華強東商業(yè)中心及蔚藍海岸經(jīng)營現(xiàn)狀

1、一、華強東商業(yè)中心1、根底性資料位置：燕南路88號主力店：沃爾瑪輔營區(qū)面積內(nèi)鋪：總面積 ：3200平米單個鋪位面積：鋪位20平米，柜臺8平米鋪位數(shù)量：一期80個鋪位，二期67個鋪位，18個柜臺內(nèi)鋪均價：5-6萬原營銷政策：返租2年，年回報8%。返租期限：一期：2007年5月1日-2009年4月30日二期：2007年1月1日-2009年12月31日2、現(xiàn)狀及問題現(xiàn)狀ü 目前擁有經(jīng)營商家43家，其中女裝18家、飾品5家、美容美發(fā)美甲5家、童裝3家、零食類3家、其他類3家、鞋包2家以及旅行社、內(nèi)衣、床上用品、琴行各1家；ü 目前內(nèi)鋪空置32個，其中柜臺10個；主要集中在右上角區(qū)域

2、；4、局部商戶經(jīng)營詳情及反映名稱鋪位號租金管理費電費營業(yè)額意向SYS 女裝D-1245252806000元該商戶想繼續(xù)堅持一下適時衣櫥D-06/0745252806000元持觀望態(tài)度。職業(yè)女裝D-13/1545252807000元該商戶堅持一下尚影D-16/174525280不詳該商戶想年底撤場白裙 女裝B-5888252808000元該商戶想降低租金水平。流行美B-598825280不詳該商戶想降低租金水平，如果產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，業(yè)主漲租金，就立即撤場。三王四木B-51-52/538825280不詳持觀望態(tài)度商家反映的幾個問題：ü 產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有了，很多鋪位要重新分割，到時候租金如何

3、結(jié)算問題；ü 業(yè)主的招租及租金水平自己定，會不會出現(xiàn)租金和業(yè)態(tài)混亂的局面；ü 對現(xiàn)在的經(jīng)營極為不滿意，雖然租金已經(jīng)下調(diào)兩次，但人流太少，能保持不虧就不錯了；ü 對開發(fā)商的經(jīng)營管理不標準，賣場內(nèi)經(jīng)常丟東西，商品有重復現(xiàn)象，對快到期的合同也不進行續(xù)約洽談等工作；ü 經(jīng)營商品檔次越來越低，商家變更速度太快，持續(xù)經(jīng)營能力差，D區(qū)域的一排邊鋪僅1家是原來商家，其他均發(fā)生了變更；中庭敞開式經(jīng)營區(qū)域甚至一周一換；并且僅采用放置鐵架子掛衣服、幾個鞋柜放鞋的簡易方式,形象和檔次差，使其他檔次稍微好點的價格和銷售也受到了影響；ü 人流動線規(guī)劃和裝修控制存在一定問題

4、，造成死角區(qū)域；B20-B25鋪位的隔斷較高，阻擋了對后面B15-19,26-30鋪位的視覺通透性；中庭附近的鋪位D37-D53進行了獨立隔斷，并封閉至頂。隔斷了主通道與右上角區(qū)域的視覺通透性，不利人流走向；ü 沃爾瑪?shù)臉耸静幻黠@；ü 據(jù)說5月，要進行產(chǎn)權(quán)歸還給業(yè)主，敞開式經(jīng)營將會撤銷,恢復一個個的獨立店鋪，并且要重新裝修隔斷到頂。開發(fā)商招商部經(jīng)理意見：ü 前期鋪位裝修和人流動線規(guī)劃存在有不合理的地方；ü 敞開式經(jīng)營裝修格局沒有美感，方案做成小鋪，返還業(yè)主；ü 銷售后的招商只有不斷換血調(diào)整，高租金下估計持續(xù)經(jīng)營很困難。小結(jié)：通過實地調(diào)查、走訪商

5、戶和開發(fā)商經(jīng)營管理公司管理人員，管理公司未能把握銷售型商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營特征和返租期內(nèi)的幾個重要節(jié)點的工作：ü 根本的安防工作都沒做到位，商戶時有貨物喪失，前幾天一商戶價值15000的筆記本電腦喪失；ü 以工程為例，幾個重要節(jié)點分別為進場裝修籌備期、免租期轉(zhuǎn)為6折優(yōu)惠期，6折優(yōu)惠期增為8折優(yōu)惠，以及返租期滿移交業(yè)主期。主要細節(jié)工作包括各節(jié)點期間的費用收取策略、經(jīng)營推廣策略以及持續(xù)招商調(diào)整策略等ü 目前一期正處在移交前期一個月，管理公司根本就沒有聯(lián)系業(yè)主和商家溝通洽談、討論；造成業(yè)主將以鋪位回報點出租，商家在現(xiàn)有租金下卻還想優(yōu)惠，否那么撤場；管理公司將重新裝修隔斷到頂移

