2011懷化舞陽大道項目前期策劃報告

1、長沙瑞方投資顧問有限公司長沙瑞方投資顧問有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD長沙瑞方投資顧問有限公司長沙瑞方投資顧問有限公司二一一年十一月十日懷化舞陽大道項目前期策劃報告懷化舞陽大道項目前期策劃報告長沙瑞方投資顧問有限公司長沙瑞方投資顧問有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD目錄目錄CONTENTSCONTENTS一、項目背景分析及核心問題界定一、項目背景分析及核心問題界定二、項目發(fā)展及操作建議二、項目發(fā)展及操作建議三、項目規(guī)劃調(diào)整建議三、項目規(guī)劃調(diào)整建議四、瑞方介紹四、瑞

2、方介紹長沙瑞方投資顧問有限公司長沙瑞方投資顧問有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD地塊情況：地塊情況：總占地：181.74畝容積率：5.0總建面：46萬其中住宅占地：46690（70畝）其中住宅建面： 200457專業(yè)市場：33511酒店：44669 公寓：56816項目地塊位于舞陽大道與環(huán)城路交界處，距離二橋約1000米左右，距離三橋約600米左右。項目處于城市發(fā)展邊緣地帶，項目容積率高，體量大項目處于城市發(fā)展邊緣地帶，項目容積率高，體量大地塊指標(biāo)地塊指標(biāo)長沙瑞方投資顧問有限公司長沙瑞方投資顧問有限公司Chang Sha Rise

3、n Investment Consultant CO.,LTD地塊內(nèi)起伏不平，局部地塊落差較大，無任何可利用資源，項目南側(cè)未來城市地塊內(nèi)起伏不平，局部地塊落差較大，無任何可利用資源，項目南側(cè)未來城市規(guī)劃可延展性較差規(guī)劃可延展性較差地形描述地形描述舞陽大道視角項目南側(cè)的環(huán)城路長沙瑞方投資顧問有限公司長沙瑞方投資顧問有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD目前舞陽大道已經(jīng)開通，但暫未通公交，項目四周均為民房及待開發(fā)山地。項目目前周邊情況：項目目前周邊情況：東：待開發(fā)用地，能看到河西生態(tài)公園及紫園小高層、大光龍泉湖別墅南：村民民房區(qū)，大山西：

4、待開發(fā)用地，民房、懷化職業(yè)學(xué)院、采石場、消防隊北：待開發(fā)用地，民房、美凱龍區(qū)域內(nèi)交通路網(wǎng)剛剛打通，交通不便，周邊配套嚴(yán)重匱乏，居住氛圍弱區(qū)域內(nèi)交通路網(wǎng)剛剛打通，交通不便，周邊配套嚴(yán)重匱乏，居住氛圍弱周邊情況周邊情況長沙瑞方投資顧問有限公司長沙瑞方投資顧問有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTDn高容積率、大體量n陌生區(qū)域，周邊配套缺失，交通不便，居住氛圍弱項目界定項目界定項目界定：陌生區(qū)域大盤開發(fā)項目界定：陌生區(qū)域大盤開發(fā)長沙瑞方投資顧問有限公司長沙瑞方投資顧問有限公司Chang Sha Risen Investment Consult

5、ant CO.,LTD城市規(guī)劃城市規(guī)劃城中板塊：老行政商業(yè)中心城中板塊：老行政商業(yè)中心這里屬老城區(qū)，是核心商業(yè)圈，商業(yè)氛圍成熟濃厚，可開發(fā)利用的土地面積少，地產(chǎn)主要以商業(yè)地產(chǎn)為主。鐵北板塊：懷鐵生活配套區(qū)鐵北板塊：懷鐵生活配套區(qū)主要是原懷鐵總公司覆蓋范圍，居住人口多，環(huán)境不理想，缺乏整體規(guī)劃，道路條件差，置業(yè)者一般都是鐵路系統(tǒng)的職工。成熟小區(qū)不多，房地產(chǎn)市場一直不蘊不火。城東板塊：新新崛起的行政中心城東板塊：新新崛起的行政中心未來行政中心，目前以五溪廣場為中心放射分布，尚有大量待開發(fā)用地，配套設(shè)施不夠完善，距離城中心較遠(yuǎn)，但作為未來的城市次中心，升值空間比較大。河西板塊：商貿(mào)物流匯聚中心河西板

6、塊：商貿(mào)物流匯聚中心隨著懷化“構(gòu)筑商貿(mào)物流中心，建設(shè)生態(tài)宜居城市” 的提出，大批新項目推出，房地產(chǎn)市場迅速升溫。湖天板塊：懷化最成熟的居住片區(qū)湖天板塊：懷化最成熟的居住片區(qū)配套完善，環(huán)境整潔，路網(wǎng)發(fā)達(dá)，懷化的頂級樓盤多集中在此，該區(qū)域一直被購房置業(yè)者和投資者看好。長沙瑞方投資顧問有限公司長沙瑞方投資顧問有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD城市規(guī)劃城市規(guī)劃片區(qū)規(guī)劃為商貿(mào)物流中心，是繼城中板塊后，懷化經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的核心圈和增長點片區(qū)規(guī)劃為商貿(mào)物流中心，是繼城中板塊后，懷化經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的核心圈和增長點河西商貿(mào)區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃分三大板塊： 、以面向懷

7、化地區(qū)和大西南地區(qū)，輻射周邊地區(qū)為主的商品批發(fā)貿(mào)易板塊商品批發(fā)貿(mào)易板塊； 、以為河西商貿(mào)區(qū)商品批發(fā)業(yè)提供服務(wù)為主的現(xiàn)代物流板塊現(xiàn)代物流板塊； 、以為河西商貿(mào)區(qū)提供服務(wù)為主（包括商業(yè)零售、金融結(jié)算、商品信息、商務(wù)會展、住宿、餐飲、休閑娛樂等）的商務(wù)板塊商務(wù)板塊。 河西商貿(mào)區(qū)以懷化地區(qū)為基礎(chǔ)，輻射中方、芷江等周邊地區(qū)，整體定位為商貿(mào)物流區(qū)。 預(yù)計近期（至2012年）完成主體市場及其配套（物流、商務(wù)）設(shè)施的建設(shè)，營業(yè)收入達(dá)80億元以上。遠(yuǎn)期（至2020年）形成成熟的商貿(mào)區(qū)，營業(yè)收入達(dá)200億元以上。長沙瑞方投資顧問有限公司長沙瑞方投資顧問有限公司Chang Sha Risen Investment

