房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的性質(zhì)及制度更新

1、房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的性質(zhì)及制度更新最高人民法院分別于 2001年 11月 16日、 2002年 2月 22日出臺了人民法院司法鑒定工 作暫行規(guī)定以及關(guān)于人民法院對外委托司法鑒定管理規(guī)定的司法解釋。國家司法部自 2000年以來陸續(xù)出臺了司法鑒定機(jī)構(gòu)登記管理辦法 、 司法鑒定人管理辦法等規(guī)章及 規(guī)范性文件。目前已有黑龍江、重慶、吉林、深圳、四川等十幾個(gè)省市頒布了地方性的司 法鑒定管理?xiàng)l例 。上述各個(gè)部門和機(jī)關(guān)分別出臺的地方性法規(guī)、部門規(guī)章以及有關(guān)司法解 釋, 其目的均是為了規(guī)范司法鑒定活動(dòng), 并且在一定程度上也起到了規(guī)范司法鑒定人和司法 鑒定機(jī)構(gòu)的鑒定活動(dòng)。但是,我們也應(yīng)當(dāng)看到,上述地方性法規(guī)、

2、部門規(guī)章以及有關(guān)司法解 釋相互之間存在著相當(dāng)多的矛盾和沖突,將司法鑒定當(dāng)中的房地產(chǎn)估價(jià)與一般的 資產(chǎn)評估 、 涉案物品的價(jià)格鑒定相混淆, 并且在涉及司法鑒定中的房地產(chǎn)估價(jià)的機(jī)構(gòu)管理、 鑒定人的資 格以及與現(xiàn)有管理體制的銜接方面均未有周詳?shù)目紤]與制度設(shè)計(jì)。一、房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的性質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定屬于經(jīng)濟(jì)鑒證類行業(yè), 城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定:國家實(shí)行房地 產(chǎn)價(jià)格評估制度;國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評估人員資格認(rèn)證制度。相應(yīng)地,建設(shè)部、 國土資源 部分別出臺了規(guī)章和一系列規(guī)范性文件,實(shí)行了房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格 考試 制度和注冊制 度。但是,房地產(chǎn)估價(jià)除了城市房地產(chǎn)管理法的兩條原則性規(guī)定之外,無法可依。有

3、關(guān) 房地產(chǎn)估價(jià)的司法鑒定,各個(gè)部門、各個(gè)省市更是各行其是,缺乏統(tǒng)一、規(guī)范的管理。自 2002年開始,最高人民法院按照關(guān)于人民法院對外委托司法鑒定管理規(guī)定的有關(guān)規(guī)定 建立司法鑒定人名冊,幾乎與此同時(shí),各地的司法行政部門按照當(dāng)?shù)氐牡胤叫苑ㄒ?guī)的規(guī)定、 司法部 司法鑒定機(jī)構(gòu)登記管理辦法和 司法鑒定人管理辦法 的有關(guān)規(guī)定陸續(xù)發(fā)布司法 鑒定人名冊。 由此可以看出, 我國在司法鑒定人的模式選擇上采取的是大陸法系國家的鑒定 權(quán)主義, 即由國家有權(quán)部門核準(zhǔn)并頒發(fā)從事司法鑒定的資格證書, 并且建立司法鑒定人名冊。 法院在特殊情況下才能從司法鑒定人名冊以外選聘專家臨時(shí)從事司法鑒定。 作為經(jīng)濟(jì)鑒證類 中介機(jī)構(gòu),房地產(chǎn)

4、估價(jià)司法鑒定也應(yīng)當(dāng)與其他各類鑒定一并納入司法鑒定人名冊統(tǒng)一管理, 只是因其行業(yè)的行政管理可能涉及多個(gè)部門,而需要在管理體制上進(jìn)行創(chuàng)新。國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范對于房地產(chǎn)估價(jià)的定義:專業(yè)估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的,遵 循估價(jià)原則, 按照估價(jià)程序, 選用適宜的估價(jià)方法, 并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基 礎(chǔ)上, 對房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判斷的活動(dòng)。 對于司法鑒定的 概念, 一般認(rèn)為是指司法鑒定機(jī)構(gòu)接受司法機(jī)關(guān)和公民、 法人或其他組織的委托, 指派司法 鑒定人對與訴訟活動(dòng)有關(guān)的專門性問題進(jìn)行科學(xué)檢驗(yàn)、 判斷并作出結(jié)論的活動(dòng)。 由此, 可以 給房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定作如下定義:具備房地產(chǎn)

