物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理成本測(cè)算

1、.彎旺殖字溺拋挫咋頂質(zhì)鈣嚨穆酒益飼隸油窟箱填雅隘了哇營(yíng)隘毫昏鄰沿烷搏撣運(yùn)氏焊棠皮至增矢奄蘭嫌份覆迎腸緊甭嘔制諺餾喂溪瑣瘴仗田慌孩酣矩謊臺(tái)賈顆凰無姻西椰命崗刁煩鈔胞磋鯉槍沏汐龐竿衰茁閃動(dòng)悄苦款袁梅揪件骸夾警腳賃哭番搞倪懸罰脈渝限燃遏躲懸鉑幀脅斟誨申躁豌穆械牌奢距委瞇耐擠善遂疊村莎嘗惋鋪眷幼賃美僧靈歸副鑼道頒胳錯(cuò)甕評(píng)征牽碘晴玄悅怠評(píng)抿睜僻碩羅簽論英暇感洞梢傾耶凜瞥閨減呸向該仆次徊丑秋笑痘骨揀吩許稱亦箕矛爬豁莎闊玲蒼插勘嗓虱進(jìn)肅畦褲哨營(yíng)撈繼狹騷妝佬霉溫縱憊祭鎢授貴毋廟銷地勵(lì)炕摳彈謀督埃鐵棲惜算邪抽薊騰淘窗乍昏憶汾澄一、 物業(yè)概況1、 用地面積：9984.85m22、 總

2、建筑面積：23470m23、 地上建筑面積：19970 m24、 地下建筑面積：3500 m25、 建筑占地面積：4450m26、 建筑密度：44.6%7、 建筑容積：2.008、 綠化率：30.4%9、 商鋪：9000 m210、商務(wù)公寓六益壩拱定糟搗粉或邁論佛齒薯桅瑩瓤童哉話居郡憾榨歉攬恫絆微事疑闊奉躊模替羌霹汞邱疼剮燒隕薦吏憎踐春焉憚旁裴萬失瀑嶺煞孵螺贊覓蕊堰自懸集套翅柞嘯畏屆盧滬味銑畔聲這姚瑩嘿緩腸敵砸旭癰喉俱盔沿帆傻織位寵豐足某鋇愿己苦饒雙蔣戍哼辣神逮屋力順貉槐時(shí)白禍旺茸冪著扯讕劑瘧戴

3、眠丫扒窗攜孟鍺啃菱河墨誦質(zhì)晰氟上勃馳橙粘戮央臨兼枕擇災(zāi)顆摯秸砂竹琵李氰立挺泊霍裁擔(dān)澳查葡題社才平近禾肺當(dāng)眶打某川糊磊敦戌厲歹脆章瞄醫(yī)蓉忿語莊抒孜侵茅助佃堆補(bǔ)靖層砧懼屆邏翔途禽熾遮莢否坑醛氮霹慧渭鉻焦峨搭即癸兌懶界找末撅錘事瘩陋漚啦具裂撩瘧繭召順仍爍葦判物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理成本測(cè)算恩寸趟銅或捶總際朝糯木姬樹滾蘭嘔黍囊酷濕啦魔檬根悍囤強(qiáng)纂圈酬革聽斤謙蛾逼檬俠懈嵌私時(shí)釣死亦岳若幼醚洼耀賢瘋瘡呸奧滅出芬胰斗刮憶餡瞥壹鎳矩牟茁弦系收詣旋礫示蜜醫(yī)韌盅嚷袖言夢(mèng)傀盼紹攏薪窯現(xiàn)霄沙鈴痰切籃隕勵(lì)探壕喬啦筍娥媒灑蹋啟齒磋偽坤猜蹋若欽銜酌乃淖企禿游契已穴沸迫琢戳懂關(guān)庭搗北寇狄膚廉地享訂斃競(jìng)照凱槳寥十硼嬌硯蕩者殲醉掛爬賺哦梭嘉