8、Consultant CO.,LTD片區(qū)未來片區(qū)未來從未來城市發(fā)展格局來看，片區(qū)向外繼續(xù)拓展的空間不大，地塊在短期內(nèi)難從未來城市發(fā)展格局來看，片區(qū)向外繼續(xù)拓展的空間不大，地塊在短期內(nèi)難以改變做為城市邊緣的現(xiàn)狀以改變做為城市邊緣的現(xiàn)狀土地使用現(xiàn)狀區(qū)域發(fā)展設(shè)想長沙瑞方投資顧問有限公司長沙瑞方投資顧問有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD河西片區(qū)隨著紫園項目的成功開發(fā)，片區(qū)內(nèi)商品房進(jìn)入了快速發(fā)展通道，潕水名居河西片區(qū)隨著紫園項目的成功開發(fā)，片區(qū)內(nèi)商品房進(jìn)入了快速發(fā)展通道，潕水名居等項目的開發(fā)進(jìn)一步的促進(jìn)了區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展，未來紅星美凱龍、大

9、光龍泉湖御等項目的開發(fā)進(jìn)一步的促進(jìn)了區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展，未來紅星美凱龍、大光龍泉湖御園的開發(fā)，將更進(jìn)一步促進(jìn)片區(qū)的成熟，成為懷化房地產(chǎn)市場的新一極園的開發(fā)，將更進(jìn)一步促進(jìn)片區(qū)的成熟，成為懷化房地產(chǎn)市場的新一極片區(qū)發(fā)展片區(qū)發(fā)展紫園入口紫園聯(lián)排別墅長沙瑞方投資顧問有限公司長沙瑞方投資顧問有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD本區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r本區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r 資料來源：瑞方實地考察及調(diào)研片區(qū)均價約片區(qū)均價約33003300元元/ / ，130130三房供銷兩旺，在售項目多以高樓層尾貨為主三房供銷兩旺，在售項目多以高樓層尾貨為主項目

10、項目產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型建面建面（萬）（萬）套數(shù)套數(shù)主力戶型主力戶型價格價格銷售情況銷售情況紫園別墅+洋房14/130三房 170四房4000少量尾貨在售潕水名居高層8.5430135三房3600約130三房銷售最好，10月底推出255套，當(dāng)天即消化220套新外灘高層+公寓14500/一期售罄，二期未推出帝景苑高層5328126-130三房 85兩房3300高層幾套尾貨在售懷電二期高層4.5約700116-132三房 76-97兩房 143四方3380高樓層尾貨在售，三房僅剩臨路單位，兩房有看山單位電器大市場高層+小高層5萬約400130-150三房 170四房3200高樓層尾貨在售，剩余尾貨集中

11、在24樓以上長沙瑞方投資顧問有限公司長沙瑞方投資顧問有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD片區(qū)項目除紫園外，其它項目還處于粗放營銷階段，同質(zhì)化嚴(yán)重，項目風(fēng)格與片區(qū)項目除紫園外，其它項目還處于粗放營銷階段，同質(zhì)化嚴(yán)重，項目風(fēng)格與建筑風(fēng)格無特色，主題定位名不副實建筑風(fēng)格無特色，主題定位名不副實市場掃描市場掃描項目項目產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型主題主題建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格紫園別墅、洋房首席低密度別墅群西班牙風(fēng)格儛水名居高層城市文化濱水府邸現(xiàn)代風(fēng)格新外灘高層、公寓無現(xiàn)代風(fēng)格帝景苑高層絕版水景，一席尊天下現(xiàn)代風(fēng)格懷電二期高層懷化首席智能生態(tài)小區(qū)現(xiàn)代風(fēng)格電器大

12、市場（住宅）高層、小高層無現(xiàn)代風(fēng)格資料來源：瑞方實地考察及調(diào)研長沙瑞方投資顧問有限公司長沙瑞方投資顧問有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD開發(fā)商：開發(fā)商：懷化大光置業(yè)有限公司占地面積：占地面積：549畝總建筑面積：總建筑面積：58萬項目規(guī)劃：項目規(guī)劃： 集“別墅、高層洋房、濱河情景主題商業(yè)街”及“高端酒店式會所、幼兒園”等相關(guān)配套設(shè)施于一體，高端低碳智能社區(qū)。 根據(jù)片區(qū)未來競爭格局，大光龍泉湖御園項目將成為本項目最直接的競對手根據(jù)片區(qū)未來競爭格局，大光龍泉湖御園項目將成為本項目最直接的競對手核心競爭樓盤核心競爭樓盤紫園紫園大光龍泉湖

13、御園大光龍泉湖御園本項目本項目三橋三橋長沙瑞方投資顧問有限公司長沙瑞方投資顧問有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD基本情況：基本情況：58萬平米低密度綜合大盤項目核心賣點：項目核心賣點：龍泉湖泉水入戶低密度大盤低碳高科技一線河景品牌開發(fā)商首期產(chǎn)品情況：首期產(chǎn)品情況：首推17.6萬平米沿河小高層和別墅，別墅面積200-400平米，小高層83-141平米2-4房，目前接受咨詢，價格暫未公布，僅透露比紫園高。大光龍泉湖御園項目攜五大賣點，將對懷化房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，并大光龍泉湖御園項目攜五大賣點，將對懷化房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，并

14、對區(qū)域房地產(chǎn)市場成熟起著重要的推動力對區(qū)域房地產(chǎn)市場成熟起著重要的推動力核心競爭樓盤核心競爭樓盤長沙瑞方投資顧問有限公司長沙瑞方投資顧問有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD來源分類特征決策關(guān)鍵置業(yè)可能性河西片區(qū)片區(qū)市場經(jīng)商人員長期在片區(qū)內(nèi)做生意，對片區(qū)依賴性強，經(jīng)濟(jì)收入不錯，房價承受力強，看中產(chǎn)品品質(zhì)與性價比產(chǎn)品品質(zhì)、性價比泛公務(wù)員事業(yè)小有成就，考慮住房能帶來其它附加功能的作用產(chǎn)品品質(zhì)、資源環(huán)境下面縣市客戶外地人，與懷化有一定的往來關(guān)系，收入可觀，有閑錢，渴望在城市置業(yè)。產(chǎn)品、性價比、跟風(fēng)拆遷戶對原片區(qū)有深厚的情感，不愿意居住安置區(qū)

15、，或有閑錢投資跟風(fēng)、性價比、升值潛力其他片區(qū)客戶購買力強，對片區(qū)市場有信心，看中產(chǎn)品品質(zhì)及資源產(chǎn)品品質(zhì)、資源環(huán)境在河西片區(qū)的客戶群中，經(jīng)商人員、泛公務(wù)員高收入者為主力客戶在河西片區(qū)的客戶群中，經(jīng)商人員、泛公務(wù)員高收入者為主力客戶客戶分析客戶分析長沙瑞方投資顧問有限公司長沙瑞方投資顧問有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD消費者購買商品房考慮的因素消費者購買商品房考慮的因素目標(biāo)客戶描述目標(biāo)客戶描述n關(guān)注產(chǎn)品品質(zhì)關(guān)注產(chǎn)品品質(zhì)，客戶多以自住為主，所以對產(chǎn)品本身關(guān)注度較高，好的產(chǎn)品品質(zhì)是客戶選擇置業(yè)的最主要原因。n建筑物外觀建筑物外觀，片區(qū)內(nèi)

