法律專(zhuān)家解答有關(guān)小區(qū)停車(chē)位歸屬權(quán)的問(wèn)題

1、法律專(zhuān)家解答有關(guān)小區(qū)停車(chē)位歸屬權(quán)的問(wèn)題來(lái)源：中國(guó)消費(fèi)者報(bào)     責(zé)任編輯：遲煥霞    近年來(lái)，因停車(chē)位問(wèn)題，業(yè)主與小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間發(fā)生糾紛的情況越來(lái)越多。在物權(quán)法及新修訂的物業(yè)管理?xiàng)l例10月1日實(shí)施后，不少人對(duì)于小區(qū)停車(chē)位的相關(guān)問(wèn)題仍舊認(rèn)識(shí)模糊，各地出現(xiàn)了不少與此相關(guān)的司法訴訟。物權(quán)法是如何界定小區(qū)停車(chē)位權(quán)屬的，實(shí)際生活中如何適用相關(guān)條款；物權(quán)法對(duì)地面停車(chē)位權(quán)屬的界定，是否有利于明確停車(chē)收益的歸屬；在小區(qū)停車(chē)出現(xiàn)糾紛，業(yè)主能否要求賠償，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在簽訂停車(chē)合同過(guò)程中要注意哪些方面問(wèn)題結(jié)合以上問(wèn)題，本報(bào)組織了這組報(bào)道，請(qǐng)有關(guān)專(zhuān)家對(duì)

2、小區(qū)停車(chē)位的相關(guān)問(wèn)題做一次梳理，以使消費(fèi)者在維權(quán)時(shí)更加心中有數(shù)。因停車(chē)位問(wèn)題，業(yè)主與小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的糾紛時(shí)有發(fā)生，物權(quán)法和新修訂的物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施后，大多業(yè)主都對(duì)此寄予希望?，F(xiàn)實(shí)生活中，不少人依然對(duì)小區(qū)停車(chē)位的相關(guān)法律問(wèn)題弄不明白，為了使消費(fèi)者在維權(quán)時(shí)心中有數(shù)，記者采訪了北京市天元律師事務(wù)所專(zhuān)職律師朱曉東和對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)法學(xué)院副教授徐海燕，請(qǐng)他們就小區(qū)停車(chē)位的一些問(wèn)題進(jìn)行解答。小區(qū)停車(chē)位該歸誰(shuí)提示：要識(shí)別小區(qū)內(nèi)停車(chē)位是靠約定還是靠法律確定的，首先應(yīng)了解小區(qū)規(guī)劃中哪些地點(diǎn)設(shè)置了停車(chē)位，然后看購(gòu)房合同或停車(chē)位租售合同來(lái)確定歸屬朱曉東認(rèn)為，物權(quán)法規(guī)定了兩種確定停車(chē)位權(quán)屬的方式，即：根據(jù)約定確

3、定和根據(jù)法律確定。根據(jù)約定確定，物權(quán)法第74條規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定”。根據(jù)法律確定，物權(quán)法第74條規(guī)定，“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有”。因此，業(yè)主要識(shí)別小區(qū)內(nèi)停車(chē)位是靠約定還是靠法律確定的，首先應(yīng)該了解小區(qū)規(guī)劃中哪些地點(diǎn)設(shè)置了停車(chē)位，然后針對(duì)這些停車(chē)位，看自己與開(kāi)發(fā)商之間的售房合同或者關(guān)于車(chē)位租售合同來(lái)確定其歸屬。如果小區(qū)規(guī)劃中沒(méi)有設(shè)置停車(chē)位，后來(lái)設(shè)置了停車(chē)位，而且是在小區(qū)業(yè)主共有的場(chǎng)地或道路上設(shè)置的，其權(quán)屬應(yīng)歸業(yè)主共有，即使開(kāi)發(fā)商或物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)這些停車(chē)位進(jìn)行租售或贈(zèng)予，也是違法和

4、無(wú)效的。徐海燕認(rèn)為，根據(jù)物權(quán)法，在建筑區(qū)劃內(nèi)的停車(chē)位，業(yè)主應(yīng)該有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，一是業(yè)主的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)，二是其價(jià)格不能超出普通消費(fèi)者的正常需求和承受能力。而在共有場(chǎng)所上，沒(méi)有業(yè)主大會(huì)的授權(quán)不能劃停車(chē)位，即使劃了，停車(chē)位也是歸業(yè)主共有的，不能隨便租售。小區(qū)地面停車(chē)收益歸誰(shuí)提示：使用公共場(chǎng)所獲得的收益應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主所有，業(yè)主主張地面停車(chē)收益有3個(gè)前提條件朱曉東告訴記者，新修訂的物業(yè)管理?xiàng)l例第55條規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)，業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。徐海燕認(rèn)為，物權(quán)法的實(shí)施有利于明確地

