2008上海、大連工業(yè)園區(qū)考察報(bào)告

1、第1頁(yè)對(duì)上海、大連部分園區(qū)的考察紀(jì)要2008年7月第2頁(yè) 為強(qiáng)化對(duì)園區(qū)項(xiàng)目的科學(xué)決策，為強(qiáng)化對(duì)園區(qū)項(xiàng)目的科學(xué)決策， 分兩批考察了上海、大連兩地的部分園區(qū)。分兩批考察了上海、大連兩地的部分園區(qū)。 考察組認(rèn)真交流、觀察和討論。通過合計(jì)考察組認(rèn)真交流、觀察和討論。通過合計(jì)4天的走訪，考察組得出以下基本結(jié)論：天的走訪，考察組得出以下基本結(jié)論：以產(chǎn)業(yè)物業(yè)為特色的園區(qū)是發(fā)展產(chǎn)業(yè)的重要途徑，已經(jīng)在上海、大連等地得到證明。園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位、客戶定位應(yīng)立足當(dāng)?shù)貙?shí)際，發(fā)現(xiàn)有效機(jī)會(huì)。成功的關(guān)鍵是，客戶定位一定要準(zhǔn)，產(chǎn)品定位一定要與客戶定位相適應(yīng)。前人的成功在一定程度上是靠偶然，我們不能寄希望于偶然，當(dāng)前應(yīng)著重理清目標(biāo)

2、市場(chǎng)。應(yīng)當(dāng)系統(tǒng)構(gòu)建園區(qū)的吸引力，包括房屋、環(huán)境、服務(wù)等，各方面都應(yīng)系統(tǒng)安排。單純依靠租賃收入的風(fēng)險(xiǎn)較大，應(yīng)當(dāng)租售結(jié)合，先售后租，租賃部分應(yīng)當(dāng)著眼于長(zhǎng)期收益。政府與企業(yè)既要分工，各自做好自己的工作，也要結(jié)合，形成合力。應(yīng)努力爭(zhēng)取政府對(duì)園區(qū)的支持，包括減免出租業(yè)務(wù)的房產(chǎn)稅等。一些社會(huì)效益重大的發(fā)展方向，如果不符合當(dāng)?shù)貤l件，并不可為。為加強(qiáng)對(duì)未來發(fā)展走向的認(rèn)識(shí)，還應(yīng)盡早考察珠三角等其他典型地區(qū)的典型項(xiàng)目。 以下對(duì)簡(jiǎn)要介紹和分析部分園區(qū)以下對(duì)簡(jiǎn)要介紹和分析部分園區(qū)第3頁(yè)大業(yè)領(lǐng)地 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象：名企公館 1、大業(yè)領(lǐng)地概況在上海松江的一個(gè)區(qū)級(jí)工業(yè)區(qū)內(nèi)。工業(yè)用地，占地1800畝（半數(shù)為城市綠地），總建筑面積60

3、萬平方米。一期40多幢，因雙拼，自稱88幢，約10萬平方米（右圖紅線）。容積率平均約1.0，與我們一些地塊相似。2006年4月動(dòng)工，2007年10月開盤。周圍配套不成熟。沒有公交車。開發(fā)商：浙江永康星月集團(tuán)，組建上海星月投資公司。可借鑒之處 項(xiàng)目定位、推廣策略取得一定成效項(xiàng)目定位、推廣策略取得一定成效自命為“總部經(jīng)濟(jì)、花園辦公”。在項(xiàng)目早期發(fā)揮了一定作用。曾比較系統(tǒng)地推“總部經(jīng)濟(jì)” 。例如，2006年推“長(zhǎng)三角總部經(jīng)濟(jì)”，后覺得比較空泛，2007年聚焦于“浙商總部集群”。 重視資金回籠重視資金回籠一期只售不租，約5100元/平方米。自稱售出約半數(shù)。對(duì)此我們分別詢問多人，口徑統(tǒng)一。據(jù)此推算接近收

