物業(yè)市場(chǎng)拓展后的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不能“兩層皮”

1、物業(yè)市場(chǎng)拓展后的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不能“兩層皮” 物業(yè)市場(chǎng)拓展日記（市場(chǎng)拓展之三） 在物業(yè)市場(chǎng)拓展過(guò)程中，掌握地產(chǎn)的需求，并及時(shí)切入，是成功拓展的關(guān)鍵，這個(gè)案例在我們拓展貴州宏際風(fēng)情園、宏際夢(mèng)時(shí)代廣場(chǎng)的時(shí)候就體現(xiàn)出來(lái)。本文所述的物業(yè)市拓地址，位于貴州省黔南州都勻市勻東新城。 20142014 年，撤銷都勻市王司鎮(zhèn)、壩固鎮(zhèn)、大坪鎮(zhèn)、洛邦鎮(zhèn)建制，設(shè)置新的勻東鎮(zhèn)，以原王司鎮(zhèn)、壩固鎮(zhèn)、大坪鎮(zhèn)、洛邦鎮(zhèn)行政區(qū)域?yàn)樾略O(shè)置的勻東鎮(zhèn)行政區(qū)域，鎮(zhèn)人民政府駐大坪村。 貴州省黔南州的宏際風(fēng)情園、宏際夢(mèng)時(shí)代廣場(chǎng)，是當(dāng)?shù)氐馁F州宏際置業(yè)有限公司開發(fā)的兩個(gè)樓盤，20162016 年入住的第一個(gè)樓盤是宏際風(fēng)情園，完全的洋樓、 錯(cuò)層搭配車

2、位的戶型設(shè)計(jì)， 光照充足、 小區(qū)安靜祥和， 非常適宜居住，很多當(dāng)?shù)氐墓珓?wù)員也購(gòu)買了這里的房子。 小田.宏晶般 E 代區(qū) 中建怪皿*吊膽悟祖曲 cHBHA分*”*工中心V 。肥儲(chǔ)卡群蟲曷o- 八5種赳力Y我幡 o事起色0 Q中耽站 理也匚也。甯昆 今我的*西帝0 里值IF，0聚人宜 YN 5M鬻SJ訪河叫廳 O KxW DFFt：T 但是這個(gè)樓盤的管理卻比較差，是房開當(dāng)時(shí)找到的一個(gè)當(dāng)?shù)匦⌒?物業(yè)公司在管理。主要存在問(wèn)題如下:1 1、員工年齡偏大，保安都是五六十歲的，分為 2424 小時(shí)值班，一個(gè)大門崗就是兩個(gè)人輪流，基本談不上什么休息，全年無(wú)休的那種。 2 2、小區(qū)違法搭建嚴(yán)重。小區(qū)里因?yàn)閼粜驮?/p>

3、因，設(shè)計(jì)了很多陽(yáng)臺(tái)、露 臺(tái)，大部分都讓業(yè)主侵占了，進(jìn)行了完全的封閉。一樓更是違法嚴(yán)重， 很多業(yè)主將公共綠地完全封閉，當(dāng)做了自家的“花園”使用。物業(yè)面對(duì)業(yè)主的侵占，有些是公務(wù)員，基本是敢怒不敢言，也找不到科學(xué)的手段和措施去管理，其他“守法”的業(yè)主只能忍氣吞聲、沉默寡言。 3 3、物業(yè)費(fèi)收費(fèi)率低。1.21.2 元每平方米的收費(fèi)，對(duì)于這種洋樓來(lái)說(shuō)，容 積率也低，公共設(shè)備設(shè)施和綠化管養(yǎng)問(wèn)題需要的經(jīng)費(fèi)比較大，導(dǎo)致入不敷出。加上很多業(yè)主都是黔南州一些縣份上來(lái)購(gòu)買的，入住率也很低，自然繳費(fèi)率就低，出現(xiàn)了嚴(yán)重的虧損。 中國(guó)使 一務(wù)否用悟后 A1VV 4 4、有線電視無(wú)法收看。當(dāng)時(shí)由于房開的原因，沒(méi)有及時(shí)引進(jìn)當(dāng)

