四平市區(qū)基于人口因素的房地產(chǎn)市場需求分析

1、基于人口因素的四平市房地產(chǎn)市場需求分析人口變動對經(jīng)濟開展的重要影響已不言而喻。 同時，市場營銷學 也強調“市場二人口 +購置力+購置欲望，把人口因素作為市場細 分的一個變量。因此，本文試圖探究人口因素包括城鎮(zhèn)人口數(shù)量、 人口年齡結構、非農(nóng)業(yè)人口數(shù)量、城市化等對四平市房地產(chǎn)市場需 求的影響。一、四平市的人口現(xiàn)狀1、四平市市區(qū)戶口數(shù)和人口數(shù)情況四平市市區(qū)人口接近60萬人，說明四平市為典型的中等規(guī)模城市， 城市發(fā) 展還有較大的空間。四平市平均每戶個人口的家庭結構，反映在購房需求上主要以中小戶型即小于等于 90平方米的戶型結構為主。戶數(shù)人口數(shù)平均家 庭戶規(guī) 模人/戶合計家庭戶集體戶合計家庭戶集體戶鐵西

2、區(qū)10086195633522827874125581622925鐵東區(qū)12287612171811583348843262438641總計223737217351638661362558205931566注：資料來源于四平市第六次全國人口普查資料表1 四平市市區(qū)戶口數(shù)和人口數(shù)情況2、四平市市區(qū)人口年齡結構四平市市區(qū)60歲以上人口占總人口的比例已經(jīng)超過 14%， 說明四平市區(qū)已經(jīng)進入了老齡化社會。另外，25歲到34歲適婚年齡人口占總人口的比例為13%, 25歲-45歲的主要購房人口占總人口的 比例為32%。-4-9141924z93433444954596469747984 8P 上05 10

3、- 15- 20- 25- 30- 35- 4- 45-少-5- 6- 6-尹-卡-爐 以系列1注：資料來源于四平市第六次全國人口普查資料。圖1四平市市區(qū)人口年齡構成圖3、四平市市區(qū)農(nóng)業(yè)人口和非農(nóng)業(yè)人口數(shù)量情況四平市市區(qū)非農(nóng)業(yè)人口占總人口的比重接近 20%，主要集中在平 西鄉(xiāng)、山門鎮(zhèn)、石嶺鎮(zhèn)、葉赫滿族鎮(zhèn)、城東鄉(xiāng)等鄉(xiāng)鎮(zhèn)。農(nóng)業(yè)人口進城 務工的人數(shù)正在不斷增加，他們是城市房屋租賃市場的消費主體， 活 躍的租賃市場又進一步刺激了購房需求的擴大。由于城市完備的功能 對于農(nóng)業(yè)人口有很強的吸引力，因此鄉(xiāng)村人口的城鎮(zhèn)化將會是四平市 房地產(chǎn)市場需求開展的重要推動力。常住人口合計農(nóng)業(yè)戶口人口數(shù)非農(nóng)業(yè)戶口人數(shù)非農(nóng)業(yè)

4、戶口人口占總人口的比重鐵西區(qū)2782872450525378291.19%鐵東區(qū)3333169587423744271.24%總計61160312037949122480.32%注：資料來源于四平市第六次全國人口普查資料表2四平市市區(qū)農(nóng)業(yè)人口和非農(nóng)業(yè)人口數(shù)量表-農(nóng)業(yè)戶口人口數(shù) ,-|非農(nóng)業(yè)戶口人數(shù)注：資料來源于四平市第六次全國人口普查資料。圖2四平市市區(qū)農(nóng)業(yè)人口和非農(nóng)業(yè)人口構成圖4、市區(qū)人口數(shù)量和城市化水平的變化情況2003年-2022年，四平市市區(qū)總人口數(shù)量呈現(xiàn)出波動中增加的趨勢。從2022年至今市區(qū)總人口數(shù)量那么呈顯出穩(wěn)定不變的態(tài)勢，甚至在2022年有所減少。非農(nóng)業(yè)人口呈現(xiàn)出不斷增加的趨勢

