地籍調(diào)查的目的和意義

1、地籍調(diào)查的目的是為了獲取每一宗地的位置、權(quán)屬、界線、數(shù)量、用途、等級等基本信息,為土地登記提供依據(jù)資料。地籍調(diào)查是土地登記工作中為確定土地權(quán)屬、明析產(chǎn)權(quán)的實(shí)質(zhì)性調(diào)查，其成果資料是保護(hù)土地所有者和土地使用者合法權(quán)益、解決土地產(chǎn)權(quán)糾紛的重要憑據(jù)。同時，通過地籍調(diào)查還可全面掌握一個地區(qū)的土地類型、數(shù)量、分布和利用狀況，以及土地在國民經(jīng)濟(jì)各部門之間、在各種經(jīng)濟(jì)成分之間的分配情況，從而為建立科學(xué)的土地管理體系，為合理利用和保護(hù)土地，為制定土地利用規(guī)劃、計(jì)劃及有關(guān)政策、實(shí)現(xiàn)耕地總量動態(tài)平衡、調(diào)控土地供需、規(guī)范土地市場等提供信息保障。地籍調(diào)查形成的資料成果主要有：(1)地籍調(diào)查表、宗地草圖和界址點(diǎn)、界址邊勘

2、丈原始記錄。(2)地籍控制測量原始記錄、控制點(diǎn)網(wǎng)圖和平差計(jì)算成果。(3)解析界址點(diǎn)成果表。(4)地籍鉛筆原圖和著墨底圖、地籍圖分幅接合表及宗地圖。(5)面積量算成果及土地分類匯總統(tǒng)計(jì)表。(6)地籍調(diào)查報告。第四章地籍調(diào)查第一節(jié)地籍調(diào)查概述一、地籍調(diào)查(CadastralInventory)的目的和類型地籍調(diào)查是國家采用科學(xué)方法，依照有關(guān)法定程序，通過權(quán)屬調(diào)查和地籍測量，查清土地的位置、權(quán)屬、界線、數(shù)量和用途等基本情況，并以圖、簿、冊示之，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行土地登記。1 .地籍調(diào)查的目的核實(shí)宗地的權(quán)屬和確認(rèn)宗地界址的實(shí)地位置，并掌握土地利用狀況；通過地籍測量獲得宗地界址點(diǎn)的平面位置、宗地形狀及其面積

3、的準(zhǔn)確數(shù)據(jù)，為土地登記、核發(fā)土地權(quán)屬證書奠定基礎(chǔ)；為完善地籍管理服務(wù)，做好技術(shù)準(zhǔn)備，提供法律憑證。2 .地籍調(diào)查的類型地籍調(diào)查根據(jù)調(diào)查時期和任務(wù)不同可分為分為初始地籍調(diào)查和變更地籍調(diào)查。初始地籍調(diào)查指土地初始登記前對登記區(qū)第一次普遍調(diào)查。變更地籍調(diào)查指變更土地登記前對變更宗地的調(diào)查。二者是互相影響互為基礎(chǔ)的統(tǒng)一體（圖4-1）。維持其現(xiàn)勢性、實(shí)效性變更調(diào)查圖4-1初始調(diào)查與變更調(diào)查關(guān)系地籍調(diào)查若按開展范圍又可分為村莊地籍調(diào)查和城鎮(zhèn)地籍調(diào)查。到目前為止，村莊地籍調(diào)查常依據(jù)村莊地籍調(diào)查規(guī)程（試行）,結(jié)合土地利用現(xiàn)狀調(diào)查進(jìn)行；而城鎮(zhèn)地籍調(diào)查則依據(jù)城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程獨(dú)立進(jìn)行。村莊地籍調(diào)查的對象為：城鎮(zhèn)郊區(qū)

4、、集鎮(zhèn)、村莊、國營農(nóng)場、林、牧、漁場和農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織使用的非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地；城鎮(zhèn)地籍調(diào)查的對象為：城市、建制鎮(zhèn)和獨(dú)立工礦用地。:、地籍調(diào)查的內(nèi)容因地籍制度和地籍調(diào)查的目的不同，地籍調(diào)查內(nèi)容也不完全一樣。我國當(dāng)前實(shí)行的土地登記制度，要求對每宗地登記其權(quán)利人情況、土地權(quán)屬和使用情況、權(quán)利限制等情況。為能進(jìn)行這樣的土地登記，必須對每宗土地的權(quán)屬狀況和界址線有確切的描述和記載，我國的地籍調(diào)查的內(nèi)容可概括為權(quán)屬調(diào)查和地籍測量兩部分。三、地籍調(diào)查的對象宗地（Parcel）地籍調(diào)查通常以宗地為基本調(diào)查單位。所謂宗地，是指被權(quán)屬界址線所封閉的自然地塊。宗地的內(nèi)容包括（圖4-2）:宗地內(nèi)容界址點(diǎn)界址線土地所有權(quán)

