控制性詳細規(guī)劃控制方法與指標體系研究于一丁

1、性Reg ulat ory D etai led P lann ing性詳細方法與指標體系研究于一丁胡躍平1 問題的提出【摘要】為解決現(xiàn)行的問題，變性詳細缺乏靈活性為主動引導，提出了用地適1.1現(xiàn)行控規(guī)缺乏靈活性建分級要求和分區(qū)平衡方法，引入了得地指標，并對其指標率、集中綠地率、限城市制城市的城市總體編制辦法第二十四條規(guī)定，“編44體系進行了梳理完善。性詳細或分區(qū)，應當依據(jù)已經(jīng)依法批準，考慮相關專項【性詳細；方法；指標體系的要求，對具體地塊的土地利用和建設提出EXPLORATIONONMETHODOLOGYOF REGU- LATORYDETAILED PLANANDINDEX SYSTEMY

2、U Yiding; HU YuepingABSTRACT: With the purpose of improving the flex- ibility of current regulatory detailed planning by shift- ing the regulation mode from passive control to active guidance, this paper demonstrates the regulation method of grading demand of proper land-use and land-use quantity ba

3、lancing in one district. And in the process of improving the regulating index system, indices are introduced such as ratio of land property, concentrative green land ratio, limited lowest building height etc.KEYWORDS: regulatory detailed planning;regulat-ing method;regulating index system指標，作為建設主管部門

4、（城鄉(xiāng)主管部門）作基本術語標出建設項目的依據(jù)?！背鞘袦手赋?，控規(guī)“以城市總體或分區(qū)為依據(jù)，確定建設地區(qū)的土地使用性質(zhì)和使用強度的間環(huán)境指標、道路和工程管線性位置以及空的要求”?？梢钥闯?，控規(guī)的主要作用是對包括用地在內(nèi)的多項建設內(nèi)容實施控制。但如何實現(xiàn)，既實現(xiàn)的城市建設目標，引導城市建設發(fā)展，又不至于成為和消極，已經(jīng)成為當前控規(guī)的一題。從【文章編號】1002-1329 (2006)05-0044-04目前的實際情況看，控規(guī)僅僅是管理的一個參考，未能起到應有的與引導作用，大部分內(nèi)容在管理審批實踐中均有所調(diào)整。在工作中，【號】TU984.1 甚至出現(xiàn)剛剛編制完成，有關指標就更【文獻標識碼】A改的強烈

5、要求。而且，當前控規(guī)編制中的突出矛【作者簡介】于一丁（1957- ），男，武性詳細（以下簡稱“控規(guī)”）是實施盾是視了市場有余，引導不足。過分強調(diào)作用，忽管理的層次和最重要依據(jù)，也是城市政條件下投資主體多樣化、市場和形漢市城市 設計研究 府積極引導市場、實現(xiàn)建設目標的最直接。勢瞬息萬變的實際，顯得缺乏靈活性。院，副院長、總工程師、教近年來，通過不斷地探索和實踐，各地各城市對授級高級師、中國城1.2控規(guī)應是與引導的統(tǒng)一控規(guī)的編制已經(jīng)總結(jié)出了不少、有效的經(jīng)市學會理事。驗，并在城市建設與管理中發(fā)揮著重要的作一般意義上，城市重在實現(xiàn)城市的整體胡躍平（1970- ），男，武漢市城市用。隨著市場的逐漸成熟，

6、建設方式與投資利益、長遠利益，與城市的階段性和地方更加多樣化。控規(guī)作為直接面向市場的，其作用更顯突出，同時問題也更加突利益主體尋求利益的局部性是有直接的。控，師。工程師、規(guī)作為城市近期發(fā)展地區(qū)和重點地區(qū)發(fā)展建設規(guī)劃的深化，是以實現(xiàn)近期利益為支撐點的?？匾?guī)的高級出。特別是對控規(guī)編制方法和要不斷地深入和加強。的研究需作用，應是在城市發(fā)展命脈相關要素建設的【修改日期】2006-03-29 W蝆!CITY PLANNING REVIEW2006 年 第 30 卷 第 5 期 VOL.30 NO.5 MAY.2006詳細同時，引導地方利益主體的建設行為為城市整體利益和長遠利益服務。因此，要更好地發(fā)揮規(guī)劃

7、的指導作用，就必須解決控規(guī)中的靈活性問題，從方法上和指標構成上進行必要的調(diào)整與完善?？匾?guī)是以地塊為基本單元的。某一特定地區(qū)內(nèi)， 在用地主導性質(zhì)、建設總量確定的情況下，是不必要強行固定具體地塊的建設性質(zhì)與建設強度的（有特殊功能和景觀要求的除外）。因此，以具體的特定地區(qū)為一個分區(qū)，引入分區(qū)平衡法，通過分析論證，在某一控規(guī)區(qū)域內(nèi)劃分為若干分區(qū)， 進行主導性質(zhì)用地總量、輔助性質(zhì)用地總量以及相應建筑量的規(guī)定。在規(guī)劃圖則制訂中，也相應進行分解，即以一個分區(qū)為基本圖則單元。針對每個分區(qū)，提出建議用地性質(zhì)布局以及一系列的指標規(guī)定與建議。規(guī)定某一個或幾個主導性質(zhì)用地總量不得低于建議值，以保證該分區(qū)建設目標的實現(xiàn)

