2010廈門枋湖客運商貿中心項目經營規(guī)劃方案

1、Slogan here枋枋 湖湖 客客 運運 商商 貿貿 中中 心心項目經營規(guī)劃方案項目經營規(guī)劃方案廈門中智和投資管理有限公司2010.07.17Slogan here 市場篇 根據(jù)2003年制定的廈門市商業(yè)網點布局規(guī)劃 人口規(guī)模：本次規(guī)劃遠期2010年人口規(guī)模（實際居?。┤?50萬人（其中島內各區(qū)2010年控制總人口為100萬人） 總量預測：預測社會消費品零售總額年平均增長10%，2005年達到273億元（其中批零貿易190億元），2010年達到440億元（其中批零貿易306億元）。 營業(yè)面積：參照同類城市的標準及本市商業(yè)營業(yè)面積現(xiàn)狀，確定廈門市人均（常住人口和暫住半年以上的人口）占有商業(yè)營

2、業(yè)面積為1.0-1.4平方米。根據(jù)人口預測2010年廈門市島內營業(yè)總面積宜控制在140萬平方米左右（按總人口100萬人，人均1.4平方米計），島外營業(yè)總面積宜控制在150萬平方米左右（按人均1.0平方米計）。全市商業(yè)營業(yè)面積控制在290萬平方米左右 Slogan here廈門商業(yè)面積發(fā)展狀況廈門商業(yè)面積發(fā)展狀況 經專業(yè)機構的統(tǒng)計，廈門市區(qū)內在營的幾個大型購物中心如SM廣場、世貿商城、明發(fā)商業(yè)廣場、加州城市廣場、瑞景商業(yè)廣場等，其體量就已經近150萬平方米，加上其他商業(yè)業(yè)態(tài)如百貨、超市、餐飲、休閑娛樂等，另外再加上沿街住宅項目的底商，保守估計，目前島內在營的商業(yè)體量已經超過300萬平方米。 從島

3、內人均商業(yè)面積來看，現(xiàn)在島內常住人口在180萬左右，而島內的商業(yè)體量最少有300萬平方米，也就是說島內的人均商業(yè)面積已經達到了167平方米。與之對比的是，目前全國人均商業(yè)面積是033平方米。再看看國內幾個發(fā)達城市的人均商業(yè)面積，北京、上海、深圳分別是135、152、102平方米，廈門的人均商業(yè)面積已超過這些大城市。Slogan here對廈門商業(yè)市場的判斷商業(yè)分布不平衡，布局不夠合理，局部過于飽和，零售業(yè)態(tài)較單一，整體還有空間。案例一、嘉禾路 SM世貿商城路段 5家購物中心: SM城市廣場 明發(fā)商業(yè)廣場 富山誠達購物廣場 世貿商城 羅賓森廣場10家大型百貨： 來雅天虹巴黎春天華天（已關閉)磐基

4、名品中心 新世界百貨 誠達百貨華聯(lián)中閩百匯 世貿巴黎春天案例二、1200米的中山路 5家購物中心： 名匯廣場 南中大地 老虎城 達意 中華城 4家大型百貨：名匯天虹 華聯(lián) 巴黎春天（中山店） 巴黎春天（思明店）湖里區(qū)未來商業(yè)發(fā)展空間大于思明區(qū)。島外商業(yè)地產投資時機來臨，發(fā)展空間較大Slogan here 枋湖客運站項目概況枋湖客運商貿中心位于廈門金湖路與成功大道交匯處，總建筑面積42540平方米，規(guī)劃商業(yè)面積31660平方米。Slogan here優(yōu)勢（優(yōu)勢（S S）a a、區(qū)域優(yōu)勢、區(qū)域優(yōu)勢 隨著湖里區(qū)政府搬遷至枋湖后，聯(lián)通大廈也落戶枋湖，枋湖區(qū)域的功能定位也逐漸發(fā)生轉變，從早期以工業(yè)區(qū)域功