4、回本期投資。自稱一期成本4500元/平方米，目測(cè)應(yīng)攤?cè)肴拷ㄔO(shè)用地。繼本項(xiàng)目后，在張江附近開發(fā)小型商務(wù)園（上?？偛繛常?，一期僅5幢，在奉賢開發(fā)物流倉(cāng)儲(chǔ)園，堆場(chǎng)為主，擬逐步轉(zhuǎn)為做物業(yè)開發(fā)。 地方政府欣賞地方政府欣賞所在區(qū)級(jí)工業(yè)區(qū)的管委會(huì)擬遷入，正在裝修。第4頁(yè)1、大業(yè)領(lǐng)地值得汲取教訓(xùn)之處 項(xiàng)目定位迷失項(xiàng)目定位迷失該項(xiàng)目早期（2006年）致力于與CBD比較，定位較高。從現(xiàn)場(chǎng)看，雖為中檔建筑，但在上海外圍，確實(shí)相對(duì)比較高檔。但目前比較對(duì)象已發(fā)生變化，言談間將松江區(qū)“名企公館”、閔行區(qū)“財(cái)富興園”等作為主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。目測(cè)該兩個(gè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，比“大業(yè)領(lǐng)地”硬件素質(zhì)差。表明逐步走向低質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。開盤不到半年售出

5、一半，但似乎都是2006年動(dòng)工前留下的關(guān)系，表明當(dāng)初的“長(zhǎng)三角總部經(jīng)濟(jì)”定位曾經(jīng)吸引過人，但該定位的根基不扎實(shí)；2007年主推“浙商總部集群”，但近半年似乎新增客戶很少，2008年淡化“浙商”，自述是因?yàn)檎闵虧摿σ淹诒M。表明“浙商”定位也缺乏根基。原因可能是地段過于偏遠(yuǎn)，不適合“總部”生存。已經(jīng)購(gòu)買物業(yè)的企業(yè)至今都沒有入駐，裝修跡象也不多（這與“浦江智谷”交易雖少但都已入駐形成鮮明反差）。表明客戶在成交之后似乎有了更進(jìn)一步的想法。原因可能是地段、交通條件等沒有達(dá)到當(dāng)初的設(shè)想。 產(chǎn)品定位迷失產(chǎn)品定位迷失廣告片、畫冊(cè)、網(wǎng)站等表達(dá)出宏大的氣勢(shì)，但與比較擁擠的現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際氛圍相差十萬八千里，在建成前容易感

6、染人，建成后則令人感覺虛假。一期房屋多為13002000平方米，57層，雙拼（每個(gè)單元的落地面積僅約300平方米左右），作為辦公，顯得空間狹小。雙拼導(dǎo)致底層無法安排大堂，作為總部顯得沒有氣勢(shì)。自述在實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)客戶需求主流是600800平方米。據(jù)此，星月不是考慮二期做較大房型，一幢多戶，而是做更小的，體量縮減為目前的一半。我們估計(jì)將導(dǎo)致 1）更加不能顯現(xiàn)“總部”的氣勢(shì)；2）面積不變，幢數(shù)增加，將因外立面增加而增加建設(shè)和運(yùn)營(yíng)成本，并顯得更擁擠。停車位稀少。 管理水平較低管理水平較低現(xiàn)場(chǎng)人員素質(zhì)較差。著裝混亂。已約好的營(yíng)銷總監(jiān)居然遲到，且無歉意和解釋。上海投資公司無辦公室、行政部、總經(jīng)辦等管理樞紐。

7、高管頻繁變化。政策在區(qū)級(jí)工業(yè)園區(qū)內(nèi)，享受所在工業(yè)區(qū)政策。無單獨(dú)政策。服務(wù)承諾是已知項(xiàng)目最多的（見下文），但一期可兌現(xiàn)只有管委會(huì)進(jìn)駐政府配套：工業(yè)園區(qū)管委會(huì)、一站式政府服務(wù)大廳、技術(shù)創(chuàng)新申報(bào)機(jī)構(gòu)、行業(yè)管理協(xié)會(huì)、企業(yè)服務(wù)綠色通道等商務(wù)配套：國(guó)際會(huì)展中心、高檔商務(wù)會(huì)所、企業(yè)咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)、星級(jí)商務(wù)酒店、總部小公寓等交通配套：環(huán)線交通、定點(diǎn)班車、豪華車隊(duì)、商務(wù)停機(jī)坪等商業(yè)配套：大型超市、便利店、干洗店、美容美發(fā)店、汽車美容修理店、藥店、自動(dòng)售貨機(jī)等文化娛樂配套：中央休閑廣場(chǎng)、體育休閑會(huì)所、圖書吧、畫廊、KTV、洗浴中心、健身中心、游艇碼頭、高爾夫練習(xí)場(chǎng)等餐飲配套：高檔飯店、風(fēng)味餐廳、快餐店、西餐廳、美食

