某地產(chǎn)開發(fā)可行性實(shí)施報告

1、地塊地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報告一、國家宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)行業(yè)展望1、國家經(jīng)濟(jì)形勢2007 年，我國國生產(chǎn)總值 246619 億元，比上年增長 11.4%， 繼續(xù)表現(xiàn)出高速增長的態(tài)勢；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入也比上 年增長了 12.2%，達(dá)到 13786 元。但受國際經(jīng)濟(jì)、 國自然災(zāi)害等多重因素疊加影響， 2007 年 各月度PPI （生產(chǎn)者價格指數(shù)）、CPI （消費(fèi)者物價指數(shù)）持續(xù) 走高，今年 1 月份，工業(yè)品出廠價格同比上漲6.1%，原材料、燃料、動力購進(jìn)價格上漲 8.9%。全國居民消費(fèi)價格總水平同比 上漲7.1%，漲幅創(chuàng)11年新高。一般說來當(dāng) CPI>3%勺增幅時， 就會出現(xiàn)通貨膨脹， 而當(dāng)

2、CPI>5%勺增幅時，就是嚴(yán)重的通貨膨 脹。因此， 2008 年，我國經(jīng)濟(jì)有可能出現(xiàn)不穩(wěn)定情況，央行也 會有相應(yīng)的緊縮貨幣政策和財政政策的行為，從而造成2008年經(jīng)濟(jì)前景不明朗 , 經(jīng)濟(jì)可能出現(xiàn)波動 , 影響國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速 度。近期我國CPI上漲幅度10.0%9 0%8.0%7.0%6.0%5.0%4.0%3.0%2.0%1.0%0.0%y亠 /一一增幅|h1i111111111107-107-207-307-407-507-607-707-807-9 07-10 07-11 07-12 08-108-2日期07-107-207-307-407-507-607-7增幅2.2%2.7%3

3、.3%3.0%3.4%4.4%5.6%日期07-807-907-1007-1107-1208-108-2增幅6.5%6.2%6.5%6.9%6.5%7.1%8.7%2、行業(yè)發(fā)展情況2007年，我國房地產(chǎn)總體運(yùn)營數(shù)據(jù)為：開發(fā)投資25280億元，比上年增長30.2%，其中商品住宅投資18010億元，增長32.1%。商品房竣工面積 58236萬平方米，增長 4.3%。商品房 銷售面積76193萬平方米，增長23.2%，其中商品住宅69104 萬平方米，增長 24.7%。回顧2007年全國房地產(chǎn)市場，由于樓市泡沫存在，相對于 2006年，國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控不斷加大，從土地、信貸、稅收、金融、市

4、場秩序等多個方面， 相繼出臺了 20多個政策，連續(xù) 6次加息、 10次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，大力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適 用房、限價房、廉租房建設(shè)，實(shí)施“住房保證政策”，使房價 飆升、投機(jī)炒作日益嚴(yán)重的現(xiàn)象在一定程度上得到了遏制。全 國絕大部分城市觀望情緒加重，房市呈現(xiàn)低迷狀態(tài)，全國各主 要城市房市先后進(jìn)入“有價無市”的局面，期房和二手房的交 易量都大幅萎縮。至今年初，部分城市開發(fā)商已經(jīng)開始松動， 不斷打出降價的口號，有樓盤出現(xiàn)了最高57%的讓價幅度。種種跡象表明， 2008 年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控將從土地、金融、 稅收等進(jìn)一步深化調(diào)控，將對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生一定 的影響，房地產(chǎn)利潤將逐步降低到合理水平。但由于

5、城鎮(zhèn)化的 飛速發(fā)展，以及前期觀望人員的需求累積，后期商品房需求依 然強(qiáng)烈。房地產(chǎn)企業(yè)也將逐步走上規(guī)化、品牌化的發(fā)展道路。二、文化及經(jīng)濟(jì)狀況1、地理人文 市地處攀西裂谷中南段，屬省所轄，具有山高谷深、盆地 交錯的恃點(diǎn)，相對高差 32585 米。河流屬長江水系、境有大 小河流 95 條，分屬于金沙江水系、 雅礱江水系。 該市是中國西 部最大的鋼鐵基地， 重要的能源、 原材料基地， 是一個移民城， 城市中 90%的市民來自全國各地。下轄東區(qū)、西區(qū)、仁和區(qū)、米易縣、鹽邊縣等兩縣三區(qū)?？?cè)丝诩s 114.4 萬，其中市區(qū)人 口約 50 萬2、經(jīng)濟(jì)狀況2007 年市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（ G D P ） 345

