造價工程師書電子版

1、造價工程師書電子版淺議造價工程師做好房地產項目成本管理的策略【摘要】房地產項目成本管理的中心工作是對房地產項目實施過程中所發(fā)生的費用,通過計劃、組織、控制和協調等活動實現預定的目標成本，并盡可能的降低成本費用。它主要通過技術（如設計方案的制定比選）、經濟（核算）和管理（如施工管理等）活動達到預定目標，實現盈利。而投資控制方法是否合理，更直接影響到整個房地產項目的效果。所以,必須在房地產項目成本管理工作中配備既懂工程技術乂懂經濟、管理和法律知識，具有實踐經驗和良好職業(yè)道德素質的復合型人才一一造價工程師。【關鍵詞】房地產;造價工程師;成本管理引言：房地產作為一種商品，在國家宏觀調控，房地產市場日趨

2、規(guī)范的情況下，當房地產的基本元素，如房型、環(huán)境等都已被市場理性選擇，那么價格戰(zhàn)將是一種趨勢，造價工程師成本管理工作的好壞直接關系到房地產項目盈利空間的大小，成為市場競爭中制勝的關鍵。要做好房地產項目成本管理，筆者認為，造價工程師應對投資決策、規(guī)劃設計、招投標、施工、竣工結算五個階段的投資進行控制，尤其是投資決策和規(guī)劃設計階段。1 、投資決策階段的成本管理造價工程師通過對已完房地產項目經驗的積累，以及借用國際著名咨詢公司的可行性研究理論、研究方法，充分考慮市場經濟效益、環(huán)境效益等各項因素，對建安工程、室外景觀、地上車位、地下車庫、市政配套及不同層次的精裝定位的單方造價進行分析，建立起一套適應我國

3、房地產市場特點及滿足市場需求的房地產項目成本管理數據庫。房地產定位決策是以房地產市場調查資料和市場預測結果為基礎，例如出售對象、物業(yè)管理費標準等指標，當項目作出定位決策后，根據所開發(fā)土地的建筑面積、建筑密度、容積率等指標,結合成本管理數據庫估算出項目投資所需資金，從而指導房地產項目投資決策。2 、規(guī)劃設計階段的成本管理項目作出投資決策后，控制項目投資的關鍵就在于設計。研究結果表明，房地產項目初步設計階段，影響工程造價的程度為75£規(guī)劃設計階段節(jié)約投資的可能性為88%為實現各設計階段的投資控制目標，造價工程師可采取下列措施：2.1 、設計合同應明確突破限額設計的責任。因現有的房地產企業(yè)

4、大多還不能達到有口己完善的設計管理中心，項目產品設計一般都委托給專業(yè)設計單位，故造價工程師在各設計階段進行投資控制時，按房地產項目定位要求，將投資限額按投資控制目標分解到房地產企業(yè)設計管理中心，設計管理中心人員將分解目標反饋給專業(yè)設計單位。造價工程師應協助房地產開發(fā)商在簽訂設計合同時，明確突破限額設計的責任。如果因設計原因超投資限額，設計人員必須無償修改并承擔一定責任;因設計責任進行工程變更，導致超投資限額后果的給予處罰。2.2 、運用標準設計和價值工程原理。（1）、標準設計是經批準的整套標準技術文件圖紙。造價工程師對已完工房地產項目的優(yōu)秀設計部分進行性價比比較，并搜集整理，協助設計管理中心建

5、立標準設計庫。運用標準設計可以節(jié)約設計費用，加快施工速度，保證工程質量，較大幅度降低工程造價。（2）、運用價值工程（價值系數V二功能系數F/成本系數C）原理。造價工程師應研究圖紙中的開間、進深、層高、結構、材料、設備等等是否合理。做多種方案的功能和成本研究，選擇性價比最優(yōu)的方案。3、招投標階段的成本管理造價工程師在招投標階段的成本管理中，應根據現行規(guī)范、定額和取費標準、施工圖紙、現場因素、工期等認真審核標底：審核工程量、單價、經費及價差、各種包干費用以及標底造價是否合理。目的在于：合理的工程造價是工程質量的保證。高價承包使房地產開發(fā)商蒙受投資損失;低價承包會造成承包商不規(guī)范施工、安全沒保障、延

