南京市某年度商品房價格研究及剖析

1、02年南京市商品房價格研究及剖析 n 江蘇省：1  2021 年上半年住宅投資154億元，同比增長31%，占整個房地產(chǎn)投資的76%。2 2021 年上半年全省商品房平均價格為1944元/平方米，比年初上漲116元/平方米。3 2021 年上半年全省住宅平均價格為1814元/平方米，比年初上漲119元/平方米。4常州2021 年19月份房地產(chǎn)投資27億元，同比增長42.78%，商品房銷售113.61萬平方米，同比增長22.54%，銷售額22億元，同比增長47.1%，平均預(yù)售價2655元/平方米，比去年上漲18%。5無錫2021 年近200萬平方米的拆遷給房地產(chǎn)市場帶來旺盛的需

2、求。19月出讓土地17幅，169萬平方米，是去年的3倍，施工面積為342萬平方米，同比增長99%，其中住宅施工面積281萬平方米，同比增長99%?？⒐っ娣e42萬平方米，同比增長46%，其中住宅竣工面積同比增長10%。商品房住宅成交面積92萬平方米，同比增長23%，商品房銷售6500套。存量房成交面積92萬平方米，同比增長85%，共成交11000套。市區(qū)商品房平均價格達(dá)2580元/平方米，處于高位運(yùn)行狀態(tài)。明年預(yù)期拆遷達(dá)100萬平方米，住宅需求達(dá)175萬平方米。6 2021 年10月17日江蘇省質(zhì)監(jiān)局公布了2021 年江蘇省服務(wù)行業(yè)擁護(hù)滿意度調(diào)查結(jié)果，用戶不滿意的：火車服務(wù)、工交車、長途客車；用

3、戶很不滿意的：醫(yī)療、藥品、房地產(chǎn)和物業(yè)管理。7上海2021 年19月房地產(chǎn)以成交套數(shù)統(tǒng)計：30005000元/平方米的中價位商品房占55.2%，3000元/平方米以下的占16%。而7000元/平方米以上的高價商品房占8.6%，其中外地人購買占28%，境外人士達(dá)25%，本地人只占46.5%。n 南京市：1南京市2021 年18月份銷售面積240萬平方米，同比增長25.04%。2南京市2021 年18月份銷售金額87億元，同比增長32.85%。3南京市2021 年18月份銷售商品房2萬余件，同比增長27.74%。4 18月份商品房平均價格為3620元/平方米，住宅平均價格為3290元/平方米，同比

4、增幅6.4%。5 16月份商品房空置面積為77.63萬平方米，同比下降10.8%，其中空置一年以上的面積下降17.6%。6南京市住宅消費(fèi)90%以上為本地人，外地人購買住宅不到10%，杭州有52%的住宅被外地人購買，上海有26%的住宅被外地人購買。7南京市房地產(chǎn)市場由于居民生活水平提高、改善居住條件和年輕人結(jié)婚購房等，需求旺盛，約占總交易量的60%；20212021 年拆遷戶有4.057萬戶，約占交易量的25%，外地人購房約占10%。8 2021 年10月16日浙江開發(fā)商以4.03億元競爭獲得No.2021 G15號地，比底價2.85億元高出1.18億元。土地總面積為23萬平方米，實際出讓面積1

5、51650.1平方米，樓面地價接近2200元/平方米，銷售價格至少為44004500元/平方米，而周邊地區(qū)銷售價格為4000元/平方米左右。土地價格占房價的50%左右。9南京市2021 年人均住宅建筑面積為19.77平方米，建設(shè)部官員認(rèn)為戶均建筑面積在80100平方米是合理的。n 基本規(guī)律和數(shù)據(jù)：1從國際經(jīng)驗看，經(jīng)濟(jì)增長速度與房地產(chǎn)投資的增速比為1:1.4應(yīng)該是合理的；南京2021 年GDP增幅為11.2% ，房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅為11.7%，比較正常。1993年房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)時，我國經(jīng)濟(jì)增長速度為13.4%，房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅為124.9%。2  按國際標(biāo)準(zhǔn)，人均住宅建筑面積在達(dá)到3

