物業(yè) 設(shè)備、設(shè)施管理

1、物業(yè) 設(shè)備、設(shè)施管理物業(yè)設(shè)備、設(shè)施管理物業(yè)與物業(yè)管理物業(yè)- 已建成投入使用的建筑物及其相關(guān)的設(shè)備、設(shè)施和 場(chǎng)地。物業(yè)管理 - 受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同， 對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、 衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維 護(hù)、修繕和養(yǎng)護(hù)，并向物業(yè)所有人和使用人提供 綜合性的有償服務(wù)。物業(yè)設(shè)備、設(shè)施建筑物本體及場(chǎng) 地上的相關(guān)供配電、供排水、供氣、供冷(暖)及運(yùn)輸系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)等附屬配套的設(shè)備、設(shè)施，它們是構(gòu)成房屋建筑實(shí)體的有機(jī)組成部份。物業(yè)設(shè)備、設(shè)施管理的意義 物業(yè)管理者按照一定的科學(xué)管理程序和制度，按照一定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求，對(duì)物業(yè)所有的公共設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行日常養(yǎng)

2、護(hù)和維修，使物業(yè)所有的公共設(shè)備、設(shè)施處于良好的工作狀態(tài)，并盡量保持其使用價(jià)值，與物業(yè)使用者提供高效、優(yōu)質(zhì)、安全、便捷的綜合服務(wù)。建筑物設(shè)備、設(shè)施分類暖通、衛(wèi)生設(shè)備、設(shè)施電氣設(shè)備、設(shè)施輔助設(shè)備、設(shè)施暖通、衛(wèi)生設(shè)備、設(shè)施給水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、消防水系統(tǒng)；噴水沖洗機(jī)、洗地毯機(jī)、洗外墻機(jī)械；供冷系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、鍋爐(供熱)系統(tǒng)。電氣設(shè)備、設(shè)施高壓變電系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、應(yīng)急供電系統(tǒng)；消防報(bào)警系統(tǒng)、安防監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)；通訊、視像、廣播、智能化網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)；垂直電梯、自動(dòng)扶梯、液壓客梯/貨梯；建筑物防雷及接地系統(tǒng)。輔助設(shè)備、設(shè)施油煙處理、潑水處理、噪聲處理；景觀噴泉、燈飾廣告設(shè)施；體育運(yùn)動(dòng)設(shè)施、健身器械、娛樂(lè)及游戲

3、設(shè)施。物業(yè)設(shè)備、設(shè)施管理目的給物業(yè)使用人創(chuàng)造一個(gè)安全、舒適、文明、和諧的生活和工作環(huán)境；有利于提高城市管理的社會(huì)化、專業(yè)化；有效延長(zhǎng)物業(yè)設(shè)備、設(shè)施的使用年限及確保其功能的正常發(fā)揮；以最經(jīng)濟(jì)的壽命周期費(fèi)用，獲取最大的設(shè)備、設(shè)施投資效益。物業(yè)設(shè)備、設(shè)施管理的目標(biāo)保持設(shè)備、設(shè)施的完好保障設(shè)備、設(shè)施“安全、可靠、經(jīng)濟(jì)、合理”運(yùn)行延長(zhǎng)設(shè)備、設(shè)施壽命周期。管理者應(yīng)具備的素質(zhì)有超前意識(shí)和憂患意識(shí)；有良好服務(wù)意識(shí)和技術(shù)素質(zhì)；有全面計(jì)劃管理意識(shí)；有全面質(zhì)量管理意識(shí)。設(shè)備運(yùn)行管理的“八字”方針安全通過(guò)對(duì)設(shè)備(設(shè)施)的維修管理，使物業(yè)使用人 感舒適安全；可靠設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)應(yīng)按相關(guān)的規(guī)程實(shí)施， 其內(nèi)容和質(zhì)量質(zhì)量

4、應(yīng)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)，杜絕組織管 理上的疏忽，保證設(shè)備無(wú)故障可靠運(yùn)行。經(jīng)濟(jì)加強(qiáng)維修工程成本管理，維修資金和維修定額 管理；合理合理安排人力、物力、財(cái)力，務(wù)求少花錢多保 養(yǎng)，要制定詳細(xì)的維修計(jì)劃和方案；一 有良好的服務(wù)意識(shí)和技術(shù)素質(zhì) 設(shè)備管理者不但要具有堅(jiān)實(shí)的理論基礎(chǔ)知識(shí)，還要 具有良好的物業(yè)服務(wù)管理意識(shí)。不但熟悉本專業(yè) 設(shè) 備系統(tǒng)的性能，而且要 有較強(qiáng)的處理實(shí)際問(wèn)題能力。 有良好技術(shù)素質(zhì)，才能應(yīng)付和處理隨時(shí)可能發(fā)生的設(shè) 備故障，才能發(fā)現(xiàn)和消滅設(shè)備事故于未然，使設(shè)備 保持完好水平，確保物業(yè)管理的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。設(shè)備管理者應(yīng)具備的素質(zhì)二有超前意識(shí)和憂患意識(shí) 一位優(yōu)秀的設(shè)備管理者，要具有不斷進(jìn)取，善于接受 新事物

