試談個人二手住房貸款

1、個人二手住房貸款一、總則（一）定義1、 個人二手住房，系指由房屋產(chǎn)權(quán)人出售，房屋土地管理部門已頒發(fā)房屋所有權(quán)有效證件，可在房屋二級市場流通，賣房人具有完全處置權(quán)利的住房。2、 個人二手住房貸款，指借款人以其在房地產(chǎn)三級市場（即房屋二級市場）購買的住房為抵押（該住房應(yīng)為借款人自有或借款人與他人共有），在支付一定比例首期購房款后，由銀行運(yùn)用自有信貸資金代其支付剩余購房款，借款人按期向銀行還本付息的一種貸款方式。（二）特點貸款實行“部分自籌、有效擔(dān)保、?？顚Ｓ?、按期償還”的原則，借貸雙方應(yīng)根據(jù)此原則依法簽訂擔(dān)保借款合同。住房公積金貸款按住房公積金管理中心相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。（三）業(yè)務(wù)開展模式1） 指在房地

2、產(chǎn)三級市場（即房屋交易二級市場）購房人在簽訂房屋買賣合約并支付首期購房款后，將房屋抵押給銀行或在抵押前提供有效擔(dān)保，由銀行代其支付其余購房款，借款人按期向銀行還本付息的一種貸款方式，借款人為自然人，買賣的房屋包括商品房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用房等已取得房屋產(chǎn)權(quán)證并允許上市交易的房產(chǎn)。按擔(dān)保方式不同具體形式分為：借款人僅以其所購房屋為抵押的擔(dān)保。借款人以其所購房屋為抵押，抵押登記前由我行認(rèn)可的第三方提供階段性連帶責(zé)任保證二、貸款對象與條件（一）貸款對象凡年滿18周歲，具有完全民事行為能力的自然人。（二）貸款對象具備條件申請個人二手住房貸款的借款人必須同時具備下列條件：2） 在中國境內(nèi)具有常駐戶口或有效

3、居留身份的自然人，其中包括持有合法、有效的身份證件的國內(nèi)居民、港、澳、臺同胞及加入中國國籍的外國人士，在中國境內(nèi)具有合法居留身份的外籍人士；3） 具有正當(dāng)穩(wěn)定的職業(yè)和經(jīng)濟(jì)收入，信用良好，有按期償還貸款本息的能力；4） 所購房屋具備金融房屋交易二級市場交易條件，產(chǎn)權(quán)明晰，買賣雙方簽署合法有效房屋買賣合同或協(xié)議；5） 必須支付不低于所購房屋全部價款20以上的首期購房款；6） 提供經(jīng)貸款人認(rèn)可的有效擔(dān)保；7） 貸款人規(guī)定的其他條件。8）補(bǔ)充：二手房貸款期限最長不超過30年，且房齡加貸款期限之和最長不超過40年。三、貸款幣種、限額、期限與利率（一）貸款幣種僅限人民幣（二）貸款限額最高限額不得超過所購住

4、房評估價值或二手房交易價格的80（兩項選其中較低一項），單筆貸款的成數(shù)需根據(jù)借款人的還款能力和信用記錄逐筆確定。原則上按以下要求辦理：1） 房齡在10年（含）以內(nèi)的房屋，貸款最高限額不得超過所購住房評估價值或二手房交易價格（兩項選其中較低一項）的80；2） 房齡在10-15年（含）的房屋，貸款最高限額不得超過所購住房評估價值或二手房交易價格（兩項選其中較低一項）的70；3） 房齡在15-20年（含）的房屋，貸款最高限額不得超過所購住房評估價值或二手房交易價格（兩項選其中較低一項）的60；4） 房齡在20年以上的房屋，原則上不得敘作。5） 對分行確認(rèn)的優(yōu)質(zhì)客戶房齡在15年以內(nèi)的貸款最高限額不得超