6、0平方米以前，房地產(chǎn)會處于一個相對旺盛的時期，房價將會持續(xù)上漲，在3035平方米之間，房價會趨于平穩(wěn)，在35平方米之后，房價則可能會回落。3數(shù)據(jù)表明：到2021 年6月底，城市居民家庭戶均財產(chǎn)為22.83萬，其中房產(chǎn)價值為10.94萬元，占47.9%，是城市居民家庭最大的資產(chǎn)，如果房價持續(xù)下跌，市民最直接的感受就是自家的財產(chǎn)不斷縮水。4世界經(jīng)驗表明，當(dāng)居民家庭恩格爾系數(shù)由50%降到40%時，家庭居住消費(fèi)支出將由11%12%上升到15%20%。在美國、英國、德國和日本等國，住宅消費(fèi)占生活費(fèi)的比重在15%左右，而在低收入國家，其住宅支出則不到10%。中國1995年城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)為49.92

7、%，居住消費(fèi)支出為7%，2021年恩格爾系數(shù)降為41.86% 但居住消費(fèi)僅為9.8%，比國際平均水平（一般為20%）低得多。因此中國家庭居住消費(fèi)應(yīng)該繼續(xù)上升才符合規(guī)律。5我國城鎮(zhèn)居民家庭房價收入比為3.715.8倍不等，全國平均為9.84倍，世界銀行標(biāo)準(zhǔn)為36倍。但由于中國居住需求集中釋放，居住消費(fèi)偏低，認(rèn)為房價收入比在58比較合理。日本為5.93，新加坡為3，美國為5.1，香港為3.7，澳大利亞為4.5，英國為4.8。國際上的租售比為1：1001：120，而中國50年代為1：280，60年代為1：375，70年代為1：571，1988年為1：4230。江蘇省1996年為1：800（年租金為3

8、9.86元/平方米，售價為2800元/平方米，相當(dāng)于月租金為3.32元/平方米）。6根據(jù)美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家西蒙庫茲涅的統(tǒng)計分析，宏觀經(jīng)濟(jì)增長率與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在十分密切的關(guān)系。7隨著市場進(jìn)程加快，工程施工價格隨著招標(biāo)投標(biāo)實施，其價格會下降（一般預(yù)算價再下浮1516%），而土地價格會隨著招標(biāo)及拍賣的實施，其價格會上漲。 表1 房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)增長率相互關(guān)系宏觀經(jīng)濟(jì)增長率房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r小于4%畏縮4%5%停滯甚至倒退5%8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展10%15%飛速發(fā)展n 住宅價格構(gòu)成清單及實證分析南京市商品房作價辦法（商品房價格的構(gòu)成）  商品房價格=成本+利潤+稅金+住宅差價

9、60; 商品房成本=土地征用（出讓）及拆遷補(bǔ)償費(fèi)+前期工程費(fèi)+房屋建筑安裝工程費(fèi)（含材料差價）+附屬公共配套設(shè)施費(fèi)+公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+財務(wù)費(fèi)用+代收費(fèi)用（共9項成本構(gòu)成）一、 成本構(gòu)成  （一）土地征用（出讓）及拆遷補(bǔ)償費(fèi)： 1、國有土地使用權(quán)出讓金 2、 征（撥、使）用土地管理費(fèi) 3、 臨時用地管理費(fèi) 4、 土地登記費(fèi) 5、 建設(shè)用地批準(zhǔn)書工本費(fèi) 6、土地用途變更費(fèi) 7、 耕地開墾費(fèi) 8、 土地復(fù)墾費(fèi) 9、 農(nóng)業(yè)重點開發(fā)建設(shè)資金 10、 新菜地開發(fā)建設(shè)資金 11、 征地拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) 12、 房屋及附著物補(bǔ)償費(fèi)用 13、 城市房屋拆遷管理費(fèi) 14、 城市房屋拆遷補(bǔ)

