新房交房驗(yàn)房注意事項(xiàng)

1、文檔來源為 :從網(wǎng)絡(luò)收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持 .一、交房資格需單體驗(yàn)收備案。交房之前，小區(qū)的道路，綠化，通水，通電及公建設(shè)施必須施工完畢啟用。根據(jù)我國(guó)的合同法、建筑法、城市房地產(chǎn)管理法都規(guī)定了建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。而我國(guó)目前規(guī)定的房屋經(jīng)過驗(yàn)收和驗(yàn)收合格的標(biāo)志是取得建筑工程竣工備案表。因此，不管買房人和建設(shè)單位在買房合同中是否約定將建設(shè)單位取得建筑工程竣工備案表作為交房條件，建設(shè)單位交房時(shí)都應(yīng)提供。否則，購(gòu)房者有權(quán)拒絕收房，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)。同時(shí)，根據(jù)消防法的規(guī)定，單體必須經(jīng)過消防驗(yàn)收， 才能交付使

2、用。 另外，根據(jù)建設(shè)部商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定第三條：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在向用戶交付銷售的新建商品住宅時(shí)，必須提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。”因此，提供“兩書”也是開發(fā)商交房的必備條件。對(duì)于具體的交房條件，購(gòu)房者可與開發(fā)商在商品房買賣合同及其附件、補(bǔ)充協(xié)議加以約定，如將公共配套設(shè)施驗(yàn)收合格（包括水、電、煤氣、寬帶、有線、安防、綠化、道路、1文檔來源為 :從網(wǎng)絡(luò)收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持.文檔來源為 :從網(wǎng)絡(luò)收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持 .電梯等）作為交付使用的條件，同時(shí)在合同中約定開發(fā)商未達(dá)到交付使用條件時(shí)的違約責(zé)任。二、交

3、接程序先驗(yàn)房后辦手續(xù)。開發(fā)商和業(yè)主的入住交接程序一般分以下幾個(gè)步驟：1、預(yù)檢整改。在還沒有與業(yè)主交接前，開發(fā)商委派工程部、客服部、物業(yè)公司組成內(nèi)部驗(yàn)房團(tuán)，對(duì)即將交付業(yè)主使用的房子進(jìn)行預(yù)檢，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)整改。經(jīng)過預(yù)檢后，開發(fā)商將鑰匙移交給物業(yè)公司，由物業(yè)公司安排業(yè)主驗(yàn)房。2、寄發(fā)通知。開發(fā)公司售樓部根據(jù)合同中約定的交房日期，提前半個(gè)月或一個(gè)月寄發(fā)入住通知書或入伙通知書等交房通知或打電話通知業(yè)主。業(yè)主要按合同中約定，如果業(yè)主未能在約定期限內(nèi)前去驗(yàn)房， 視同同意交接。如果無故不交接， 開發(fā)商將從合同約定的交接日起，按日收取萬分之一至萬分之三的保管費(fèi)。業(yè)主如遇出差在外或有特殊情況不能按約前往，最好

4、書面通知發(fā)展商，并說明原因。3、確認(rèn)身份。業(yè)主應(yīng)該根據(jù)入住通知書的要求， 攜帶相關(guān)資料到售樓部確認(rèn)身份， 并聯(lián)系驗(yàn)收交接事宜。 這些資料一般包括：入住通知書、買賣合同或預(yù)售合同、身份證的原件和復(fù)印件，家庭成員照片（物業(yè)建檔客戶資料用）。如果委托他人驗(yàn)房，被委托人在持有效身份證明文件的同時(shí)，還需出具業(yè)主的授權(quán)委托書。2文檔來源為 :從網(wǎng)絡(luò)收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持.文檔來源為 :從網(wǎng)絡(luò)收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持 .4、驗(yàn)房移交。物業(yè)公司指派一名相關(guān)人員陪同業(yè)主現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)房，若驗(yàn)收合格，業(yè)主須在樓房驗(yàn)收交接表上簽字認(rèn)可，領(lǐng)取房屋鑰匙和住宅使用說明書、住宅質(zhì)量保證

5、書和住戶手冊(cè)等資料，同時(shí)須按規(guī)定繳納有關(guān)費(fèi)用。若驗(yàn)收不合格，業(yè)主應(yīng)將不足事項(xiàng)明確記錄在樓房驗(yàn)收交接表上，可暫不辦理入住手續(xù)，再次交接時(shí)間由雙方另行約定，但一般不應(yīng)超過天。提示：目前開發(fā)商在房屋交接過程中，往往讓業(yè)主先交費(fèi)用及其他手續(xù)后再驗(yàn)房，給日后的糾紛埋下隱患。為避免出現(xiàn)這種情況，業(yè)主應(yīng)堅(jiān)持先驗(yàn)房、后辦理手續(xù)。三、糾紛處理及時(shí)索賠或解約。如果開發(fā)商在不符合交房條件的情況下交房，業(yè)主及時(shí)采取行動(dòng)。 開發(fā)商在不具備交房條件下而交房，若是違約行為購(gòu)房者不提出、不主張，甚至以為先住進(jìn)房子再說，卻不知道這種做法已放棄了自己的權(quán)利，等于默認(rèn)了開發(fā)商的違約行為。對(duì)開發(fā)商的違約，分不同情況購(gòu)房人享有合同撤銷