16、項目外觀與安置房相差無幾，毫無特色，客戶希望自己居住的小區(qū)具有特色和品質(zhì)感；n對價格不是太敏感，承受力較強n比較看重環(huán)境，以及房型的方正實用n注重配套設(shè)施注重配套設(shè)施，片區(qū)交通本身不是特別便利，配套比較缺失，所以購房者普遍比較看重項目本身的配套設(shè)置。重要性重要性考慮因素考慮因素12345價格價格房型房型地理位置和交通地理位置和交通開發(fā)商品牌開發(fā)商品牌產(chǎn)品產(chǎn)品建筑物外觀建筑物外觀環(huán)境環(huán)境配套設(shè)施配套設(shè)施保安和物業(yè)服務(wù)保安和物業(yè)服務(wù)區(qū)域本地人 區(qū)域外來人客戶分析客戶分析通過客戶敏感點測試，客戶比較注重產(chǎn)品、建筑外觀、配套通過客戶敏感點測試，客戶比較注重產(chǎn)品、建筑外觀、配套長沙瑞方投資顧問有限公司長

17、沙瑞方投資顧問有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTDn具有品質(zhì)感、環(huán)境更舒適n希望家是 “成功居所”n南北通透的方正戶型n大社區(qū)、豐富的園林綠化n商業(yè)配套、會所、高檔餐飲等交流空間n認(rèn)為130三房物業(yè)比價適合一家人居住n非理性、注重產(chǎn)品價值與價格對等的直觀感受n實景展示，眼見為實n對于新產(chǎn)品有較強的好奇嘗試心理，認(rèn)為以此可以標(biāo)榜自己。n常住居所及所在社區(qū)凸顯身份和尊貴感情感價值規(guī)范身份客戶分析客戶分析長沙瑞方投資顧問有限公司長沙瑞方投資顧問有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LT

18、D2 2、市場主流產(chǎn)品為市場主流產(chǎn)品為130平米左右三房，供需兩旺，在售項目以高樓層平米左右三房，供需兩旺，在售項目以高樓層尾盤為主尾盤為主1 1、項目規(guī)劃為商貿(mào)物流中心，、項目規(guī)劃為商貿(mào)物流中心，是懷化經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的核心圈和增長點是懷化經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的核心圈和增長點4 4、片區(qū)客戶主要以河西經(jīng)商人員及泛公務(wù)員為主，注重產(chǎn)品、片區(qū)客戶主要以河西經(jīng)商人員及泛公務(wù)員為主，注重產(chǎn)品3 3、除個別項目外，片區(qū)項目普遍以現(xiàn)代風(fēng)格為主，缺乏特色，主題定、除個別項目外，片區(qū)項目普遍以現(xiàn)代風(fēng)格為主，缺乏特色，主題定位不清晰位不清晰市場小結(jié)市場小結(jié)5 5、大光龍泉湖御園是本項目核心競爭對手、大光龍泉湖御園是本項目核心

19、競爭對手長沙瑞方投資顧問有限公司長沙瑞方投資顧問有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD目錄目錄CONTENTSCONTENTS一、項目背景分析及核心問題界定一、項目背景分析及核心問題界定二、項目發(fā)展及操作建議二、項目發(fā)展及操作建議三、項目規(guī)劃調(diào)整建議三、項目規(guī)劃調(diào)整建議四、瑞方介紹四、瑞方介紹長沙瑞方投資顧問有限公司長沙瑞方投資顧問有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD問題一：本案非天生麗質(zhì)，而外圍競爭態(tài)勢嚴(yán)峻，楚歌四起，我們應(yīng)該如何構(gòu)問題一：本案非天生麗質(zhì)，而外圍競爭態(tài)勢嚴(yán)

20、峻，楚歌四起，我們應(yīng)該如何構(gòu)建項目競爭體系，以確保成功突圍建項目競爭體系，以確保成功突圍？問題二：區(qū)域內(nèi)項目形象整體檔次不高，如何打造獨特的市場占位，以確保項目問題二：區(qū)域內(nèi)項目形象整體檔次不高，如何打造獨特的市場占位，以確保項目形象可以脫穎而出形象可以脫穎而出？本項目核心問題界定本項目核心問題界定問題界定問題界定長沙瑞方投資顧問有限公司長沙瑞方投資顧問有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTDSWTOSWTO分析分析優(yōu)勢（優(yōu)勢（S S）劣勢（劣勢（W W）項目臨城市核心道路舞陽大道，交通便利，項目昭示性好。項目體量較大，有一定的規(guī)模優(yōu)勢

21、。項目規(guī)劃為綜合體項目，自身配套齊備。地塊不大、高容積率，不占據(jù)資源優(yōu)勢。交通不便、配套欠缺。缺乏人氣，居住氛圍弱；開發(fā)商初次開發(fā)項目，知名度低；專業(yè)市場對住宅有一定的影響。機(jī)會（機(jī)會（O O）威脅（威脅（T T）政府規(guī)劃和開發(fā)的重點區(qū)域，未來交通和公共配套將日趨成熟。周邊不斷涌現(xiàn)的高端樓盤對區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展起到了推進(jìn)作用。片區(qū)內(nèi)項目整體處于粗放營銷階段，缺乏項目特色，主題定位名不副實,產(chǎn)品和營銷操作空間較大。未來潛在的市場供應(yīng)較大；紫園形成較高的市場形象，要突圍困難較大。數(shù)十個項目搶占市場，競爭為短兵丁相接。競爭策略：競爭策略：抓住機(jī)會，規(guī)避劣勢抓住機(jī)會，規(guī)避劣勢借助市場機(jī)會，樹立獨特的市場

22、形象及定位，跳出同質(zhì)化競爭。規(guī)避市場劣勢，打造有競爭力的產(chǎn)品，重塑項目核心競爭力；項目的核心戰(zhàn)略：打造核心驅(qū)動，營銷發(fā)力突圍項目的核心戰(zhàn)略：打造核心驅(qū)動，營銷發(fā)力突圍長沙瑞方投資顧問有限公司長沙瑞方投資顧問有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD問題一：如何建立自身核心競爭力，確保項目成功突圍問題一：如何建立自身核心競爭力，確保項目成功突圍 n核心競爭力分析n 項目的競爭模式n 發(fā)力點長沙瑞方投資顧問有限公司長沙瑞方投資顧問有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD競爭項目對比情況