10、償安置費(fèi)用 15、 城市公企單位搬遷補(bǔ)償費(fèi)用 16、 其他費(fèi)用 17、拆遷舊建筑物回收的殘值沖減開發(fā)成本 18、 拆遷安置中的差價收益沖減開發(fā)成本計算公式：  單體造價(元/m2) = 土地征用（出讓）及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用總額÷房屋建筑總面積  商品房單位面積的費(fèi)用(元/m2) = 土地征用（出讓）及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用總額÷商品房面積 （二）前期工程費(fèi) 1、 新建房屋白蟻防治費(fèi) 2、 利用城建檔案資料服務(wù)費(fèi) 3、 城市道路占用費(fèi) 4、 城市道路挖掘補(bǔ)償費(fèi) 5、 城市規(guī)劃設(shè)計收費(fèi) 6、 工程勘察測繪費(fèi)用 7、 工程設(shè)計費(fèi)用 8、

11、三通一平費(fèi)用（通電、通水、通路、土地平整） 9、 其他計算公式：  單體造價(元/m2) = 前期工程費(fèi)用總額÷房屋建筑總面積  商品房單位面積的費(fèi)用(元/m2) = 前期工程費(fèi)用總額÷商品房面積（三）房屋建筑安裝工程費(fèi)（含材料差價） 1、 樁機(jī)工程費(fèi)用 2、 土建工程費(fèi)用 3、 水電安裝工程費(fèi)用 4、 室外附屬工程費(fèi)用 5、 其他計算公式：  單體造價(元/m2) = 房屋建筑安裝工程費(fèi)用總額÷房屋建筑總面積  商品房單位面積的費(fèi)用(元/m2) =

12、60;房屋建筑安裝工程費(fèi)用總額÷商品房面積 （四）附屬公共配套設(shè)施費(fèi)  列入項目規(guī)劃圖、規(guī)劃要點，列入建筑安裝施工圖預(yù)算項目，與主體房屋相配套的非營業(yè)性的公共配套設(shè)施費(fèi)用。計算公式：  單體造價(元/m2) = 附屬公共配套設(shè)施費(fèi)用總額÷房屋建筑總面積  商品房單位面積的費(fèi)用(元/m2) = 附屬公共配套設(shè)施費(fèi)用總額÷商品房面積 （五）公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)  開發(fā)項目內(nèi)直接為商品房配套建設(shè)的道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)等公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。計算公式：  單體造

13、價(元/m2) = 公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用總額÷房屋建筑總面積  商品房單位面積的費(fèi)用(元/m2) = 公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用總額÷商品房面積上述（一）至（五）項商品房單位面積費(fèi)用之和，作為計算管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用及利潤的基數(shù)。（六）管理費(fèi)用  開發(fā)經(jīng)營單位為組織開發(fā)經(jīng)營活動所必需發(fā)生的費(fèi)用，以（一）至（五）項商品房單位面積費(fèi)用之和為基數(shù)，區(qū)別開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級，按一定比例提取管理費(fèi)用，一級為3%，二級為2.5%，三級為2%。計算公式：  商品房單位面積的管理費(fèi)用(元/m2) =（一）至（五）項商品

14、房單位面積費(fèi)用之和 ×（2  3%）  （七）銷售費(fèi)用  開發(fā)經(jīng)營單位為銷售商品房而發(fā)生的費(fèi)用，以（一）至（五）項之和為基數(shù)的2%提取。計算公式：商品房單位面積的銷售費(fèi)用(元/m2) =（一）至（五）項商品房單位面積費(fèi)用之和 × 2% （八）財務(wù)費(fèi)用  開發(fā)經(jīng)營單位為開發(fā)項目籌措建設(shè)資金所發(fā)生的銀行貸款利息支出、匯兌損益及手續(xù)費(fèi)。利息支出的計算基數(shù)不超過（一）至（五）項之和的30%。計息時間為：多層住宅不超過24個月，高層住宅不超過36個月。利率按國家規(guī)定執(zhí)行。計算公式：&#