6、誤工期、施工質量隱患重重。增加工程項目的全壽命后期維修費用，實屬得不償失。4、施工階段的成本管理造價工程師在施工階段的成本管理，就是把計劃投資額作為投資控制的目標值。在施工中定期分析投資實際值和目標值之間的偏差原因，并采取有效措施加以控制，保證投資控制目標的實現。4.1 、造價工程師應審核施工組織設計，采用經濟技術比較方法進行綜合評審，加強投資控制。筆者曾負責的某工程項目，原施工組織設計：土方開挖大量采用機械，考慮到地下水的影響，施工機械開挖占80%,人工開挖占20%,并有降水設施。經審核施工組織設計，發(fā)現開挖基礎時間正值枯水期，機械和人工比例不合理，經調整，按機械挖土占90$計，人工挖土占1

7、0%計，IL減少降水費用，節(jié)約了一筆投資。造價工程師還應重點審查施工組織設計中各種不合理施工措施增加的費用，并防止各種索賠事件的誘因包含在其中，這種投資的事前控制，對成本投資控制有事半功倍的功效。4.2 、造價工程師應核查工程變更，保證總投資限額不被突破。由于目前的現場經費、間接費等都是以工料機直接費為基礎，直接費金額多，間接費也多。這往往會使一些承包商為了追求利潤而搞工程變更。造價工程師應從使用功能、經濟、美觀的角度確定是否需要進行工程變更。在保證變更目的11滿足定位要求及使用功能的情況下，盡量用價格低的材料代替價格高的材料。造價工程師必須依據工程變更內容核查和估算工程變更價格，進行技術經濟

8、分析比較,按照承包合同中工程變更價格的條款確定變更價格，計算該項匚程變更對總投資額的影響。只有規(guī)范工程變更操作，主動監(jiān)控，工程變更的投資才能得到有效控制。5、工程竣匚結算階段的成本管理工程竣工結算階段的成本管理工作主要是審核竣工結算。審核的具體內容包括：竣工結算是否符合合同條款、招投標文件，結算是否按工程計量規(guī)則、造價主管部門的調價規(guī)定等進行編制。要根據合同、圖紙、工程預算書等，對工程變更、工程量增減、材料替換、甲方供應材料設備逐項審核，不重不漏。有疑問時，查看當時的監(jiān)理日記，并進行現場校核。造價工程師應及時掌握施工方法和材料價格對造價的影響，不偏不倚，使竣工結算真實反映工程造價。綜上所述，只

9、有當造價工程師在房地產項目成本管理中真正發(fā)揮作用，房地產成本管理才能得以有效控制。本文試以探討造價工程師如何做好房地產項目成本管理，以期拋磚引玉，使房地產項目成本管理能更上一個臺階。參考文獻1 劉伊生。全國造價師執(zhí)業(yè)資格考試培訓教材：工程造價管理基礎理論與相關法規(guī)。北京:中國計劃出版社，2021o2 劉伊生。全國造價師執(zhí)業(yè)資格考試培訓教材：工程造價計價與控制。北京：中國計劃出版社，2021o3 田杰芳。房地產工程與經營管理系列教材：房地產開發(fā)與經營。北京：清華大學出版社，2021。淺談造價工程師在監(jiān)理工作中的地位和作用摘要:工程建設監(jiān)理的中心工作是對工程項目實施投資、質量、進度三方面的控制，使

10、工程項目在保證質量和滿足進度要求的前提下，實現實際投資不超過計劃投資。投資控制工作的好壞，直接影響到工程的工期和質量;而投資控制方法是否合理，更直接影響到整個項目的監(jiān)理效果。所以，必須在監(jiān)理工作中配備既懂工程技術乂懂經濟、管理和法律知識，具有實踐經驗和良好職業(yè)道德素質的復合型人才一一造價工程師。關鍵詞：工程造價;工程監(jiān)理一、引言造價工程師在監(jiān)理工作中是建設項目造價工作的重要組織者和負責人，具有工程計量審核權、支付工程進度款審核權和工程造價審批權，對維護國家和社會公共利益，維護業(yè)主和承包商利益，維護監(jiān)理單位自身權益，有著不可替代的地位和作用。造價工程師在工程項目立項決策到竣工投產全過程監(jiān)理工作中

