2011年金隅大成房山長(zhǎng)溝鎮(zhèn)項(xiàng)目初步分析報(bào)告-最終

1、協(xié)成（中國(guó)）機(jī)構(gòu)協(xié)成（中國(guó)）機(jī)構(gòu)地產(chǎn)決策研究院地產(chǎn)決策研究院謹(jǐn)呈：北京金隅大成開發(fā)有限公司謹(jǐn)呈：北京金隅大成開發(fā)有限公司2報(bào)告框架報(bào)告框架一、對(duì)本項(xiàng)目的初步判斷一、對(duì)本項(xiàng)目的初步判斷二、房山區(qū)區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)分析二、房山區(qū)區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)分析對(duì)房山區(qū)區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)的初步判斷對(duì)房山區(qū)區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)的初步判斷房山區(qū)區(qū)域規(guī)劃房山區(qū)區(qū)域規(guī)劃房山區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃房山區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃房山區(qū)交通規(guī)劃房山區(qū)交通規(guī)劃三、房山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析三、房山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析對(duì)房山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的初步判斷對(duì)房山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的初步判斷土地市場(chǎng)分析土地市場(chǎng)分析新房市場(chǎng)分析新房市場(chǎng)分析二手房市場(chǎng)分析二手房市場(chǎng)分析四、長(zhǎng)溝鎮(zhèn)區(qū)域及地塊價(jià)值分

2、析四、長(zhǎng)溝鎮(zhèn)區(qū)域及地塊價(jià)值分析對(duì)長(zhǎng)溝鎮(zhèn)及地塊價(jià)值的初步判斷對(duì)長(zhǎng)溝鎮(zhèn)及地塊價(jià)值的初步判斷長(zhǎng)溝鎮(zhèn)區(qū)域價(jià)值分析長(zhǎng)溝鎮(zhèn)區(qū)域價(jià)值分析長(zhǎng)溝鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況長(zhǎng)溝鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況地塊價(jià)值分析地塊價(jià)值分析五、本項(xiàng)目土地取得價(jià)格預(yù)估五、本項(xiàng)目土地取得價(jià)格預(yù)估3對(duì)本項(xiàng)目的初步判斷對(duì)本項(xiàng)目的初步判斷區(qū)域價(jià)值維度市場(chǎng)價(jià)值維度地塊價(jià)值維度區(qū)域價(jià)值的持續(xù)升高，促進(jìn)區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展區(qū)域價(jià)值的持續(xù)升高，促進(jìn)區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展市場(chǎng)加速上行，此區(qū)域拿地可獲得較高的溢價(jià)市場(chǎng)加速上行，此區(qū)域拿地可獲得較高的溢價(jià)具備打造低密度產(chǎn)品的天然優(yōu)勢(shì)，能夠?qū)崿F(xiàn)較高的價(jià)值具備打造低密度產(chǎn)品的天然優(yōu)勢(shì)，能夠?qū)崿F(xiàn)較高的價(jià)值協(xié)成認(rèn)為：協(xié)成認(rèn)為：

3、 區(qū)域發(fā)展相對(duì)較慢，有較大的升值空間區(qū)域發(fā)展相對(duì)較慢，有較大的升值空間 本地塊由于有優(yōu)越的景觀資源適于打造本地塊由于有優(yōu)越的景觀資源適于打造低密度產(chǎn)品低密度產(chǎn)品 區(qū)域內(nèi)基本無商品房項(xiàng)目，相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)較區(qū)域內(nèi)基本無商品房項(xiàng)目，相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)較小小l本項(xiàng)目具有較高價(jià)值，應(yīng)積極拿地本項(xiàng)目具有較高價(jià)值，應(yīng)積極拿地4競(jìng)標(biāo)策略競(jìng)標(biāo)策略同時(shí)，可以看到：同時(shí)，可以看到：本項(xiàng)目在此次出讓前已經(jīng)流標(biāo)一次，在該地塊拿地競(jìng)價(jià)過程中的競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較小，為低價(jià)、本項(xiàng)目在此次出讓前已經(jīng)流標(biāo)一次，在該地塊拿地競(jìng)價(jià)過程中的競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較小，為低價(jià)、甚至底價(jià)拿地提供可能甚至底價(jià)拿地提供可能區(qū)域價(jià)值尚處于高速成長(zhǎng)期，價(jià)格上行勢(shì)頭還未完全顯現(xiàn)，目前正

4、是低價(jià)拿地的良機(jī)區(qū)域價(jià)值尚處于高速成長(zhǎng)期，價(jià)格上行勢(shì)頭還未完全顯現(xiàn)，目前正是低價(jià)拿地的良機(jī)協(xié)成建議：開發(fā)商力求協(xié)成建議：開發(fā)商力求低價(jià)拿地，以有效控制風(fēng)險(xiǎn)，獲取合理收益低價(jià)拿地，以有效控制風(fēng)險(xiǎn)，獲取合理收益5房山區(qū)區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)分析對(duì)房山區(qū)區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)的初步判斷對(duì)房山區(qū)區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)的初步判斷房山區(qū)區(qū)域規(guī)劃房山區(qū)區(qū)域規(guī)劃房山區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃房山區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃房山區(qū)交通規(guī)劃房山區(qū)交通規(guī)劃6對(duì)房山區(qū)區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)的初步判斷對(duì)房山區(qū)區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)的初步判斷城南規(guī)劃的出臺(tái)加快了區(qū)域的城南規(guī)劃的出臺(tái)加快了區(qū)域的發(fā)展速度，人口持續(xù)增長(zhǎng)，土發(fā)展速度，人口持續(xù)增長(zhǎng)，土地放量增大，支撐房地產(chǎn)快速地放量增大，支撐房地產(chǎn)快速發(fā)展發(fā)展