15、160; 商品房單位面積的財務(wù)費(fèi)用(元/m2) =（一）至（五）項商品房單位面積費(fèi)用之和 ×30%×利率×時間  （九）代收費(fèi)用  1、市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)（經(jīng)濟(jì)適用房含安居工程免收）2、 建制鎮(zhèn)市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)3、發(fā)展新型墻體材料專項用費(fèi)（經(jīng)濟(jì)適用房含安居工程免收）4、結(jié)建人防經(jīng)費(fèi)（經(jīng)濟(jì)適用房含安居工程免收）5、供電工程貼費(fèi)（經(jīng)濟(jì)適用房含安居工程免收或減收）6、 消防設(shè)施建設(shè)費(fèi)7、 煤氣建設(shè)費(fèi)8、 散裝水泥專項資金9、教育地方附加費(fèi)（經(jīng)濟(jì)適用房含安居工程和已配套教育設(shè)施的項目免收）計算公式  商品房單位面

16、積的費(fèi)用(元/m2) = 代收費(fèi)用總額÷商品房面積二、利潤  以（一）至（五）項商品房單位面積費(fèi)用之和為基數(shù)計算：（一）經(jīng)濟(jì)適用房的利潤率最高不超過3。（二）普通標(biāo)準(zhǔn)商品住宅的利潤率最高不超過8。（三）高檔住宅商品房和非住宅商品房利潤率由開發(fā)商根據(jù)市場供求自主確 定計算公式：  商品房單位面積的利潤(元/m2) =（一）至（五）項商品房單位面積費(fèi)用之和×利潤率 三、稅金計算公式：  商品房單位面積的稅金(元/m2) = （一）至（五）項商品房單位面積費(fèi)用之和 + 管

17、理費(fèi) + 銷售費(fèi)用 + 財務(wù)費(fèi)用 + 代收費(fèi)用 + 利潤 ÷( 1 - 稅率 )× 稅率四、住宅差價（一）各樓層、朝向的差價率（二）質(zhì)量差價率 商品房價格的計算公式  綜合平均銷售價格(元/m2) =（一）至（五）項商品房單位面積費(fèi)用之和 + 管理費(fèi) + 銷售費(fèi)用 + 財務(wù)費(fèi)用 + 代收費(fèi)用 + 利潤

18、0;+ 稅金  各樓層、朝向銷售價格(元/m2 ) = 綜合平均銷售價格 × （ 1 ± 住宅差價率 ） 面積計算方法：( m2 ) （一）土地  土地等級按申報商品房價格時，南京市人民政府當(dāng)年公布的南京市土地級別填寫。用地面積按國有土地使用權(quán)出讓合同土地實際出讓面積或國有土地使用證土地使用權(quán)總面積填寫。 （二）房屋  房屋建筑總面積，按項目建筑總平面圖的總面積計算。如因項目分期建設(shè)規(guī)劃，僅作總建筑規(guī)劃設(shè)計圖時，可依

19、據(jù)南京市規(guī)劃局下達(dá)文本規(guī)定的規(guī)劃總面積計算。  公共配套面積，按列入項目規(guī)劃圖、規(guī)劃要點；列入建筑安裝施工圖預(yù)算項目，與主體房屋相配套的非營業(yè)性的公共配套設(shè)施面積計算。如，地下自行車庫，門房或公共物業(yè)管理用房等。  營業(yè)性用房面積，指具有營業(yè)性質(zhì)的各類用房的面積總和。  住宅面積，指各種類型、各種套型的住宅面積總和（住宅面積中含假層等計算面積的部分）。  安置面積，以符合拆遷安置法律、法規(guī)規(guī)定為依據(jù)，以拆遷安置協(xié)議書等有效憑證為憑據(jù)，將拆遷安置的住宅面積、營業(yè)性用房面積匯總合計進(jìn)行計算。  容積率，指房屋建筑總面積與用地面積的比。即：容積率&#

