抵押物管理中存在的租賃風(fēng)險(xiǎn)與防范

1、精心整理抵押物管理中存在的租賃風(fēng)險(xiǎn)與防范由于目前經(jīng)濟(jì)處于下行期，已經(jīng)出現(xiàn)了不少抵押物惡意租賃的案件，讓銀行無法實(shí) 現(xiàn)抵押權(quán)，造成信貸資金損失。一、抵押權(quán)與租賃權(quán)相關(guān)法律規(guī)定1、擔(dān)保法第48條規(guī)定：“抵押人將已租賃的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)書面告知承 租人，原租賃合同繼續(xù)有效”。本款主要規(guī)定，抵押人為告知主體，而現(xiàn)實(shí)操作中由 銀行進(jìn)行告知，同時(shí)抵押前設(shè)定的租賃權(quán)不受抵押特權(quán)設(shè)定的影響。2、最高人民法院關(guān)于適用 中華人民共和國擔(dān)保法 若干問題的解釋第65 條規(guī)定：“抵押人將已租賃的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵'J-r IJ 二一1一二押物的受讓人繼續(xù)有效”。抵押權(quán)人在實(shí)現(xiàn)抵押物

2、權(quán)后，抵押前設(shè)定的租賃權(quán)可以執(zhí) 行到租賃合同約定的租賃到期日，不受擔(dān)保物權(quán)變化影響。3、物權(quán)法第190條規(guī)定“訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已租賃的，原租賃關(guān)系 不受該抵押權(quán)的影響，抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的 抵押權(quán)。”二、惡意租賃的類型- : I -J/1、設(shè)定抵押登記前已將抵押物租賃而未告知銀行，誤導(dǎo)銀行放貸；2、抵押物設(shè)定抵押登記后租賃，取得巨額租金，租期長，懸空抵押權(quán)；3、抵押物設(shè)定抵押權(quán)后，為套取巨額租金，倒簽租賃合同，規(guī)避法律。三、惡意租賃對實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)存在的難題1、抵押登記前已租賃的，租賃合同有效。根據(jù)現(xiàn)行擔(dān)保法和物權(quán)法相 關(guān)規(guī)定，抵押權(quán)無法對抗租賃權(quán)，即“買賣

3、不破租賃”。但租賃權(quán)的長期存在，抵押權(quán) 形同虛設(shè)：一是承租人可主張優(yōu)先購買權(quán)，二是抵押物拍賣難度加大，很少有買受 人愿意購買租賃多年的資產(chǎn)；三是抵押物的價(jià)值會(huì)大打折扣。2、抵押登記后租賃的，租賃合同抵押期限內(nèi)有效，失效部分損失應(yīng)當(dāng)賠償。物 權(quán)法第190條規(guī)定：“抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)租賃的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記 的抵押權(quán)”。應(yīng)該說與銀行的抵押權(quán)不相沖突，雖然承租人也知道，抵押人辦理抵押 登記后租賃的，租賃合同對于受讓人沒有約束力，租賃合同失效。但是承租人也有 對抗的理由，一是承租人是善意，假裝不知道租賃的資產(chǎn)設(shè)定了抵押；二是有償承 租，合同失效則租金返還及損失賠償；三是租賃人逃匿或無其他資產(chǎn)

4、。承租人訴求 不能得到滿足時(shí)，將矛盾轉(zhuǎn)嫁銀行，誓死不交出承租資產(chǎn)，無可奈何。3、惡意串通無法查證，只能按有效處理。由于目前沒有嚴(yán)格執(zhí)行租賃合同 的登記制度，銀行無法查清租賃合同簽署時(shí)間的真實(shí)性。一旦出租人與承租人惡意 產(chǎn)廠211 二J 二丁串通，倒簽合同，即將合同簽訂日期提前到抵押登記之前，并輔之假租金收據(jù)，形 成履約事實(shí)，同樣以法律明確規(guī)定“抵押前簽訂的租賃合同有效”對抗抵押權(quán)，銀行及 至法院都無法否定租賃合同的效力。既然法律有明確規(guī)定，且銀行相對于承租人來 說，是“強(qiáng)者；一旦形成大的爭執(zhí)糾紛，政府及銀行管理有關(guān)部門只能出面讓銀行妥 協(xié)，法院也無可奈何，強(qiáng)制執(zhí)行不了，中止執(zhí)行。或者被迫承諾將

5、抵押資產(chǎn)拍賣款，（，二 X 二"尸先退租金、補(bǔ)償損失給承租人，余下交銀行抵債，然而，所剩無幾，不僅優(yōu)先受償權(quán)喪失了，且貸款本金都難于收回。四、我行現(xiàn)行操作方法1、凡發(fā)放抵押貸款，抵押人須出具抵押出租情況的書面說明，包括承租人基本 信息、租賃用途、租期、租金收取情況等。信用社應(yīng)查驗(yàn)租賃合同原件，留存合同 復(fù)印件，并由出租人、承租人在復(fù)印件簽名。未出租抵押物也要出具出租情況的書 面說明。2、抵押物在貸款前已出租，貸款人應(yīng)向承租人送達(dá)告知函，并留存由抵押人、承租人簽名的回執(zhí)。3、在抵押合同的其他約定事項(xiàng)中應(yīng)載明“貸款本息未結(jié)清前， 抵押人出租、續(xù)出 租抵押物，須經(jīng)貸款人書面同意”字句。4、

