不同土地使用權(quán)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的影響

1、不同土地使用權(quán)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的影響目前，城鎮(zhèn)土地大多屬于劃撥性質(zhì)，這類土地在城鎮(zhèn)中不僅所占比例較大，而且所占地理位置優(yōu)越，連同地上建筑物、附著物，已成為房地產(chǎn)權(quán)利人一筆不小的財(cái)富，并在房地產(chǎn)市場(chǎng)中扮演了重要角色，其轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等活動(dòng)頻繁，價(jià)格評(píng)估也就越來(lái)越受到人們的關(guān)注。一、珠海電子大廈估價(jià)結(jié)果糾紛事件引出的思考1998年2月7日，中央電視臺(tái)“焦點(diǎn)訪談”欄目推出驚人報(bào)道一份評(píng)估損失千萬(wàn)：1996年6月，廣東珠海一座大樓以1458萬(wàn)元的價(jià)格被該市中級(jí)人民法院拍賣(mài)償債，大樓落到了家私人公司名下。這一價(jià)格系法院委托該市“沒(méi)有營(yíng)業(yè)執(zhí)照的”房地產(chǎn)估價(jià)所“一紙”評(píng)估得出的，1997年10月，由該市國(guó)有資

2、產(chǎn)管理局牽頭組織的三家評(píng)估所做出評(píng)估結(jié)果：大樓值2565萬(wàn)元。按照這一結(jié)果，大樓以1458萬(wàn)元定價(jià)和拍賣(mài)，"直接造成了國(guó)有資產(chǎn)1000多萬(wàn)元的流失”。這是一起典型的房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果糾紛。實(shí)際上，圍繞國(guó)有資產(chǎn)是否流失的論戰(zhàn)已在珠海持續(xù)了一年多，大樓原業(yè)主電子集團(tuán)、市法院、市房管局、房產(chǎn)評(píng)估所、市國(guó)資局、市拍賣(mài)行等有關(guān)方面說(shuō)法不一，截至1998年2月，對(duì)電子大廈的評(píng)估共有4次：1994年，電子集團(tuán)為以大樓抵押向銀行貸款，委托廣東粵建審計(jì)師事務(wù)所做出評(píng)估，評(píng)估基準(zhǔn)日為1994年6月18日，評(píng)估價(jià)為2751萬(wàn)元。評(píng)估報(bào)告中稱：“估價(jià)中不計(jì)土地增值費(fèi)，但在資產(chǎn)估價(jià)時(shí)考慮了這種因素。評(píng)估時(shí)并未考慮

3、該房產(chǎn)權(quán)若發(fā)生變動(dòng)時(shí)可能承擔(dān)的任何開(kāi)支或稅金。"1996年，珠海市法院為拍賣(mài)電子大廈委托市房產(chǎn)評(píng)估所做出評(píng)估，評(píng)估基準(zhǔn)日為1996年3月11日，評(píng)估價(jià)為1458.7732萬(wàn)元，以一紙“房產(chǎn)估價(jià)答復(fù)書(shū)”提供給法院。1997年10月，由珠海市國(guó)資局牽頭，組織市審計(jì)師事務(wù)所、市資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所、珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)會(huì)計(jì)師事務(wù)所聯(lián)合做出評(píng)估。評(píng)估基準(zhǔn)日為1996年3月11日，正式評(píng)估報(bào)告至今未出。1998年1月，廣東省房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)會(huì)同中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)組織的專家小組，對(duì)電子大廈重新估價(jià)，估價(jià)基準(zhǔn)日為1996年3月11日，評(píng)估結(jié)果為：按報(bào)建的輕工廠房用途評(píng)估，評(píng)估價(jià)為780萬(wàn)元（含補(bǔ)地價(jià)）：按19

4、96年3月時(shí)已改變?yōu)閷?xiě)字樓和商鋪用途評(píng)估，評(píng)估價(jià)為2060萬(wàn)元（含補(bǔ)地價(jià)），若不考慮地價(jià)因素，評(píng)估價(jià)為1400萬(wàn)元。只要有些估價(jià)知識(shí)的人也許已經(jīng)看出來(lái)了，這其中的問(wèn)題就出在土地使用權(quán)性質(zhì)上。1996年3月11日對(duì)電子大廈進(jìn)行拍賣(mài)評(píng)估時(shí)，其估價(jià)時(shí)點(diǎn)的土地產(chǎn)權(quán)限制仍為行政劃撥，合法用地性質(zhì)和使用功能仍為輕工廠房。根據(jù)估價(jià)師學(xué)會(huì)專家小組的評(píng)估結(jié)果，法院委托評(píng)估的價(jià)格并未造成國(guó)有資產(chǎn)的流失，而只是沒(méi)有完成因土地使用權(quán)性質(zhì)和土地用途改變而需補(bǔ)交土地出讓金的后續(xù)工作。劃撥土地使用權(quán)與出讓土地使用權(quán)有天壤之別，劃撥土地權(quán)益只有依法上繳國(guó)家，絕不能由劃撥土地使用者所有。歸根到底，這場(chǎng)估價(jià)結(jié)果糾紛就是因?yàn)閷?duì)劃撥

