地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃流程

1、地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃流程一、市場(chǎng)調(diào)研：1、前言：本次市調(diào)的背景、動(dòng)機(jī)、運(yùn)用手段、目的等；2、市場(chǎng)分析：1當(dāng)前市場(chǎng)分析開發(fā)總量、竣工總量、積壓總量2區(qū)域市場(chǎng)分析銷售價(jià)格、成交情況3、近期房地產(chǎn)的有關(guān)政策、法規(guī)、金融形勢(shì)4、競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案項(xiàng)目調(diào)查與分析5、消費(fèi)者分析：1購買者地域分布；2購買者動(dòng)機(jī)；3功能偏好外觀、面積、地點(diǎn)、格局、建材、公共設(shè)施、價(jià)格、付款方式；4購買時(shí)機(jī)、季節(jié)性；5購買反應(yīng)價(jià)格、規(guī)劃、地點(diǎn)等；6購買頻度；6、結(jié)論二、項(xiàng)目環(huán)境調(diào)研1、地塊狀況：1位置2面積3地形4地貌5性質(zhì)2、地塊本身的優(yōu)劣勢(shì)3、地塊周圍景觀前后左右，遠(yuǎn)近景，人文景觀，綜述4、環(huán)境污染及社會(huì)治安狀況水、空氣、噪音、土地、社

2、會(huì)治安5、地塊周圍的交通條件環(huán)鄰的公共交通條件、地塊的直入交通6、公共配套設(shè)施菜市場(chǎng)、商店、購物中心、公共汽車站、學(xué)校、醫(yī)院、文體娛樂場(chǎng)所、銀行、郵局、酒店7、地塊地理?xiàng)l件的強(qiáng)弱勢(shì)分析SWOT坐標(biāo)圖、綜合分析三、項(xiàng)目投資分析1、投資環(huán)境分析1當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境銀行利息、金融政策2房地產(chǎn)的政策法規(guī)3目標(biāo)城市的房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀及走勢(shì)價(jià)格、成本、效益現(xiàn)實(shí)土地價(jià)值分析判斷以周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤的售價(jià)和租價(jià)作為參照2、土地建筑功能選擇見下列圖表3、現(xiàn)實(shí)土地價(jià)值分析判斷以周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤的售價(jià)和租價(jià)作為參照4、土地延展價(jià)值分析判斷十種因素5、成本敏感性分析1容積率2資金投入3邊際成本利潤6、投入產(chǎn)出分析1成本與售價(jià)模擬表2股

3、東回報(bào)率7、同類項(xiàng)目成敗的市場(chǎng)因素分析四、營銷策劃一市場(chǎng)調(diào)查1、項(xiàng)目特性分析優(yōu)劣勢(shì)判斷，在同類物業(yè)中的地位排序2、建筑規(guī)模與風(fēng)格3、建筑布局和結(jié)構(gòu)實(shí)用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風(fēng)、管道布線等4、裝修和設(shè)備是豪華還是樸素、是進(jìn)口還是國產(chǎn)、保安、消防、通訊5、功能配置游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、俱樂部、健身房、學(xué)校、菜場(chǎng)、酒家、劇院等6、物業(yè)管理是自己管理還是委托他人管理、收費(fèi)水平、管理內(nèi)容等7、發(fā)展商背景實(shí)力、以往業(yè)績(jī)、信譽(yù)、職工素質(zhì)8、結(jié)論和建議哪些需突出、哪些需彌補(bǔ)、哪些需調(diào)整二目標(biāo)客戶分析1、經(jīng)濟(jì)背景?經(jīng)濟(jì)實(shí)力?行業(yè)特征公司實(shí)力、規(guī)模、經(jīng)營管理、模式、承受租金、面積、行業(yè)家庭收入消

4、費(fèi)水平、付款方式、按揭方式2、文化背景：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達(dá)方式三價(jià)格定位1、理論價(jià)格到達(dá)銷售目標(biāo)2、成交價(jià)格3、租金價(jià)格4、價(jià)格策略四入市時(shí)機(jī)、入市姿態(tài)五廣告策略1、廣告的階段性劃分2、階段性的廣告主題3、階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)4、廣告效果監(jiān)控六媒介策略1媒介選擇2軟性新聞主題3媒介組合4投放頻率5費(fèi)用估算七、推廣費(fèi)用1現(xiàn)場(chǎng)包裝營銷中心、示范單位、圍板等2印刷品銷售文件、售樓書等3媒介投放五、概念設(shè)計(jì)1、小區(qū)的規(guī)劃布局和空間組織2、小區(qū)容積率的敏感性分析3、小區(qū)道路系統(tǒng)布局人流、車流4、小區(qū)公共配套布局安排學(xué)校、會(huì)所、購物等5、小區(qū)建筑風(fēng)格的形式及運(yùn)用示意6、小區(qū)建筑外立面色彩確實(shí)定