5、過所購住房評估價值或二手房交易價格（兩項選其中較低一項）的80；房齡在15-20年（含）的房屋，貸款最高限額不得超過所購住房評估價值或二手房交易價格（兩項選其中較低一項）的70；6） 房齡計算：以房產(chǎn)證上最后一頁附表北京市房屋登記表中標(biāo)注房屋建成年份為準(zhǔn)。如不能從房產(chǎn)證上判斷房齡，貸款限額視為10年以上房屋。（三）貸款期限最長期限不得超過30年，且貸款期限和房齡之和最長不超過40年；同時男性借款人貸款期限加年齡不得大于65歲，女性借款人貸款年限加年齡不得大于60歲。（四）貸款利率執(zhí)行中國人民銀行規(guī)定的同檔次商業(yè)貸款利率，并可在人民銀行規(guī)定的范圍內(nèi)進(jìn)行浮動。貸款期限在一年以內(nèi)（含）的，遇法定利率

6、調(diào)整，按原合同利率計息。貸款期限在一年以上的，遇法定利率調(diào)整，按貸款合同生效日相應(yīng)檔次的法定貸款利率確定的貸款利率計息，每滿一年或半年后，再按當(dāng)時相應(yīng)檔次的法定貸款利率確定下一年（半年）度利率。四、申辦（一）貸款申請（受理方式）1、采用律師見證方式：需委托經(jīng)分行認(rèn)可的律師事務(wù)所向借款人收集貸款申請資料，并指導(dǎo)借款人填寫貸款申請資料，律師見證包括簽約見證及交易、抵押過程見證，買賣合同、借款抵押合同的簽訂和交易過戶過程必須經(jīng)由市分行制定的律師事務(wù)所進(jìn)行見證，出具法律意見書。貸款人應(yīng)按照我行相關(guān)要求對律師事務(wù)所進(jìn)行管理。2、不采用律師見證方式：需由貸款人指定的信貸人員或貸款人認(rèn)可的擔(dān)保公司向借款人收

7、集貸款申請資料，指導(dǎo)借款人填寫貸款申請資料，并全程見證包括簽約見證及交易、抵押過程見證，買賣合同、借款抵押合同的簽訂和交易過戶過程。（二）申請資料1、申請個人二手住房貸款的借款人應(yīng)提供下列資料：1） 本人及配偶的具有法律效力的身份證件原件及復(fù)印件（包括居民身份證、軍官證、戶口簿、暫住證或其他有效居住證件等，各種證件均須包含所有信息頁內(nèi)容）；2） 婚姻狀況證明，包括結(jié)婚證明、離婚證明、未婚聲明原件及復(fù)印件；港、澳、臺人士如已婚，需提供配偶第三方聲明。3） 具有固定職業(yè)和穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收入的證明原件及復(fù)印件。4） 若借款人為港澳臺人士或外籍人士，需提交：1有效身份證明：港澳人士需提供港澳居民往來內(nèi)地通行

8、證或港澳同胞回鄉(xiāng)證原件及復(fù)印件；臺灣人士需提供臺灣居民往來大陸通行證、戶籍滕本原件及復(fù)印件；外籍人士需提供護(hù)照、在京居留證或勞動就業(yè)許可證原件及復(fù)印件，或中國境內(nèi)（不含港澳臺地區(qū)）單位人事部門出具的工作證明原件及復(fù)印件，或借款人的身份證件由駐華大使館進(jìn)行認(rèn)證；2提供完稅證明及穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收入的證明（完稅證明中涉及的工作單位、收入情況等相關(guān)內(nèi)容應(yīng)與其提交的收入證明內(nèi)容相符）；3提供的全部外文資料須由依法設(shè)立的翻譯公司進(jìn)行翻譯并加蓋翻譯公司公章。5） 由房地產(chǎn)管理部門認(rèn)可的房屋買賣合同或協(xié)議原件及復(fù)印件。6） 支付所購住房首付款證明原件及復(fù)印件。原則上由貸款人對所購住房首付款進(jìn)行監(jiān)管，即買方將首付款存

9、入賣方在貸款人處開立的個人結(jié)算賬戶中，買賣雙方授權(quán)貸款人將首付款凍結(jié)（附件六），貸款申請時首付款凍結(jié)的存折原件及復(fù)印件作為首付款證明。待貸款審批通過并交易房產(chǎn)過戶手續(xù)辦理完畢，即貸款人確認(rèn)新房屋所有人取得交易房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證后，由貸款人將此首付款解凍。7） 經(jīng)分行認(rèn)可的評估公司出具的擬購二手住房房產(chǎn)評估報告。8） 借款人如實填寫我行個人二手住房借款申請書（附件五）、房屋所有權(quán)證收押協(xié)議、個人信用信息查詢授權(quán)書、抵押承諾書、擔(dān)保借款合同等貸款申請相關(guān)文件。9） 貸款人要求的其他文件或資料。2、所售房屋應(yīng)具備的條件和售房人應(yīng)提供的資料：1） 所售房產(chǎn)必須符合上市出售條件；2） 擬出售房屋的所有權(quán)有效證件