5、土地的權(quán)益認(rèn)識(shí)不清而引起的。、土地使用權(quán)價(jià)格1、土地使用權(quán)價(jià)格的涵義土地使用權(quán)是一種財(cái)產(chǎn)物權(quán)，可以買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押等。土地使用權(quán)價(jià)格是人們?yōu)槿〉猛恋厥褂脵?quán)而支付的一定經(jīng)濟(jì)代價(jià)，其實(shí)質(zhì)是地租。因?yàn)樵凇皟蓹?quán)分離”的情況下，土地使用權(quán)人與土地所有權(quán)人的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系就是地租。土地使用權(quán)糾葛是一定使用年限內(nèi)地租的資本化。土地使用權(quán)價(jià)格也就是人們常說(shuō)的“地價(jià)”。由于我國(guó)的土地所有權(quán)不能進(jìn)入交易領(lǐng)域，所以通常所說(shuō)的地價(jià)實(shí)質(zhì)上只是一定使用年限內(nèi)的土地使用權(quán)價(jià)格。2、土地使用權(quán)價(jià)格與出讓金筆者認(rèn)為不能把地價(jià)等同于土地出讓金。土地出讓金是向國(guó)家交納的，它是國(guó)家暫時(shí)讓渡土地使用權(quán)而獲得的補(bǔ)償。而地價(jià)有時(shí)包含土地出讓金，

6、有時(shí)又不包含土地出讓金。國(guó)有土地使用權(quán)出讓，其出讓價(jià)格，即出讓金，可以采用市場(chǎng)比較法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、成本法和基準(zhǔn)地價(jià)來(lái)評(píng)估。當(dāng)附近沒(méi)有可比實(shí)例，而出讓地塊的規(guī)劃條件比較確定時(shí)，可采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估，即從預(yù)期收益中除去各種開(kāi)發(fā)費(fèi)用和利潤(rùn)，倒推出估價(jià)時(shí)點(diǎn)的土地出讓金。據(jù)此筆者認(rèn)為土地出讓金是土地所有權(quán)人讓渡土地使用權(quán)應(yīng)獲的補(bǔ)償，實(shí)質(zhì)是絕對(duì)地租和級(jí)差地租I的資本化。在轉(zhuǎn)讓劃撥土地時(shí)，地價(jià)即轉(zhuǎn)讓價(jià)格，其實(shí)質(zhì)是級(jí)差地租II的資本化。如果以出讓方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓方取得土地使用權(quán)時(shí)上繳的土地出讓金，則隨著土地使用權(quán)的讓渡也轉(zhuǎn)移給了受讓方。這時(shí)候的轉(zhuǎn)讓價(jià)格就應(yīng)該是絕對(duì)地租以及級(jí)差地租I和級(jí)差地租n

7、的資本化了。由于歷史原因，我國(guó)目前土地取得方式仍是有償出讓和無(wú)償劃撥并存的雙軌制。土地交易是以土地有償使用為前提的，因而在土地估價(jià)中應(yīng)注意土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)軌問(wèn)題，以防國(guó)有資產(chǎn)流失。我們對(duì)劃撥土地的估價(jià)時(shí)應(yīng)特別注意土地的權(quán)屬狀況。三、不同目的的劃撥土地的房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)價(jià)格是其權(quán)益的價(jià)格，權(quán)益不同，價(jià)格也不同。因此，針對(duì)不同的權(quán)益狀況，要給出不同的估價(jià)方法和技術(shù)路線，評(píng)估出切實(shí)可行、符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的評(píng)估結(jié)果。對(duì)劃撥土地使用權(quán)而形成的房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估時(shí)，不能盲目地按出讓土地性質(zhì)評(píng)估，而應(yīng)根據(jù)不同的評(píng)估目的及要求，評(píng)估出某一狀態(tài)下的價(jià)格水平，以便于委托方參考。1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估依據(jù)城市房地產(chǎn)管

8、理法的規(guī)定，經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予改變劃撥土地使用權(quán)性質(zhì)為出讓土地使用權(quán)時(shí)，由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，方所獲合法收入中不包含土地使用權(quán)出讓金；使用權(quán)性質(zhì)，仍作劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)，地收益上繳國(guó)家，即轉(zhuǎn)讓方所獲合法收入中,收受讓方應(yīng)向國(guó)家繳納土地使用權(quán)出讓金，即轉(zhuǎn)讓而當(dāng)不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)時(shí)，不轉(zhuǎn)換土地在轉(zhuǎn)讓中由轉(zhuǎn)讓方將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土不僅包含土地使用權(quán)出讓金，而且還要上繳土地?fù)?jù)此分析，劃撥土地房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的計(jì)算公式為：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格=假設(shè)以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)價(jià)格-應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金需要強(qiáng)調(diào)的是在評(píng)估劃撥土地的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格時(shí)，除了給出房地產(chǎn)的價(jià)格，同時(shí)還應(yīng)給出轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)上繳