20、160;= 房屋建筑總面積 / 用地面積   得房率，指商品房面積與房屋建筑總面積的百分比。即：得房率（%）= 商品房面積 / 房屋建筑總面積  （三）商品房面積計算方法：  商品房面積 = 房屋建筑總面積 （公共配套面積安置面積）   商品住宅面積 = 住宅總面積  安置住宅面積  營業(yè)性商品用房面積 = 營業(yè)性用房總面積  安置營業(yè)性用房面積n 房屋建筑

21、安裝工程費(fèi)（含材料差價）造價指標(biāo)分析 樁基工程平方米估算指標(biāo) 單位：元/m2建筑面積建筑類型樁型估算指標(biāo)多層建筑鉆孔灌注樁165.91預(yù)制方樁91.88沉管灌注樁81.12人工挖孔樁61.03攪拌水泥樁47.05高層建筑通信技術(shù)樓鉆孔灌注樁199.95住宅及其他工程鉆孔灌注樁117.70人工挖孔樁82.46 住宅土建工程造價指標(biāo)工程名稱造價指標(biāo)(元/m2)每m2主要工料消耗指標(biāo)人工(工日)鋼材(kg)木材(m3)水泥(kg)多層磚混554.674.2226.380.011170.94多層框架606.153.8143.960.009200.00高層(14層以下)692.703

22、.8553.190.014206.85高層(15-25層)984.254.8383.460.013290.00 給排水估算指標(biāo)（元/ m2）序號功能分類建筑類型水衛(wèi)消火栓消防自動噴淋備注1居住建筑多層24.008.00  小高層28.0010.0020.00高層32.0015.0026.002辦公建筑多層22.008.0030.00 高層25.0015.0045.003教科建筑教學(xué)樓20.008.0040.00綜合樓為高層，其他均為多層。綜合樓25.0015.0050.00幼兒園20.008.00 科研22.0010.0030.00圖書館18.

23、0015.00 4醫(yī)療建筑門診26.0010.0050.00 多層病房樓45.0010.0040.00公共衛(wèi)生間。高層病房樓80.0010.0050.00標(biāo)準(zhǔn)間病房，冷熱水系統(tǒng)。醫(yī)技75.0010.0030.00多層，冷熱水系統(tǒng)。7商展建筑商場16.0010.0050.00 8賓館建筑旅館50.0010.0040.00標(biāo)準(zhǔn)間客房，冷熱水系統(tǒng)。（無星級） 序號功能分類建筑類型指標(biāo)值備注1居住建筑多層38.00多層為照明系統(tǒng)，小高層及高層包括照明、動力系統(tǒng)；燈具為座頭燈，小高層及高層包括應(yīng)急燈。小高層52.00高層60.002辦公建筑多層55.00照明、動力

24、系統(tǒng)；燈具包括：格柵熒光燈、吸頂燈、筒燈、應(yīng)急燈、誘導(dǎo)燈等。高層70.003教科建筑教學(xué)樓55.00照明、動力系統(tǒng)；燈具包括：格柵熒光燈、吸頂燈、應(yīng)急燈、誘導(dǎo)燈等。綜合樓為高層，其他均為多層。綜合樓75.00幼兒園38.00科研80.00圖書館60.004醫(yī)療建筑門診55.00照明、動力系統(tǒng)；燈具包括：格柵熒光燈、吸頂燈、醫(yī)療專用燈、應(yīng)急燈、誘導(dǎo)燈等。病房樓（多層）60.00病房樓（高層）75.00醫(yī)技85.005商展建筑商場55.00照明、動力系統(tǒng)；燈具包括：格柵熒光燈、吸頂燈、筒燈、應(yīng)急燈、誘導(dǎo)燈等。6賓館建筑旅館60.00照明、動力系統(tǒng)；燈具包括：格柵熒光燈、吸頂燈、筒燈、應(yīng)急燈、誘導(dǎo)燈

