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文檔簡介
1、一、 房地產(chǎn)權(quán)益解釋土地所有制的形式:即集體所有制和國家所有制。農(nóng)村土地采取了集體所有制的形式,屬于農(nóng)民集體所有;城市土地采取了國家所有制的形式,屬于全民所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地,除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外,都屬于集體所有,并以土地集體所有制的形式存在。土地所有權(quán):指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi),對其擁有的土地享有的權(quán)利。這種權(quán)利包括土地占有權(quán)、土地使用權(quán)、土地收益權(quán)和土地處分權(quán)。取得建設(shè)用地的方式:主要有兩種,即有償取得方式和無償取得方式。有償取得方式:以土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、入股方式取得土地使用權(quán)。無償取得方式:國有土地使用者通過國家行政劃撥方式取得土地使用權(quán)。中華人民共和國土
2、地管理法規(guī)定:國家機關(guān)用地和軍事用地;城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地;國家重點扶持的能源、交通、水利等國民經(jīng)濟基礎(chǔ)設(shè)施用地;法律、法規(guī)規(guī)定的其他用地,經(jīng)縣級以上人民政府批準,可以通過劃撥方式取得土地使用權(quán)。出讓:國家以土地所有者身份,按指定地塊的使用年限、用途和城市規(guī)劃等條件,將城市土地使用權(quán)出讓給土地使用者,并向土地使用者收取土地使用權(quán)出讓金的行為。使用權(quán)有償出讓的土地,是國有土地;集體所有的土地必須辦理征用手續(xù)轉(zhuǎn)化為國有土地后才能出讓。有償出讓的土地可以是待開發(fā)的土地(生地),也可以是完成市政設(shè)施(七通一平)的土地(熟地),還可以是連同地上建筑物和附屬設(shè)施一并出讓的土地。土地使用權(quán)出讓主要
3、采用協(xié)議、招標、拍賣三種合同形式。征地:國家為了建設(shè)和公共利益的需要,依照法定秩序,將集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜型恋氐拇胧?。劃拔:縣級以上人民政府依法批準,在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用,或者將國有土地使用權(quán)無償交付土地使用者使用的行為。一級市場:又稱土地使用權(quán)出讓市場或土地批租市場,實質(zhì)上又是土地使用權(quán)從土地所有者向土地使用者流通的行為。是市土地管理局代表國家以土地所有者的身份,將土地使用權(quán)有償出讓給房地產(chǎn)開發(fā)公司和其它企事業(yè)單位的行為。二級市場: 又稱土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓市場。是指房地產(chǎn)開發(fā)公司按土地使用合同條款的要求,建成地上建筑物或建成“熟地”,將房地產(chǎn)出售或租賃的
4、經(jīng)營行為。三級市場: 是指由二級市場取得的房地產(chǎn)其它單位和個人擁有的房地產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等交易行為。二、房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)知識房地產(chǎn):房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱,也稱不動產(chǎn),是由土地、附著在土地上的各類建筑物、構(gòu)筑物和其它不可分離的物質(zhì)及其權(quán)利構(gòu)成的財產(chǎn)總體。房地產(chǎn)業(yè):是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)等行業(yè)與企業(yè)的總稱。其中包括土地開發(fā)、房屋建設(shè)、房屋的維修與管理、土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓與出讓、房屋所有權(quán)的買賣、租賃、房地產(chǎn)中介咨詢等行為,以及對經(jīng)濟活動進行控制和管理的行為。三通一平:指路通、電通、水通與場地平整。它是土地開發(fā)所必須進行的最起碼的基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)內(nèi)容。七通一平: 指土地通過一級開發(fā)后