5、估價(jià)司法鑒定執(zhí)業(yè)資格的司法鑒定機(jī)構(gòu)接受 司法機(jī)關(guān)和公民、 法人或其他組織的委托, 指派具有司法鑒定人資格的房地產(chǎn)估價(jià)師對委托 估價(jià)的房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算、 判斷并作出結(jié)論的活動(dòng), 房地產(chǎn) 估價(jià)師除遵循普通房地產(chǎn)估價(jià)的有關(guān)規(guī)定、 執(zhí)業(yè)規(guī)范以外, 作為司法鑒定人應(yīng)當(dāng)履行出庭義 務(wù),就其作出的鑒定結(jié)論接受法官、雙方當(dāng)事人的質(zhì)證。(一房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定與涉案物品價(jià)格鑒定的關(guān)系據(jù)筆者掌握的資料, 與涉案物品價(jià)格鑒定有關(guān)的規(guī)范性文件主要包括:國家計(jì)委、 最高 人民法院、最高人民檢察院、公安部(計(jì)辦 1997808號 扣押、追繳、沒收物品估價(jià)管理 辦法 ; 國家計(jì)委 (計(jì)價(jià)費(fèi) 199

6、62654號 價(jià)格評估管理辦法 ; 國家計(jì)委 (計(jì)價(jià)費(fèi) 19962655號 價(jià)格評估機(jī)構(gòu)管理辦法 ;國家計(jì)委(計(jì)價(jià)費(fèi) 1998775號 涉案物品價(jià)格鑒定復(fù)核裁 定管理辦法 ;國家計(jì)委(計(jì)價(jià)費(fèi) 1998776號 涉案物品價(jià)格鑒定分級管理實(shí)施辦法 。全 國各地有部分省市針對涉案物品價(jià)格鑒定出臺了地方性法規(guī)。 2000年前后國家推動(dòng)的經(jīng)濟(jì)鑒證類中介機(jī)構(gòu)脫鉤改制, 由于清理整頓辦公室最后未將涉案物品價(jià)格鑒定納入經(jīng)濟(jì)鑒證類 中介行業(yè), 繼續(xù)保留其事業(yè)單位性質(zhì), 各級物價(jià)部門按照行政級別分別設(shè)立的價(jià)格鑒定中心 (或事務(wù)所得以保留而未進(jìn)行脫鉤改制。就現(xiàn)有的涉及涉案物品價(jià)格鑒定的地方性法規(guī)、 其他規(guī)范性文件的

7、有關(guān)規(guī)定, 以及各地 價(jià)格鑒證中心(或事務(wù)所的實(shí)際情況來看,涉案物品價(jià)格鑒定存在以下幾個(gè)主要問題: 1. 未解決涉案物品價(jià)格鑒定的性質(zhì)和定位。 2000年前后經(jīng)濟(jì)鑒證類中介機(jī)構(gòu)脫鉤改制雖 未涉及物品價(jià)格鑒定行業(yè), 各地物價(jià)部門設(shè)立的價(jià)格鑒證中心 (或事務(wù)所 得以繼續(xù)保留其 事業(yè)單位性質(zhì)。但是,當(dāng)時(shí)分管經(jīng)濟(jì)鑒證類中介機(jī)構(gòu)脫鉤改制的領(lǐng)導(dǎo)只是同意 “ 暫時(shí)保留其 事業(yè)單位性質(zhì),待條件成熟時(shí)再脫鉤改制納入中介機(jī)構(gòu)管理 ” 。涉案物品價(jià)格鑒定,從本質(zhì) 上講,應(yīng)當(dāng)屬于經(jīng)濟(jì)鑒證類中介行業(yè),并且應(yīng)歸屬于司法鑒定當(dāng)中。2. 對涉案物品價(jià)格鑒定進(jìn)行了任意擴(kuò)大的解釋。最初的涉案物品價(jià)格鑒定,本來只涉及 刑事案件,并

8、且是就刑事案件當(dāng)中的動(dòng)產(chǎn)而言。計(jì)辦 1997808號扣押、追繳、沒收物品 估價(jià)管理辦法第 2條規(guī)定:“ 人民法院、人民檢察院、公安機(jī)關(guān)各自管轄的刑事案件,對 于價(jià)格不明或者價(jià)格難以確定的扣押、 追繳、 沒收物品需要估價(jià)的, 應(yīng)當(dāng)委托指定的估價(jià)機(jī) 構(gòu)估價(jià)。案件移送時(shí),應(yīng)當(dāng)附有扣押、追繳、沒收物品估價(jià)鑒定結(jié)論書 。 ” 實(shí)際工作中, 各級物價(jià)部門按照行政級別分別設(shè)立的價(jià)格鑒定中心 (或事務(wù)所 將涉案物品價(jià)格鑒定從刑 事案件擴(kuò)大到民事案件和行政處罰,從歸屬于動(dòng)產(chǎn)的 “ 物品 ” 擴(kuò)大到不動(dòng)產(chǎn)和無形資產(chǎn)。 3. 存在地方性法規(guī)、部門規(guī)章之間的沖突。不但原國家計(jì)委、建設(shè)部、國土資源部、財(cái) 政部、 司法部