5、及示意7、小區(qū)戶型比例的搭配關(guān)系8、小區(qū)經(jīng)典戶型的功能判斷及其面積劃分9、小區(qū)環(huán)境綠化概念原則10、小區(qū)環(huán)藝小品主題風(fēng)格確定及示意六、識(shí)別系統(tǒng)一核心部分1、名稱2、標(biāo)志3、標(biāo)準(zhǔn)色4、標(biāo)準(zhǔn)字體二運(yùn)用部分1、現(xiàn)場(chǎng)?工地圍板?彩旗?掛幅?歡送牌2、營銷中心?形象墻?門楣標(biāo)牌?指示牌?展板標(biāo)準(zhǔn)?胸卡?工作牌?臺(tái)面標(biāo)牌3、工地辦公室?經(jīng)理辦公室?工程部?保安部?財(cái)務(wù)部4、功能標(biāo)牌?請(qǐng)勿吸煙?防火、防電危險(xiǎn)?配電房?火警119?消防通道?監(jiān)控室萬科地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策劃內(nèi)容提示一、方科地產(chǎn)”品牌定位在對(duì)同類競(jìng)爭(zhēng)樓盤進(jìn)行調(diào)研走訪的前提下，進(jìn)行項(xiàng)目的特性分析，從而確定方科地產(chǎn)”的品牌定位。項(xiàng)目特性分析即是將自身的優(yōu)

6、點(diǎn)和缺點(diǎn)都一清二楚地挖掘出來，目的是確立本項(xiàng)目在所處地段和同類物業(yè)中的地位。徹底清楚本項(xiàng)目的真實(shí)面目后，在推廣時(shí)就會(huì)知道哪些該突出，哪些需要躲避，以最正確姿態(tài)展現(xiàn)在目標(biāo)客戶面前。萬科地產(chǎn)”項(xiàng)目特性分析包括以下內(nèi)容：1、建筑規(guī)模與風(fēng)格；2、建筑布局和結(jié)構(gòu)實(shí)用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風(fēng)、管道布線等；3、裝修和設(shè)備是豪華還是樸素、是進(jìn)口還是國產(chǎn)、保安、消防、通訊；4、功能配置游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、俱樂部、健身房、學(xué)校、菜場(chǎng)、酒家、劇院等；5、物業(yè)管理收費(fèi)水平、管理內(nèi)容等；6、發(fā)展商背景實(shí)力、以往業(yè)績(jī)、信譽(yù)、職工素質(zhì)；7、結(jié)論和建議哪些需突出、哪些需彌補(bǔ)、哪些需調(diào)整。二、主力客戶群定位

7、及其特征描述物以類聚，人以群分”。針對(duì)方科地產(chǎn)”各項(xiàng)目的土地環(huán)境價(jià)值，分析和判斷主力客戶群是今后項(xiàng)目營銷推廣的前提，通過研究購買者的職業(yè)、收入家庭結(jié)構(gòu)、教育背景等方面情況，可對(duì)方科地產(chǎn)”主力客戶群的特征進(jìn)行判斷和描述；圍繞主力客戶群的定位，今后本項(xiàng)目的形象宣傳、價(jià)格定位和推廣手法都必須針對(duì)這群人，取得它們的認(rèn)同，防止功能、信息的相互干擾。萬科地產(chǎn)以往的客戶資源是我們最好的財(cái)富。建議認(rèn)真疏理萬科地產(chǎn)客戶檔案資料，從中找出主力客戶群的客戶信息，以便明確制定今后營銷推廣策略。三、價(jià)格定位1、理論價(jià)格到達(dá)銷售目標(biāo)2、實(shí)際價(jià)格在預(yù)期內(nèi)順利到達(dá)銷售目標(biāo)的成交價(jià)格3、租金價(jià)格最能反映商品房實(shí)際售價(jià)的價(jià)格4、