9、的土地出讓金或土地收益值。補(bǔ)交土地出讓金的數(shù)額具體如何確定，目前還沒(méi)有明確的標(biāo)準(zhǔn)。中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例規(guī)定“實(shí)施辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定"。河南省就規(guī)定"補(bǔ)交或抵交的土地使用權(quán)出讓金，由縣級(jí)以上人民政府按宗地地價(jià)的一定比例收取，最低不得低于宗地地價(jià)的40%”。2、房地產(chǎn)抵押價(jià)格評(píng)估根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法和擔(dān)保法等法律的有關(guān)規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)不可單獨(dú)進(jìn)行抵押，但如果以其地上房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的劃撥土地使用權(quán)應(yīng)同時(shí)抵押。由于存在風(fēng)險(xiǎn)，抵押物的價(jià)格往往低于其正常市場(chǎng)價(jià)格。房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范第6.4.4條提出：“以劃撥方式取得的土地使

10、用權(quán)連同地上建筑物抵押的，評(píng)估其抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)扣除預(yù)計(jì)處分所得價(jià)款中相當(dāng)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額，可采用下列方式之一處理：首先求取設(shè)想為出讓土地使用權(quán)下的房地產(chǎn)的價(jià)值，然后預(yù)計(jì)由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金等款額，兩者相減為抵押價(jià)值。此時(shí)土地使用權(quán)年限設(shè)定為相應(yīng)用途的法定最高年限，從估價(jià)時(shí)點(diǎn)起計(jì)。用成本法估價(jià)，價(jià)格構(gòu)成中不應(yīng)包括土地使用權(quán)出讓金等由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變等為出讓土地使用權(quán)應(yīng)繳納的款額。”根據(jù)這兩種技術(shù)路線，劃撥土地房產(chǎn)的抵押價(jià)格的計(jì)算公式為：房產(chǎn)抵押價(jià)格=土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用+房屋重置價(jià)格-折舊或房產(chǎn)抵押價(jià)格=假設(shè)以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)價(jià)格-應(yīng)補(bǔ)

11、交的土地出讓金3、房地產(chǎn)拍賣(mài)價(jià)格評(píng)估房地產(chǎn)拍賣(mài)是一種特殊的市場(chǎng)交易，在拍賣(mài)低價(jià)評(píng)估的技術(shù)路線時(shí)，要充分認(rèn)識(shí)到這種特殊性。首先，要對(duì)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)拍賣(mài)市場(chǎng)情況有深入的了解，對(duì)同類房地產(chǎn)在正常市場(chǎng)的價(jià)格水平和拍賣(mài)市場(chǎng)的價(jià)格水平做出比較，確定拍賣(mài)市場(chǎng)的成交價(jià)格比正常市場(chǎng)成交價(jià)格偏低的幅度。這里要區(qū)分房地產(chǎn)權(quán)利人委托拍賣(mài)自己擁有的房地產(chǎn)的“正常拍賣(mài)”和司法部門(mén)委托拍賣(mài)他人擁有的房地產(chǎn)的“強(qiáng)制拍賣(mài)”。這二者的拍賣(mài)價(jià)格比正常市場(chǎng)成交價(jià)格偏低的幅度不同，甚至有些正常拍賣(mài)的價(jià)格也可能會(huì)高于正常市場(chǎng)的成交價(jià)格，如有不同意義的房地產(chǎn)。然后可以先按正常市場(chǎng)價(jià)格對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行評(píng)估，再按照這個(gè)偏低的幅度對(duì)估價(jià)結(jié)果調(diào)減。城

12、市房地產(chǎn)管理法第五十條規(guī)定：“設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣(mài)該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣(mài)所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償?！币虼?，劃撥土地房地產(chǎn)拍賣(mài)價(jià)格的計(jì)算公式為：房地產(chǎn)拍賣(mài)價(jià)格=假設(shè)以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)價(jià)格X調(diào)整幅度百分比-應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金4、房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第五十五條規(guī)定：“以營(yíng)利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國(guó)有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含的土地收益上繳國(guó)家”，劃撥土地房地產(chǎn)的租賃價(jià)格的計(jì)算公式為：房地產(chǎn)租賃價(jià)格=假設(shè)以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)租賃價(jià)格-應(yīng)上繳的土地收益因此評(píng)估房地產(chǎn)租賃價(jià)格時(shí)應(yīng)列出土地收益值。但對(duì)于如何計(jì)算土地收益值，相關(guān)法規(guī)都沒(méi)有明確規(guī)定。這里引用有關(guān)學(xué)者的兩種方法：一是從理論上計(jì)算假設(shè)轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金的年支付額。采用市場(chǎng)比較法計(jì)算假設(shè)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金，再以相應(yīng)用途的最高土地使用年限為計(jì)息周期，根據(jù)等額年金系數(shù)計(jì)算土地收益值，即可得：租賃土地收益=應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金X二是從實(shí)際房地產(chǎn)租金中計(jì)算劃撥土地使用權(quán)租