5、能定位為主演變至行政及商貿功能為主。b b、交通優(yōu)勢、交通優(yōu)勢 枋湖客運中心地理位置優(yōu)越，有這不可復制的路段交通優(yōu)勢，14條公交線路輻射島內外，客運車輛可分別經仙岳路、成功大道快速離島，大大減少乘客在途時間，以空間換時間，有效輻射島內外，直接服務終端客戶。項目SWOT分析Slogan here7項目SWOT分析優(yōu)勢（優(yōu)勢（S S）c c、客流優(yōu)勢、客流優(yōu)勢 隨著湖濱南長途客運站及松柏長途客運站的合并，再加上整個枋湖板塊及東部區(qū)域的居民，以及14條公交線路的帶動，預計枋湖客運中心每天的人流量將達到10萬人次，而對于商家來說，人流就是客流，客流就是錢流。d d、需求優(yōu)勢、需求優(yōu)勢 目前廈門市區(qū)的主

6、要商圈分布不均勻，甚至出現(xiàn)扎堆現(xiàn)象，例如火車站商圈及中山路商圈等等;而枋湖及其東部板塊商業(yè)賣場缺乏，市民購物極不便利，枋湖客運商貿中心可有效滿足枋湖版塊及其周邊居民的購物需求，同時也為出入海西的旅客提供了便捷的購物服務。Slogan here項目SWOT分析劣勢（劣勢（W W）a、規(guī)模偏小枋湖商貿中心商業(yè)面積只有三萬平左右，體量過小，無法做大做全，缺少規(guī)模效應，從商業(yè)定位上來講，也只是一個大型社區(qū)店的面積。b b、品相不全、品相不全 如今的商業(yè)都在往規(guī)?；叭缃竦纳虡I(yè)都在往規(guī)?；癝hoppingMallShoppingMall的形式發(fā)展，涵蓋的業(yè)態(tài)較為齊全，可滿足不同層次消費者的需要。Slo

7、gan here9項目SWOT分析劣勢（劣勢（W W） C C、消費群體質量不高、消費群體質量不高 由于該項目為客運配套項目，主要客戶群由于該項目為客運配套項目，主要客戶群體為過往旅客，屬于匆忙快速消費群體，在消費能力上無法與其他體為過往旅客，屬于匆忙快速消費群體，在消費能力上無法與其他商圈消費者相媲美。商圈消費者相媲美。 D D、新商圈需要新培養(yǎng)、新商圈需要新培養(yǎng) 一個新的再造商圈，一切需要從頭開始，一個新的再造商圈，一切需要從頭開始，培養(yǎng)自己的客戶群體，包括消費者的行為習慣和認知度。培養(yǎng)自己的客戶群體，包括消費者的行為習慣和認知度。Slogan here10項目SWOT分析機會（） 隨著湖

8、里區(qū)行政中心落戶枋湖，目前枋湖及機場片區(qū)房地產業(yè)發(fā)展迅速，書香佳緣、幸福密碼、聯(lián)發(fā)欣悅園、禹州香檳城、水晶森林等等近二十幾個地產項目紛紛上馬，其中部分項目已交房，枋湖及其東部人口大大增加，這些都將成為新客運商貿中心的消費客群。（見附表）威脅（） 該項目距SM城市廣場、閩南印象、湖里商業(yè)街等距離較近，如無法在購物環(huán)境或產品結構上突出特色，將會造成客戶分流。Slogan here周邊近兩年樓盤概況樓盤名稱建筑面積套數(shù)大約人口碧湖嘉園793002779695幸福密碼720005982093聯(lián)發(fā)欣悅園927009003150御之園371521756200水晶森林1881299353273禹州香檳城89

9、5806132200富貴門8000049172書香佳緣1100008823087達嘉馨園63000不詳-雪梨星光三期100000不詳-古龍居住公園965005551943合計100836110083614000040000Slogan here周邊近兩年樓盤概況聯(lián)發(fā)欣悅園幸福密碼禹州香檳城書香佳緣Slogan here項目定位篇項目定位篇項目定位篇 業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)規(guī)劃及功能組合業(yè)態(tài)規(guī)劃及功能組合 商業(yè)定位商業(yè)定位商業(yè)形象及運營策略商業(yè)形象及運營策略Slogan here14項目定位旅游文化商業(yè)區(qū)城市休閑購物中心商業(yè)形態(tài)客運中心(車站)便利店(銀行、郵政等)主題商場（生鮮超市）業(yè)態(tài)規(guī)劃民生