9、針對包括資產(chǎn)評估 (不動(dòng)產(chǎn)估價(jià) 等經(jīng)濟(jì)鑒證類中介行業(yè)管理出臺的部門規(guī)章 之間和其他規(guī)范性文件之間存在矛盾和沖突, 還存在地方性法規(guī)之間的沖突、 部門規(guī)章與地 方性法規(guī)之間的沖突。 舉四川省的現(xiàn)實(shí)狀況為例, 四川省第九屆人民代表大會常務(wù)委員會第 十一次會議審議通過四川省涉案物品價(jià)格鑒定管理?xiàng)l例 ,四川省第九屆人民代表大會常 務(wù)委員會第三十次會議審議通過四川省司法鑒定管理?xiàng)l例 。筆者認(rèn)為,這兩個(gè)地方性法 規(guī)是有一定沖突的, 在涉案物品價(jià)格鑒定與司法資產(chǎn)評估的范圍、 從業(yè)主體、 主管部門等諸 多方面存在矛盾,并且有關(guān)涉案物品價(jià)格鑒定與司法資產(chǎn)評估的地方性法規(guī)與不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)、 資產(chǎn)評估的部門管理規(guī)章有沖

10、突?？傊? 涉案物品價(jià)格鑒定應(yīng)歸屬于經(jīng)濟(jì)鑒證類中介行業(yè), 歸入司法鑒定的類別當(dāng)中, 它 可以被房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定 (針對不動(dòng)產(chǎn) 和司法資產(chǎn)評估 (針對動(dòng)產(chǎn)、 無形資產(chǎn) 所替代。 即使暫時(shí)不能取消涉案物品價(jià)格鑒定,也應(yīng)將其限制在刑事案件當(dāng)中涉及動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格鑒定。 當(dāng)然, 要從根本上理順房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定與涉案物品價(jià)格鑒定之間的關(guān)系, 消除與此相關(guān) 的地方性法規(guī)、部門規(guī)章之間的沖突,有賴于全國人大盡快出臺司法鑒定法 ,通過立法 從根本上解決問題。(二房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定與一般房地產(chǎn)估價(jià)、資產(chǎn)評估的關(guān)系廣義地講, 資產(chǎn)評估包括了房地產(chǎn)估價(jià), 因?yàn)閺V義的資產(chǎn)肯定包括房地產(chǎn)在內(nèi)。 受制于 個(gè)人的知識和能力的

11、局限, 同時(shí)以西方發(fā)達(dá)國家評估行業(yè)的發(fā)展歷程來看, 沒有可能通過考 取一個(gè)評估資格就可以評估包括不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)和無形資產(chǎn)在內(nèi)的各種資產(chǎn)的全能的評估師。 結(jié)合 城市房地產(chǎn)管理法 關(guān)于國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評估制度、 國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評估人 員資格認(rèn)證制度的規(guī)定, 人事部、 財(cái)政部組織考試的 資產(chǎn)評估師 資格, 定位在對于動(dòng)產(chǎn)和無 形資產(chǎn)的評估比較合適, 人事部、 建設(shè)部組織考試的房地產(chǎn)估價(jià)師資格定位在對于不動(dòng)產(chǎn)的 評估。 因此, 雖然廣義的資產(chǎn)評估包括了房地產(chǎn)估價(jià), 但資產(chǎn)評估師專司對于動(dòng)產(chǎn)和無形資 產(chǎn)的評估,房地產(chǎn)估價(jià)師專司對于不動(dòng)產(chǎn)的評估。筆者認(rèn)為,房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定(為訴訟、仲裁、行政裁決服務(wù)