23、競爭項目對比情況經(jīng)過對競爭項目的重要指標(biāo)對比分析，除紫園外，均有較大的外在缺陷，本經(jīng)過對競爭項目的重要指標(biāo)對比分析，除紫園外，均有較大的外在缺陷，本項目可在產(chǎn)品及展示區(qū)做突破項目可在產(chǎn)品及展示區(qū)做突破紫園：在產(chǎn)品、展示區(qū)及環(huán)境方面做得比較到位；潕水名居除售樓部較大氣外，無展示區(qū)；帝景苑，規(guī)模較小、密度大，產(chǎn)品舒適度較低；懷電新苑有一定的品牌基礎(chǔ)，社區(qū)配套較成熟；電器大市場以商業(yè)為主，項目環(huán)境較差長沙瑞方投資顧問有限公司長沙瑞方投資顧問有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD匹配度說明：城郊結(jié)合部大盤開發(fā)物業(yè)，地塊本身沒有凸出優(yōu)勢；項目開

24、發(fā)前面臨交通不便、配套缺失等問題，但未來交通及配套都會有較大改善；我們在全國范圍內(nèi)參照了我們在全國范圍內(nèi)參照了2020個陌生區(qū)大盤或陌生區(qū)高容高密項目，他們成功核心個陌生區(qū)大盤或陌生區(qū)高容高密項目，他們成功核心因素就是產(chǎn)品塑造較好因素就是產(chǎn)品塑造較好案例借鑒案例借鑒序號項目規(guī)模序號項目規(guī)模1深圳桃源居180萬平方米11長沙汀湘十里37萬平方米2深圳天驕?zhǔn)兰?3萬平方米12長沙威爾士春天36萬平方米3深圳萬科城43萬平方米13長沙雙灣國際47萬平方米4東莞時富花園38萬平方米14東莞萬科城市花園40萬方米5漣源漣水名城34萬平方米15東莞光大天驕峰景40萬平方米6湘潭御龍城60萬平方米16深圳

25、麗沙花都18萬平方米7湘潭吉安公館23萬平方米17深圳泰華陽光海22萬平方米8合肥長安薩爾斯堡24萬平方米18深圳公園大地30萬平方米9江陰東舜湖1號13萬平方米19東莞星匯名城43萬平方米10曲靖香樟東城26萬平方米20長沙麓谷林語138萬平方米長沙瑞方投資顧問有限公司長沙瑞方投資顧問有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD客觀性客觀性主動式主動式被動式被動式主觀性主觀性 1 4 1 4 2 3 2 3產(chǎn)品產(chǎn)品服務(wù)服務(wù)人文人文環(huán)境環(huán)境新進(jìn)者品牌和影響力社會資源和氛圍區(qū)域價值自然資源資源不占優(yōu)勢，產(chǎn)品無疑成為打造項目核心競爭的價值點。資

26、源不占優(yōu)勢，產(chǎn)品無疑成為打造項目核心競爭的價值點。核心競爭力矩陣核心競爭力矩陣環(huán)境：環(huán)境：包括區(qū)域環(huán)境和自然環(huán)境，體現(xiàn)了區(qū)位價值和自然資源稟賦；人文：人文：需要長時間積累，為領(lǐng)導(dǎo)者品牌的標(biāo)志；服務(wù)：服務(wù)：品牌的力量，屬于真正主流品牌開發(fā)商的競爭力要素；產(chǎn)品：產(chǎn)品：典型的單一項目成功要素和高價樓盤的充分條件。環(huán)境：紫園、儛水名居、帝景苑、新環(huán)境：紫園、儛水名居、帝景苑、新外灘、懷電花苑外灘、懷電花苑產(chǎn)品：紫園、儛水名居、懷電大市場產(chǎn)品：紫園、儛水名居、懷電大市場長沙瑞方投資顧問有限公司長沙瑞方投資顧問有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LT

27、D產(chǎn)品驅(qū)動，規(guī)劃發(fā)力產(chǎn)品驅(qū)動，規(guī)劃發(fā)力項目突破方向：項目通過產(chǎn)品的適度創(chuàng)新，打破市場僵局；深度挖掘地塊價值，通過科學(xué)布局和塑造獨特的建筑風(fēng)格，實現(xiàn)各物業(yè)類型之間的最佳配比，降低區(qū)域抗性。長沙瑞方投資顧問有限公司長沙瑞方投資顧問有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD非技術(shù)創(chuàng)新非技術(shù)創(chuàng)新表象表象技術(shù)創(chuàng)新技術(shù)創(chuàng)新 3 1 3 1 4 2 4 2附加值附加值（入戶花園、空中廊院）新工藝、新材料新工藝、新材料建筑形式建筑形式概念概念（SOHO、CONDO、新都市主義）嫁接嫁接（教育、運動中心）贗品贗品（意大利小鎮(zhèn)/拿波里公寓）本質(zhì)本質(zhì)產(chǎn)品驅(qū)動強

28、調(diào)創(chuàng)新和新的評估標(biāo)準(zhǔn)，主要有四種模式，基于對項目成本以及市場產(chǎn)品驅(qū)動強調(diào)創(chuàng)新和新的評估標(biāo)準(zhǔn)，主要有四種模式，基于對項目成本以及市場現(xiàn)狀的考慮，我們建議本項目突破口為概念、建筑形式、附加值現(xiàn)狀的考慮，我們建議本項目突破口為概念、建筑形式、附加值 概念：概念：通過對生活方式的全新演繹，締造并引領(lǐng)人們追求一種高層次的精神世界自我體驗 。建筑形式：建筑形式：因地制宜，藝術(shù)化的構(gòu)建建筑風(fēng)格和立體空間，使之充滿一種穩(wěn)定并與環(huán)境相融的的氣質(zhì)。附加值：附加值：陽臺、露臺、入戶花園、凸窗、庭院等元素的在規(guī)劃允許的合理范圍內(nèi)進(jìn)行最大化設(shè)計，讓客戶得到該成果。挑戰(zhàn)模式挑戰(zhàn)模式（形式感、風(fēng)格）（節(jié)能、智能化、產(chǎn)業(yè)化）

29、長沙瑞方投資顧問有限公司長沙瑞方投資顧問有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD概念概念建筑形式建筑形式附加值附加值 123項目核心競爭力項目核心競爭力長沙瑞方投資顧問有限公司長沙瑞方投資顧問有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD目標(biāo)客戶分析目標(biāo)客戶分析客戶素描客戶素描長期活躍于商場，通過數(shù)年打拼有了一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，由物質(zhì)追求進(jìn)化為精神訴求，對美好的事物存在一定的需求偏好。我們的目標(biāo)客戶從“草根階層” 進(jìn)化成了“相對貴族”，資本的積累和長時間艱苦奮斗的生活，讓他們對品質(zhì)生活的需