8、價(jià)格策略四、入市時(shí)機(jī)入市時(shí)機(jī)并非指時(shí)間概念上的時(shí)機(jī)，而是指根據(jù)自身情況和市場(chǎng)狀況來決定什么時(shí)候進(jìn)入市場(chǎng)，是賣樓花還是賣現(xiàn)樓，是建到正負(fù)零還是等到封頂再賣，是搶到競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手前開賣還是等人家賣完了再說，所謂時(shí)機(jī)成不成熟即此之謂。五、廣告策略1、廣告的階段性劃分準(zhǔn)備期、導(dǎo)入期、推廣期、成熟期、穩(wěn)固期2、階段性的廣告主題3、階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)4、廣告效果監(jiān)控六、媒介策略1、媒介組合2、軟性新聞主題3、投放頻率4、費(fèi)用估算七、推廣費(fèi)用1、現(xiàn)場(chǎng)包裝VI設(shè)計(jì)、營銷中心、示范單位、圍板等2、印刷品銷售文件、售樓書等3、階段性廣告促銷費(fèi)用八、營銷管理銷售實(shí)務(wù)與人員培訓(xùn)萬科地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策劃內(nèi)容提示一、方科地產(chǎn)”品

9、牌定位在對(duì)同類競(jìng)爭(zhēng)樓盤進(jìn)行調(diào)研走訪的前提下，進(jìn)行項(xiàng)目的特性分析，從而確定方科地產(chǎn)”的品牌定位。項(xiàng)目特性分析即是將自身的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)都一清二楚地挖掘出來，目的是確立本項(xiàng)目在所處地段和同類物業(yè)中的地位。徹底清楚本項(xiàng)目的真實(shí)面目后，在推廣時(shí)就會(huì)知道哪些該突出，哪些需要躲避，以最正確姿態(tài)展現(xiàn)在目標(biāo)客戶面前。萬科地產(chǎn)”項(xiàng)目特性分析包括以下內(nèi)容：1、建筑規(guī)模與風(fēng)格；2、建筑布局和結(jié)構(gòu)實(shí)用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風(fēng)、管道布線等；3、裝修和設(shè)備是豪華還是樸素、是進(jìn)口還是國產(chǎn)、保安、消防、通訊；4、功能配置游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、俱樂部、健身房、學(xué)校、菜場(chǎng)、酒家、劇院等；5、物業(yè)管理收費(fèi)水平、管理內(nèi)

10、容等；6、發(fā)展商背景實(shí)力、以往業(yè)績(jī)、信譽(yù)、職工素質(zhì)；7、結(jié)論和建議哪些需突出、哪些需彌補(bǔ)、哪些需調(diào)整。二、主力客戶群定位及其特征描述物以類聚，人以群分”。針對(duì)方科地產(chǎn)”各項(xiàng)目的土地環(huán)境價(jià)值，分析和判斷主力客戶群是今后項(xiàng)目營銷推廣的前提，通過研究購買者的職業(yè)、收入家庭結(jié)構(gòu)、教育背景等方面情況，可對(duì)方科地產(chǎn)”主力客戶群的特征進(jìn)行判斷和描述；圍繞主力客戶群的定位，今后本項(xiàng)目的形象宣傳、價(jià)格定位和推廣手法都必須針對(duì)這群人，取得它們的認(rèn)同，防止功能、信息的相互干擾。萬科地產(chǎn)以往的客戶資源是我們最好的財(cái)富。建議認(rèn)真疏理萬科地產(chǎn)客戶檔案資料，從中找出主力客戶群的客戶信息，以便明確制定今后營銷推廣策略。三、價(jià)格定位1、理論價(jià)格到達(dá)銷售目標(biāo)2、實(shí)際價(jià)格在預(yù)期內(nèi)順利到達(dá)銷售目標(biāo)的成交價(jià)格3、租金價(jià)格最能反映商品房實(shí)際售價(jià)的價(jià)格4、價(jià)格策略四、入市時(shí)機(jī)入市時(shí)機(jī)并非指時(shí)間概念上的時(shí)機(jī)，而是指根據(jù)自身情況和市場(chǎng)狀況來決定什么時(shí)候進(jìn)入市場(chǎng)，是賣樓花還是賣現(xiàn)樓，是建到正負(fù)零還是等到封頂再賣，是搶到競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手前開賣還是等人家賣完了再說，所謂時(shí)機(jī)成不成熟即此之謂。五、廣告策略1、廣告的階段性劃分準(zhǔn)備期、導(dǎo)