5、面停車(chē)收益的歸屬。物權(quán)法規(guī)定得很清楚，道路、綠地和其他公共場(chǎng)所歸全體業(yè)主共有，因此，使用公共場(chǎng)所獲得的收益也應(yīng)當(dāng)歸廣大業(yè)主所有。目前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)因?yàn)檐?chē)輛占用小區(qū)共有場(chǎng)所向業(yè)主收費(fèi)的現(xiàn)象大量存在，而停車(chē)收益卻被其據(jù)為己有。專(zhuān)家指出，綜合物權(quán)法第74條和物業(yè)管理?xiàng)l例第55條的規(guī)定，業(yè)主主張地面停車(chē)收益有3個(gè)前提條件，一是今年10月1日以后，二是地面停車(chē)位明確歸屬業(yè)主共用，三是經(jīng)營(yíng)者收取的停車(chē)費(fèi)在扣除經(jīng)營(yíng)成本、酬金和稅金之后尚有盈余。業(yè)主如何取得地面停車(chē)收益提示：業(yè)主取得這一收益方法有多種，業(yè)主對(duì)收益金額的使用享有監(jiān)督權(quán)朱曉東認(rèn)為，小區(qū)公共部分上的停車(chē)位收益歸業(yè)主共有，業(yè)主取得這一收益方法有多種，

6、其中一種方法是在業(yè)主大會(huì)的合法授權(quán)下，業(yè)主委員會(huì)可以下設(shè)小區(qū)共有部分收益管理委員會(huì)，組織有相關(guān)商業(yè)經(jīng)驗(yàn)的業(yè)主參加，專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)聯(lián)絡(luò)和處理小區(qū)共有部分的對(duì)外出租、經(jīng)營(yíng)和收益事務(wù)，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)處理。所得收益直接進(jìn)入小區(qū)業(yè)主委員會(huì)代管的銀行賬戶，其支配和使用應(yīng)該由業(yè)主大會(huì)或者委托業(yè)主委員會(huì)處理，業(yè)主對(duì)上述收益金額的使用享有監(jiān)督權(quán)。小區(qū)內(nèi)停車(chē)車(chē)輛受損能否索賠提示：業(yè)主可以選擇根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同或者停車(chē)合同，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行職責(zé)朱曉東認(rèn)為，根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理范圍根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同確定。一般來(lái)說(shuō)，物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)房屋及配套設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地維修、養(yǎng)護(hù)、管理的責(zé)任

7、，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序。因此，在關(guān)于停車(chē)損失的責(zé)任賠償問(wèn)題上，無(wú)論是否簽訂停車(chē)合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)都要根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同承擔(dān)相應(yīng)的管理責(zé)任。但在沒(méi)有簽訂停車(chē)合同的情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不針對(duì)特定車(chē)輛承擔(dān)照管義務(wù)，只要其盡到物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定的義務(wù)，即使發(fā)生車(chē)輛盜搶或損毀事件，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也不承擔(dān)賠償責(zé)任。如果業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂有停車(chē)合同，要根據(jù)合同內(nèi)容確定，如果合同條款中僅規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)出租車(chē)位場(chǎng)地，沒(méi)有保管義務(wù)的約定，那么該停車(chē)合同僅為租賃合同；如果合同中有關(guān)于保管的約定，那么為保管合同。業(yè)主可以選擇根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同或者停車(chē)合同要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行職責(zé)和承擔(dān)賠償責(zé)任。簽訂

8、停車(chē)合同須注意什么提示：應(yīng)當(dāng)注意3個(gè)方面的問(wèn)題，業(yè)主最好在合同中明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約責(zé)任朱曉東認(rèn)為，無(wú)論是業(yè)主還是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在簽訂停車(chē)合同時(shí)，都應(yīng)當(dāng)注意3個(gè)方面的問(wèn)題。首先，應(yīng)當(dāng)根據(jù)物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定明確停車(chē)位的歸屬，如果停車(chē)位屬小區(qū)公共部分，物業(yè)服務(wù)企業(yè)除非獲得業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的許可，否則無(wú)權(quán)收取場(chǎng)地的停車(chē)費(fèi)。其次，要看停車(chē)合同中關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)義務(wù)條款中是否有其承擔(dān)保管義務(wù)的內(nèi)容，如果沒(méi)有，則表示物業(yè)服務(wù)企業(yè)不承擔(dān)保管義務(wù)。業(yè)主最好在合同中明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約責(zé)任。再次，對(duì)收費(fèi)價(jià)格，業(yè)主應(yīng)該咨詢當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管行政部門(mén)和物價(jià)部門(mén)，了解物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求的物業(yè)服務(wù)費(fèi)是否超越了當(dāng)?shù)匚飪r(jià)管

9、理部門(mén)規(guī)定的價(jià)格水平，對(duì)于超出部分業(yè)主應(yīng)該提出拒絕繳納。物權(quán)法實(shí)施已有一段時(shí)間，個(gè)別地方出現(xiàn)了業(yè)主拒絕繳納地面停車(chē)費(fèi)的情況，有的業(yè)主要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還以前的地面停車(chē)收益。對(duì)此，專(zhuān)家認(rèn)為，對(duì)物權(quán)法實(shí)施以前沒(méi)有明確歸屬的地面車(chē)位和沒(méi)有明確性質(zhì)的停車(chē)收益，采取追討舊賬的方式是不妥當(dāng)?shù)?，因?yàn)榉刹荒芩菁凹韧?。此外，物?quán)法做出的是框架性的規(guī)定，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷深入發(fā)展，車(chē)位糾紛的焦點(diǎn)問(wèn)題需要有關(guān)部門(mén)盡快制定物權(quán)法的實(shí)施細(xì)則加以規(guī)范。相關(guān)判例設(shè)在共有部分的停車(chē)位不得出售上海市一法院一審判令開(kāi)發(fā)商退還業(yè)主車(chē)位費(fèi)在小區(qū)業(yè)主共有部分設(shè)置的停車(chē)位不得出售，近日，上海市南匯區(qū)人民法院就一起糾紛做出判決，一