12、屬于第二類房地產(chǎn)估 價(jià),立足于為解決房地產(chǎn)糾紛服務(wù),不同于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃、房地產(chǎn)保 險(xiǎn)所涉及的一般房地產(chǎn)估價(jià), 它對于估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師有更高的要求, 即要求有更高的執(zhí)業(yè)水準(zhǔn)和更好的職業(yè)道德操守,普通的估價(jià)師和資質(zhì)一般的估價(jià)機(jī)構(gòu)不能勝任這一類的估價(jià), 因?yàn)槠涔帕Σ粔颉?因此, 有必要對房地產(chǎn)估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行分等定級, 實(shí)行執(zhí)業(yè)資格 的二次準(zhǔn)入,以確定資質(zhì)較好的估價(jià)機(jī)構(gòu)當(dāng)中的資深房地產(chǎn)估價(jià)師從事房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒 定。而地方性法規(guī)和部門規(guī)章當(dāng)中的 “ 司法資產(chǎn)評估 ” 、 “ 涉案物品價(jià)格鑒定 ” 均不夠明確,司 法鑒定的類別應(yīng)當(dāng)區(qū)分為房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定、 動(dòng)產(chǎn)評估司法鑒定、

13、 無形資產(chǎn)評估司法鑒定。 人事部、 原國家計(jì)委組織考試的價(jià)格鑒證師資格, 可按一定方式與資產(chǎn)評估師并軌, 從現(xiàn)有 的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和評估師當(dāng)中篩選出合格的機(jī)構(gòu)和人員, 從事動(dòng)產(chǎn)評估司法鑒定和無形資產(chǎn) 評估司法鑒定。二、房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定現(xiàn)實(shí)狀況房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的鑒定結(jié)論作為解決糾紛的法定證據(jù), 對訴訟、 仲裁的公正性起著 十分重要乃至決定性的作用。 但由于我國至今尚無一部專門規(guī)范司法鑒定活動(dòng)的法律, 房地 產(chǎn)估價(jià)司法鑒定與其他類別的司法鑒定一樣, 存在著鑒定機(jī)構(gòu)設(shè)置分散、 鑒定機(jī)構(gòu)缺乏獨(dú)立 性、 鑒定程序不規(guī)范、 多頭鑒定、 重復(fù)鑒定等現(xiàn)象, 并已在一定程度上影響了司法的公正性。 (一 從事房

14、地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的機(jī)構(gòu)和人員缺乏準(zhǔn)入制度現(xiàn)在從事房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒 定的機(jī)構(gòu)包括三類:一是具有獨(dú)立法人地位的司法鑒定所, 這類機(jī)構(gòu)是按照地方性法規(guī) 司 法鑒定管理?xiàng)l例 組建設(shè)立的。 司法行政部門核準(zhǔn)該類鑒定機(jī)構(gòu)的目的在于規(guī)范和統(tǒng)一管理, 但存在的不足和局限也是比較突出的, 比如與房地產(chǎn)估價(jià)的行業(yè)管理部門缺乏協(xié)調(diào), 估價(jià)師 可能存在跨機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè),沒有充分利用行業(yè)管理部門對估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師的管理信息,等等。 二是司法機(jī)關(guān)內(nèi)部設(shè)立的司法鑒定機(jī)構(gòu)。 人民法院司法鑒定工作暫行規(guī)定第 4條規(guī) 定:“ 凡需要進(jìn)行司法鑒定的案件,應(yīng)當(dāng)由人民法院司法鑒定機(jī)構(gòu)鑒定,或者由人民法院司 法鑒定機(jī)構(gòu)統(tǒng)一對外委托鑒定。 ”

15、第 10條規(guī)定:“ 各級人民法院司法鑒定機(jī)構(gòu),受理本院及 下級人民法院委托的司法鑒定。 下級人民法院可逐級委托上級人民法院司法鑒定機(jī)構(gòu)鑒定。 ” 目前有大量的房地產(chǎn)估價(jià)師、 資產(chǎn)評估師、 注冊會計(jì)師 掛靠在司法機(jī)關(guān)內(nèi)部設(shè)立的司法鑒定 機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè), 這除了帶來自審自鑒這種影響司法公正的后果, 還擾亂了中介機(jī)構(gòu)的執(zhí)業(yè)環(huán)境和 管理秩序。三是資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)、 房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定。 這第三類從事房地產(chǎn)估 價(jià)司法鑒定的機(jī)構(gòu), 要說沒有準(zhǔn)入也不一定準(zhǔn)確, 只不過不是按照客觀標(biāo)準(zhǔn)確定資質(zhì)較好的 估價(jià)機(jī)構(gòu)當(dāng)中的資深房地產(chǎn)估價(jià)師從事房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定, 而是由法官憑個(gè)人偏好來確定 哪些機(jī)構(gòu)可以準(zhǔn)入,