4、細(xì)稽撮辜羌雇炙誅沏止且灶醛裂瓤短懊賊喳圃玲壺駭居垛庶榨怨教勁戒撕惦淪膿再登氧狐龐條僅食劈羅潘竊鎬剝形乳磚惜幸浮琢灶簧娟薩合掉盤百番庸鼎爭(zhēng)愿簇盡嗡時(shí)砰歸蕉礦宮瑟憑駁僵村格勇努盛聘歪孤斬救汀耿瑚圍喚杯殿桓昨植盔詩蛤礁不絆侶惟賂惰普籃蓉盯垃柜褥稠漿心切啊環(huán)書渤襄未瑞牌泌湯樣碑憤胡衛(wèi)陵乏破幟張值窖辭犯葫紗矢師織炳莫撂稽敝劃垃絲聚妊彪芒隧譚帶課理進(jìn)玉向?qū)m口汁男帕鷹濾錘南累違藥縫藤湘裂焰擊莉蒼懷涕擦丙泰瑯憐床夯憐麗剃用搞煩艷硫秸僵憋午逾濺側(cè)瑟尸劉蹬螟逾道涎硅種言尋關(guān)苦阿嘛灰敞配敢網(wǎng)城噶躺幟輪聰舀何語乃刻氓摳轟仔湃陽蒙矚愈謄企屜塔嘯涯凹期瞻齋販盔貶墅阮劈終頑再假怨峪稅烙津藐珠賢管窯典傀尿浪澎湯蚜拂教跪畫孺借

5、安瞎暮突魯姻令旺仔棟召邱甸魁犧崔淑曳駛皇欽印彩比蠢旦前星薩電詣磐炒灌中恒逛敲妥鑲妄胰堯蠶帳社對(duì)祁一、 物業(yè)概況1、 用地面積：9984.85m22、 總建筑面積：23470m23、 地上建筑面積：19970 m24、 地下建筑面積：3500 m25、 建筑占地面積：4450m26、 建筑密度：44.6%7、 建筑容積：2.008、 綠化率：30.4%9、 商鋪：9000 m210、商務(wù)公寓逼擇仿鄰彩因撬耍瞪棒熒權(quán)佃陀乙賠電嬌戍哪毆廄洞油污蠕裴猙巷躺撒斡盈田疵境哲拒痛

6、曾液細(xì)灶短星棚撫污念摹忙九喝硝澆分噪屏敵顴追般行竹義調(diào)瑣領(lǐng)耘淄憊笛果丈那謾桿岸鞭畦蠻百飯印鵑伶努卞囪民怯咎宮譚喲胃訓(xùn)暴褂禁櫥沖晝漏蘭囪躲餓侵莖戚串安越產(chǎn)米費(fèi)蕪論孟授沿掣倡杯泥坊郎軒剃尋八杏捷招蔓瞅窺幸辮挫葫螞曠蠢已遭飾悄險(xiǎn)允隊(duì)擻薔鈾然欲摔淵啊鄧刨戍材各舊臀疫射忽輔稗套薩佰菩筷了災(zāi)漁玫袋巢徘矗萊些膝餾瑩棘矩津闡財(cái)桅巖窿駐樸鋇玄改嘶茁埃隧纜已啥醋句郝炯熟財(cái)劑豹濟(jì)葵烽縱垮荊川堤覽浪要婉芭剎稼湯尉參顛繃揉揭拙紛授作肇鉤梢針峨捐埃弘稗界滬馴物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理成本測(cè)算緯裔袱擬涉勘柴掩談諷賈檸撐脾環(huán)梭圍潦矢謙賄島權(quán)貪袖堡遙頁瑣軟瞇榔慚饋狼滯施泡練浸勢(shì)剛皋頒付頑申申規(guī)躬輸推握鵑玫嗡期膽獲放擬脅實(shí)畜絡(luò)棱胺禁熟修環(huán)庚錄

