土地增值稅扣除項(xiàng)目及土地增值稅計(jì)算方法

1、土地增值稅扣除項(xiàng)目中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例:第六條計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（二）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第七條條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。（二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡(jiǎn)稱房增開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本（以下簡(jiǎn)稱房增開發(fā)成本），包括土地征

2、用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目

3、發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。（三）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出， 凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10以內(nèi)計(jì)算扣除。上述計(jì)算扣除的具體比例，由各

4、省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。（四）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。（五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。（六）根據(jù)條例第六條（五）項(xiàng)規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20的扣除。另外，納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，或按建筑面積計(jì)

5、算分?jǐn)偅部砂炊悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)?。房地產(chǎn)公司的土地增值稅如何計(jì)算？房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的計(jì)算土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、 地上建筑物及附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。 土地增值稅實(shí)行的是四級(jí)超串累進(jìn)稅率，計(jì)算起來比較麻煩，特別是房地產(chǎn)企業(yè)，計(jì)算尤為復(fù)雜。筆者認(rèn)為，應(yīng)從以下幾點(diǎn)著手，才能更好的把握其計(jì)算。一、把握兩個(gè)概念（1）增值額，即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物取得收入與扣除項(xiàng)目金額之間的差額。（ 2）扣除項(xiàng)目金額， 即稅法規(guī)定準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額中減除項(xiàng)目的金額，它包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用

6、、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及其他扣除項(xiàng)目等。二、掌握稅率土地增值稅實(shí)行的是四級(jí)超率累進(jìn)稅率： （1）增值額未超過扣除項(xiàng)目金額 50的部分，稅率為 30，速算扣除數(shù)為 0；（2）增值額超過扣除項(xiàng)目金額 50，未超過扣除項(xiàng)目金額 100的部分，稅率為 40，速算扣除數(shù)為 5；（ 3）增值額超過扣除項(xiàng)目金額100，未超過扣除項(xiàng)目金額 200的部分，稅率為 50，速算扣除數(shù)為 15；（ 4）增值額超過扣除項(xiàng)目金額 200的部分，稅率為 60，速算扣除數(shù)為 35。三、確定應(yīng)稅收入包括貨幣收入、實(shí)物收入及其他收入。其中貨幣收入是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)而收取的價(jià)款。實(shí)物收入是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的各種實(shí)物形態(tài)的估

7、價(jià)收入。其他收入是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的無形資產(chǎn)或非專利技術(shù)等的評(píng)估收入。四、確定扣除項(xiàng)目（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額， 包括支付地價(jià)款和有關(guān)登記、 過戶手續(xù)費(fèi)；（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用； （3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用， 主要包括利息支出和其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。其中其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按土地增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則規(guī)定：納稅人能銨轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，可按利息加上上述第（ 1）和（ 2）項(xiàng)合計(jì)的 5以內(nèi)計(jì)算扣除，否則按上述第（ 1）和（ 2）項(xiàng)合計(jì)的 10以內(nèi)計(jì)算扣除；（4）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金支

8、出。包括營(yíng)業(yè)稅、城建稅、印花稅、教育費(fèi)附加等；（ 5）其他扣除項(xiàng)目。這條主要是針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)定的，對(duì)專門從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)可以按 20計(jì)算扣除。這條規(guī)定對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特別重要，計(jì)算時(shí)千萬不能遺漏。五、計(jì)算方法首先確定增值額與扣除項(xiàng)目合計(jì)的比例，看其結(jié)果介于稅率中哪一個(gè)層次，然后運(yùn)用公式“土地增值稅稅額增值額×稅率扣除項(xiàng)目金額×速算扣除數(shù)”進(jìn)行計(jì)算。舉例如下：某房地產(chǎn)公司開發(fā) 100 棟花園別墅，其中 80 棟出售， 10 棟出租， 10 棟待售。每棟地價(jià)萬元，登記、過戶手續(xù)費(fèi)萬元，開發(fā)成本包括土地征用及拆迂補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)等合計(jì) 50 萬元，貸款支

9、付利息萬元（能提供銀行證明）。每棟售價(jià) 180 萬元，營(yíng)業(yè)稅率 5，城建稅稅率 5，教育費(fèi)附加征收率 3。問該公司應(yīng)繳納多少土地增值稅？計(jì)算過程如下：轉(zhuǎn)讓收入：180×80 14400（萬元）取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本合計(jì)：（50）× 805200（萬元）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除：×805200×5 300（萬元）轉(zhuǎn)讓稅金支出： 14400×5×（ 15 3）（萬元）加計(jì)扣除金額： 5200×20 1040（萬元）扣除項(xiàng)目合計(jì)： 5200 300 1040（萬元）增值額 14400（萬元）增值額與扣除項(xiàng)目金額比率&

10、#215; 100應(yīng)納增值稅稅額× 40× 5（萬元）六、會(huì)計(jì)處理1. 轉(zhuǎn)讓取得收入時(shí)：借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加貸：應(yīng)交稅金 - 應(yīng)交土地增值稅2. 實(shí)際上交時(shí)：借：應(yīng)交稅金 - 應(yīng)交土地增值稅貸：銀行存款某房地產(chǎn)公司從事普通標(biāo)準(zhǔn)住宅開發(fā)， 2009 年，出售一棟普通住宅樓，總面積 12000 平米，單位售價(jià) 2000 元/ 平米。銷售總收入 2400 萬元，該樓支付土地出讓金 324 萬元，房屋開發(fā)成本 1200 萬元，含利息支出 100 萬元，但不能提供金融機(jī)構(gòu)借款費(fèi)用證明，城建稅率 7%，教育費(fèi)附加率 3%，印花稅率 %0，當(dāng)?shù)卣?guī)定房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用允許扣除比例10%。

11、計(jì)算該公司應(yīng)交土地增值稅和獲利金額。（按規(guī)定，房地產(chǎn)公司增值率低于20%可不交土地增值稅，請(qǐng)?zhí)嬖摴具M(jìn)行納稅籌劃）扣除項(xiàng)目營(yíng)業(yè)稅及附加 =2400*%=132開發(fā)費(fèi)用 =（324+1200-100） *10%=房產(chǎn)企業(yè)加計(jì) 20%=（324+1200-100） *20%=扣除合計(jì) =132+324+1200-100=增值額 =增值率 =%應(yīng)交土地增值稅 =*30%=增加開發(fā)成本或降低銷售價(jià)格，使增值率不超過20%土地增值稅兩種計(jì)算方法土地增值稅是不受物業(yè)的年限限制，只要是豪宅物業(yè)有增值便適用此規(guī)定，“如果有購房發(fā)票但無增值者可免征增值稅”。計(jì)算土地增值稅，分為無購房發(fā)票與有發(fā)票兩種。第一種方法為：“無購房發(fā)票的按照房管局評(píng)估價(jià)總額的3%”。第二種方法為：“有發(fā)票的征收方法，其稅率為： 1. 增值額未超過 50%的征收增值額的30%； 2. 增值額為 50% 100%的征收增值額的 40%；3. 增值額為 100%200%的征收增值