物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)剖析

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上  物業(yè)管理管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 第一部分 設(shè)施設(shè)備的維護(hù)與保養(yǎng)管理標(biāo)準(zhǔn)一、建立設(shè)施設(shè)備檔案 設(shè)施設(shè)備檔案應(yīng)至少包括以下內(nèi)容：消防系統(tǒng)、變壓器、低壓配電、供、排水系、監(jiān)控系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、裝修材料 二、供配電系統(tǒng) A、運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn) 物業(yè)管理人員應(yīng)每日檢查： 1、變壓器的油位、油色是否正常，運(yùn)行是否超負(fù)荷，是否漏油。 2、配電柜有無(wú)聲響和異味，各種儀表指示是否正常，各種導(dǎo)線的接頭是否有過(guò)熱或燒傷，接線是否良好。 3、配電室防各種標(biāo)示物、標(biāo)示牌是否完好，安全用具是否齊全以及

2、是否放于規(guī)定的位置。 4、按時(shí)開(kāi)關(guān)轄區(qū)內(nèi)的燈飾。 5、沿線無(wú)堆積易燃物、危險(xiǎn)物品。B、保養(yǎng)管理標(biāo)準(zhǔn) 1、低壓配電柜維護(hù)、保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)1）、每日工作包括： a、檢查母線接頭有無(wú)變形，有無(wú)放電的痕跡；緊固連接螺栓確保連接緊密，母線接頭處有臟物時(shí)應(yīng)清除，螺母有銹蝕現(xiàn)象應(yīng)更換。 b、檢查配電柜中的各種開(kāi)關(guān)；緊固進(jìn)出線的螺栓，清潔柜內(nèi)塵土。 c、檢查電流互感器和各種儀表的接線是否接好。 d、檢查熔斷器的容體和插座是否接觸良好，有無(wú)燒損。 2）、物業(yè)管理人員保證，低壓配電柜的養(yǎng)護(hù)，每半年一次。其順序是：先做好養(yǎng)護(hù)前的準(zhǔn)備，然后分段

3、進(jìn)行配電柜的保養(yǎng)。 2、變壓器的保養(yǎng)、維護(hù)標(biāo)準(zhǔn) a、變壓器的養(yǎng)護(hù)應(yīng)每半年一次。 b、在停電狀態(tài)下，清掃變壓器的外殼，檢查變壓器的油封墊圈是否完好。 c、擰緊變壓器的外引線接頭，若有破損應(yīng)修復(fù)后再接好。 d、檢查變壓器絕緣子是否完好，接地線是否完好，若損傷則予以更換。 e、測(cè)定變壓器的絕緣電阻。 停電應(yīng)急措施的服務(wù)至少應(yīng)包括： 1、對(duì)于供電局提前通知，檢修高壓線路計(jì)劃停電時(shí)，物業(yè)及進(jìn)告知業(yè)主停電原因及時(shí)間，通知做好停電準(zhǔn)備工作。 2、對(duì)于突發(fā)事件停電時(shí)，物業(yè)及時(shí)與相關(guān)部門聯(lián)系，問(wèn)明停電原因及時(shí)間后，及時(shí)通知

4、業(yè)主。 3、當(dāng)維修和保養(yǎng)電氣設(shè)備需計(jì)劃停電時(shí)，服務(wù)中心提前通知停電范圍、時(shí)間，維修員應(yīng)按要求做好保證安全的組織措施和技術(shù)措施。原則上停電選在下班時(shí)間或節(jié)假日期間。 4、當(dāng)供電系統(tǒng)出現(xiàn)突發(fā)事故時(shí)，維修員應(yīng)迅速進(jìn)行搶修，必要時(shí)通知業(yè)主停電時(shí)間及原因。5、當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時(shí)，應(yīng)停止動(dòng)力設(shè)備供電。  五、電氣設(shè)備管理標(biāo)準(zhǔn) 物業(yè)管理人員應(yīng)保障： 1、正常情況下，配備兩人保障24小時(shí)辦公、后勤等持續(xù)供電的穩(wěn)定性 2、所有電氣設(shè)備的安裝及線路敷設(shè)符合低壓電氣安裝規(guī)程的規(guī)定。 3、在增添大容量的電氣設(shè)備時(shí)，需重新設(shè)計(jì)線路，并經(jīng)過(guò)有關(guān)供電