6、.6 億元，較上 年增幅高達(dá) 14.2%。人均 GD P 達(dá)到 30203 元，超過 4000美元， 位列省第一。3、氣候狀況 具有夏季長、四季不明顯，干、雨季分明，晝夜溫差大、 氣候干燥、降雨量集中、日照多，太陽輻射強(qiáng)等特點(diǎn)。年平均 氣溫 19.2 至 20.3 攝氏度。一般最熱月出現(xiàn)在 5 月，最冷月出 現(xiàn)在 12月。6月上旬至 10月為雨季， 11月至翌年 5月為干季， 無霜期 300 天以上。4、科技教育： 全市科技人員眾多，門類齊全，現(xiàn)有冶金、煤炭、農(nóng)業(yè)、 林業(yè)、建筑、 規(guī)劃、交通等各類科研機(jī)構(gòu) 29 個，全市專業(yè)技術(shù) 人員為職工總數(shù)的 18.7%。5、交通情況有通車公路 2500

7、公里， 108 國道貫穿全市。 成昆鐵路和川 滇西線國道公路縱貫全境，北距 749 公里，南接 351 公里，機(jī) 場也于 2003 年年底建成通航。6、自然資源市礦產(chǎn)資源得天獨(dú)厚，鐵的儲量占全國的20%，釩的儲量占全國的 64%，鈦的儲量占全國的 93%，釩鈦磁鐵礦的遠(yuǎn)景儲量達(dá) 200 億噸，并伴有多種稀貴金屬，其潛在經(jīng)濟(jì)價值達(dá) 6 萬億美 元；金沙江和雅礱江水系匯集，境河谷深切，高差懸殊，形成 巨大的水能資源； 植物和野生動物種類達(dá) 2500 多種，生物資源 豐富；光熱資源充足，有利于搞立體開發(fā)農(nóng)業(yè)，是建立早熟蔬 菜、水果、蠶繭、煙葉、糖料作物等的良好基地。三、房地產(chǎn)市場情況概述：房地產(chǎn)行業(yè)

8、起步較晚，在迅速發(fā)展時期遭遇國家宏觀調(diào) 控，發(fā)展被遏止，目前時常表現(xiàn)較冷；發(fā)展至2008年初，市區(qū)均價約為 3500元/川，仁和區(qū)均 價為2650元/ m2；住房保障政策相對完善， 經(jīng)濟(jì)適用房 （目前均價不足 1200 元/ mJ、廉租房（租金1元/月mj的開發(fā)量較大，對房地 產(chǎn)市場產(chǎn)生了很大沖擊；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)表現(xiàn)出以礦產(chǎn)開采業(yè)為主， 以占用資源的集約度 來看主要表現(xiàn)為勞動密集型。鋼鐵廠是其中主要代表，職工數(shù) 約 12 萬人，加上職工家屬，約占總市區(qū)人數(shù)的 1/2 以上。市允許單位集資建房， 以解決單位職工住房問題， 以攀鋼 為主要代表的企業(yè)，大量集資建房，對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場沖擊很 大。1、市場發(fā)展

9、情況房地產(chǎn)行業(yè)于 2005 年逐步步入快速發(fā)展階段， 在 2006 年至 2007 年上半年處于市場“黃金期” ，使全市商品房均價比 2005 年上漲60%以上，全市商品房均價達(dá)到 2800元/川；市中心房 價幾乎翻了一番，均價達(dá)到3500元/川左右。同時，也引入了很多先進(jìn)的房地產(chǎn)開發(fā)理念、 現(xiàn)代流行住宅風(fēng)格及景觀配套等， 帶動了本地居住生活質(zhì)量和社區(qū)品質(zhì)提升。2007 年下半年，國家加大對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度， 政府主管部門堅決執(zhí)行國家宏觀調(diào)控政策，著力構(gòu)建住房保障 體系， 實(shí)行限制高端 （高檔商品房） ，調(diào)控中端（普通商品房） ， 保障低端（經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房補(bǔ)貼）的措施。多項政策的

