物業(yè)管理師職業(yè)技能培訓(xùn)教學(xué)大綱

1、物業(yè)管理師職業(yè)技能培訓(xùn)教學(xué)大綱一、物業(yè)管理方案的制訂（一）學(xué)習(xí)要求掌握物業(yè)管理對(duì)物業(yè)的基本要求，了解并做好物業(yè)管理早期介人的準(zhǔn)備工作；具有進(jìn)行擬管項(xiàng)目、使用人物業(yè)管理與服務(wù)需求、競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)狀況等調(diào)查的能力；掌握制訂物業(yè)管理方案的主要內(nèi)容、基本架構(gòu)和方法。（二）學(xué)習(xí)重點(diǎn)1.物業(yè)管理的早期介入（1）物業(yè)管理對(duì)物業(yè)的基本要求物業(yè)管理指物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)人受物業(yè)所有人的委托，按照國(guó)家法律法規(guī)、管理標(biāo)準(zhǔn)及委托合同行使管理權(quán)，運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，以經(jīng)營(yíng)手段管理物業(yè)，從事對(duì)物業(yè)（包括物業(yè)周圍的環(huán)境）的養(yǎng)護(hù)、修繕、經(jīng)營(yíng)，并為物業(yè)所有人和使用人提供全方位的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益。物業(yè)

2、管理對(duì)物業(yè)的基本要求是：物業(yè)的設(shè)計(jì)要科學(xué)、合理、適用和美觀”，并要方便維修和養(yǎng)護(hù)。建筑材料質(zhì)量和設(shè)計(jì)施工質(zhì)量要好，減少使用成本。配套設(shè)施齊全，能為使用人提供多種服務(wù)。環(huán)境優(yōu)美、安全、舒適。為物業(yè)管理提供必要的設(shè)施。（2）物業(yè)管理的基本內(nèi)容基本業(yè)務(wù)包括房屋建筑物的維護(hù)、修繕與改造；物業(yè)附屬設(shè)備、設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)與更新；相關(guān)場(chǎng)地的維護(hù)與管理；消防設(shè)備的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)與更新。專項(xiàng)業(yè)務(wù)包括治安保衛(wèi)、清掃保潔、庭院綠化、車輛管理等。特約業(yè)務(wù)包括各種與業(yè)主和使用入相關(guān)的代辦業(yè)務(wù)。經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括室內(nèi)裝修、電器維修、商務(wù)中心、咨詢、中介、代理經(jīng)租、房屋交換以及其他業(yè)務(wù)等。（3）物業(yè)管理早期介入的物質(zhì)準(zhǔn)備人員準(zhǔn)備資料

3、準(zhǔn)備設(shè)備、器材準(zhǔn)備資金準(zhǔn)備（4）房地產(chǎn)開發(fā)的基本程序我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)的程序通常分為四個(gè)階段：決策、立項(xiàng)階段通過調(diào)查研究，尋求合作伙伴，選定開發(fā)地點(diǎn)和開發(fā)項(xiàng)目，向政府有關(guān)部門申請(qǐng)立項(xiàng)。前期階段1）在申請(qǐng)立項(xiàng)的項(xiàng)目建議書基礎(chǔ)上，經(jīng)過進(jìn)一步的調(diào)查研究，編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，并向有關(guān)部門申報(bào)，同時(shí)辦理企業(yè)申報(bào)登記事宜。2）項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作。3）規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的報(bào)批工作，進(jìn)行工程勘探，制定開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)方案。4）征用土地，開展拆遷安置工作。5）完成施工現(xiàn)場(chǎng)的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，做到四通一平”：即通水、通電、通路、通信、平整土地。6）辦理開工手續(xù)。建設(shè)階段通過招標(biāo)、投標(biāo)、發(fā)包工程，進(jìn)行施工建設(shè)；同時(shí)，要加強(qiáng)

4、施工期間有效的工程監(jiān)理，包括請(qǐng)專業(yè)監(jiān)理公司和竣工后交付管理的物業(yè)管理公司的代表，直至竣工驗(yàn)收，交付使用。精品文檔營(yíng)銷階段這是房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)相銜接、相交叉的階段，通常包括房屋銷售、出租、使用管理（物業(yè)管理）和售后服務(wù)等。上述四個(gè)階段的實(shí)施不一定按部就班，有時(shí)可交替進(jìn)行。（5）建筑工程基本知識(shí)建筑工程分類建筑物的施工建設(shè)過程稱建筑工程。根據(jù)建筑工程各組成部分的性質(zhì)、作用可分為：1）一般土建工程：包括房屋和構(gòu)筑物的各種結(jié)構(gòu)工程和裝飾工程等。2）管道工程：包括蒸汽。壓縮空氣、煤氣天然氣等管道工程。3）暖衛(wèi)工程：包括室內(nèi)外給排水管道，采暖、通風(fēng)、民用煤氣天然氣管道敷設(shè)工程等。4）電氣照明工程：包括室內(nèi)

5、外照明設(shè)施安裝、架空線路、變電和配電設(shè)施安裝工程等。建筑工程管理建筑工程管理是貫穿以工程項(xiàng)目為對(duì)象，以施工現(xiàn)場(chǎng)為中心，遵循建筑施工的特點(diǎn)和規(guī)律，把各個(gè)施工過程有機(jī)地組織起來，使施工過程達(dá)到優(yōu)質(zhì)、高效、低成本、安全、文明等要求。其主要內(nèi)容包括：1）落實(shí)施工任務(wù)，簽訂對(duì)外承包合同；2）編制施工組織設(shè)計(jì)或施工計(jì)劃；3）做好施工前的準(zhǔn)備工作，保障順利開工；4）按計(jì)劃組織施工，并隨時(shí)收集施工中的有關(guān)信息與計(jì)劃目標(biāo)進(jìn)行對(duì)比，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)調(diào)整，使各項(xiàng)施工活動(dòng)處于最佳狀態(tài)；5）做好工程施工資料分析與整理。建筑工程涉及的主要工作1）熟悉施工圖樣，參加圖樣會(huì)審，熟悉設(shè)計(jì)規(guī)模、結(jié)構(gòu)特點(diǎn)和生產(chǎn)工藝順序；2）熟悉施工現(xiàn)

6、場(chǎng)的地形、供水、供電、道路運(yùn)輸情況，了解施工區(qū)域的地理環(huán)境和施工條件；3）了解當(dāng)?shù)厥谴笞谫Y料供應(yīng)情況。質(zhì)量及價(jià)格；4）編制施工組織設(shè)計(jì)，繪制施工平面圖，制定施工進(jìn)度計(jì)劃，提出根據(jù)施工技術(shù)力量精品文檔需要的材料、預(yù)制構(gòu)件、機(jī)具等進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃；5）抓好施工技術(shù)及技術(shù)管理工作；6）抓好質(zhì)量管理；7）抓好安全生產(chǎn)管理；8）抓好材料與工具管理；9）抓好班組管理；10）抓好勞動(dòng)定額與勞動(dòng)報(bào)酬等。2.物業(yè)管理早期介入的實(shí)施（1）工作內(nèi)容根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的不同階段，物業(yè)管理早期介入實(shí)施的工作內(nèi)客主要有：參與規(guī)劃設(shè)計(jì)階段參與形式主要表現(xiàn)在全面細(xì)致地反映物業(yè)管理順利實(shí)施的各種需要，以及在以往物業(yè)管理實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)

7、上的種種問題或缺陷，用咨詢報(bào)告的形式提交設(shè)計(jì)單位，并促其糾正。物業(yè)管理公司應(yīng)注意反映下列問題：1）配套設(shè)施的完善問題；2）水電供應(yīng)容量的問題；3）安全保衛(wèi)系統(tǒng)；4）垃圾的處理方式；5）高層建筑物外觀的清潔問題；6）消防設(shè)施問題；7）物業(yè)管理所需設(shè)備問題；8）對(duì)建筑材料的意見；9）其他問題。參與建設(shè)階段通過參與施工管理，對(duì)工程建設(shè)提出意見。主要包括：1）監(jiān)督工程質(zhì)量并提出意見；2）監(jiān)督建設(shè)過程（是否按設(shè)計(jì)規(guī)劃圖紙施工、建筑材料規(guī)格質(zhì)量是否符合設(shè)計(jì)要求）精品文檔并提出意見：3)監(jiān)督物業(yè)附屬設(shè)施設(shè)備配套建設(shè)過程并提出意見；4)監(jiān)督物業(yè)管理所需的特殊附屬設(shè)施設(shè)備的建設(shè)過程并提出意見。(2)早期介入應(yīng)注