5、、消防部門審核同意后，進(jìn)行安裝和使用。杜絕在電氣線路上增加容量，以防過(guò)載引起火災(zāi)。 4、建筑內(nèi)采用采用銅芯導(dǎo)線；敷設(shè)線路進(jìn)入夾層或悶頂內(nèi)，需穿管敷設(shè)，并將接線盒封閉。 5、辦公室內(nèi)的臺(tái)燈、壁燈、落地?zé)艉团洳烷g內(nèi)的電冰箱等電氣設(shè)備的金屬外殼，需有可靠的接地保護(hù)。 6、照明燈具表面高溫部位不得靠近可燃物，碘鎢燈、熒光燈、高壓汞燈（包括日光燈鎮(zhèn)流器）， 不可直接安裝在可燃物體上；深罩燈、吸頂燈等，如安裝在可燃物件附近時(shí)，需加墊石棉布或石棉板隔熱層；對(duì)于碘鎢燈、功率大的白熾燈的燈頭線，采用耐高。 7、溫線穿瓷套管保護(hù)；廚房等潮濕地方采用防潮燈具。

6、60;8、配電室作防火分隔處理。 9、火災(zāi)報(bào)警裝置、自動(dòng)滅火裝置、事故照明等消防設(shè)施的用電，備有應(yīng)急電源，消防設(shè)施的專用電氣線路應(yīng)穿金屬管敷設(shè)在非燃燒體結(jié)構(gòu)上，并定期進(jìn)行維護(hù)檢查，以保證隨時(shí)可用。 10、電氣設(shè)備、移動(dòng)電器、避雷裝置和其他設(shè)備的接地裝置每年至少進(jìn)行兩次絕緣及接地電阻的測(cè)試。 11、在配電室和裝有電氣設(shè)備的機(jī)房?jī)?nèi)，配置適當(dāng)?shù)臏缁鹌鞑摹?#160;六、維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn) 1、變壓器： 1）每年春季檢查高低壓絕緣及進(jìn)行變壓器油簡(jiǎn)化試驗(yàn)對(duì)變壓器線耳和各螺絲進(jìn)行檢查和緊固。 3）每半年有載開(kāi)關(guān)箱變壓器油進(jìn)行簡(jiǎn)化試驗(yàn)。 4）每

7、年春季有載開(kāi)關(guān)箱換油及檢修。 2、高壓開(kāi)關(guān)柜： 1）每年進(jìn)行兩次繼保整組試驗(yàn)，每?jī)赡赀M(jìn)行各繼電器試驗(yàn)（配合試驗(yàn)清掃檢查高壓母線）。2）每年春季油開(kāi)關(guān)換油及檢修。 3）每年春季對(duì)手車合閘和分閘回路進(jìn)行試驗(yàn)和檢修。 4）每年春季檢查高壓PT絕緣電阻。 3、各變壓器低壓主開(kāi)關(guān)： 1）每年冬季檢修開(kāi)關(guān)的觸頭和機(jī)構(gòu)。 2）每年冬季對(duì)開(kāi)關(guān)的電子保護(hù)進(jìn)行一次模擬動(dòng)作試驗(yàn)。 3）條件許可時(shí)，每年對(duì)分開(kāi)關(guān)及其出線電纜進(jìn)行檢查。 4、水泵房及消防水泵：  每月檢修經(jīng)常使用的生活泵磁吸開(kāi)關(guān)及控制回路。

