【廣告策劃-】夏日風情活動策劃案

1、佛山市淺潛文化傳播有限公司佛山市淺潛文化傳播有限公司 項目概況藍天藍天下，美麗的下，美麗的芭提雅芭提雅海灘，陽傘如花；海灘，陽傘如花；晚霞中，岸邊晚霞中，岸邊的的棕櫚棕櫚樹為樹為游客們輕吟低唱；游客們輕吟低唱；月色中月色中，熱情奔放的人們在盡興狂歡。熱情奔放的人們在盡興狂歡。這里擁有陽光、海灘、美食、熱辣的舞蹈；這里擁有陽光、海灘、美食、熱辣的舞蹈；湛藍的天空、溫暖的和風及動人的景致；湛藍的天空、溫暖的和風及動人的景致；它能令人身心完全放松，親切而愉快。它能令人身心完全放松，親切而愉快。在這個號稱微笑的國度里，在這個號稱微笑的國度里，我們一起雙手合什，微笑說一聲：我們一起雙手合什，微笑說一聲：

2、Sa-wa-dee-krab！歡迎來到歡迎來到 君蘭江山情迷芭提雅繽紛君蘭江山情迷芭提雅繽紛SHOW！活動時間：活動時間：2011年4月30日-5月2日活動地點：活動地點：君蘭江山銷售中心、板房園林廣場、樣板房活動對象：活動對象：美的君蘭江山客戶、業(yè)主、嘉賓活動形式：活動形式：情迷芭提雅繽紛SHOW美的美的 君蘭江山情迷芭提雅活動君蘭江山情迷芭提雅活動通過舉辦充滿符合特色的芭提雅異域情調主題活動，配合樣板間的開放與產品推介，令人記憶深刻之余，更彰顯美的君蘭江山的品牌形象，突顯君蘭江山產品優(yōu)勢，為項目制造口碑效應。因地制宜，結合功能與美觀進行場地規(guī)劃及設計包裝緊湊順暢、細致嚴謹、亮點突出，凸顯項

3、目優(yōu)勢所在科細致的服務學規(guī)劃統(tǒng)籌、專業(yè)執(zhí)行團隊、強大資源調配，確?；顒油昝缊?zhí)行一、活動目的一、活動目的二、策劃思路二、策劃思路1、現場包裝、現場包裝2、流程內容、流程內容3、執(zhí)行保障、執(zhí)行保障1、充滿歡樂芭提雅異域風情的系列活動，結合樣板房開放，在高品質感、熱鬧與歡樂的氛圍下，給客戶與眾不同的參觀感受。2、現場精致的花藝裝飾、彰顯美的君蘭江山的高端品質，樣板房廣場熱帶水果與清涼飲料結合、外國風情的演藝凸顯高品位的客戶群體，項目推介形式，一改樓盤推介的沉悶氣息，令樣板房的開放更具吸引力；3、現場抽取大獎王菲五月演唱會超值門票，各類型精美禮品，為您的假期帶來無限驚喜與快樂4、現場體驗式DIY，給來

4、賓留下深刻印象，樹立項目無可比擬的優(yōu)勢所在。三、活動亮點三、活動亮點活動鋪排整體基調9：30 15：00銷售中心品質演出王菲演唱會門票精美禮品抽獎活動鋪排活動鋪排樣板間參觀精美餐飲花藝布置現場花藝布置外國風情演繹高品質DIY互動現場將以芭提雅風情特色作為包裝基調，給來客帶來別具風情的仲夏夜體驗之旅。場地規(guī)劃全場平面示意圖全場平面示意圖迎賓大道迎賓大道參觀路線候車處參觀路線行車路線行車路線DIY電能車電能車花藝布置銷售中心區(qū)域海洋堆頭位置海洋堆頭位置水晶盆花布置位置水晶盆花布置位置樓梯立柱花藝裝飾樓梯立柱花藝裝飾立柱花藝效果參考照片立柱花藝效果參考照片效果（一）效果（一）效果（二）效果（二）吧臺