5、,具備給水、排水、電、路、通訊、燃氣、熱力通和場地平整。它是土地開發(fā)中較為完整的基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)內(nèi)容。建筑物:指人工建筑而成的物體,一般指供人居住、工作、學(xué)習(xí)、生產(chǎn)、經(jīng)營、娛樂、儲藏物品以及進行其他社會活動的工程建筑。構(gòu)筑物:指一般不能在其內(nèi)進行生活與生產(chǎn)的建筑物。如水塔、煙囪、棧橋、堤壩、擋土墻、蓄水池和囤倉等。開發(fā)商:指從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)和組織。建筑商: 指從事房屋建設(shè)和設(shè)備安裝的企業(yè)。商品房:由房地產(chǎn)開發(fā)公司綜合開發(fā),建成后出售的住宅、商業(yè)用房以及其它建筑物?,F(xiàn)房:房屋已竣工,其配套齊全并有房地產(chǎn)權(quán)的商品房。期房:房屋尚未竣工,但已取得房屋預(yù)售許可證可以出售的商品房。五證二書一證:建
6、設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、國有土地使用證、商品房銷(預(yù))售許可證,其中前兩個證由規(guī)劃部門核發(fā),施工證由建設(shè)部門核發(fā),國有土地使用證和商品房銷(預(yù))售許可證由國土資源部門和房屋管理局核發(fā)。二書指開發(fā)商交房時需向業(yè)主提供的住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書,一證是竣工驗收備案證。 按揭: 按揭是英文“mortgage”(抵押)的粵語音譯,由香港傳入之信貸專業(yè)用語。指由購房人以即將購得的房產(chǎn)作抵押,開發(fā)商提供擔(dān)保而取得購房貸款的法律行為。三、房地產(chǎn)銷售名詞解釋(一)綠化率: 也即“綠化覆蓋率”,= 植被垂直投影面積 / 建設(shè)用地面積 × 100%這個指標比較寬松
7、,屋頂花園的綠化可以包括在內(nèi),樹冠張開的面積可以全算。綠地率:這是規(guī)劃指標,指居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率(% )。(= 各類綠地面積 / 建設(shè)用地面積 × 100%)在計算綠地率時,對綠地的要求非常嚴格。綠地率所指的“居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地”主要包括公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地和道路綠地等。并不是長草的地方都可以算做綠地率,距建筑外墻1.5米和道路邊線1米以內(nèi)的土地,和地表覆土達不到3米深度的土地,不管它們上面是否有綠化,都不計入綠地面積。容積率:項目用地范圍內(nèi)地上建筑面積與建設(shè)用地面積之比。(=地上建筑面積 / 建設(shè)用地面積)反映單位地面上的人口密度
8、。如在1萬平方米的土地上有3萬平方米的地上建筑總面積,其容積率為3。建筑密度:也即“建筑覆蓋率”,指地塊內(nèi)所有建筑物的投影總面積占建設(shè)用地面積的比值(用百分比表示)。(=建筑物投影總面積 / 建設(shè)用地面積×100%)建筑投影總面積的計算:除雨篷、挑檐、構(gòu)架之外的建筑物各部分的水平投影面積,均計入建筑投影總面積。建筑面積:住宅單套建筑面積由套內(nèi)建筑面積和套內(nèi)分攤面積組成。套內(nèi)建筑面積: 也稱“套內(nèi)面積”。單元凈面積(套內(nèi)使用面積)、套內(nèi)墻體面積、陽臺建筑面積之和。套內(nèi)使用面積:指分戶門內(nèi)除墻體厚度以外全部使用空間。即單元凈面積,也稱地毯面積。陽臺建筑面積:全封閉的陽臺按其外圍水平投影面
9、積計算。未封閉的陽臺、挑廊,按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。 套內(nèi)使用面積(單元凈面積) 套內(nèi)建筑面積 套內(nèi)墻體面積 建筑面積 陽臺建筑面積 套內(nèi)分攤面積 (分攤部分包括大堂、電梯、電梯間、走道、樓梯、管道井、物業(yè)管理用房等)實用率: 套內(nèi)建筑面積 / 單元(套)建筑面積 × 100%建筑間距:一般是指兩幢建筑的外墻面之間最小的垂直距離。層高: 指房屋的下一層地板面或樓板面至上一層樓板面之間的距離凈高:指層高減去樓板厚度的凈剩值。進深:一間獨立的房屋或一幢居住建筑,從前墻中軸到后墻中軸之間的縱向距離。進深大的住宅可以有效地節(jié)約用地,但為了保證良好的自然采光和通風(fēng)條件,住宅的進