11、，負責編制或審核投資估算、設計概算、施工圖預算，以及工程項目的設計、招投標、施工、結算等各階段的投資控制工作。造價工程師作為投資控制組負責人，對總監(jiān)負責，做好投資工作的事前、事中、事后控制。防止決算超預算，預算超概算，概算超估算。為完成投資控制的監(jiān)理目標，必須完善投資控制的組織措施，建立健全監(jiān)理組織，明確職責分工及有關制度，落實投資控制的貴任。投資控制組應有二個管理層次：（一）控制層。由造價工程師和專業(yè)監(jiān)理工程師組成。具體負責監(jiān)理規(guī)劃中投資控制的實施，確定目標控制的方法和手段，制訂控制措施。專業(yè)監(jiān)理工程師負責工程計量確認簽證，造價工程師負責審核。（二）作業(yè)層。由具有資格證書的概預算專業(yè)人員和監(jiān)

12、理員組成。具體負責工程計量并簽署原始憑證;監(jiān)理日記中對人力投入、材料數量、質量、價格、不可抗力等關系到投資控制的情況應盡量詳細記錄,為控制層提供投資控制第一手材料。如何在監(jiān)理工作中發(fā)揮造價工程師的作用，筆者認為，應從設計、招投標、施工、竣工結算四個階段的投資進行重點控制。二、設計階段的投資事前控制項目作出投資決策后,控制項目投資的關鍵就在丁?設計。為實現各設計階段的投資控制目標，造價工程師可采取下列監(jiān)理措施：（1） 設計合同應明確突破限額設計的責任造價工程師在各設計階段進行投資控制時，要將投資限額按投資控制目標分解到各專業(yè)設計人員，使設計人員清醒認識到設計應該從經濟角度出發(fā),進行多方案設計優(yōu)選

13、，及時采取糾偏措施，既滿足工程質量和功能使用要求乂不超投資限額。造價工程師應協助業(yè)主在簽訂設計合同時，明確突破限額設計的責任。如果因設計原因超投資限額，設計人員必須無償修改、返工;因設計責任進行工程變更,導致超投資限額后果的給了處罰。（2） 運用標準設計和價值工程原理（1）標準設計是經批準的整套標準技術文件圖紙。運用標準設計可以節(jié)約設計費用，加快施工速度，保證工程質量，較大幅度降低工程造價。因此造價匚程師應大力推廣標準設計。（2）價值工程（價值系數V二功能系數F/成本系數0原理通過對功能和成本的分析，將技術問題和經濟問題結合起來進行研究，是設計階段進行投資控制的科學方法之一。造價工程師應能熟練

14、運用價值工程原理，認真審圖,研究圖紙中的開間、進深、層高、結構、材料、設備等等是否合理。結合建設單位意見，做多種方案的功能和成本研究,選擇價值系數最大的方案為最優(yōu)方案，達到實現各設計階段的投資控制目標。（3） 利用監(jiān)理信息系統監(jiān)理信息系統能積累已完工程的造價數據，掌握國內外經濟變化的實時數據，保證建筑材料、設備、運輸、匯率等等有關工程造價數據的準確性、時效性。造價工程師應及時將有關的工程造價數據提供給設計人員，挖掘降低造價潛力，為限額設計創(chuàng)造條件。三、招投標階段的投資控制造價工程師在招投標階段的投資控制中，應根據現行規(guī)范、定額和取費標準、施工圖紙、現場因素、工期等認真審核標底：（1）審核工程量

15、；（2）審核單價；（3）審核經費及價差；（4）審核各種包干費用和主要材料指標；（5）審核標底造價是否合理。造價工程師應緊緊控制住標底造價是否合理，目的在丁:合理的工程造價是工程質量的保證。高價承包使業(yè)主蒙受投資損失;低價承包會造成承包商不規(guī)范施工、安全沒保障、延誤工期、施工質量隱患重重。增加工程項目的全壽命后期維修費用，實屬得不償失。在評標階段，為防止串通抬標,必須對投資進行有效控制。造價工程師應使業(yè)主認識到合理的工程造價，是工程質量的經濟保證?？山ㄗh業(yè)主采用三次算術平均值的評標方式進行評標：（1）在開啟報價標書前1小時，評標委員會全體成員按工程復朵程度各口報出在標底±5%以內者為有