8、意的問題必須從思想上十分重視早期介入的準(zhǔn)備工作必須明確物業(yè)管理在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)管理中的地位抓好人員準(zhǔn)備這個(gè)關(guān)鍵精心準(zhǔn)備，細(xì)致周到，力求全面、充分3 .擬管項(xiàng)目、使用人需求、競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)狀況調(diào)查通過對(duì)擬管項(xiàng)目全面情況的調(diào)查，為擬訂物業(yè)管理方案做信息準(zhǔn)備。(1)項(xiàng)目情況調(diào)查調(diào)查內(nèi)容項(xiàng)目位置：具體位置及東、西、南、北的毗鄰。項(xiàng)目面積：占地面積、規(guī)劃建筑面積、已建成面積。項(xiàng)目建筑情況：建筑結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)、管線布置等。配套及附近交通狀況：已通達(dá)公交車次、小區(qū)班車等。消防、安保、清潔等設(shè)施狀況項(xiàng)目性質(zhì)及特色政府的支持、扶持與介入程度開發(fā)商的背景：規(guī)模、技術(shù)、資金、信譽(yù)、社會(huì)影響、負(fù)責(zé)人情況等。周

9、邊壞境狀況調(diào)查方法包括實(shí)地考察、公開信息收集、座談及其他途徑。(2)使用人需求調(diào)查調(diào)查內(nèi)容住區(qū)人員自然狀況分析：包括總?cè)丝?、性別、年齡、受教育程度與職業(yè)、民族以及經(jīng)濟(jì)收人等。住區(qū)人員需求分析：1)按需求對(duì)象分為物質(zhì)需求和精神需求。針對(duì)不同的需求配備相應(yīng)的公共設(shè)施；2)按需求彈性分為小彈性需求和大彈性需求。管區(qū)內(nèi)對(duì)于滿足需求彈性小的公共設(shè)施必須具備，對(duì)于滿足需求彈性大的公共設(shè)施，應(yīng)從管區(qū)實(shí)際出發(fā)進(jìn)行建設(shè)，并更多注意面向社會(huì)服務(wù)與經(jīng)營(yíng)，以提高其開發(fā)利用的效益。3)按需求條件分為現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求。4)按馬斯洛需求層次分為五個(gè)層次。從住區(qū)人員實(shí)際生活水平出發(fā)，定量與定性結(jié)合，協(xié)助制訂有針對(duì)性的方案。

10、調(diào)查方法1)詢問法詢問法就是圍繞著住區(qū)人員物質(zhì)文化生活需求這一主題，采用一定的提問方式，向被調(diào)查者提出詢問，再?gòu)谋徽{(diào)查者的回答中獲取所需資料的一種方法。具體方式有訪問調(diào)查、電話調(diào)查、發(fā)調(diào)查表和交談旁聽法。2)觀察法觀察法就是調(diào)查人員在現(xiàn)場(chǎng)直接觀察或利用各種儀器間接觀察被調(diào)查者行為及現(xiàn)場(chǎng)事實(shí)是一種收集資料的方法。具體方法有直接觀察法和比較觀察法。3)實(shí)驗(yàn)法實(shí)驗(yàn)法就是用小規(guī)模試驗(yàn)的方法來驗(yàn)證人們的需求情況。4)抽樣調(diào)查法抽樣調(diào)查有隨機(jī)抽樣和非隨機(jī)抽樣。后者又包括任意抽樣、判斯抽樣、配額抽樣三種。(3)競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)調(diào)查調(diào)查內(nèi)容包括競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手總體情況、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手能力、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手經(jīng)驗(yàn)以及與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比較。4 .制訂

11、物業(yè)管理方案的其他準(zhǔn)備工作(1)組建制訂物業(yè)管理方案的工作班子：(2)對(duì)方案制訂人員進(jìn)行必要的業(yè)務(wù)培訓(xùn)：(3)準(zhǔn)備經(jīng)費(fèi)；(4)準(zhǔn)備設(shè)備；(5)準(zhǔn)備相關(guān)資料。5 .制訂物業(yè)管理方案(1)物業(yè)管理方案的內(nèi)容物業(yè)管理檔次物業(yè)類型、功能將決定不同的物業(yè)消費(fèi)水平，從而確定物業(yè)消費(fèi)水平，從而確定物業(yè)管理的不同檔次。物業(yè)管理檔次的確定，是制定訂物業(yè)管理方案的基礎(chǔ)。管理檔次不同決定了管理與服務(wù)的項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)及費(fèi)用的不同。物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)類型、功能和物業(yè)檔次將決定物業(yè)管理服務(wù)的項(xiàng)目和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理財(cái)務(wù)收支預(yù)算物業(yè)管理是有償?shù)姆?wù)與管理。由物業(yè)管理檔次所決定的物業(yè)管理應(yīng)達(dá)到的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是物業(yè)管理方

12、案的核心。(2)物業(yè)管理方案的基本架構(gòu)項(xiàng)目管理的整體設(shè)想與策劃包括項(xiàng)目情況分析、物業(yè)管理檔次及目標(biāo)、物業(yè)管理特點(diǎn)。管理服務(wù)措施。管理模式包括管理運(yùn)作模式、管理工作流程、管理組織架構(gòu)、激勵(lì)機(jī)制、信息反饋處理機(jī)制等。公司人力資源管理包括管理服務(wù)人員配備。管理服務(wù)人員培訓(xùn)、管理服務(wù)人員管理。規(guī)章制度建設(shè)包括管理規(guī)章制度的建立、檔案的建立與管理、辦公自動(dòng)化與管理。經(jīng)營(yíng)管理指標(biāo)包括經(jīng)營(yíng)指標(biāo)承諾及采取的措施、管理指標(biāo)承諾及采取的措施。社區(qū)文化建設(shè)與服務(wù)包括社區(qū)文化建設(shè)、社區(qū)服務(wù)與特約服務(wù)。財(cái)務(wù)管理及經(jīng)費(fèi)收入測(cè)算包括財(cái)務(wù)管理、日常物業(yè)管理收支預(yù)測(cè)、維修基金的建立和使用計(jì)劃。精品文檔日常管理包括前找介入、業(yè)主

13、人住、業(yè)主投訴處理、安全管理、車輛及交通管理、消防管理、環(huán)境保護(hù)與管理、采暖系統(tǒng)維護(hù)管理、商業(yè)用房的規(guī)劃與管理等。物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施包括物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)管理、共用部分的維修與養(yǎng)護(hù)、共用設(shè)施設(shè)備施維修與養(yǎng)護(hù)。(3)制訂物業(yè)管理方案的主要步驟第一步：成立制訂方案的工作機(jī)構(gòu)第二步：培訓(xùn)工作人員第三步：經(jīng)費(fèi)、設(shè)備、資料準(zhǔn)備第四步：項(xiàng)目、使用人、競(jìng)爭(zhēng)調(diào)查第五步：研究分析調(diào)查資料第六步：確立管理檔次、管理目標(biāo)、主要措施。服務(wù)管理項(xiàng)目第七步：經(jīng)費(fèi)預(yù)算第八步：草擬方案文本第九步：向?qū)＜翌檰栒髟兊谑剑核凸绢I(lǐng)導(dǎo)審閱第十一步：修改、研討、再修改第十二步：可行性研究第十三步：定稿第十四步：實(shí)施、反饋制訂物業(yè)管理方