10、審判令開(kāi)發(fā)商退還業(yè)主車(chē)位費(fèi)。2005年2月，上海市市民龔先生與上海興吉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)興吉公司）簽訂商品房預(yù)售合同，購(gòu)買(mǎi)位于上海市南匯區(qū)惠南鎮(zhèn)城東路某小區(qū)的房屋一套，房屋總價(jià)款50萬(wàn)余元。2006年2月，龔先生又向興吉公司購(gòu)買(mǎi)了小區(qū)地面20號(hào)汽車(chē)停車(chē)位，價(jià)款1萬(wàn)元。同年5月19日，龔先生與興吉公司正式簽訂房屋交接書(shū)，辦理了房屋交接手續(xù)，并取得了小區(qū)地面停車(chē)位一個(gè)。2007年9月，龔先生以地面停車(chē)位屬業(yè)主共有，興吉公司無(wú)權(quán)銷(xiāo)售地面停車(chē)位使用權(quán)為由，向上海市南匯區(qū)人民法院提起訴訟，要求興吉公司返還支付的購(gòu)買(mǎi)停車(chē)位款1萬(wàn)元，并賠償相應(yīng)利息損失。庭審中，龔先生認(rèn)為，自己向興吉公司購(gòu)買(mǎi)了地面

11、停車(chē)位的部位是小區(qū)公共配套設(shè)施，按照有關(guān)法規(guī)，這部位屬全體業(yè)主共有，興吉公司無(wú)權(quán)銷(xiāo)售地面停車(chē)位使用權(quán)，其所取得的款項(xiàng)屬于不當(dāng)?shù)美?，?yīng)當(dāng)予以返還。興吉公司稱(chēng)，小區(qū)業(yè)主和該公司之間沒(méi)有簽訂合同來(lái)約定小區(qū)地面停車(chē)位歸業(yè)主所有。因此公司有權(quán)銷(xiāo)售小區(qū)內(nèi)地面停車(chē)位的使用權(quán)，不存在不當(dāng)?shù)美f(shuō)，故不同意返還。南匯區(qū)人民法院經(jīng)審理后認(rèn)為，根據(jù)物權(quán)法第74條第3款之規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。現(xiàn)興吉公司將小區(qū)地面停車(chē)位出售給龔先生，與法有悖。據(jù)此，11月30日，法院一審判令興吉公司返還龔先生車(chē)位費(fèi)1萬(wàn)元，并賠償相應(yīng)利息損失。據(jù)悉，興吉公司對(duì)此判決不服已提起上訴。相關(guān)呼吁

12、盡快制定細(xì)則完善立法上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所律師王展告訴記者，在小區(qū)車(chē)位車(chē)庫(kù)到底應(yīng)該歸誰(shuí)這個(gè)問(wèn)題上，目前物權(quán)法第74條只是給出了一個(gè)原則性的規(guī)定，業(yè)主和開(kāi)發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)3方只有在地位平等的情況下才可能約定。在現(xiàn)實(shí)中，一方面是開(kāi)發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的強(qiáng)勢(shì)地位，另一方面是業(yè)主存在著嚴(yán)重的信息不對(duì)等的情況，這使得物權(quán)法確定的規(guī)則難以操作。物權(quán)法第74條第1款規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”。王展認(rèn)為，此規(guī)定缺乏可操作性，“如何做到首先滿足業(yè)主的需要？怎樣才算滿足業(yè)主的需要？如果開(kāi)發(fā)商將其價(jià)格定得過(guò)高，業(yè)主買(mǎi)不起，這算不算滿足業(yè)主的需要？”物權(quán)法第74條第2款的規(guī)定

13、，“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定?！蓖跽拐f(shuō)，在現(xiàn)實(shí)中，很少有開(kāi)發(fā)商就此與業(yè)主進(jìn)行約定。開(kāi)發(fā)商往往利用其對(duì)地下停車(chē)位的所有權(quán)，直接將原先地下車(chē)位“可租可售”變?yōu)椤爸皇鄄蛔狻?，不給業(yè)主留余地，更談不上約定。王展表示，無(wú)論是地面車(chē)位還是地下車(chē)庫(kù)，小區(qū)車(chē)位糾紛的焦點(diǎn)問(wèn)題依然需要有關(guān)部門(mén)盡快制定物權(quán)法的實(shí)施細(xì)則加以規(guī)范。此外，對(duì)于小區(qū)內(nèi)業(yè)主共有部分的公共場(chǎng)所可不可以停車(chē)、停車(chē)該不該收費(fèi)、收益的歸屬等問(wèn)題應(yīng)該由業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)來(lái)討論決定，并通過(guò)制定管理公約的形式規(guī)范管理，否則業(yè)主的權(quán)益會(huì)遭受很大的侵害。 由小區(qū)停車(chē)位產(chǎn)權(quán)歸屬引發(fā)的思考1. 引 言

14、住宅小區(qū)停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題，一直是物業(yè)管理中矛盾的焦點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，物業(yè)管理公司和小區(qū)業(yè)主就有關(guān)停車(chē)位的歸屬紛爭(zhēng)凸現(xiàn)，各方利害當(dāng)事人各執(zhí)一端。本文試著從理論上探討小區(qū)停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題。為此問(wèn)題的改進(jìn)提供立法參考。2.小區(qū)停車(chē)位產(chǎn)權(quán)歸屬的現(xiàn)狀二十一世紀(jì)的今天，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也迅速的壯大起來(lái)，隨之便出現(xiàn)了一系列有關(guān)房地產(chǎn)的問(wèn)題，小區(qū)停車(chē)位就是其中的一列。商品房小區(qū)停車(chē)位產(chǎn)權(quán)歸屬不明，將會(huì)使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益處于不明確的狀態(tài)，嚴(yán)重?fù)p壞了當(dāng)事人的合法權(quán)益，妨礙著房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)展，給社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活和公共管理帶來(lái)諸多的難題。在現(xiàn)今提倡的和諧社會(huì)的大前提下，我們更應(yīng)該

