養(yǎng)老地產(chǎn)運營模式探討

1、養(yǎng)老地產(chǎn)運營模式探討面對國內(nèi)剛剛起步的養(yǎng)老地產(chǎn)，文章通過對養(yǎng)老地產(chǎn)的概念、案例分析等得出養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展運營模式需結(jié)合中國國情和市場需求，并要求開發(fā)商正確面對經(jīng)營管理的風(fēng)險，提升專業(yè)素養(yǎng) 。中國正面臨快速老齡化的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。預(yù)計到2050 年，全國老年人口總量將超過4 億，占總?cè)丝诘?/4 以上。但現(xiàn)階段，我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老服務(wù)的發(fā)展還相對滯后。一方面，目前中國居家及社區(qū)養(yǎng)老配套設(shè)施建設(shè)嚴(yán)重滯后，難以滿足大多數(shù)老人居家養(yǎng)老的需求；另一方面，養(yǎng)老地產(chǎn)蘊藏巨大市場。2010 年我國老年市場需求將達(dá)到萬億，但每年為老年人提供的產(chǎn)品還不足500 億元。 尤其在養(yǎng)老住宅的供應(yīng)方面，國內(nèi)才剛剛起步，其長期的經(jīng)濟

2、和社會效益不容忽視。因此，共同探討適合中國國情和市場需求的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展運營模式，具有重大的迫切性和現(xiàn)實意義。一、養(yǎng)老地產(chǎn)概念養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)該定義為住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和服務(wù)三者的有機結(jié)合體，可以稱為房地產(chǎn)混合開發(fā)模式。養(yǎng)老地產(chǎn)接近于高端住宅產(chǎn)品， 但又有所不同， 養(yǎng)老地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)更高，功能和設(shè)施更全，可以根據(jù)老年人的需要，從居住、餐飲、護理、醫(yī)療、康復(fù)等方面量身設(shè)置。與一般住宅相比，養(yǎng)老地產(chǎn)具有明顯的差異性：消費群的專一性：針對中老年人提供的住宅產(chǎn)品；產(chǎn)品設(shè)計的特殊性： 住宅樓、醫(yī)療看護、 交通線路、 配套設(shè)施等符合老人的生理特點；社區(qū)活動的廣泛性：在娛樂、學(xué)習(xí)、交往、情感等方面照顧老人的心理需要。二

3、、養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)， 作為復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)的一個重要分支， 在美國已經(jīng)有了 50 年的歷史， 在德國、日本等國家也已經(jīng)發(fā)展地非常成熟。國家產(chǎn)品特點借鑒之處CCRC模式 , 建筑規(guī)模大， 有各種各樣的俱樂部，開設(shè)的課程美 國和組織的活動超過80 種以上。代表樓盤：太陽城中心、鳳完善的配套設(shè)施與功能區(qū)劃分凰城。日本的老齡人的生活質(zhì)量是在良好的社會保險保障體系的老年人住宅產(chǎn)品與其他租售日 本基礎(chǔ)上實現(xiàn)的。提供無障礙設(shè)施的老齡人住宅產(chǎn)品、具有性質(zhì)的住宅產(chǎn)品混合設(shè)計在看護性質(zhì)的老齡人住宅產(chǎn)品、能和家人共同生活( 二代居 )一個生活社區(qū)內(nèi)，突出自助自的住宅產(chǎn)品。代表樓盤：港北新城。理。國家政策傾向于讓老年

4、人居住在獨立的公寓中。建筑建筑元素的集合處理，讓老年歐 洲將三種元素結(jié)合在一起：城市意味、社區(qū)功能和生態(tài)目標(biāo)。公寓不顯孤獨。代表樓盤：荷蘭弗萊德利克斯堡老年人公寓。在中國， 養(yǎng)老地產(chǎn)是一種新興的復(fù)合型地產(chǎn)開發(fā)模式，除了人居產(chǎn)品的提供，更多的是整合了以養(yǎng)生、康體、生活、養(yǎng)生于一體的人居服務(wù)，是全新的高品質(zhì)復(fù)合人居生活藍(lán)本。目前處于由政府福利向社會盈利轉(zhuǎn)化的過程中。老年社區(qū)主要入住的是老年人，并允許老年人帶老年社區(qū)企業(yè)盈利型專供老人集中居住的、采用居家養(yǎng)老和社區(qū)服務(wù)相結(jié)合模式政府收益型老年公寓有些老年人，因患了某些生活不能自理的病，例如癱瘓醫(yī)護型養(yǎng)老院政府福利型有的老年人老伴去世，自己年老體衰，身