8、廣場(chǎng)、咖啡廳、茶室、水景休閑吧區(qū)等第5頁(yè)2、浦江智谷概況位于閔行區(qū)，在國(guó)家級(jí)漕河涇開發(fā)區(qū)的拓展區(qū)“浦江高科技園區(qū)”內(nèi)。工業(yè)用地，占地1100畝。一期開發(fā)面積約300畝（見下圖），僅6幢，約13萬平方米，容積率僅0.65，接近張江集電港。2006年4月動(dòng)工，2007年底建成。股東鵬欣集團(tuán)(48%)是上海較大的民營(yíng)房產(chǎn)集團(tuán)，在上海首個(gè)嘗試“商務(wù)別墅”，2001年收購(gòu)爛尾別墅開發(fā)“虹橋商務(wù)別墅” 。近年來向農(nóng)業(yè)延伸，在上海崇明、江蘇啟東、山東東營(yíng)、阿根廷等地建立了有機(jī)農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地。股東香港恒隆集團(tuán)(48%)是大型地產(chǎn)投資商?？山梃b之處 生態(tài)建筑的特色十分突出生態(tài)建筑的特色十分突出所有建筑應(yīng)用地源空

9、調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)、保溫材料、屋頂花園、電動(dòng)百葉窗等，現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)確實(shí)比較舒適。引起很大的社會(huì)反響。但成本較高，辦公樓建安約6000元/平方米，研發(fā)樓建安約5000元/平方米。自稱可節(jié)約能耗70%，節(jié)約部分7年可收回增加的建設(shè)投入。 建筑和環(huán)境確為精品，與入駐企業(yè)檔次的相匹配建筑和環(huán)境確為精品，與入駐企業(yè)檔次的相匹配房屋內(nèi)外部設(shè)計(jì)都很考究。容積率、建筑密度雖比張江集電港略高，但由于房型大，使綠地比較集中，視覺密度比集電港低。入駐企業(yè)包括雷士光電、喬孚管路系統(tǒng)、應(yīng)用材料、凱米拉化學(xué)、尚德太陽(yáng)能電力、尚禾動(dòng)畫。都是國(guó)內(nèi)外比較好的企業(yè)。 重視組織和隊(duì)伍建設(shè)重視組織和隊(duì)伍建設(shè)目前暫無建設(shè)，現(xiàn)場(chǎng)人數(shù)少，僅16人，

10、但部門齊全，有土地規(guī)劃部、工程部、招商服務(wù)部、計(jì)劃財(cái)務(wù)部、行政人事部，每個(gè)部門24人。人員業(yè)務(wù)素質(zhì)、職業(yè)素養(yǎng)較高，盡管目前招商情況不理想，但自述認(rèn)識(shí)到問題的原因，對(duì)將來信心很強(qiáng)。屋頂看研發(fā)樓中央花園 研發(fā)樓外觀 研發(fā)樓門廳 屋頂花園 辦公樓外觀第6頁(yè)2、浦江智谷值得研究和汲取教訓(xùn)之處 項(xiàng)目定位比較模糊項(xiàng)目定位比較模糊資料顯示的定位是：“以投資、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)和管理生態(tài)商務(wù)園區(qū)，及提供節(jié)能、健康、舒適的辦公及研發(fā)用房為經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。吸引以智力密集為特征的智慧產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐園區(qū)，并提供人性化的、便捷、安全的物業(yè)管理?！笨偨?jīng)理柳孝平（原金橋集團(tuán)副總）忙于出席各種節(jié)能論壇，曝光率在上海同規(guī)模的園區(qū)中較高，但“節(jié)能”