5、從區(qū)域發(fā)展角度看拿地可行性：從區(qū)域發(fā)展角度看拿地可行性：區(qū)域價(jià)值的持續(xù)升高，保證了區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展區(qū)域價(jià)值的持續(xù)升高，保證了區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展房山區(qū)規(guī)劃分析房山區(qū)規(guī)劃分析房山區(qū)交通分析房山區(qū)交通分析房山區(qū)經(jīng)濟(jì)分析房山區(qū)經(jīng)濟(jì)分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)在城南規(guī)劃的帶動(dòng)下區(qū)域經(jīng)濟(jì)在城南規(guī)劃的帶動(dòng)下穩(wěn)定增長(zhǎng)，三產(chǎn)比例逐漸加大，穩(wěn)定增長(zhǎng)，三產(chǎn)比例逐漸加大，支撐房地產(chǎn)快速發(fā)展支撐房地產(chǎn)快速發(fā)展軌道交通及二高速的修建極大軌道交通及二高速的修建極大的縮短了城鄉(xiāng)之間的時(shí)間距離，的縮短了城鄉(xiāng)之間的時(shí)間距離，為地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展奠定了良好為地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展奠定了良好基礎(chǔ)基礎(chǔ)7區(qū)域規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃強(qiáng)化兩軸、優(yōu)化兩帶、保育山區(qū)、

6、多核聯(lián)動(dòng)、網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)強(qiáng)化兩軸、優(yōu)化兩帶、保育山區(qū)、多核聯(lián)動(dòng)、網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)強(qiáng)化兩軸強(qiáng)化兩軸 沿京廣線區(qū)域拓展軸北聯(lián)中心城區(qū)及豐臺(tái)長(zhǎng)辛店，南接涿州，將房山未來重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)區(qū)向南拓展 良鄉(xiāng)燕房產(chǎn)業(yè)調(diào)整軸東聯(lián)大興新城，西優(yōu)燕房組團(tuán)。優(yōu)化兩帶優(yōu)化兩帶 山前淺山丘陵區(qū)生態(tài)恢復(fù)帶：青龍湖燕山城關(guān)周口店韓村河長(zhǎng)溝大石窩張坊以生態(tài)恢復(fù)為主。 永定河小清河濱河平原生態(tài)發(fā)展帶：長(zhǎng)陽-竇店-琉璃河沿河地區(qū)。保育山區(qū)保育山區(qū) 以煤礦和非煤礦山關(guān)停為契機(jī)，全面優(yōu)化調(diào)整山區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，保護(hù)山區(qū)生態(tài)的完整性，確保區(qū)域開發(fā)的可持續(xù)性、生態(tài)保護(hù)的有效性以及區(qū)域內(nèi)生態(tài)、社會(huì)、文化與環(huán)境的整體協(xié)調(diào)發(fā)展。多核聯(lián)動(dòng)多核聯(lián)動(dòng) 立足服務(wù)中心城，服務(wù)

7、京津冀，根據(jù)房山城鎮(zhèn)密集的特點(diǎn)，通過合理區(qū)域城鎮(zhèn)分工，形成新城發(fā)展的工業(yè)核、商貿(mào)核、物流核、教育核、交通核、旅游核多個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu) 通過強(qiáng)化南北向首都西南通道、打通房山平原區(qū)與山區(qū)的東西通道，形成房山區(qū)空間發(fā)展的網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)。8區(qū)域規(guī)劃分析區(qū)域規(guī)劃分析人口增長(zhǎng)帶來大量剛需及土地放量推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展人口增長(zhǎng)帶來大量剛需及土地放量推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展 20202020年，房山區(qū)總?cè)丝谝?guī)模規(guī)劃控制在年，房山區(qū)總?cè)丝谝?guī)模規(guī)劃控制在118118萬人萬人2005年房山戶籍人口約74.7萬，城市化率達(dá)到58%年均增長(zhǎng)率控制在20以內(nèi)。至2020年預(yù)計(jì)戶籍人口98萬人左右，居住半年以上外來人口20萬人左右

8、。 20202020年，房山新城建設(shè)用地規(guī)?？刂圃谀辏可叫鲁墙ㄔO(shè)用地規(guī)?？刂圃?575平方公里平方公里新城良鄉(xiāng)、燕房組團(tuán)用地61.6平方公里北京石化新材料基地4.4平方公里。竇店新型建材產(chǎn)業(yè)用地2.7平方公里。燕化產(chǎn)業(yè)用地6.4平方公里。人口規(guī)模用地規(guī)模房山將成為緩解北京城市人口的集散地，未來人口增長(zhǎng)將房山將成為緩解北京城市人口的集散地，未來人口增長(zhǎng)將超過超過5050萬萬人人7575平方公里平方公里的建設(shè)用地的供應(yīng)為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展留足了空間的建設(shè)用地的供應(yīng)為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展留足了空間9區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析在城南開發(fā)戰(zhàn)略的刺激下區(qū)域經(jīng)濟(jì)得到了快速發(fā)展在城南開發(fā)戰(zhàn)略的刺激下區(qū)域經(jīng)濟(jì)得到了快