10、 共同作用下，進(jìn)入 2007年 10月，盡管不少樓盤開盤，但成交 量卻一直持續(xù)走低，前 9個月的平均成交套數(shù)是 710套， 10月 份只交易了 304 套，市場出現(xiàn)萎縮。隨著國家各項宏觀調(diào)控政 策效應(yīng)的逐漸顯現(xiàn)，目前觀望氣氛濃厚。而且，政府主導(dǎo)建設(shè) 了大量的經(jīng)濟(jì)使用房，均價均在1200元/川左右，特別是其中多個屬于攀鋼經(jīng)濟(jì)適用房項目的開發(fā)， 讓在該市待收入情況優(yōu)、 最有可能成為商品房購買者攀鋼員工被經(jīng)濟(jì)適用房市場吸引。整體來看， 2007 年，市房地產(chǎn)市場共投放 30 個商品房預(yù)售 項目，共計79.09萬川，房地產(chǎn)投資同比增長 59.1 %，增幅超 過市全社會投資增速 38.5 個百分點(diǎn)。 目

11、前， 該市房地產(chǎn)市場運(yùn) 營處于穩(wěn)定發(fā)展?fàn)顟B(tài)，近年，商品房市場仍存在較大的發(fā)展空 間，價格仍存在一定的上漲幅度。2、住房保障政策1 ）、在滿足城市發(fā)展規(guī)劃、 土地利用計劃和企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī) 劃的前提下，市鼓勵企業(yè)組織本單位職工，充分利用企業(yè)紅線 圍的存量土地進(jìn)行集資建房。 至 2007 年，市已竣工投入使用集 資建房 90 萬平方米、約 8400 套住宅， 另有 115 萬平方米、 1 .28 萬套在建。同時，采取“政府主導(dǎo)、競爭房價、土地劃撥、政 府回購、定向銷售”的方式進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)建設(shè)?，F(xiàn)已開 工建設(shè) 4 個小區(qū)約 83 萬平方米、 8582 套經(jīng)濟(jì)適用房，均價在 1200元/川左右，其

12、中2702戶經(jīng)濟(jì)適用房已交付。2）、2007 年，市啟動了由政府主導(dǎo)的首批 504 套廉租住房 建設(shè)，其中， 東區(qū) 156 套、西區(qū) 204 套, 仁和區(qū) 144 套，總面積 2.38 萬平方米，總投資約 2800 萬元。首批廉租住房均為六層 磚混結(jié)構(gòu)，每套建筑面積 47 平方米。廉租住房租金標(biāo)準(zhǔn) 2008 年1月1日起執(zhí)行，租金暫行標(biāo)準(zhǔn)確定為 1. 00元/川月。2008 年，該市還將新建或改建廉租住房 1000 套，其中，東區(qū) 300 套、西區(qū) 400 套、仁和區(qū) 300 套，總面積約 47 萬平方米。計劃截至到2010年，建設(shè)廉租住房20萬平方米、約4500套，建 設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房105萬平

13、方米、13000余套，經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量 占商品住房供應(yīng)總量的 30%竣工交付使用普通商品房 300萬 平方米，約30000套。序號項目名稱占地面積建筑面積容積率總套數(shù)套平均面積非住宅面積1力山菁華苑5528.412292.22.2213293.12 02中房陽光大廈2789.320683.07.42105.287417.93龍在蝴蝶花園9693.434425.03.55324106.2504金色地帶4401.313000.02.95108120.3705龍江明珠組團(tuán)62251.742196.40.6843296.08 688.96歐酈景苑二期34886.016850.50.48156108.0