8、60; 每年檢查水泵馬達(dá)絕緣及軸承換油。 5、消防風(fēng)機(jī)： 1）每月進(jìn)行一次試機(jī)及檢查。 2）每年春季檢查絕緣、軸承、開(kāi)關(guān)及控制回路。6、防雷地網(wǎng)和工作地網(wǎng)：每年春季測(cè)試一次。 空調(diào)主機(jī)馬達(dá)及其他電器：配合使用單位檢修時(shí)一齊檢修。 七、消防系統(tǒng) 1、必須委托具備資質(zhì)的消防公司保養(yǎng)整個(gè)寫(xiě)字樓的消防系統(tǒng)。 2物管人員應(yīng)保障每月中旬自查一次消防系統(tǒng)、滅火器、應(yīng)急燈、疏散指示的完好情況，消防水帶、噴頭、消防水泵、噴淋、煙感、防排煙等的檢查，自查完畢存檔。  房屋本體維護(hù)保養(yǎng)的管理： (一）、日常養(yǎng)護(hù)工作：

9、 為保障業(yè)主的生命安全及財(cái)產(chǎn)安全，物業(yè)管理人員應(yīng)對(duì)房屋本體作如下方面的日常工作： 1、地基：每日應(yīng)檢查上下水管漏、排水系統(tǒng)正常、防止出現(xiàn)不合理的荷載狀況。 2、樓地面：防止管道漏水、堵塞，定時(shí)開(kāi)放冷氣，保持室內(nèi)良好通風(fēng)，防止受潮。 3、墻臺(tái)面及吊頂：做好清潔工作，防止撞擊，防水、防腐、防裂、防脹。 4、門窗：經(jīng)常清潔檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，定期更換易損部件。 5、在特殊環(huán)境下（如梅雨天、暴風(fēng)雨等）及時(shí)關(guān)閉門窗。（二）、房屋本體維修管理中的責(zé)任劃分： 1、在建筑主體無(wú)滲漏、無(wú)人為損壞及驗(yàn)收合格投入使用的情況下，物業(yè)管理公司應(yīng)協(xié)

10、助業(yè)主在產(chǎn)權(quán)使用年限內(nèi)之持續(xù)使用的安全性。 2、在規(guī)定保修期內(nèi)，由施工單位負(fù)責(zé)房屋質(zhì)量保修。 3、保修期滿后，由業(yè)主承擔(dān)房屋修繕責(zé)任，并承擔(dān)修繕費(fèi)用。 4、物業(yè)協(xié)助業(yè)主進(jìn)行修繕工作，費(fèi)用由業(yè)主支付。5、屬管理不善或使用不當(dāng)造成的房屋本體的損壞將由物業(yè)負(fù)責(zé)維修。對(duì)于不可抗力因素造成的損毀不予以承擔(dān)責(zé)任，如：水管爆裂、暴風(fēng)雨、戰(zhàn)爭(zhēng)等。 6、市政管道及處理裝置、房屋進(jìn)戶水表的管道線、人防設(shè)施等的修繕，由各專業(yè)管理部門負(fù)責(zé)。  九、裝修、維修 為保障室內(nèi)裝修設(shè)施設(shè)備的正常使用，制定有效的保養(yǎng)計(jì)劃。物業(yè)管理處應(yīng)及時(shí)發(fā)現(xiàn)不符合標(biāo)準(zhǔn)物件或

11、設(shè)置，并建議業(yè)主及時(shí)更換或維修。   第二部分 室內(nèi)裝修環(huán)境的管理標(biāo)準(zhǔn) 寫(xiě)字樓外圍：地面無(wú)雜物、無(wú)積水、無(wú)亂堆亂放物品、無(wú)亂貼畫(huà)。 1、一樓大堂： a、大理石地面：光潔如鏡，每季度做晶面處理一次。 b、休息區(qū)：無(wú)灰塵，無(wú)污漬，煙灰盅內(nèi)煙頭存放量不得超過(guò)3個(gè)。 c、通風(fēng)口、照明燈具、天花、飾物：潔凈、無(wú)污漬、無(wú)塵。 d、垃圾桶：垃圾不能超過(guò)一半、及時(shí)更換垃圾袋，無(wú)污漬、無(wú)異味。 e、玻璃門：無(wú)手印和灰塵、保持光亮、干凈。f、墻面、臺(tái)面、沙發(fā)、不銹鋼器具：保持光亮整潔，無(wú)灰塵，保持空氣清新

