天津經(jīng)營性停車場投資分析

1、天津經(jīng)營性停車場投資分析一、 時機(jī)分析：城市停車是城市交通中非常重要的一個方面 , 在我國城市交通開展還處于 較為初級階段的前提下 , 加強(qiáng)停車場的規(guī)劃建設(shè)不僅是用來解決停車問題的手 段 , 更是城市交通以靜制動的好方法。天津市區(qū)目前僅有各類停車泊位缺乏6 萬個，停車泊位缺口超過 47萬個，其中市區(qū)機(jī)動車停車泊位缺口達(dá) 16 萬個。草 擬中的?天津市城鎮(zhèn)停車場建設(shè)管理規(guī)定?，將明確規(guī)定停車場的規(guī)劃指標(biāo)、 建設(shè)審批和管理方式，并將公建、民建停車場的審建作為交通管理的一項重要 內(nèi)容。同時還有望強(qiáng)制規(guī)定“騰出停車設(shè)施，恢復(fù)停車場用途，以便適應(yīng)轎 車進(jìn)入家庭和日益增長的車輛停放需求，減少對道路交通的壓

2、力。按照規(guī)劃， 在五年內(nèi)天津每年將建設(shè) 3至 4處停車樓，五年后每年將建設(shè) 5至 6處。隨著 動態(tài)交通與靜態(tài)交通的矛盾日益鋒利，軌道交通與停車產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的駐車換乘 系統(tǒng)成為解決城市交通壓力的首選方法。由于停車場建設(shè)長期屬于政府行為 , 私人或企業(yè)經(jīng)營停車場的情況比擬少 見, 所以停車場工程建設(shè)開發(fā)的市場環(huán)境更是無從談起。那么要想使停車產(chǎn)業(yè)化 順利進(jìn)行 , 一個良好的市場環(huán)境是十分必要的。美國停車行業(yè)的年度總收入大約 在百億美元，這與他們把停車產(chǎn)業(yè)化、市場化是分不開的。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點看 , 城市停車市場就是買賣、租用車位的場所 , 但實際上停車場工程的市場環(huán)境并不 像一般商品那樣單純的受到價格因

3、素影響 , 而是更多受到城市交通開展政策的 影響。在這方面隨著政府有關(guān)部門對停車場建設(shè)的重視程度不斷加深 , 各種優(yōu)惠 政策的出臺將成為必然 ,同時隨著停車場建設(shè)力度的加大 , 更將促使經(jīng)營性停車 行業(yè)走向標(biāo)準(zhǔn)化。隨著?天津市中心城區(qū)停車場規(guī)劃?的批復(fù)實施，市中心將 盡快建起 12個公共停車場，它們?yōu)楣?9 路和平站、天津站前地區(qū)、天津站后 廣場、西南角、大胡同、西北角、勝利公園、小白樓等處，其樣式均為停車樓 或地下車庫。此規(guī)劃適用本市外環(huán)線綠化帶以內(nèi) 371 平方公里，以塔樓和地下 車庫為主，逐漸縮小路上占道停車比例以向國際化水平接近。我國各大城市已 經(jīng)充分認(rèn)清了現(xiàn)階段停車場建設(shè)的重大意義

4、 , 比方上海市已經(jīng)實施了?申請設(shè) 立經(jīng)營性停車場 庫程序?, 這不僅為投資者明確了諸多投資建設(shè)停車場的程序 而且使經(jīng)營性停車場申請設(shè)立更為標(biāo)準(zhǔn)化、法制化。然而，就目前大環(huán)境而言，停車場本身是一項回收期長、微利的公益性產(chǎn) 業(yè)，停車場的利益直接表達(dá)在停車場的收費上，過低的停車收費價格，難以保 證企業(yè)利潤，但作為企業(yè)沒有贏利就無法生存和開展。要解決這個問題，首先 必須明確停車場的性質(zhì)。停車場應(yīng)該與城市道路、公共交通等一樣同屬于城市 根底設(shè)施，政府有責(zé)任制定相應(yīng)的管理條例和鼓勵方法，從而指導(dǎo)和推動停車 場的建設(shè)。對新建停車場，在費、稅等多方面予以支持，提高民間投資的積極 性，尤其在停車場的收費上，必