5、區(qū)餐飲布置吧臺區(qū)餐飲布置吧臺區(qū)參考照片吧臺區(qū)參考照片效果（一）效果（一）效果（二）效果（二）樣板房舞臺區(qū)舞臺效果參考照片舞臺效果參考照片舞臺效果（一）舞臺效果（一）舞臺效果（二）舞臺效果（二）水果繽紛SHOW板房區(qū)熱帶水果區(qū)位置板房區(qū)熱帶水果區(qū)位置水果飲料區(qū)堆頭效果參考照片水果飲料區(qū)堆頭效果參考照片吧臺花藝布置吧臺花藝布置區(qū)域：飲食區(qū)區(qū)域：飲食區(qū)/看樓通道看樓通道吧臺花藝效果參考照片吧臺花藝效果參考照片噴泉廣場區(qū)域體驗式體驗式DIY位置位置體驗式體驗式DIY效果參考照片效果參考照片我型我秀我型我秀- -馬克杯馬克杯DIYDIY新西蘭杜佰瑞冰淇淋效果參考照片新西蘭杜佰瑞冰淇淋效果參考照片新西蘭新

6、西蘭冰淇淋清涼體驗冰淇淋清涼體驗雙輪電能車活動區(qū)域雙輪電能車活動區(qū)域騎行表演、客戶體驗騎行表演、客戶體驗雙輪電能車效果參考照片雙輪電能車效果參考照片我型我秀我型我秀- -馬克杯馬克杯DIYDIY這項研發(fā)計劃名為這項研發(fā)計劃名為“都市個人機動與可達性都市個人機動與可達性”(Personal Urban Mobility and Accessibility)，英文縮寫，英文縮寫為為PUMA，意為，意為美洲獅美洲獅。通用公司在美國紐約街頭展出這款電動雙輪車樣車，引得路人駐足觀看。通用公司在美國紐約街頭展出這款電動雙輪車樣車，引得路人駐足觀看。 高端節(jié)目SHOW羅馬尼亞風情舞蹈團羅馬尼亞風情舞蹈團歐美

7、拉丁樂隊歐美拉丁樂隊弦樂重奏弦樂重奏近景魔術近景魔術幸運大抽獎獎項設置獎項設置特等獎：特等獎：王菲演唱會王菲演唱會VIP票票一等獎：一等獎：王菲演唱王菲演唱會看臺超會看臺超值門票值門票二、三、二、三、四等獎各四等獎各類型類型精美禮品精美禮品抽獎流程客戶到達銷售中心登記客戶信息領取體驗券項目介紹、美食品鑒坐電瓶車前往樣板房欣賞演出、DIY體驗參觀樣板房水果飲料品嘗候車回到銷售中心幸運大抽獎備注：參觀完樣板房后在體驗券上蓋章后，方有資格參加備注：參觀完樣板房后在體驗券上蓋章后，方有資格參加抽獎抽獎抽獎方法邀請客戶參與抽獎 客戶將體驗券交給抽獎工作人員從抽獎箱中抽出乒乓球每張體驗券只能抽取一次抽獎箱

8、中有六種顏色的乒乓球按抽中乒乓球的顏色獲得相應禮品工作人員憑乒乓球登記中獎者派發(fā)獎品給獲獎者早上抽獎時間11：00-11：30下午抽獎時間16：00-16：30備注：備注：每次抽獎箱中有六種顏色的乒乓球特等獎：紅色 王菲廣州演唱會VIP門票一張 （共1張） 一等獎：黃色 王菲廣州演唱會普通坐區(qū)門票一張（共2張）二等獎：藍色 銀兔公仔一個（共5個）三等獎：綠色 價值50元禮品一份 （共7個）四等獎：橙色 價值30元禮品一份（共15個）歡樂獎：白色 送掌聲與歡笑一次四等獎以上抽完即止區(qū)域指示系統(tǒng)指示系統(tǒng)參考圖指示系統(tǒng)參考圖現場設置芭提雅風情的畫架指示牌，引導人流方向，指示現場設置芭提雅風情的畫架指