14、207遠(yuǎn)達(dá).南山花園209581.069183.70.338寶島花苑32291.933017.01.02196164.198359臨亞家園5238.610672.52.0482110.181637.710華庭雅居34674.628977.80.8431392.5811寶島花苑一期32291.911692.80.3696121.8012菁華苑2667.720158.07.56172013紫竹苑5238.626311.65.024406.214龍江明珠311261.624651.40.0815上?；▓@綠洲康庭77003.551544.70.6716翠屏苑209581.811091.60.0517金

15、聯(lián)御林3852.350723.013.1718華庭雅居13149.36564.90.507291.1819學(xué)府花園10789.634273.03.18292109.95216720印象米蘭21483.153707.52.5021金沙西苑39686.054000.01.3660090.0022曼哈頓藍(lán)鉆14086.6100908.57.16783114.3311390.32007年部分預(yù)售樓盤數(shù)據(jù)表3、人口及消費(fèi)特征1）、人口特征： 以勞動密集型的礦產(chǎn)開采業(yè)為主。這座建立于 1965 年的年 輕工業(yè)城市，為保證生產(chǎn)需要，大量從外地移民，以保證城市 工業(yè)發(fā)展需要。市 90%以上的人口為外地移民，文

16、化程度相對 其他城市處于較高水平，因此對生活品質(zhì)的要求也較高。從房地產(chǎn)銷售角度， 人口基本可以分為 “攀鋼員工及家屬” 、 “非攀鋼員工及家屬”。 其中：“攀鋼員工及家屬”，攀鋼在攀市區(qū)職工數(shù)約 10 余萬人， 加之家屬，占攀市區(qū)人口的 40%左右。該人群大部分家庭月收 入 5000 元左右， 具有購買商品房的能力。 但攀鋼每年通過單位 集資和與政府合作，大量興建經(jīng)濟(jì)適用房，使得該人群對商品 房的需求量大打折扣，屬于攀市普通商品住宅的非主力客戶?！胺桥输搯T工及家屬” ，從事攀市的第三產(chǎn)業(yè)、 政府部門和 部分原材料加工企業(yè)，占攀市人口的大多數(shù)，也是普通商品住 宅的購買主力。但該人群收入差距較大，

17、對生活品質(zhì)的要求也 相差較大，客戶篩選較為復(fù)雜。2）、消費(fèi)特征：2007 年上半年， 市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 5926.98 元（低 于的 6569 元的水平），比上年同期增長 16.1%，扣除物價因素 影響，實(shí)際增長 11.4%。人均消費(fèi)性支出 4393.51 元，增長 12.9%， 消費(fèi)需求趨旺。各領(lǐng)域消費(fèi)情況幾及增幅如下：（一）食品消費(fèi)支出增多， 膳食結(jié)構(gòu)變化。 上半年城鎮(zhèn)居民 人均食品支出 1784.89 元，同比增長 11.2%。副食品支出比重 繼續(xù)提高，居民對肉類、蛋類、干鮮瓜果類及方便食品等消費(fèi) 需求明顯增加。（二）教育文化娛樂支出下降。 免除義務(wù)教育階段公辦學(xué)校 學(xué)生學(xué)費(fèi)的政

18、策，使得市上半年教育文化娛樂領(lǐng)域人均支出 462.21 元，同比下降 1.9%。（三）現(xiàn)代家電消費(fèi)增加。 上半年，市人均家庭耐用消費(fèi)品 支出 173.6 元，比去年同期增長 80.1%。（四）信息化產(chǎn)品消費(fèi)不斷升溫。上半年，市城鎮(zhèn)居民家庭 每百戶擁有家用電腦 41.42 臺，增長 19.2%；接入互聯(lián)網(wǎng)計算 機(jī) 28.43 臺；人均通過互聯(lián)網(wǎng)購買商品或服務(wù)的花費(fèi)為 8.22 元。（五）住房投入增加。 隨著收入的增加，市城鎮(zhèn)居民對居住 質(zhì)量的要求也不斷提高。上半年，城鎮(zhèn)居民用于購房與建房的 人均支出為 364.62 元，人均住房裝潢支出為 131.64 元，比上 年同期增長 41.7%。（六）醫(yī)