10、深在設(shè)計上有一定的要求,不宜過大。開間:指住宅的寬度,是指一間房屋內(nèi)一面墻中軸到另一墻中軸之間的橫向距離。建筑結(jié)構(gòu):民用建筑根據(jù)主要承重構(gòu)件所用材料不同可分為木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)等(其中目前最常用的是第二、三種)。建筑物根據(jù)承重受力情況可分為框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、框架剪力墻四、房地產(chǎn)銷售名詞解釋(二)地價:一塊土地的全部價格。單位地價:一塊土地的單位價格,反映地價水平高低。(=總地價 / 土地面積)樓面地價:又稱“樓板價”,指平均該土地上每單位房屋建筑面積的地價,又稱單位建筑面積地價。(=總地價 / 總建筑面積, =單位地價 / 容積率)例1: 某地,面積3000平方米,地
11、價1800萬,容積率4,計算單位地價和樓面地價。單位地價 = 1800萬 / 3000平方米 = 6000元/樓面地價 = 6000元/ / 4 = 1500元/例2: A地單位地價5100元/,容積率3B地單位地價7000元/,容積率5。哪塊地貴?地價高低根據(jù)樓面地價判斷。A地樓面地價 = 5100元/ / 3 = 1700元/B地樓面地價 = 7000元/ / 5 = 1400元/ A地比B地貴。均價:某一個項目的總銷金額 / 總銷面積?;鶅r:某一個項目的最低價,也叫起價。主力面積:以10平方米或15平方米或其它數(shù)量的平方米為一檔,將一個項目的房型面積進行分類,按照百分比得出的最大值那一檔
12、,即為主力面積。主力單價: 以100元/平方米或200元/平方米或其它數(shù)量的單價為一檔,將一個項目的單價進行分類,按照百分比得出的最大值那一檔,即為主力單價。主力總價:以5萬或10萬或其它數(shù)量的為一檔,將一個項目的總價進行分類,按照百分比得出的最大值那一檔,即為主力單價。 動線: 是建筑與室內(nèi)設(shè)計的用語之一。意指人在室內(nèi)室外移動的點,連合起來成為就成為動線。它包括水平動線、垂直動線、出入動線、引導(dǎo)動線、交通動線等等。對動線安排的評價標準是流暢與否。水平動線: 指在一個層面中,人們行走的路線。垂直動線:指在同一棟樓中,人們上下的路線。出入動線:指從小區(qū)或房屋內(nèi)部到外部的進出路線。交通動線: 指從
13、某一處到另一處的一個交通線路安排。引導(dǎo)動線:指通過一定的手段,比如:道旗、橫幅等,將客戶引導(dǎo)到售樓處的路線安排。目的是吸引客群,包括看板、燈箱、刀旗、橫幅、掛幅、售樓處、指示牌、車站廣告等連貫的標志性引導(dǎo)物,形成引導(dǎo)客戶至案場的廣告線。案場: 指售樓部。銷控: 銷售控制的簡稱。指在擬訂的去化順序控制下,對整個房源進行控制的一種手段。它包括軟銷控(價格銷控單價、總價)、硬銷控(房源銷控樓層、位置、面積、房型)。銷控的目的是為了達成銷售目標。強銷期: 大批量的媒體廣告投放出去,公司組織大量人力物力,以期在短時間內(nèi)創(chuàng)造高銷售率的一段時間。抗性: 指阻礙項目銷售的任何事物,比如價格高、地段偏、生活機能
14、不完善等等。銷講:全名是“銷售講習(xí)”,指在案前準備期,整個項目團隊協(xié)同通過對項目的了解所整理出來的一份資料。它包括整體市場介紹、區(qū)域市場介紹、該案環(huán)境介紹(含生活機能、交通動線、掃樓標的圖)、建材與設(shè)備介紹、產(chǎn)品解說、SWOT分析、答客問、目前政策法規(guī)介紹、企劃配合(媒體安排)等等。其中最重要的是“答客問”,它是整篇銷講的靈魂所在。生活配套: 指在項目附近的一些與生活相關(guān)的場所。例如:菜場、醫(yī)院、學(xué)校、金融證券、商場、娛樂設(shè)施和場所、垃圾站、變電站等等。SWOT:SWOT是一種戰(zhàn)略分析方法,通過對被分析對象的優(yōu)勢、劣勢、機會和威脅等加以綜合評估與分析得出結(jié)論,通過內(nèi)部資源、外部環(huán)境有機結(jié)合來清
15、晰地確定被分析對象的資源優(yōu)勢和缺陷,了解所面臨的機會和挑戰(zhàn),從而在戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)兩個層面加以調(diào)整方法、資源以保障被分析對象的實行以達到所要實現(xiàn)的目標。SWOT分別代表:strengths(優(yōu)勢)、weaknesses(劣勢)、opportunities(機會)、threats(威脅)。SP:SP是英文Sales Promotion的簡稱,譯為銷售促進。即通過各種造勢促銷活動,制造話題,吸引大眾視線,制造熱賣氣氛,利于項目炒作,促進銷售。LOGO:樓盤標志,用字與圖表現(xiàn)樓盤的特征與內(nèi)涵,包括了樓盤案名。NP:Newspaper,報紙。最常用的媒體形式之一。CF: 是英文Commercial Film
16、的簡稱,電視廣告,可制成VCD。MG:Magazine,雜志。各類財經(jīng)類期刊雜志、航空雜志等,力求針對客源進行述求。DM:是英文Direct mail 的縮寫,意為快訊廣告,表現(xiàn)項目情況的小冊子,通常采取郵寄、定點派發(fā)、選擇性派送到消費者住處等多種方式廣為宣傳。POP: 是英文Point Of Purchase的縮寫,意為“賣點廣告”, 造勢用的宣傳平面,其主要商業(yè)用途是刺激引導(dǎo)消費和活躍賣場氣氛。戶外據(jù)點: 以燈箱、看板等方式在公眾場合及交通動線上表現(xiàn)項目,加強引導(dǎo),重復(fù)加深受眾印象,傳遞項目信息五、房地產(chǎn)行業(yè)知識房地產(chǎn)交易形式的分類(1)地產(chǎn)市場:一級市場出讓市場:國家開發(fā)商、法人只有一個