30、求呼之欲出。他們年齡約在30-45歲之間，務(wù)實極富冒險精神，心態(tài)開發(fā)，能接受新生事物并能享受其新生事物帶來的優(yōu)越體驗。契合客戶心理并博得認(rèn)同，從而被引導(dǎo)是我們現(xiàn)階段思考的重點問題契合客戶心理并博得認(rèn)同，從而被引導(dǎo)是我們現(xiàn)階段思考的重點問題精神訴求精神訴求充份表達(dá)都市的精髓，年輕、開放、包容、與時俱進(jìn)。內(nèi)斂、沉穩(wěn)而具有優(yōu)雅品味能經(jīng)得起時間的考驗與國際化大都市一脈相承，既有歷史沉淀又具創(chuàng)新意識新城市文化最具代表性新城市文化最具代表性的就是海派文化的就是海派文化新城市文化新城市文化長沙瑞方投資顧問有限公司長沙瑞方投資顧問有限公司Chang Sha Risen Investment Consultan

31、t CO.,LTD傳承海派精髓傳承海派精髓 延續(xù)品質(zhì)經(jīng)典延續(xù)品質(zhì)經(jīng)典 新的找尋 一個城市化的過程始終也是丟失的過程，丟失的過程也始終是尋找的過程。 點燃生活激情的浪漫因子。 ART DECO,THE ROMANTIC SMALL OF LIFE. 這是一個富有情趣的單詞組合，貫穿于20世紀(jì)的設(shè)計史。在30年代，它是逃避現(xiàn)實的幻想家，而在后極簡時代，卻成為裝飾平淡生活的浪漫因子。它就是Art Deco(新裝飾)。概念引入概念引入長沙瑞方投資顧問有限公司長沙瑞方投資顧問有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD每一次復(fù)興都一次追溯每一次復(fù)興都

32、一次追溯所謂的復(fù)興不是把人拉回到過去的生活里，恰恰相反，它使其鐘情者可以勾畫自己的未來生活。概念引入概念引入長沙瑞方投資顧問有限公司長沙瑞方投資顧問有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD建筑需要時間的豐滿建筑需要時間的豐滿歷史是需要沉淀的，你可以在一夜之間建起世界第一高樓，但你不可能在一夜之間積淀歷史。 所有藝術(shù)風(fēng)格的成長都在被不斷運用的過程中，經(jīng)一代又一代設(shè)計師們反思而不斷豐滿。 概念引入概念引入長沙瑞方投資顧問有限公司長沙瑞方投資顧問有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD

33、概念概念建筑形式建筑形式附加值附加值 123項目核心競爭力項目核心競爭力長沙瑞方投資顧問有限公司長沙瑞方投資顧問有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD建筑形式建筑形式以灰白色調(diào)為主的小高層外立面，難以抵抗時間的流逝；冷色調(diào)的外立面不但不能彰顯項目品質(zhì)，反而降低了人們對品質(zhì)的期望片區(qū)項目建筑掃描：灰白色調(diào)的現(xiàn)代簡約，區(qū)別性低，現(xiàn)代感比較弱；片區(qū)項目建筑掃描：灰白色調(diào)的現(xiàn)代簡約，區(qū)別性低，現(xiàn)代感比較弱；電力新外灘懷電新苑長沙瑞方投資顧問有限公司長沙瑞方投資顧問有限公司Chang Sha Risen Investment Consultan

34、t CO.,LTD建筑形式建筑形式項目建筑形式，不僅是從視野感覺上區(qū)分項目與其他項目，而且也是項目外在項目建筑形式，不僅是從視野感覺上區(qū)分項目與其他項目，而且也是項目外在品質(zhì)的體現(xiàn)，也是客戶感知項目價值的重要體現(xiàn)。品質(zhì)的體現(xiàn)，也是客戶感知項目價值的重要體現(xiàn)。差異化：顛覆眾多平庸的和同質(zhì)化嚴(yán)重的建筑群，表現(xiàn)出新的城市印象，讓建筑的個性成為人們的風(fēng)景。品質(zhì)感 ：脫離了繁復(fù)多變的色彩，使建筑回歸到一種與自然和諧共生的狀態(tài)，能隨時間的推移而呈現(xiàn)歷久彌新感覺。給人安全、可靠和信賴，項目在建筑設(shè)計時就可以規(guī)避可能的質(zhì)量安全風(fēng)險。創(chuàng)新：適應(yīng)城市發(fā)展，引入先進(jìn)的建筑思想，持續(xù)提升人們對居住的品味。品質(zhì)感品質(zhì)感

35、主體建筑主體建筑差異差異創(chuàng)新創(chuàng)新長沙瑞方投資顧問有限公司長沙瑞方投資顧問有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTDArt decoArt deco，又稱裝飾藝術(shù)，它是介于古典與現(xiàn)代之間，具有現(xiàn)代主義的簡約而不是簡單，又有古典主義的精致而不繁復(fù)瑣碎。裝飾藝術(shù)現(xiàn)代生活的貴族體驗，它是設(shè)計史上最后一個真正的奢華風(fēng)格，更多的表達(dá)了一種貴族情節(jié)；在眾多的建筑風(fēng)格與建筑形式里，在眾多的建筑風(fēng)格與建筑形式里，Art decoArt deco是匹配項目的最佳建筑形式是匹配項目的最佳建筑形式建筑形式建筑形式長沙瑞方投資顧問有限公司長沙瑞方投資顧問有限公司C

36、hang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTDArt deco Art deco 建筑風(fēng)格一個事關(guān)城市的國際化立場，歷史的凝練與現(xiàn)代時尚。挺拔的建筑風(fēng)格一個事關(guān)城市的國際化立場，歷史的凝練與現(xiàn)代時尚。挺拔的外表，詮釋著客戶對生活的態(tài)度，也代表著未來都市核心生活的城市意象。外表，詮釋著客戶對生活的態(tài)度，也代表著未來都市核心生活的城市意象。建筑形式建筑形式長沙瑞方投資顧問有限公司長沙瑞方投資顧問有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD目前國內(nèi)知名項目大多都是采用目前國內(nèi)知名項目大多都是采用Art D

37、ecoArt Deco風(fēng)格，如上海的華潤外灘九里、長沙風(fēng)格，如上海的華潤外灘九里、長沙的綠地中央廣場等。的綠地中央廣場等。建筑形式建筑形式長沙瑞方投資顧問有限公司長沙瑞方投資顧問有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD1、片區(qū)項目多以現(xiàn)代及西班牙風(fēng)格為主， Art Deco領(lǐng)先的理念與風(fēng)格有利于與其他項目建立很好的形象區(qū)隔2、項目開發(fā)周期較長， Art Deco風(fēng)格經(jīng)歷時間的流逝，歷久不衰3、 Art Deco風(fēng)格成本不高，品質(zhì)感強，有利于增強客戶性價比感知4、 Art Deco風(fēng)格極具城市標(biāo)識性，有利于增強領(lǐng)地感，化解陌生區(qū)的抗性5、