12、，無(wú)異味。 g、玻璃幕墻（2米以下清潔）：每天清潔一次、潔凈、無(wú)污漬。 2、消防樓梯：a、地面梯級(jí)：潔凈，無(wú)污漬、水漬、灰塵； b、樓梯扶手：無(wú)臟污；c、鐵欄油漆：完好無(wú)脫皮；d、樓間天花：無(wú)灰塵、無(wú)蜘蛛網(wǎng)；e、地腳線：干凈，無(wú)灰塵； f、墻面：無(wú)塵、無(wú)污漬； g、門窗：潔凈光亮、無(wú)污漬、無(wú)塵；h、消防設(shè)施：潔凈、無(wú)污漬、無(wú)塵； i、樓道：無(wú)堆放雜物、無(wú)灰塵、無(wú)污漬、無(wú)異味。  3樓層公共走廊通道：a、地面：光潔如鏡，每季度做晶面處理一次，使用處理劑為美國(guó)NCL清潔劑；  b、墻面：無(wú)灰塵、無(wú)污

13、漬，墻紙干凈，無(wú)污漬； c、地腳線：干凈，無(wú)灰塵； d、天花：潔凈、無(wú)污漬、無(wú)灰塵、無(wú)蜘蛛網(wǎng)、無(wú)霉點(diǎn)； e、風(fēng)口：無(wú)灰塵、無(wú)冷凝水、無(wú)污漬； f、照明器材：無(wú)灰塵、無(wú)污漬、光彩明亮； g、垃圾桶：垃圾不能超過(guò)一半、無(wú)污漬、無(wú)異味； h、休息區(qū)沙發(fā)、茶幾、煙盅：潔凈、污漬、無(wú)塵；i、綠色植物：潔凈、無(wú)雜物、無(wú)塵。 4、辦公室： a、天花、燈飾、風(fēng)口：潔凈、無(wú)污漬、無(wú)塵；b、墻面、室內(nèi)擺設(shè)：潔凈、無(wú)污漬、無(wú)塵；c、辦公臺(tái)、椅、文件柜：無(wú)灰塵、光潔明亮； d、皮座椅：無(wú)灰塵、無(wú)污漬、完好無(wú)損，每月打蠟保養(yǎng)一次；

14、 e、燈、開(kāi)關(guān)、辦公弱電設(shè)備：潔凈、無(wú)污漬、無(wú)塵；f、電話清潔：潔凈、無(wú)污漬、無(wú)塵； g、垃圾桶、煙盅：隨叫隨到，垃圾不超過(guò)一半，無(wú)污漬、無(wú)異味； h、門窗：潔凈、無(wú)污漬、無(wú)塵； i、綠色植物：潔凈、無(wú)污漬、無(wú)塵，每3天更換清水一次； j.公司領(lǐng)導(dǎo)辦公室室：每天整理，隨叫隨到，無(wú)雜物、無(wú)污漬、無(wú)異味、無(wú)發(fā)霉，及時(shí)按要求清潔。 5、接待室、會(huì)議室： a、墻面：無(wú)灰塵、無(wú)污漬。 b、天花：潔凈、無(wú)污漬、無(wú)灰塵、無(wú)蜘蛛網(wǎng)、無(wú)霉點(diǎn)。c、風(fēng)口：無(wú)灰塵、無(wú)冷凝水、無(wú)污漬。d、照明器材：無(wú)灰塵、無(wú)污漬、光彩明亮。 e、