15、盡快解決這個(gè)難題，從而使得“和諧”落到實(shí)處。值得可喜的是，在今年的兩會(huì)上，物權(quán)法終于被通過(guò)。并將于2007年10月1日起施行。這部法律的出臺(tái)，給小區(qū)停車(chē)位產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題指明了方向。物權(quán)法第六章第七十四條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。其歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有”。因此，我們需要從現(xiàn)有的規(guī)定出發(fā)，借助物權(quán)法理論研究的成果，進(jìn)一步的推理，來(lái)分析小區(qū)內(nèi)停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題。所謂停車(chē)位是指停車(chē)場(chǎng)中僅供一輛汽車(chē)停放之單元。所謂商品房住宅小區(qū)停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)，是指房地產(chǎn)權(quán)。房地產(chǎn)權(quán)又包括土

16、地使用權(quán)和建筑物、附屬物所有權(quán)兩方面的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。在本文中，我們主要論述的小區(qū)停車(chē)位專(zhuān)指商品房住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)置在地上、地面或地下的停車(chē)位。3.建筑物區(qū)分所有權(quán)制度3.1 建筑物區(qū)分所有權(quán)制度為物權(quán)中的一種，并對(duì)物權(quán)進(jìn)行概述要研究這個(gè)問(wèn)題，我們就應(yīng)先從建筑物區(qū)分所有權(quán)制度談起。建筑物區(qū)分所有權(quán)制度是物權(quán)法中的一種。物權(quán)是指權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。物權(quán)是一種重要的財(cái)產(chǎn)權(quán)，與債權(quán)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)等其他財(cái)產(chǎn)權(quán)不同，物權(quán)的客體主要是動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。物權(quán)一詞最早起源于羅馬法，但其直到1900年，才由德國(guó)民法典第一次在法律上予以正式確認(rèn)。此后，許多國(guó)家的民法典都規(guī)定

17、了物權(quán)制度。物權(quán)法隨之成為民法的重要組成部分。(王利明著：民法，中國(guó)人民大學(xué)出版社2000年6月第1版，第142頁(yè))3.2 具體概述建筑物區(qū)分所有權(quán)制度建筑物區(qū)分所有權(quán)本質(zhì)上屬于一種重要的物權(quán)類(lèi)型，但并非新生的物權(quán)概念，遠(yuǎn)在古代的埃及、巴比倫、希臘的法律中即已有其蹤跡。近現(xiàn)代大陸法系、英美法系各國(guó)家和地區(qū)，如法國(guó)、德國(guó)、日本、瑞士、美國(guó)、我國(guó)臺(tái)灣及香港地區(qū)等，都制定了有關(guān)區(qū)分所有權(quán)的法律(陳華彬 ：業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán) 2005年10月22日 新華網(wǎng))。建筑物區(qū)分所有權(quán)制度在德國(guó)法上稱(chēng)為“住宅所有權(quán)”，法國(guó)法中稱(chēng)為“住宅分層所有權(quán)”，瑞士法上稱(chēng)為“樓層所有權(quán)”，英美法中稱(chēng)為“公寓所有權(quán)”，日

18、本和我國(guó)臺(tái)灣稱(chēng)為“區(qū)分所有權(quán)”，我國(guó)大陸學(xué)者一般采用了“建筑物區(qū)分所有”概念。所謂建筑物區(qū)分所有權(quán)，系指根據(jù)使用功能，將一棟建筑物于結(jié)構(gòu)上區(qū)分為由各個(gè)所有人獨(dú)自使用的專(zhuān)用部分和由多個(gè)所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有的對(duì)其專(zhuān)有部分的專(zhuān)有權(quán)與對(duì)共用部分的共有權(quán)的結(jié)合。所謂建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體也就是區(qū)分所有權(quán)的標(biāo)的。建筑物區(qū)分所有權(quán)是由共有與單獨(dú)所有構(gòu)成的。因此區(qū)分所有權(quán)客體也包括兩個(gè)方面：即單獨(dú)所有部分和共有部分。單獨(dú)所有部分主要指通過(guò)一定方式而對(duì)建筑物加以區(qū)分，由此所分割出的兼具建筑構(gòu)造上的獨(dú)立性和使用上獨(dú)立性的部分房屋。共有部分包括共用部分及附屬物、共用設(shè)施等，它們都是區(qū)分所有權(quán)的客