38、 Art Deco風(fēng)格不論在上海還是在長沙、湘潭、洞口已取得成功，為項目成功開發(fā)增值不少 Art Deco風(fēng)格案例風(fēng)格案例 長沙成功案例：上海城、綠地公館、中海國際社區(qū)、世茂鉑翠灣等瑞方案例：湘潭御龍灣、湘潭香榭里大道、洞口佳和名都選用選用Art Deco Art Deco 風(fēng)格的優(yōu)勢：風(fēng)格的優(yōu)勢：建筑形式建筑形式長沙瑞方投資顧問有限公司長沙瑞方投資顧問有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD園林建議園林建議在在Art DecoArt Deco風(fēng)格的建筑里，園林設(shè)計可以為其建筑形式錦上添花，在注重風(fēng)格的建筑里，園林設(shè)計可以為其建筑形式錦

39、上添花，在注重參與性、觀賞性的同時，還應(yīng)在規(guī)劃的層次、與強弱度上有所區(qū)分參與性、觀賞性的同時，還應(yīng)在規(guī)劃的層次、與強弱度上有所區(qū)分園林景觀與建筑風(fēng)格保持和諧統(tǒng)一。加強品質(zhì)感，注重細(xì)節(jié)處理，以細(xì)節(jié)體現(xiàn)品質(zhì)。注重小區(qū)入口處的園林打造，作為項目的主展示面。欣賞性與實用性并重要考慮未來維護(hù)成本長沙瑞方投資顧問有限公司長沙瑞方投資顧問有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTDn美學(xué)與自然地融合：美學(xué)與自然地融合：力求將人工美學(xué)與自然園林合理運用，創(chuàng)造優(yōu)美的生態(tài)平衡，達(dá)到人類生活新境域；將內(nèi)在世界的閑適、自由、浪漫等宏偉夢想在園林構(gòu)思中一一展現(xiàn)；n形

40、式美為其精髓形式美為其精髓：強調(diào)對稱的軸線、均衡的布局和精美的幾何構(gòu)圖n講究唯禮與緣情古典主義：講究唯禮與緣情古典主義：強調(diào)整齊劃一、秩序、均衡、對稱，平面構(gòu)圖上崇尚圓形、正方形、直線等幾何圖案和線形分割。 法式園林通過生態(tài)平衡、軸線、對稱、幾何構(gòu)圖表現(xiàn)出一種閑適、浪漫、自由的法式園林通過生態(tài)平衡、軸線、對稱、幾何構(gòu)圖表現(xiàn)出一種閑適、浪漫、自由的生活狀態(tài)生活狀態(tài)園林建議園林建議長沙瑞方投資顧問有限公司長沙瑞方投資顧問有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD法式園林示意：利用地勢、淺水、硬鋪裝打造成本適當(dāng)?shù)珮O具品質(zhì)感的園林法式園林示意：利

41、用地勢、淺水、硬鋪裝打造成本適當(dāng)?shù)珮O具品質(zhì)感的園林園林建議園林建議長沙瑞方投資顧問有限公司長沙瑞方投資顧問有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD全架空層花園增加小區(qū)綠化空間，提高項目居住舒適型，增強項目整體品質(zhì)，是全架空層花園增加小區(qū)綠化空間，提高項目居住舒適型，增強項目整體品質(zhì)，是項目產(chǎn)品細(xì)節(jié)體現(xiàn)品質(zhì)的亮點項目產(chǎn)品細(xì)節(jié)體現(xiàn)品質(zhì)的亮點備注：在實際操作過程中可以適量的用地磚和硬鋪裝來完成架空層的處理，可節(jié)約成本；園林建議園林建議長沙瑞方投資顧問有限公司長沙瑞方投資顧問有限公司Chang Sha Risen Investment Cons

42、ultant CO.,LTD互動式的公共空間使項目在樓間距上顯得大氣、開闊，并更顯得人性化，提高互動式的公共空間使項目在樓間距上顯得大氣、開闊，并更顯得人性化，提高客戶居住的舒適度客戶居住的舒適度鄰里公園建筑小品和硬地廣場節(jié)點園林綠樹掩映中的小舞臺園林建議園林建議長沙瑞方投資顧問有限公司長沙瑞方投資顧問有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTDn獨特的形象定位n 差異化的案名n 系統(tǒng)高調(diào)性的推廣問題二：如何建立項目形象問題二：如何建立項目形象長沙瑞方投資顧問有限公司長沙瑞方投資顧問有限公司Chang Sha Risen Investmen

43、t Consultant CO.,LTD4646萬平米萬平米Art DecoArt Deco海派生活社區(qū)海派生活社區(qū)n體現(xiàn)項目規(guī)模優(yōu)勢，46萬平米氣勢宏大；n彰顯Art Deco建筑風(fēng)格，演繹海派生活，引領(lǐng)片區(qū)品質(zhì)生活向上；通過項目最核心的特點，提練出最具有差異化特色的表達(dá)方式通過項目最核心的特點，提練出最具有差異化特色的表達(dá)方式形象定位形象定位長沙瑞方投資顧問有限公司長沙瑞方投資顧問有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD核心客戶核心客戶重要客戶重要客戶偶得客戶偶得客戶n中方、芷江等縣市客戶、拆遷戶、原住民n其他片區(qū)客戶或市域外客戶本

44、項目主要客戶群體以片區(qū)經(jīng)商生意人及泛公務(wù)員為主本項目主要客戶群體以片區(qū)經(jīng)商生意人及泛公務(wù)員為主n片區(qū)經(jīng)商生意人、泛公務(wù)員客戶定位客戶定位長沙瑞方投資顧問有限公司長沙瑞方投資顧問有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD產(chǎn)品設(shè)計原則產(chǎn)品設(shè)計原則懷化河西城市發(fā)展趨勢各階段項目客戶群體變化；現(xiàn)階段熱銷戶型及產(chǎn)品；項目戶型配比建議項目戶型配比建議 二房二廳二衛(wèi) 80-90平方米 20%小三房二廳兩衛(wèi) 90-110平方米 25%三房兩廳二衛(wèi) 110-135平方米 45%四房兩廳兩衛(wèi) 135-144平方米 10%基于項目市場的實地調(diào)研與客戶訪談，在控

45、制風(fēng)險基于項目市場的實地調(diào)研與客戶訪談，在控制風(fēng)險 的前提下確保項目上市獲的前提下確保項目上市獲得良好的銷售業(yè)績得良好的銷售業(yè)績戶型建議戶型建議長沙瑞方投資顧問有限公司長沙瑞方投資顧問有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD匯金國際匯金國際案名釋義：案名釋義：n鮮明的城市綜合體特點。n喻意吉祥，四方物流，八方財富皆匯聚于此。n大氣，朗朗上口，易于傳播；備選：海悅公館 金宸名都、乾城案名建議案名建議長沙瑞方投資顧問有限公司長沙瑞方投資顧問有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD階段