14、案的主要方法經(jīng)理意見法主要以物業(yè)公司經(jīng)理的意見為方案的基本思路和主要內(nèi)容，在征求公司內(nèi)外意見的基礎(chǔ)上確定。內(nèi)部征詢法發(fā)動(dòng)公司內(nèi)部各部門以及全體員工提建議，在廣泛征求意見的基礎(chǔ)上綜合歸納制訂出物業(yè)管理方案。學(xué)習(xí)借鑒法主要是學(xué)習(xí)借鑒國(guó)內(nèi)外對(duì)相似物業(yè)管理的思路和做法來制訂方案。專家意見法主要是聘請(qǐng)業(yè)內(nèi)著名專家，在向?qū)＜胰娼榻B調(diào)查結(jié)果的基礎(chǔ)上，請(qǐng)專家協(xié)助制訂物業(yè)管理方案。綜合制訂法6.可行性研究知識(shí)(1)可行性研究的基本概念可行性研究是在做出投資決策之前，對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)上和經(jīng)濟(jì)上的分析，即進(jìn)行全面的調(diào)查研究和綜合論證。(2)可行性研究的程序可行性研究分為投資機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究、詳細(xì)可

15、行性研究和評(píng)價(jià)報(bào)告四個(gè)階段。投資機(jī)會(huì)研究帶有預(yù)測(cè)性，主要是分析投資方向的可能性，鑒別預(yù)計(jì)的投資是否有成功的可能。投資機(jī)會(huì)研究主要從項(xiàng)目發(fā)展的背景、基礎(chǔ)、條件等方面進(jìn)行研究。初步可行性研究進(jìn)行項(xiàng)目的初步選擇和范圍的確定。主要是從進(jìn)行項(xiàng)目的市場(chǎng)需求和企業(yè)能力方面進(jìn)行預(yù)測(cè)，考察合格規(guī)模、估計(jì)資源分配和協(xié)作配套來源，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施需要采用的技術(shù)、裝備進(jìn)行初步規(guī)劃。對(duì)項(xiàng)目盈利性進(jìn)行分析等。初步可行性研究估算精確度一般要求達(dá)到上0%左右。詳細(xì)可行性研究對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行深入的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，仔細(xì)分析項(xiàng)目的利弊，對(duì)多種方案進(jìn)行比較選優(yōu)，從中選出滿意的可行性方案。這一階段估算的精確度要求達(dá)到0%。評(píng)價(jià)報(bào)告重點(diǎn)進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)定和

16、投資決策。提出正式的可行性研究報(bào)告。(3)可行性研究的內(nèi)容市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)；物質(zhì)資源預(yù)測(cè)；項(xiàng)目方案研究；人力資源研究；項(xiàng)目實(shí)施過程研究；項(xiàng)目投資的成本分析及資金籌措研究;項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益研究。（4）編寫可行性報(bào)告總論；項(xiàng)目分析；需求預(yù)測(cè)；物資資源及公用設(shè)施條件分析；人力資源分析；實(shí)施進(jìn)度分析；投資估算、資金籌措或成本估算;社會(huì)及經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)；附件。二、物業(yè)管理制度（一）學(xué)習(xí)要求掌握物業(yè)管理制度體系的內(nèi)容以及制定物業(yè)管理制度的程序和方法；了解業(yè)主公約的法律依據(jù)、特點(diǎn)和主要內(nèi)容，掌握業(yè)主公約訂立原則和程序，并能正確界定管區(qū)內(nèi)違反（公約）的行為，熟悉房屋裝修程序。（二）學(xué)習(xí)重點(diǎn)物業(yè)管理制度可分為兩大類：一類

17、是物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部管理制度；另一類是物業(yè)管理企業(yè)的外部制度。（1）物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部制度內(nèi)部制度是物業(yè)管理公司為提高管理服務(wù)質(zhì)量和工作效率，根據(jù)經(jīng)營(yíng)方針和工作特點(diǎn)制訂的一系列工作程序、職責(zé)范圍、崗位責(zé)任制和考核條例等。物業(yè)管理公司員工管理?xiàng)l例員工管理?xiàng)l例是物業(yè)管理公司最基本的內(nèi)部管理制度，主要包括勞動(dòng)用工制度、員工行為規(guī)范、員工福利制度、企業(yè)獎(jiǎng)懲制度。物業(yè)管理企業(yè)各部門的職責(zé)范圍包括公司辦公室的職責(zé)范圍、財(cái)務(wù)部門的職責(zé)范圍、管理部?jī)?nèi)助職責(zé)范圍、服務(wù)部門的職責(zé)范圍。物業(yè)管理企業(yè)員工崗位責(zé)任制包括經(jīng)理室人員崗位責(zé)任制、公司辦公室人員崗位責(zé)任制、管理處人員崗位責(zé)任制。（2）物業(yè)管理企業(yè)外部制度外部制度

18、是指用于界定物業(yè)管理參與者權(quán)利與義務(wù)，規(guī)范實(shí)施物業(yè)管理過程中各方的行為，協(xié)調(diào)各方主體間關(guān)系的制度，主要制度有：物業(yè)接管驗(yàn)收規(guī)定樓宇入住規(guī)定包括人住通知書、收樓須知、入住手續(xù)書、入住合約。物業(yè)管理公約是將業(yè)主以及管理者的權(quán)利與義務(wù)以法律文件的形式加以確定，對(duì)全體業(yè)主或使用人以及物業(yè)管理者均有約束力，主要包括以下內(nèi)容：1）明確業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任2）明確物業(yè)開發(fā)商應(yīng)享有的權(quán)利3）明確物業(yè)管理者的權(quán)利與義務(wù)4）明確對(duì)物業(yè)公共部位以及公用設(shè)施的管理5）對(duì)物業(yè)全部損壞或部分損壞無法正常使用的規(guī)定精品文檔6）管理費(fèi)用的規(guī)定7）法律責(zé)任8）其他事項(xiàng)住戶手冊(cè)是一種交住戶保存的文件，主要包括以下內(nèi)容：1）居住

19、區(qū)概況；2）居住區(qū)的管理；3）業(yè)主或住戶須知；4）購(gòu)日燈管理與維修；5）物業(yè)管理?xiàng)l例；6）綜合服務(wù)；7）其他應(yīng)注意的事項(xiàng)。住宅區(qū)房屋及有關(guān)設(shè)施接代管制度1）對(duì)房屋及有關(guān)設(shè)施接代管范圍、接管標(biāo)準(zhǔn)、接代管程序的規(guī)定。2）對(duì)房屋代管權(quán)責(zé)的規(guī)定。房屋管理服務(wù)制度1）房屋維修養(yǎng)護(hù)管理規(guī)定。2）房屋裝修管理規(guī)定。住宅區(qū)管理制度主要包括住宅小區(qū)治安保衛(wèi)管理、樓宇管理、機(jī)動(dòng)車管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、消防管理、綠化管理、禁止違章用地及違章建筑的管理及農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)管理等規(guī)定。業(yè)主公約業(yè)主委員會(huì)章程1）成立業(yè)主委員會(huì)的宗旨、目的；2）業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利、義務(wù)；3）成立業(yè)主委員會(huì)的程序；5)業(yè)主委員會(huì)的任務(wù)；6)有關(guān)補(bǔ)充說明。

20、2、制訂物業(yè)管理制度的程序和方法程序第一步：研究所管物業(yè)的實(shí)際情況。第二步：研究業(yè)主及物業(yè)使用人的全面情況。第三步：正確評(píng)價(jià)本企業(yè)狀況。第四步：學(xué)習(xí)理解國(guó)家及當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)法律、法規(guī)、制度，借鑒外企業(yè)經(jīng)驗(yàn)。第五步：整理出本管區(qū)應(yīng)制訂的內(nèi)外規(guī)章制度條目及制訂制度的基本思路。第六步：分頭草擬制度。第七步：征求各方意見，反復(fù)討論修改。第八步：定稿。第九步：通過正式程序批準(zhǔn)執(zhí)行。(2)方法經(jīng)理意見法：在征求公司內(nèi)外意見的基礎(chǔ)上，以物業(yè)公司經(jīng)理的意見為制訂規(guī)章制度的基本思路和規(guī)章制度的主要內(nèi)容。業(yè)主委員會(huì)制訂法：適用于制訂(業(yè)主公約)、(業(yè)主委員會(huì)章程等。內(nèi)部制訂法：適用于制訂部門崗位職責(zé)和各部門管理范

