房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)成品的評(píng)價(jià)說明

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)成品的評(píng)估說明（1）清查情況產(chǎn)成品賬面值為94,403,526.8疣，核算的是實(shí)業(yè)有限公司的已完工待售開發(fā)產(chǎn)品，主要有商務(wù)獨(dú)棟、寫字樓、公寓以及車位。開發(fā)產(chǎn)品所在樓盤情況：項(xiàng)目名稱：鄰地，總占地面積37785.3平方米，201弭開工，201渾建成，銷售總建筑面積：42,834.7坪方米，規(guī)劃建筑密度：26%房屋用途：商服；總套數(shù)11旗，共27棟，可售車位92個(gè)。其中1#婁為地上七層地下一層的寫字樓，2-4#婁為地上六層的公寓樓，5#婁為地下2層,地上7層的公寓樓，6-27#婁為地上二層地下一層的商務(wù)獨(dú)棟。詳見下表：產(chǎn)品規(guī)格棟（個(gè)）數(shù)總面積（H）每棟面積（m2）層數(shù)商務(wù)獨(dú)棟221

2、6776.09其中：6-8#33513.961171.32半地下1層，地上2層9-11#31756.98585.66半地下1層，地上2層12-16#、19#、2127#139626.37740.49半地下1層，地上2層17#、18#、20#31878.78626.26半地下1層，地上2層1#寫字樓19421.01地下1層，地上7層2#公寓13,597.466層3#公寓13,597.466層4#公寓13,597.466層5#公寓15,845.22地下2層，地上7層車位92合計(jì)42,834.70評(píng)估人員于7月4日在財(cái)務(wù)人員、開發(fā)產(chǎn)品管理人員的陪同下對(duì)實(shí)業(yè)有限公司的位于經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的領(lǐng)地項(xiàng)目的商務(wù)樓、

3、寫字樓、公寓以及車位進(jìn)行了實(shí)地盤點(diǎn)核實(shí)。以核實(shí)后的實(shí)業(yè)有限公司申報(bào)開發(fā)產(chǎn)品數(shù)量為評(píng)估數(shù)量。經(jīng)評(píng)估人員核實(shí)了解到開發(fā)產(chǎn)品-商務(wù)樓、寫字樓、公寓以及車位部分已簽認(rèn)購協(xié)議的開發(fā)產(chǎn)品，還有部分未簽認(rèn)購協(xié)議尚待銷售的開發(fā)產(chǎn)品。賬面開發(fā)產(chǎn)品見下表：產(chǎn)品規(guī)格戶數(shù)總面積（H）單位開發(fā)成本賬面價(jià)值商務(wù)獨(dú)棟85,304.605,144.5627,289,852.131#寫字樓5750.424,791.393,595,578.132#公寓82,709.764,791.4312,983,618.473#公寓52,059.214,791.439,866,555.344#公寓82,960.664,791.4314,185

4、,787.625#公寓103,772.784,791.4318,077,001.68車位81103,767.088,405,133.53合計(jì)17,557.4394,403,526.89（2）評(píng)估過程評(píng)估方法本次將已簽認(rèn)購協(xié)議和尚待銷售分別采用下列評(píng)估方法測算，公式如下：1）對(duì)于已簽認(rèn)購協(xié)議的開發(fā)產(chǎn)品：開發(fā)產(chǎn)品評(píng)估值=開發(fā)產(chǎn)品銷售單價(jià)延筑面積-銷售費(fèi)用-銷售稅金及附加-土地增值稅-所得稅2）對(duì)于尚待銷售的開發(fā)產(chǎn)品：開發(fā)產(chǎn)品評(píng)估值=開發(fā)產(chǎn)品銷售單價(jià)延筑面積-銷售費(fèi)用-銷售稅金及附加-土地增值稅-所得稅-部分利潤銷售單價(jià)對(duì)于已簽認(rèn)購協(xié)議的開發(fā)產(chǎn)品按認(rèn)購協(xié)議銷售單價(jià)，對(duì)于未簽認(rèn)購協(xié)議的待售開發(fā)產(chǎn)品采用