9、速發(fā)展2005-20092005-2009年，年，GDPGDP從從197.5197.5億元增長(zhǎng)到億元增長(zhǎng)到245245億元，年億元，年均增幅均增幅5%5%，在城南規(guī)劃的刺激下，在城南規(guī)劃的刺激下，0909年增幅超過年增幅超過10%10%20092009年區(qū)域固定資產(chǎn)投資額暴增，區(qū)域投資潛力看好年區(qū)域固定資產(chǎn)投資額暴增，區(qū)域投資潛力看好北京提出了開發(fā)城南戰(zhàn)略，未來幾年，預(yù)計(jì)將有北京提出了開發(fā)城南戰(zhàn)略，未來幾年，預(yù)計(jì)將有2900億元資金投入到城南建設(shè)中去（大概會(huì)有億元資金投入到城南建設(shè)中去（大概會(huì)有600億元億元以上以上投入落地到房山），這將使北京的城南發(fā)展迅速提升投入落地到房山），這將使北京的城

10、南發(fā)展迅速提升10區(qū)域產(chǎn)業(yè)分析區(qū)域產(chǎn)業(yè)分析“強(qiáng)二、興三、優(yōu)一強(qiáng)二、興三、優(yōu)一”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略第二產(chǎn)業(yè)是房山區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的主體，所占比例在第二產(chǎn)業(yè)是房山區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的主體，所占比例在70%70%左右左右；第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿?；第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Φ谌a(chǎn)業(yè)產(chǎn)值在房山區(qū)生產(chǎn)總值所占的比重基本在第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值在房山區(qū)生產(chǎn)總值所占的比重基本在25%25%以上以上；第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展比較迅速且逐年遞增；第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展比較迅速且逐年遞增第一產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)比較平緩，基本比例在第一產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)比較平緩，基本比例在5%5%左右左右；基本保持穩(wěn)定；基本保持穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化驅(qū)動(dòng)以房

11、地產(chǎn)為主導(dǎo)的第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，地產(chǎn)投資比例持續(xù)增長(zhǎng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化驅(qū)動(dòng)以房地產(chǎn)為主導(dǎo)的第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，地產(chǎn)投資比例持續(xù)增長(zhǎng)11區(qū)域規(guī)劃分析區(qū)域規(guī)劃分析便利交通加速城市擴(kuò)張，提高區(qū)域成熟度，支撐房地產(chǎn)快速發(fā)展便利交通加速城市擴(kuò)張，提高區(qū)域成熟度，支撐房地產(chǎn)快速發(fā)展 三條高速高路：六環(huán)路、京石高速、京石二高速（三條高速高路：六環(huán)路、京石高速、京石二高速（20102010年底開工預(yù)計(jì)年底開工預(yù)計(jì)1212年完工）年完工） 兩條國(guó)道：京保公路（兩條國(guó)道：京保公路（107107國(guó)道）、京原公路（國(guó)道）、京原公路（108108國(guó)道）國(guó)道） 一條軌道交通：一條軌道交通：起點(diǎn)設(shè)在良鄉(xiāng)城南長(zhǎng)虹西路和蘇莊大街交叉口

12、，終點(diǎn)設(shè)在豐臺(tái)郭公起點(diǎn)設(shè)在良鄉(xiāng)城南長(zhǎng)虹西路和蘇莊大街交叉口，終點(diǎn)設(shè)在豐臺(tái)郭公莊站莊站全長(zhǎng)全長(zhǎng)24.7924.79公里，單程公里，單程2424分鐘，分鐘，20102010年底試運(yùn)行。年底試運(yùn)行。 兩條二級(jí)公路：房鄭路、十大路（十渡野三坡旅游公路）兩條二級(jí)公路：房鄭路、十大路（十渡野三坡旅游公路）房山區(qū)在構(gòu)筑以年內(nèi)地通車的鐵房山線為龍骨、公路為骨架的城市房山區(qū)在構(gòu)筑以年內(nèi)地通車的鐵房山線為龍骨、公路為骨架的城市交通網(wǎng)絡(luò)以及連接中心城區(qū)、銜接附近區(qū)縣的公路網(wǎng)，交通網(wǎng)絡(luò)以及連接中心城區(qū)、銜接附近區(qū)縣的公路網(wǎng)，為未來城市為未來城市的發(fā)展及房地產(chǎn)發(fā)展的高速發(fā)展奠定了良好基礎(chǔ)的發(fā)展及房地產(chǎn)發(fā)展的高速發(fā)展奠定

13、了良好基礎(chǔ)起點(diǎn)約在潭柘寺與戒臺(tái)寺之間，向西南方向經(jīng)三渡、張坊一帶至北京市界，全長(zhǎng)60公里。如果前期工作順利，這條新高速有望在2010年開工,2012年建成。12房山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析對(duì)房山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的初步判斷對(duì)房山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的初步判斷土地市場(chǎng)分析土地市場(chǎng)分析新房市場(chǎng)分析新房市場(chǎng)分析二手房市場(chǎng)分析二手房市場(chǎng)分析13對(duì)市場(chǎng)的初步判斷對(duì)市場(chǎng)的初步判斷加速上行，增值空間巨大加速上行，增值空間巨大土地市場(chǎng)交易活躍，價(jià)格節(jié)節(jié)上升土地市場(chǎng)交易活躍，價(jià)格節(jié)節(jié)上升l2009年土地交易暴增7.5倍，土地出讓金超百億元l“地王”屢現(xiàn)，樓面地價(jià)最高達(dá)到7500元/平方米萬科、綠地、北建工等品牌房企陸續(xù)進(jìn)駐，