8、。我們在工作中，提出了2-4 個街坊，15-40hm2 面積的分區(qū)單元劃分標準，基本相當于一個城市居住小區(qū)和工業(yè)小區(qū)的規(guī)模。這樣的規(guī)定，結(jié)合前述用地性質(zhì)的4 個適建級別，既能有效地滿足規(guī)劃目標的實現(xiàn)，又能滿足實際建設中的靈活性要求。對有特殊功能和景觀要求的地塊，通過禁止性質(zhì)的設定，可以保證其建設的唯一性。2變被動控制為主動引導的控制方法2.1完善用地適建的分級要求原規(guī)劃辦法中對用地性質(zhì)兼容性的適建要求，主要是針對地塊建設的復合性提出的，最常見的做法是提出兼容性質(zhì)的具體要求和兼容建筑量的一般比例。而實際中，更多的是用地性質(zhì)本身的變更要求，控規(guī)中并沒有提出相應的應對辦法。為適應開發(fā)建設的不確定性，

9、提出規(guī)劃用地性質(zhì)的4個適建級別。即規(guī)劃建議用地性質(zhì)、替代用地性質(zhì)、待批用地性質(zhì)與禁止用地性質(zhì)。同時在規(guī)劃管理中，通過審批辦法的易繁區(qū)分來實現(xiàn)。(1)規(guī)劃建議用地性質(zhì)，指規(guī)劃對地塊規(guī)定的用地使用性質(zhì)，土地使用單位在合法獲得土地使用權后可以直接利用的性質(zhì)。在審批程序中， 可以通過“綠色通道”的形式直接進入下一步開發(fā)建設程序。(2)替代用地性質(zhì)，指有條件允許建設的用地使用性質(zhì)。在規(guī)劃建議用地性質(zhì)不能滿足使用者要求的情況下，要求土地使用單位必須提出更改用地性質(zhì)的申請，經(jīng)規(guī)劃管理部門進行綜合平衡并滿足控規(guī)提出的替代條件后，可以批準替代的用地使用性質(zhì)。規(guī)劃管理部門在研究替代時，應嚴格保證某一特定地區(qū)內(nèi)主要

10、用地、配套服務設施用地及綠地等的總量平衡，原則上不得隨意減少。（3） 待批用地性質(zhì)，指替代性質(zhì)之外的用地使用性質(zhì)變更。土地使用單位申請更改原規(guī)劃建議用地性質(zhì)，須提出項目可行性分析、環(huán)境影響評估等必備報告，并報經(jīng)控規(guī)原審批機關組織論證后批準、落實補償措施、接受對申請人進行的懲罰性規(guī)定后，方可變更。（4） 禁止用地性質(zhì)，指任何單位或個人不得進行建設的用地使用性質(zhì)。被列入禁止用地性質(zhì)的項目，主要包括兩方面的內(nèi)容，一是對特定地區(qū)主要發(fā)展性質(zhì)有破壞性影響的用地性質(zhì)，二是用以保證特定地區(qū)內(nèi)強制性保護設施用地的控制和落實。如在某一居住小區(qū)內(nèi)進行有污染的工業(yè)項目建設，即屬于第一種禁止類型；各級規(guī)劃確定的重大公

11、益設施、市政基礎設施用地，屬于第二類禁止類型。453幾個重要指標的引入3.1兩個用地范圍與得地率為便于操作與比較，提出征地范圍、權屬范圍、得地率等新的控制概念。征地范圍由地塊形成所需要的道路、公共開敞空間、公共綠地、某一特定的共同使用設施用地等組成，其面積為征地面積。權屬范圍是地塊內(nèi)可以由建設主體進行獨立開發(fā)的用地范圍，其面積為權屬面積。權屬面積與征地面積的比值就是得地率，以百分比表示。得地率的大小既反映了某一具體地塊在征用土地中實際得到的土地量，也反映了該地塊周邊交通、環(huán)境條件的好壞。3.2集中綠地率與開敞度當前規(guī)劃編制中，綠地率的提法是一種泛綠色用地概念。只要是建筑基底規(guī)定距離以外、除去道

12、路、停車用地的綠色空間，均算作綠地面積納入綠地率的計算。它與建筑密度成了直接對應的數(shù)據(jù)，在指標規(guī)定中并沒有較大控制意義。因此本文提出集中綠地率與開敞度兩個控制指標， 集中綠地率是指地塊內(nèi)集中建設的綠地面積與地塊用地面積的比值，開敞度是指地塊內(nèi)不允許進行建筑覆蓋的開敞用地與地塊用地面積的比值， 二者均可用百分比表示。兩個指標的引入，是對原綠地率指標的完善，特別是集中綠地率更有建2.2引入分區(qū)平衡控制方法城市的組織運作是以街坊為基本單元的，而于一丁 胡躍平c6'+/乛'+/乛齝6ev'+/乛齝6ev姂'嬫茐腞1c6e筶誑-c&h&OS|鹸3zv性Re