5、。人口自然 增長率不斷降低，而人口增長率近兩年呈現(xiàn)出負增長態(tài)勢。四平市的城市化水平處于緩慢開展中，潛力很大年份2003 年2004 年2005 年2006 年2007 年2022 年2022 年2022 年2022 年2022 年2022 年市區(qū)總人口511413513799561989564758568214571734573088574926605722602699589448非農(nóng)業(yè)人口511413513799533534536322539633543022544112545978549322545867533023遷入96199182937510060118571132392071106

6、4683562126177遷岀782684891041693281079310228104541127112883107118609機械增長率0人口增長率0自然增長率03城市化水平40%40%39%38%38%38%37%37%53%43%注：資料來源于四平市 2003-2022年統(tǒng)計局數(shù)據(jù)。表2四平市市區(qū)市區(qū)人口數(shù)量和城市化水平的變化表二、基于人口因素的住宅需求分析1、市區(qū)人口數(shù)量與住宅需求住宅總是為人效勞的，人口數(shù)量在很大程度上決定了對住宅的需求 數(shù)量。城鎮(zhèn)人口數(shù)量的變化包括兩個方面：城鎮(zhèn)人口的自然增長，即出 生人數(shù)減去死亡人數(shù)的凈值；城鎮(zhèn)人口的機械增長人口遷移，即遷 入人口減去遷出人口的

7、凈值。這兩方面的變化對房地產(chǎn)需求的影響具 有較大的差異。人口的自然增長并非對房地產(chǎn)產(chǎn)生現(xiàn)實的需求 ，而是 二三十年后的潛在需求，因為新生嬰兒既無購置住房的能力，也沒購置 住房的需要。從另一個角度來看，新生嬰兒的增多會導致家庭的撫育 本錢增高，家庭的可隨意支配收入減少，對住房的消費也隨之減少。人 口的機械增長那么對房地產(chǎn)產(chǎn)生現(xiàn)實的需求， 這些遷入人口絕大多數(shù)是 靠購置住房來解決居住問題的。年份市區(qū)總人口人人口自然增長率%銷售面積平方米2007568214538944202257173420225730881706698202257492617205422022605722770183202260

8、26991136423注：資料來源于四平市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)。表3四平市市區(qū)2007-2022年人口數(shù)量、自然增長率、房地產(chǎn)銷售面積表另外，將歷年人口自然增長率與銷售面積的數(shù)據(jù)進行回歸分析，說明人口自然增長率與銷售面積之間的相關性較低?？梢姡擎?zhèn)人口數(shù)量與房地產(chǎn)需求之間存在較高的相關性，而影響城鎮(zhèn)人口數(shù)量的其中一個因素人口自然增長率與房地產(chǎn)需求的相關性卻如此之低。由此推斷，影響城鎮(zhèn)人口數(shù)量的另一個因素鄉(xiāng)村人口向城市的遷移率，也即城市化的速度在顯著影響著房地產(chǎn)的需求。年份2003200420052006200720082022202220112022城市化水平40%40%39%38%38%38%37%3

9、7%53%43%注：資料來源于四平市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)。表4四平市2003-2022年城市化水平變化表“納什姆曲線總結出一地區(qū)城市化率，即城鎮(zhèn)人口占地區(qū)總人口比例到達30 %以后，該地區(qū)城市化進程及對住宅需求將迎來持續(xù)增長階段，這種增長會一直持續(xù)到城市化率到達60%。四平市城市化率由2003年的40%上升到2022年的43%，由此可見，四平城市化 水平的開展仍有很大潛力。因此，雖然人口增速趨緩，但是鄉(xiāng)村城鎮(zhèn) 化仍會持續(xù)進行，大量進城務工人員亦有很大的住宅需求，房地產(chǎn)市場需求量會持續(xù)緩慢增長，但是總需求量不大。2、人口年齡結構與住宅需求從四平市人口結構上看，25歲45歲群體是購置商品房的主要群 體。25