14、看好區(qū)域市場(chǎng)前景萬科、綠地、北建工等品牌房企陸續(xù)進(jìn)駐，看好區(qū)域市場(chǎng)前景已經(jīng)成為全市新房交易比較集中的區(qū)域已經(jīng)成為全市新房交易比較集中的區(qū)域l2010年1-9月成交量達(dá)到59.2萬平方米，占全市的8.49%價(jià)格在全市范圍內(nèi)處于相對(duì)低位，但已經(jīng)呈現(xiàn)出加速上行的勢(shì)頭價(jià)格在全市范圍內(nèi)處于相對(duì)低位，但已經(jīng)呈現(xiàn)出加速上行的勢(shì)頭l2010年月均漲幅超過7%，9月份均價(jià)達(dá)到16000元/平方米處于起步階段，是遠(yuǎn)郊區(qū)縣中，二手房交易相對(duì)活躍的區(qū)域處于起步階段，是遠(yuǎn)郊區(qū)縣中，二手房交易相對(duì)活躍的區(qū)域l2010年1-9月的成交量達(dá)到42.37萬平方米l在遠(yuǎn)郊區(qū)縣中排在第二位14房山區(qū)土地市場(chǎng)成交分析房山區(qū)土地市場(chǎng)成

15、交分析成交量暴增成交量暴增7.57.5倍倍0909年土地成交面積年土地成交面積240240萬平方米萬平方米，土地，土地 出讓金超出讓金超百億百億，土地市場(chǎng)日趨活躍，成為熱點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，土地市場(chǎng)日趨活躍，成為熱點(diǎn)發(fā)展區(qū)域20092009年房山區(qū)土地市場(chǎng)價(jià)值初步得到認(rèn)知年房山區(qū)土地市場(chǎng)價(jià)值初步得到認(rèn)知土地成交土地成交1313宗，成交建筑面積宗，成交建筑面積240240多萬平米，多萬平米，較較0808年暴增年暴增7.57.5倍倍獲得土地出讓金超百億，土地市場(chǎng)十分活躍獲得土地出讓金超百億，土地市場(chǎng)十分活躍20102010年繼續(xù)保持旺盛勢(shì)頭年繼續(xù)保持旺盛勢(shì)頭截至截至1010月，成交量和成交金額已接近去年，

16、有月，成交量和成交金額已接近去年，有望有新的突破望有新的突破2008-2010年房山區(qū)土地成交面積及成交金額情況年房山區(qū)土地成交面積及成交金額情況15房山區(qū)土地市場(chǎng)成交分析房山區(qū)土地市場(chǎng)成交分析成交價(jià)格節(jié)節(jié)上升成交價(jià)格節(jié)節(jié)上升品牌開發(fā)商搶灘房山土地市場(chǎng)品牌開發(fā)商搶灘房山土地市場(chǎng)萬科、綠地、北建工、中鐵、首開等萬科、綠地、北建工、中鐵、首開等大型品牌房企紛紛進(jìn)駐房山大型品牌房企紛紛進(jìn)駐房山地王頻出，樓面價(jià)格迅速上漲，土地地王頻出，樓面價(jià)格迅速上漲，土地溢價(jià)率翻番溢價(jià)率翻番20092009年年9 9月萬科長(zhǎng)陽高價(jià)拿地，分別月萬科長(zhǎng)陽高價(jià)拿地，分別以以57265726元元/ /平米和平米和64436

17、443元元/ /平米拿下房平米拿下房山長(zhǎng)陽鎮(zhèn)兩地塊，開創(chuàng)房山地王先河山長(zhǎng)陽鎮(zhèn)兩地塊，開創(chuàng)房山地王先河20102010年年5 5月，北建工再次創(chuàng)造房山地月，北建工再次創(chuàng)造房山地王新記錄，樓面地價(jià)達(dá)王新記錄，樓面地價(jià)達(dá)75007500元元/ /平米平米宗地位置宗地位置建筑面積建筑面積( (平方米平方米) )規(guī)劃用途規(guī)劃用途成交日期成交日期成交價(jià)成交價(jià)( (萬元萬元) )受讓單位受讓單位樓面地價(jià)樓面地價(jià)（元（元/ /平米）平米）溢價(jià)率溢價(jià)率房山區(qū)長(zhǎng)陽鎮(zhèn)房山區(qū)長(zhǎng)陽鎮(zhèn)18.69 18.69 居住、文化娛樂居住、文化娛樂用地用地20102010年年5 5月月14.02 14.02 北京建工集團(tuán)有北京建工集

18、團(tuán)有限責(zé)任公司限責(zé)任公司7500 7500 房山區(qū)長(zhǎng)陽鎮(zhèn)16.68 商業(yè)金融用地、二類居住用地2010年6月11.53 北京首都開發(fā)股份有限公司6910 房山區(qū)長(zhǎng)陽鎮(zhèn)房山區(qū)長(zhǎng)陽鎮(zhèn)34.15 34.15 居住及商業(yè)公共居住及商業(yè)公共服務(wù)用地服務(wù)用地20092009年年9 9月月22.00 22.00 北京萬科中糧聯(lián)北京萬科中糧聯(lián)合體合體6443 6443 163%163%房山區(qū)長(zhǎng)陽鎮(zhèn)15.80 居住、文化娛樂及小學(xué)、托幼2010年5月9.83 北京萬科中糧聯(lián)合體6223 房山區(qū)長(zhǎng)陽鎮(zhèn)23.95 二類居住用地、文化娛樂用地2010年5月14.60 中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司6096 23%房山區(qū)長(zhǎng)陽鎮(zhèn)