5、邊又無親人，普通型養(yǎng)老院三、養(yǎng)老地產(chǎn)運營模式目前，中國市場上養(yǎng)老地產(chǎn)的運營方式包括了全部出售、出售與自持相結(jié)合、會員制銷售、只租不售等四種模式。模式一：全部出售以老年住宅概念，出售房屋產(chǎn)權(quán)為主，區(qū)域級別配套并舉。案例：北京東方太陽城區(qū)位：坐落于有“東方萊茵河”之美譽的北京市順義區(qū)潮白河畔；定位：“世界級的高尚退休社區(qū)”、“全新退休生活的領(lǐng)跑者”規(guī)模：規(guī)劃面積234 萬平方米，總建筑面積70萬平米，共可入住2 萬余人物業(yè)類型：獨棟別墅、聯(lián)體別墅、點式公寓、板式公寓和連廊式公寓面積區(qū)間：為78-716 平方米不等開盤時間：一期2003 年，二期2004 年，三期2007-2009 年本項目通過復(fù)合

6、的產(chǎn)品、 優(yōu)美的景觀環(huán)境、 完善的養(yǎng)老配套的打造， 以及社區(qū)養(yǎng)老軟環(huán)境的培養(yǎng)，以全項目為養(yǎng)老地產(chǎn)之名，做純銷售，打造全齡社區(qū)概念，獲得成功。運營模式二：出售與持有相結(jié)合養(yǎng)老地產(chǎn)的相關(guān)物業(yè)全部進行銷售，將住宅建設(shè)與社區(qū)管理相相結(jié)合的。案例：北京太陽城銷售住宅中醫(yī)院銷售住宅區(qū)位：位于京城北郊昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)，西臨立湯路、北畔溫榆河、東距首都機場17 公里、南距亞運村15 公里。規(guī)模：占地面積42 萬（ 623 畝），總建筑面積30 萬， 容積率 0.7 ，綠化率 60?？偼顿Y 5 億出租老年公寓銷售別墅酒店太陽城醫(yī)院度假村購物中心多人民幣產(chǎn)品類型：獨棟別墅、聯(lián)體別墅、花園洋房、四合院住宅社區(qū)特色：中

7、國式的園林，2 萬平米的人工聯(lián)體雙湖， L 型綠化帶。根據(jù)老年人的特點進行了無障礙設(shè)計，三層以上的住宅全部配有電梯，24 小時溫泉水入戶本項目由財政和民政部門劃撥部分資金，與房地產(chǎn)開發(fā)和銷售企業(yè)以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)合作開發(fā)、銷售。開發(fā)商拿出一定比例的住宅面積進行銷售， 另一部分則用來滿足老年人租用、度假等需求，從而實現(xiàn)可持續(xù)運營。模式三：會員制銷售養(yǎng)老地產(chǎn)的相關(guān)物業(yè)采用租售并舉、以租為主，但是租期長，實際為變相出售。采取會員制管理模式 ，出售長、短租會員卡，變相的“銷售 +持有”模式案例：上海親和源區(qū)位：親和源會員制社區(qū)位于上海市南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)。距浦東國際機場12 公里，虹橋機場 22 公里，離上海

8、市中心人民廣場12 公里，人稱“小上?！钡闹芷宙?zhèn)3 公里占地面積： 84000 平方米建筑面積： 100000 平方米公寓數(shù)量：老年公寓設(shè)838 套，可供1600 位左右老人入住在運營上，項目采用了A 卡（ 銷售概念的長租性質(zhì)）和 B 卡（租賃概念的短租性質(zhì)）A 卡：需一次性支付一筆89 萬元入會費，可以在親和源社區(qū)自由選擇大、中、小三種戶型中的一套房屋，還可以作為遺產(chǎn)留給子女。不記名卡有效期與房屋土地的使用年限相同，可轉(zhuǎn)讓。選擇該卡，每年必須支付2.98萬 6.98 萬元不等的會費（根據(jù)房型不同）。B 卡：該卡對應(yīng)大、中、小三種戶型，一次性支付價格從45 萬 -88 萬元不等，另外每年需支付

9、 2.98 萬元的會費。不能轉(zhuǎn)讓。有效期至老人生命終結(jié)，但有一個15 年的界限， 如果只住了5 年，剩余 10 年的費用將被退還給家屬，如果居住期在15 年以上，超過部分免費。運營模式為 會員制 加管理費， 會員費的收入將投入到下一次的老年公寓開發(fā)，管理費作為日常服務(wù)運營費用。模式四：只租不售只租不售， 對自理、半自理、非自理客戶區(qū)別對待，收取不同租金。案例：北京燕達(dá)國際健康城區(qū)位：位于北京衛(wèi)星城東燕郊，潮白河畔。地理位置優(yōu)越，距天安門30 公里，距首都國際機場25 公里規(guī)模：占地面積50 萬平方米 ( 不含附屬用地 )總建筑面積106 萬平方米總投資約70 億元人民幣項目運營方式以出租為主（