21、圍內(nèi)相關(guān)制度。學(xué)習(xí)借鑒法：主要是學(xué)習(xí)借鑒國(guó)內(nèi)外對(duì)相似物業(yè)進(jìn)行管理的規(guī)章制度。綜合征定法：綜合運(yùn)用以上四種制訂規(guī)章制度的方法。3、業(yè)主公約的法律依據(jù)、特點(diǎn)和主要內(nèi)容(1)法律依據(jù)業(yè)主公約是指由業(yè)主承諾的，對(duì)全體業(yè)主具有約束力的有關(guān)物業(yè)使用攤護(hù)及其管理等方面的行為。其法律依據(jù)主要是：民法通則第83條規(guī)定。建設(shè)部1989年第5號(hào)令城市異產(chǎn)毗連房屋暫行規(guī)定第五條和第六條規(guī)定。(2)特點(diǎn)公約的主體是全體業(yè)主。公約的客體是物業(yè)使用、維修和其他管理等方面的行為，是基于物權(quán)而派生的客觀行為。公約的內(nèi)容是有關(guān)物業(yè)使用、維護(hù)與管理等方面的權(quán)利。義務(wù)的規(guī)定，其中既有法律規(guī)范的內(nèi)容，也有社會(huì)公共道德的內(nèi)容。公約經(jīng)業(yè)主

22、簽約或業(yè)主大會(huì)審議通過而生效，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)的全體業(yè)主和非業(yè)主使用人都具有約束力。公約的立足點(diǎn)是訂約主體的自我意識(shí)與行為的把握。(3)業(yè)主公約的主要內(nèi)容業(yè)主公約一般由政府行政主管部門統(tǒng)一制訂示范文本。業(yè)主大會(huì)可以根據(jù)本物業(yè)區(qū)域的實(shí)際情況進(jìn)行修改補(bǔ)充，經(jīng)業(yè)主簽約或業(yè)主(代表)大會(huì)通過后上報(bào)行政主管部門備案。4.業(yè)主公約的訂立(1)訂立的原則包括合法性原則、整體性原則和民主性原則。(2)訂立的程序首次制訂業(yè)主公約一般按以下程序進(jìn)行：第一步：物業(yè)管理公司組織有關(guān)人員學(xué)習(xí)研究國(guó)家和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)法律、法規(guī)，尤其是研究建設(shè)部制訂的業(yè)主公約示范文本。”第二步：結(jié)合所管項(xiàng)目的實(shí)際情況，依照建設(shè)部示范文

23、本”的基本內(nèi)容，制訂出所管項(xiàng)目的業(yè)主公約(草案)。第三步：用召業(yè)主大會(huì)將業(yè)主公約(草案)提交大會(huì)討論。修改。第四步：業(yè)主大會(huì)通過修改后的業(yè)主公約。第五步：業(yè)主簽字，業(yè)主公約生效業(yè)主公約如需修改，一般由業(yè)主委員會(huì)提出修改意見及修改草案，將修改草案提交業(yè)主大會(huì)計(jì)論通過后執(zhí)行。5、糾正違反業(yè)主公約的行為界定所應(yīng)處理的違反公約的行為精品文檔在物業(yè)管理中，用來約束主體行為的公約有兩種：一是業(yè)主公約；二是物業(yè)管理公約C前者的主體是全體業(yè)主，后者的主體是業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)者。因此，違反公約的行為一般說來有以下三種：業(yè)主違反公約。非業(yè)主違反公約物業(yè)管理公司違反公約作為物業(yè)管理人員應(yīng)正確處理的是業(yè)

24、主和非業(yè)主使用人違反公約的行為，具體有：裝修時(shí)違反公約的行為，搬遷時(shí)違反公約的行為，日常違反公約的行為。及時(shí)發(fā)現(xiàn)違反公約的行為物業(yè)管理人員應(yīng)努力做到及時(shí)發(fā)現(xiàn)各種違約行為，需做到：加強(qiáng)工作責(zé)任心，認(rèn)真履行崗位責(zé)任。物業(yè)管理公司和部門負(fù)責(zé)人要經(jīng)常檢查、解決員工工作不到位的問題，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理使用人違約行為。提高業(yè)主和非業(yè)主使用人遵守公約的自意識(shí)，建立有效的監(jiān)督機(jī)制，認(rèn)真接待并處理業(yè)主和使用人反映的違約行為。正確處理違反公約的行為從廣義上說，業(yè)主公約和約業(yè)管理公約也屬于物業(yè)管理制度，兩者既有共性，也有個(gè)性，概括起來，共性表現(xiàn)在目的相同的實(shí)質(zhì)內(nèi)容相近上而個(gè)性則表現(xiàn)在：制訂者不同、承諾人與制約人不同、性

25、質(zhì)不同以及對(duì)違反者處理方式不同。對(duì)違反公約行為的處理只能按照公約約定的方式進(jìn)行，主要有：規(guī)勸、制止、批評(píng)、警告、按物業(yè)管理制度處理、提起民事訴訟。6、房屋裝修管理住用戶裝修申報(bào)業(yè)主或使用人如需對(duì)房屋進(jìn)行裝修，必須首先向物業(yè)管理公司工程部門提出申請(qǐng)。工程部門對(duì)業(yè)主或使用人的資格進(jìn)行確認(rèn)，并提供裝修指南及有關(guān)資料。業(yè)主或使用人盡快請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)公司進(jìn)行裝修方案設(shè)計(jì)，并選擇合格的裝修單位。業(yè)主或使用物業(yè)管理公司審批接到業(yè)主或使用人遞交的裝修方案一周內(nèi)，工程設(shè)備部門會(huì)同安保部門進(jìn)行審核，考慮是否同意業(yè)主或使用人提交的方案，或提出方案的修改意見。裝修方案最終由物業(yè)管理公司批準(zhǔn)后方可實(shí)施。方案批準(zhǔn)后，與物業(yè)管理公

26、司簽訂協(xié)議，并領(lǐng)取裝修許可證。裝修單位施工與物業(yè)管理公司簽訂裝修施工責(zé)任書，并領(lǐng)取施工許可證必須按方案進(jìn)行施工，施工期間應(yīng)嚴(yán)格遵守各項(xiàng)規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)部建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火規(guī)范。物業(yè)管理公司驗(yàn)收。由業(yè)主或使用人通知工程設(shè)備部門并會(huì)同其他有關(guān)部門對(duì)工程進(jìn)行驗(yàn)收。隱蔽工程必須在隱蔽前進(jìn)行驗(yàn)收?？⒐を?yàn)收合格后，由工程設(shè)備部門向業(yè)主或使用人出具竣工驗(yàn)收單。業(yè)主或使用人憑竣工驗(yàn)收單到管理部。安保部門辦理必要的手續(xù)。三、物業(yè)管理資金的管理(一)學(xué)習(xí)要求掌握物業(yè)管理資金的概念，了解物業(yè)管理啟動(dòng)資金與日常物業(yè)管理資金的來源及其管理；掌握物業(yè)管理資金的使用方向和使用原則，掌握物業(yè)管理資金的預(yù)算管理工作。(二)學(xué)

27、習(xí)重點(diǎn)1、物業(yè)管理資金及其管理(1)物業(yè)管理資金的概念物業(yè)管理資金是為保持物業(yè)及附屬設(shè)備的狀態(tài)完好和使用安全，充分發(fā)揮其各項(xiàng)功能以滿足需要而投入的貨幣總和。物業(yè)管理資金根據(jù)所處階段的不同，可分為物業(yè)管理啟動(dòng)資金和日常物業(yè)管理資金。概念物業(yè)資金的管理是物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)管理資金的籌措、使用、運(yùn)作所進(jìn)行的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的整個(gè)過程。管理對(duì)象物業(yè)管理企業(yè)所能支配或?qū)⒁涞奈飿I(yè)管理資金。管理目的物業(yè)管理企業(yè)有計(jì)劃、低成本、最大限度地籌集物業(yè)管理資金和提高該資金的運(yùn)用效率和運(yùn)用效果，保證物業(yè)管理工作的高效開展。2.物業(yè)管理資金的來源和管理(1)物業(yè)管理啟動(dòng)資金概念物業(yè)管理啟動(dòng)資金是指物業(yè)管理企業(yè)開展物業(yè)管