6、權(quán)或索賠權(quán)。（一）對(duì)于合同撤銷權(quán)，合同法第五十五條規(guī)定：“有下列情形之一的，撤銷權(quán)消滅：1.具有撤銷權(quán)的當(dāng)事人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)沒有行使撤銷權(quán)；3文檔來源為 :從網(wǎng)絡(luò)收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持.文檔來源為 :從網(wǎng)絡(luò)收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持 .2.具有撤銷權(quán)的當(dāng)事人知道撤銷事由后明確表示或者以自己的行為放棄撤銷權(quán)。 目前法官通常會(huì)認(rèn)定購(gòu)房人收房就是購(gòu)房人以自己的行為放棄了合同的撤銷權(quán)。 合同法第九十五條規(guī)定： “法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定解除權(quán)行使期限，期限屆滿當(dāng)事人不行使的，該權(quán)利消滅。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定解除權(quán)行使期限，經(jīng)對(duì)

7、方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅?！本唧w到房地產(chǎn)糾紛， 根據(jù)去年 6 月 1 日起實(shí)施的最高人民法院 關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第十五條規(guī)定：“出賣人遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅?！北緱l中的三個(gè)月和一年這兩個(gè)期間均屬于除斥期間（不因任何理由中斷和延長(zhǎng)的期限），它們是不變期間，不同于訴訟時(shí)效，不存在期間的終止、中斷

8、和延長(zhǎng)的情形。只要期限屆滿， 解約權(quán)人不行使解除權(quán)， 該權(quán)利即歸于消滅。 通俗地講，開發(fā)商延期交房的時(shí)間達(dá)到合同約定的解約條件，購(gòu)房人開始享有法定解約權(quán)，同時(shí)，從該日起的解約權(quán)也進(jìn)入了一年的除斥期間。如果購(gòu)房人在除斥期間過后再向法院提出解除合同，其解除合同的訴訟請(qǐng)求將得不到法院的支持。如果在購(gòu)房人享有解約權(quán)之日起的一年內(nèi)，開發(fā)商催告購(gòu)房人行使解約權(quán)，則4文檔來源為 :從網(wǎng)絡(luò)收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持.文檔來源為 :從網(wǎng)絡(luò)收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持 .購(gòu)房人在收到催告之次日起三個(gè)月內(nèi)應(yīng)行使解約權(quán)，過了三個(gè)月購(gòu)房人再向法院提出訴訟請(qǐng)求同樣不會(huì)得到法律的支持。

9、（二）賠償損失：依據(jù)高法的司法解釋規(guī)定， 在開發(fā)商存在如下行為時(shí)，購(gòu)房人依法可以解除合同并可以要求：1.商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；2.商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；3.故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；4.故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；5.故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)；6.房屋主體結(jié)構(gòu)不合格或存在嚴(yán)重質(zhì)量問題的；7.面積誤差比絕對(duì)值超過3的；8.由于開發(fā)商的原因，逾期辦理產(chǎn)權(quán)證超過一年的。購(gòu)房人亦可請(qǐng)求解除合同。 盡管目前尚無司法解釋對(duì)上述解約權(quán)行使的合理期限作出

10、規(guī)定，但是按照合同法第九十五條的規(guī)定，上述解約權(quán)均存在除斥期間，該除斥期間更多地取決于法官的自由裁量。對(duì)于開發(fā)商違約，購(gòu)房人的索賠權(quán)同樣首先要由購(gòu)房人提出，如果房地產(chǎn)商對(duì)購(gòu)房人的索賠存有疑義、不肯賠償，購(gòu)房人需要通過法律途徑解決的則存在訴訟時(shí)效問題，民法通則第5文檔來源為 :從網(wǎng)絡(luò)收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持.文檔來源為 :從網(wǎng)絡(luò)收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持 .一百三十五條規(guī)定： “向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為二年，法律另有規(guī)定的除外。”因此，購(gòu)房人如對(duì)開發(fā)商交房存有疑義的， 一定要書面提出，并注意保全證據(jù)， 如果和開發(fā)商不能通過協(xié)商解決又想通過