2011年成都整體市場分析報(bào)告

1、第一部分：市場分析第一部分：市場分析一、成都整體市場分析一、成都整體市場分析1、成都市整體市場供需分析、成都市整體市場供需分析l 政策重壓之下，銷售壓力快速上升，冬天降臨。注：存量供求比=年末存量/年銷量近三年，成都住宅市場成交面積連續(xù)兩年降低，2011年環(huán)比10年下降14%，整體住宅市場新增供求比、存量供求比均連續(xù)上升，銷售壓力快速上升，住宅市場的冬天降臨。2012年將進(jìn)入“去庫存化”階段。09年為成交的最高點(diǎn)，在受到2010年和2011年兩輪政策調(diào)控，存款準(zhǔn)備金率的多次增加以及銀行貸款利率的上浮等因素的影響，到2011年時(shí)，較09年銷量下降了1000多萬方。即使在這樣的環(huán)境下，成都商品住宅

2、市場年新增供應(yīng)力度仍在逐年加大。這便導(dǎo)致了在2011年時(shí)，存量與09年相比，接近翻了一翻。面對2571萬方的存量，2012年需要承擔(dān)的壓力將會很大。在嚴(yán)峻的市場環(huán)境下，新增供應(yīng)量大，成交持續(xù)低迷的情況下，2011年整個(gè)成都地區(qū)實(shí)現(xiàn)成交2124萬方，說明成都地區(qū)對住宅的需求空間還是比較大的。l 主城區(qū)銷售下降最快，遠(yuǎn)郊區(qū)銷售壓力最大，近郊區(qū)銷售下降較慢，銷售壓力相對較小。從區(qū)域成交量看，各區(qū)域2011年均出現(xiàn)成交量下降，其中主城區(qū)下降最快，環(huán)比下降25%，近郊區(qū)下降最慢，僅下降8%。從各區(qū)域銷售壓力變化看，主城區(qū)、近郊、遠(yuǎn)郊銷售壓力均連續(xù)兩年上升。2011年中遠(yuǎn)郊的銷售壓力最大，存量供求比為1.

3、52。其次為主城區(qū)，近郊區(qū)的銷售壓力相對較小，為1.03。1、成都市整體市場供需分析、成都市整體市場供需分析l 2011年月度成交情況1、成都市整體市場供需分析、成都市整體市場供需分析2011年成都主城區(qū)成交走勢以限購政策的實(shí)施為分界點(diǎn)分為兩段，主城區(qū)成交放量主要集中在1-2月，成交面積205.84萬方，占全年成交量的31%。2月樓市迎來拐點(diǎn)，限購效果凸顯，主城區(qū)成交大幅下挫，3月成交量環(huán)比2月下降65.97萬方。同比去年3月跌幅52.77%。從3月到12月，主城區(qū)成交量低位徘徊，月度成交量最高不超過60萬方。2、各類型產(chǎn)品供需情況分析、各類型產(chǎn)品供需情況分析在土地等方面因素的影響下，別墅、多

4、層、小高層，基本已經(jīng)退出了主城區(qū)商品住宅的舞臺，取而代之的是中高層、高層和超高層，這意味著成都高度的又一次定格。預(yù)示著未來成都住宅建筑高度的發(fā)展方向。就數(shù)據(jù)而言，主城區(qū)2011年中高層、高層和超高層新增供應(yīng)916.2萬方，銷售面積達(dá)591.6萬方，占總銷售量的94.2%。稀缺型的城市別墅已經(jīng)出現(xiàn)了市場空缺，全年新增供應(yīng)僅7萬方，供求比在為0.6，特別是獨(dú)棟別墅，全年新增供應(yīng)為0.1萬方?；▓@洋房、多層、小高層，雖然其量不大，但是銷售壓力卻相當(dāng)大，3類產(chǎn)品供求比都接近2。3、成都市各區(qū)域市場情況、成都市各區(qū)域市場情況自城南規(guī)劃以來，市場就十分火熱。在逆市下，城南找準(zhǔn)市場，以剛需為主導(dǎo)產(chǎn)品，定位準(zhǔn)