6、交業(yè)主，這與現(xiàn)有格局沖突巨大，但管理公司未做任何工作。ü 戶外的廣告位長期空置，也未進行招商或進行一定的推廣宣傳。5、外貿(mào)類經(jīng)營專項調(diào)查品牌和雜牌區(qū)別品牌類的進貨渠道是屬于國際品牌外貿(mào)原單，而雜牌的進貨渠道是普通外貿(mào)廠家；品牌類的銷售方式以零售為主，批發(fā)為輔，雜牌是以批發(fā)為主，零售為輔；品牌的位置多以街鋪形式，廠家直銷以敞開式經(jīng)營為主。嘉華市場外貿(mào)類經(jīng)營概況雜牌經(jīng)銷商家雜牌品類進貨價格零售價格每月銷售面積租金牛仔褲70左右120-15010萬以上100330元/女裝40-100100-2007-8萬30330元/童裝2030-4010萬以上20500元/T恤20-30左右40-704

7、萬左右30330元/鞋類30-7070-1005萬左右30330元/品牌類品牌進貨價格零售價格每月銷售面積租金單行道70-200200-50010萬以上80-90550元/華發(fā)北路的外貿(mào)服裝店經(jīng)營方式以零售為主，沿線租金在400元/·月，平均每天銷售額在7000-8000元，進貨價格50-100元/件，零售價格150-300元/件之間。燕南路、振華路外貿(mào)類商家商店名經(jīng)營品種營業(yè)狀況檔次面積租金意向情況衡韻女裝差中60轉(zhuǎn)讓中，無意向韓國女裝女裝一般中60150無意向進駐商場漫室休閑休閑裝一般中50店長不在休閑一族外貿(mào)女裝一般中60150持觀望態(tài)度衣飾繁華外貿(mào)男裝差中40無意向花之蜜外貿(mào)

8、內(nèi)衣一般中65150開店位置較近，且多 OUT LET外貿(mào)服裝一般中70150檔次相對高，連鎖經(jīng)營，意向不強烈韓國外貿(mào)外貿(mào)服裝一般中60150無意向媽媽寶寶婦嬰用品好中70無意向奧威爾運動裝一般中60無負責人二、蔚藍海岸：1、根底性資料主力店：人人樂輔營區(qū)面積內(nèi)鋪：總面積 ：2125平米 單個鋪位面積：7.5-10-15平米鋪位數(shù)量：內(nèi)鋪150間，其中邊鋪73間。內(nèi)鋪均價：3萬2、現(xiàn)狀及問題目前經(jīng)營現(xiàn)狀及問題：ü 內(nèi)鋪現(xiàn)有經(jīng)營商家50家，其中女裝14家、保健用品藥品10家、童裝7家、女鞋6家、飾品4家、家政效勞2家、攝影沖印2家以及干洗、琴行、鞋類保養(yǎng)、化裝品、旅行社各1家；

9、2; 整體經(jīng)營一般，商戶普遍反映可以維持，畢竟租金也不是很高；ü 目前有1間街鋪、43間內(nèi)鋪空置，其中5間為邊鋪；空置的區(qū)域主要集中在3個敞開式經(jīng)營區(qū)域，邊鋪和街鋪的空置率低；ü 內(nèi)鋪商家開門營業(yè)時間不統(tǒng)一，有的9點多，有的甚至到10點多11點才開門。獨立的店鋪的鐵將軍把門，開放式經(jīng)營的就用布遮圍起來，影響整體形象；ü 街鋪反面的鋪位，有的對場內(nèi)封閉，有的開門。盡量統(tǒng)一，假設無法統(tǒng)一，那么對內(nèi)封閉的區(qū)域應進行適當處理，如開發(fā)成廣告位，供商家使用，或統(tǒng)一形象布置。3、業(yè)主心態(tài)及招租條件B73,B73A，B75B76區(qū)域鋪位空置較久，業(yè)主直接招租，租金單間500-600元/月，2間1000元/月。折算租金62元/平米/月，按3萬售價折算回報2.48%。B75業(yè)B73,B73A業(yè)主主介紹：周邊主要是社區(qū)，商城目前人流主要是婦女、老人帶小孩購物。人氣也不是很旺，尤其天橋維修后