19、體。(王利明著：民法，中國(guó)人民大學(xué)出版社2000年6月第1版，第195頁(yè))那么，小區(qū)停車(chē)位到底應(yīng)屬于哪一部分客體呢?由于我國(guó)法律還未建立起建筑物區(qū)分所有制度，故對(duì)該問(wèn)題也無(wú)明確的答案。4.小區(qū)停車(chē)位產(chǎn)權(quán)歸屬的具體分析4.1各國(guó)立法例中的規(guī)定從世界各國(guó)立法例來(lái)看，也是各有特色。如在日本這樣一個(gè)人多車(chē)多而地少的國(guó)家，停車(chē)位也一度成為社會(huì)主要矛盾之一。為此，日本通過(guò)了以強(qiáng)化停車(chē)場(chǎng)設(shè)置義務(wù)為宗旨的停車(chē)場(chǎng)法律案，把停車(chē)位分為地面露天停車(chē)位和屋內(nèi)停車(chē)位。但是，對(duì)停車(chē)場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題并沒(méi)有作十分明確的規(guī)定。日本的地方法院與最高法院特別是在對(duì)地下停車(chē)位到底是屬于法定共用部分還是專(zhuān)有部分分歧嚴(yán)重。而日本學(xué)術(shù)界認(rèn)

20、為，由于建筑物一層或地下部分之容積率是不記入建筑物總面積的，最高法院將地下停車(chē)位認(rèn)定為專(zhuān)有部分的理由是不充分的，故建議應(yīng)當(dāng)通過(guò)共用部分的專(zhuān)有使用權(quán)來(lái)進(jìn)行處理。而在大陸法系之傳統(tǒng)國(guó)家德國(guó)，其民法典對(duì)停車(chē)位問(wèn)題并沒(méi)做出規(guī)定，而是于1973年修訂住宅所有權(quán)法時(shí)得到了明確，即該法的第三條第二項(xiàng)“以持久性界標(biāo)標(biāo)明范圍之停車(chē)場(chǎng)，視為有獨(dú)立性之房間”。亦即地上、地下之停車(chē)場(chǎng)皆可設(shè)“專(zhuān)有所有權(quán)”，并能夠獨(dú)自讓與、設(shè)定負(fù)擔(dān)。(參見(jiàn)陳華彬著：現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究，法律出版社1995年版，第169頁(yè)。)同樣，在另一個(gè)傳統(tǒng)大陸法國(guó)家法國(guó)，在其1950年的都市計(jì)劃法當(dāng)中也規(guī)定了“居住區(qū)域與停車(chē)區(qū)域得為分別的不動(dòng)

21、產(chǎn)”，亦即將停車(chē)位視為建筑物區(qū)分所有當(dāng)中的專(zhuān)有部分。與上述幾個(gè)國(guó)家之規(guī)定不同的是我國(guó)的臺(tái)灣地區(qū)，1991年4月臺(tái)灣內(nèi)政部營(yíng)建署命令“日后建筑物在地下室依法附建的防空避難室兼停車(chē)空間，應(yīng)視為公共設(shè)施，不準(zhǔn)登記為個(gè)人私有，也不準(zhǔn)分割零售”。(林永訂：論地下室停車(chē)位的所有權(quán)與使用權(quán)，載軍法專(zhuān)刊第5期。)該規(guī)定將停車(chē)位視作公共設(shè)施，并依附于專(zhuān)有部分。對(duì)此，臺(tái)灣學(xué)者也有不同看法，認(rèn)為停車(chē)位既可成為區(qū)分所有權(quán)而單獨(dú)登記，也可作為共有部分進(jìn)行專(zhuān)有使用。這是主要大陸法國(guó)家和地區(qū)關(guān)于停車(chē)位的有關(guān)規(guī)定，對(duì)同屬大陸法系的我國(guó)不無(wú)借鑒之處。4.2 對(duì)我國(guó)住宅小區(qū)四種停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)歸屬的討論目前我國(guó)商品房住宅小區(qū)停車(chē)位存

22、在四種形式：第一種是住宅小區(qū)地面停車(chē)位;第二種是住宅小區(qū)地下停車(chē)位;第三種是樓房首層架空停車(chē)位;第四種是樓房屋頂平臺(tái)停車(chē)位。對(duì)于這四種停車(chē)位的物權(quán)歸屬，我們將逐一討論：一、住宅小區(qū)地面停車(chē)位：所謂地面停車(chē)位是指直接設(shè)置在小區(qū)地表，以劃線分割方式標(biāo)明的停車(chē)設(shè)施，是經(jīng)政府發(fā)出的建設(shè)工程規(guī)劃許可證批準(zhǔn)同意的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預(yù)售或現(xiàn)售商品房住宅小區(qū)建筑房屋單元后，并辦理了初始登記及轉(zhuǎn)移登記，房屋單元所有人(即建筑物區(qū)分所有人)便按份共同擁有了該小區(qū)宗地號(hào)的全部土地使用權(quán)。由于地面停車(chē)位是直接設(shè)置在小區(qū)土地表面的停車(chē)設(shè)施，也就是直接設(shè)置在房屋單元所有人按份共有的土地表面上。實(shí)際上地面停車(chē)位的房地產(chǎn)權(quán)就是土

23、地使用權(quán)。又因?yàn)榈孛嫱＼?chē)位只是通過(guò)劃線分割而成，不具備建筑物所要求的遮蔽性，即不符合構(gòu)造上和使用上的獨(dú)立性標(biāo)準(zhǔn)。所以，它不能夠成為所有權(quán)的客體，而只能被視為土地使用權(quán)的客體。(陳華彬著：現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究，法律出版社1995年版，第104頁(yè)。)因此，住宅小區(qū)地面停車(chē)位的房地產(chǎn)權(quán)由小區(qū)房屋單元所有人共同擁有。關(guān)于它的使用，有學(xué)者認(rèn)為該種使用權(quán)所產(chǎn)生的收益必須歸全體區(qū)分所有人享有。結(jié)合我國(guó)實(shí)際，應(yīng)當(dāng)由地面停車(chē)位的使用人向業(yè)主委員會(huì)(即全體區(qū)分所有人的代表機(jī)構(gòu))交納使用費(fèi)或租金，同時(shí)向提供看管服務(wù)的物業(yè)公司交納看管費(fèi)用。因此，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是物業(yè)公司都無(wú)權(quán)擅自在小區(qū)的地面設(shè)立停車(chē)位，而必須