6、房地產(chǎn)抵押物出租期限一般不得超過貸款到期后 2年，其他抵押物出租期限 一般不得超過貸款到期后1年，特殊情況報(bào)聯(lián)社審查決定。五、防范抵押物惡意租賃措施1、對于抵押時(shí)不存在租賃關(guān)系的。若抵押時(shí)核查未發(fā)現(xiàn)抵押房產(chǎn)存在租賃關(guān)系的，要求抵押人出具相關(guān)抵押承諾書，明確“該抵押物在辦理登記前不存在租賃情況 或原簽訂的租賃合同已于抵押權(quán)生效前已解除或到期，后續(xù)若出租需征得抵押權(quán)人同意。”同時(shí)此條款應(yīng)在借款合同和抵押合同其他約定中注明，由抵押人在約定處簽,f: 11 二一 二一二 章。2、對于抵押時(shí)已存在租賃關(guān)系的。若抵押時(shí)核查發(fā)現(xiàn)抵押房產(chǎn)存在租賃關(guān) 系的，要求承租人或出租人出具相關(guān)承諾，明確“承租人與出租人就

7、租賃房屋的續(xù)租 達(dá)成任何協(xié)議或重新簽訂租賃合同，或者對原始租賃合同達(dá)成任何性質(zhì)的補(bǔ)充協(xié)議， 須事先經(jīng)過抵押權(quán)人的書面同意?！?、進(jìn)行抵押物租賃核實(shí)是，特別應(yīng)當(dāng)注意承租人和實(shí)際使用人、租賃合同約定 用途與實(shí)際用途是否相符，如果不相符，要求承租人與出租人出具書面說明。4、在抵押人進(jìn)行抵押物評估時(shí)，請明確告知抵押人：請?jiān)u估公司在評估報(bào)告中 對抵押物使用情況（自用、閑置、出租等）進(jìn)行說明，以后對抵押物評估報(bào)告中未說明 抵押物使用情況的，一律不采用。主要是增加可能的訴訟中有第三方證明。六、加強(qiáng)抵押物管理，做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警措施1、嚴(yán)格貸前“三查”制度，并建立科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)防范和預(yù)警機(jī)制，特別是貸前針對 性地進(jìn)行租

8、賃權(quán)專項(xiàng)調(diào)查，做好相關(guān)調(diào)查筆錄。抵押人或法人的法定代表人或代理 人簽署抵押承諾書，承諾其沒有在貸款前簽訂租賃合同，并明確作出的虛假陳述將承擔(dān)的法律后果。為將來實(shí)施防范風(fēng)險(xiǎn)措施、追究責(zé)任準(zhǔn)備證據(jù)。2、貸后檢查中重點(diǎn)關(guān)注抵押物，發(fā)現(xiàn)使用狀況變化，確保沒有將抵押物被租賃。 若發(fā)現(xiàn)貸后租賃的，及時(shí)制止，首先書面告知承租人其資產(chǎn)抵押情況及抵押物租賃 的合同效力，告知抵押物租賃不得超過抵押期限的法律規(guī)定，為將來行使抵押權(quán)掃 清障礙。其次，要求抵押人停止其降低抵押價(jià)值的租賃行為，督促當(dāng)面簽訂中止或 者重新簽訂不長于抵押期限的租賃合同，提供與減少價(jià)值相當(dāng)?shù)膿?dān)保。否則， 立即停止發(fā)放余下貸款，并提前收回貸款。3

9、、對于貸前租賃且作出虛假陳述的，經(jīng)查證核實(shí)，認(rèn)定其以非法占有為目的， 采用虛構(gòu)事實(shí)、隱瞞真相的方法，詐騙銀行的貸款行為，構(gòu)成貸款詐騙罪。產(chǎn)廠3 11"7/ j, £ 產(chǎn)1<#|°"4、對于倒簽合同的，應(yīng)收集證人證言及視聽資料，揭露真相，確定實(shí)際承租的 時(shí)間，起訴法院確認(rèn)其倒簽的合同無效；如果查明是抵押人與承租人合謀逃債的， 承租人則構(gòu)成詐騙罪共犯，只有承租人面臨刑事追究時(shí)，才可能會(huì)明哲保身，說出 真相，放棄租賃權(quán)的對抗，掃清抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的障礙。5、根據(jù)城市房屋租賃管理辦法第六條第七款“已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的” -. I .X /、尸 產(chǎn) /房屋不得出租，因此大額貸款抵押，不但要求抵押人在抵押承諾書、借款合同和抵 押合同明確抵押物使用現(xiàn)狀，也可以在房管部門進(jìn)行查詢，取得抵押人未出租證明 材料，規(guī)避抵押物倒簽風(fēng)險(xiǎn)。另外，關(guān)于抵押物的風(fēng)險(xiǎn)管理，目前存在的主要問題在于評估價(jià)值過高、對抵押 物租賃重視度不夠，輕貸后管理，因此已經(jīng)出現(xiàn)了抵押擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)。面對抵押價(jià)值高 估，一般銀行處于兩難處境，即使依法清收，不但損失是肯定的，而且實(shí)現(xiàn)債權(quán)時(shí) 間過長，也會(huì)出現(xiàn)責(zé)任認(rèn)定風(fēng)險(xiǎn)，而不實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，則會(huì)面臨更多風(fēng)險(xiǎn)。對于抵押 物的租賃問題，主要在于貸前調(diào)查的核實(shí)和后續(xù)管理，首先要核