總部基地概念及特征

1、總部基地概念及特征時間：2021.02. 07命題人：歐陽物-、總部基地概念1、總部經(jīng)濟定義總部經(jīng)濟是一種城市經(jīng)濟，是城市經(jīng)濟利用自身優(yōu)勢而形成 的一種形態(tài)，是既定資源基礎(chǔ)上的經(jīng)濟形態(tài)；它是一種合作經(jīng) 濟，是中心城市與城市圈的區(qū)域分工合作的結(jié)果；它也是一種高 端經(jīng)濟，是城市經(jīng)濟和企業(yè)成長到一定階段后才生成的經(jīng)濟形 態(tài)。2、總部基地定義總部基地是地產(chǎn)商根據(jù)總部經(jīng)濟包裝出來的一種概念，客觀 上說是總部經(jīng)濟理論的一種實踐，體現(xiàn)了合作、服務(wù)、（資源整 合下體現(xiàn)）低成本等特點；隨著不斷的實踐，主要表現(xiàn)為中央商 務(wù)區(qū)、企業(yè)總部花園兩種形式，其中，總部花園又可理解為商務(wù) 花園，是未來企業(yè)總部選址的潮流，也是

2、本報告的研究重點。總部基地是以智能化、低密度、生態(tài)型的總部樓群，形成集 辦公、科研、中試、產(chǎn)業(yè)于一體的企業(yè)總部聚集基地。可以為企 業(yè)提供艮好的中樞式運營管理氛圍，以高效、多能、全屏化優(yōu)勢 為企業(yè)創(chuàng)建發(fā)展的高速通道，以中心級輻射全國乃至全球的中 心外圍效應(yīng)為企業(yè)鋪設(shè)前瞻式空間路徑。二、總部基地項目和傳統(tǒng)房地產(chǎn)的區(qū)別如果從地產(chǎn)的角度來詮釋總部基地，它也應(yīng)該被看成是一個 超大型的經(jīng)濟地產(chǎn)，因為它的目標(biāo)是發(fā)展經(jīng)濟。與傳統(tǒng)房地產(chǎn)項 目相比，總部基地項目能夠為區(qū)域周邊地區(qū)帶來五種經(jīng)濟效應(yīng)： 稅收效應(yīng)、產(chǎn)業(yè)乘數(shù)效應(yīng)、消費帶動效應(yīng)、勞動就業(yè)效益和社會 資本效應(yīng)。是稅收貢獻效應(yīng)?？偛繉τ谒趨^(qū)域的稅收貢獻包括

3、兩個方面：一是企業(yè)的稅收貢獻效應(yīng)。無論采取哪種組織方式， 總部如果作為獨立的經(jīng)濟實體，都要向總部所在地方上繳所得 稅。二是公司總部員工的個人稅收貢獻效應(yīng)。在總部工作的高級 白領(lǐng)，其豐厚的個人收入，必然要通過個人所得稅形式為總部所 在區(qū)域經(jīng)濟做出貢獻。二是產(chǎn)業(yè)乘數(shù)效應(yīng)。制造業(yè)總部所在的區(qū)域，知識型服 務(wù)業(yè)往往都比較發(fā)達(dá)，形成為制造業(yè)總部服務(wù)的知識型服務(wù)業(yè)產(chǎn) 業(yè)鏈：由通信、網(wǎng)絡(luò)、傳媒、咨詢等組成的信息服務(wù)業(yè)；由銀 行、證券、信托、保險、基金、租賃等組成的金融服務(wù)業(yè)；由會 計、審計、評估、法律服務(wù)等中介服務(wù)業(yè)；由教育培訓(xùn)、會議展 覽、國際商務(wù)、現(xiàn)代物流業(yè)等組成的新型服務(wù)業(yè)。研究表明，一 個制造業(yè)大型

4、公司總部向一個區(qū)域遷移，都會帶動幾個甚至是十 幾個與其有緊密業(yè)務(wù)尖聯(lián)的知識型服務(wù)公司隨之遷移。與此同 時，總部經(jīng)濟所帶動的辦公寫字樓、商業(yè)配套、房地產(chǎn)等城市投 資對中心城市的增長貢獻。通過制造業(yè)總部這種乘數(shù)效應(yīng)可 以帶動基于產(chǎn)業(yè)鏈上的相尖行業(yè)發(fā)展，擴大一個區(qū)域的經(jīng)濟總 量，提升第三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)水平、提高區(qū)域經(jīng)濟競爭力。三是消費帶動效應(yīng)"?？偛繉τ谒趨^(qū)域的消費帶動也包 括兩個方面：一方面是總部的商務(wù)活動、研發(fā)活動以及保障商務(wù) 活動和研發(fā)活動所必須的各種配套消費；第二方面是總部高級白 領(lǐng)的個人生活消費，包括住宅、交通、子女教育、健身、旅游、 購物等，這種消費對于推動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展具有重要的作