10、原件及復(fù)印件；3） 售房人（含共有人）有效身份證明原件及復(fù)印件；4） 售房人（含共有人）戶口簿原件及復(fù)印件（港、澳、臺及外籍人士除外）；5） 售房人保證其房屋符合上市出售條件的證明及房屋共有權(quán)人簽字同意出售房屋的書面文件（附件四）；6） 已出租的房屋須提供承租人同意出售聲明；7） 未出租的房屋須提供未出租聲明；8） 貸款人要求提供的其他文件或資料。（三）貸款審查1、貸款人審查貸款人在審查個人二手住房按揭貸款業(yè)務(wù)時應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行貸款審查工作，嚴(yán)格落實面簽制度，對借款人提供的個人信息進(jìn)行調(diào)查確認(rèn)，包括對借款人、售房人提供資料的真實性、完整性、有效性、合法性、準(zhǔn)確性及借款人的身份、資信情況、償還能力進(jìn)行

11、審查；貸款人根據(jù)借款人的資信狀況、償債能力及所提供的其他文件資料經(jīng)綜合判斷后確定貸款額度、期限和貸款利率；借款申請人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比例控制在50%以下（含50%），月所有債務(wù)支出與收入比例控制在55%以下（含55%）。對于借款人為自雇人士，還應(yīng)采取實地調(diào)查的方式，了解其經(jīng)營情況和真實的財務(wù)狀況，對其還款能力進(jìn)行全面分析；貸款人登陸“中國人民銀行個人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫”查詢借款人是否有不良信用記錄及其授信情況；貸款人應(yīng)當(dāng)向貸款審批部門提供上述材料，用于審批，確保材料的完整性及書面一致性；貸款人認(rèn)為應(yīng)審查的其他相關(guān)內(nèi)容。2、貸款人審查合格后,報貸款審批部門審批。審批通過后，貸款審批部門

12、應(yīng)通知貸款人按相關(guān)操作流程發(fā)放貸款；對不同意貸款的，貸款審批部門應(yīng)出具不批準(zhǔn)貸款的意見，并及時通知貸款人，對不符合條件的借款申請退回貸款人，由貸款人向借款人說明不予貸款的理由，并退回有關(guān)申請資料。貸款審批部門原則上應(yīng)在5個工作日內(nèi)回復(fù)貸款人是否批準(zhǔn)此筆貸款。五、貸款的評估、擔(dān)保、保險（一）貸款評估申請本貸款的房產(chǎn)必須由貸款人認(rèn)可的評估公司對該房產(chǎn)進(jìn)行評估，出具房產(chǎn)評估報告。（二）貸款擔(dān)保（方式）1、借款人僅以其所購房屋為抵押的擔(dān)保。2、借款人以其所購房屋為抵押，抵押登記前由我行認(rèn)可的第三方提供階段性連帶責(zé)任保證。（三）貸款保險1、 借款人應(yīng)在貸款發(fā)放前，在貸款人認(rèn)可的保險公司為抵押物辦理房屋保

13、險,保險第一受益人必須為貸款人。貸款人可根據(jù)借款人的具體情況確定保費的繳納方式（年繳或躉繳），原則上保險期限不得短于借款期限。對采用保費年繳方式的，貸款人應(yīng)指定專人負(fù)責(zé)，落實抵押物投保的連續(xù)性。抵押期內(nèi)，保險單正本由貸款人保管。2、 抵押期內(nèi)，投保人按合同約定不得以任何理由中斷或撤銷保險。在保險期內(nèi)，如發(fā)生保險責(zé)任范圍以外的因借款人過錯的毀損，由借款人負(fù)全部責(zé)任。六、貸款的發(fā)放、使用和償還（一）貸款發(fā)放依據(jù)貸款擔(dān)保方式不同分為以下放款方式：1、借款人僅以其所購房屋為抵押向貸款人申請個人二手住房貸款：借款申請獲得批準(zhǔn)后，貸款人即出具貸款通知單（附件三），售房人在取得貸款通知單后應(yīng)與借款人盡快到相