5、近期的銷售合同的平均價(jià)格作為預(yù)期銷售單價(jià)。銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所需費(fèi)用，本次參考實(shí)業(yè)有限公司1-6月份銷售費(fèi)用占收入比例，并考慮本地區(qū)類似開發(fā)產(chǎn)品的銷售代理費(fèi)用，未簽認(rèn)購協(xié)議的待售開發(fā)產(chǎn)品銷售費(fèi)用取1.5%對(duì)已簽認(rèn)購協(xié)議的開發(fā)產(chǎn)品取0.75%銷售稅金及附加主要是營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加，被評(píng)估單位為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，執(zhí)行的稅率：營業(yè)稅5%,城建稅7%,教育費(fèi)附加3%,地方教育費(fèi)附加2%即銷售稅金及附加稅率為銷售收入的5.6%土地增值稅土地增值稅系由于項(xiàng)目房產(chǎn)出售價(jià)款高于項(xiàng)目成本費(fèi)用總額的20%Z上，按差額進(jìn)行累計(jì)計(jì)算，本次根據(jù)整個(gè)項(xiàng)目預(yù)期全部銷售收入和開發(fā)成本、相關(guān)費(fèi)用測算

6、土地增值稅率。序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算公式金額測算依據(jù)1房地產(chǎn)銷售總價(jià)260,873,382.81已售銷售收入+待售產(chǎn)品預(yù)計(jì)收入2開發(fā)總成本201,337,085.16已售銷售成本+待售產(chǎn)品預(yù)計(jì)成本3營業(yè)稅金及附加14,608,909.44銷售U入*5.6%4營業(yè)費(fèi)用1,357,706.97已售產(chǎn)品營業(yè)費(fèi)用+待售產(chǎn)品預(yù)計(jì)營業(yè)費(fèi)用5管理費(fèi)用2,215,403.50已發(fā)生管理費(fèi)用+預(yù)計(jì)管理費(fèi)用6財(cái)務(wù)費(fèi)用95,771.45已發(fā)生財(cái)務(wù)費(fèi)用+預(yù)計(jì)財(cái)務(wù)費(fèi)用7轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值額1-2-3-4-5-6-2*20%991,089.258增值額與扣除項(xiàng)目的比率7/(2+3+4+5+6)0.48%增值額不超過扣除額50%9項(xiàng)目土

7、地增值稅7*30%297,326.78增值額的30%10土地增值稅率9/10.11%所得稅率和凈利潤率被評(píng)估企業(yè)執(zhí)行所得稅率25%根據(jù)整個(gè)項(xiàng)目預(yù)期全部銷售收入和開發(fā)成本等測算利潤總額，扣除所得稅計(jì)算凈利潤，詳見下表：序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算公式金額取費(fèi)率1房地產(chǎn)銷售總價(jià)1260,873,382.812開發(fā)總成本201,337,085.163營業(yè)稅金及附加14,906,236.214營業(yè)費(fèi)用1,357,706.975管理費(fèi)用2,215,403.506財(cái)務(wù)費(fèi)用95,771.457利潤總額1-2-3-4-5-640,961,179.518所得稅725%10,240,294.889所得稅率8/13.93%3.93%序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算公式金額取費(fèi)率10凈利潤額7-830,720,884.6311凈利潤率10Z111.78%5.89%根據(jù)上述測算，取所稅稅率為銷售收入的3.93%取50誰利潤率5.89%（2）計(jì)算過程案例：如公司產(chǎn)成品中C6-1商務(wù)獨(dú)棟（產(chǎn)成品評(píng)估明細(xì)表第1項(xiàng)），數(shù)量為585.66m2,不含稅賬面成本為5,144.5玩Zm2；經(jīng)核實(shí)認(rèn)購協(xié)議，目前C6-1商務(wù)獨(dú)棟認(rèn)購協(xié)議（不含稅彈彳9,988.7元Zm2；測算過程：開發(fā)產(chǎn)