5、用。四是勞動就業(yè)效應(yīng)?？偛拷?jīng)濟的發(fā)展本身會充分利用該地區(qū) 的智力人才優(yōu)勢，帶來大量高智力就業(yè)崗位。同時，通過產(chǎn)業(yè)乘 數(shù)效應(yīng)，帶動第三產(chǎn)業(yè)，包括知識型服務(wù)和一般型服務(wù)業(yè)的發(fā) 展，以此促進地區(qū)第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提供區(qū)域城市更多的就業(yè)崗 位。五是社會資本效應(yīng)。一個區(qū)域聚集了大批的企業(yè)總部，說明 這個區(qū)域的商務(wù)環(huán)境、綜合環(huán)境比較優(yōu)越，無形之中能夠提升這 個地區(qū)的知名度、美譽度和國際地位，促使這個區(qū)域的地產(chǎn)升 值。同時，總部經(jīng)濟加速知識型人才的培養(yǎng)與再造，多元文化的 融合與互動，促進城市對外開放的深入加加快這個城市的國際化 步伐。三、總部基地特征分析1、總部基地特征(1 )總部基地是商務(wù)花園和總部經(jīng)濟的結(jié)

6、合體。它克服了 CBD建筑密度大、綠化面積少、交通擁擠、過分重視商務(wù)功能的 弊病，貝有低密度、低容積率、高綠化率、花園辦公、生態(tài)生 活、獨棟出售、軟件平臺與硬件設(shè)施并重等特點；(2) 總部基地通常位于政府統(tǒng)一規(guī)劃的工業(yè)集中發(fā)展區(qū)， 可以享受政府尖于區(qū)域發(fā)展的各種優(yōu)惠政策，包括拿地、稅收等 各種優(yōu)惠政策；(3) 總部基地讓企業(yè)擁有自由冠名權(quán)，使企業(yè)總部樓具有 強烈的標(biāo)識性和濃郁的企業(yè)個性風(fēng)格；(4) 總部基地除具有環(huán)境優(yōu)美、各種配套完善、功能齊全 的物質(zhì)條件外，通常還蘊涵著一定的總部文化，這是其與甲級寫 字樓不同的地方；(5) 總部基地的物業(yè)供應(yīng)方式包括銷售、租賃、租售結(jié)合 等幾種，銷售價格及租

7、金同甲級寫字樓相比具有明顯優(yōu)勢；(6) 總部基地項目一般采取統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計、統(tǒng)一定位、統(tǒng) 開發(fā)建設(shè)、統(tǒng)一招商的項目開發(fā)模式。2、總部基地項目主要呈現(xiàn)以下幾個特點由于總部基地項目對建筑密度、綠化、交通等方面的較高要 求，國內(nèi)還未能做到完全的顯現(xiàn)。綜合國內(nèi)外總部基地項目開發(fā) 建設(shè)的特征，總部基地項目主要呈現(xiàn)以下幾個特點： 選址上：建設(shè)總部基地項目的地域應(yīng)該具有足夠的地域 發(fā)展空間，而且要求交通方便、土地成本相對較低，周邊能夠提 供充足、廉價的勞動力，生態(tài)環(huán)境也較好，一般坐落在城市郊 區(qū)； 資源配套上：軟件平臺和硬件設(shè)施并重，通過搭建技術(shù) 轉(zhuǎn)移中心、教育培訓(xùn)中心、入才市場、信息服務(wù)中心等平臺，完 善相尖的金融、商務(wù)等服務(wù)體系，為企業(yè)提供軟性服務(wù)，滿足企 業(yè)對各種資源的需求； 目標(biāo)定位上：企業(yè)總部，結(jié)合區(qū)域已有產(chǎn)業(yè)積聚的優(yōu)勢 吸收相尖產(chǎn)業(yè)的行政、研發(fā)、銷售總部等； 建筑形態(tài)上：遵循生態(tài)商務(wù)區(qū)的理念，注重生態(tài)，環(huán)境 優(yōu)美，以低密度、低容積率、高綠化率的低層辦公樓群，周圍環(huán) 繞優(yōu)美的園林環(huán)境為特征； 項目附加值服務(wù)上：以智能、綠色空間、全程信息為企 業(yè)提供艮好的中樞式經(jīng)營氛圍，以高效、多能、全屏化方式為企 業(yè)創(chuàng)建發(fā)展的高速通道，以中心級輻射地區(qū)乃至全國區(qū)域間的良 性資源，為企業(yè)鋪設(shè)前瞻式空間路徑； 運營模式上：主要采用獨棟出售、出租或出租土地自建 總部大樓的