房地產銷售相關培訓房地產宏觀概念

1、房地產宏觀概念一、什么叫房地產？一般是指土地及其土地上的房屋等建筑物和構筑物，房地產是城市房屋與相關土地使用權有機結合的整體，有經濟表現的形式。分為房產和地產兩部分，在香港、臺灣稱為物業(yè)，在日本和美國稱為不動產。按不同標準類型分為居住用房地產、生產用房地產、經營用房地產、行政用房地產及其它專用房地產等。房產是指城市規(guī)定范圍內的房屋建筑物。地產是指與城市房屋相互聯(lián)系的土地。二、什么叫房地產業(yè)？1、房地產業(yè)是指從事房地產開發(fā)、經營、管理、服務等行業(yè)與企業(yè)的總稱。根據1985年5月<<國務院辦辦公廳轉發(fā)國家統(tǒng)計局關于建立第三產業(yè)統(tǒng)計的報告>>房地產業(yè)被列入第三產業(yè)的第二層次。

2、房地產行業(yè)狹義上指體現房地產經濟活動的人力資源構成，屬于國民經濟的重要組成部分，既由從事房地產開發(fā)、經營管理服務的企業(yè)，事業(yè)單位和部門組成的經濟行業(yè)。廣義上指包括房地產經濟活動的人力資源構成，也包括物力、財力資源構成，既房地產產業(yè)結構、行業(yè)結構等經濟結構的結合整體。2、房地產業(yè)的主要內容具體是指：（1）土地開發(fā)和再開發(fā)（2）房屋開發(fā)和建設（3）地產經營，包括土地使用權的出讓、轉讓、租賃和抵押（4）房地產經營，包括房產（含土地使用權）買賣、租賃、抵押等（5）房地產中介服務，包括咨詢、估價、測量、服務、服務公證等（6）房地產物業(yè)管理服務，包括家居服務、房屋及配套設施和公共場所的維修養(yǎng)護、保安、綠化

3、、衛(wèi)生、轉租、代收代付等（7）房地產金融，包括信貸、保險和房地產金融資產投資等。確切地說，房地產行業(yè)包括開發(fā)、經營、管理、服務等各個環(huán)節(jié)或過程的經濟活動。各類經濟組織和經紀人以及各類技術人員，構成了上述諸要素的有機體系。三、房地產行業(yè)的重要性1、國民經濟組成的重要支柱產業(yè)、基礎產業(yè)、先導產業(yè)?；A產業(yè)：安居的基本條件，而且是樂業(yè)的基礎，是為城市社會經濟發(fā)展提供基礎社施的重要行業(yè)。先導產業(yè)：不僅能帶動相關產業(yè)發(fā)展，如建筑業(yè)、商業(yè)、金融等。且隨著中國進入城市化，房地產業(yè)要優(yōu)先發(fā)展、超前發(fā)展。支柱產業(yè)：由于產業(yè)政策的調整，房地產業(yè)發(fā)展在推動國民經濟增長和擴大內需方面起到日益顯著作用。2、房地產行業(yè)是

4、朝陽行業(yè)，由供需關系決定，國民經濟快速發(fā)展產生大的需求。房地產行業(yè)進入一個新的發(fā)展周期，主要表現為供求兩旺。（1） 宏觀經濟對房地產業(yè)發(fā)展的推動（2） 深化房改對房地產業(yè)發(fā)展的推動，政府為擴大國內需求，促進國民經濟持續(xù)增長，出臺了一系列深化住房改革和啟動住宅消費的措施，這也促進了市場的需求。l 取消福利分房，實行住房分配貨幣化；l 開放住房二級市場，以存量住房流動帶動增量住房消費；l 下調存貸利率，以抵押信貸擴大當前住房消費。（3） 居民消費結構升級對房地產業(yè)發(fā)展的內在拉動，由溫飽型消費到小康型消費，客戶消費觀念的轉變，二次置業(yè)者的由居者有其屋到居者優(yōu)其屋。（4） 城市化進程加速對房地產業(yè)發(fā)展

