房地產(chǎn)重點整理

1、房地產(chǎn)重點整理第一章 緒論1、 房地產(chǎn)：核心是房產(chǎn)和地產(chǎn)； 狹義是土地及其附著物； 廣義是土地、土地上的永久性建筑物、基礎設施、自然資源以及由此衍生出的各種物權。2、 房地產(chǎn)的形態(tài)：單純的土地、單純的房產(chǎn)、房地合一3、 房地產(chǎn)的分類：1） 土地的分類 A按所有權分：國有土地、集體土地 B從使用角度分：農牧漁用地，居住用地，工業(yè)用地，商業(yè)、旅游及娛樂用地，交通綠化等公共用地，科教文衛(wèi)用地，綜合及其他用地 C按開發(fā)程度分：農用地、建筑用地、未利用土地2） 房產(chǎn)的分類 A按功能：住宅和非住宅（辦公用房、商業(yè)用房、工業(yè)用房、倉儲及其他） B按結構：土木、磚木、鋼筋混凝土、鋼結構、木質結構4、 房地產(chǎn)在

2、國民經(jīng)濟中的地位和作用：1） 房地產(chǎn)是城市一切活動的物質基礎 A是城市一切活動的物質載體（駐足、休憩） B住宅是人們必須的生活資料 C城市財富的主要組成部分 D必要的生產(chǎn)資料 E城市財政收入的主要來源 F權力和財富的象征2） 房地產(chǎn)與其他產(chǎn)業(yè)關系密切 A 促進建筑業(yè)、金融業(yè)、建材工業(yè)、建筑設備工業(yè)、冶金業(yè)的發(fā)展; B 促進金融業(yè)發(fā)展 C促進旅游業(yè)、商業(yè)、服務業(yè)、民用工業(yè)的發(fā)展5、 土地的屬性：自然、經(jīng)濟、社會、法律（了解，P4-6）6、 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)：指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理及服務的產(chǎn)業(yè)部門，屬于第三產(chǎn)業(yè)7、 房地產(chǎn)經(jīng)濟學是多學科交叉的應用經(jīng)濟學第二章 地租理論1、 資本主義地租：租地農場主

3、為取得土地使用權，而支付給土地所有者的超過平均利潤的那部分剩余價值。² 土地所有權壟斷是資本主義生產(chǎn)方式的歷史前提；² 土地所有權是地租的前提，地租是土地所有權得以實現(xiàn)的經(jīng)形式2、 級差地租1） 來源：農業(yè)工人的剩余價值2） 形成條件：土地等級不同3） 形成原因：土地經(jīng)營權的壟斷4） 形式:A級差地租：由土地的肥沃程度不同和位置差異引起 B級差地租：在同一土地上追加投資所產(chǎn)生的的利潤高于劣等土地產(chǎn)生利潤的部分地租3、 絕對地租1） 源泉：農產(chǎn)品的剩余價值2） 原因：土地所有權的壟斷3） 條件：農業(yè)資本有機構成低于社會資本有機構成低于社會資本有機構成4、 壟斷地租：1） 由產(chǎn)

4、品的真正壟斷價格帶來的超額利潤轉化而成的地租2） 壟斷價格決定因素：稀缺程度、人的欲望和支付能力3） 地租：僅為土地投入的資金 租金：地租、其他投資及利息4） 地租是租賃關系，土地價格是買賣關系5） 土地價格=地租/利率5、 古典經(jīng)濟學的地租理論（P22-25）6、 新古典經(jīng)濟學的地租理論1） 理論：地租的邊際生產(chǎn)力理論（P32）2） 代表人物:威克斯蒂德、馬歇爾3） 邊際劑：所產(chǎn)生的的報酬剛好與耕作者的生產(chǎn)費用相等的一個劑量4） 稀有地租和級差地租 A所有的地租都是稀有地租，也都是級差地租 B如果地租被看做土地服務總價值，超過所有土地在按照邊際利用時所提供的總服務價值的差額時，地租就是級差地

5、租。5） 城市地租：等于位置地租加上農業(yè)地租² 土地所有者的土地年收入中，包括地租和利潤兩部分。地租是土地的原始價值或公有價值。² 大部分位置地租是公有價值6） 準地租：指從人類制造出來的特定生產(chǎn)工具中獲得的收入7） 地租就是影響土地產(chǎn)品價格的成本8） 關于房價與低價關系：土地成本驅動論、房屋需求引致論及房價地價互為因果論9） 城市地租理論（P34-35了解）第三章 區(qū)位理論（主要看書）1、 區(qū)位:指某一空間的幾何位置，是自然界的地理要素和人類社會經(jīng)濟活動之間的相互聯(lián)系和相互作用在空間位置上的反映2、 區(qū)位的分類：自然區(qū)位和經(jīng)濟區(qū)位3、 影響房地產(chǎn)區(qū)位的主要因素： A一般因