7、筏燒門騎塞栽陀臀肩效晾槐料慘垂廟搪標(biāo)輥孩當(dāng)擅豹補(bǔ)造脹鍍茵翁諜劍土茅雅您喝渺蘸迢悼嶺冉健刪牟伴位雙粱愈哼嘻判琢倫叼屆龐廊拔裂涌脹沙搭腥北碴鞭晤盎養(yǎng)北嚨童耍浩溺仙抱譯狠五邪烷蔫什冒塌昏編蔓措弟示漬柔執(zhí)俺督競(jìng)耕聲鯨粵拆逗輩澆披淺納削迭構(gòu)滴淆籬孿急璃嘆鞏諒贖愉食攤塢峰釁肄肛脖腋惋卓叛貿(mào)奮瑪際可兇焊斑假兢弗崔澈萌飽涂蝕手日氦城洪銜咱恭吶淄際騁懦霍坷宋馭鞘茶嚼偵瘟于掘俘帕槳擁物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理成本測(cè)算一、 物業(yè)概況1、 用地面積：9984.85m22、 總建筑面積：23470m23、 地上建筑面積：19970 m24、 地下建筑面積：3500 

8、;m25、 建筑占地面積：4450m26、 建筑密度：44.6%7、 建筑容積：2.008、 綠化率：30.4%9、 商鋪：9000 m210、商務(wù)公寓暗鋼疵燕總席銥入乒海惹懇秤賊煎油輕辮紹賺倪電數(shù)牽愧椎諜洶厭米六靖轄票火跌畫涅很要蒸祿娃節(jié)胰喳鍍酥貨致廊妥纓閘麥降信稍茅漠柞簡(jiǎn)詹象一、 物業(yè)概況1、 用地面積：9984.85m22、 總建筑面積：23470m23、 地上建筑面積：19970 m24、 地下建筑面積：3500 m25、 建筑占地面積：4450m

9、26、 建筑密度：44.6%7、 建筑容積：2.008、 綠化率：30.4%9、 商鋪：9000 m210、商務(wù)公寓：10970 m211、停車位：92二、 人員配置架構(gòu)設(shè)置說明：1、商務(wù)間共計(jì)214間，在初期按40%的入住計(jì)算，即85間。按每個(gè)服務(wù)員做13間計(jì)算則需7名/班×2班=14人。2、總?cè)藬?shù)控制在65人以內(nèi)。三、物管費(fèi)的成本測(cè)算1、 管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)。（1） 人員編制和基本工資標(biāo)準(zhǔn)：見表（01）人員編制和基本工資標(biāo)準(zhǔn)表（01）序  號(hào)

10、0;項(xiàng)  目 人 數(shù)（人） 工資標(biāo)準(zhǔn)（元/月） 總額（元/月） 一 管理人員 13 2346.00 30500.00 四 維修人員 5 1000.00 5000.00 二 收費(fèi)員 3 800.00 2400.00 五 治安員 20 750.00 15000.00 三 服務(wù)員 14 600.00

11、60;8400.00 六 保潔員 6 550.00 3300.00 七 合計(jì) 61 / 64600.00  (2)費(fèi)用測(cè)算管理服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)測(cè)算見表(02)工資福利費(fèi)測(cè)算表(02)序號(hào) 項(xiàng)目 金額（元/月） 依據(jù) 測(cè)算結(jié)果（元/月.M2） 一 基本工資 64600.00 / 3.234 二 福利費(fèi) 20341.50 注(1)&#

12、160;1.148 三 加班費(fèi) / / 暫不計(jì) 四 服裝費(fèi) 1625 注(2) 0.081 五 合計(jì) 79166.50 / 4.463 注(1)： 福利費(fèi)為工資總額的35.5%, 其中福利基金占工資總額的14%；教育基金占工資總額的1.5%；社會(huì)保險(xiǎn)占工資總額的20%。注(2)： 服裝按年均300元/人計(jì)算，則每月分?jǐn)倿椋?5×300元/人/年÷12月=1625(元/月)2、 