11、似乎并未給園區(qū)帶來效益。 產(chǎn)品定位不準(zhǔn)，導(dǎo)致企業(yè)數(shù)量偏少，價(jià)格偏低，叫好不叫座產(chǎn)品定位不準(zhǔn)，導(dǎo)致企業(yè)數(shù)量偏少，價(jià)格偏低，叫好不叫座早期策劃委托“五大行”之一，花費(fèi)6萬美元，但產(chǎn)品定位不準(zhǔn)。當(dāng)時(shí)認(rèn)為大型研發(fā)活動(dòng)將是主要目標(biāo)對(duì)象，大多數(shù)建筑面積用于適合于大型高端研發(fā)活動(dòng)，大開間，落地面積達(dá)6000平方米，單幢2300025000平方米。建成后發(fā)現(xiàn)該市場(chǎng)十分狹小，因此而修改后期規(guī)劃，調(diào)整為中小平面辦公樓，每幢建筑面積40006000平方米（見下圖）。辦公樓售價(jià)14000元/平方米，租金2.5元/平方米天。研發(fā)樓售價(jià)網(wǎng)絡(luò)報(bào)價(jià)7000元/平方米，現(xiàn)場(chǎng)報(bào)價(jià)8500元/平方米，租金1.51.8元/平方米天。

12、與辦公樓僅1000元/平方米的成本差距，售價(jià)卻相差55007000元/平方米，表明產(chǎn)品定位失準(zhǔn)帶來很大傷害。研發(fā)樓可做辦公樓用，但外觀酷似廠房,可能抑制了用做純辦公。研發(fā)樓群的中央花園面積巨大，可能是為避免景觀建設(shè)和養(yǎng)護(hù)投入過大，導(dǎo)致綠地顯得十分雜亂。 盈利模式曾經(jīng)失準(zhǔn)盈利模式曾經(jīng)失準(zhǔn)原打算只租不售，后由于 1）出租率不高，2）外方股東增資受外匯入境的制約，因而改為租售并舉。表明早期資本架構(gòu)設(shè)計(jì)十分重要。 不久的將來有重新起步的潛力不久的將來有重新起步的潛力自稱地段較偏，交通不便，也是招商不理想的原因。目測(cè)周圍開發(fā)活動(dòng)很密集，有不少小園區(qū)，經(jīng)詢價(jià)，兩處較低檔科技園只有浦江智谷價(jià)格的2/3。一年

13、后輕軌通車，最近站點(diǎn)僅約1公里。只要雙方有一定的實(shí)力，后期將可以彌補(bǔ)一期招商不足導(dǎo)致的損失。自稱雙方股東均想收購(gòu)對(duì)方股權(quán)。表明對(duì)物業(yè)市場(chǎng)前景看好。政策、服務(wù)雖然是國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)的組成部分，但自認(rèn)為園區(qū)本身與開發(fā)區(qū)沒太多的直接關(guān)系，主要是入駐企業(yè)享受開發(fā)區(qū)政策。自述服務(wù)不在于多，而在于要有?，F(xiàn)場(chǎng)企業(yè)不多，卻已有連鎖小超市和茶吧（目前免房租），這在各地園區(qū)中很少見。原規(guī)劃 研發(fā)樓4棟，共約10萬平方米 辦公樓2棟，共約1.6萬平方米 新規(guī)劃 規(guī)劃變遷的位置 第7頁(yè)3、張江集電港概況國(guó)家級(jí)張江開發(fā)區(qū)子項(xiàng)目。工業(yè)科研兼容用地?？傉嫉?00多畝。一期（2001年動(dòng)工）16萬平方米，包含高層辦公樓，高層廠房

14、，四星級(jí)酒店，大型會(huì)議中心。二期（20042007分批動(dòng)工）80棟，近30萬平方米，均為低層。三期待建16萬平方米公寓。開發(fā)商為國(guó)企張江集團(tuán)全資子公司?？山梃b之處 及時(shí)調(diào)整項(xiàng)目定位及時(shí)調(diào)整項(xiàng)目定位園區(qū)設(shè)立之初（2000年），定位于“微電子”、“芯片”，因而稱“集電”（集成電路）。2002年，新任海歸總經(jīng)理（已因經(jīng)濟(jì)問題坐牢）提出獨(dú)棟辦公的定位，實(shí)際演變?yōu)槿诤隙喾N產(chǎn)業(yè)的辦公園區(qū)。項(xiàng)目成功后的2006年，張江集團(tuán)曾對(duì)此調(diào)整追加高度贊賞。雖然擯棄了狹窄的定位，但入駐企業(yè)或多或少與IT、電氣、電子、微電子、電子商務(wù)等有關(guān)；雖然行業(yè)跨度很大，但在某種程度上仍屬于一個(gè)圈子。 一期的功能結(jié)構(gòu)對(duì)后續(xù)開發(fā)起到重