5、確，并且調(diào)價(jià)動作迅速，使得大多數(shù)開發(fā)商得以順利過冬。通過銷售數(shù)據(jù)，城南銷售量達(dá)到279.6萬方，占了主城區(qū)銷量的44%，其中較典型的包括萬科海悅匯城、佳兆業(yè)君匯上品、中德英倫聯(lián)邦、保利心語花園等，以中小戶型，低總價(jià)迅速打開市場。與上年相比，各方位成交量都有所下降，下降幅度分別為城東38.5%，城南8.8%，城西24.9%，城北44%以及城中57.2%，從下降數(shù)據(jù)可以看出，城中受到的影響最大，原因在于城中大部分住宅項(xiàng)目降價(jià)動作緩慢，且電梯豪宅項(xiàng)目相對較多，逆勢下，更加難以獲得消費(fèi)者認(rèn)可。4、2011年土地情況簡析年土地情況簡析l 2011土地供應(yīng)量成交量雙雙下降，對未來市場供應(yīng)產(chǎn)生潛在影響 11

6、年年初由于“地票”制度暫緩，3、4兩月成交為零。4月推出“持證準(zhǔn)用”后，土地市場方恢復(fù)正常，但由于受到“限購”、存準(zhǔn)率上調(diào)收緊貸款額度等影響，銷售市場疲軟。開發(fā)商拿地意愿及資金實(shí)力降低，因而導(dǎo)致土地供應(yīng)量及成交量大幅降低。 單純從平均成交價(jià)格數(shù)據(jù)上看，今年土地成交價(jià)格繼續(xù)上升，達(dá)到314萬/畝，環(huán)比上升28.6%。這與土地拆遷成本上升、土地成交結(jié)構(gòu)等因素上升有關(guān)。 2011年土地成交大幅下降，將對2012年年底及之后的住房市場新增供應(yīng)、價(jià)格走勢產(chǎn)生潛在的影響。l 2011主城區(qū)土地受影響小，近郊、遠(yuǎn)郊受影響較大，雙流土地供應(yīng)將快速上升。4、2011年土地情況簡析年土地情況簡析主城區(qū)土地成交量受

7、影響較小，僅小幅下降。受影響最大的是近郊和遠(yuǎn)郊區(qū)土地，近郊環(huán)比下降67%，遠(yuǎn)郊環(huán)比下降57%。主城區(qū)受影響較小的原因主要是主城區(qū)土地日益稀少、需求量相對較大等因素。近郊區(qū)近幾年已成為成都房地產(chǎn)的主戰(zhàn)場，2011年土地供應(yīng)以雙流及龍泉為主，成交以新都區(qū)為主。受到天府新區(qū)規(guī)劃的影響，雙流的土地供求將快速上升。5、2011年政策簡析年政策簡析l 中央定調(diào)：堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進(jìn)房價(jià)合理回歸。4月13日：召開的國務(wù)院常務(wù)會議強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持調(diào)控方向不動搖、調(diào)控力度不放松，鞏固和擴(kuò)大房地產(chǎn)市場調(diào)控成效，嚴(yán)格控制投機(jī)投資性購房需求，努力增加市場供應(yīng)，穩(wěn)定市場預(yù)期，把房價(jià)控制在一個(gè)合理水平。7月12日：

8、召開的國務(wù)院常務(wù)會議稱，當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控正處于蘭鍵時(shí)期，必須堅(jiān)持調(diào)控方向不動搖、調(diào)控力度不放松，繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。10月29日：召開的國務(wù)院常務(wù)會議指出，堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)調(diào)控，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房價(jià)合理調(diào)整。 12月中央經(jīng)濟(jì)工作會議：1、穩(wěn)中求進(jìn)，積極的財(cái)政政策，穩(wěn)健的貨幣政策。2、推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。3、要抓好保障房建設(shè)和管理。4、要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進(jìn)房價(jià)合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。l 調(diào)控走向：由短期向長期、由“堵”向“疏”的轉(zhuǎn)變5、2011年政策簡析年政策簡析l 成都嚴(yán)格貫徹執(zhí)行調(diào)控政策。l 本地政策：上半年政策見效，下半年政策少，年末限購令繼續(xù)執(zhí)行。5、2011年政策簡析年政策簡析l 政策對成都市場(開盤認(rèn)購率)的影響5、2011年政策簡析年政策簡析1、2011年成都市