4、地的有線電視，導(dǎo)致很多業(yè)主對(duì)此抱怨不斷，業(yè)主無(wú)法收看有線電視，也是成為物業(yè)費(fèi)交納率很低的重要原因。 5 5、綠化養(yǎng)護(hù)。很多喬木枝繁葉茂了都沒(méi)有修剪，草坪也有紅土裸露的現(xiàn)象。綠籬和灌木參差不齊，長(zhǎng)勢(shì)很差。 針對(duì)以上三點(diǎn)，房開的羅時(shí)立老總等高管希望有正規(guī)的物業(yè)公司前來(lái)管理，主要基于以下目的一一 1 1、用品牌帶動(dòng)房?jī)r(jià)銷售。這個(gè)樓盤在 20172017 年年底的時(shí)候，售價(jià)在 28002800- -30003000 之間，雖然從居住的角度來(lái)說(shuō)非常好，而且背靠州政協(xié)、勻東新區(qū)、高鐵站、大學(xué)旁這些優(yōu)勢(shì)，但是整個(gè)勻東新區(qū)因?yàn)槿丝谙∩佟⒐I(yè)企業(yè)少、帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的引擎不夠，導(dǎo)致房?jī)r(jià)一直低迷不前。房開正好希望利用大型

5、物業(yè)企業(yè)品牌帶動(dòng)其銷售，起到去化貨包的作用。 2 2、規(guī)范現(xiàn)有項(xiàng)目的管理。當(dāng)時(shí)宏際風(fēng)情園的管理比較差，費(fèi)用收取不起來(lái)，只是簡(jiǎn)單的管理，根本失去了物業(yè)管理的基本作用，從事物業(yè)管理的也只是房開的一些親戚， 隨便招聘幾個(gè)人就開始干了起來(lái)， 也不知道物業(yè)管理的政策法規(guī)和專業(yè)，導(dǎo)致業(yè)主怨聲載道。 3 3、 通過(guò)物業(yè)公司的科技導(dǎo)入， 對(duì)于業(yè)主后期享受便利的生活起著至關(guān)重要的作用。物業(yè)科技產(chǎn)品包含管理界面、業(yè)主界面、商戶界面、設(shè)備設(shè)施管理界面。 、項(xiàng)目介紹 1 1、都勻宏際夢(mèng)時(shí)代廣場(chǎng)雄踞開發(fā)區(qū)中心位置，與州人大政協(xié)為鄰，與景區(qū)為伴。各項(xiàng)生活配套設(shè)施應(yīng)有俱全，高起點(diǎn)，高品質(zhì)，締造開發(fā)區(qū)中心地位，繁華永不落幕。

6、 2 2、都勻宏際風(fēng)情園位于開發(fā)區(qū)管委會(huì)大樓、與州委州政府毗鄰，處于行政機(jī)構(gòu)核心地上?？傆玫孛娣e為 333.4333.4 畝，總建筑 706523706523 平米,綠化率 35%,35%,是由以別墅、花園洋房及電梯高層三種建筑形態(tài)構(gòu)筑高品質(zhì)大盤。 項(xiàng)目位置圖 宏際夢(mèng)時(shí)代廣場(chǎng)立體圖 宏際風(fēng)情園立體圖 A*IB 二、拓展過(guò)程 我們?cè)谫F州黔南州首先認(rèn)識(shí)的，是黔南州房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)周顯志，他是三利建設(shè)的董事長(zhǎng)、三利置業(yè)的董事長(zhǎng)，在黔南州人脈非常廣泛，認(rèn)識(shí)很多的房開老板。通過(guò)他的介紹，我們認(rèn)識(shí)了都勻勻東新區(qū)宏際置業(yè)的羅時(shí)立總經(jīng)理、羅宏金營(yíng)銷總。 1 1、關(guān)于前介的問(wèn)題。當(dāng)時(shí)云南區(qū)的總經(jīng)理蔡文會(huì)提出，宏