5、土地使用權(quán)土地租賃權(quán)土地抵押權(quán)土地繼承權(quán)地役權(quán)圖4-2宗地內(nèi)容圖四、地籍調(diào)查的程序地籍調(diào)查是一項(xiàng)綜合性、系統(tǒng)性的工程，以初始地籍調(diào)查為例，包含調(diào)查準(zhǔn)備、權(quán)屬調(diào)查、地籍測量、文字報告、成果檢查驗(yàn)收、資料歸檔幾個步驟。第二節(jié)權(quán)屬調(diào)查一、權(quán)屬調(diào)查（OwnershipInventory）的概念與任務(wù)權(quán)屬調(diào)查是對土地權(quán)屬單位的土地權(quán)屬來源及其權(quán)利所及的位置、界址、數(shù)量和用途等基本情況的調(diào)查。在城鎮(zhèn)，權(quán)屬調(diào)查是針對土地使用者的申請，對土地使用者、宗地位置、界址、用途等情況進(jìn)行實(shí)地核定、調(diào)查和記錄的過程。調(diào)查成果經(jīng)土地使用者認(rèn)定，可為地籍測量、權(quán)屬審核和登記發(fā)證，提供具有法律效力的文書憑據(jù)。界址調(diào)查是權(quán)屬調(diào)

6、查的關(guān)鍵，權(quán)屬調(diào)查是地籍調(diào)查的核心。二、權(quán)屬調(diào)查的內(nèi)容權(quán)屬調(diào)查的主要內(nèi)容包括宗地位置、界線、權(quán)屬狀況和使用狀況等的調(diào)查。具體敘述如下：1、查清宗地的權(quán)屬和權(quán)源狀況；2、查清宗地相關(guān)行政界線、地理名稱以及四至；3、查清宗地界址點(diǎn)、線的位置、類別和種類；4、查清土地用途、土地等級、地價、共有情況等內(nèi)容。三、權(quán)屬調(diào)查的程序與方法權(quán)屬調(diào)查主要包括權(quán)屬審核（即審核登記申請材料的齊備性、合法性及權(quán)利人的資格）實(shí)地調(diào)查確權(quán)（即現(xiàn)場明確土地的權(quán)屬、界線等并定界）兩部分。初始權(quán)屬調(diào)查的具體步驟如圖4-3所示：圖4-3初始權(quán)屬調(diào)查流程圖四、權(quán)屬調(diào)查注意事項(xiàng)1 .權(quán)屬調(diào)查的基本原則權(quán)屬調(diào)查，尤其是界址調(diào)查是所有地籍

7、調(diào)查工作的核心與基礎(chǔ)。由于實(shí)際調(diào)查中存在著權(quán)屬界址糾紛，所以，權(quán)屬調(diào)查時應(yīng)該深入調(diào)查研究，弄清情況，以權(quán)源為主，同時考慮宗地的實(shí)際使用情況，通過反復(fù)協(xié)商，取得一個較合理的結(jié)果。因此，調(diào)查中對于土地的來源應(yīng)有充分的了解，準(zhǔn)備好足夠的相關(guān)材料，以減少不必要的糾紛。實(shí)施確權(quán)政策措施時，應(yīng)該遵循以下的原則：(1)維護(hù)法律(如憲法、土地法)法規(guī)的嚴(yán)肅性，應(yīng)該結(jié)合確權(quán)，嚴(yán)肅查處侵占、亂占、多占土地等的違法行為。(2)尊重歷史事實(shí)，貫徹“實(shí)事求是”的原則進(jìn)行確權(quán)，而不是“懸而不決”。(3)充分考慮提高土地利用、使用效益。(4)嚴(yán)格依照城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程中的技術(shù)要求，確保確權(quán)的工作質(zhì)量，減少人為誤差。2 .調(diào)查

8、底圖的準(zhǔn)備為保證權(quán)屬調(diào)查中所有宗地的調(diào)查不重不漏，每個地區(qū)開始權(quán)屬調(diào)查前，應(yīng)該對該地區(qū)所有土地預(yù)編宗地號、界址點(diǎn)號。即依照調(diào)查區(qū)的實(shí)際情況，同時參考該區(qū)較新的大比例地形圖或平面圖先劃分不同的街坊，進(jìn)而結(jié)合土地權(quán)屬、權(quán)源資料以及舊的地籍圖等，逐宗編繪調(diào)查用工作底圖，并預(yù)編宗地號、界址號。界址點(diǎn)的編排采用按照宗地順序依次編排的方法，缺號按順序遞補(bǔ)。宗地內(nèi)界址點(diǎn)，從左到右，從上到下，由“1”號起編號。編好一宗地，則繼續(xù)編下一宗地界址點(diǎn)號。3 .界標(biāo)(BoundaryMonument)的設(shè)定權(quán)屬調(diào)查時應(yīng)在無爭議的界址點(diǎn)處設(shè)置界址點(diǎn)標(biāo)志。實(shí)地指界時，土地部門應(yīng)首先對土地使用者、相關(guān)使用者(臨宗使用者和共