16、效報價,可參與評標；（2）將有效報價去掉一個最高值和一個最低值，取其算術半均值為有效報價浮動率；（3）再取標底核準浮動率與有效報價浮動率的算術平均值得到中標浮動率。中標浮動率有三條重要作用：1）中標浮動率能公平確定中標者,中標浮動率作為一條準線：a.以有效報價最接近者優(yōu)先；b.以低于者優(yōu)先；c.兩種及兩個以上有效報價相同時，中簽者優(yōu)先。2 ）中標單位的投標報價高于中標浮動率時，以中標浮動率為準;低丁?時,則取口己的投標報價。3 ）中標浮動率在竣工程結算時，造價主管部門審定的工程造價乘以中標浮動率作為業(yè)主實際付款的工程造價。采用上述評標中標方法，能貫徹“公開、公正、公平”原則，使工程造價控制在“

17、合理價”范圍內。四、施工階段的投資事中控制造價工程師在施工階段的投資事中控制，就是把計劃投資額作為投資控制的目標值。在施匚中定期分析投資實際值和目標值之間的偏差原因，并采取有效措施加以控制，保證投資控制目標的實現。（一）造價工程師應對施工組織設計認真審核，采用經濟技術比較方法進行綜合評審，加強投資控制施工方法的不同，對工程造價影響很大。如筆者曾負責監(jiān)理的某工程項目，原施工組織設計:土方開挖大量采用機械,考慮到地下水的影響，施工機械開挖占75%,人工開挖占25%,并有降水設施。筆者認真審核施工組織設計，發(fā)現開挖基礎時間正值枯水期,機械和人工比例不合理，經計算調整，按機械挖土占92%計，人工挖土占

18、8%計，且減少降水費用，為業(yè)主節(jié)約了一筆投資。原施工組織設計挖出土方全部外運，回填土方再運回。筆者經過現場踏勘,發(fā)現施工現場相鄰有一資金未到位、已平整場地的廠房舊址可利用。經業(yè)主聯系，利用廠房舊址堆回填土方，節(jié)約了來回運費。造價匚程師還應重點審查施工組織設計中各種不合理施工措施增加的費用，并防止各種索賠事件的誘因包含在其中，這種投資的事前控制，對今后監(jiān)理工作的投資控制有事半功倍的功效。造價工程師應對工程進度款的支付嚴格控制工程進度款支付是投資控制的有效手段，是工程質量和進度的有力保證。只有按圖施工,并通過監(jiān)理人員質量檢驗合格,計量核實的工程項目進度款，造價工程師才審核支付。按月計算工程量支付進

19、度款，不能將資金投入程度較直接地反映在工程實際形象上，為了使工程進度款的支付與工程質量、進度緊密地聯系在一起,造價工程師應協助業(yè)主按工程結構劃分:基礎、二層梁板、三層梁板主體封頂、砌體完成等形象進度付進度款，明確寫進承包合同中。業(yè)主能直觀知道匚程建設至目前的形象用了多少資金,承包商的積極性也能有效提高。（三）造價工程師應嚴格核查工程變更，保證總投資限額不彼突破在施工中，經常會碰到由于設計工作不細致，或發(fā)生不可預見的事故及其他原因，進行工程變更的問題。因此,在很大程度上，對工程變更的控制成了施工階段投資控制的關鍵。由丁目前的現場經費、間接費等都是以工料機直接費為基礎,直接費金額多，間接費也多。這

20、往往會使一些承包商為了追求利潤而搞工程變更,如將一般抹灰變更為貼瓷磚，車庫水泥砂漿地面變更為水磨石地面等。造價工程師應從使用功能、經濟、美觀的角度協助業(yè)主確定是否需耍進行工程變更。在保證變更目的的情況下，盡量用價格低的材料代替價格高的材料。筆者在監(jiān)理實踐中，曾有承包商說服業(yè)主同意將會議室樓地面水磨石變更為鋪貼花崗巖石板，原因是為了會議室的夭棚、墻體、擺設等的整體色彩配稱，會議室兼帶會客功能。筆者認真審核工程變更內容，認為業(yè)主為了美觀和使用功能的需耍，但沒考慮到花崗石造價很高,將突破總投資限額。建議采用仿花崗石800X800無釉拋光磚，達到同樣效果,為業(yè)主節(jié)約了一筆投資。造價工程師必須依據工程變