28、理工作初始階段所需各項(xiàng)必要開支的資金及物業(yè)公共設(shè)施專用維護(hù)基金。內(nèi)容及來源一部分是用于物業(yè)管理企業(yè)形成、建立、組成所需的資金，如物業(yè)管理企業(yè)的注冊(cè)資本、辦公場(chǎng)所的購(gòu)置或租金、辦公用品購(gòu)置、職工薪金等，這部分資金主要由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、單位組織及個(gè)人出資、入股形成；另一部分是物業(yè)公共設(shè)施專用維護(hù)基金，主要用于物業(yè)機(jī)構(gòu)所屬物業(yè)的意外事故大修及日常維護(hù)，這部分資金一般應(yīng)由物業(yè)主按一定比例和方法繳納形成，也可由政府出資設(shè)立或按一定程序、辦法由社會(huì)或開發(fā)建設(shè)單位出資建立。物業(yè)管理啟動(dòng)資金的管理：其中物業(yè)公共設(shè)施維護(hù)基金的管理一般應(yīng)由物業(yè)管理委員會(huì)設(shè)賬，存入銀行專戶，掌管這項(xiàng)基金。同時(shí)，委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)際

29、操作使用，并做到?？顚Ｓ?，實(shí)際操作使用時(shí)報(bào)物業(yè)管理委員會(huì)批準(zhǔn)并接受監(jiān)察。這項(xiàng)專用基金應(yīng)劃給物業(yè)管理企業(yè)還是物業(yè)管理委員會(huì)管理，應(yīng)視具體情況而定，一般不宜劃給物業(yè)管理企業(yè)直接掌管使用。新建物業(yè)的物業(yè)公共設(shè)施專用維護(hù)基金應(yīng)在確保安全的前提下，從事適宜的短期投資，使其產(chǎn)生最大增值收益。(2)日常物業(yè)管理資金來源包括物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)開展多種經(jīng)營(yíng)的收入、其他收入等。其中物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收取應(yīng)考慮物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的經(jīng)濟(jì)承受能力及各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)值補(bǔ)償，由物業(yè)管理委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)、政府物價(jià)管理部門幾方面綜合考慮，共同協(xié)商決定。日常物業(yè)管理資金的管理1）收取、使用上的管理。重點(diǎn)在于及時(shí)有效

30、地收取各種管理費(fèi)用，并做到有計(jì)劃地使用，量收支出，?？顚Ｓ茫慌灿?、多用或少用。2）財(cái)務(wù)上的管理。應(yīng)加強(qiáng)財(cái)會(huì)制度的建立與監(jiān)管力度，杜絕內(nèi)部出現(xiàn)財(cái)務(wù)漏洞，避免發(fā)生意外事件，防止貪污、冒領(lǐng)現(xiàn)象的發(fā)生，并注意安全保衛(wèi)工作。3.利用會(huì)計(jì)手段進(jìn)行經(jīng)濟(jì)管理（1）會(huì)計(jì)的基本知識(shí)及會(huì)計(jì)制度會(huì)計(jì)的概念會(huì)計(jì)是經(jīng)濟(jì)管理活動(dòng)的重要組成部分。會(huì)計(jì)是通過收集、加工和利用以一定貨幣單位作為計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)表現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)信息，對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行組織、控制、調(diào)節(jié)和指導(dǎo)，促使人們比較經(jīng)濟(jì)得失、權(quán)衡利弊講求經(jīng)濟(jì)效益的一種管理活動(dòng)。會(huì)計(jì)的基本職能：核算和監(jiān)督。1）核算是會(huì)計(jì)的首要職能。主要從價(jià)值上反映核算單位的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)狀況及成果。對(duì)會(huì)計(jì)監(jiān)督可分為事

31、前、事中、事后監(jiān)督三種，主要通過對(duì)價(jià)值指標(biāo)的監(jiān)督，防止核算單位經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的偏差與失誤，保障核算單位財(cái)產(chǎn)免遭損失。會(huì)計(jì)法規(guī)體系我國(guó)會(huì)計(jì)法規(guī)制度按它們之間的相互關(guān)系，可分為三層：第一層是基本法，即（會(huì)計(jì)法）、（預(yù)算法）等國(guó)家法律；第二層是國(guó)家財(cái)政部根據(jù)基本法制定的對(duì)所有單位的會(huì)計(jì)核算工作均有約束力的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則；第三層是由各基層單位自行制定的單位內(nèi)部會(huì)計(jì)制度。這三個(gè)層次的關(guān)系是第一層統(tǒng)馭第二層，第二層統(tǒng)馭第三層，三個(gè)層次共同構(gòu)成物業(yè)管理單位的會(huì)計(jì)制度。（2）通過會(huì)計(jì)報(bào)表分析提高經(jīng)濟(jì)效益會(huì)計(jì)報(bào)表的概念會(huì)計(jì)報(bào)表亦稱財(cái)務(wù)報(bào)告，是會(huì)計(jì)核算的結(jié)果，是反映會(huì)計(jì)主體財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果和財(cái)精品文檔務(wù)收支情況的書面文件，

32、是財(cái)會(huì)部門提供財(cái)會(huì)信息的一種重要手段。會(huì)計(jì)報(bào)表的構(gòu)成：會(huì)計(jì)報(bào)表一般由主表、附表和報(bào)表附注三部分組成。1）主表包括資產(chǎn)負(fù)債表、損益表和財(cái)務(wù)狀況變動(dòng)表（或現(xiàn)金流量表）。2）附表根據(jù)各行業(yè)、各單位的特點(diǎn)而有所不同。3）報(bào)表附注是對(duì)表內(nèi)有關(guān)項(xiàng)目所做的必要解釋。會(huì)計(jì)報(bào)表對(duì)外提供時(shí)，一般還附有財(cái)務(wù)狀況說明書，這是會(huì)計(jì)部門向管理者說明情況、提出建議及其他要說明情況的書面報(bào)告。會(huì)計(jì)報(bào)表分析的意義物業(yè)管理者根據(jù)提供的會(huì)計(jì)報(bào)表，通過一定的技術(shù)方法，對(duì)物業(yè)管理單位的資金管理、經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行過程分析和結(jié)果比較，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，揭露問題，以提高物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)水平和經(jīng)濟(jì)效益。4 .物業(yè)管理資金的使用與運(yùn)作（1）物業(yè)管理資金的性質(zhì)物

33、業(yè)管理資金的性質(zhì)由多種因素決定。根據(jù)物業(yè)管理資金所有者的不同，可劃分為國(guó)有資金、集體所有資金、私有資金及混合多產(chǎn)權(quán)所有資金；根據(jù)物業(yè)管理對(duì)象和目的的不同，可劃分為經(jīng)營(yíng)性資金和消費(fèi)性資金。物業(yè)管理資金性質(zhì)的不同決定了物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)者對(duì)物業(yè)管理資金管理和使用方式的不同。（2）物業(yè)管理資金的使用物業(yè)管理資金使用要實(shí)行總量控制法，既要集中統(tǒng)一計(jì)劃，又要保證一定的靈活性。具體包括三方面：成本性資金支出與使用：成本性資金支出，是物業(yè)管理服務(wù)在一定日期內(nèi)發(fā)生，用貨幣形式表現(xiàn)的勞動(dòng)生產(chǎn)耗費(fèi)。其包括勞動(dòng)對(duì)象的耗費(fèi)、勞動(dòng)手段的耗費(fèi)和勞動(dòng)力的耗費(fèi)三方面。成本性資金支出是必需的，是不產(chǎn)生資金回收的，是向社會(huì)提供勞務(wù)時(shí)必

34、須耗費(fèi)的成本性支出。這些資金轉(zhuǎn)化為勞動(dòng)產(chǎn)品的價(jià)值，為社會(huì)所承認(rèn)。這是物業(yè)管理企業(yè)必須保障的，是物業(yè)管理企業(yè)生存的基本條件之o公益性資金使用公益性資金使用是物業(yè)管理企業(yè)必須承擔(dān)社會(huì)責(zé)任與義務(wù)的資金性支出，如向社會(huì)福利事業(yè)捐資、做公益性廣告等，這是物業(yè)管理企業(yè)必須支出的、無資金回收的支出。這部分支出數(shù)量不固定，也不經(jīng)常發(fā)生，物業(yè)管理企業(yè)卻不能忽視它的存在。這部分資金為物業(yè)管理企業(yè)的生存與發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。投資性資金支出與使用投資性資金使用是為了籌集發(fā)展用資金而使用的資金，主要是把暫時(shí)不用或緩用的物業(yè)管理資金用于收益性投資支出以求得更大的資金回報(bào)。投資性資金支出一定要選好投資方向，注意資金的安全性