19、房山區(qū)長(zhǎng)陽鎮(zhèn)51.17 51.17 居住及公共服務(wù)居住及公共服務(wù)設(shè)施和商業(yè)設(shè)施設(shè)施和商業(yè)設(shè)施20092009年年9 9月月29.30 29.30 北京萬科中糧聯(lián)北京萬科中糧聯(lián)合體合體5726 5726 115%115%房山區(qū)竇店鎮(zhèn)13.78 居住、商業(yè)2009年12月6.00 北京田家園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司4354 260%房山區(qū)長(zhǎng)陽鎮(zhèn)36.38 居住、文化娛樂用地2009年9月15.10 北京城建投資發(fā)展股份有限公司4151 61%房山區(qū)竇店鎮(zhèn)4.32 二類居住2010年6月1.60 北京房地置業(yè)發(fā)展有限公司3700 房山區(qū)長(zhǎng)陽鎮(zhèn)47.3 住宅及商服用地2009年12月17.20 上海綠地（集

20、團(tuán)）有限公司3634 69%萬科、綠地萬科、綠地等品牌開發(fā)商搶占房山市場(chǎng)，北建工等品牌開發(fā)商搶占房山市場(chǎng)，北建工7500/7500/平米平米樓面地價(jià)再創(chuàng)樓王記錄樓面地價(jià)再創(chuàng)樓王記錄16新房市場(chǎng)分析新房市場(chǎng)分析成交量占全市的成交量占全市的8%8%以上以上20102010年房山區(qū)商品住宅新房成交量及占全市的比重年房山區(qū)商品住宅新房成交量及占全市的比重單位：萬平方米單位：萬平方米 2010年1-9月房山區(qū)新房成交面積累計(jì)實(shí)現(xiàn)59.259.2萬平方米萬平方米，占全市總成交量的8.49%8.49% 7月份以來，隨著中糧萬科長(zhǎng)陽半島等項(xiàng)目的持續(xù)熱銷持續(xù)熱銷，房山區(qū)對(duì)購房者的吸引力急速提升，交易規(guī)模一直居于

21、全市前列全市前列 隨著市場(chǎng)供應(yīng)，特別是迎合剛性需求的高性價(jià)比產(chǎn)品的放量，房山區(qū)在北京市場(chǎng)的地位將得到進(jìn)一步的鞏固和強(qiáng)化鞏固和強(qiáng)化區(qū)域內(nèi)長(zhǎng)陽半島等項(xiàng)目持續(xù)熱銷，區(qū)域內(nèi)長(zhǎng)陽半島等項(xiàng)目持續(xù)熱銷，20102010年年1-91-9月成交面積高達(dá)月成交面積高達(dá)59.259.2平方米平方米17市場(chǎng)價(jià)格市場(chǎng)價(jià)格快速拉近與全市平均水平的差距快速拉近與全市平均水平的差距20102010年房山區(qū)商品住宅成交均價(jià)與全市的比較年房山區(qū)商品住宅成交均價(jià)與全市的比較單位：元單位：元/ /平方米平方米 2010年，房山區(qū)商品住宅新房的均價(jià)從年初的9159元/平方米上漲到9月份的16000元/平方米，月均漲幅超過月均漲幅超過7

22、%7% 房山區(qū)的價(jià)格在加速縮小與全市平均水平的差距，但目前來看，還處于相對(duì)低位，存在較大的上行潛力和調(diào)整空間存在較大的上行潛力和調(diào)整空間 市場(chǎng)熱度的持續(xù)提升以及區(qū)域價(jià)值的逐步顯現(xiàn)，將進(jìn)一步支撐區(qū)域市場(chǎng)價(jià)值的走高房山區(qū)房?jī)r(jià)比較北京還處于較低水平存在較大上行潛力，房山區(qū)房?jī)r(jià)比較北京還處于較低水平存在較大上行潛力，20102010年初至年初至9 9月份月均月份月均漲幅超漲幅超7%7%18二手房市場(chǎng)二手房市場(chǎng)起步階段，成交量達(dá)到起步階段，成交量達(dá)到4040萬平米以上萬平米以上2010年年1-9月房山區(qū)二手房成交量的變化月房山區(qū)二手房成交量的變化2010年年1-9月各區(qū)域二手房成交量的比較月各區(qū)域二手房