15、要的帶動(dòng)作用一期的功能結(jié)構(gòu)對(duì)后續(xù)開發(fā)起到重要的帶動(dòng)作用2001年動(dòng)工的一期包含了一個(gè)四星級(jí)酒店，一個(gè)大型會(huì)議中心，使集電港客觀上成為張江東部地區(qū)的商務(wù)中心，解決了人氣問題。 一期就注重資金回籠一期就注重資金回籠一期高層建筑用于租售并舉。到2006年才給駐戶辦理權(quán)證。表明中間經(jīng)歷了說服政府的過程。 開發(fā)過程比較穩(wěn)健開發(fā)過程比較穩(wěn)健二期80棟建筑，基本上每隔幾個(gè)月開工10幢左右，滾動(dòng)建設(shè)和銷售，分散了資金壓力。開發(fā)過程利用了由集團(tuán)發(fā)行債券、由集團(tuán)內(nèi)上市公司收購(gòu)7萬平方米物業(yè)等融資手段。 多方面因素促使經(jīng)營(yíng)比較成功多方面因素促使經(jīng)營(yíng)比較成功是目前上海最成熟、最成功的高檔近郊商務(wù)園區(qū)。高檔高價(jià)，租金約

16、3.5元/平方米天，售價(jià)從2006年的1萬元/平方米攀升到現(xiàn)在的2.7萬元。據(jù)說07年底已建成部分達(dá)到95%的入駐率。90年代末開始的“聚焦張江”、位于國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)、距離機(jī)場(chǎng)較近、綜合環(huán)境素質(zhì)較高，共同促成了項(xiàng)目的成功。 集團(tuán)順勢(shì)進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型集團(tuán)順勢(shì)進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型通過集電港等開發(fā)積累經(jīng)驗(yàn)，以及孫橋農(nóng)業(yè)園區(qū)等并入，今年，張江集團(tuán)啟動(dòng)“張江科學(xué)城”建設(shè)，1）由土地一級(jí)開發(fā)為主，向房地產(chǎn)開發(fā)、運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型；2）強(qiáng)化對(duì)高科技企業(yè)的股權(quán)投資。一期 二期1階段 二期2階段 一期 二期 第8頁(yè)3、張江集電港可借鑒之處（續(xù)） 推廣策略推廣策略作為張江大園區(qū)的一部分，早期并未采取獨(dú)立和積極的推廣，而是搭載于整個(gè)張江園

17、區(qū)的推廣過程。2006年將二期命名為“科技領(lǐng)袖之都”，完全脫離“微電子”概念，實(shí)現(xiàn)重新定位。2008年，就剩余房屋推出廣告，定位于“建筑藝術(shù)珍品”、“外環(huán)線內(nèi)最后可售的花園式總部樓”，進(jìn)一步強(qiáng)化通用型地產(chǎn)的印象。值得研究和汲取教訓(xùn)之處 產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位低層建筑全部采用雙拼式，不少大企業(yè)雖然將兩邊打通，但仍不能設(shè)立接待大廳。在半邊內(nèi)設(shè)立廳堂，由于樓梯位置，廳堂顯得十分擁擠，影響了企業(yè)形象。最初曾經(jīng)打算兼容居住，但完全沒實(shí)現(xiàn)，使煤氣管浪費(fèi)。外立面采用雙層落地玻璃和鋁板，雖然現(xiàn)代，但色彩過于明亮，冬天顯冷，夏天顯熱。外觀設(shè)計(jì)比較復(fù)雜，顯得不夠大方。人車不分離，使中央綠地被車行道隔離，不能充分為人所享

18、用。政策和服務(wù)享受國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)的統(tǒng)一政策和服務(wù)。網(wǎng)絡(luò)服務(wù)、物業(yè)管理和后勤保障上由項(xiàng)目公司自己探索。外觀設(shè)計(jì)比較復(fù)雜，顯得比較雜亂 人車不分離，使中央綠地被車行道隔離，不能充分為人所享用 第9頁(yè)4、中邦MOHO概況位于金橋開發(fā)區(qū)南區(qū)，浦東機(jī)場(chǎng)方向.。占地面積約180畝?？偨ㄖ娣e近10萬平方米。一期包括28幢商務(wù)獨(dú)棟、一個(gè)四星級(jí)藝術(shù)主題酒店、中邦置業(yè)集團(tuán)總部。工業(yè)用地。周圍配套不成熟。沒有公交車?？山梃b之處 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位自創(chuàng)MOHO概念，自述取自“現(xiàn)代、辦公、酒店、商業(yè)、文化”的英文首個(gè)字母。自稱：創(chuàng)造了一種集現(xiàn)代建筑、現(xiàn)代生活、現(xiàn)代辦公于一體的全新商務(wù)模式。自稱：是中邦將文化與地產(chǎn)、歷史與