10、超市旅游購物餐飲娛樂區(qū)位環(huán)境區(qū)政府邊緣客運中心全市交通樞紐招商方式主力店自營部分散戶租賃功能定位Slogan here對項目工作目標的理解愿景：為過往廈門的旅客及周邊居民提供溫馨、舒適、便捷的購物環(huán)境。為完善湖里區(qū)的商業(yè)配套、提升枋湖版塊的整體形象而努力。目標：進行科學合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃，完善商業(yè)功能短期內營造商業(yè)氛圍、提升新客運中心的商業(yè)形象、實現(xiàn)政府及市場預期長期營運與短期商業(yè)氛圍的良性平衡Slogan here16項目業(yè)態(tài)定位從項目開發(fā)業(yè)態(tài)方向v生鮮超市（40）v餐飲娛樂（30）v休閑購物 （25%）v其它 （5%）從項目開發(fā)功能分析v生鮮超市（25）v餐飲娛樂（25）v休閑購物（40）v其

11、它 （10%）集旅游購物、民生超市、餐飲休閑為一體的商業(yè)文化客運中心集旅游購物、民生超市、餐飲休閑為一體的商業(yè)文化客運中心Slogan here規(guī)劃業(yè)態(tài)面積比例生生 鮮鮮 超超 市市 類類水果、蔬菜、海鮮、水產家電餐餐 飲飲 休閑休閑 類類日用化妝品類副食品產品類咖啡廳/水果吧美食廣場旅游旅游 購購 物物 類類西式快餐/糕點屋茶館冰室閩臺特產/茶葉專賣流行百貨尾貨市場圖書影音攝影紅娘喜鋪居家消費類臺球館/網吧手機數(shù)碼配配 套套 服服 務務銀行郵政藥店干洗店報刊亭Slogan here18主力店介紹Slogan here19 主力店介紹中智和民生超市 中智和民生超市規(guī)劃面積約7600平方米，公司

12、以“民生所需、民生所為”為經營為理念，采取基地+超市的先進物流配送體系和連鎖經營模式，致力于建設以銷售生鮮食品為主、日用百貨、煙酒食雜為輔的一站生活購物中心，為廈門市群眾提供“惠民、安民、便民”服務。 Slogan here20 主力店介紹中智和尾貨市場中智和名品尾貨市場規(guī)劃面積7500平方米，匯集海西眾多知名品牌服裝生產企業(yè)進駐，充分發(fā)揮集渠道招商、新品展示、信息交流等功能，并與北京、上海、濟南、大連等服裝尾貨市場形成聯(lián)盟互動、南北流通，為海西的外貿型服裝生產企業(yè)進入全國市場提供優(yōu)質服務的平臺。Slogan here21 主力店介紹中智和尾貨市場 什么是尾貨？所謂服裝尾貨，是指國內服裝生產廠

13、家根據(jù)國外來料、來樣或國外來樣、國內選料進行加工，在完成訂單后剩余的那部分產品,這部分商品就成了“尾貨”。大部分尾貨產品檔次高、款式新潮、質量較好，頗受國內外消費者的追捧，（例如：奧特萊斯）因此目前廣州、北京、上海等地已經形成了一批規(guī)模較大的品牌服裝尾貨市場。Slogan here22主力店介紹中智和尾貨市場 中智和致力打造海西第一高品質服裝尾貨市場 幫助外貿型企業(yè)解決尾貨服裝的內銷問題 幫助服裝生產廠家解決庫存壓力，快速回籠資金。 通過新品展示，有效進行廠、商對接，輕松構建代理經銷商渠道 。 與北京、上海、濟南、大連等大型尾貨市場經營商進行聯(lián)盟互動，使南北雙方的信息更靈通，從而促使南北流通。

14、 針對新品上市不定期舉辦服裝展、模特秀等活動，有效提升生產企業(yè)的品牌效應。Slogan here23 全國各地尾貨市場概況濟南世購尾貨總部濟南世購尾貨總部基地基地廣州偉國尾貨批發(fā)廣州偉國尾貨批發(fā)市場市場Slogan here24 全國各地尾貨市場概況北京天通尾貨北京天通尾貨北京天尾鞋城北京天尾鞋城Slogan here25 全國各地尾貨市場概況中國尾貨市場高峰研討中國尾貨市場高峰研討會在北京舉行會在北京舉行央視對國內尾貨市場央視對國內尾貨市場發(fā)展前景看好發(fā)展前景看好Slogan here26業(yè)態(tài)規(guī)劃Slogan here27 一層一層 業(yè)業(yè) 態(tài)態(tài) 規(guī)規(guī) 劃劃一層：結合本案實際情況，將主力店生鮮