19、療保健支出快速增長。 上半年市城鎮(zhèn)居民人均醫(yī)療 保健支出 304.89 元，增長 9.4%。4、與市場對比1）、戶型對比：市商品房產(chǎn)品以小高層和高層為主，層高多為3米，戶型建筑面積集中于 100120 m2,戶型面積絕大部分 都引入入戶花園、飄窗等元素。2） 、容積率對比：項目容積率集中于2.2 4.0 左右，相對 容積率比較大，這是主要是因為該地日照資源豐富、東西方向 日照時間充足。3）、成本對比：地貌屬于山地，土地平整度差，平整后地質(zhì) 基礎(chǔ)部分較差，在施工時需要設(shè)樁基礎(chǔ)，如開發(fā)高層產(chǎn)品，樁 基礎(chǔ)的成本約300元/ m,因此基礎(chǔ)造價相對較高； -建筑鋼材本地供貨，成本相對低廉；人工費(fèi)用也相對

20、偏低。4）、政策對比：地勢起伏較大,平地面積有限,房地產(chǎn)開發(fā) 用地基本為 “向山要地”,地塊較小。 因此無一次性預(yù)售總量的 限制；公積金貸款政策也無如地區(qū)的制約政策；5）、住房保障： 住房保障政策實(shí)施有效, 允許單位集資建房, 對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了沖擊, 是目前房地產(chǎn)市場萎縮的重要原因。四、宗地基本情況tt/|處路總E殳丟院¥豐7揺齬鑫島游樂城公叱城拭宦產(chǎn)刁:龍卜次公 ：至j市看守所書第九年寧flK/l 1 Al;醫(yī)好,2.易Z凰處J氓Cl豁局 v著芥城丸規(guī) 市即攀枝典業(yè)庵H1四小盜w二婪、辛鑫 兔渡匸 亠V淞J1Fk 獲峯芟市吒*1<V 誨"-Jf巴斯嘗茹口方資 &#

21、177;V 小直X 煙川;二®-丿彗煙 局蘋T1、基本情況宗地位于仁和區(qū)區(qū)域，共 98畝，其中：商業(yè)用地35畝，已取得土地證，土地使用權(quán)期限為 2004年 2043年，獲取價格為30萬元/畝，總價為1050萬元；工業(yè)用地63畝，契稅未交，尚未取得土地證，土地使用權(quán)期限為2004年一一2043年，獲取價格為4萬元/畝，總價為252 萬元。2、地塊配套目前該地塊可以保證小流量的通電、通水，管道煤氣沒有鋪設(shè)入地塊，周邊基本無人煙居住。 其他配套無，類屬于生地疇。3、地貌地質(zhì)地塊平整差，部分土地地質(zhì)為土、石回填地質(zhì)，地質(zhì)情況較差，并有約30%的土方?jīng)]有回填到位。在該地塊上西側(cè)沿渡仁 西線部分

22、建有4000平方米的奇瑞汽車 4S店和其他門面，其中 的部分門面已經(jīng)出租給了其他車輛經(jīng)銷商。4、周邊環(huán)境地塊距離市中心區(qū)域約 6.7公里，西臨渡仁西線道路，東臨 仁和河。地塊西側(cè)，正隊正在規(guī)劃建設(shè)并有少量工廠已經(jīng)投產(chǎn) 的仁和區(qū)南山循環(huán)經(jīng)濟(jì)工業(yè)園區(qū)，向南3公里圍基本無人居住。地塊仁和河?xùn)|側(cè)，河對岸為五十一片區(qū)，該區(qū)域是市仁和區(qū)的 密集居住區(qū)域之一， 南向1.5公里處，為占地約289.93畝、總 建筑面積46.34萬川、住宅總戶數(shù)約4800套的攀鋼經(jīng)濟(jì)適用房陽光家園”小區(qū)五、區(qū)域競爭樓盤簡介1、碧水陽光開 發(fā) 商：中偉地產(chǎn)有限公司全程營銷：安家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司占地面積：1.1萬川地理位置：市仁和