5、和勇 于創(chuàng)新改革的良好素質(zhì)。要經(jīng)常檢討設(shè) 備管理，設(shè)備狀況。不斷 改進(jìn)管理，改進(jìn)設(shè)備，提 高技術(shù)水平和管理水平。 對(duì)于新建的物業(yè)，要爭(zhēng)取 超前介入設(shè)計(jì)，施工階段的工作，從物業(yè)管理的角 度對(duì)設(shè)計(jì)、施工中的不合理，提出改進(jìn)意見(jiàn)，使物業(yè) 建成后，更能滿足物業(yè)管理的要求，更好地為業(yè)主服 務(wù)。設(shè)備管理者應(yīng)具備的素質(zhì) 三全面計(jì)劃管理的水平 “三全管理”即：全面計(jì)劃管理、全面質(zhì)量管理和全 面經(jīng)濟(jì)核算。 全面計(jì)劃管理亦即“目標(biāo)管理”。可分為短期、中期、 長(zhǎng)期三種管理，具體要求如下： a4.短期計(jì)劃 短期計(jì)劃，一般是指月度工作計(jì)劃和季度工作計(jì)劃 是物業(yè)日常全面管理的工作計(jì)劃。月度和租季度計(jì) 劃要做到立項(xiàng)有據(jù)，目

6、標(biāo)明確，措施具體，限定完 成時(shí)間，實(shí)施人員落實(shí)。短期計(jì)劃費(fèi)用由管理費(fèi)支 出。設(shè)備管理者應(yīng)具備的素質(zhì) 8b.中期計(jì)劃 中期計(jì)劃是指年(半年)檢項(xiàng)目和計(jì)劃在三至五年內(nèi)規(guī) 劃進(jìn)行的項(xiàng)目計(jì)劃。 三至五年內(nèi)的規(guī)劃項(xiàng)目是指：設(shè)備更新及大檢修、 建筑物的局部翻修和新增設(shè)施及設(shè)備項(xiàng)目，通過(guò)這 些項(xiàng)目，可以提高物業(yè)檔次，保值或升值，其費(fèi)用 應(yīng)由維修基金支出，但必須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)。應(yīng) 該指出：中期計(jì)劃也包括設(shè)備的年檢(半年檢)項(xiàng)目， 這部份中期項(xiàng)目的費(fèi)用由管理費(fèi)支付。設(shè)備管理者應(yīng)具備的素質(zhì)c.長(zhǎng)期計(jì)劃 長(zhǎng)期計(jì)劃是指物業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃。一般是在 五年以后實(shí)施的，應(yīng)該由物業(yè)管理處提出 規(guī)劃項(xiàng)目和可行性報(bào)告，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)

7、批 準(zhǔn)后，納入年度計(jì)劃安排，其費(fèi)用由維修 基金支出。設(shè)備管理者應(yīng)具備的素質(zhì) 四有全面質(zhì)量管理的意識(shí) 全面質(zhì)量管理是一項(xiàng)全面性的包括所有工作的質(zhì)量管理。 一項(xiàng)工作的全過(guò)程和全公司的人員都要參加的質(zhì)量保證 工作，是一項(xiàng)系統(tǒng)工程。 ISO9002也是一項(xiàng)質(zhì)量保證系統(tǒng)工程，是國(guó)際認(rèn)可的工 作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，它涉及到企業(yè)工作的各個(gè)方面，一個(gè)企業(yè) 經(jīng)過(guò)ISO9002論證合格，就能得到國(guó)際認(rèn)可，就可以和 國(guó)際上其他國(guó)家的工作接軌，能提升企業(yè)的信譽(yù)和知名 度，拓展國(guó)際工作空間，從而為企業(yè)帶來(lái)效益。 設(shè)備管理者應(yīng)具備的素質(zhì) 所謂全過(guò)程的質(zhì)量管理是指物業(yè)管理工作的每一 個(gè)環(huán)節(jié)，每一個(gè)人的工作，從任務(wù)下達(dá)，準(zhǔn)備條 件，實(shí)