7、際風(fēng)情園一起的草坪養(yǎng)護(hù)不力、喬木需要修剪、植被已經(jīng)紅土裸露，需要進(jìn)行前介；第二個(gè)問(wèn)題是工程整改問(wèn)題，如地面凹凸不平、已經(jīng)破損的地方、設(shè)備的維修保養(yǎng)等需要人手。我們跟宏際置業(yè)提出來(lái)需要增派兩個(gè)員工作為一年期的整改，以期達(dá)到服務(wù)水平，提高業(yè)主滿意度。每個(gè)人按照一年五萬(wàn)元的補(bǔ)助金額計(jì)算， 兩個(gè)人就是十萬(wàn)元， 這筆錢由房開支付給我們。 關(guān)于前介工程師的字職責(zé)，確定一下四個(gè)職責(zé)一一 A A、負(fù)責(zé)本項(xiàng)目物業(yè)基本功能、需求、便利、合規(guī)性等建設(shè)意見、建議的提出；如專用考核電表安裝、物業(yè)用水、物業(yè)用房、社區(qū)配套功能等； B B、對(duì)本項(xiàng)目圖紙、設(shè)計(jì)、規(guī)劃、安裝、敷設(shè)等階段的了解、掌握，跟進(jìn)施工進(jìn)展； C C、對(duì)建

8、筑物高低壓配電系統(tǒng)、發(fā)電機(jī)組、空調(diào)供冷系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、 停車系統(tǒng)、 通訊及信息系統(tǒng)、 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)和有線電視系統(tǒng)等進(jìn)行熟悉，掌握其基本流程、操作程序，便于日后物業(yè)管理需要； D D、對(duì)隱蔽管線、管網(wǎng)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)踏勘跟進(jìn)，掌握基本走向、位置，為后期物業(yè)管理提供依據(jù)，便于后期維修保養(yǎng)； E E、定期向開發(fā)商提出工程前介報(bào)告，含建設(shè)進(jìn)展、功能建議、查缺補(bǔ)漏、遺留問(wèn)題、物業(yè)便利性建議等方面，且經(jīng)甲方確認(rèn)后跟進(jìn)整改進(jìn)展。 2 2、關(guān)于即將交房的宏際夢(mèng)時(shí)代廣場(chǎng)一期的物業(yè)費(fèi)定價(jià)，至少在 1.31.3 元每平方米左右才能保本。 已經(jīng)入住的宏際風(fēng)情園一期營(yíng)收測(cè)算表 名稱 面積 （M M）

9、單價(jià) （元） 收繳 率 合計(jì)（元） 備注 主宅 25314.06 1.20 90% 27339.18 面積*單價(jià)*0.9所得 ，業(yè) 2260.8 1.50 90% 3052.08 面積*單價(jià)*0.9所得 合計(jì)收入（月/元） 30391.26 住宅+商業(yè) 合計(jì)收入（年/元） 364695.2 合計(jì)支出（年/元） 364695.18 卜閏 -84114.86 ，潤(rùn)率 -23.06% 夢(mèng)時(shí)代廣場(chǎng) 3 3 號(hào)樓（一期）物業(yè)費(fèi)預(yù)訂價(jià) 1 1、住宅：1.21.2 元/ /月/平方米； 2 2、商業(yè)：2.02.0 元/月/平方米； 3 3、公寓：1.61.6 元/月/平方米； 三、房開糾結(jié)的焦點(diǎn) 羅時(shí)立總經(jīng)理對(duì)物業(yè)管理有著深刻的認(rèn)知，也對(duì)物業(yè)在地產(chǎn)開發(fā)鏈條里的重要作用有著比較成熟的一些想法，通過(guò)雙方溝通和交流，羅總提出了自己的一下焦慮和擔(dān)憂。 1 1、不能讓品牌本地化。此話怎講呢？品牌本地化，就是不能讓原本的標(biāo)準(zhǔn)、流程、培訓(xùn)、檢查成為帶有本地特色的，毫無(wú)公司原有的標(biāo)準(zhǔn)，失去品牌的精髓和神韻。比如服裝、比如員工身高、比如培訓(xùn)、比如標(biāo)準(zhǔn)、比如流程等。 2 2、員工標(biāo)準(zhǔn)