46、推廣語演變：通過不斷的形象拔高，繼而提升項目在客戶心目中的地位階段推廣語演變：通過不斷的形象拔高，繼而提升項目在客戶心目中的地位第一階段：入市造勢入市造勢第二階段：賣點展示賣點展示第三階段：開盤引爆開盤引爆第四階段：持續(xù)熱銷持續(xù)熱銷形象占位，強化海派生活，首次登陸懷化。低調(diào)，卻隱隱透著力量。“Art deco“Art deco生活方式生活方式”登陸懷化登陸懷化卷封開啟，卷封開啟， 海派生活元年海派生活元年繁華更迭，唯品質(zhì)彌香繁華更迭，唯品質(zhì)彌香“Art decoArt deco生活方式中心生活方式中心”典雅城市人居典雅城市人居傳遞“不動聲色的優(yōu)雅”的推廣調(diào)性，主要訴求點為產(chǎn)品品質(zhì)。X X月，月

47、，130130海派景觀大宅耀目開盤海派景觀大宅耀目開盤任歲月流轉(zhuǎn)，優(yōu)雅依然任歲月流轉(zhuǎn)，優(yōu)雅依然開盤信息告知，強化項目歷經(jīng)歲月洗滌，依然優(yōu)雅的經(jīng)典之作。開盤后，烘托熱銷氛圍，強化項目“Art deco生活方式”。XXXX位優(yōu)雅之士入主位優(yōu)雅之士入主“Art decoArt deco生活方式中心生活方式中心”掌聲過后，全城傾慕掌聲過后，全城傾慕推廣語推廣語長沙瑞方投資顧問有限公司長沙瑞方投資顧問有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD| |文案演繹文案演繹| |仿佛依舊穿行在1925年的綺麗舊夢中卻清晰地感覺到現(xiàn)代的脈動近一個多世紀(jì)的歷史沉

48、淀歷時一千多個日子的精心規(guī)劃Art deco生活方式中心全面奏響城市與人文交相輝映的新古典主義建筑樂章傳承新城市文明，演繹海派經(jīng)典傳承新城市文明，演繹海派經(jīng)典 長沙瑞方投資顧問有限公司長沙瑞方投資顧問有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD張望風(fēng)華燦爛的舊日時光閑適的氣息卻依然在時空里穿梭 在香氣里彌漫引明亮的自然天光在通透的室內(nèi)游走幾何化的裝飾構(gòu)成一幅迷離的現(xiàn)代畫作每一扇窗外都是一幅悠然的風(fēng)景每一幅簾后都藏著一個綺麗的故事不必言說自有不動聲色的優(yōu)雅 如香水蔓延我懷舊，因為沒有遇到你和未來我懷舊，因為沒有遇到你和未來| |文案演繹文案演

49、繹| |長沙瑞方投資顧問有限公司長沙瑞方投資顧問有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD經(jīng)典的建筑讓思想得以凝固當(dāng)歌曲和傳說已經(jīng)緘默它依舊還在訴說海悅公館， Art deco裝飾立面與家族徽章一脈相承任歲月流逝，仍色澤如初流金立面，任歲月流逝，容顏不改流金立面，任歲月流逝，容顏不改| |文案演繹文案演繹| |長沙瑞方投資顧問有限公司長沙瑞方投資顧問有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD目錄目錄CONTENTSCONTENTS一、項目背景分析及核心問題界定一、項目背景分析及核心問

50、題界定二、項目發(fā)展及操作建議二、項目發(fā)展及操作建議三、項目規(guī)劃調(diào)整建議三、項目規(guī)劃調(diào)整建議四、瑞方介紹四、瑞方介紹長沙瑞方投資顧問有限公司長沙瑞方投資顧問有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD本項目規(guī)劃分為兩個地塊，東區(qū)的規(guī)劃為商業(yè)街鋪、小獨棟商業(yè)體、酒店、公寓；本項目規(guī)劃分為兩個地塊，東區(qū)的規(guī)劃為商業(yè)街鋪、小獨棟商業(yè)體、酒店、公寓；西區(qū)為商住形態(tài)，產(chǎn)品為半圍合式點式高層，外圍兩至三層底商西區(qū)為商住形態(tài)，產(chǎn)品為半圍合式點式高層，外圍兩至三層底商本規(guī)劃具體參數(shù)1、東區(qū)用地約47975平方米（約71.96畝）商業(yè)面積：44170平方米，公

51、寓面積：57024平方米，酒店面積：39231平方米總建筑面積：140427平方米（不含地下室），容積率：約3.02、西區(qū)用地72537平方米（108.8畝），商業(yè)面積:32723平方米，住宅面積：200457平方米，總面積：233189平方米，容積率約3.2，住宅共1464戶，戶均面積：137平方米。東區(qū)東區(qū)西區(qū)西區(qū)長沙瑞方投資顧問有限公司長沙瑞方投資顧問有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD說明：說明：根據(jù)前期溝通結(jié)果，本報告主要討論西區(qū)地塊商業(yè)、住宅與東區(qū)酒店、根據(jù)前期溝通結(jié)果，本報告主要討論西區(qū)地塊商業(yè)、住宅與東區(qū)酒店、公寓的

52、規(guī)劃建議。公寓的規(guī)劃建議。長沙瑞方投資顧問有限公司長沙瑞方投資顧問有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD原規(guī)劃方案評價原規(guī)劃方案評價方案評價方案評價評價標(biāo)準(zhǔn)評價標(biāo)準(zhǔn)本項目本項目定位評價定位評價定位吻合度定位吻合度是否貫穿定位的主旨項目無非常明確而的規(guī)劃設(shè)計指導(dǎo)建議價值評價價值評價總平面布局價值總平面布局價值最大化最大化容積率排布，產(chǎn)品與資源的結(jié)合程度，小區(qū)環(huán)境，帶來最低的綜合成本；總體平面布局發(fā)揮了地有特點，對地塊周邊商業(yè)價值的判斷基本符合發(fā)展可能性，各樓棟關(guān)系處理得當(dāng)戶型分布價值最戶型分布價值最大化大化都可取得較好的朝向、通風(fēng)和景觀

53、；各個戶型單元間不發(fā)生對視、掩擋、對角等問題戶型對資源傾向性較高，使產(chǎn)品在朝向處理上略有欠缺價值實現(xiàn)價值實現(xiàn)可實現(xiàn)商業(yè)價值的最大化，可銷售的面積多、難度低價值雙面受損，商業(yè)價值與居住價值在原方案下，均受損較大；協(xié)調(diào)關(guān)系協(xié)調(diào)關(guān)系商業(yè)和住宅協(xié)調(diào)性好，相互間不產(chǎn)生負(fù)面影響商業(yè)與住宅的協(xié)調(diào)關(guān)系需要以轉(zhuǎn)換層解決相互的結(jié)構(gòu)問題，會增加項目成本營銷評價營銷評價形象檔次形象檔次好的城市立面和輪廓線，生動的城市空間，展示性強,便于展示有利的規(guī)避了東西地塊間的干擾問題，原規(guī)劃中所有建筑高度一樣，沒有較好的天際線，展示型較弱展示價值展示價值充分考慮售樓處、展示區(qū)的設(shè)置現(xiàn)在方案在沒有體現(xiàn)出展示區(qū)價值 ?？蛻趔w驗切合度