14、關(guān)房地局辦理交易過戶手續(xù)，貸款人收到過戶后的新房產(chǎn)證（即借款人所有的房產(chǎn)證）即按買賣雙方約定將貸款劃入售房人在貸款人處開立的指定賬戶，并根據(jù)買賣雙方的授權(quán)辦理資金凍結(jié)手續(xù)（附件七）。借款人與貸款人或委托貸款人認(rèn)可的中介機(jī)構(gòu)辦理房產(chǎn)抵押登記手續(xù)，在抵押登記辦理生效、貸款人收押他項權(quán)利證書（或抵押登記證明）原件后，由貸款人辦理解凍手續(xù)。借款申請獲得批準(zhǔn)后，貸款人即出具貸款通知單（附件三），售房人在取得貸款通知單后應(yīng)與借款人盡快到相關(guān)房地局辦理交易過戶手續(xù)，貸款人收到過戶后的新房產(chǎn)證（即借款人所有的房產(chǎn)證），借款人與貸款人或委托貸款人認(rèn)可的中介機(jī)構(gòu)辦理房產(chǎn)抵押登記手續(xù)，在抵押登記辦理生效、待交易房產(chǎn)

15、辦理完畢抵押登記手續(xù)，貸款人收押他項權(quán)利證書（或抵押登記證明）原件后，貸款人將貸款劃入售房人在貸款人處開立的指定賬戶。2、借款人以其所購房屋為抵押向貸款人申請個人二手住房貸款，抵押登記前由分行認(rèn)可的第三方提供階段性連帶責(zé)任保證。借款申請獲得批準(zhǔn)后，貸款人即出具貸款通知單，售房人在取得貸款通知單后，應(yīng)與借款人盡快到相關(guān)房地局辦理交易過戶手續(xù)，貸款人收到借款人、擔(dān)保人提供的契稅發(fā)票原件及復(fù)印件后，即按約定將貸款劃入擔(dān)保人指定的賬戶。交易房產(chǎn)辦理完畢過戶手續(xù)后，借款人、擔(dān)保人、貸款人或委托貸款人認(rèn)可的中介機(jī)構(gòu)辦理房產(chǎn)抵押登記手續(xù)，抵押登記前由分行認(rèn)可的第三方提供階段性連帶責(zé)任保證，抵押房產(chǎn)的他項權(quán)利

16、證書（或抵押登記證明）原件由貸款人收押。（二）貸款償還1、 原則貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的，實行貸款到期一次清償貸款本息的方式；貸款期限在1年以上的，采用按月等額本金或等額本息還款方式償還貸款本息，每筆貸款只能選擇一種還款方式，合同簽訂后，未經(jīng)貸款人同意不得擅自改變還款方式。2、 提前還款借款人在擔(dān)保借款合同生效后，若有足夠的資金來源，可提前向貸款人提出部分或全部提前還款申請，應(yīng)提前還款日前30天向貸款人發(fā)出書面申請，由貸款人批準(zhǔn)。3、 貸款展期（參照XX銀行股份有限公司北京市分行個人一手房貸款業(yè)務(wù)實施細(xì)則有關(guān)規(guī)定執(zhí)行）4、 貸款重整（參照XX銀行股份有限公司北京市分行個人一手房貸款業(yè)務(wù)實

17、施細(xì)則有關(guān)規(guī)定執(zhí)行）5、 逾期貸款處理貸款逾期的，貸款人應(yīng)將逾期部分及時轉(zhuǎn)入非應(yīng)計貸款科目核算，并根據(jù)實際逾期金額和逾期天數(shù)按照中國人民銀行規(guī)定的逾期貸款利率收取罰息，借款人一旦出現(xiàn)未能按期如數(shù)償還貸款的情況，貸款人應(yīng)對借款人及時開展貸款催收和資產(chǎn)保全工作，并視情況按擔(dān)保借款合同約定向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ禾崞鹪V訟，應(yīng)按擔(dān)保借款合同約定向擔(dān)保人追償或處分抵押物，直到償清全部貸款本息為止。6、 其他借款人在清償全部貸款本息及相關(guān)費用后，擔(dān)保借款合同自行終止。七、擔(dān)保借款合同的變更和終止（一）原則擔(dān)保借款合同需要變更的，必須經(jīng)借貸雙方協(xié)商同意，并依法簽訂變更協(xié)議。涉及第三方擔(dān)保的，變更條款還應(yīng)征得第三方擔(dān)保