23、區(qū)新仁和廣場容 積 率：約 6.0土地價格： 5700 萬設(shè)計戶數(shù)： 506 戶開盤時間：預(yù)計為 2008 年 8 月銷售均價：約3100元/ m2銷售形式：排號、預(yù)售。在開盤前，客戶先交納 12 萬元 誠意金， 并選定意向房源。 根據(jù)誠意金額度多少， 開 發(fā)商給予客戶不同額度小額（ 1% 2%）的優(yōu)惠。戶型建面：80140 m （不含躍層），主力戶型為89 m戶型 產(chǎn) 品：高層，共計 4 幢，一單元 4 戶，兩部電梯，兩個 樓梯。 25 層結(jié)構(gòu)，普通基礎(chǔ)。其中 1 2 層為商業(yè)， 323層為標(biāo)準(zhǔn)戶型， 24、25 層為躍層產(chǎn)品。得 房 率： 80%物業(yè)費(fèi)用：1.2元/ m? 月地塊環(huán)境：該樓

24、盤建設(shè)用地為“L”形地塊，在地塊前為政府規(guī)劃建設(shè)并已具規(guī)模的新仁和廣場公園， 供周邊居 民健身、娛樂之用。 因此， 該樓盤可以達(dá)到很高的容 積率，并且可以降低小區(qū)景觀配套成本。2、仁和春天花園開 發(fā) 商：鑫欣達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積： 170 余畝總建面積：18萬川地理位置：仁和老街魚塘片區(qū)容 積 率：約 1.6設(shè)計戶數(shù)： 1176 戶銷售狀況：已開盤2年左右，開盤時均價約 2200元/ m2；開 發(fā)共分 3 期，目前已經(jīng)全部建成。 現(xiàn)剩余尾房數(shù)量約20 套現(xiàn)房進(jìn)行提價后銷售， 剩余房源戶型建筑為 130 150 m,均價約2800元/ m戶型建面：90150 m （不含躍層）,主力戶型為

25、100 m左 右戶型產(chǎn) 品：多層 6 躍 7 層結(jié)構(gòu)，大部分樓梯為普通基礎(chǔ)，一 層住宅送私家小院。沿街部分樓幢1 2 層為商業(yè)。物業(yè)費(fèi)用：0.5元/ m? 月地塊環(huán)境： 該樓盤位于仁和區(qū)大道南段 1176 號， 東臨 70 畝 的 仁和新街城市廣場， 西臨政府規(guī)劃中的 54 畝人工 湖公園， 南臨仁和河， 北臨大路， 有多路公交車通達(dá) 市區(qū)全境，開車到市區(qū)僅需 9 分鐘，到機(jī)場僅需 20 分鐘。小區(qū)綠地率 42%，同時建造了燈光網(wǎng)球場、籃球場、游泳池、幼兒園等配套3、仁和竹苑春曉開 發(fā) 商：市川云西路公司 占地面積： 25.24 畝 總建面積：3.2萬川 地理位置：渡仁西線迤沙大道（仁和電力公

26、司對面） 容 積 率： 1.9 設(shè)計戶數(shù)： 224 戶銷售均價：2600元/ m2開盤時間：預(yù)計為 2008 年 4 月下旬戶型建面：90120 m （不含躍層）產(chǎn) 品：產(chǎn)品運(yùn)用徽派建筑中“青瓦、灰磚、白墻”的建 筑風(fēng)格及部分建筑特點(diǎn)，景觀設(shè)計為古典園林式風(fēng) 格。多層 6躍 7層結(jié)構(gòu)，沿街部分樓幢 12層為商 業(yè)。地塊環(huán)境：該項目西臨渡仁西線道路，東臨仁和河，北向 1 公里處有橋梁連接仁和河兩岸。 項目西北方向為仁和 區(qū)區(qū)政府， 市政配套比較完善； 正北方向為即將交付 的占地8.7萬m上?；▓@項目，為項目凝聚了一定的 人氣。該項目整體為仁和市場批發(fā)交易區(qū)， 地勢及交 通道路比較平坦。一期25.

