房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告常見(jiàn)錯(cuò)誤類型88例

1、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告常見(jiàn)錯(cuò)誤類型88例（一）報(bào)告書(shū)結(jié)構(gòu)方面的錯(cuò)誤 1、報(bào)告書(shū)漏項(xiàng)（如：缺少估價(jià)時(shí)點(diǎn)、法人代表簽字、估價(jià)原則、評(píng)估依據(jù)、報(bào)告有效期、缺附件等）。2、報(bào)告書(shū)用語(yǔ)不規(guī)范：如將估價(jià)時(shí)點(diǎn)寫(xiě)成估價(jià)時(shí)間，“坐落”寫(xiě)成“座落”等。或者用抒情語(yǔ)言。 3、估價(jià)時(shí)點(diǎn)設(shè)定不正確。如：拆遷評(píng)估應(yīng)當(dāng)設(shè)定在拆遷許可證頒布之日，而不是實(shí)地查勘之日。對(duì)原估價(jià)結(jié)論有異議的評(píng)估，時(shí)點(diǎn)應(yīng)為原報(bào)告書(shū)時(shí)點(diǎn)。期房?jī)r(jià)值時(shí)點(diǎn)是現(xiàn)在。 4、報(bào)告有效期除說(shuō)明一年外，還要說(shuō)明從何時(shí)計(jì)算（即：從報(bào)告出具之日起計(jì)算），或者有效的時(shí)間段。 5、如果考題中出現(xiàn)“估價(jià)師聲明”的具體內(nèi)容，要特別注意是否有2位估價(jià)師簽字（抵押報(bào)告及拆遷評(píng)估報(bào)告），則該

2、地方是否分別注明誰(shuí)進(jìn)行了實(shí)地查勘，誰(shuí)沒(méi)查勘。 6、如果考題中出現(xiàn)“假設(shè)和限制條件”的具體內(nèi)容，要注意不能假設(shè)估價(jià)對(duì)象報(bào)經(jīng)規(guī)范批準(zhǔn)改變了用途，或者假設(shè)有合法產(chǎn)權(quán)。 7、估價(jià)對(duì)象分析時(shí)描述不全（應(yīng)從區(qū)位、權(quán)益、實(shí)物狀況3方面說(shuō)明） 缺少房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述（如：沒(méi)說(shuō)明土地使用權(quán)性質(zhì)、土地取得時(shí)間、已使用年限，剩余年限。房屋所有權(quán)情況等）； 土地實(shí)物描述不全面（如：沒(méi)說(shuō)明坐落、地形、地勢(shì)、四至環(huán)境、土地開(kāi)發(fā)利用狀況）；建筑物實(shí)物描述不全面（沒(méi)說(shuō)明分棟建筑面積、規(guī)劃條件等）； 區(qū)位狀況描述不具體，如：位于一棟建筑物中的某一套待估房地產(chǎn)區(qū)位狀況中未說(shuō)明樓層朝向。 租賃情況交待不清（如：沒(méi)說(shuō)明租金標(biāo)準(zhǔn)、租賃

3、期限）。 8、缺市場(chǎng)背景分析。9、缺最高最佳使用分析。10選用的估價(jià)方法不妥（應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象類型、估價(jià)方法適用的對(duì)象、收集到的資料來(lái)確定。如：一般情況下優(yōu)先選用市場(chǎng)法（在市場(chǎng)活躍，成交案例較多情況下）；有收益的商業(yè)房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先選用收益法；在建工程常選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法、成本法；單純的土地評(píng)估選用基準(zhǔn)地價(jià)修正法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法；抵押目的評(píng)估優(yōu)先成本法，拆遷評(píng)估首選市場(chǎng)法，不能用市場(chǎng)法的必須說(shuō)明理由等。）。 11、未說(shuō)明每種估價(jià)方法的定義、步驟。 12、如果是特殊房地產(chǎn)，要說(shuō)明是否經(jīng)過(guò)了報(bào)批，是否可以做抵押物。 13、抵押價(jià)值的定義不是公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。應(yīng)當(dāng)是公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值減去估價(jià)師知悉的優(yōu)先受償額后的剩余價(jià)值