15、會(huì)議桌、會(huì)議椅：無(wú)灰塵、無(wú)污漬、無(wú)雜物，光潔明亮。  6、洗手間： a、天花及照明燈具：潔凈、衛(wèi)生、無(wú)污漬、無(wú)水漬； b、排氣扇：潔凈、無(wú)污漬、開(kāi)關(guān)及時(shí)； c、門、窗、玻璃：潔凈、衛(wèi)生、無(wú)水漬、無(wú)污跡；d、鏡面：潔凈光亮、無(wú)水漬、影像清晰； e、洗手盆、水龍頭：潔凈、衛(wèi)生、無(wú)水漬、無(wú)污漬； f、云石臺(tái)面：潔凈、衛(wèi)生、無(wú)水漬、無(wú)污漬； g、地面：潔凈、衛(wèi)生、無(wú)水漬、無(wú)污漬； h、座廁、蹲廁：潔凈、衛(wèi)生、無(wú)水漬、無(wú)污漬、無(wú)異味、無(wú)長(zhǎng)流水、無(wú)堵塞、無(wú)滴漏； i、小便斗：潔凈、衛(wèi)生、無(wú)水漬、無(wú)污漬、無(wú)異

16、味；j、垃圾桶：垃圾不超過(guò)一半，無(wú)污跡、無(wú)水漬、無(wú)異味；k、衛(wèi)生物料：補(bǔ)充及時(shí)，無(wú)斷檔第三部分 資產(chǎn)保值承諾標(biāo)準(zhǔn)在正常保養(yǎng)及無(wú)人為損壞、無(wú)不可抗力原因影響的前提下，物業(yè)管理公司應(yīng)承諾以下資產(chǎn)的保值期限。  大理石：正常使用年限應(yīng)至少維持在10年。 鋁塑板：正常使用年限至少維持4年。  坐廁：正常使用年限至少維持3年。  洗手盆：正常使用年限至少維持3年。 云石臺(tái)：正常使用年限至少維持4年。  水龍頭：正常使用年限至少維持2年。  垃圾桶：正常使用年限至少維持1年。&

17、#160; 鏡面：正常使用年限至少維持5年。 燈飾：正常使用年限至少維持6年。 門：正常使用年限至少維持6年。 窗：正常使用年限至少維持10年。 12、 消防器材： a、滅火器、防毒面具：正常使用年限為一年。 b、水槍、水帶：正常使用年限為5年。  第四部分消防管理標(biāo)準(zhǔn)一、日常工作標(biāo)準(zhǔn) 1、消防工作要貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針，全體人員是義務(wù)消防員。2、經(jīng)常檢查防火安全工作，糾正消防違章，整改火險(xiǎn)隱患，監(jiān)護(hù)動(dòng)火作用。 3、定期檢查消防器材設(shè)備，確保各類器材和裝置處于良好狀態(tài)，安全防火通道要時(shí)刻保持暢通。 4、消防區(qū)及樓梯走道和出口，必須保持暢通無(wú)阻，任何單位和個(gè)人不得占用或封堵，嚴(yán)禁在消防通道上堆放雜物。 5、不得損壞消防設(shè)備和器材，妥善維護(hù)樓梯、走道和出口的安全疏散指示，事故照明和通風(fēng)設(shè)施。 6、嚴(yán)禁和貯存易燃易爆物品。 7、發(fā)生火警，應(yīng)立即告知管理處或撥打火警電話“119”，并關(guān)閉電器開(kāi)關(guān)和門窗。迅速有序地從消防樓梯疏散人員，切勿驚慌擁擠。 二、火警應(yīng)急處理標(biāo)準(zhǔn) 1、發(fā)現(xiàn)火警時(shí)應(yīng)及時(shí)到現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)，如屬實(shí)，應(yīng)及時(shí)通知物業(yè)管理員，