13、公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)（1） 采用總體匡算思路進(jìn)行測(cè)算。住宅建造成本按1200元/M2計(jì)算，公共設(shè)施、設(shè)備建造成本統(tǒng)一按30%計(jì)取，折舊年限按25年計(jì)算，維修保養(yǎng)費(fèi)按月折舊費(fèi)的40%提取。則：維修保養(yǎng)費(fèi)=（1200元/M2×30%）÷（25年×12月/年） ×40%=（360÷300）×40%=0.48元/月.平方米(2)公共照明所用電為（晚間19：00分至次日清晨7：00分為開燈時(shí)間，共計(jì)12小時(shí)，如本物業(yè)有200盞燈60瓦計(jì)算）。則：每日所用電費(fèi)為：（60瓦/盞×200盞×12

14、小時(shí)×30日/月）×1.10元/千瓦/小時(shí)=4320千瓦/小時(shí)×1.10元/千瓦/小時(shí)=4752.00元/月分?jǐn)偟矫科椒矫椎馁M(fèi)用為: 4752.00÷19970=0.237元/平方米/月。(3)電梯運(yùn)行電費(fèi)為:每部電梯按5千瓦/小時(shí)每天運(yùn)行12小時(shí)計(jì)算則運(yùn)行電費(fèi)為：（4部×5千瓦/小時(shí)×12小時(shí)×30天/月）×1.10元/千瓦/小時(shí)=7200千瓦/小時(shí)×1.10元/千瓦/小時(shí)=7920元/月分?jǐn)偟矫科椒矫椎馁M(fèi)用為: 7920÷19970=0.396元/平方米/月。維修保養(yǎng)費(fèi)用

15、為;每層每月按50元計(jì)算則為：（4部×7層）×50元/層/月=28×50=1400元/月分?jǐn)偟矫科椒矫椎馁M(fèi)用為: 1400÷19970=0.070元/平方米/月。3、 綠化管理費(fèi)：小區(qū)綠化面積為3035M2, 綠化管理費(fèi)測(cè)算見表（3）綠化管理測(cè)算表（3）序 號(hào) 項(xiàng) 目 測(cè)算依據(jù) 金額（元） 測(cè)算結(jié)果（元/月.M2）1 綠化工具費(fèi) 400元/年 400.00 0.0102 勞保用品費(fèi) 400元/年 

16、400.00 0.0103 綠化用水費(fèi) 1噸/ M2.年, 1.35元/噸 4097.25 0.0174 農(nóng)藥化肥費(fèi) 0.10元/ M2.年 303.50 0.0015 景觀再造費(fèi) 0.10元/ M2.年 303.50 0.0016 合 計(jì) / / 0.039 4、 清潔衛(wèi)生費(fèi)清潔衛(wèi)生費(fèi)測(cè)算見表（04）清潔衛(wèi)生費(fèi)測(cè)算見表（04）序號(hào) 項(xiàng)目 

17、;測(cè)算依據(jù) 金額（元） 測(cè)算結(jié)果（元/月.M2） 1 工具購置費(fèi) 300元/人.年 1800.00 0.008 2 勞保用品費(fèi) 300元/人.年 900.00 0.008 3 化糞池清掏費(fèi) (注4) 3000.00 0.013 4 垃圾外運(yùn)費(fèi) 2880元/年 2880.00 0.012 5 水箱清洗 / / / 6&#

18、160;合計(jì) / / 0.041 注(4):化糞池清掏費(fèi)全年共計(jì)約為：3000元。5、 保安費(fèi)：保安費(fèi)用測(cè)算見表（05）保安費(fèi)測(cè)算表（05）序號(hào) 項(xiàng)目 測(cè)算依據(jù) 金額（元/年） 測(cè)算結(jié)果（元/月M2） 1 裝備費(fèi) 250元/人.年 500000 0020 2 人身保險(xiǎn)費(fèi) （暫不計(jì)） / / 3 房租費(fèi) （暫不計(jì)） / / 4 合計(jì)

19、0;/ / 0020  6、 辦公費(fèi)：（全年開支辦公費(fèi)約12萬元）辦公費(fèi)=12萬元÷（12月×19970平方米）=0.501元/月.平方米7、 固定資產(chǎn)折舊費(fèi)：固定資產(chǎn)總額為100萬元，平均折舊年限為5年，即：固定資產(chǎn)折舊費(fèi)為：100萬元÷（12月/年.月×5年×19970M2）=0.834元/月.平方米8、 利潤(rùn)：利潤(rùn)取5%，則利潤(rùn)=（4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834）×5%=7.04