4、。14、保險(xiǎn)評(píng)估不能將土地價(jià)值記入（投保時(shí)，保險(xiǎn)金額不能超過(guò)建筑物的價(jià)值）。 15、劃撥方式取得的土地使用權(quán)抵押要扣除出讓金。 16、拖欠工程款的房地產(chǎn)抵押價(jià)值要扣除拖欠工程款（未拖欠的，要在報(bào)告的附件中提供未拖欠工程款的證明）。 17、再次抵押的房地產(chǎn)抵押價(jià)值要扣除已擔(dān)保債權(quán)。 18、投資價(jià)值評(píng)估，則很多地方與普通市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估不一樣（見(jiàn)理論方法第70頁(yè)）。評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，要扣除所得稅。 19、拆遷評(píng)估對(duì)估價(jià)對(duì)象用途與面積的認(rèn)定要符合有關(guān)拆遷評(píng)估規(guī)定（理論方法第97頁(yè)）。20、未說(shuō)明估價(jià)結(jié)果確定的理由（各種方法得出的結(jié)果差別不大時(shí)可用簡(jiǎn)單算術(shù)平均。否則，用加權(quán)平均，且權(quán)數(shù)不宜大于0.7小于0.

5、3。特殊處理要說(shuō)明原因）。 21、拆遷評(píng)估的結(jié)論應(yīng)當(dāng)是完整權(quán)利狀況下的價(jià)值，不應(yīng)當(dāng)再扣除抵押、租賃、查封等影響。22、法院委托的司法評(píng)估的估價(jià)結(jié)論應(yīng)當(dāng)是完整權(quán)利狀況下的價(jià)值，不應(yīng)當(dāng)再扣除抵押、租賃、查封等影響。 單純的地價(jià)評(píng)估要分別表示出單位地價(jià)、總地價(jià)、樓面地價(jià)3種價(jià)格。 23、對(duì)司法委托拍賣評(píng)估的，一般只給出市場(chǎng)價(jià)值。不給拍賣底價(jià)，拍賣底價(jià)由法院參考評(píng)估結(jié)果制定。 （二）各種評(píng)估方法中的錯(cuò)誤： 比較法 24、可比實(shí)例選擇不當(dāng)（如：地段要相近，用途、交易類型要相同，實(shí)例的面積不能過(guò)大過(guò)小、規(guī)模應(yīng)當(dāng)在估價(jià)對(duì)象規(guī)模的1.5-2范圍內(nèi)，裝修設(shè)備應(yīng)當(dāng)相當(dāng)。權(quán)利性質(zhì)要相同，交易日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)要接近，不

6、能相隔過(guò)長(zhǎng)。如：超過(guò)1年）；可比實(shí)例數(shù)量要3個(gè)以上。 25、可比實(shí)例的幣種未說(shuō)明，或未化成同一幣種。 26、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)時(shí)，匯率選擇錯(cuò)誤（應(yīng)按可比實(shí)例成交時(shí)的匯率）。 27、非正常交易情況的要進(jìn)行交易情況修正，修正時(shí)要注意，拍賣、招標(biāo)的并不一定比協(xié)議價(jià)格高，如有部分費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁的要進(jìn)行修正。 28、日期修正計(jì)算錯(cuò)誤。 29、區(qū)域因素修正時(shí)，可比實(shí)例應(yīng)當(dāng)是原成交日期的狀況，估計(jì)對(duì)象是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況。 30、區(qū)域（或個(gè)別）因素修正時(shí)，將修正方向搞反，分子分母顛倒。31、區(qū)域（或個(gè)別）因素修正時(shí)，漏項(xiàng)。如土地未作年期修正，比較案例與估價(jià)對(duì)象的土地等級(jí)不同，卻未做修正。 32、修正系數(shù)取值與區(qū)域（或個(gè)