8、施和達(dá)到目標(biāo)要求的全過(guò)程都要符合予定 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，不會(huì)因?yàn)槟彻ぷ鳝h(huán)節(jié)而導(dǎo)致整個(gè)工作 項(xiàng)目的失敗。 為了保證全面質(zhì)量管理達(dá)到理想的效果，就需要 得到管理制度和工作標(biāo)準(zhǔn)予的以支持。設(shè)備管理者應(yīng)具備的素質(zhì)物業(yè)設(shè)備、設(shè)施管理內(nèi)容設(shè)備、設(shè)施的基礎(chǔ)管理；設(shè)備、設(shè)施的安全管理；設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行管理；設(shè)備、設(shè)施的維護(hù)管理；設(shè)備、設(shè)施的節(jié)能管理?；A(chǔ)管理組織架構(gòu)、管理文件；物業(yè)設(shè)備、設(shè)施原始資料；物業(yè)設(shè)備、設(shè)施現(xiàn)場(chǎng)資料。安全管理安全作業(yè)制度；設(shè)備、設(shè)施安全操作規(guī)程；設(shè)備、設(shè)施安全檢查制度。運(yùn)行管理設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行操作；設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行監(jiān)控；設(shè)備、設(shè)施巡視檢查。運(yùn)行巡視檢查“八要決”看 設(shè)備、設(shè)施外觀有否異常；聽(tīng) 設(shè)備

9、、設(shè)施運(yùn)行聲音；聞 設(shè)備、設(shè)施有否異味；摸 設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行溫感、震感；測(cè) 設(shè)備、設(shè)施各種參數(shù)；查 設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行標(biāo)準(zhǔn)；比 設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行數(shù)據(jù)的差異；記 設(shè)備、設(shè)施巡檢檢查的情況。 看、聽(tīng)、摸、聞、查、測(cè)、 比、記 是用眼、耳、鼻、手加上專業(yè)技術(shù)手段進(jìn)行巡視檢查，以及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題迅速找到原因，將故障或事故消滅于萌芽狀態(tài)之中。 看： (71) 看設(shè)備外觀有無(wú)異常：滲(水、油)、漏(水、 油)、滴(水、油)、松、散、變形、移位、缺、 銹、灼痕(爬弧放電)、電暈(高壓電纜頭)、熱 痕(發(fā)熱變色)煙塵、標(biāo)志脫落、防火門是否能 自動(dòng)關(guān)閉，消防栓是否有人動(dòng)用或漏水，安全 設(shè)施有否損壞、丟失； (2) 看設(shè)備周

10、連有無(wú)：雜物、易燃、易爆、易揮發(fā) 性化 學(xué)物品等，影響設(shè)備工作的物體，可能造 成設(shè)備產(chǎn)生不安全的因素、狀況。 設(shè)備巡視檢查“八字訣” 聽(tīng)：(1) 運(yùn)轉(zhuǎn)聲音是否正常，節(jié)奏是否有變； (2) 有無(wú)異常的滴水聲，其它不正常的震動(dòng)聲及放 電聲； (3) 消防管道的流水聲(管道正常時(shí)應(yīng)無(wú)聲)； (4) 環(huán)境有無(wú)與平時(shí)不同的聲音； (5) 風(fēng)管漏風(fēng)嘶嘶聲； (6) 在聲音吵雜環(huán)境可用一軟管，一頭貼耳，一頭 移動(dòng)，可以清楚，準(zhǔn)確聽(tīng)局部聲音情況(聽(tīng)診器 作用)； 聞：(1) 有無(wú)燃物焦臭味； (2) 有無(wú)化學(xué)物品特殊味； (3) 有無(wú)一種因高溫產(chǎn)生的特別味； (4) 有無(wú)與正常時(shí)無(wú)關(guān)的氣味。 設(shè)備巡視檢查“八