24、在得到業(yè)主大會(huì)的許可并與業(yè)主委員會(huì)簽訂協(xié)議，對(duì)有關(guān)收益分配作出具體約定(比如可約定租金所得用于彌補(bǔ)小區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理費(fèi)用開(kāi)支)后，才能設(shè)立和運(yùn)營(yíng)這種地面停車(chē)位。(楊明：小區(qū)停車(chē)位究竟屬于準(zhǔn)，載搜弧焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)。)否則，將構(gòu)成無(wú)權(quán)處分的侵權(quán)行為。二、住宅小區(qū)地下停車(chē)位：所謂住宅小區(qū)地下停車(chē)位是指開(kāi)發(fā)商利用地下空間而建造的停車(chē)位。在如今的社會(huì)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)下，土地的需求日益膨脹，很多開(kāi)發(fā)商就不得不向地表上空和地下空間發(fā)展。在我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)行政管理法律的制度下，住宅小區(qū)地下停車(chē)位的建筑面積一般情況下是不計(jì)算建筑容積率的(所謂“容積率”，是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，容積

25、率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶來(lái)說(shuō)，容積率直接涉及到居住的舒適度。)，即該停車(chē)位并沒(méi)有獲得相應(yīng)的土地使用權(quán)面積份額。也就是說(shuō)，該小區(qū)的土地使用權(quán)面積完全由地上建筑物(即房屋單元)分?jǐn)?，地下建筑物便成了不分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)面積的部分。依據(jù)“物權(quán)法”理論，計(jì)算建筑物容積率的建筑物是主物，不計(jì)算建筑物容積率的建筑物是從物。此時(shí)的地下停車(chē)場(chǎng)便成了依附于地上建筑物的從物而歸屬于主物(地上建筑物)的所有人即全體業(yè)主。所以，住宅小區(qū)地下停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)，實(shí)際上是依附于房屋單元的占有、使用、收益的不完全物權(quán)。初始登記時(shí)，住宅小區(qū)地下停車(chē)位依法不能取得獨(dú)立的房地產(chǎn)權(quán)，其法律權(quán)利依附于計(jì)算容積率的房屋建筑物。

26、也就是住宅小區(qū)地下停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)應(yīng)由小區(qū)的業(yè)主共同享有，開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司是無(wú)權(quán)擅自處分的。當(dāng)然在征得業(yè)主大會(huì)同意后，開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司可以根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)委托，將停車(chē)位予以出租，所得租金收入歸全體業(yè)主所有，用于彌補(bǔ)物業(yè)管理費(fèi)用開(kāi)支。同時(shí)，停車(chē)位使用人必須向提供看管服務(wù)的物業(yè)公司交納看管費(fèi)用。然而，從全國(guó)范圍內(nèi)來(lái)看，也有一些地方規(guī)定某些地下停車(chē)位的建筑面積是計(jì)算建筑容積率的，即按照建設(shè)用地規(guī)劃許可證載明的規(guī)劃用途建造地下停車(chē)位，并和地上建筑物一樣要計(jì)入整個(gè)宗地上的建筑面積。因此，該種停車(chē)位可擁有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)。如北京市就規(guī)定，此類(lèi)地下停車(chē)位可單獨(dú)核發(fā)房屋所有權(quán)證，也可以與購(gòu)買(mǎi)的商品房合并核發(fā)房屋所有權(quán)

27、證。此種地下停車(chē)位開(kāi)發(fā)商有權(quán)予以出售、出租。通過(guò)買(mǎi)賣(mài)而擁有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主雖然無(wú)須繳納車(chē)位使用費(fèi)，但仍應(yīng)按期繳納物業(yè)管理費(fèi)或車(chē)輛看管費(fèi)。三、樓房首層架空停車(chē)位：所謂樓房首層架空層停車(chē)位，是指將建筑物地面上的第一層架空而形成的停車(chē)位。在現(xiàn)行的房地產(chǎn)行政管理法律的制度下，首層樓房架空層停車(chē)位的建筑面積也是不計(jì)算建筑容積率的，也不能獲得相應(yīng)的土地使用權(quán)面積份額。樓房首層架空停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)歸屬與地下停車(chē)位的情形如出一轍，樓房首層架空停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)應(yīng)由小區(qū)的業(yè)主共同享有。四、樓房屋頂平臺(tái)停車(chē)位：所謂樓房屋頂平臺(tái)停車(chē)位，是指在小區(qū)商品房樓頂平臺(tái)上設(shè)置的停車(chē)位。對(duì)于樓房屋頂平臺(tái)停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)歸屬頗有爭(zhēng)議，有學(xué)者認(rèn)為其應(yīng)