35、、資金的回收周期，同時(shí)注意這部分資金占物業(yè)管理資金整體的比例咨頁(3)物業(yè)管理資金的使用原則保障物業(yè)管理需求的原則。物業(yè)管理資金使用要首先滿足物業(yè)管理工作的需要。節(jié)約支出，合理收益原則。對(duì)成本性資金支出，要厲行節(jié)約，做到合理支出；對(duì)投資性支出，要有目的、有步驟，在考慮收益的同時(shí)，注意回避投資風(fēng)險(xiǎn)。制約性支出使用原則。建立資金使用的審批制度、監(jiān)督制度和財(cái)會(huì)制度，使資金使用過程中存在相互制約機(jī)制，保證物業(yè)管理資金得到安全、合理、有效的使用。(4)物業(yè)管理資金使用的責(zé)任制在遵守國(guó)家相關(guān)法律和單位財(cái)會(huì)制度的基礎(chǔ)上，建立、健全物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部有效的管理體制，即物業(yè)管理資金的使用由單位領(lǐng)導(dǎo)負(fù)領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任，財(cái)務(wù)

36、人員負(fù)管理責(zé)任，使用人員負(fù)使用責(zé)任，領(lǐng)導(dǎo)下達(dá)資金使用指令和計(jì)劃，財(cái)會(huì)人員負(fù)責(zé)把資金撥到使用者手中，三方面相互監(jiān)督，共同完成資金的使用過程；并落實(shí)監(jiān)督審核制度，通過對(duì)物業(yè)管理資金使用方式、使用金額、使用時(shí)間及使用效果的監(jiān)督和考核，保證物業(yè)管理資金的使用效果。5 .物業(yè)管理資金的預(yù)算管理(1)物業(yè)管理資金預(yù)算的準(zhǔn)備工作物業(yè)管理資金預(yù)算管理的概念物業(yè)管理資金的預(yù)算管理是以物業(yè)管理目標(biāo)為導(dǎo)向，以提高管理效益為出發(fā)點(diǎn)，以財(cái)務(wù)管理體系為保障，全面控制物業(yè)管理與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的一種計(jì)劃管理模式。物業(yè)管理資金預(yù)算管理的前提條件精品文檔1）扎實(shí)的會(huì)計(jì)工作和基礎(chǔ)管理工作；2）對(duì)完善的制度體系；3）好的領(lǐng)導(dǎo)體制與領(lǐng)導(dǎo)集體

37、；4）要充分利用管理會(huì)計(jì)的職能。（2）物業(yè)管理資金預(yù)算編制程序和編制原則物業(yè)管理資金預(yù)算編制的程序一般都先由預(yù)算專業(yè)部門負(fù)責(zé)，如財(cái)務(wù)預(yù)算處根據(jù)往年的資金使用情況及預(yù)測(cè)今年物業(yè)管理的發(fā)展和現(xiàn)有管理資金的掌握情況，于每年初或上年底編制出本單位的資金預(yù)算計(jì)劃，報(bào)領(lǐng)導(dǎo)審批，待審批后執(zhí)行。對(duì)規(guī)模較大的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)采取分層編制，層層審核把關(guān),最后匯總論證，再經(jīng)橫向、縱向討論論證，經(jīng)幾個(gè)回合討論，把集中制定和分散制定方法相結(jié)合，最終制定一個(gè)合理科學(xué)的資金預(yù)算方案。預(yù)算編制可以自上而下，也可以自下而上，或是上下結(jié)合論證式。物業(yè)管理資金預(yù)算編制的原則1）目標(biāo)性原則。即預(yù)算編制應(yīng)圍繞物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)目標(biāo)進(jìn)行。2）

38、全面性原則。凡是與物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)目標(biāo)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)活動(dòng)都要納入預(yù)算范圍，預(yù)算編制盡可能全面、系統(tǒng)、平衡、完整。3）預(yù)算單位與周期性原則。預(yù)算編制應(yīng)確定預(yù)算單位的大小和范圍，并確定預(yù)算周期。4）人本原則。預(yù)算應(yīng)考慮人的因素，使之成為有激勵(lì)效益的預(yù)算。（3）物業(yè)管理資金預(yù)算編制的方法固定成本預(yù)算編制法1）日常綜合管理費(fèi)用成本預(yù)算公式P=EPi（i=l,2,n）2）人工費(fèi)用成本預(yù)算公式P1=E（NixWDi=l,2,n）3）行政辦公費(fèi)成本預(yù)算公式P2=F0（1+i%）F0P3=EQ電ixP電+I2Q水i發(fā)水5）保安服務(wù)費(fèi)預(yù)算服務(wù)公式P4=EFi=F1+F2+F3滾動(dòng)預(yù)算編制法即將預(yù)算周期始終保持在一個(gè)

39、固定期間，如一年、一季度或一個(gè)月，連續(xù)進(jìn)行預(yù)算編制。具體編制方法是先制定一個(gè)周期的預(yù)算，在執(zhí)行過程中進(jìn)修改預(yù)算邊制定下一個(gè)周期的預(yù)算。（4）物業(yè)管理資金預(yù)算管理的方法主要有以成本為中心的預(yù)算管理方法和以現(xiàn)金流量為中心的預(yù)算管理方法。以成本為中心的預(yù)算管理方法將成本預(yù)算層層分解到人，著眼于降低成本；以現(xiàn)金流量為中心的預(yù)算管理方法控制現(xiàn)金流入流出，盡量做到用最少的錢辦更多的事。另外，還有以利潤(rùn)或出資人利益為中心的預(yù)算管理方法、以資本預(yù)算為中心的預(yù)算管理方法。四、房屋構(gòu)造與識(shí)圖（一）學(xué)習(xí)要求了解房屋建筑的一般構(gòu)造以及建筑制圖國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定畫法，掌握閱讀施工圖的最基本方法和技能，具備參閱施工圖紙解決房

40、屋修護(hù)問題的能力。（二）學(xué)習(xí)重點(diǎn)1 .建筑物的分類建筑物是指直接供人們使用的建筑，為人們的生產(chǎn)、生活服務(wù)，如住宅、教學(xué)樓等。構(gòu)筑物是指不直接供人們使用的建筑，間接地為人們服務(wù)，如水塔、煙囪等。依據(jù)不同分類標(biāo)準(zhǔn)，可將建筑物進(jìn)行分類。（1）按建筑物的使用功能分類分為居住建筑、公共建筑、工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑。（2）按建筑物的層數(shù)分類分為低層建筑（13層）、多層建筑（46層）、中tWj層建筑（79層）、tWj層建筑（10層以上的住宅和總高度超過24米的公共建筑及綜合建筑，不包括高度超過24米的單層主體精品文檔建筑）。（3）按主要承重結(jié)構(gòu)使用的材料分類分為磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)。（4）

41、按建筑結(jié)構(gòu)的承重方式分分為承重墻結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、商體結(jié)構(gòu)、大跨度空間結(jié)構(gòu)。2 .房屋的構(gòu)造組成一般的民用建筑是由基礎(chǔ)、墻體、樓地面、樓梯、屋頂、門和窗等六大塊組成。（1）基礎(chǔ)基礎(chǔ)是建筑物的組成部分，它直接承受建筑物的所有負(fù)荷，并把它傳到地基上。地基是基礎(chǔ)下面承受力的那部分土層，承受建筑物的全部荷載，包括基礎(chǔ)的自重。基礎(chǔ)的埋置深度是指由室外設(shè)計(jì)地面到基礎(chǔ)底面的距離?；A(chǔ)的埋深直接影響工程造價(jià)。一般情況下，基礎(chǔ)的埋深應(yīng)不小于500毫米?；A(chǔ)的分類1）按構(gòu)成基礎(chǔ)的材料分為磚基礎(chǔ)、灰土基礎(chǔ)、三合土基礎(chǔ)。毛石基礎(chǔ)、混凝土基礎(chǔ)和鋼筋混凝土基礎(chǔ)。2）按受力特點(diǎn)分為剛性基礎(chǔ)（如醇基礎(chǔ)、灰土基礎(chǔ)、三