15、超市和尾貨市場設在一樓，并在超市入口及出口處引進肯德基、豪享來等較吸引人氣的西式快餐廳，并規(guī)劃出一定區(qū)域設置名品尾貨市場。主要客戶群以客運中心周邊居民為主、過往客商為輔。配套：銀行、郵政、藥店、報刊亭等等主題：為枋湖社區(qū)居民提供優(yōu)質的、便捷的、齊全的商業(yè)服務，并為過往客商提供購物便利。Slogan here28一層一層 業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃Slogan here29 一層一層 業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃Slogan here30 一層一層 招商設想招商設想生鮮超市超市內提供了各種蔬菜、水產品、副食品、糧油、洗發(fā)水、洗衣粉、牙膏、毛巾、嬰幼兒用品等等一系列家用產品，滿足了周邊居民及過往旅客的購物需求。名品服裝

16、尾貨市場配貨、招商中心為廈門及周邊內、外貿服裝生產企業(yè)及全國各省市服裝經銷商搭起一座貿易的橋梁，集展示、招商等多功能為一體，做到南貨北調。Slogan here31 一層一層 招商設想招商設想?yún)R集閩臺兩岸特產：茶葉、臺灣特產、閩西八大干、各類干貨、手工藝品等等創(chuàng)造閩臺兩岸產業(yè)及文化交流平臺，推廣閩臺文化，加強兩岸交流。閩閩 臺臺 特特 產產Slogan here32 一層一層 招商設想招商設想西式餐廳在生鮮超市的出入口處引進肯德基、豪享來等西式快餐廳，可大大拉動人氣，提升商業(yè)氛圍。Slogan here33 一層一層 招商設想招商設想同時配套銀行、郵政、藥店、婚紗攝影、紅娘喜鋪等業(yè)態(tài)，既豐富了

17、商貿中心的產品多樣性，也為廣大市民的購物及過往旅客的出行提供了方便。Slogan here34二層：本案中售票處及候車廳均設在二樓，二樓的客流量相對較大，因此我們將美食廣場、手機、數(shù)碼等主力店及次主力店設在二樓，主要客戶群體為過往旅客及周邊居民。配套：圖書、影音、咖啡廳、等主題：便捷、舒適、休閑、 二層二層 業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃Slogan here35 二層二層 業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃Slogan here36 二層二層 業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃Slogan here37 二層二層 招商設想招商設想美食廣場美食廣場匯集海峽兩岸各種特色小吃、美味佳肴，為消費者提供超值匯集海峽兩岸各種特色小吃、美味佳肴，為消費者

18、提供超值的口感享受的口感享受案例：案例：SMSM五樓新食尚美食廣場、卡樂美食廣場等五樓新食尚美食廣場、卡樂美食廣場等Slogan here38 二層二層 招商設想招商設想數(shù)碼廣場數(shù)碼廣場 手機市場手機市場Slogan here39 二層二層 招商設想招商設想書店咖啡吧專賣店影音Slogan here40枋湖客運商貿中心運營策略 打造海峽西岸中心城市“一流的客運商貿中心” 消除旅客購物心理障礙：名品、貨真、價實 打造高質量、高水準的商業(yè)環(huán)境，提升海西窗口新形象 打造海西旅游及閩臺特色商品批發(fā)交易平臺 突出特色：全力打造海西首家尾貨市場全力打造海西首家尾貨市場 掛牌保護、產業(yè)政策扶持，“經濟特區(qū)”帶動旅游商品經營戶入場 地方名優(yōu)土特產品交易采供平臺 四個統(tǒng)一、實現(xiàn)共贏 統(tǒng)一規(guī)劃，各業(yè)態(tài)合理布局、科學組合 統(tǒng)一招商，引進優(yōu)質商戶，為商貿中心的良性經營奠定基礎 統(tǒng)一管理，營造客運商貿中心公平交易的商業(yè)氛圍 統(tǒng)一推廣，一流的策劃團隊為商貿中心保駕護航Slogan here41Slogan here42 關于我們 廈門中智和投資管理有限公司廈門中智和投資管理有限公司致力于商業(yè)地產投資經營管理。是一家有多位多年從事