23、成交量的比較房山區(qū)二手房市場(chǎng)處于起步階段，且在遠(yuǎn)郊區(qū)縣中處于領(lǐng)先位置，進(jìn)一步表明購房者對(duì)于區(qū)域價(jià)值的認(rèn)同房山區(qū)二手房市場(chǎng)處于起步階段，且在遠(yuǎn)郊區(qū)縣中處于領(lǐng)先位置，進(jìn)一步表明購房者對(duì)于區(qū)域價(jià)值的認(rèn)同19長(zhǎng)溝鎮(zhèn)區(qū)域及地塊價(jià)值分析對(duì)長(zhǎng)溝鎮(zhèn)及地塊價(jià)值的初步判斷對(duì)長(zhǎng)溝鎮(zhèn)及地塊價(jià)值的初步判斷長(zhǎng)溝鎮(zhèn)區(qū)域價(jià)值分析長(zhǎng)溝鎮(zhèn)區(qū)域價(jià)值分析長(zhǎng)溝鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況長(zhǎng)溝鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況地塊價(jià)值分析地塊價(jià)值分析20對(duì)長(zhǎng)溝鎮(zhèn)和地塊價(jià)值的初步判斷對(duì)長(zhǎng)溝鎮(zhèn)和地塊價(jià)值的初步判斷區(qū)域價(jià)值分析：區(qū)域價(jià)值分析：長(zhǎng)溝鎮(zhèn)是房山區(qū)中心城鎮(zhèn)，交通便利長(zhǎng)溝鎮(zhèn)是房山區(qū)中心城鎮(zhèn)，交通便利，便于購房需求的導(dǎo)入，便于購房需求的導(dǎo)入景觀資源極其豐富，居住價(jià)值高

24、景觀資源極其豐富，居住價(jià)值高長(zhǎng)溝鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析：長(zhǎng)溝鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析：以低密度產(chǎn)品為主，但早期項(xiàng)目較多以低密度產(chǎn)品為主，但早期項(xiàng)目較多長(zhǎng)陽鎮(zhèn)、竇店鎮(zhèn)等周邊城鎮(zhèn)的火爆，長(zhǎng)陽鎮(zhèn)、竇店鎮(zhèn)等周邊城鎮(zhèn)的火爆，將持續(xù)拉升本區(qū)域項(xiàng)目?jī)r(jià)值將持續(xù)拉升本區(qū)域項(xiàng)目?jī)r(jià)值地塊價(jià)值分析：地塊價(jià)值分析：外部交通便利，景觀價(jià)值高外部交通便利，景觀價(jià)值高地塊有大量的代征綠地，便于塑造園林地塊有大量的代征綠地，便于塑造園林，垂練品質(zhì)生活，垂練品質(zhì)生活土地入市價(jià)格相對(duì)較低，競(jìng)爭(zhēng)比較平淡土地入市價(jià)格相對(duì)較低，競(jìng)爭(zhēng)比較平淡，拿地成本低，拿地成本低從地塊自身角度看拿地可行性：具備打造低密度產(chǎn)品的天然優(yōu)勢(shì)，能夠?qū)崿F(xiàn)較高的價(jià)值從地塊自身角

25、度看拿地可行性：具備打造低密度產(chǎn)品的天然優(yōu)勢(shì)，能夠?qū)崿F(xiàn)較高的價(jià)值21項(xiàng)目區(qū)位認(rèn)知項(xiàng)目區(qū)位認(rèn)知 位于房山中心城鎮(zhèn)，地理位置優(yōu)越，交通十分便利位于房山中心城鎮(zhèn)，地理位置優(yōu)越，交通十分便利地理位置：位于北京房山區(qū)長(zhǎng)溝鎮(zhèn)地理位置：位于北京房山區(qū)長(zhǎng)溝鎮(zhèn)北京市的西南門戶西南門戶，與河北省涿州市交界房山區(qū)的中心小城鎮(zhèn)中心小城鎮(zhèn)，位處房山區(qū)確定的綜合經(jīng)濟(jì)區(qū)過渡地帶、房山區(qū)“良張”（良鄉(xiāng)-張坊）經(jīng)濟(jì)走廊的中部是未來房山區(qū)重要的人口密集區(qū)與高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、新材料以及商貿(mào)流通的集中增長(zhǎng)地帶集中增長(zhǎng)地帶區(qū)域交通：區(qū)域交通：鎮(zhèn)中心區(qū)南北兩側(cè)市級(jí)公路各有房易路、云居寺路兩條規(guī)劃北京市七環(huán)路將位于鎮(zhèn)區(qū)南側(cè)，對(duì)外交通聯(lián)系十分便

26、捷區(qū)內(nèi)由主干路金元大街、天寶大街和白云路、政府路及與市級(jí)公路一同構(gòu)成“三橫三縱三橫三縱”主干網(wǎng)主干網(wǎng)距北京距北京5757公里，首都機(jī)場(chǎng)公里，首都機(jī)場(chǎng)8181公里公里距涿州距涿州1313公里，距良鄉(xiāng)公里，距良鄉(xiāng)2525公里，距張坊公里，距張坊1414公里公里22區(qū)域價(jià)值分析區(qū)域價(jià)值分析該區(qū)域自然生態(tài)資源優(yōu)越，水資源尤為豐富該區(qū)域自然生態(tài)資源優(yōu)越，水資源尤為豐富環(huán)境優(yōu)勢(shì)環(huán)境優(yōu)勢(shì) 遠(yuǎn)離城市中心，處于山前地帶，環(huán)境遠(yuǎn)離城市中心，處于山前地帶，環(huán)境好，空氣質(zhì)量?jī)?yōu)良好，空氣質(zhì)量?jī)?yōu)良屬于北京市僅有的幾片富水區(qū)域，生屬于北京市僅有的幾片富水區(qū)域，生態(tài)環(huán)境好態(tài)環(huán)境好新建生態(tài)效益園與北泉河綠地為創(chuàng)造新建生態(tài)效益園