10、土地性質(zhì)為醫(yī)療用地）項目以醫(yī)療健康社區(qū)為主題，依托醫(yī)療產(chǎn)業(yè)鏈，投入巨資打造大型醫(yī)療養(yǎng)護社區(qū)。項目定位面向全球中高端人群，來訪客較多， 但目前入住率不高，長期住的只有幾十個人，以中國人為主，多為短期居住，長期居住較少。入住率低的問題主要是：一是項目面向高端人群，收費高，門檻高；二是中國人的思想觀念還沒有轉(zhuǎn)變過來，對這種形式接受度不高。5、小結(jié)事實上， 養(yǎng)老地產(chǎn)要求將地產(chǎn)產(chǎn)品與老年人所享受的社會福利相結(jié)合， 這就決定了此類項目租售方式將比普通住宅更為復(fù)雜性、 公平性； 另一方面， 一般傳統(tǒng)房地產(chǎn)項目都是通過住宅產(chǎn)品銷售來獲取利潤， 后期物業(yè)服務(wù)僅占利潤的很少部分， 但國內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式卻需要

11、產(chǎn)品銷售和物業(yè)服務(wù)兩方面并重。 可以看出， 養(yǎng)老地產(chǎn)是一項長期而艱巨的民生性戰(zhàn)略工程， 其盈利模式對投資方是很大的考驗， 要求投資方具有長遠(yuǎn)經(jīng)營的計劃與強烈社會責(zé)任感。優(yōu)點缺點必須取得土地使用權(quán)， 享受政府的土地優(yōu)惠較快回籠資金，提高資金周轉(zhuǎn)，實現(xiàn)滾動開銷售可能性比較??； 不能得到養(yǎng)老地產(chǎn)升值的剩發(fā)。余，和通過運營獲得長期穩(wěn)定的收益。能夠通過使用配套用地、行政劃撥用地等靈活手段在不取得土地所用權(quán)的情況下實現(xiàn)要求具有充裕的現(xiàn)金，資金占用量大，回自持運營，降低土地成本?；\較慢。結(jié)合物業(yè)、醫(yī)療、康體鍛煉等多種服務(wù)實現(xiàn)穩(wěn)定的收入。擁有兩種模式的優(yōu)點，還可以通過在土地方銷售 +自持需要一定量的運營資金。

12、面采取靈活策略。養(yǎng)老地產(chǎn)資金投入比單一的普通住宅產(chǎn)品開發(fā)要大，投資回收期相對較長，除了面對投資風(fēng)險， 開發(fā)商還要面對自己經(jīng)營管理的風(fēng)險。經(jīng)營管理風(fēng)險在于老年社區(qū)的管理大大提升了對開發(fā)商的專業(yè)要求。老年住宅屬于綜合型的社區(qū)，所引入的社會資源種類繁多。開發(fā)商必須能夠協(xié)調(diào)各種資源為老年人服務(wù)，例如醫(yī)療護理中心、人才交流中心、老年大學(xué)、 老年協(xié)會等服務(wù)機構(gòu)。因此，開發(fā)商應(yīng)結(jié)合自身條件，選擇合適的開發(fā)模式。出師表兩漢：諸葛亮先帝創(chuàng)業(yè)未半而中道崩殂， 今天下三分， 益州疲弊， 此誠危急存亡之秋也。然侍衛(wèi)之臣不懈于內(nèi)，忠志之士忘身于外者，蓋追先帝之殊遇，欲報之于陛下也。誠宜開張圣聽，以光先帝遺德，恢弘志士之

13、氣，不宜妄自菲薄，引喻失義，以塞忠諫之路也。宮中府中，俱為一體；陟罰臧否，不宜異同。若有作奸犯科及為忠善者，宜付有司論其刑賞，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使內(nèi)外異法也。侍中、侍郎郭攸之、費祎、董允等，此皆良實，志慮忠純，是以先帝簡拔以遺陛下：愚以為宮中之事，事無大小，悉以咨之，然后施行，必能裨補闕漏，有所廣益。將軍向?qū)?，性行淑均，曉暢軍事，試用于昔日，先帝稱之曰愚以為營中之事，悉以咨之，必能使行陣和睦，優(yōu)劣得所?！澳?”，是以眾議舉寵為督：親賢臣， 遠(yuǎn)小人， 此先漢所以興隆也； 親小人， 遠(yuǎn)賢臣， 此后漢所以傾頹也。 先帝在時，每與臣論此事， 未嘗不嘆息痛恨于桓、 靈也。 侍中、尚書、 長史、 參軍，此悉貞良死節(jié)之臣，愿陛下親之、信之，則漢室之隆，可計日而待也。臣本布衣，躬耕于南陽，茍全性命于亂世，不求聞達(dá)于諸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顧臣于草廬之中，咨臣以當(dāng)世之事，由是感激，遂許先帝以驅(qū)馳。后值傾覆，受任于敗軍之際，奉命于危難之間，爾來二十有一年矣。先帝知臣謹(jǐn)慎，故臨崩寄臣以大事也。受命以