7、別）因素描述不一致。如：在比較情況說(shuō)明時(shí)判斷有差異應(yīng)予修正，但在實(shí)際計(jì)算中未修正，或情況說(shuō)明表中無(wú)差異，而計(jì)算時(shí)卻修正了。 33、修正幅度過(guò)大，單項(xiàng)修正超過(guò)20%。 34、計(jì)算結(jié)果有錯(cuò)；比如：只考慮了地上部分的價(jià)格，未計(jì)算出地下車庫(kù)的價(jià)格，遺漏了部分房地產(chǎn)的價(jià)值。 35、不同性質(zhì)的房地產(chǎn)（如：居住、工業(yè)等），其因素修正時(shí)選取的側(cè)重點(diǎn)和權(quán)重應(yīng)不同（房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法）P131。 收益法 36、收益是通過(guò)租賃收入計(jì)算，如果通過(guò)商業(yè)收入計(jì)算，則費(fèi)用計(jì)算時(shí)要扣除商業(yè)利潤(rùn)。 37、出租房地產(chǎn)的租賃收入除租金外，還應(yīng)包括租賃保證金或者押金的利息收入。 38、求有效毛收入時(shí)，除有租約限制的外，都要采用客觀

8、收入（不能僅依據(jù)估價(jià)對(duì)象實(shí)際收入或某一個(gè)案例的收入情況確定）。 39、如果有已出租（已簽租賃合同）情況，要根據(jù)租賃合同的約定，分租賃期內(nèi)（采用約定租金）和租賃期外（采用市場(chǎng)租金）兩種情況，按不同的租金標(biāo)準(zhǔn)分別計(jì)算。 40、要分析未來(lái)收益變化的趨勢(shì)，不能只看當(dāng)前收益情況。 41、采用比較法求客觀收入時(shí)，幾個(gè)比較實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象有可比性。 42、計(jì)算潛在毛收入時(shí)套用的天數(shù)錯(cuò)誤、面積錯(cuò)誤（應(yīng)扣減的未扣減），按使用面積計(jì)租的，要按使用面積系數(shù)將建筑面積換算成使用面積后再計(jì)算租金。 43、計(jì)算有效毛收入時(shí)未考慮（或只有部分考慮了，漏掉另一部分）空置率（或入住率、出租率），如果空置率為0或者入住率為100

9、%就不合理，至少要說(shuō)明原因。 44、無(wú)形收益不應(yīng)單獨(dú)計(jì)算，而應(yīng)當(dāng)通過(guò)選取較低的報(bào)酬率來(lái)體現(xiàn)。 45、計(jì)算費(fèi)用時(shí)，出租的房地產(chǎn)，房產(chǎn)稅應(yīng)按租金×12%計(jì)算。 46、計(jì)算費(fèi)用時(shí)要根據(jù)和約上是否轉(zhuǎn)嫁了部分費(fèi)用，來(lái)決定是否有漏項(xiàng)或者多項(xiàng)，如：漏管理費(fèi)用（直接經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)漏扣商業(yè)利潤(rùn)），計(jì)算費(fèi)用時(shí)多項(xiàng)（如：不能將折舊費(fèi)、土地?cái)偺豳M(fèi)、抵押貸款還本付息額、改擴(kuò)建費(fèi)、所得稅等計(jì)入）（房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法）P206。 47、某些計(jì)費(fèi)基數(shù)未說(shuō)明基數(shù)數(shù)值的來(lái)源。 48、計(jì)算管理費(fèi)時(shí)，押金的利息不應(yīng)計(jì)算管理費(fèi)。沒(méi)說(shuō)明當(dāng)?shù)匾?guī)定的管理費(fèi)中是否包括水、電、汽、熱等費(fèi)用。 49、計(jì)算保險(xiǎn)費(fèi)時(shí)，應(yīng)按建筑物現(xiàn)值為計(jì)算基