27、24畝的仁和竹苑春曉定 位市場配套服務(wù)區(qū)， 但實(shí)際操作就是完全的商品房開 發(fā)項目；二期 99 畝為市場批發(fā)交易區(qū)。六、項目SWO分析1、S（strength 競爭優(yōu)勢 ）1）、土地的購置費(fèi)用較低；2）、距離市中心區(qū)域較近，渡仁西線道路通暢；3）、土地持有企業(yè)捷順公司在當(dāng)?shù)赜幸欢ǖ纳鐣Y源， 有利于協(xié)調(diào)開發(fā)中部分問題。2、W（weakness 競爭劣勢）1）、地塊尚未具備“三通（水、電、路通）一平（地塊 平整）”的基本開發(fā)要求；2）、捷順公司無房地產(chǎn)操作相關(guān)經(jīng)驗；3）、捷順公司開發(fā)資金不足，制約開發(fā)進(jìn)度；4）、地塊地質(zhì)情況差，增加了開發(fā)成本；5）、地塊目前用地性質(zhì)不允許進(jìn)行住宅類產(chǎn)品開發(fā)，需要進(jìn)

28、行調(diào)規(guī)、土地變性，保守估計，另需要補(bǔ)款約 3000 萬元。6）、捷順公司股東間存在糾紛， 經(jīng)營狀況可能出現(xiàn)不穩(wěn)3、O（opportunity 潛在機(jī)會）1）、緊鄰地塊北側(cè)的 120 畝土地已拍賣，規(guī)劃為住宅及 商業(yè)用地，估計年開發(fā)，可帶動該區(qū)域人氣；2）、政府規(guī)劃道路、規(guī)劃橋的修建使用，能有效引入仁 和河對岸人氣，提升地塊價值；3）、南山循環(huán)經(jīng)濟(jì)工業(yè)園區(qū)的發(fā)展，將給該區(qū)域引入其 他市政配套，增加區(qū)域住房需求；4）、市在地塊所在的仁和區(qū)規(guī)劃建設(shè)了“釩鈦工業(yè)園” 項目，估計移民移入 10 余萬人，帶動市各方面經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。4、T（ threat 外部威脅）1）、目前雖然了解到該地塊旁邊規(guī)劃建設(shè)一座橋

29、通往對 面五十一，但是未規(guī)定何時建成通車，另考慮到目前市委書記 主抓城市建設(shè)， 但其現(xiàn)為中央候補(bǔ)委員， 將可能調(diào)往省里工作， 下任書記是否會繼續(xù)推進(jìn)此項目，有一定威脅。2）、 2007 年 4 月，市區(qū)規(guī)劃剛剛調(diào)整，若沒有一定的政策需要，現(xiàn)階段調(diào)規(guī)難度較大；3）、緊鄰地塊北側(cè)的120畝土地為住宅與商業(yè)用地，將出現(xiàn)兩項目同期開發(fā)相互競爭的局面，使雙方在產(chǎn)品方面都必 須考慮對方產(chǎn)品、營銷策略對己方運(yùn)營的風(fēng)險；4）、當(dāng)?shù)卣幸庖髲脑摰貕K中收回50畝，另作規(guī)劃。七、土地價值評估1、行業(yè)估價法價值評估根據(jù)在接觸的幾位房地產(chǎn)開發(fā)商，根據(jù)地塊所在區(qū)域配套 及房地產(chǎn)市場狀況，表示對此塊土地目前開發(fā)前景不甚

30、看好， 按照目前房地產(chǎn)市場情況、土地出讓價格及地塊現(xiàn)狀，評估出 該地塊總價為2000萬元。2、土地類比法價值評估前 提：土地能夠調(diào)規(guī)、變性，土地使用期延長為50年。類比土地：地塊北側(cè)相鄰?fù)恋兀@取方式為拍賣獲得類比土地捷順土地價格差異備注計算公式面120畝98畝積用途商業(yè) 與住 宅用 地工業(yè)63畝，商業(yè)35畝2590 萬需要調(diào)規(guī)，將土地 變性為成商業(yè)與住 宅用地，調(diào)規(guī)按商 業(yè)20萬/畝，工業(yè) 按30萬/畝計算¥ 1=35*20+63*30土地平整政府負(fù)責(zé)平整約30%土方未填300 萬地質(zhì)狀況貧鐵礦巖基礎(chǔ)回填部分地質(zhì)較差11.001萬/畝按照1/3地塊需要用樁基礎(chǔ)，2.5的容 積率，樁