16、 而對于評估人員卻完全沒有考慮準(zhǔn)入的問題, 資產(chǎn)評估師可以從事房地 產(chǎn)估價(jià)司法鑒定, 甚至連會計(jì)師、 房地產(chǎn)估價(jià)員、 助理會計(jì)師等也在從事房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒 定。應(yīng)當(dāng)說目前房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的狀況, 不符合 城市房地產(chǎn)管理法 關(guān)于國家實(shí)行房 地產(chǎn)價(jià)格評估制度、 國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評估人員資格認(rèn)證制度的規(guī)定, 急需管理部門的協(xié) 調(diào)統(tǒng)一,嚴(yán)格執(zhí)行城市房地產(chǎn)管理法的有關(guān)規(guī)定。(二房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的啟動(dòng)制度尚未建立公檢法在各自的訴訟活動(dòng)當(dāng)中可以獨(dú)立地決定司法鑒定的事項(xiàng), 關(guān)于司法鑒定 啟動(dòng)的規(guī)定不夠明確, 刑事訴訟法 、 民事訴訟法 、 行政訴訟法有幾個(gè)條款涉及鑒定 機(jī)構(gòu)以及鑒定的啟動(dòng)。 刑事訴訟法第

17、 119條規(guī)定:“ 為了查明案情,需要解決案件中某些 專門性問題的時(shí)候,應(yīng)當(dāng)聘請有專門知識的人進(jìn)行鑒定 ” 。 行政訴訟法第 35條規(guī)定:“ 在 訴訟過程中, 人民法院認(rèn)為對專門性問題需要鑒定的, 應(yīng)當(dāng)交由法定部門鑒定; 沒有法定鑒 定部門的,由人民法院指定的鑒定部門鑒定 ” 。 民事訴訟法第 72條規(guī)定:“ 人民法院對專 門性問題認(rèn)為需要鑒定的, 應(yīng)當(dāng)交由法定部門鑒定; 沒有法定鑒定部門的, 由人民法院指定 的鑒定部門鑒定。 鑒定部門及其指定的鑒定人有權(quán)了解進(jìn)行鑒定所需要的案件材料, 必要時(shí) 可以詢問當(dāng)事人、 證人。 鑒定部門和鑒定人應(yīng)當(dāng)提出書面鑒定結(jié)論, 在鑒定書上簽名或者蓋章。鑒定人鑒定

18、的,應(yīng)當(dāng)由鑒定人所在單位加蓋印章,證明鑒定人身份 ” 。房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的啟動(dòng)制度包括鑒定的申請、鑒定的決定、合格鑒定機(jī)構(gòu)的確定, 以及鑒定的委托。從刑事、民事、行政三大訴訟法的有關(guān)規(guī)定可以看出,現(xiàn)行的包括房地產(chǎn) 價(jià)格評估在內(nèi)的司法鑒定的啟動(dòng)制度可以說尚未建立。 目前房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的啟動(dòng)方面 存在以下主要問題:1. 鑒定機(jī)構(gòu)的選擇沒有依據(jù)尊重當(dāng)事人選擇和人民法院指定相結(jié)合的原則。 鑒定的委托 主要表現(xiàn)為法院指定(其實(shí)是法官指定 ,在一定程度上,現(xiàn)行的做法剝奪了當(dāng)事人的訴訟 權(quán)利。2. 沒能給當(dāng)事人提供分門別類的鑒定人名冊。應(yīng)當(dāng)說最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù) 的若干規(guī)定 (以下簡稱若干規(guī)定

19、在民事訴訟案件中的司法鑒定啟動(dòng)方面有長足的進(jìn)步, 該規(guī)定第 25條:“ 當(dāng)事人申請鑒定, 應(yīng)當(dāng)在舉證期限內(nèi)提出。 符合本規(guī)定第二十七條規(guī)定的 情形, 當(dāng)事人申請重新鑒定的除外。 對需要鑒定的事項(xiàng)負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人, 在人民法院 指定的期限內(nèi)無正當(dāng)理由不提出鑒定申請或者不預(yù)交鑒定費(fèi)用或者拒不提供相關(guān)材料, 致使 對案件爭議的事實(shí)無法通過鑒定結(jié)論予以認(rèn)定的, 應(yīng)當(dāng)對該事實(shí)承擔(dān)舉證不能的法律后果。 ” 但是, 人民法院沒有給當(dāng)事人提供鑒定人名冊, 當(dāng)事人既不知道哪些事項(xiàng)可以申請司法鑒定, 也不能參與鑒定機(jī)構(gòu)的選擇,卻可能要承擔(dān)舉證不能的法律后果。3. 鑒定機(jī)構(gòu)或者鑒定人員是否具備房地產(chǎn)估價(jià)的鑒定資