42、合土基礎(chǔ)、毛石基礎(chǔ)、混凝土基礎(chǔ)）和柔性基礎(chǔ)（如鋼筋混凝土基礎(chǔ)）。3）按基礎(chǔ)的構(gòu)造形式分為條形基礎(chǔ)（多用于多層住宅）、獨(dú)立基礎(chǔ)（用于工業(yè)廠房或民用建筑的框架結(jié)構(gòu)中）、整片基礎(chǔ)（用于上部荷載較大的建筑物中）、樁基礎(chǔ)（用于高層或超高層建筑物中，或地基質(zhì)差的工程中）。（2）墻體墻的作用主要是承重、圍護(hù)和分隔空間。墻體的分類1）按墻體受力情況分為承重墻（直接承受上部傳來荷載的墻）和非承重墻（不承受外來荷載的墻）。2）按墻體的構(gòu)造方式分為實(shí)體墻、空體墻和復(fù)合墻精品文檔墻體的細(xì)部構(gòu)造118-1)鋼筋混凝土過梁：門窗洞口上的橫梁Pg過梁，其高度為60毫米的倍數(shù)，寬度一般應(yīng)與磚墻厚度相適應(yīng)，端部伸入兩側(cè)墻內(nèi)不少

43、于240毫米。2)鋼筋混凝土圈梁：沿房屋外墻和部分內(nèi)墻中設(shè)置的連續(xù)而封閉的梁，其主要作用是為了增強(qiáng)房屋的整體剛度。一般高度不宜小于120毫米。3)墻身水平防潮層：阻斷地下水，保持墻身干燥。防潮層的位置與所在的墻及地面情況有關(guān)。墻身防潮層一般有油氈防潮層、防水砂漿防潮層、細(xì)石混凝土帶防潮層等不同種類。4)構(gòu)造柱：是設(shè)置在磚墻內(nèi)的鋼筋混凝土現(xiàn)澆柱，是房屋抗震的一個(gè)主要措施。5)變形縫：是沿建筑物的某些部位，將其垂直斷開，分成若干獨(dú)立的單元的斷縫，它是為較少房屋應(yīng)自然條件影響而受到的損害。變形縫包括伸縮縫、沉降縫和防震縫三種。(3)樓地面樓板層把整個(gè)建筑分成若干層，并將其承受的荷載傳給墻或柱。鋼筋混

44、凝土樓板是目前應(yīng)用最廣泛的樓板類型。按施工方式可分為現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓板、預(yù)制裝配式鋼筋混凝土樓板和裝配整體式鋼筋混凝土樓板。地面包括底層地面和樓層地面，由面層和基層組成，面層是人們活動(dòng)直接接觸的部分，基層是地面的持力層，包括墊層、結(jié)構(gòu)層、找平層和保溫層(4)樓梯是樓層間的垂直交通工具，在緊急狀態(tài)下供人們安全疏散。(5)屋頂是房屋頂部的承受和圍護(hù)部分。屋頂?shù)念愋蜌w納起來可分為坡屋頂、平屋頂和曲面屋頂。平屋頂?shù)呐潘侵攸c(diǎn)。平屋頂?shù)呐潘轿蓓數(shù)呐潘绞椒譃闊o組織排水和有組織排水。無組織排水是雨水沿屋檐直接自由下落，一般適用于降雨量少的地區(qū)或低層及次要建筑。有組織排水是將降水有組織地通過管線排入地面或

45、下水系統(tǒng)。又可分為外排水和內(nèi)排水兩種精品文檔方式。平屋頂?shù)娜嵝苑浪菝媸侵敢苑浪聿暮蜑r青膠結(jié)材料組成，易老化，一般1015年須維修一次。平屋頂?shù)膭傂苑浪菝媸且苑浪皾{抹面或用密實(shí)混凝土澆筑成面層的屋面，易在施工后出現(xiàn)裂縫而漏水，一般采用設(shè)置浮筑層或分倉(cāng)縫處理。(6)門和窗門是為了方便人們基礎(chǔ)房間和搬運(yùn)家具、設(shè)備而設(shè)的建筑配件，同時(shí)兼有采光和通風(fēng)的作用。窗的主要作用是采光和通風(fēng)。3、建筑識(shí)圖(1)正投影與剖面圖如果投影方向垂直于投影面，那么所作出來的圖形為正投影。建筑工程圖就是依據(jù)正投影的原理繪制的。假想用一剖切面在物體內(nèi)部結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜的部位剖開，移去物體的一部分，畫出余下部分的正投影圖，就

46、是剖面圖。剖面圖可分為全剖面圖、半剖面圖、階梯剖面圖、局部剖面圖和分層剖面圖。(2)建筑制圖國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)定畫法定位軸線、標(biāo)高、索引符號(hào)1)定位軸線在建筑施工圖中凡承重墻、柱、梁、屋架等主要承重構(gòu)件的位置處均應(yīng)由細(xì)點(diǎn)劃線畫出，并進(jìn)行編號(hào)，這就是定位軸線。2)標(biāo)高在建筑總平圖、平面圖、立面圖個(gè)剖面圖上，經(jīng)常用標(biāo)高符號(hào)來表示某一部位的高度。標(biāo)高符號(hào)以細(xì)實(shí)線繪制。3)索引與詳圖符號(hào)建筑統(tǒng)一模數(shù)制在我國(guó)制訂的建筑模數(shù)協(xié)調(diào)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)中，規(guī)定了模數(shù)和模數(shù)協(xié)調(diào)原則。精品文檔基本模數(shù)基本模數(shù)是模數(shù)協(xié)調(diào)中選用的基本尺寸單位，基本模數(shù)的數(shù)值為IM=100mm模數(shù)序列是以選定的模數(shù)基數(shù)為基礎(chǔ)展開的數(shù)值系統(tǒng)，分為擴(kuò)大模數(shù)

47、數(shù)列和分模數(shù)數(shù)列。模數(shù)協(xié)調(diào)中規(guī)定的幾種尺寸為保證建筑制品、構(gòu)配件等有關(guān)尺寸間的統(tǒng)一協(xié)調(diào)，在建筑模數(shù)協(xié)調(diào)中規(guī)定了幾種尺寸，分別是標(biāo)志尺寸、構(gòu)造尺寸和實(shí)際尺寸。(3)施工圖中常用圖例4、施工圖(1)施工圖的內(nèi)容一套完整的施工圖，除了要有圖紙目錄和設(shè)計(jì)說明書以外，還應(yīng)包括以下專業(yè)圖紙：建筑施工圖結(jié)構(gòu)施工圖設(shè)備施工圖電氣施工圖(2)施工圖的閱讀基本方法：先大略后細(xì)小，先租看后細(xì)看。對(duì)工程的具體位置、周圍環(huán)境、標(biāo)高和朝向先有一個(gè)概括地了解，然后從建筑平面圍看起，負(fù)責(zé)不同專業(yè)的技術(shù)人員，應(yīng)根據(jù)不同要求。重點(diǎn)深入地看不同類別的圖紙，閱讀時(shí)還應(yīng)特別注意各類圖紙之間的聯(lián)系，避免各專業(yè)之間的技術(shù)矛盾。精品文檔五、

48、房屋修繕預(yù)算(-)學(xué)習(xí)要求了解房屋修繕預(yù)算的特點(diǎn)；掌握房屋修繕定額的內(nèi)容和選用；掌握房后接望預(yù)算動(dòng)編制步驟和編制方法。(二)學(xué)習(xí)重點(diǎn)1 .房屋修繕預(yù)算的特點(diǎn)要使用房屋修繕工程預(yù)算定額修繕定額與預(yù)算定額相比，有兩個(gè)特點(diǎn)：工料消耗多地區(qū)性強(qiáng)注意回收利用舊料2 .房屋修繕定額(1)修繕定額的內(nèi)容總說明：綜合說明修繕定額的編制原則、指導(dǎo)思想、編制依據(jù)、適用范圍、組成和作用，同時(shí)還說明編制定額時(shí)已考慮和沒有考慮的因素，有關(guān)規(guī)定和使用方法等。分部工程說明：在每個(gè)分部的首頁中說明。主要說明本分部工程定額的編制依據(jù)，項(xiàng)目劃分的原則，施工方法的確定，定額綜合的主要內(nèi)容，定額的換算原則和方法，選用材料的規(guī)格和各種