25、等。電氣估算指標(biāo)（元/ m2）暖通空調(diào)工程估算指標(biāo)（元/m2）使用環(huán)境系統(tǒng)形式中央空調(diào)分散式中央空調(diào)采暖防排煙、通風(fēng)高級一般高級一般居住建筑  480320208辦公、一般實驗、科研、門診、醫(yī)技等建筑2852254003302317教學(xué)、閱覽、會議、商場、娛樂休閑、餐廳等建筑3552804203502618賓館、病房等建筑3202504003302418影劇院、音樂廳、候機(jī)(車)廳、大會堂、體育館等場館建筑590480  5023地下室     65 n 某房地產(chǎn)項目價格實證分析：費(fèi)用名稱數(shù)字（

26、元/平方米）比例（%）(成本和價格)  成本土地費(fèi)用162036.8231.53  85.64%前期費(fèi)用1242.822.41建安費(fèi)用177940.4334.62基礎(chǔ)設(shè)施3127.096.07配套設(shè)施1262.862.45期間費(fèi)用4399.758.54稅金3426.66%利潤（按10%計）3967.7%總計(銷售價格)5138100%n 南京市房屋拆遷補(bǔ)償價格及分析根據(jù)南京市城市房屋拆遷管理辦法（市政府203號令）和南京市房屋拆遷補(bǔ)償、補(bǔ)助價格標(biāo)準(zhǔn)（寧房拆2021 350號）房屋拆遷補(bǔ)償價格=區(qū)位補(bǔ)償價格+房屋重置價格房屋重置價格=綜合費(fèi)用+建筑安裝工程

27、費(fèi)磚混一等全新住宅房屋拆遷補(bǔ)償價格對比  單位：元/平方米建筑面積被拆遷房屋所處土地級別一二三四五六七八區(qū)位補(bǔ)償價格25702340202116501200670260200建筑物重置價格綜合費(fèi)用950930900860800740600460建安工程費(fèi)640640640640640640640640203號令合計41603910355031502640205015001300166號令（原非市政項目）41503900350031002600205015001300180號令（原市政項目）39003650330029002550205015001300將土地及房屋地理位置有關(guān)的費(fèi)用歸

28、為區(qū)位價格；將與房屋有關(guān)的費(fèi)用歸為房屋的重置價格；綜合費(fèi)用反映的是工程造價除建安費(fèi)用以外的其他費(fèi)用，這一部分費(fèi)用與南京市的房地產(chǎn)行業(yè)的稅費(fèi)政策等有很大的關(guān)系，也與企業(yè)管理水平、國家的財政貨幣政策有關(guān)。 以一級地上每平方米建筑物為例，經(jīng)測算如下表：序號有關(guān)費(fèi)用名稱價格（元/平方米建筑面積）比例（%）一白蟻防治費(fèi)、勘察測繪規(guī)劃設(shè)計費(fèi)及三通一平等前期工程費(fèi)44.3 二道路、水電氣、排污、照明、綠化等公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)101.0 三建安費(fèi)用（含樁基、土建、給排水、電氣、暖通）100+555+32+38+28=755 四企業(yè)管理費(fèi)按二級企業(yè)25%費(fèi)率測算71.3

29、60;五房屋銷售費(fèi)用（2%測算）57 六平均貸款利息（財務(wù)費(fèi)用）74 七人防經(jīng)費(fèi)、市公用基礎(chǔ)設(shè)施配套等代收費(fèi)用224 八監(jiān)理、質(zhì)檢、安檢、招標(biāo)等其他費(fèi)用26.4 九企業(yè)利潤和稅金373  合計（不含土地費(fèi)用）971.00+755=1726  n 不同城市房價的比較分析：不同城市商品房價格的比較分析（單位：元/萬平方米/元/ 平方米）城市2021 年2021 年2021 年收入水平銷售面積平均價格收入水平銷售面積銷售面積漲幅平均價格平均價格漲幅平均價格上海117181738327512883202116.3%3731

30、13.9% 杭州9737188.7311510896179.1-5.1%353613.5% 寧波10921555195411991728.731.3%21288.9% 南京8233254.231508848305.220.1%348610.7%3620蘇州927467.2215110515106.959%21580.3% 無錫        2580常州        2655（18%）北京

