企業(yè)法律風(fēng)險管理

1、浙江智仁律師事務(wù)所UNISON LAW FIRM ZHEJIANG業(yè)主自治 新 規(guī) 定 智者洞先機仁者濟天下編輯課件一、業(yè)主自治法規(guī)政策依據(jù) 1、物權(quán)法2007年10月1日生效； 2、物業(yè)管理條例2007年10月1日修訂生效； 3、最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋（法釋20097號）自2009年10月1日起施行； 4、業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則建房2009274號2010年1月1日起施行 ； 智者洞先機仁者濟天下編輯課件二、業(yè)主自治權(quán)利來源 建筑物區(qū)分所有權(quán)：專有權(quán)、共有權(quán)、共同管理權(quán)、相鄰權(quán)（隱含） 共同管理權(quán)：共同直接管理、共同間接管理 共同間接管理：

2、業(yè)主大會與業(yè)主委員會；其決定對全體業(yè)主發(fā)生效力；享有訴權(quán)。 共同直接管理：不成立業(yè)主大會。 智者洞先機仁者濟天下編輯課件三、業(yè)主自治法定形式 1、業(yè)主大會 （業(yè)主代表大會） 2、業(yè)主委員會 3、業(yè)主管理規(guī)約 4、業(yè)主大會議事規(guī)則 5、業(yè)主大會決議 6、業(yè)主委員會決定 業(yè)主不得擅自以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義從事活動。 智者洞先機仁者濟天下編輯課件四、業(yè)主自治輔助監(jiān)督 1、政府指導(dǎo)、協(xié)助、監(jiān)督： 1）區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門； 2）街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 。 二者具體職責(zé)分工，按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行 。 2、其他單位組織協(xié)助配合： 1）社區(qū) 2）建設(shè)單位 3）物業(yè)服務(wù)企業(yè)

3、 智者洞先機仁者濟天下編輯課件五、業(yè)主自治范圍 1、事項范圍：不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。 2、區(qū)域范圍：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)；一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會、一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 3、物業(yè)管理區(qū)域劃分標準和權(quán)限：省、自治區(qū)、直轄市另行規(guī)定？ 智者洞先機仁者濟天下編輯課件六、首次業(yè)主大會基本流程 1、成立籌備組：籌備首次業(yè)主大會 2、召開首次業(yè)主大會：通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選舉業(yè)主委員會 3、召開首次業(yè)主委員會：推選主任、副主任任 4、備案、刻印、運作： 智者洞先機仁者濟天下編輯課件七、業(yè)主大會成立條件 成立業(yè)主大會條件：已交付的專有部分面積超過建筑物總

4、面積50% ； 建設(shè)單位報送資料：按要求及時報送籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料； 否則： 政府有權(quán)責(zé)令建設(shè)單位限期改正 智者洞先機仁者濟天下編輯課件八、開發(fā)商應(yīng)提交的資料 （一）物業(yè)管理區(qū)域證明；（二）房屋及建筑物面積清冊；（三）業(yè)主名冊；（四）建筑規(guī)劃總平面圖；（五）交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明；（六）物業(yè)服務(wù)用房配置證明；（七）其他有關(guān)的文件資料。如：交付依據(jù) 智者洞先機仁者濟天下編輯課件九、籌備組人員構(gòu)成 1、由業(yè)主代表;建設(shè)單位代表;街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表;居民委員會代表組成 ； 2、人數(shù)應(yīng)為單數(shù)； 3、業(yè)主代表人數(shù)不低于一半； 4、組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任； 5

5、、業(yè)主代表由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。 6、成員名單以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告 7、業(yè)主有異議，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)解決 智者洞先機仁者濟天下編輯課件十、籌備組職責(zé) 1、確認并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積； 2、確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容； 3、草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則； 5、制定候選人產(chǎn)生辦法，確定候選人名單； 6、制定選舉辦法； 7、其他準備工作。 建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合協(xié)助籌備組開展工作。 智者洞先機仁者濟天下編輯課件 十一、 業(yè)主大會表決權(quán)數(shù)計算規(guī)則 兩類表決事項