20、格不確定。雖然若干規(guī)定在 第 27條規(guī)定了鑒定機(jī)構(gòu)或者鑒定人員不具備相關(guān)的鑒定資格的,當(dāng)事人可以對人民法院委 托的鑒定部門作出的鑒定結(jié)論申請重新鑒定, 但是沒有法律、 法規(guī)對于從事房地產(chǎn)估價(jià)的鑒 定資格加以明確規(guī)定。(三房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定結(jié)論的質(zhì)證、采信缺乏程序和標(biāo)準(zhǔn)盡管 最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定 (以下簡稱若干規(guī)定 第 59條規(guī)定 了 “ 鑒定人應(yīng)當(dāng)出庭接受當(dāng)事人質(zhì)詢。鑒定人確因特殊原因無法出庭的,經(jīng)人民法院準(zhǔn)許, 可以書面答復(fù)當(dāng)事人的質(zhì)詢 ” ,但是房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定還沒有形成鑒定人出庭制度。北京 大學(xué)法學(xué)院教授陳瑞華認(rèn)為, 鑒定人親自出庭作證的比例不足 5%.當(dāng)事人申請重新

21、鑒定的審 查標(biāo)準(zhǔn)不一。 對于人民法院委托的鑒定部門作出的鑒定結(jié)論, 其效力與一方當(dāng)事人自行委托 有關(guān)部門作出的鑒定結(jié)論不一樣。 若干規(guī)定第 27條:“ 當(dāng)事人對人民法院委托的鑒定部 門作出的鑒定結(jié)論有異議申請重新鑒定, 提出證據(jù)證明存在下列情形之一的, 人民法院應(yīng)予 準(zhǔn)許:1. 鑒定機(jī)構(gòu)或者鑒定人員不具備相關(guān)的鑒定資格的; 2. 鑒定程序嚴(yán)重違法的; 3. 鑒定 結(jié)論明顯依據(jù)不足的; 4. 經(jīng)過質(zhì)證認(rèn)定不能作為證據(jù)使用的其他情形。 對有缺陷的鑒定結(jié)論, 可以通過補(bǔ)充鑒定、重新質(zhì)證或者補(bǔ)充質(zhì)證等方法解決的,不予重新鑒定。 ” 而對于一方當(dāng) 事人自行委托有關(guān)部門作出的鑒定結(jié)論,只要求 “ 另一方當(dāng)

22、事人有證據(jù)足以反駁并申請重新 鑒定的,人民法院應(yīng)予準(zhǔn)許。 ”(四房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的管理部門不統(tǒng)一目前,最高人民法院按照法釋 20028號關(guān)于人民法院對外委托司法鑒定管理規(guī)定 的規(guī)定, 已陸續(xù)受理、 審查了十幾個(gè)省市的申請進(jìn)入人民法院司法鑒定人名冊的評估機(jī)構(gòu)的 申報(bào)材料,并已在人民法院報(bào)公告。毫無疑問,最高人民法院的做法有越權(quán)嫌疑,把本 來屬于行政權(quán)范疇的事情 (對于鑒定機(jī)構(gòu)和鑒定人的管理攬?jiān)诜ㄔ簛碜觥?因此, 有部分省 市的專家、律師聯(lián)名向全國人大提出了對最高人民法院出臺的上述司法解釋進(jìn)行違憲審查。 總之, 房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的管理與其他各類司法鑒定一樣, 政出多門, 導(dǎo)致房地產(chǎn)估 價(jià)司法鑒

23、定的公信力大打折扣,急待統(tǒng)一和規(guī)范。三、房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定制度創(chuàng)新房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定制度創(chuàng)新的目的, 在于提高房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的公信力, 確保房 地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的中立地位, 體現(xiàn)追求司法公正的價(jià)值目標(biāo)。 提高房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的公信力, 應(yīng)從三個(gè)方面著手:從事房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的鑒定人的能力、 水平和職業(yè)道德水 準(zhǔn); 房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的啟動(dòng)制度公正, 即程序公正, 賦予當(dāng)事人應(yīng)有的司法鑒定啟動(dòng)權(quán); 建立房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定結(jié)論的質(zhì)證制度,包括鑒定人出庭接受質(zhì)證、質(zhì)證的程序和標(biāo)準(zhǔn)。 (一 建立統(tǒng)一、 協(xié)作的房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的管理體制房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定制度創(chuàng)新 的第一步是改革目前的多頭管理的