19、現(xiàn)代、傳統(tǒng)與時(shí)尚相結(jié)合的代表作，無論是總體規(guī)劃，還是產(chǎn)品建筑風(fēng)格，抑或內(nèi)部空間布局，都有很多創(chuàng)新之處。 推廣策略推廣策略中邦的項(xiàng)目定位實(shí)際上是一種推廣策略，以藝術(shù)、文化為核心的產(chǎn)品品牌和企業(yè)品牌推廣取得了實(shí)效。該公司將其所有房產(chǎn)業(yè)務(wù)均稱為是做“文化地產(chǎn)”。為強(qiáng)化文化特征，在園區(qū)融合了一些藝術(shù)元素，如老宅等；參與了“陳逸飛藝術(shù)基金”，并將登記地點(diǎn)放在園區(qū)。物業(yè)管理水平較好，其他幾乎不強(qiáng)調(diào)任何服務(wù)。 文化策略取得了一定的效果文化策略取得了一定的效果售價(jià)7580元/平方米，按成本3000多元/平方米計(jì)，毛利超過50%。自稱已銷售完。據(jù)此應(yīng)已收回投資。已在無錫、昆山等地以同樣的概念做園區(qū)。現(xiàn)場(chǎng)人氣狀況

20、好于同期建成的大業(yè)領(lǐng)地、浦江智谷。值得研究和汲取教訓(xùn)之處 產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位雖然外觀氣質(zhì)不錯(cuò)，但“四拼”的戶型導(dǎo)致不能適應(yīng)大中型企業(yè)的形象需要，入駐企業(yè)檔次不高。小企業(yè)堆放低檔貨物樣品，各自為政搞后勤，使其與較好園區(qū)相比，類似一般別墅與大公館的區(qū)別。 經(jīng)營(yíng)思維經(jīng)營(yíng)思維純營(yíng)銷型思維，對(duì)產(chǎn)品、產(chǎn)業(yè)思考幾乎沒有。中邦的標(biāo)識(shí)，刻意突出其所謂文化 第10頁(yè)5、張江生物醫(yī)藥基地概況是國(guó)家級(jí)張江園區(qū)的子項(xiàng)目。近3000畝。2001年以前，主要引進(jìn)制藥工廠，用掉大半。剩余土地1/3用于自建持有出租，1/3用于自建出售，1/3轉(zhuǎn)讓給二級(jí)開發(fā)商。分批建設(shè)了大量研發(fā)樓，估計(jì)持有約20萬平方米。可借鑒之處早期引進(jìn)生產(chǎn)活

21、動(dòng)成效并不顯著，在上海市90年代末 “聚焦張江”的大背景下，龐大的閑置土地終于成為發(fā)展科研。政府遷移大批科研單位和院校，形成了產(chǎn)業(yè)氛圍。是目前我國(guó)藥物技術(shù)類企業(yè)最密集的園區(qū)。目前經(jīng)營(yíng)績(jī)效良好。出租部分價(jià)格2004年為1.6元/平方米天，現(xiàn)已翻番，但已無空房。值得商榷之處 自主創(chuàng)新的氛圍和文化尚未形成自主創(chuàng)新的氛圍和文化尚未形成早期定位于“自主研發(fā)”、“新藥創(chuàng)制”，理想遠(yuǎn)大。為此，項(xiàng)目公司建立了化學(xué)、生物兩類公共實(shí)驗(yàn)室，但年虧損達(dá)1000萬元。對(duì)該虧損，政府補(bǔ)貼40%。由于公共實(shí)驗(yàn)室缺乏直接的大學(xué)背景，在虧損的情況下，也逐步轉(zhuǎn)向?yàn)榇蠊咎峁┗瘜W(xué)合成物開發(fā)外包，而不是象深圳清華研究院那樣通過自主開