28、屬于頂樓住房所有權(quán)的范圍，也有學(xué)者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)歸建筑物的全體區(qū)分所有人共有。而依我的看法，我認(rèn)為應(yīng)屬于由最高一層的區(qū)分所有人所有也就是屬于頂樓住房所有權(quán)的范圍。因?yàn)楫?dāng)業(yè)主購(gòu)買(mǎi)了此房屋時(shí)，他也同時(shí)擁有了此房屋的所有權(quán)，頂樓部分相當(dāng)于房屋的附屬部分，也由最高一層的區(qū)分所有人所有了。同理，開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司都無(wú)權(quán)擅自在屋頂平臺(tái)設(shè)置停車(chē)位，而應(yīng)與該樓的業(yè)主進(jìn)行協(xié)商并征得同意之后才可。當(dāng)然，如果物業(yè)公司提供看管服務(wù)，也可以收取一定的看管費(fèi)用。4.3 當(dāng)今社會(huì)中，小區(qū)停車(chē)位產(chǎn)權(quán)歸屬出現(xiàn)的問(wèn)題上述論述只是對(duì)小區(qū)停車(chē)位的各種不同形式的產(chǎn)權(quán)作出了不同的分析，但在實(shí)際生活中，作為消費(fèi)者的人們卻常常會(huì)碰到不同的情況：在物

29、權(quán)法沒(méi)有正式出臺(tái)前，消費(fèi)者在購(gòu)置商品房時(shí)，經(jīng)常會(huì)遇見(jiàn)商品房住宅小區(qū)的停車(chē)位不計(jì)算建筑容積率的建筑物面積時(shí)，開(kāi)發(fā)商在買(mǎi)賣(mài)合同中約定“停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商”這樣類(lèi)似的條款。當(dāng)消費(fèi)者作為買(mǎi)賣(mài)合同中的弱勢(shì)群體時(shí)，很多人并不知道這類(lèi)條款是無(wú)效的。其實(shí)這類(lèi)條款是違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定的。在當(dāng)前的房地產(chǎn)法律制度之下，這樣的停車(chē)位是不能依法取得預(yù)售許可證或者是房地產(chǎn)證的。在實(shí)際買(mǎi)賣(mài)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商往往在合同中約定，不計(jì)算建筑容積率的停車(chē)位產(chǎn)權(quán)歸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所有，然后再出售其車(chē)位，或以出租為名，背地里行使買(mǎi)賣(mài)之實(shí)。這樣的情況，在全國(guó)各地都大大的存在。根據(jù)中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法第四十四條第一款第四

30、項(xiàng)和第六十七條、城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例第二十三條第四項(xiàng)和第三十九條、商品房銷(xiāo)售管理辦法第六條第一款和第三十八條等的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預(yù)售或現(xiàn)售房地產(chǎn)的，法律強(qiáng)制規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)取得預(yù)售許可證或房地產(chǎn)證后，才能進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)活動(dòng)。對(duì)于這樣的停車(chē)位是不能取得預(yù)售許可證或者是房地產(chǎn)證的，所以理當(dāng)不能買(mǎi)賣(mài)。雖法律是這樣規(guī)定的，但在現(xiàn)實(shí)生活中，開(kāi)發(fā)商出售房屋時(shí)，卻使用了格式化的合同，使得消費(fèi)者不能根本的行使自己的權(quán)利。在重慶市的一個(gè)樓盤(pán)里，就發(fā)生了這樣類(lèi)似的事件：在業(yè)主們買(mǎi)房時(shí)，開(kāi)發(fā)商承諾車(chē)庫(kù)永遠(yuǎn)只租不買(mǎi),拒絕業(yè)主購(gòu)車(chē)位的要求.可在業(yè)主進(jìn)住后的某一天突然貼出通知稱(chēng)車(chē)位只賣(mài)不租,一個(gè)車(chē)位13萬(wàn),每月買(mǎi)

31、后還要交管理費(fèi)70元!賣(mài)的還只是40年的使用權(quán),還要求業(yè)主必須于某日前交一萬(wàn)元的定金,否則將有車(chē)無(wú)處停!本來(lái)一個(gè)小區(qū)一千多戶,只有兩百個(gè)車(chē)位就是設(shè)計(jì)失敗,現(xiàn)在又把業(yè)主逼上絕路，使得業(yè)主們氣憤不已。業(yè)主們紛紛討論，買(mǎi)房時(shí)，開(kāi)發(fā)商打出的“善待你一生”，是多少業(yè)主心中的神話，如今卻被打破了，他們對(duì)于巴掌大的地方,竟然也要十來(lái)萬(wàn)元錢(qián)很是不滿!他們希望能通過(guò)法律的途徑來(lái)尋求幫助。對(duì)于小區(qū)停車(chē)位的問(wèn)題，還不止這一種，例如很多小區(qū)的物管擅自使用地下停車(chē)庫(kù)來(lái)修建房屋從而出租，業(yè)主們對(duì)此反對(duì)卻無(wú)濟(jì)于事。又如物管漫天要價(jià)的出租車(chē)位，使得許多業(yè)主不敢把車(chē)停回家，他們聲稱(chēng)有車(chē)比沒(méi)車(chē)難。面對(duì)停車(chē)位的這一問(wèn)題，叫難的不止