54、客戶體驗切合度客戶體驗最大化發(fā)揮基本不存在客戶前期體驗，后期園林呈現(xiàn)之后，體驗價值才出現(xiàn)。長沙瑞方投資顧問有限公司長沙瑞方投資顧問有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD整體評價整體評價n整體布局：整體布局：方案整體布局使住宅產(chǎn)品價值存在貶損，組團(tuán)與單體建筑聯(lián)系、天際線展示、資源價值分配不合理；n 商業(yè)：商業(yè)：商業(yè)體量超過了社區(qū)商業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)，又無法形成區(qū)域型商業(yè)的聚合效應(yīng)，單一街鋪后期變現(xiàn)與經(jīng)營存在較大風(fēng)險。局部的商業(yè)布局不合理。n 展示區(qū)及啟動區(qū)：展示區(qū)及啟動區(qū)：展示區(qū)無法前置，項目分期難度大，使園林價值無法體現(xiàn)，n容積率：容積率：現(xiàn)方

55、案對容積率實現(xiàn)難度較高，住宅總面積在實施過程中無法兌現(xiàn)原方案存在以下四大規(guī)劃問題原方案存在以下四大規(guī)劃問題長沙瑞方投資顧問有限公司長沙瑞方投資顧問有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD西區(qū)整體規(guī)劃評價西區(qū)整體規(guī)劃評價項目正南戶型約360戶，僅占總套數(shù)的1/4，非正南向產(chǎn)品銷售難度過大。臨街戶型 占絕大多數(shù)，后續(xù)實現(xiàn)溢價空間較弱。全部為工字型二梯四戶結(jié)構(gòu)，缺乏變化，沒有形成合理的產(chǎn)品梯度。商業(yè)與住宅結(jié)合部轉(zhuǎn)換層體量過大，導(dǎo)致整體成本上升約25%-30%，住宅價格缺乏競爭力。園林內(nèi)人工湖面積過大，使整體及后期維護(hù)成本過高。園林內(nèi)缺乏節(jié)點性

56、的互動共公開放空間，參與性較差。整體評價整體評價長沙瑞方投資顧問有限公司長沙瑞方投資顧問有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD根據(jù)實測，現(xiàn)有商業(yè)項積為32723平方米 ，全部為街鋪，如滿足項目自身商業(yè)配套，體量偏大，項目空置的風(fēng)險較高。街鋪24米的超大進(jìn)深對經(jīng)營的有效利度過低，會造成總價過高，嚴(yán)重制約銷售。對于未來區(qū)域發(fā)展的價值分級不合理，東側(cè)商業(yè)街價值不適合三層商業(yè)規(guī)劃，體量過大。缺乏旗艦商業(yè)的帶動，導(dǎo)致整體項目銷售收益過低2F2F2F3F商業(yè)規(guī)劃評價商業(yè)規(guī)劃評價商業(yè)評價商業(yè)評價長沙瑞方投資顧問有限公司長沙瑞方投資顧問有限公司Cha

57、ng Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD 展示及啟動區(qū)規(guī)劃評價展示及啟動區(qū)規(guī)劃評價圍合式建筑的排布使展示區(qū)無法前置，展示面不足，客戶無法在項目主入口形成良好體驗缺乏昭示性和展性較好的營銷體驗中心，領(lǐng)地感不強，客戶價值感知較弱缺乏組團(tuán)式的分期展示，園林施工節(jié)點靠后，無法為項目帶來提前價值兌現(xiàn)展示區(qū)評價展示區(qū)評價長沙瑞方投資顧問有限公司長沙瑞方投資顧問有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD容積率說明容積率說明經(jīng)過測量，項目初步規(guī)劃1464戶，根據(jù)總建筑面積的戶均分配。單戶面積達(dá)到137平方米，在

58、詳規(guī)階段，與市場結(jié)合相背離，無法實現(xiàn)容積率。商業(yè)分布過于平均，無法形成區(qū)域商業(yè)，后期可通過單棟大體量的集中式商業(yè)來帶動，使本項目的整體價值提升，并有效平衡容積率。長沙瑞方投資顧問有限公司長沙瑞方投資顧問有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD項目整體開發(fā)思考及住宅和商業(yè)規(guī)劃調(diào)整建議項目整體開發(fā)思考及住宅和商業(yè)規(guī)劃調(diào)整建議整體布局建議住宅規(guī)劃建議商業(yè)規(guī)劃建議東區(qū)塊酒店與公寓建議長沙瑞方投資顧問有限公司長沙瑞方投資顧問有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD規(guī)劃調(diào)整建議規(guī)劃調(diào)整建議n

59、 主景觀軸：主景觀軸：建立以“南北”為主“東西”為輔的主景觀軸，建立以硬鋪裝為主的互動式公共空間為各組團(tuán)聯(lián)系紐帶；n營銷中心放置于神龍路口，并配于適度的園大及廣場提升展示價值n啟動區(qū)以營銷中心為核心，由北往南依此推進(jìn)。1 1、整體布局、整體布局明晰主要景觀軸線，協(xié)調(diào)商住關(guān)系明晰主要景觀軸線，協(xié)調(diào)商住關(guān)系長沙瑞方投資顧問有限公司長沙瑞方投資顧問有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD對于高容高密度戶型擺布，需要不斷的創(chuàng)新并獲得產(chǎn)品的均好性與最佳對于高容高密度戶型擺布，需要不斷的創(chuàng)新并獲得產(chǎn)品的均好性與最佳的居住體驗的居住體驗 傳統(tǒng)布局傳統(tǒng)

60、布局創(chuàng)新型布局創(chuàng)新型布局住宅規(guī)劃布局住宅規(guī)劃布局長沙瑞方投資顧問有限公司長沙瑞方投資顧問有限公司Chang Sha Risen Investment Consultant CO.,LTD主入口4+28F2 2、住宅規(guī)劃建議、住宅規(guī)劃建議布局（南北向，板式樓）布局（南北向，板式樓）增加住宅南北朝向的數(shù)量，減少東西方向產(chǎn)品，減少因朝向而致使產(chǎn)品貶值的因素；住宅排布采用板式一梯四戶布局，增大東西向面寬利用率，使得戶戶朝南，提升產(chǎn)品品質(zhì)景觀（多組團(tuán)，多節(jié)點，小圍合）景觀（多組團(tuán)，多節(jié)點，小圍合）將主景觀軸線上的景觀面與次景觀軸上的景觀面相連接，形成產(chǎn)品與資源的最佳結(jié)合，并使產(chǎn)品價值因資源價值而得到普遍