21、更內容認真核查工程量清單和估算工程變更價格，進行技術經濟分析比較,檢查每個子項單價、數量和金額的變化情況,按照承包合同中工程變更價格的條款確定變更價格，計算該項工程變更對總投資額的影響。應防止承包商“殺死豬再講價”，因為如果待工程變更付諸實施再去核實計量，現場己面目全非，事后核量不準確。只有規(guī)范工程變更操作,實行事前把關，主動監(jiān)控，工程變更的投資才能得到有效控制。（四）造價工程師應正確處理和防范施匚索賠在施工過程中，引起索賠的原因很多，一些承包商會尋找索賠機會，希望索取到費用賠償,更想得到利潤和工期補償。這就要求造價工程師應精通施工合同條款，熟悉匚程項目的專業(yè)技術標準，公正地當好索賠事件“準仲

22、裁員”，維護合同雙方合法權益。發(fā)生索賠事件時,承包商一般會根據口己的記錄提出工期或費用索賠報告。造價工程師應認真研究合同條款，首先核查索賠報告是否在索賠事件發(fā)生后的有效期間28夭內提出，否則索賠不成立。進而對索賠要求進行辨別和分析。由于監(jiān)理日記能逐日如實記載工程形象進度和完成的實物工程量，影響工程進度的內外、人為和口然的各種因素，包括臺風、暴雨、現場停水、停電的起止時間。所以，造價工程師應根據同期監(jiān)理日記對索賠事件的起因和責任歸屬進行劃分。由于業(yè)主或其它原因，致使承包商在施工中付出了額外費用II確有證據時，合同中有明確條款的,應按索賠程序及時、合理的給承包商實際損失,保證匚程正常施工，防止綜合

23、索賠的發(fā)生。索賠事件處理難度大，花時間精力，造價工程師應積極通過自己的工作防止或盡量減少索賠事件的發(fā)生：（1）應積累一切可能涉及索賠論證的資料。在研究技術、進度或其它重大問題的會議記錄中，要求與會者簽字,作為正式文檔資料。（2）應嚴格按監(jiān)理工作程序開展監(jiān)理工作，避免工作延誤發(fā)生索賠事件。（3）應對設計修改和工程變更嚴格把關，仔細測算造價和分析可能帶來的索賠問題。（4）應提高口身業(yè)務素質，適應監(jiān)理工作的需要。如對J:非承包商責任的匚程延期，可能引起的雨季施工增加費用的索賠。這就要求造價工程師能熟練計算網絡計劃的六個時間參數，分析工程延期是否對關鍵線路產生影響，盡量避開雨季施工，減少或防止雨季施工

24、增加費用的索賠，為業(yè)主節(jié)約投資。（5）協助業(yè)主及時完成與工程進展密切相關的各項工作，如按期提供合格施工現場，按質、按量、按期提供施工圖紙和材料、設備等項工作，避免因延誤造成索賠。造價工程師應協助業(yè)主做好反索賠工作，促使承包商履行合同約定的義務，保證工程質量和按時竣工。施工階段涉及經濟費用支出的停窩工簽證，計日工簽證，使用機械簽證,材料代用和材料調價等的簽證，均應由造價工程師審核，對非使用不可的投資進行有效控制。五、工程竣工結算階段的投資事后控制造價工程師在工程竣工結算階段的投資事后控制中,應認真及時審核竣工結算。這是施工階段進行投資控制的最重要環(huán)節(jié)。審核的具體內容包括：竣工結算是否符合合同條款、招投標文件,結算是否按定額和工程計量規(guī)則、造價主管部門的調價規(guī)定等進行編制。要根據合同、圖紙、定額及工程預算書等，對工程變更、工程量增減、材料替換、甲方供應材料設備逐項審核，不重不漏。有疑問時，查看當時的監(jiān)理日記，并進行現場校核。如施工中鋼筋搭接經設計修改為電渣壓力焊，結算書中計算電渣壓力焊金額，但未減去搭接長度鋼筋重量和減少搭接區(qū)加密箍筋重量，應F重新核算。如地方政府為綠化山林,關閉部分碎石場，導致碎石價格上浮，偏離定額價格，必須采用當地造