6、素（社會、經(jīng)濟、區(qū)位） B區(qū)域因素（住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)） C個別因素（土地、建筑物）4、 工業(yè)區(qū)位選擇的三個法則： A運輸區(qū)位法則 原料指數(shù)：原料重量與制成品單位重量之比 若原料指數(shù)大于1，生產(chǎn)地設于原料地； 若原料指數(shù)小于1，生產(chǎn)地設于消費地； 若原料指數(shù)等于1，兩地皆可 B勞動力區(qū)位法則 C聚焦法則第四章 土地制度及市場構成1、原有體制下我國土地制度的特征：土地公有、無償使用、無期限使用、禁止轉讓（1988年后允許）2、當代世界各國土地制度主要類型：私有為主，無償使用（美、日、法、德） 公有為主，無償使用（前蘇聯(lián)、東歐、1988年前中國）公有為主，有償使用（香港、英國、新加坡）3、土地

7、使用過程：征購（征用） 出讓 （批租） 轉讓 出租 一級 二級 三級賣方： 集體 國家 開發(fā)企業(yè) 買方： 國家 開發(fā)商 開發(fā)企業(yè)客體： 所有權 一定期限的使用權 使用權4、我國地產(chǎn)市場構成（1）土地征購市場土地征購：指國家為了公共利益的需要，依法對集體所有土地進行征用并支付補償費的行為。（2）土地出讓市場（又稱批租市場或一級市場）土地出讓：指歸家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。交易期限：商業(yè)、旅游、娛樂40年（可能會考）居住地70年 其余均為50年出讓方式：2004年8月31前為協(xié)議、招標、拍賣 2004年8月31后為招

8、標、拍賣、掛牌（重要，會考）（3）土地轉讓市場 土地轉讓：土地使用者將土地使用權再轉讓的行為（二級市場）轉讓方式：出售、交換、贈與（4）土地出租市場（唯一不用辦過戶手續(xù)，但仍需備案） 土地出租：指土地使用者作為出租人將土地使用權隨同地上建筑物及其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。 5、土地征購補償費：土地補償費+安置補助費+地上附著物及青苗補償費第五章 房地產(chǎn)價格重點：1、房地產(chǎn)的價格構成及影響因素 2、結合我國現(xiàn)實，2003年以來為何房價越調越高 3、最基本的3種估價方法 （看筆記）1、土地價格的內涵：從賣方來講，土地價格是所出租或出售土地的地租資本化的收入；從買方來

9、講，土地價格是資本化的，因此是提前支付的地租。 在土地價格為一定年限土地使用權價格時，實際的土地價格可能略小于理論上（若干年）地租資本化的結果。 土地價格中，也包括真正地租的資本化和土地資本價格兩部分2、土地價格的形成P63土地的價格是由供求決定的如圖，在需求為d時，土地價格為p;在需求為d1時，土地價格為p1。3、土地價格構成的本質P64從理論上講，土地價格由土地物質價格和土地資本價格構成土地資本價格為土地本身的資本價格和外部輻射價格之和。土地本身的土地資本價格的理論構成公式為：Jdz=Jj*(1-Kx)*(1-Km)+Jx-Jf我國城鎮(zhèn)土地價格的實際構成可表示為：土地 = 農地征收費 +

10、位置和用途及容積率 + （土地開發(fā)費+城市建設價格 （絕對低價） 等因素差價（級差地價） 配套費）（土地資本價格）4、土地價格構成P66土地價格由純農地價格、土地用途轉換成本、土地價格的預期增值（也可能減值，即可能為負數(shù)）、不確定性的風險補償費，可達性（區(qū)位）價值構成。5、土地價格的種類P67（1）市場價格和市場價值：市場價格又可以稱為交易價格，指在市場交易中，特定交易的買賣雙方交際成交的貨幣額。（2）土地所有權價格和土地使用權價格（3）基準（均價）地價和標定地價標定地價是指在一定時期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價水平的標志性宗地的價格。（4）課稅價格、征收價格、抵押價格（5）總價格、單位價格、樓面地價總價格是指某一定面積土地的總價值單位價格是上述總價格與土地面積的比值，即單位面積土地價格樓面地價是單位建筑面積地價，等于土地總價格除以建筑總面積6、建筑