6、：過半數(shù)；過三分之二； 計算原則：面積+人數(shù)，缺一不可；面積過但人數(shù)不過為不過；人數(shù)過但面積不過為不過； 業(yè)主人數(shù)計算：開發(fā)商算一人、一室多人算一人，多室一人算一人。 建筑面積計算順序：登記簿面積、產(chǎn)權(quán)證面積、測繪面積、合同面積 。共有建筑面積？ 未參與表決的業(yè)主處理：其投票權(quán)數(shù)是否可以計入已表決的多數(shù)票，由管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定 車位、攤位：在業(yè)主大會議事規(guī)則中約定車位、攤位等特定空間是否計入用于確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)的專有部分面積 智者洞先機仁者濟天下編輯課件十二、業(yè)主身份資格確認標準 房屋所有權(quán)人 產(chǎn)權(quán)證、法律文書、人民政府的決定、合法建造 購房合同+交付（合法占有） 交付入住 自然

7、人、單位、開發(fā)商 二手房買賣業(yè)主身份確認：產(chǎn)權(quán)登記、交付 智者洞先機仁者濟天下編輯課件十三、管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)規(guī)定的事項（一）物業(yè)的使用、維護、管理；（二）專項維修資金的籌集、管理和使用；（三）物業(yè)共用部分的經(jīng)營與收益分配；（四）業(yè)主共同利益的維護；（五）業(yè)主共同管理權(quán)的行使；（六）業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)；（七）違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。 智者洞先機仁者濟天下編輯課件十四、需業(yè)主大會決定的事項（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）制定和修改管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員；（四）制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標準以及物業(yè)服務(wù)收費方案；（五）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（續(xù)聘）（六）籌集和使用專項維修

8、資金；（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（八）改變共有部分的用途；（九）利用共有部分進行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用；（十）法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項。（作原告訴訟） 智者洞先機仁者濟天下編輯課件十五、業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)規(guī)定事項（一）業(yè)主大會名稱及相應(yīng)的物業(yè)管理區(qū)域；（二）業(yè)主委員會的職責(zé)；（三）業(yè)主委員會議事規(guī)則；（四）業(yè)主大會會議召開的形式、時間和議事方式；（五）業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法；（六）業(yè)主代表的產(chǎn)生方式；（七）業(yè)主大會會議的表決程序；（八）業(yè)主委員會委員的資格、人數(shù)和任期等；（九）業(yè)主委員會換屆程序、補選辦法等；（十）業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、使用

9、和管理；（十一）業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章的使用和管理。 智者洞先機仁者濟天下編輯課件十六、業(yè)主共同管理權(quán)限制條款 業(yè)主大會可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定限制條款： 1、業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費 2、不繳存專項維修資金 3、實施其他損害業(yè)主共同權(quán)益行為 限制合理性： 限制的形式 ： 智者洞先機仁者濟天下編輯課件十七、業(yè)主委員會一般規(guī)定 由5至11人單數(shù)組成 ； 應(yīng)當(dāng)是業(yè)主本人 ； 每屆任期不超過5年，可連選連任 ； 同等表決權(quán) ：一人一票； 備案：區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù)？ 訴訟主體資格： 智者洞先機仁者濟天下編輯課件十八、業(yè)主委員會職責(zé)（一）執(zhí)行業(yè)主大會

10、的決定和決議；（二）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況；（三）與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（四）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；（六）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用；（七）組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用；（八）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；（九）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。 智者洞先機仁者濟天下編輯課件十九、業(yè)主委員會應(yīng)公布的情況和資料 （一）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定；（三）物業(yè)服務(wù)合同；（四）專項維修資金的籌集、使用情況；（五）物業(yè)共有部分的