27、與北泉河綠地為創(chuàng)造優(yōu)美的生活環(huán)境奠定了良好的基礎(chǔ)優(yōu)美的生活環(huán)境奠定了良好的基礎(chǔ)23長(zhǎng)溝鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況長(zhǎng)溝鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況以低密度產(chǎn)品為主以低密度產(chǎn)品為主一渡新新小鎮(zhèn)一渡新新小鎮(zhèn)佳仕苑佳仕苑1.181.180909年年1111月月2929日日2020萬平米萬平米16.3016.30萬平米萬平米32003200元元/ / 京都商務(wù)主題京都商務(wù)主題公園花園小區(qū)公園花園小區(qū)0.40.420092009年年1111月月3375033750平方平方米米7780577805平方米平方米 68006800元元/ / 西京都高爾夫西京都高爾夫別墅別墅0.220.2220092009年年6 6月月2727日日1

28、262212622平方平方米米52005200畝畝 300300萬元萬元/ /套套慢城慢城2626島島0.30.320072007年年9 9月月2828日日9000090000平方平方米米2727萬平方米萬平方米1300013000元元/ /北京院子北京院子0.280.2820102010年年5 5月月1 1日日 7476174761平方平方米米 2727萬平米萬平米380380萬元萬元 / /套起套起丹佛爾灣濱水丹佛爾灣濱水別墅別墅0.310.3120092009年年6 6月月1313日日1900019000元元/ /琉璃湖別墅琉璃湖別墅0.3790.37920072007年年5 5月月19

29、19日日5254352543平方平方米米 1414公頃公頃 320320萬元萬元/ /套套竹語堂竹語堂0.460.4620072007年年3 3月月3131日日 5.65.6萬平方米萬平方米1212萬平方米萬平方米 260260萬元萬元/ /套起套起山水清庭山水清庭0.70.720062006年年6 6月月3030日日 1.61.6萬平方米萬平方米 4 4萬平方米萬平方米 45804580元元/ /山水匯豪山水匯豪1.321.3220102010年年1111月月6 6日日1818公頃公頃3131萬平米萬平米95009500元元/ /一渡新新小鎮(zhèn)一渡新新小鎮(zhèn)0.350.3520102010年年0

30、505月月3131日日200200萬平方萬平方米米200200萬平方米萬平方米220220萬萬-500-500萬萬/ /套套產(chǎn)品多以低密為主，處了小產(chǎn)權(quán)房屋價(jià)格極低，低密產(chǎn)品多以低密為主，處了小產(chǎn)權(quán)房屋價(jià)格極低，低密市場(chǎng)價(jià)格均在萬元以上。市場(chǎng)價(jià)格均在萬元以上。24項(xiàng)目四至項(xiàng)目四至東側(cè)和北側(cè)交通便利，可快速連接市區(qū)和旅游景區(qū)東側(cè)和北側(cè)交通便利，可快速連接市區(qū)和旅游景區(qū)龍泉湖龍泉湖項(xiàng)目北地塊項(xiàng)目北地塊項(xiàng)目南地塊項(xiàng)目南地塊長(zhǎng)溝長(zhǎng)溝中學(xué)中學(xué)長(zhǎng)溝長(zhǎng)溝鎮(zhèn)政府鎮(zhèn)政府小產(chǎn)權(quán)小產(chǎn)權(quán)別墅別墅長(zhǎng)安公司長(zhǎng)安公司政政府府大大街街云居寺路云居寺路規(guī)規(guī)劃劃泉泉水水河河西西路路玉粟大街玉粟大街政府北街政府北街項(xiàng)目四至項(xiàng)目四至

31、: :東至：政府大街，城市主干道，向北經(jīng)京石東至：政府大街，城市主干道，向北經(jīng)京石高速直達(dá)市區(qū)高速直達(dá)市區(qū)(1(1個(gè)多小時(shí)車程個(gè)多小時(shí)車程) )，向南通往河，向南通往河北涿州北涿州西至：泉水河西路西至：泉水河西路( (規(guī)劃待建規(guī)劃待建) ) 北至：云居寺路，城市主干道，向西可直達(dá)北至：云居寺路，城市主干道，向西可直達(dá)云居寺風(fēng)景區(qū)云居寺風(fēng)景區(qū)南至：玉粟大街南至：玉粟大街地塊分南北兩塊，中間由政府北街相隔地塊分南北兩塊，中間由政府北街相隔行車路線：杜家坎京石高速琉陶路出口琉陶行車路線：杜家坎京石高速琉陶路出口琉陶路路- -琉陶路琉陶路- -房易路，開車約房易路，開車約4040分鐘全程約分鐘全程約5

32、050公里公里通通向向市市區(qū)區(qū)通向云居寺通向云居寺通通向向涿涿州州25地塊周邊資源地塊周邊資源項(xiàng)目周邊景觀資源優(yōu)越，有較高的居住價(jià)值，但配套尚待完善項(xiàng)目周邊景觀資源優(yōu)越，有較高的居住價(jià)值，但配套尚待完善景觀資源優(yōu)越：景觀資源優(yōu)越：北側(cè)緊鄰龍泉湖，西側(cè)緊鄰泉水河綠化帶北側(cè)緊鄰龍泉湖，西側(cè)緊鄰泉水河綠化帶，景觀價(jià)值資源優(yōu)勢(shì)明顯，景觀價(jià)值資源優(yōu)勢(shì)明顯整體配套尚不完善，生活氛圍有待培育：整體配套尚不完善，生活氛圍有待培育：東北角緊鄰長(zhǎng)溝中學(xué)，教育配套較好東北角緊鄰長(zhǎng)溝中學(xué)，教育配套較好南側(cè)為已建低密度住宅，因產(chǎn)權(quán)和配套不南側(cè)為已建低密度住宅，因產(chǎn)權(quán)和配套不足停滯足停滯龍泉湖龍泉湖項(xiàng)目北地塊項(xiàng)目北地塊項(xiàng)