17、土地所有者:國家,帶有壟斷性,集體土地不能出讓 二級市場開發(fā)商(法人) 投資、開發(fā) 第三方使用 三級市場租賃、抵押、典當(dāng)市場(典當(dāng)在中國幾乎沒有)(2)房產(chǎn)市場:一級市場增量房市場,“新房”市場 二級市場存量房市場,“舊房”市場 三級市場租賃、抵押、典當(dāng)市場,二手房市場 分攤建筑面積包括哪些部分?(1) 為整棟建筑服務(wù)的公共部位。(包括電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、公共門廳、過道、大堂、電梯前廳等)(2) 為整棟建筑服務(wù)的公共用房。(包括變電室、設(shè)備室、公共地下室、值班警衛(wèi)室、其它管理用房、公廁、水泵房等)(3) 公用墻面積的一半。哪些公共面積不能分攤? 不能分攤的公用面積為底層架空層中作為
18、公共使用的機動車庫、非機動車庫、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓等作為公共開放使用的建筑面積、消防避難層;為多棟建筑物使用的配電房;公民防護地下室以及地下車庫、地下設(shè)備用房等。什么是定金、預(yù)付款、訂金?定金根據(jù)擔(dān)保法的有關(guān)規(guī)定,當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后,定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定債務(wù)的,無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的,應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定。當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)當(dāng)約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效。預(yù)付款是一種支付手段,其目的是解決合同一方周轉(zhuǎn)資金短缺。預(yù)付款不具有擔(dān)保
19、債務(wù)的履行作用,也不能證明合同的成立。如收受預(yù)付款一方違約,只須返還所收款項,而無須雙倍返還。訂金一般情況下,交付訂金的視作交付預(yù)付款。根據(jù)房屋土地資源管理部門發(fā)布的關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房預(yù)訂行為的通知的有關(guān)規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取訂金的,訂金數(shù)額應(yīng)當(dāng)在總房價的千分之五以內(nèi),雙方在簽訂商品房預(yù)售合同或出售合同后,訂金應(yīng)即時返還或抵充房價。購房者在支付訂金后,不購買預(yù)訂房屋的,訂金按預(yù)訂協(xié)議約定的辦法處理。商品房如何保修?根據(jù)有關(guān)規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)商在商品房交付使用時,應(yīng)向購房人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。住宅質(zhì)量保證書是房產(chǎn)商對所售的商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件,"保證
20、書"中應(yīng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房產(chǎn)商須按"保證書"的約定,承擔(dān)保修責(zé)任。 商品房保修期是從房產(chǎn)商將竣工驗收的住宅交付使用之日起計算。正常使用情況下,各部位、部件的保修內(nèi)容和保修期為: 1 屋面防水3年; 2 墻面、廚房、衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年; 3 墻面、頂棚抹灰層脫落1年; 4 地面空鼓開裂、大面積起砂1年; 5 門窗翹裂、五金件損壞及衛(wèi)生潔具1年; 6 管道堵塞2個月; 7 燈具、電器開關(guān)6個月; 8 供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備的保修期為一個采暖期或供冷期; 9.其他部位、部件的保修期限由供需雙方自行約定,房產(chǎn)商可以延長上述保修期。 公共維修基金的使用方式和范圍:公共維修基金
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