9、用宗土地使用者)，以及以上幾方土地使用者的法人代表無法出席時指定的委托代理人的資格進(jìn)行認(rèn)證。經(jīng)各有關(guān)方確認(rèn)界址點(diǎn)(線)無爭議后，填寫地籍調(diào)查表并簽章，同時現(xiàn)場埋設(shè)為界址點(diǎn)標(biāo)志。如有爭議現(xiàn)場無法解決的時候，應(yīng)填寫糾紛原由書，說明爭議位置、緣由、調(diào)查員意見，并送土地登記辦公室處理。若仍然無法解決，可以把爭議界在圖表中標(biāo)明。界標(biāo)設(shè)定之后，應(yīng)及時繪制宗地草圖，實(shí)地丈量界址線長度并記錄填寫于調(diào)查表中。對一些界址點(diǎn)必要時還應(yīng)做一定的“點(diǎn)之記”，以便以后實(shí)地進(jìn)行界址點(diǎn)位恢復(fù)。界標(biāo)的類型可根據(jù)實(shí)地情況，選擇不同的材質(zhì)。4 .調(diào)查表的填寫權(quán)屬調(diào)查的結(jié)果應(yīng)在現(xiàn)場記錄于調(diào)查表上。填表時應(yīng)注意：(1)要特別注意對權(quán)屬

10、界線的記載，記錄應(yīng)為點(diǎn)一線一點(diǎn)。對于圍墻等線狀地物，界址應(yīng)標(biāo)明界址線位置，如外、中、內(nèi)等，確定其歸屬；(2)調(diào)查內(nèi)容不得涂改，若需涂改，應(yīng)在涂改處應(yīng)加蓋涂改人名章；(3)對于無爭議界址，雙方應(yīng)在調(diào)查表上簽字蓋章確認(rèn)。5.繪制宗地草圖宗地草圖是描述宗地位置、界址等情況的實(shí)地記錄，是調(diào)查表的一部分，應(yīng)現(xiàn)場繪制。為反映界址細(xì)部相對關(guān)系，宗地草圖常選用概略比例尺，局部范圍可不依比例適當(dāng)放大。宗地草圖的內(nèi)容如圖4-4所示：-概略比例尺R說查員調(diào)查日期宗地編號界址蛹號f從T起.由西北角III兩針編）距離有關(guān)建筑物.構(gòu)筑物界址邊長與鄰近地物相關(guān)距離圖4-4宗地草圖的內(nèi)容第三節(jié)地籍測量一、地籍測量（Cadas

11、tralSurvey慨念地籍測量是為滿足地籍調(diào)查中對確定宗地的權(quán)屬界線、位置、形狀、數(shù)量等地籍要素水平投影的需要而進(jìn)行的測量和面積計(jì)算工作。地籍測量雖然側(cè)重于宗地權(quán)屬信息的測量，但它同時又遵循一般測量中的“先控制，后碎部，從高級到低級，由整體到局部”的施測原則。由于地籍測量是以權(quán)屬調(diào)查為先導(dǎo)，并在其基礎(chǔ)上完成的一種測繪工作，因此測量結(jié)果一經(jīng)登記具有法律效力。因?yàn)榈丶疁y量的特殊作用，其測量過程具有一些固有的特點(diǎn)：1、測量內(nèi)容特殊：一般包括地籍要素和地形要素的測量；2、比例尺較大；3、測量結(jié)果一經(jīng)登記具有法律效力；4、現(xiàn)勢性：即測量的主要成果應(yīng)該具有準(zhǔn)確性、現(xiàn)勢性，如果發(fā)生變更，則應(yīng)當(dāng)隨時進(jìn)行變更

12、調(diào)查和測量。二、地籍測量的內(nèi)容地籍測量通常是以宗地為單位測量有關(guān)的宗地信息，包括地籍要素、地形要素兩大部分（圖4-5）。圖4-5地籍測量內(nèi)容就作業(yè)過程而言，地籍測量包含地籍控制、界址點(diǎn)測量、地籍圖成圖、面積量算、地籍測量成果匯編五部分。五部分的內(nèi)容是建立在權(quán)屬調(diào)查的基礎(chǔ)之上的，而地籍測量完成之后,則所有成果可以作為地籍信息進(jìn)行應(yīng)用（圖4-6）。地籍控制測量權(quán)屬調(diào)查界址點(diǎn)測量整制各種地籍圖面積量篁與統(tǒng)計(jì)成果檢查臉收地籍信息應(yīng)用地籍成果匯編圖4-6地籍測量內(nèi)容三、地籍測量的實(shí)施1 .地籍控制測量(CadastralControlSurvey)2 .界址點(diǎn)(BoundaryMark)測量3 .地籍圖