11、使用和收益情況；（六）占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況；（七）業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況；（八）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。 智者洞先機仁者濟天下編輯課件二十、業(yè)主知情權(quán)應(yīng)保障 司法解釋第13條： 知情方式：公布；查閱；請求法院。 知情內(nèi)容：維修資金、管理規(guī)約、議事規(guī)則、業(yè)主大會或業(yè)委會決定及記錄、物業(yè)服務(wù)合同、公共收支、車庫車位使用、公共物業(yè)處分等。 智者洞先機仁者濟天下編輯課件二十一、業(yè)主大會業(yè)委會決定可撤銷 司法解釋第12條： 效力：對全體業(yè)主具有約束力。 撤銷：程序不符、內(nèi)容違法； 程序不符：通知、公告不符合；表決不符。 內(nèi)容違法：違反禁止性法律

12、法規(guī)；侵權(quán)（房屋安全、強制標準）。 主體：業(yè)主。 時效：一年；除斥期間，不能中止、中斷，知道應(yīng)當(dāng)知道；公布。 智者洞先機仁者濟天下編輯課件二十二、業(yè)主委員會工作檔案要求（一）業(yè)主大會、業(yè)主委員會的會議記錄；（二）業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定；（三）業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同；（四）業(yè)主委員會選舉及備案資料；（五）專項維修資金籌集及使用賬目；（六）業(yè)主及業(yè)主代表的名冊；（七）業(yè)主的意見和建議。 智者洞先機仁者濟天下編輯課件二十三、業(yè)主委員會委員資格終止 1、自動終止：1）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；2）喪失民事行為能力的；3）依法被限制人身自由的；4）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)

13、定的其他情形。 2、決定終止：1）以書面方式提出辭職請求的；2）不履行委員職責(zé)的；3）利用委員資格謀取私利的；4）拒不履行業(yè)主義務(wù)的； 5）侵害他人合法權(quán)益的；6）因其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。 智者洞先機仁者濟天下編輯課件二十四、業(yè)主委員會換屆移交 1、委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一 ： 2、任期屆滿 ： 3、移交義務(wù)： 4、公安協(xié)助移交： 智者洞先機仁者濟天下編輯課件二十五、政府輔助監(jiān)督形式 1、宣傳教育： 2、投訴建議處理： 3、責(zé)令改正： 4、撤銷決定 5、協(xié)助參與： 6、監(jiān)督社區(qū)直接代行： 7、行政處罰. 智者洞先機仁者濟天下編輯課件二十六、開發(fā)商不配合 已交付使用的專有部分面積超

14、過建筑物總面積50%，建設(shè)單位未按要求報送籌備首次業(yè)主大會會議相關(guān)文件資料的 物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府有權(quán)責(zé)令建設(shè)單位限期改正。 智者洞先機仁者濟天下編輯課件二十七、業(yè)委會不召開業(yè)主大會 業(yè)主委員會未按業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織召開業(yè)主大會定期會議，或者發(fā)生應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會臨時會議的情況，業(yè)主委員會不履行組織召開會議職責(zé)的 物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以責(zé)令業(yè)主委員會限期召開 逾期仍不召開的，可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下組織召開。 智者洞先機仁者濟天下編輯課件二十八、業(yè)委會印章

15、違規(guī)使用 違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會會議和業(yè)主委員會會議的決定，擅自使用業(yè)主大會印章、業(yè)主委員會印章的 物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正，并通告全體業(yè)主； 造成經(jīng)濟損失或者不良影響的，應(yīng)當(dāng)依法追究責(zé)任人的法律責(zé)任。 智者洞先機仁者濟天下編輯課件二十九、業(yè)委會不組織換屆選舉 業(yè)主委員會在規(guī)定時間內(nèi)不組織換屆選舉的： 物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織換屆選舉； 逾期仍不組織的，可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，組織換屆選舉工作。 智者洞先機仁者濟天下編輯課件三十、業(yè)委會不足法定人數(shù) 因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的： 新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會的職責(zé) 智者洞先機仁者濟天下編輯課件三十一、物業(yè)管理聯(lián)席會議 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，可以召開物業(yè)管理聯(lián)席會議。 物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責(zé)召集， 由區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門、公安