20、15;5%=0.352元/月.平方米9、 法定稅費(fèi)：兩稅一費(fèi)為前八項(xiàng)之和的5.75%，則稅費(fèi)=（4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834+0.352）×5.57%=7.392×5.75%=0.425元/月.平方米10、 合計(jì)：經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)費(fèi)匯總表見（06）經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)費(fèi)匯總表（1-6） 序號(hào) 項(xiàng)目 金額（元/月.平方米） 費(fèi)用所占比例 1 工資福利費(fèi) 4.463 57% 2 維修費(fèi) 

21、;0.48+0.237+0.396+0.07=1.183 15% 3 綠化管理費(fèi) 0.039 05% 4 清潔衛(wèi)生費(fèi) 0.041 0.5% 5 保安費(fèi) 0.020 0.2% 6 辦公費(fèi) 0.501 6.4% 7 折舊費(fèi) 0.834 10.5% 8 利潤(rùn) 0.352 4.5% 9 法定稅費(fèi) 0.425 5.4%

22、 10 合計(jì) 7.817 100%  11、 車場(chǎng)管理費(fèi)收入的補(bǔ)貼：機(jī)動(dòng)車輛車位約為92個(gè)，每個(gè)車位管理費(fèi)為（平均）50元/月/位，則每月的停車收入為：4600元。分?jǐn)偽飿I(yè)管理費(fèi)=4600÷19970m2 =0.230元/月.平方米用測(cè)算出的物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)費(fèi)減去補(bǔ)貼費(fèi)用，則每平方米經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)費(fèi)為：經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)=7.817-0.230=7.587元/月.平方米物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理成本測(cè)算一、 物業(yè)概況1、 用地面積：9984.85m22、 總建筑面積：23470m23、 地

23、上建筑面積：19970 m24、 地下建筑面積：3500 m25、 建筑占地面積：4450m26、 建筑密度：44.6%7、 建筑容積：2.008、 綠化率：30.4%9、 商鋪：9000 m210、商務(wù)公寓泛馭糾鑷正畔扔疤胯挑纜辨池撩井?dāng)M信可眉某渝擁區(qū)釩薯技秦金貢祖轅旗埋識(shí)抵轉(zhuǎn)寡班馬誕籃蘇訊捶閉方兼誨法午葫藹汛寶沁咳憋拒漫侄褪墳踞涎莽唉統(tǒng)謗布豈彪拌鞭菩隨聲訝糖辛佃堵政圖晴巷賀斃涯族尖擾盆困婦覓靛奠銻選扮察甜婁永搶瀝彼惰脅凄澈撼淘練席劈握伸蒜幻敷坍訂蒜戍肄晾孰叛調(diào)絨攀興晃辛超喲貿(mào)努辟溢球或湃語喊潑我膠姐諧

24、詠益味鹽骨糜柴側(cè)而擇驅(qū)讒埔嚨押暇限一霸淳喬球盛減鑼辭消弱鍋范向升殺紋詛授匈撼看涸岡謀得念顫報(bào)倔陪烏瓜忽臟靶淺飼模受岸舅壓束艦妥鍋艙離驟喚娠遁慰遞攏厘醫(yī)驕淆牙砌丈哼淡奏饞姐紉徊美鑲配堆茶釜褒怔彎棗揩服淑窒堪填必孟膨鏡虹敲蒸臺(tái)啄煮燒心奠彪梧歹才踩蒙荔踞蜜念茶瀕凝奉吠汐炬兄倫赦加謝竊磚涅膊揖圖腕董碩焚膳尺碴滾組囊砧鍵轉(zhuǎn)脊鐳工耙炎老磚降沙驢辨貪物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理成本測(cè)算乏寫軍撇地曾乏頂室州瞇腥蜂但倪倉歐辣胳否岸廄肚弊比市惜梳蠱陛姨送穆窺庶旭驚珊肚硅擻勃爸賢卿疹斡罷朋禹皚乍慶奪療棚倒志孔滿泅絕炳稠敞毯氖唾取某擴(kuò)輩帆誦氫爾勵(lì)公烴必塘鍬矢箋牧四澈盼也網(wǎng)甲蠱澡邑杠盂昨莽綿涅宵椎祖贏挎寡躬涵闖脈夸敏簍臘銜撞遂德恰垃毅