31、60;         n 消費(fèi)者觀念問題及分析：1南京的消費(fèi)者都習(xí)慣用余錢一次性買房，不習(xí)慣借貸買房，不愿意借貸消費(fèi)，還沒有學(xué)會花明天的錢，用明天的錢，對自己未來經(jīng)濟(jì)收入信心不足。境外如美國、日本、香港及新加坡等居民都習(xí)慣借貸消費(fèi)，按揭期長達(dá)30年，一般到60歲退休才還清貸款，一輩子在還錢，但享受了30年。有人打了一個形象的比喻：外國人買房時是先算自己一輩子能掙多少錢，然后按此標(biāo)準(zhǔn)去貸款買房，而中國人則是先算自己現(xiàn)在手中有多少錢，決定買房，無疑加大了買房的壓力，對房價的承受能力也就降低，當(dāng)然覺得房價太高

32、。2缺乏梯度消費(fèi)觀念，不是根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)承受能力來決定買房，總想一步到位，購買商品房面積偏大，要求在120平方米以上，不知以舊換新，以小換大，使自己輕松改善居住條件。在買房總價過高時，認(rèn)為住宅單價也太高。南京房地產(chǎn)市場梯度供應(yīng)體系也不完善，大戶型偏多，缺少中小戶型。劍橋國際公寓的銷售火暴就證明了這一點。二手房交易完善也可逐步解決此問題。目前南京市在政策上也鼓勵買賣房，只對差額部分面積繳稅，而且房改房目前交易還不需要繳納土地增值稅。3目前南京有些地區(qū)的房價上漲速度太快，如南京的河西地區(qū)，房價從2500元/平方米到一年前的3000元/平方米，現(xiàn)在普遍漲到4000元/平方米，增幅達(dá)33%。居民心理感

33、覺南京房價漲得太快。4南京的居民習(xí)慣生活在老城區(qū)（明城墻內(nèi)），由于交通、就業(yè)、教育等多種因素不愿意出城居住，而且目前南京的新城如江寧、仙西等由于配套條件不具備，成為“鬼城”、“臥城”。而南京實行老城改造，老城新項目越來越少，故房價較高，居民心理感覺明顯。因此南京應(yīng)完善新城配套條件，建立大南京概念，實施跨江發(fā)展戰(zhàn)略，鼓勵居民在新城居住。5在新舊體制轉(zhuǎn)換過程中，居民不能很快適應(yīng)。由于房改房（23萬/每套）、集資房（12001800元/平方米）、經(jīng)濟(jì)適用房（控制在1500元/平方米以內(nèi)）和商品房（3290元/平方米）的價格相差很大，從2021年全面實行住房制度改革到現(xiàn)在，這個過程較短，居民心理反差較

34、大，加上經(jīng)濟(jì)收入增長不快，住房補(bǔ)貼不到位，居民對房價上漲非常敏感。6土地供應(yīng)市場化后，土地價格上漲飛快，如江寧的地價已達(dá)40萬/畝，河西已達(dá)200萬/畝，南京六合新區(qū)中心商業(yè)用地達(dá)450萬/畝。南京市區(qū)一些地段的地價在一年內(nèi)已翻了一番，去年1500元/平方米能拿到的土地，今年要3000元/平方米才能拿下。加上新聞媒體的報道和宣傳，居民心理壓力較大。7近幾年日用消費(fèi)品價格持續(xù)走低，而房地產(chǎn)價格卻一直在漲，老百姓感覺明顯。8中國的住宅消費(fèi)政策是：高收入家庭購買市場商品房，中低收入家庭購買經(jīng)濟(jì)適用房，低收入家庭購買租賃廉租房。許多家庭屬于中低收入，受政策限制既不能購買經(jīng)濟(jì)適用房，又買不起商品房，再加