10、歲-45歲的主要購房人口占總人口的比例為 32%。其中25歲34 歲人群處于婚齡期， 25歲到34歲適婚年齡人口占總人口的比例為 13%，其對住宅的需求彈性較小 ，城市年輕人結婚必買房的風氣無 疑刺激了住宅的需求，但是其人數(shù)占比不高，需求量不大。四平市市 區(qū)60歲以上人口占總人口的比例已經(jīng)超過 14%，說明四平市區(qū)已經(jīng)進 入了老齡化社會。 人口的老齡化一方面是多數(shù)父母與子女愿意分開居 住，另一方面是人口壽命的增長將不會形成大量的住房遺產(chǎn)繼承。 市 區(qū)的總體人口結構從“成年型向“老年型轉變，從而使得房地產(chǎn) 剛性需求的主體縮小。 然而，其中還有一種現(xiàn)象在改變這種需求的結 構，那就是家庭人口結構由“

11、金字塔型向“倒金字塔型的轉變。 在“金字塔型的家庭人口結構下，家庭人口規(guī)模呈指數(shù)級增長，不 斷分解為一個個“核心家庭，所需房屋的數(shù)量和面積不斷增長，這 就是傳統(tǒng)的“分家模式。在“倒金字塔的家庭人口結構下，人口 數(shù)量自上而下逐層減少。例如現(xiàn)在城市中的局部“三口之家住進了 上百平米的商品房中，假設干年后隨著兒子的娶媳或者女兒的出嫁， 如此大面積的房屋對于兩位老人來說必然會產(chǎn)生局部“閑置，而房 屋的結構和設施卻未必符合老年人的需求。 因此在老年型社會就會產(chǎn) 生大量的對諸如老年公寓之類的房屋的需求。根據(jù)佛朗哥莫迪利亞尼的儲蓄生命周期假設， 預測人們在他們的收入相對于終身平均收入 較高時進行儲蓄，而在其

12、收入相對于終身平均收入較低時進行負儲蓄。一個人的儲蓄隨著青年、成年、壯年、老年經(jīng)理一個由低到高再 到低的過程。 一個家庭的形成也隨著家庭的形成、 擴展和解體經(jīng)歷一 個由低到高再到低的過程。因此隨著人口的老化，老年家庭的增多， 全社會儲蓄總額有減少之勢。四平市區(qū)人口中 60 歲以上人口數(shù)量不 斷增加，勞動年齡的人口增速減緩，“人口紅利期即將結束?！叭?口紅利帶來了高儲蓄率和高社會勞動生產(chǎn)率。前者的高位增長，為 現(xiàn)階段以住房、 汽車為主的耐用品消費積蓄了充足的消費勢能； 而后 者的不斷提高，為建筑業(yè)和城市建設的不斷開展提供了足夠的動能。 然而人口結構到達“拐點，即撫養(yǎng)比率由下降轉為上升后，就進入

13、了“人口負債期。高儲蓄將逐步用于社會撫育本錢，社會勞動生產(chǎn) 率也會因為宏觀勞動力的減少而減速增長， 房地產(chǎn)的需求也將顯著減 少。住宅市場需求結構隨人口年齡結構變化而變化， 簡單型住宅市場 份額下降，隨著 20-34 歲的青年人口數(shù)量下降，簡單型住宅需求量將 隨之減少，而舒適型住宅將占據(jù)市場主體地位。 35-49 歲的中年人口 數(shù)變化不大，此年齡段人口對住房有較高的改善性需求，功能齊全、 規(guī)模適中的舒適型住宅將是主要需求方向， 享受型住宅市場需求迅速 上升。 50-64 歲中老年人口數(shù)量劇增，到 2025年可能上升至 30%，未來 高品質、高性能住宅的需求量將猛增，便利型住宅為新的開展方向。 6

14、5歲以上的老年人口數(shù)量持續(xù)上升，專門適用于老年人的老年公寓、 親情住宅等特殊性住宅將成為未來一個新的開展方向。3、家庭戶規(guī)模與住宅需求市區(qū)家庭戶平均人口呈現(xiàn)下降趨勢，家庭戶規(guī)模在3人以下占到總家庭戶的比例為86%四平市平均每戶個人口的家庭結構，反映在購 房需求上主要以中小戶型即小于等于 90平方米的戶型結構為主。由于城市的年輕人追求獨立，多數(shù)會選擇和父母分開居住，未來的城 鎮(zhèn)家庭將是以三口之家為核心家庭， 兩口之家的老年家庭，新婚無子 女家庭和單身住戶家庭為主體。家庭戶規(guī)模的減小將會導致住戶總數(shù) 的增多，引起住宅需求總量的增大，而大量小規(guī)模家庭的出現(xiàn)也會進 一步增大對小戶型住宅的需求。另據(jù)四平