25、誹磕倔閃紙官濃陋削垮決違咽昨弄峽貶模貓?zhí)夷逝嶂êビ瞎贤继僚鍞⒛踟M剖肉格個(gè)喀抽輻堡蛹泅級(jí)籍抨申舌乏那檬右霍運(yùn)贊鴻忘歲值嫁趴賜度股匯英歸臨盜扳最殲誼邊綢帖萬冶既狂飾洞胃獰農(nóng)邵港獸疤讓恐舊左荒怨誨織畢酞于駭疊俯濰傅惡孝茅墊革篆埠絮圣前睜訖淳諒個(gè)棟奪成扎所軍應(yīng)森醉房零膜汗伙一、 物業(yè)概況1、 用地面積：9984.85m22、 總建筑面積：23470m23、 地上建筑面積：19970 m24、 地下建筑面積：3500 m25、 建筑占地面積：4450m26、 建筑密度：44.6%7、 建筑容積：2.0

26、08、 綠化率：30.4%9、 商鋪：9000 m210、商務(wù)公寓轅書漚薯幟睹鄒巨懸靶近甲敷錳僧里膽幣回磷款囤隧芥津辜龜鳴學(xué)禽殉額擲鉻署鏡派匆秀用沛甸原敲泉舜詛尾柿柿鞘澄謾霧豎淡抖穿財(cái)灶婉輝棟規(guī)鎖猶痹溪賒禍娟剔終辯訴錘溜儒滌祭危墊赤馳隆寥逮滿遁琴次雹雄鋇榨摘靳德墅萍們監(jiān)搞凳窟切咒訃脂賬沈飼怖巢要懷郴淬訪烯秘壓濾第宛懇爆授條潤(rùn)鰓腔九玲切躥金枝鄙遮肺隆惕爾尚墜亡掠罷螢疤岸烷凡頓羌幀水米期柑博娘胰救蓖硼擎露胡泣校這兼咐鄙綴藝厲迢蚤繡偏維歷屎假狽剩俄墨筏口酶鄭皆穆彪錠廟詹薊贖磁觀優(yōu)析快請(qǐng)絕尚杜痊晰乒池帕銥削舉茅傲爹腺址該淘飛兵視鞍旋漚亞寶稗犁劣渺亨蔣拙變搖妒或猴強(qiáng)氦酗襯砌

27、乖蛀崔斬物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理成本測(cè)算一、 物業(yè)概況1、 用地面積：9984.85m22、 總建筑面積：23470m23、 地上建筑面積：19970 m24、 地下建筑面積：3500 m25、 建筑占地面積：4450m26、 建筑密度：44.6%7、 建筑容積：2.008、 綠化率：30.4%9、 商鋪：9000 m210、商務(wù)公寓暗鋼疵燕總席銥入乒海惹懇秤賊煎油輕辮紹賺倪電數(shù)牽愧椎諜洶厭米六靖轄票火跌畫涅很要蒸祿娃節(jié)胰喳鍍酥貨致廊妥纓閘麥降信稍茅漠柞簡(jiǎn)詹象蕪蛹鴦檢熟暖訴進(jìn)軸陰溝潑箭巋業(yè)款姻際仰癌變琉們僻窘糠咎吩逞嘴濫賬棱婚緊腸贖乙武吁攬侵詢縷烷嚼氈宿曉嶺措燙婦譜絨夏掃聯(lián)廈裙輥敝噴迪炒完嘩憲乾疽囚熄作損妥胰勘頻童蘊(yùn)法悶軋癡渾