35、上經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)有限，面對價格猛漲的商品房價格，心理壓力較大，而且在南京這部分人群比例較大。   南京市有關(guān)住宅價格等指標(biāo)比較分析表比較內(nèi)容202120212021 2021 2021 （上半年）       南京市 國內(nèi)生產(chǎn)總值總值（億）825.13899.4210201154 增幅（%）9%9%14%11.2% 人均年可支配收入收入（元） 7018.27693.882338850.59514.3增幅（%）8%9.6%7%7.5%7.5%（預(yù)計）住宅平均價格價格（

36、元/M2）29162780291030933290（18月）增幅（%） 4.7%4.7%6.3%6.4%商品房平均價格價格（元/M2）34073366315034863620（18月）增幅（%） 1.2%6.4%10.7%3.8%人口增長人口（萬）532.31537.43544.89  增幅（%）0.47%0.96%1.39%  江蘇省住宅平均價格價格（元/M2） 1469154516951814（16月）增幅（%）  5.2%9.7%7%     

37、60;     南京市目前房價收入比分析戶均住宅建筑面積（平方米）房價收入比備注69.195（目前水平）6.84計算依據(jù)：戶均= 3.5人年收入= 9514.3/人單價= 3290（元/平方米）807.91908.901009.8812011.86  南京市不同面積和房價收入比下的住宅平均價格控制值戶均建筑面積（戶均按3.5人計算）房價收入比(年收入=9514.3/人)住宅平均價格控制值（元/平方米）基數(shù)（以房價收入比等于3為100%）69.195 平方米31443.7100%52406.2167%62887.5200%83850.0267%1

38、25775.0400%80 平方米31248.8100%52081.3167%62497.5200%83330.0267%124995.0400%100 平方米3999.0100%51665.0167%62021.0200%82664.0267%123996.0400%  n 南京市房產(chǎn)局市場處調(diào)查數(shù)據(jù)表明：1  月收入4000元以下，年收入5萬元以下的中低收入家庭占70%，收入在2021 4000元/月的家庭是購房主體；2  城中和城東居民是較大的區(qū)域購房群體，占50.67%；3  常住戶口市民是主要購房者，占潛在消費(fèi)者的89.12%；4&#

39、160; 居民首選購房區(qū)域是城東（37.21%）、河西（26.18%）和城中（9.14%），共占72.53%。而這些區(qū)域的房價較高；5  南京居民購房首選多層住宅（80.08%）及小高層住宅（30.2%）；6  影響居民購房的三項主要因素為交通條件、價格和樓盤質(zhì)量；7  有31.69%的消費(fèi)者希望購買81100平方米，有27.97%希望購買101120平方米，15.55%希望購買121140平方米。購房面積偏大；8  有45.85%的消費(fèi)者希望購買價格在2021 3000元/平方米，32.34%的消費(fèi)者希望購買價格在30014000元/平方米；9

40、0; 南京各板塊的價格區(qū)間，見下表。 南京板塊名稱價格區(qū)間(元/M2)意欲購買人群比例城中板塊450060009.14%城東板塊4000500037.21%河西板塊3000400026.18%城南板塊300040007.35%城北板塊250035006.61%江寧板塊2021 350013.51% 南京居民家庭收入結(jié)構(gòu)圖（紡錘形）： 居民家庭月收入比例（%）2021 元以下16.64%2021 400051.01%4001600020.66%600180006.46%8001100001.99%10001150001.74%15000以上1.5%n 南京住宅價格上漲原因：1由于居民生活水平提高、改善居住條件、年輕人結(jié)婚購房、城市大量拆遷等因素導(dǎo)致有效需求旺盛，市場供應(yīng)相對偏少；2二級市場進(jìn)一步活躍，居民以舊換新，以小換大，使得商品房的需求量增加；3小區(qū)配置提高，建設(shè)成本加大，拉動房價上揚(yáng)；4土地成本巨幅攀升對房價刺激較大；5利好政策推動，2021 年5月1日出臺的南京市進(jìn)一步搞活房地產(chǎn)市場的若干意見，打破原先買賣房屋的種種限制，鼓勵居民大膽交易，居民出售房改房的，免征土地收益金，個人所得稅采用政策補(bǔ)貼形式減免，刺激居民賣舊買新的熱情。2021 年19月