5、的外延拉動，舊城改造速度加快，安置拆遷戶，流動人口增長，新增城市人口，對住房產生大的需求。（5） WTO后投資機會增加四、房地產與建筑業(yè)的關系將從事房地產開發(fā)和經營的企業(yè)和組織稱為開發(fā)商或發(fā)展商。將從事房屋建設和社備安裝企業(yè)和組織稱為承建商或承包商。房地產業(yè)與建筑業(yè)之間既有區(qū)別又有密切聯(lián)系。建筑業(yè)是屬于第二產業(yè)，屬于物質生產部門。房地產業(yè)屬于第三產業(yè)即服務行業(yè)。在項目開發(fā)和建設活動中，房地產企業(yè)和建筑企業(yè)往往形成甲方與乙方的合作關系。在合同契約上，甲方為開發(fā)商，乙方為承建商。五、房地產業(yè)特征（1） 房地產位置的固定性土地自然生成，位置不可移動，房屋建在土地上決定了其固定性。房地產位置上的固定性

6、使房地產的使用受到了地理位置的制約和影響。（2） 房地產地域的差別性由于地域不同，消費群體不同，主要表現為產品差異和價格差異。（3） 房地產的高質耐久性建筑在土地上的建筑物，使用期限都很長，房地產為大宗昂貴消費品必要求品質卓越。（4） 房地產的保值增值性在國民政治、經濟形式穩(wěn)定的情況下，一般持保值增值的趨勢，房地產的這種性質主要是由于城市土地的性質決定的，土地的有限性、不可再生性使城市土地處于稀缺狀態(tài)。由于人們對土地需求的日益增加，使房地產產品價格呈上升趨勢。其市場價值主要受產品特色和所在地段周邊環(huán)境變化影響。六、房地產經營企業(yè)類型1、 開發(fā)經營管理企業(yè)通過市場調研、可行性研究以及其他前期工作

7、和項目工程建設，在一個特定地點和預期的時間內把資本轉換成房地產商品然后通過發(fā)售回收投資并取得利潤。2、 中介組織企業(yè)3、 物業(yè)管理企業(yè)4、房地產金融企業(yè)房地產開發(fā)基本知識一、房地產綜合開發(fā)開發(fā)工程的全過程，即從項目的籌劃開始至計劃立項，規(guī)劃設計，項目審批，招投標，工程施工，竣工驗收直至交付使用。二、房地產開發(fā)形式（1） 單項開發(fā)規(guī)模較小，配套設施簡單。（2） 小區(qū)開發(fā)在新城開發(fā)中，指一個完整小區(qū)的綜合開發(fā)，要求在區(qū)域開發(fā)范圍內功能完善，配套齊全，基礎設施齊全，在功能上分為綜合型開發(fā)和單一型開發(fā)。（3） 成片開發(fā)范圍非常廣泛，開發(fā)周期長，相當于開辟一個新的城市。三、綜合開發(fā)的程序按工程進度依次分

8、為四個階段（1） 決策階段開發(fā)公司尋找開發(fā)用地，選擇開發(fā)項目，市場研究，可行性分析直至決定實施開發(fā)的階段。（2） 前期階段決策后，申報立項直到完成建設準備工作的最后階段。（3） 工程管理階段項目施工階段（4） 銷售管理階段l 決策階段又分四個階段：1、 尋找開發(fā)用地2、 規(guī)劃摸底了解城市的整體規(guī)劃，開發(fā)區(qū)域的整體要求，以使研究項目開發(fā)的可能性。用地性質（土地規(guī)劃用途），規(guī)劃紅線范圍，建筑密度及建筑面積要求，道路及綠化要求，市政公建配套要求，其它特殊條件要求。3、 市場調研對市場供求變化及市場走勢系統(tǒng)研究，以對開發(fā)項目市場前景進行預測評估。4、 經濟分析投資估算，成本及成本效益分析，融資分析，資