15、市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)表52022年四平市市區(qū)小于等于90平方米的中小戶型房屋登記銷售面積占總 面積比例為48%大量的小戶型房屋也加速了家庭分裂的速度，減小 了家庭規(guī)模。戶型M批準銷售套數(shù)登記銷售套數(shù)批準銷 售面積平方 米登記銷售 面積平方米平均成交 價格元/ 平方米登記銷 售套數(shù) 占批準 銷售套 數(shù)比例登記銷售 面積占批 準銷售面 積比例登記銷 售面積 占總面 積比例< 60260275512991538585379629%30%7%60-8026491651181439117164367862%65%21%80-9027541299234524111426371547%48%20%90-100

16、22311130210921106851356251%51%19%100-120250189726808996456386336%36%17%120-14479037210187848392391647%47%9%144-1803031644745125679365954%54%5%> 180126782608617102408959%66%3%注：資料來源于四平市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)。表5 2022年四平市區(qū)不同戶型商品住宅供求結構表4、流動人口與住宅需求四平市城市化進程中出現(xiàn)了較大的流動人口，流動人口顯示出規(guī)模大，增長速度快的特點。流動人口的存在對租賃房屋產(chǎn)生了巨大需 求。在流動人口當中，外來

17、投資者、商人、白領等人群具有較高的消 費能力和購房意愿，擴大了住房需求，而外來人員中為數(shù)最多的是務 工人員，他們成為這些城市房屋租賃市場的消費主體， 租賃市場的活 躍又進一步刺激了購房需求的擴大。三、基于從業(yè)人口的產(chǎn)業(yè)構成對房地產(chǎn)需求的分析四平市近年來產(chǎn)業(yè)結構調整正在穩(wěn)步推進， 第一產(chǎn)業(yè)從業(yè)人口不斷 下降，第二、三產(chǎn)業(yè)人口不斷增加，尤其是第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人口數(shù)量快 速增長。2022。隨著第一產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員逐步向第二三產(chǎn)業(yè)轉移，商 業(yè)效勞房地產(chǎn)開展較快。從2022年各類商品房的供應量比例看，四平市區(qū)商品住宅供應 量為120萬平方米，占總量的80.1%，商網(wǎng)供應量為萬平方米，占 總量的9.6%,其他用房

18、，占總量的0.1%。見圖3注：資料來源于四平市住房與城鄉(xiāng)建設局統(tǒng)計數(shù)據(jù)。圖3 2022年四平市區(qū)各類商品房供應面積比例圖從各類商品房的登記銷售量比例看，四平市區(qū)商品住宅登記銷售 量為56萬平方米，占總量的，商網(wǎng)供應量為萬平方米，占總量的%, 車庫供應量為萬平方米，占總量的 ，其他用房供應量為0.2萬平方 米，占總量的0.3%。見圖4注：資料來源于四平市住房與城鄉(xiāng)建設局統(tǒng)計數(shù)據(jù)。圖4 2022年四平市區(qū)各類商品房登記銷售面積比例圖雖然市區(qū)的住宅用地所占比例最大，商業(yè)效勞用地所占比例較小，但是隨著第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人口的增加，以及商業(yè)的開展，商業(yè)效勞用地占比將會不斷增加。四、總結四平市區(qū)適齡購房人口總數(shù)的持續(xù)減少， 以及老齡化社會特征逐步顯現(xiàn)，將會對商品住宅市場產(chǎn)生很大影響。 家庭規(guī)模減少趨勢能在一定程度上抵消人口下降帶來的影響， 但空間有限。四平市區(qū)住宅市場需求量會受到一定影響，同時不同功能類型的住宅結構有所變化。隨著第一產(chǎn)