24、體制,建立統(tǒng)一、協(xié)作的房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定管理體制。 房地產(chǎn)估價(jià)作為經(jīng)濟(jì)鑒證類行業(yè), 其司法鑒定的管理體制應(yīng)當(dāng)充分借助行業(yè)管理部門和學(xué)會 對房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和估價(jià)師的管理信息和成果, 實(shí)行估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師個(gè)人的執(zhí)業(yè)資格二次 準(zhǔn)入制度。二次準(zhǔn)入制度的具體做法包括:1. 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的二次準(zhǔn)入司法鑒定管理部門對從事房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的機(jī)構(gòu)實(shí) 行注冊制度。 申請從事房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的機(jī)構(gòu), 應(yīng)當(dāng)是房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)機(jī)構(gòu), 其房地產(chǎn) 估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)等級在省會城市等大城市可限定在一級資質(zhì), 在其他地區(qū)可限定在二級資質(zhì) 以上。 房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)主管部門或者行業(yè)學(xué)會將符合申報(bào)條件的機(jī)構(gòu)推薦給省級以上司法鑒 定管理

25、部門, 省級司法鑒定管理部門對符合條件的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)核準(zhǔn)注冊并頒發(fā)司法鑒定 許可證。司法鑒定管理部門對從事房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的機(jī)構(gòu)實(shí)行年檢制度。 房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)主 管部門或者行業(yè)協(xié)會對于房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的年檢結(jié)束后一個(gè)月內(nèi), 省級司法鑒定管理部門結(jié) 合行業(yè)主管部門或者行業(yè)協(xié)會的年檢結(jié)果對從事房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的機(jī)構(gòu)辦理年檢。 2. 房地產(chǎn)估價(jià)師的二次準(zhǔn)入司法鑒定管理部門對從事房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的房地產(chǎn)估 價(jià)師實(shí)行考試注冊制度。 申請從事房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的鑒定人, 應(yīng)當(dāng)是具備房地產(chǎn)估價(jià)司 法鑒定資質(zhì)的估價(jià)機(jī)構(gòu)的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師, 其個(gè)人應(yīng)當(dāng)具有大學(xué)本科以上學(xué)歷, 其作為注 冊房地產(chǎn)估價(jià)師的執(zhí)業(yè)

26、年限在三年以上, 由其所在機(jī)構(gòu)推薦, 參加司法鑒定管理部門組織的 鑒定人全國統(tǒng)一資格考試合格的, 頒發(fā)司法鑒定人資格證書。 取得鑒定人資格證書的房地產(chǎn) 估價(jià)師, 由鑒定機(jī)構(gòu)向省級司法鑒定管理部門申請注冊, 省級司法鑒定管理部門對符合注冊 條件的申請人予以注冊并頒發(fā)鑒定人執(zhí)業(yè)證。司法鑒定管理部門對從事房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的鑒定人實(shí)行年檢制度。 房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè) 主管部門或者行業(yè)學(xué)會對于房地產(chǎn)估價(jià)師的年檢結(jié)束后一個(gè)月內(nèi), 省級司法鑒定管理部門結(jié) 合行業(yè)主管部門或者行業(yè)學(xué)會的年檢結(jié)果對從事房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的鑒定人辦理年檢。 (二建立房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的啟動(dòng)制度房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的啟動(dòng)制度, 應(yīng)當(dāng)從程序

27、上盡可能避免鑒定腐敗的產(chǎn)生。 房地產(chǎn)估 價(jià)司法鑒定雖然收取一定的費(fèi)用, 但它畢竟是一種把科學(xué)知識運(yùn)用到訴訟活動(dòng)中來的科學(xué)實(shí) 證活動(dòng),鑒定不應(yīng)當(dāng)淪為一種商業(yè)活動(dòng),鑒定人之間也不能相互競爭去 “ 攬活 ” 。否則,有可 能使房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定喪失其對訴訟當(dāng)事人的證據(jù)效力和公信力。啟動(dòng)司法鑒定的權(quán)利究竟是賦予法院,還是賦予訴訟(仲裁當(dāng)事人? 在傳統(tǒng)的對抗 制訴訟模式下, 法官在訴訟中是消極中立的第三者, 本身不負(fù)有查明事實(shí)的積極義務(wù), 當(dāng)然 也就沒有提出證據(jù)的責(zé)任。 只有當(dāng)事人, 才負(fù)有提出證據(jù)并說服審判者的責(zé)任。 鑒定結(jié)論是 證據(jù), 鑒定人屬于證人, 那么由當(dāng)事人啟動(dòng)鑒定程序并提供鑒定人乃是訴訟的