22、發(fā)新產(chǎn)品新技術(shù)來使公共實(shí)驗(yàn)室可持續(xù)。公共實(shí)驗(yàn)室也因此不能真正起到促進(jìn)本土創(chuàng)新的作用。企業(yè)主要兩類，1）大型外資的研發(fā)中心。2）本地中小企業(yè)。這些中小企業(yè)大多為外國(guó)藥物公司提供化學(xué)合成物開發(fā)外包。承接開發(fā)外包雖然賺錢，但不接觸藥物終端市場(chǎng)，業(yè)界擔(dān)心將因此影響自主創(chuàng)新能力的形成。這與大連軟件園一樣，都是利用廉價(jià)的技術(shù)人才資源。這與深圳高新區(qū)的氛圍和文化完全不同?？赡苁钦蛨@區(qū)的導(dǎo)向有問題。項(xiàng)目公司持有物業(yè)的主要區(qū)塊 第11頁(yè)6、大連軟件園概況是大連高新區(qū)的一部分。約3平方公里。已建設(shè)產(chǎn)業(yè)物業(yè)44萬平方米（科研用地，全部?jī)H租），學(xué)校30萬平方米，住宅約130萬平方米。由民營(yíng)大連億達(dá)集團(tuán)開發(fā)。90年

23、代末起步，歷經(jīng)十年，成為國(guó)內(nèi)民企開發(fā)的最大產(chǎn)業(yè)物業(yè)項(xiàng)目之一，以及最大的服務(wù)外包、軟件外包密集區(qū)之一?？山梃b之處 準(zhǔn)確轉(zhuǎn)變項(xiàng)目定位準(zhǔn)確轉(zhuǎn)變項(xiàng)目定位一期動(dòng)工時(shí)，并不知道自己的客戶是誰(shuí)。到發(fā)現(xiàn)自己的優(yōu)勢(shì)，發(fā)現(xiàn)客戶群，用了5年時(shí)間。最初想做軟件，后來實(shí)際不是做軟件。20022003年，在客戶的啟發(fā)下，及時(shí)發(fā)現(xiàn)了大連的優(yōu)勢(shì)：有較好教育而廉價(jià)的人力；距離日本韓國(guó)很近。于是開辟出獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)方向： 服務(wù)外包：惠普呼叫中心1500人為惠普用戶提供電話支持服務(wù)；簡(jiǎn)柏特公司近3000人為金融業(yè)做數(shù)據(jù)分析和電話服務(wù)。 軟件外包：東軟集團(tuán)按日本汽車廠商提供的軟件技術(shù)方案，專為日本汽車音響加工軟件部分。 上述外包業(yè)務(wù)主要

24、面向日本、韓國(guó)市場(chǎng)。順勢(shì)做外包，符合當(dāng)?shù)氐那闆r。換個(gè)角度說，也是發(fā)現(xiàn)和回避了大連的劣勢(shì)：缺乏本土產(chǎn)業(yè)和科技的基礎(chǔ)。從當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)看，大連軟件園抓住了這個(gè)城市目前最為重要的客戶群。 建立了自己簡(jiǎn)單而有效的服務(wù)體系建立了自己簡(jiǎn)單而有效的服務(wù)體系順應(yīng)服務(wù)外包、軟件外包高密度應(yīng)用大學(xué)生的需求，為客戶招聘。順應(yīng)服務(wù)外包、軟件外包用房面積較大的需求，建立了專門與客戶進(jìn)行房屋技術(shù)對(duì)接的組織和流程。 與政府密切協(xié)同與政府密切協(xié)同政府及時(shí)認(rèn)識(shí)到服務(wù)外包、軟件外包對(duì)大連的特殊意義。政府出面，全面對(duì)日本、韓國(guó)招商；政府出資供園區(qū)外出招聘人才；政府解決了服務(wù)出口的海關(guān)政策難題。 政府給予園區(qū)特殊政策政府給予園區(qū)特殊政策園區(qū)內(nèi)大部分土地用于住宅建設(shè)。免除出租的房產(chǎn)稅。 企業(yè)文化很好企業(yè)文化很好總經(jīng)理、副總經(jīng)理均為創(chuàng)業(yè)元老，十年來歷經(jīng)艱辛?？偨?jīng)理高煒經(jīng)常長(zhǎng)時(shí)間開會(huì)，長(zhǎng)時(shí)間伏案工作，導(dǎo)致嚴(yán)重的腰椎肩盤突出。人員職業(yè)素養(yǎng)、業(yè)務(wù)素質(zhì)較高。 努力探索產(chǎn)品定位努力探索