10、數(shù)，而不是重置價(jià)值或年租金收入。 50、資本化率的選取未說(shuō)明求取方法和來(lái)源。 51、報(bào)酬率選取不當(dāng)（應(yīng)選取一年期定期存款利率或一年期國(guó)債利率做無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。再加上風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償、管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償、缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償，減去投資帶來(lái)的優(yōu)惠等，見(jiàn)書(shū)216頁(yè)或采用市場(chǎng)提取法計(jì)算）。 52、收益年限的確定未說(shuō)明來(lái)源（一般是因?yàn)榍懊嫒鄙贆?quán)利描述造成的）收益年限確定錯(cuò)誤，當(dāng)建筑物耐用年限和土地剩余年限不一致時(shí)，處理方式也不同。（見(jiàn)理論方法213頁(yè)）。 53、計(jì)算公式錯(cuò)誤或計(jì)算過(guò)程錯(cuò)誤。54、最終綜合確定估價(jià)結(jié)果時(shí)沒(méi)說(shuō)明理由。 55、評(píng)估結(jié)論沒(méi)有大寫(xiě)?；驘o(wú)單價(jià)。 56、將價(jià)格類型說(shuō)錯(cuò)（比準(zhǔn)價(jià)格、收益價(jià)格、積算價(jià)格）。 57

11、、抵押評(píng)估時(shí)，未說(shuō)明未來(lái)市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素對(duì)抵押價(jià)值的影響。 假設(shè)開(kāi)發(fā)法 一般用于待開(kāi)發(fā)的土地、在建工程、可裝修改造（或可改變用途）的舊房三種情況下的評(píng)估。房地產(chǎn)價(jià)值開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開(kāi)發(fā)利潤(rùn)-投資者購(gòu)買待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)交稅費(fèi)。 58、不同類型的房地產(chǎn)應(yīng)報(bào)據(jù)市場(chǎng)情況分別估算未來(lái)樓價(jià)，一般通過(guò)市場(chǎng)法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法、收益法。注意一定要是“未來(lái)”的情況下的價(jià)格，不能簡(jiǎn)單地將估價(jià)對(duì)象或者比較案例的往年數(shù)據(jù)直接算術(shù)平均得到，必須分析房地產(chǎn)未來(lái)價(jià)格變化的趨勢(shì)。59、在對(duì)未來(lái)的樓價(jià)計(jì)算中，要注意采用總建筑面積計(jì)算，而不是采用可銷售面積計(jì)算。 60、開(kāi)發(fā)期的確定要說(shuō)

12、明理由如：根據(jù)類似開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用市場(chǎng)法得出，或按*市造價(jià)管理站的定額規(guī)定查得。61、續(xù)建成本和管理費(fèi)用是采用類似市場(chǎng)法的方法來(lái)求取，并考慮未來(lái)建材、設(shè)備、人工費(fèi)等變化可能對(duì)其產(chǎn)生的影響。62、續(xù)建成本應(yīng)包括續(xù)建建筑安裝工程費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用、開(kāi)發(fā)過(guò)程中的稅費(fèi)、室外道路管網(wǎng)及綠化等工程費(fèi)等，不僅僅是建安工程費(fèi)。63、注意計(jì)算續(xù)建費(fèi)中的建安工程時(shí)，不能滿打滿算，必須扣減已完工部分的價(jià)格，即要與實(shí)際完工進(jìn)度相符。64、投資利潤(rùn)和投資利息只有靜態(tài)計(jì)算方法時(shí)才使用。動(dòng)態(tài)方法時(shí)只要扣除在建成本、管理費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、買方購(gòu)買稅費(fèi)4項(xiàng)內(nèi)容。65、不能遺漏應(yīng)扣除項(xiàng)（如：開(kāi)發(fā)利潤(rùn)、投資利息、銷售費(fèi)用、投資者購(gòu)買待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)