32、是業(yè)主，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，他們認(rèn)為自己也有難處，車(chē)庫(kù)開(kāi)發(fā)成本太高使得開(kāi)發(fā)商喜售不喜租。就目前房地產(chǎn)市場(chǎng)主要的兩種車(chē)位而言：一是按規(guī)劃規(guī)定修建一定比例的地面停車(chē)場(chǎng)，對(duì)于這種地面停車(chē)場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商不能銷(xiāo)售只有經(jīng)營(yíng)權(quán)，為了協(xié)調(diào)小區(qū)容積率、綠化率，不得不犧牲一定的土地面積，或在園林綠化上下工夫，核算下來(lái)成本不低;另一種是地下停車(chē)庫(kù)，為使空間更大，必須增大柱間距，因此柱和梁隨之增大，鋼筋、水泥用量增多、規(guī)格提高，上下層要做防水層，消防、通風(fēng)的要求也更高，因此建停車(chē)場(chǎng)成本高。通常一個(gè)地下車(chē)位20-30平方米/個(gè)，市場(chǎng)售價(jià)在10-15萬(wàn)元之間。如果將這些車(chē)位進(jìn)行出租，假設(shè)政府定價(jià)的為250元/月/個(gè)車(chē)位(室內(nèi))

33、出租，10年才回收3萬(wàn)元，也就是說(shuō)假如車(chē)位出租，發(fā)展商最快也要30多年才能收回成本。這樣清楚的一筆賬擺在面前，開(kāi)發(fā)商們自然不愿意出租車(chē)位。這樣的事例在全國(guó)各地到處可見(jiàn)，由于我國(guó)的物權(quán)法剛剛出臺(tái)，在以往的日子里，這樣的問(wèn)題是非常突出的。據(jù)新浪房地產(chǎn)網(wǎng)站的調(diào)查，人們對(duì)物權(quán)法的出臺(tái)，有51.73%的人最關(guān)注的就是社區(qū)綠地、車(chē)位、道路所有權(quán)歸屬，他們對(duì)物權(quán)法的期待就是明確社區(qū)各種產(chǎn)權(quán)歸屬。從這項(xiàng)調(diào)查中，我們不難看出，作為生在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的人們，對(duì)于社區(qū)綠地、車(chē)位、道路所有權(quán)歸屬問(wèn)題是多么的期望有個(gè)明確答復(fù)。他們深知只有法律才能保護(hù)他們的權(quán)利。5.對(duì)物權(quán)法中的小區(qū)停車(chē)位產(chǎn)權(quán)歸屬規(guī)定的探討5.1提出曾經(jīng)的草

34、案，并對(duì)此分析不足在曾經(jīng)的物權(quán)法草案中規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地、道路以及物業(yè)管理用房屬于業(yè)主共有，但屬于市政建設(shè)的除外。會(huì)所、車(chē)庫(kù)的歸屬，有約定的，按照約定;沒(méi)有約定的或者約定不明確的。除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于業(yè)主共有。建筑規(guī)劃、環(huán)境衛(wèi)生、公安等行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)，對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)損害他人合法權(quán)益的行為予以處理?！钡辣救酥?jiàn)，這樣并不是很妥當(dāng)。物權(quán)法草案的規(guī)定，相當(dāng)于學(xué)者們的“合同確定說(shuō)”：住宅小區(qū)停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)房置業(yè)者在房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同中約定，依合同約定確定其產(chǎn)權(quán)歸屬。在現(xiàn)今的房地產(chǎn)市場(chǎng)，消費(fèi)者始終處于弱勢(shì)，就像上述我們談到的重慶的這一樓盤(pán)。消費(fèi)者

35、在買(mǎi)房時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商始終用到的是格式合同，消費(fèi)者在簽訂合同之時(shí)，并不能表達(dá)自己的意愿，體現(xiàn)自己的權(quán)利，維護(hù)自己的權(quán)益。這樣的約定并不能給消費(fèi)者帶來(lái)根本的利益，也讓消費(fèi)者得不到權(quán)益的保障。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商完全有可能在合同中約定強(qiáng)制賣(mài)車(chē)位，高價(jià)賣(mài)車(chē)位，處于弱勢(shì)的消費(fèi)者只能聽(tīng)之任之。這樣的約定也和上述我們談到的四種停車(chē)位的歸屬是大相徑庭的，我們談到的四種停車(chē)位都是屬于全體業(yè)主所有，但草案規(guī)定中的約定，不得不讓人懷疑停車(chē)位又歸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所有了。既然是屬于全體業(yè)主的停車(chē)位，那么還需要約定嗎? 同樣也有學(xué)者舒可心(著名業(yè)主維權(quán)專(zhuān)家、中國(guó)人民大學(xué)公共政策研究中心社區(qū)治理項(xiàng)目研究員。)認(rèn)為“約定說(shuō)”是給開(kāi)發(fā)商留下了一個(gè)有利的“后門(mén)”開(kāi)發(fā)商因此可能隨便拿一份合同到房屋管理處說(shuō)“合同上約定好了”。即便他們不這么做，該條文也給業(yè)主們從開(kāi)發(fā)商手中收回車(chē)位的產(chǎn)權(quán)制造了很大的障礙。因?yàn)橐粋€(gè)約定的雙方應(yīng)該是被約定實(shí)物有平等處分權(quán)利的主體。而在當(dāng)今的房地產(chǎn)市場(chǎng)，這個(gè)約定的兩方顯然是不平等的。如果開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)初期便依法獲得車(chē)位的所有權(quán)并合法取得所有權(quán)權(quán)證(房產(chǎn)證)，不管其是否和別人有約定，其所有權(quán)都應(yīng)該是被保護(hù)的。在開(kāi)發(fā)商依法獲得車(chē)位的所有權(quán)的情況下，“沒(méi)有約定或者約定不明確的，屬于業(yè)主共有”本身也是對(duì)開(kāi)發(fā)商所有權(quán)的侵犯和不公平。而如果開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的初始便不享有對(duì)車(chē)位的