11、字訣” 摸：注意在操作時(shí)須先對(duì)觸摸物驗(yàn)電，而后先用 手背試摸后，再用手指、掌心觸摸。 (1) 用手對(duì)設(shè)備測(cè)溫，下列謹(jǐn)供參考，因各人手感 溫度不同，最好自己先測(cè)試一下感覺(jué)：37-38 可長(zhǎng)時(shí) 觸摸感覺(jué)到熱；40左右可長(zhǎng)時(shí)間觸摸， 但有點(diǎn)難受；45左右感覺(jué)很熱，可短時(shí)觸摸； 70以上感覺(jué)湯手，一觸即縮回。 (2) 手壓設(shè)備感覺(jué)震動(dòng)狀況，尋找不正常的震動(dòng)源； (3) 用手持短木棒，觸壓某一部分，根據(jù)聲音與手 感的感覺(jué)可查到松動(dòng)的震聲源。 查：(1) 查儀表指示與正常要求值是否一致； (2) 查清看、聽(tīng)、聞、摸所發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題； (3) 查記錄、原始數(shù)據(jù)； 設(shè)備巡視檢查“八字訣” 測(cè)：測(cè)量各種參數(shù)值，例：

12、電流、絕緣電阻、水壓、風(fēng) 壓、溫度、限位等各種物理量與化學(xué)量值。 比：(1) 設(shè)備正常使用中的數(shù)據(jù)與不正常的數(shù)據(jù)比較； (2) 正常設(shè)備與檢查中設(shè)備的比較； (3) 本設(shè)備的原始記錄數(shù)據(jù)與檢查時(shí)的比較。 記：(1) 記錄：將巡視檢查的真實(shí)情況、問(wèn)題的發(fā)現(xiàn)、 處理、報(bào)告情況、時(shí)間、結(jié)果、交接，并將記 錄對(duì)應(yīng)存入分類的檔案中； (2) 熟記：平時(shí)應(yīng)該熟悉設(shè)備狀況、工作原理、動(dòng) 作要求等并深深地記在腦海里，遇到設(shè)備出現(xiàn)問(wèn) 題可快速反應(yīng)與判斷。 設(shè)備巡視檢查“八字訣”維護(hù)管理 完善之保養(yǎng)及維修，會(huì)令物業(yè)保值甚至增值。日常養(yǎng)護(hù)、定期檢修、計(jì)劃保養(yǎng)；故障維修、緊急搶修；預(yù)防維修、更新改造。設(shè)備維擭管理的內(nèi)

13、容(1) 衛(wèi)生和水電設(shè)備的日常性保養(yǎng)。物業(yè)管理公司與房單位要負(fù)責(zé)管區(qū)范圍內(nèi)的計(jì)劃養(yǎng)護(hù)、零星保修和改善添裝任務(wù)；水、電表的供應(yīng)和修理要由自來(lái)水公司、供電公司辦理。零星損壞的衛(wèi)生、水電設(shè)備一般應(yīng)按本單位規(guī)定期限及修理，人為損壞則要由住用者自費(fèi)修理。(2) 水泵和水箱設(shè)備的日常性保養(yǎng)。每月或每季度保養(yǎng)一 次，并定期列入大修或者更新計(jì)劃。消防設(shè)備的常規(guī)性保養(yǎng)。對(duì)消防專用水箱一般在規(guī)定 期限內(nèi)試水 、放水，以防止出現(xiàn)缺水、堵塞、水質(zhì)腐臭等現(xiàn)象；消防泵也應(yīng)采取定期試泵的措施。暖氣設(shè)備和其他特種設(shè)備的常規(guī)性保養(yǎng)。按冬季供暖 期鍋爐生火 前和停火后對(duì)暖氣設(shè)備進(jìn)行兩次全面檢查、維修、養(yǎng)護(hù)，以及做 好有關(guān)設(shè)備和管

14、道的包扎防凍工作；對(duì)其他特種設(shè)備，按季度專人負(fù)責(zé)管理、維修、養(yǎng)護(hù)。電梯設(shè)備的常規(guī)性保養(yǎng)。對(duì)電梯設(shè)備按專業(yè)分管，每周加油、保養(yǎng)和檢查。運(yùn)行電梯發(fā)生故障必須急修時(shí)，也要由保養(yǎng)組或廠家的專業(yè)人員負(fù)責(zé)，隨叫隨到進(jìn)行搶修。電梯設(shè)備的大修 更新，則要由專業(yè)力量或者發(fā)包給電梯修理廠進(jìn)行。設(shè)備維擭管理的內(nèi)容設(shè)備維護(hù)管理的要求 (1) 設(shè)備日常保養(yǎng)是以設(shè)備操作人員為主，主要是對(duì)設(shè)備實(shí)施清潔、緊固、調(diào)整、潤(rùn)滑、防腐為主的檢查和預(yù)防性 的保養(yǎng)措施。 (2) 操作人員定機(jī)保養(yǎng)，做好班前交接，了解設(shè)備運(yùn)行情 況，檢查設(shè)備各部位的清潔和潤(rùn)滑，空運(yùn)轉(zhuǎn)檢驗(yàn)油標(biāo)、 油位、壓力表、溫度表、指示信號(hào)、保險(xiǎn)裝置、各系 統(tǒng)安全裝置，正