13、(CadastralMap)成圖4 .面積量算5 .成果檢查驗(yàn)收6 .地籍測量成果匯編第四節(jié)變更地籍調(diào)查一、變更地籍調(diào)查的概念變更地籍調(diào)查是指在完成初始地籍調(diào)查之后，為適應(yīng)日常地籍管理的需要，是地籍資料保持現(xiàn)勢性而進(jìn)行的土地權(quán)屬及其界址點(diǎn)、線的變更調(diào)查。變更地籍調(diào)查的目的是為了地籍成果的日常更新與維護(hù)，從而保證地籍資料的時效性、現(xiàn)勢性。1 .地籍變更必須具備幾個前提條件：(1)已完成了土地登記；2 2)土地的權(quán)屬發(fā)生變更或改變批準(zhǔn)的主要用途和地類；3 3)有土地變更的登記申請。2.變更調(diào)查的原因：(1)權(quán)屬變化：土地所有權(quán)、使用權(quán)部分發(fā)生改變或因出賣、轉(zhuǎn)讓地上附著物而涉及的土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移；(2)

14、界址調(diào)整：調(diào)整不合理的土地權(quán)屬界線或消除土地使用中的一些缺點(diǎn)(如地界彎曲、插花地、分散地等)而進(jìn)行的地界裁彎取直、土地交換等；(3)技術(shù)方法、技術(shù)規(guī)程的更新：由于測繪儀器、測量方法的不斷更新，以及地籍調(diào)查技術(shù)規(guī)程要求提供新的地籍信息均要求進(jìn)行變更調(diào)查。例如，農(nóng)村城市化后，原有的地籍資料的精度已不符合要求，應(yīng)該使用新的技術(shù)規(guī)程并進(jìn)行權(quán)屬變更調(diào)查與測量。二、變更調(diào)查的程序地籍變更調(diào)查的工作程序與一般地籍調(diào)查類似。主要包括：1 .地籍要素的變更調(diào)查：包括土地權(quán)屬或地類發(fā)生變更的宗地的邊界、四至、地號、使用者、用地類型等情況的調(diào)查；2 .界址點(diǎn)的變更測量：即重新測定宗地尤其是新增界址點(diǎn)坐標(biāo)，或按照宗地

15、設(shè)計(jì)的界址點(diǎn)坐標(biāo)進(jìn)行界址點(diǎn)實(shí)地放樣；3 .地籍圖的修測：即在原有地籍圖的基礎(chǔ)上，標(biāo)繪變更權(quán)屬界址點(diǎn)，修測新增的地物并編繪地籍圖、量算面積、填寫土地登記調(diào)查表等，為換發(fā)土地證作好準(zhǔn)備。變更地籍調(diào)查根據(jù)其內(nèi)容和目的，工作的主要程序如圖4-7所示。地籍要素的變更調(diào)查界址點(diǎn)的變更測量面積量算調(diào)查記錄表、宗地圖換發(fā)土地證圖4-7地籍變更調(diào)查流程圖、變更調(diào)查的注意事項(xiàng)1.變更調(diào)查的材料準(zhǔn)備變更調(diào)查的材料準(zhǔn)備是一切變更工作的基礎(chǔ)。變更調(diào)查需要準(zhǔn)備的材料通常包括:(1)變更土地登記申請書；(2)原有地籍圖的復(fù)制件；(3)本宗地及鄰宗地的原有地籍調(diào)查表的復(fù)制件(包括宗地草圖)；(4)相關(guān)界址點(diǎn)坐標(biāo)；(5)變更地籍調(diào)查通知書；(6)變更地籍調(diào)查表(7)必要的變更數(shù)據(jù)的準(zhǔn)備，如宗地分割時放樣元素的計(jì)算(8)本宗地附近測量控制點(diǎn)成果，如坐標(biāo)、點(diǎn)的標(biāo)記或點(diǎn)位說明、控制點(diǎn)網(wǎng)圖2.變更調(diào)查中宗地號、界址點(diǎn)的變化土地權(quán)屬的變更，實(shí)質(zhì)為宗地權(quán)屬單位的更替，一旦涉及宗地面積發(fā)生變化，則必須考慮宗地的合并與分割中宗地號、界址點(diǎn)的變化。以宗地的合并為例，合并前后界址點(diǎn)的號碼發(fā)生了變動(圖4-8),因此，宗地的合并與分割中必須制定一定的宗地號、界址點(diǎn)的變化原則。合并前合并后圖4-8宗地的合并土地分割或合并后的宗地編號應(yīng)該保持原序