31、基礎(chǔ)造價建筑面積1川約200元¥ 2=0.33*666.7*容積率2.52.5依照前提給定使用年限50年50年依照前提給定出讓單價110萬元/畝69.51萬元/畝¥ =110-(2590+/98-11土地價值13200萬元6811.98萬元E¥ =69.5*983、綜述：行業(yè)估價法的判定基準(zhǔn)為充分考慮“市場現(xiàn)狀”因素，對 “市場發(fā)展”這一重要因素考慮不足；而土地類比法主要參照 “市場發(fā)展”因素，對“市場現(xiàn)狀”因素考慮不足。因此，實(shí)際價格應(yīng)該是平衡各方面風(fēng)險得出的結(jié)果，因此 取上述兩種評估法結(jié)果的平均值，判定出該地塊總價值為 4405.99 萬元。八、項目操作建議在

32、土地能夠調(diào)規(guī)、變性并延長使用期的前提下，如果該地 塊進(jìn)行房地產(chǎn)項目開發(fā)，根據(jù)上述各項分析，給出項目操作建 議如下。1、風(fēng)險規(guī)避建議綜合以上事實(shí)及分析，建議采取以下措施規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險：1）、確定地塊區(qū)域規(guī)劃路、橋的動工時間和使用時間。在 規(guī)劃路、橋未動工之前，該區(qū)域人氣不足，不能強(qiáng)行開發(fā)。必 須在確定規(guī)劃路、橋的建設(shè)時間和完工時間后，再進(jìn)行項目運(yùn) 做，以達(dá)到利潤最大化、產(chǎn)品快速銷售去化的目的。2）、抓緊時間辦理地塊調(diào)規(guī)、變性的手續(xù)，盡早使該地塊 可進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。土地用途變性后不及時開發(fā)無所謂，可等待時機(jī)再進(jìn)行開發(fā)；但如果開發(fā)時機(jī)成熟，而土地用途變性工 作未完成，就將錯失良機(jī)。3）、需求一家經(jīng)驗足

33、的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行合作，成立項目公 司，一家控股，兩家共管，利潤根據(jù)投入大小分成，以解決捷 順公司無房地產(chǎn)操作經(jīng)驗的問題，節(jié)約管理成本，少走彎路， 避免不必要的損失。如捷順公司專為該地塊成立房地產(chǎn)公司， 項目管理、人員成本等方面都可能出現(xiàn)疏漏，使整個項目運(yùn)作 出現(xiàn)問題。4）、著重研究相鄰地塊房地產(chǎn)項目，盡量避免與其同期開 發(fā)。如果難以避免，也要研究對方產(chǎn)品及運(yùn)營特點(diǎn)，在己方項 目定位上，一定要保證和對方產(chǎn)品有很大的差異，如，對方主 力戶型為100川以上，己方則盡量多開發(fā) 100川以下戶型，在 產(chǎn)品上產(chǎn)生差異，以避免和對方打價格戰(zhàn)而兩敗俱傷。在運(yùn)營 特點(diǎn)上，也要注意利用對方的開發(fā)空擋推盤，避免惡意競爭而 造成損失。5）、考察相鄰地塊的開發(fā)商人員隊伍的相關(guān)從業(yè)經(jīng)驗。如 果其團(tuán)隊技術(shù)過硬， 可考慮與其協(xié)商連手開發(fā)， 完全消除競爭， 使雙方利益最大化。6）、根據(jù)目前房地產(chǎn)市場及地塊區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況，建 議采用“多期開發(fā)”的開發(fā)策略、 “低開高走”的價格策略。即 以在項目開發(fā)中，分做數(shù)期開發(fā)。前期，根據(jù)市場需求情況， 先開發(fā)一部分 （開發(fā)量根據(jù)當(dāng)時調(diào)研數(shù)據(jù)判定） ，在利用產(chǎn)品吸 引客戶的同時，再加上較低的價格，來為項目凝聚人氣。在有 一定人氣的情