15、常后方可投入使用。 (3) 操作中要集中思想，合理使用設(shè)備，嚴(yán)格遵守設(shè)備操作 規(guī)定和安全操作規(guī)程。發(fā)現(xiàn)小故障及時(shí)排除，及時(shí)調(diào)整 和緊固松動(dòng)的機(jī)件。下班前或停機(jī)前，一般須留一定時(shí)間對(duì)設(shè)備進(jìn)行清掃、擦試、注油、整理、潤(rùn)滑、切斷電源。(5) 專業(yè)維修人員的巡回檢查，主要是檢查操作人員是否合理使用設(shè)備，機(jī)器運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常，督促操作人員日常保養(yǎng)，制止違章操作行為。在遇到一般故障時(shí)，幫助操作人員及時(shí)處理、排除。設(shè)備維護(hù)管理的要求三嚴(yán)嚴(yán)格管理好設(shè)備及安全防擭裝置，確保完好無(wú)損，線路 路平直整齊，接線端及線口不外露，開(kāi)關(guān)及防擭端蓋完好無(wú)缺，各種工具附件放置整齊，各種標(biāo)示清晰醒目美觀。嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程，遵守交

16、接班制度、工作制度，節(jié)約能源，降低物耗。嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備保養(yǎng)制度，做好設(shè)備、設(shè)施維擭保 養(yǎng)工作， 有詳細(xì)完整的檢查、保養(yǎng)項(xiàng)目?jī)?nèi)容及檢測(cè)數(shù)據(jù)記錄。設(shè)備運(yùn)行操作和維擭人員必須做到“三嚴(yán)、四會(huì)” 四會(huì)會(huì)使用專業(yè)設(shè)備，熟悉設(shè)備原理、結(jié)構(gòu)、性能、能熟練操作。會(huì)保養(yǎng)設(shè)備，使設(shè)備保持無(wú)灰塵、無(wú)油污，鐵見(jiàn)本色，漆見(jiàn)光，管轄范圍環(huán)境清潔。會(huì)檢查設(shè)備，確保管轄的設(shè)備性能良好、操作靈敏可靠。會(huì)排除故障，能正確判斷故障先兆及導(dǎo)致原因，掌握故障排除方法，準(zhǔn)確及時(shí)修復(fù)。設(shè)備運(yùn)行操作和維擭人員必須做到“三嚴(yán)、四會(huì)”完好之考核標(biāo)準(zhǔn)三干凈 設(shè)備設(shè)施干凈、機(jī)房干凈、工作場(chǎng)地 干凈；四不漏 不漏電、不漏油、不漏氣、不漏水；五良好 密封

17、良好、潤(rùn)滑良好、性能良好、緊 固良好、調(diào)整良好。計(jì)劃保養(yǎng)維修 對(duì)建筑物本體及其相關(guān)的設(shè)備、設(shè)施，定期進(jìn)行檢查和測(cè)試，及時(shí)地進(jìn)行保養(yǎng)和維修，以保證建筑物及其設(shè)備、設(shè)施的完好，有效延長(zhǎng)其使用壽命。 設(shè)備故障的規(guī)律初期故障期；偶發(fā)故障期；磨損故障期。設(shè)備故障率曲線故障率使用年數(shù)磨損故障期偶發(fā)故障期初始故障期設(shè)備故障規(guī)律 初期故障期。在設(shè)備開(kāi)始運(yùn)行的初期，由于設(shè)備設(shè)計(jì)制造和安裝調(diào)試上存在缺陷問(wèn)題及操作不熟練等原因所造成，因此故障率較高，這個(gè)時(shí)期大概是1?12年。經(jīng)過(guò)一定時(shí)期故障已經(jīng)排除，施工安裝遺留的問(wèn)題也得到了解決，這樣就進(jìn)入正常運(yùn)行階段， 偶發(fā)故障期，這一時(shí)期的故障較少，大概是5?18年的時(shí)期，大多是因設(shè)備零部件某些不可預(yù)測(cè)的缺陷而引起的，其故障率較平穩(wěn)。這些故障可由維擭保養(yǎng)工作隨時(shí)給予排除，因此這一時(shí)期是設(shè)備最佳工作期。 磨損故障期，由于設(shè)備經(jīng)過(guò)