13、g ulat ory D etai led P lann ing設指導意義。在工作中，我們對某些有特殊要求的地塊規(guī)定集中綠地率，并不是對所有地塊規(guī)定集中綠地率。是土地利用與使用屬性指標、環(huán)境容量與土地使用強度指標、形態(tài)與城市設計指標、設施配置要求指標（本文不討制等）。路紅線與市政管線控3.3限高與限低限高的規(guī)定，除滿足一些技術上（如凈土地利用與使用屬性指標，主要包括地塊劃分、地塊界線與規(guī)模、建議用地性質(zhì)等4個適建性質(zhì)，兩個土地范圍（征地范圍、權屬范圍）與得地率等；環(huán)境容量與土地使用強度指標，主要包括容空、微波通道等）的高度要求外，最主要的是要滿足城市空間輪廓和景觀塑造的需要。目前控規(guī)工作中提出

14、的限高，雖然在一定程積率等；密度、綠地率與集中綠地率、人口容量形態(tài)與城市設計指標，主要包括退界（對度上能反映的空間意圖，但由于只有最大高度的限制，沒有最小高度建設要求，實際建設效路、對邊線），限高與限低，間距，交通果往往與指標中，引入意圖有較大差距。因此建議在出，體型、體量、風格、形式、色彩，廣限低指標，規(guī)定地塊的最告、標識，公共空間要求等；設施配置要求指標， 主要包括產(chǎn)業(yè)服務設施，生活服務設施，交通設施（包括停車位數(shù)量），市政基礎設施等。低高度，用限高與限低相結(jié)合的方法，完善城市空間的三維指標體系。當然，限低指標可以選擇性地規(guī)定，不必對每個地塊作規(guī)定。4.2性指標與引導性指標的選擇4積極與主

15、動引導的指標從以上指標內(nèi)容的分類，重點形成性和引導性兩大類指標類別。其中性指標主46在控規(guī)編制辦法中，一般按照強度分為要從土地利用與使用屬性指標以及環(huán)境容量與土規(guī)定性和指導性兩類指標，并沒有明確從建設內(nèi)容上進行指標劃分。也有研究提出了土地使用性地使用強度指標中選取，采用6項指標， 限高與限低、分別是：用地性質(zhì)密度質(zhì)和綜合環(huán)境質(zhì)量兩方面的內(nèi)容體系。容積率、綠地率與集中綠地率、機動車地段。其他指標列為性輔助指標。出口我們在工作中，對城市建設的指標進行了歸納、整合，形成4 大指標內(nèi)容體系，并相應形成引導性指標主要從形態(tài)與城市設計指性指標（包括性輔助指標）和引導性指標兩標、設施配置要求指標中選取。個類

16、別，盡量避免指標內(nèi)容與指標類別4.3控規(guī)圖則的表達方式間的穿插（表1）。結(jié)合指標的調(diào)整，形成性指標圖4.1指標內(nèi)容體系的對控規(guī)指標按照建設內(nèi)容分成4 大類，分別則、指導性指標圖則、配套設施指標圖則等3 張分圖則。詳細控制性指標圖則，采取圖文表結(jié)合方式。圖上除道路指標、地塊性質(zhì)、地塊編號等正常標注以外，標注建筑后退道路紅線、機動車禁止出口地段、機動車出入口建議方位。表中除反映前述控制性指標的數(shù)據(jù)外，補充地塊面積、建筑面積、人口容量、停車位等輔助指標。文字表述提出分區(qū)主要用地規(guī)模總量控制要求。其它控制性輔助指標，放入指導性指標圖則中（圖1）。指導性指標圖則，采用圖文表結(jié)合方式。圖上需標注征地范圍線

17、和權屬范圍線。表格主要列明前述控制性輔助指標和建筑間距與色彩要求。文字表述解釋代征用地的分配方法、建筑形態(tài)與城市設計引導、建設管理建議等（圖2）。配套設施圖則，采用圖表對照方式。主要是對前述4 類配套設施中，不單獨占地建設、在地塊建筑中配套設置的設施，列出具體項目名稱， 提出配置位置和數(shù)量建議。其具體設施名稱，在某一控規(guī)項目中，應力求一致，但在特定地段可以增設個別設施。如在某開發(fā)區(qū)中提出了雙語學校、會所等設施內(nèi)容（圖3）。475 結(jié)語本文所作的研究探討主要是從工作中，為應對千變?nèi)f化的市場形勢，在原控規(guī)編制方法基礎上進行的改善，并重點應用在開發(fā)區(qū)、新區(qū)的控規(guī)編制中。不一定完全適合舊城區(qū)、保護區(qū)等區(qū)域的控規(guī)編制工作。在當前推行法定圖則的形勢下，控規(guī)的編制方法與指標體系，也有待進一步研究和探討。參考文獻（References）123城市規(guī)劃編制辦法（建設部令第146 號）Z.2005.建設部.城市規(guī)劃編制辦法實施細則Z.1995. 湖北省建設廳. 湖北省控制性詳細規(guī)劃編制技術規(guī)定（試