33、目南地塊項(xiàng)目南地塊長(zhǎng)溝長(zhǎng)溝中學(xué)中學(xué)長(zhǎng)溝長(zhǎng)溝鎮(zhèn)政府鎮(zhèn)政府小產(chǎn)權(quán)小產(chǎn)權(quán)別墅別墅長(zhǎng)安公司長(zhǎng)安公司政政府府大大街街云居寺路云居寺路規(guī)規(guī)劃劃泉泉水水河河西西路路玉粟大街玉粟大街政府北街政府北街26A A地塊北區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)地塊北區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)宗地編號(hào)宗地編號(hào)京土整儲(chǔ)招（房）京土整儲(chǔ)招（房）2010098號(hào)號(hào)宗地性質(zhì)宗地性質(zhì)居住用地居住用地出讓年限出讓年限居住居住70年，商業(yè)年，商業(yè)40年，綜合年，綜合50年年總用地面積總用地面積281076平米平米建設(shè)用地面積建設(shè)用地面積126701平米平米代征地面積代征地面積154375平米平米建筑控制規(guī)模建筑控制規(guī)模 162422平米平米（其中，醫(yī)療衛(wèi)生用地建筑規(guī)模

34、（其中，醫(yī)療衛(wèi)生用地建筑規(guī)模2379平米）平米）宗地開發(fā)程度宗地開發(fā)程度“三通一平三通一平”出讓起始價(jià)出讓起始價(jià)55400萬元萬元起始樓面地價(jià)起始樓面地價(jià)3426元元/平方米平方米競(jìng)價(jià)階梯競(jìng)價(jià)階梯300萬元萬元競(jìng)買保證金競(jìng)買保證金 17000萬元萬元中低容積率，北接龍泉湖，景觀價(jià)值高中低容積率，北接龍泉湖，景觀價(jià)值高27A A地塊南區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)地塊南區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)宗地編號(hào)宗地編號(hào)京土整儲(chǔ)招（房）京土整儲(chǔ)招（房）2010097號(hào)號(hào)宗地性質(zhì)宗地性質(zhì)居住、商業(yè)金融用地居住、商業(yè)金融用地出讓年限出讓年限居住居住70年，商業(yè)年，商業(yè)40年，綜合年，綜合50年年總用地面積總用地面積114521平米平米建

35、設(shè)用地面積建設(shè)用地面積70684平米平米代征地面積代征地面積43837平米平米建筑控制規(guī)模建筑控制規(guī)模 74909平米平米（商業(yè)及綜合建面超過（商業(yè)及綜合建面超過12694平米須補(bǔ)交差價(jià)）平米須補(bǔ)交差價(jià)）宗地開發(fā)程度宗地開發(fā)程度“三通一平三通一平”出讓起始價(jià)出讓起始價(jià)25950萬元萬元起始樓面地價(jià)起始樓面地價(jià)3464元元/平方米平方米競(jìng)價(jià)階梯競(jìng)價(jià)階梯150萬元萬元競(jìng)買保證金競(jìng)買保證金 8000萬元萬元低容積率，綠地資源豐富，居住價(jià)值高低容積率，綠地資源豐富，居住價(jià)值高地塊較為方正，便于規(guī)劃地塊較為方正，便于規(guī)劃28本項(xiàng)目土地取得價(jià)格預(yù)估測(cè)算說明測(cè)算說明成本參數(shù)及費(fèi)用說明成本參數(shù)及費(fèi)用說明不同售

36、價(jià)下的土地價(jià)格測(cè)算不同售價(jià)下的土地價(jià)格測(cè)算本項(xiàng)目拿地價(jià)格建議本項(xiàng)目拿地價(jià)格建議29項(xiàng)目測(cè)算說明測(cè)算目的：取地的價(jià)格區(qū)間測(cè)算測(cè)算目的：取地的價(jià)格區(qū)間測(cè)算測(cè)算方法：假設(shè)開發(fā)測(cè)算方法：假設(shè)開發(fā)測(cè)算工具：利潤(rùn)測(cè)算工具：利潤(rùn)=收入收入-成本成本30序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目項(xiàng)目參數(shù)說明參數(shù)說明1土地費(fèi)用土地費(fèi)用未知待求未知待求2前期費(fèi)用前期費(fèi)用包含可研費(fèi)、勘察費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)和臨時(shí)水電及場(chǎng)地平整等 2.1可研及顧問費(fèi)可研及顧問費(fèi)建安工程費(fèi)0.20%2.2勘察費(fèi)勘察費(fèi)建安工程費(fèi)0.30%2.3設(shè)計(jì)費(fèi)設(shè)計(jì)費(fèi)建安工程費(fèi)3.00%2.4水、電、路、場(chǎng)地平整等水、電、路、場(chǎng)地平整等建安工程費(fèi)0.80%3基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)包括紅線內(nèi)和紅線外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)3.1紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)