5、須確定一個較合理的投資回收期，應(yīng)依投資額 的不同，確定不同的收費標(biāo)準(zhǔn)，形成不同地段、不同時間段的不同收費標(biāo)準(zhǔn)， 使停車位真正變成一種商品，讓我們有利可圖。二、 工程投入資金特點：由于對所需求停車場規(guī)劃、建設(shè)要求的不同和所選用相應(yīng)設(shè)備的各異，組 成了形形色色的停車場種類。大致可分為：平面停車場，地上停車樓分為機(jī) 械化、非機(jī)械化，地下停車庫分為機(jī)械化、非機(jī)械化。他們的具體情況 如表：停車設(shè)施類型建設(shè)周期需要樓面面積m2/車位需要地面面積m2/車位運行消耗交換/重建設(shè)施的難易地面短20-3020-30根本沒有自由地上非機(jī)械化較長25-355-7 5 層照明困難地上機(jī)械化較短103-5機(jī)械維護(hù)自由簡便

6、地下非機(jī)械化很長30-450照明、通風(fēng)、機(jī)器維護(hù)不可能地下機(jī)械化長100機(jī)械維護(hù)不可能停車場工程投入資金特點停車場工程工程的投資組成與一般的建筑工程相似,主要包括以下幾個方面：土地費用、土建工程費用、設(shè)計、停車設(shè)備費用、咨詢費用。停車建造型式比擬表建造平面停車場地下停車庫立體停車樓類型1建造本錢低；1.用地面積不受約束；1.每車位占地面積少；型式2.停車存取方便；2.建造本錢咼于平面停2.適合中小型車輛停放；特點25m2；車場；3.建造本錢最高；4.可供各類型車輛停放；3.可配合大樓地下室設(shè)置；4.對周圍環(huán)境影響最小；適用1.地價低廉的地區(qū)；1.可作為公寓住宅停車場；1.市中心地價昂貴地區(qū)；2

7、.可建停車場用地面積足2.作為一般大樓附設(shè)的2.可用地較狹窄；范圍夠大；停車設(shè)施；3.可建造大型停車場；3.對環(huán)境要求較咼場所；3.停車需求量不咼；平面停車場單位停車面積表車型分類小型車中型車大型車單位停車面積米2/泊位典型停車場單位造價表類型平面停車場地下停車庫立體停車樓單位造價萬兀/泊位土建工程費用根據(jù)停車場庫的型式不同存在著很大差異，地面停車場只 需要少量費用用于維護(hù)、劃線等工程，與此相比地下車庫的造價之高是不言而喻 的,地面停車樓的造價相對也比擬高，但是后兩種停車設(shè)施的單位停車位土地費 用可以隨著停車場規(guī)模的擴(kuò)大而減少，產(chǎn)生占用土地的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益當(dāng)然這種 規(guī)模加大是有一定限度的,不像平

8、面停車場隨規(guī)模的加大而使土地本錢直線上 升。對于設(shè)計和咨詢費用一般沒有太大的變化。停車設(shè)備費用是針對機(jī)械化停 車庫,而這又與機(jī)械停車設(shè)備的類別相關(guān)，但一般不會相差很遠(yuǎn)?？傮w來說，如果 不包括土地費用，當(dāng)然是地下車庫的單位投資最大，停車樓次之，而平面停車場 投資最少,但是由于城市土地稀缺性的存在尤其是在城市中心區(qū) ，我們應(yīng)該根據(jù) 目標(biāo)區(qū)位的詳細(xì)情況，然后以土地使用條件、地區(qū)規(guī)劃要求等限制為約束 ，對投 資方案進(jìn)行優(yōu)化選擇。我們在不考慮土地本錢的前提下，在 1000m2的空地上:可存放車輛數(shù)占地面積投入資金收費標(biāo)準(zhǔn)回收期停車方式輛m2/輛萬兀元/天年地面停車40252010地上非機(jī)械化2層6650012地上機(jī)械化2層2005100015地下非機(jī)械化2層5375015地下機(jī)械化2層2005200015隨著天津城市化進(jìn)程的不斷進(jìn)步和科學(xué)技術(shù)的開展，人們生產(chǎn)和生活的方式趨于集中，城市的規(guī)模越來越大，人們在城市里的生存空間卻越來越小 ，于是出現(xiàn) 了要利用空間的理念，城市中開始建設(shè)立體建筑、立體交通和立體停車庫。作為 現(xiàn)代大都市的標(biāo)志，城市商住區(qū)高樓大廈林立;社區(qū)道路、高架交通干道、立交 橋和地下鐵路 , 編織出城市立體交通網(wǎng) ; 由平面停車向立體停車 , 由簡單機(jī)械停 車設(shè)備向電腦管理高度自動化的現(xiàn)代立體停車演變 , 成為具有較強(qiáng)的實用性、欣 賞性和適合城市環(huán)境的建筑。