49、材料損耗率的確定等。分部工程量計(jì)算規(guī)則：列示于每個(gè)分部的定額預(yù)算項(xiàng)目表之前。它規(guī)定了各分項(xiàng)工程項(xiàng)目工程量的計(jì)算方法、計(jì)量單位、尺寸的起止范圍、應(yīng)扣除和應(yīng)增加的部分，以及計(jì)算附表等。工程量是以物理計(jì)量單位或自然計(jì)量單位表示的房屋修繕工程中各分項(xiàng)工程項(xiàng)目的實(shí)物量。計(jì)算工程量，是整個(gè)修繕預(yù)算編制中最繁重但也是最基礎(chǔ)的工作，直接影響到修繕預(yù)算編制的速度和準(zhǔn)確性。定額項(xiàng)目表：是定額的主要構(gòu)成部分。它規(guī)定了各分項(xiàng)工程項(xiàng)目的人工、材料耗用量指標(biāo)，還列有根據(jù)取定的人工工資標(biāo)準(zhǔn)、材料預(yù)算價(jià)格等分別計(jì)算出的人工、材料費(fèi)用及其匯總的基價(jià)。在項(xiàng)目表上方列有該分項(xiàng)工程的工作內(nèi)容和計(jì)量單位。精品文檔附錄：通常包括各種混凝

50、土、砂漿配合比表，建筑材料名稱及規(guī)格表等(2)修繕定額的選用應(yīng)選用當(dāng)?shù)亍F(xiàn)行的修繕定額利用附近地區(qū)的修繕定額利用預(yù)算定額3.房屋修繕預(yù)算的編制步驟和方法(1)熟悉施工圖紙、收集預(yù)算資料熟悉施工圖紙收集預(yù)算資料收集施工組織設(shè)計(jì)資料了解施工現(xiàn)場(chǎng)情況了解施工方式(2)計(jì)算工程確定工程計(jì)算項(xiàng)目根據(jù)施工圖紙、修繕定額、施工組織設(shè)計(jì)資料和施工現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況，確定工程計(jì)算項(xiàng)目，并將分項(xiàng)工程項(xiàng)目名稱、定額編號(hào)和計(jì)量單位一并列出。要按先拆除、后新作與修補(bǔ)的修繕施工順序進(jìn)行，還需注意拆除工程對(duì)其他部位的影響計(jì)算工程量要按照當(dāng)?shù)厥∈蓄C布的修繕定額中的工程量計(jì)算規(guī)則逐項(xiàng)計(jì)算。(3)選用修繕預(yù)算單價(jià)按照修繕定額的分部分項(xiàng)

51、順序，逐項(xiàng)套用相應(yīng)的修繕定額單價(jià)。同時(shí)，注意考慮舊料的回收利用問題。(4)編制修繕工程預(yù)算表要按先拆除、后新作與修補(bǔ)的順序排列工程項(xiàng)目。這部分要反映單位工程的工程直接費(fèi)、分部工程的工程直接費(fèi)，單位工程的人工費(fèi)、材料費(fèi)和機(jī)械費(fèi)，并統(tǒng)計(jì)出各種主要材料需用量。(5)編制工程預(yù)算表的一般步驟和方法按定額編號(hào)的順序，把工程量計(jì)算表中相應(yīng)的定額編號(hào)、分項(xiàng)工程項(xiàng)目名稱、單位和工程精品文檔數(shù)量，填入工程預(yù)算表內(nèi)。根據(jù)工程預(yù)算表內(nèi)各項(xiàng)工程項(xiàng)目的名稱和定額編號(hào)，將選用的各分項(xiàng)工程項(xiàng)目的預(yù)算單價(jià)以及人工、材料、機(jī)械三種費(fèi)用的單位價(jià)和主要材料的定額量，填入工程預(yù)算表相應(yīng)欄內(nèi)。將各分項(xiàng)工程項(xiàng)目的工程數(shù)量乘以其預(yù)算單價(jià)，

52、即得其總價(jià)，填入工程預(yù)算表相應(yīng)欄內(nèi)。將各分項(xiàng)工程項(xiàng)目的工程數(shù)量分別乘以其人工費(fèi)、材料費(fèi)和機(jī)械的單位價(jià)，即得其合價(jià)，分別填入工程預(yù)算表相應(yīng)欄內(nèi)。將各分項(xiàng)工程項(xiàng)月的工程數(shù)量分別乘以各種主要材料的定額量，即得其需用量，填入工程預(yù)算表相應(yīng)欄內(nèi)。按分部工程將各分項(xiàng)工程項(xiàng)目的總價(jià)、合價(jià)及各種主要材料的需用量分別進(jìn)行匯總，即得分部工程的工程直接費(fèi)、人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)和各種主要材料需用量，填入工程預(yù)算表相應(yīng)的小計(jì)欄內(nèi)。最后把各分部工程小計(jì)欄內(nèi)的工程直接費(fèi)、人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)及各種主要需用量分別進(jìn)行匯總，即得單位工程的工程直接費(fèi)、人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)和各種主要材料需用量，填入工程預(yù)算表最后相應(yīng)的總計(jì)欄

53、內(nèi)。(6)編制主要材料用量表反映主要材料的用量情況。有時(shí)也可采用主要材料分析統(tǒng)計(jì)表對(duì)主要材料進(jìn)行更詳細(xì)的分析統(tǒng)計(jì)工作。(7)編制主要材料調(diào)價(jià)計(jì)算表用來計(jì)算兩種價(jià)差調(diào)整主要材料價(jià)差主要材料實(shí)際價(jià)格和預(yù)算價(jià)格不一致時(shí)，應(yīng)按照實(shí)際來源和各級(jí)物業(yè)管理部門規(guī)定或批準(zhǔn)的出廠價(jià)格和運(yùn)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。具體辦法主要有三種：1)重新編制單位估價(jià)表；2)匯總主要材料用量，對(duì)需要調(diào)價(jià)的主要材料，單獨(dú)列表計(jì)算調(diào)整價(jià)差；3)按照調(diào)整系數(shù)求得材料價(jià)差調(diào)整額。調(diào)整主要材料分區(qū)價(jià)差精品文檔分區(qū)價(jià)差調(diào)整額=主要材料用量x分區(qū)價(jià)差x(l十采購(gòu)及保管費(fèi)率)(8)編制修繕工程預(yù)算費(fèi)用表在前述步驟和求得工程直接費(fèi)的基礎(chǔ)上，按照有關(guān)規(guī)定和

54、費(fèi)率計(jì)算間接費(fèi)、計(jì)劃利潤(rùn)和營(yíng)業(yè)稅金等費(fèi)用，并確定單位工程修繕預(yù)算造價(jià)的計(jì)算過程。(9)寫編制說明說明內(nèi)容包括：編制使據(jù)施工方式遺留項(xiàng)目或暫估項(xiàng)目及其原因存在問題及處理意見其他(9)裝訂簽章裝訂按封面、編制說明、修繕工程預(yù)算費(fèi)用表、修繕工程預(yù)算表。主要材料調(diào)價(jià)計(jì)算表、補(bǔ)充或換算的單位估價(jià)表的順序裝訂成冊(cè)簽章由編制者簽名或蓋章，并請(qǐng)有關(guān)負(fù)責(zé)人審核、審批、簽字或蓋章后，再加蓋編制單位公六、綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)(一)鑒定要求掌握綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)的內(nèi)容和開展綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)的基本要求；掌握綜合服務(wù)的三種方式及其內(nèi)容；了解開展綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)的條件和綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的內(nèi)容；掌握綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)評(píng)估的意義和方法。(.)鑒定重點(diǎn)綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)的內(nèi)容(1)綜合服務(wù)的內(nèi)容為物業(yè)自身服務(wù)清掃保潔服務(wù)綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)治安保衛(wèi)服務(wù)家庭居民生活服務(wù)(2)經(jīng)營(yíng)性綜合服務(wù)的內(nèi)容具有經(jīng)營(yíng)性的項(xiàng)目很多，主要有；衣著方面