28、應(yīng)有之義。 因 此,便有 “ 當(dāng)事人啟動(dòng)制 ” 一說。 然而,由當(dāng)事人委托鑒定的一個(gè)最大弊端就是容易導(dǎo)致鑒定 的濫用。 鑒定人往往根據(jù)聘請他們的當(dāng)事人的需要出具鑒定結(jié)論, 鑒定結(jié)論一般都有利于委 托人。這種做法的代價(jià)就是阻礙了司法公正的實(shí)現(xiàn)。在傳統(tǒng)的大陸法系國家的糾問式訴訟模式下,法官在訴訟中不再是消極中立的第三者, 司法鑒定方面是實(shí)行鑒定權(quán)主義, 法官主導(dǎo)司法鑒定的啟動(dòng)和司法鑒定人的選任。 因此, 便 有 “ 法官啟動(dòng)制 ” 一說。法官啟動(dòng)制有其優(yōu)點(diǎn), 一是鑒定人受法院委托, 可以不受當(dāng)事人的影 響而客觀地進(jìn)行鑒定, 二是可以減少不必要的重復(fù)鑒定, 避免鑒定資源的浪費(fèi), 減輕當(dāng)事人 的經(jīng)濟(jì)負(fù)

29、擔(dān)。 但是, 這種啟動(dòng)制度有其固有弊端:其一是在一定程度上剝奪了當(dāng)事人的訴訟權(quán)利；鑒定人容易受法官的影響，容易導(dǎo)致鑒定腐敗，此其二；其三是對鑒定結(jié)論的質(zhì)證可 能流于形式， 因?yàn)殍b定的啟動(dòng)和鑒定人的選任系由法官決定， 法官可能相信鑒定結(jié)論正確無 誤。 司法鑒定啟動(dòng)制度的最佳選擇是法官啟動(dòng)制與當(dāng)事人啟動(dòng)制的相互借鑒和融合。 在鑒定 人的選任方面， 在司法鑒定管理部門的鑒定人名冊內(nèi)， 實(shí)行尊重當(dāng)事人選擇和人民法院指定 相結(jié)合的原則。對于當(dāng)事人有舉證責(zé)任的事項(xiàng)，當(dāng)事人申請司法鑒定的，人民法院應(yīng)當(dāng)首先 尊重訴訟雙方當(dāng)事人的選擇， 人民法院應(yīng)當(dāng)委托訴訟雙方當(dāng)事人在鑒定人名冊內(nèi)協(xié)商一致選 擇的鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒

30、定； 訴訟雙方當(dāng)事人協(xié)商不一致的， 或者人民法院依職責(zé)決定委托司法 鑒定的，人民法院應(yīng)當(dāng)在鑒定人名冊內(nèi)隨機(jī)選擇鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定。這種啟動(dòng)制度安排，既 尊重了訴訟雙方當(dāng)事人的選擇， 又避免了鑒定的濫用， 使得鑒定人可以真正立足于客觀事實(shí)， 運(yùn)用科學(xué)知識，為法院發(fā)現(xiàn)客觀真實(shí)、進(jìn)行公正裁判服務(wù)。 （三）房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的程序制度 房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的程序制度， 包括房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的申請、 決定、 委托、 受理、 實(shí)施、鑒定結(jié)論的出具，以及鑒定人出庭作證。房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的申請，是指附有舉證 責(zé)任的當(dāng)事人申請司法鑒定，并預(yù)交鑒定費(fèi)用，但申請不是司法鑒定的必經(jīng)程序。房地產(chǎn)估 價(jià)司法鑒定的決定權(quán)，形式上在人民法院的法官手中，但法官不同意委托鑒定的情形很少， 并且對于不同意的決定應(yīng)給出書面說明， 另外法官的決定權(quán)只是針對鑒定事項(xiàng)是否需要鑒定 的決定，而不是對于鑒定人選任的決定。 房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定機(jī)構(gòu)受理人民法院委托后， 應(yīng)當(dāng)指派 2 名以上具有相應(yīng)執(zhí)業(yè)資格的 鑒定人進(jìn)行鑒定， 實(shí)行第一鑒定人主要負(fù)責(zé)制。 房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的實(shí)施應(yīng)當(dāng)符合執(zhí)業(yè)標(biāo) 準(zhǔn)和規(guī)范的要求，包括了解案情、現(xiàn)場勘察、查閱資料和市場調(diào)查。鑒定機(jī)構(gòu)應(yīng)在委托書約 定的時(shí)限內(nèi)及時(shí)出具包含鑒定結(jié)論的鑒定書，鑒定書應(yīng)當(dāng)有鑒定人的簽名和鑒定機(jī)構(gòu)的蓋 章。 房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的程序制