18、人書面同意。協(xié)議未達(dá)成之前，原擔(dān)保借款合同繼續(xù)有效。（二）其他1、 借款人在還款期間內(nèi)死亡，經(jīng)人民法院宣告死亡或失蹤，或宣告為無民事行為能力或限制行為能力人，借款人財產(chǎn)的合法繼承人、受遺贈人、財產(chǎn)代管人或監(jiān)護(hù)人應(yīng)繼續(xù)履行借款人簽訂的擔(dān)保借款合同。合法繼承人、受遺贈人、財產(chǎn)代管人或監(jiān)護(hù)人拒絕履行擔(dān)保借款合同，貸款人有權(quán)依據(jù)擔(dān)保借款合同的規(guī)定處理抵押物。2、 擔(dān)保人失去擔(dān)保資格和能力，或發(fā)生合并、分立或破產(chǎn)時，借款人應(yīng)及時按照貸款人要求變更擔(dān)保人并重新辦理擔(dān)保手續(xù)。3、 借款人在清償全部貸款本息及相關(guān)費用后，擔(dān)保借款合同自行終止。在合同終止30日內(nèi)，貸款人應(yīng)配合有關(guān)當(dāng)事人前往有關(guān)部門辦理注銷抵押登

19、記（或備案）手續(xù)，返還權(quán)利憑證，通知擔(dān)保人，借貸關(guān)系、抵押擔(dān)?；蜻B帶責(zé)任保證關(guān)系即告終止。八、債權(quán)保護(hù)（一）借款人、擔(dān)保人的違約行為借款人、擔(dān)保人必須嚴(yán)格履行擔(dān)保借款合同的條款，如發(fā)生如下情況之一者均構(gòu)成違約行為：1) 借款人未能或拒絕按擔(dān)保借款合同的條款規(guī)定，及時足額償還貸款本息和應(yīng)支付的其他費用；2) 借款人和擔(dān)保人未能履行有關(guān)合同所規(guī)定的義務(wù)，包括借款人未按擔(dān)保借款合同規(guī)定的用途使用貸款；3) 借款人和擔(dān)保人在有關(guān)合同中的陳述與保證發(fā)生重大失實，或提供虛假文件資料，或隱瞞重要事實，已經(jīng)或可能造成貸款損失的；4) 抵押物受毀損導(dǎo)致其價值明顯減少或貶值，以至全部或部分失去了抵押價值，足以危害

20、我行權(quán)利的，而借款人未按我行要求重新落實抵押或保證的；5) 抵押人未經(jīng)貸款人書面同意擅自變賣、贈予、出租、拆遷、轉(zhuǎn)讓、重復(fù)抵押或以其他方式處置抵押物的；6) 借款人死亡，經(jīng)人民法院宣告死亡或失蹤，或宣告為無民事行為能力或限制民事行為能力人，其合法繼承人、受遺贈人、財產(chǎn)代管人或監(jiān)護(hù)人拒絕履行擔(dān)保借款合同項下未履行的義務(wù)；7) 借款人拒絕或阻撓貸款人監(jiān)督檢查貸款使用情況的；8) 借款人未按合同約定中斷或撤銷保險；9) 借款人、擔(dān)保人在貸款期間的其他違約行為。(二)借款人、擔(dān)保人的違約行為，貸款人采取的措施借款人、擔(dān)保人在貸款期間發(fā)生任何上述違約事件，貸款人可采取以下任何一項或全部措施：1) 要求限期糾正違約行為；2) 要求增加所減少的相應(yīng)價值的抵押物或更換擔(dān)保人；3) 停止發(fā)放尚未使用的貸款；4) 在原貸款利率基礎(chǔ)上計收罰金；5) 提前收回部分或全部貸款本息(包括