13、應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)。評(píng)估毛地時(shí)還應(yīng)扣除拆遷安置費(fèi)）。 66、利息計(jì)算時(shí)，銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)不能計(jì)算。 67、利息計(jì)算時(shí)，均勻發(fā)生的續(xù)建費(fèi)用等計(jì)息在期中，即：要將時(shí)間段除以2。而待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值計(jì)息起點(diǎn)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)。68、銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)只能以開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值為基數(shù)計(jì)算，不能以續(xù)建成本等為基數(shù)計(jì)算。 69、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)估算時(shí)，要注意計(jì)算基數(shù)與利潤(rùn)率的對(duì)應(yīng)。利潤(rùn)計(jì)算的基數(shù)要完整。按直接成本利潤(rùn)率計(jì)算時(shí)，直接成本應(yīng)包括土地及建筑物兩部分的成本。注意不能遺漏土地部分的利潤(rùn)（或稱作“未計(jì)算購(gòu)買估價(jià)對(duì)象的投資利潤(rùn)”） 。70、利潤(rùn)率選取錯(cuò)誤。開(kāi)發(fā)利潤(rùn)估算時(shí)，利潤(rùn)率不應(yīng)當(dāng)選取建造估價(jià)對(duì)象的*開(kāi)發(fā)商的實(shí)際利潤(rùn)率，

14、而就當(dāng)選取行業(yè)的平均利潤(rùn)率。71、投資者購(gòu)買待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)是按待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值的一定比率測(cè)算的。成本法 A、舊房、房地產(chǎn)價(jià)格重新購(gòu)建價(jià)格-折舊 B、新建房地產(chǎn)（或者新開(kāi)發(fā)土地）。房地產(chǎn)價(jià)值土地取得成本開(kāi)發(fā)成本管理費(fèi)用投資利息銷售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 72、費(fèi)用構(gòu)成不完整、漏項(xiàng)（如：缺正常利稅、未考慮銷售稅費(fèi)）。 73、成本計(jì)算時(shí)采用的是項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生額，未說(shuō)明是否符合當(dāng)?shù)噩F(xiàn)時(shí)社會(huì)一般成本（即要區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本、采用重置成本，不能用重建成本）。 土地成本一般可運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法求取。74、開(kāi)發(fā)成本一般包括勘察設(shè)計(jì)等前期工程費(fèi)、開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的稅費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)等。注意不

15、要漏項(xiàng)。75、計(jì)算各種費(fèi)用（如管理費(fèi)、投資利息、利潤(rùn)計(jì)算）時(shí)，建筑面積取值一般為總建筑面積，而不是可銷售面積。76、計(jì)算各種費(fèi)用（如管理費(fèi)、投資利息、利潤(rùn)計(jì)算）時(shí)，如果計(jì)算基數(shù)是開(kāi)發(fā)成本，應(yīng)包括土地和建筑物兩部分的開(kāi)發(fā)成本，而不僅僅是建筑物的開(kāi)發(fā)成本。77、成本法計(jì)算貸款利息時(shí)應(yīng)用復(fù)利，不能用單利?；鶖?shù)為土地取得成本開(kāi)發(fā)成本管理費(fèi)用。 78、成本法計(jì)算貸款利息時(shí)計(jì)算期有錯(cuò)（均勻投入的計(jì)息在期中，即：要將時(shí)間段除以2，而待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值計(jì)息起點(diǎn)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)。）。 79、計(jì)算公式有錯(cuò)（積算價(jià)格重新購(gòu)建價(jià)格-折舊）。 80、要根據(jù)市場(chǎng)供求分析為來(lái)最終確定評(píng)估值（體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)折舊的確定上）。 81、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)計(jì)算時(shí)，不同的利潤(rùn)率要對(duì)應(yīng)不同的計(jì)算基數(shù)（房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法P145）。 直接成本利潤(rùn)率對(duì)應(yīng)的基數(shù)（土地取得成本