9、金嘗還及投資回報分析。l 前期階段又分七個階段：1、 申請立項報市計劃委員會審批2、 編制建設計劃方案報市規(guī)劃建設管理部門審批3、 申請建設用地，報送設計方案取得建設用地規(guī)劃許可證后由土地管理部門申請建設用地手續(xù)4、 委托設計5、 籌措建設資金自有流動資金、銀行或其它金融機構貸款、向社會發(fā)行融資債券或股票、預售或預租商品房、承建商墊資6、 拆遷7、 三通一平通水、通電、通路、現場平整土地l 工程管理階段：分現場清理、材料準備、施工隊伍招投標、合同管理、施工管理、工程監(jiān)理幾個環(huán)節(jié)。工程管理按程序依次排序為組織施工招標、控制施工進度、工程質量監(jiān)理、竣工驗收、市政公建配套、交付使用、資料匯總歸檔。四

10、、房地產開發(fā)的審批手續(xù)1、 項目建議書和可行性報告，經計劃委員會審批2、 建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證，由規(guī)劃局審批，在規(guī)劃設計階段就要拿到3、 建設用地批準證書，房屋土地管理局下發(fā)4、 房屋拆遷許可證，房屋土地管理局下發(fā)5、 建設工程施工許可證，城鄉(xiāng)建設委員會下發(fā)建設單位進行工程施工的法律憑證6、 國有土地使用證，市區(qū)縣人民政府下發(fā)地土出讓金交納才能有土地證書7、 商品房銷售（預售）許可證，房屋土地管理局下發(fā)商品房允許上市發(fā)售的法律憑證。土地使用權已經依法登記，取得房地產權利證書，取得建筑許可證和開工許可證，除付清地價款外，投入開發(fā)建筑的資金已達到工程預算投資總額的25%，并經注冊

11、會計師驗資，房地產開發(fā)商與金融機構已發(fā)簽訂預售款監(jiān)管協(xié)議，土地使用權未抵押或者已經解除抵押關系，符合上述條件的，主管機關核準后發(fā)給房地產預售許可證。五、房地產項目投資構成投資分析1、 土地成本土地出讓金，土地補償及拆遷安置費，市政配套集資費2、 前期費用規(guī)劃、勘查設計費，三通一平費，工程招投標及辦理各項開工手續(xù)費3、 建安有關費用建筑安裝工程費，四源費（水、電、煤氣、暖）及電貼費，工程監(jiān)理及質量監(jiān)督費，小區(qū)配套及綠化等費用4、 項目銷售及交易稅費5、 項目管理費，不可預見費，開發(fā)商利潤及利息、稅金等投資分析一般分為動態(tài)分析和靜態(tài)分析，小型項目多用靜態(tài)分析，大型項目多用動態(tài)分析。六、房地產開發(fā)的

12、經營程序開發(fā)的主要階段和過程：1、 建設工程項目的設立和企業(yè)組建2、 建設工程項目規(guī)劃與審批3、 土地使用權的取得4、 征地與拆遷5、 工程建設與管理監(jiān)督6、 房地產項目的租售管理7、 房地產的物業(yè)管理l 房地產開發(fā)經營的基本程序：注：區(qū)域不同，程序也略有不同向市規(guī)劃部門進行咨詢，提出立項計劃書向市計劃委員會提交立項報告書審批市規(guī)劃委員會同意立項發(fā)給項目批復意見書，要求建設單位進行項目可行性研究申請者向市計委和市建委提交項目可行性研究報告市計委、市建委同意可行性報告后即下達通過的批復文件及規(guī)劃設計任務書申請者根據批復辦理征地及前期規(guī)劃準備工作，然后到城市規(guī)劃管理局領取設計規(guī)劃任務通知單辦理征地意見書申請者到土地所在地區(qū)的土地管理局部門及原土地使用部門征求意見（農村集體用地和國家用地）以上完成后，將