9、示牌，引導人流方向，指示會場區(qū)域，協(xié)助維持活動秩序。會場區(qū)域，協(xié)助維持活動秩序。迎賓接待迎賓接待體驗式互動體驗式互動參觀品鑒參觀品鑒美食互動美食互動幸運抽獎幸運抽獎活動流程活動流程費用預算詳細報價表另附詳細報價表另附謝謝觀賞謝謝觀賞 THANKS!如何進行房地產市場分析如何進行房地產市場分析學習內容學習內容 理論部分 案例學習為什么要進行房地產市場分析？為什么要進行房地產市場分析？房地產市場分析的思路、步驟和方法房地產市場分析的思路、步驟和方法什么是房地產市場分析？什么是房地產市場分析？慈溪銀泰地產項目市場研究及定位報告慈溪銀泰地產項目市場研究及定位報告市場市場為什么要進行房地產市場分析？為什

10、么要進行房地產市場分析？開發(fā)商建筑師消費者1。評估項目所處的市場環(huán)境評估項目所處的市場環(huán)境2。尋找項目潛在的市場機會，挖掘需求尚未被滿足的市場尋找項目潛在的市場機會，挖掘需求尚未被滿足的市場3。制定項目的發(fā)展方向和市場定位制定項目的發(fā)展方向和市場定位4。推薦最具競爭力的產品建議推薦最具競爭力的產品建議5。評估項目目標實現的可能性。評估項目目標實現的可能性。市場分析是對市場調研搜集到的信息進行市場分析是對市場調研搜集到的信息進行整合與提整合與提煉煉的過程，市場分析的結論是進行決策的基礎。的過程，市場分析的結論是進行決策的基礎。開發(fā)商是追逐利潤的，建筑師是唯美主義的，市場分析是連接開發(fā)商、建筑師和

11、消費者的橋梁，房地產市場分析是基于對市場的理性判斷具體起到哪些作用呢？什么是房地產市場分析？什么是房地產市場分析？概念，即指：針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關系。針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關系。需求方：物業(yè)的購買者或租賃者需求方：物業(yè)的購買者或租賃者供應方：市場中的各競爭物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店供應方：市場中的各競爭物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等）等）市場分析不是簡單的羅列市場數據，而是必須基于數據進行分析！房地產市場分析的思路、步驟和方法房地產市場分析的思路、步驟和方法1。思路。思路 三個層次三個層次區(qū)域市場、專業(yè)物業(yè)市場、項目市場 兩個方面兩個方面供給、需求

12、 三個時段三個時段過去、現在、未來區(qū)域市場分析專業(yè)市場分析項目市場分析廣州經濟環(huán)境和房地產市場廣州住宅市場項目所在地市場例如：競爭供給分析客戶需求分析競爭供給分析客戶需求分析競爭樓盤分析客戶需求分析房地產市場分析的思路、步驟和方法房地產市場分析的思路、步驟和方法2。步驟。步驟第一步：市場區(qū)域界定第一步：市場區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產市場分析的基本單位，具有完整的房地產市場特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分。第二步：區(qū)域經濟環(huán)境和市場分第二步：區(qū)域經濟環(huán)境和市場分析析考察整個區(qū)域經濟環(huán)境，判斷區(qū)域房地產市場處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產市場變化的主要因素，對區(qū)域房地產發(fā)展前景進行預測。第

13、三步：專業(yè)市場分析第三步：專業(yè)市場分析按物業(yè)類型進行市場細分，對各專業(yè)市場的供給和需求進行對比預測，從而揭示各專業(yè)市場的需求潛力及分布狀況。第四步：項目市場分析第四步：項目市場分析根據對競爭對手及消費者的分析找到項目的機會點、預估項目的市場占有率。房地產市場分析的思路、步驟和方法房地產市場分析的思路、步驟和方法3。方法。方法第二步第二步區(qū)域經濟環(huán)境和市場分析區(qū)域經濟環(huán)境和市場分析區(qū)域經濟區(qū)域經濟環(huán)境分環(huán)境分析析區(qū)域房地產區(qū)域房地產市場分析市場分析（一）基（一）基本內容本內容+對當地經濟環(huán)境中決定所有類型房地產供給和需求的基本因素進行分析，對過去變化趨勢進行判斷，預測未來的發(fā)展前景。房地產市場分

14、析的思路、步驟和方法房地產市場分析的思路、步驟和方法3。方法。方法第二步第二步區(qū)域經濟環(huán)境和市場分析區(qū)域經濟環(huán)境和市場分析（二）基本資（二）基本資料的獲得料的獲得 區(qū)域經濟環(huán)境分析區(qū)域經濟環(huán)境分析1、總量指標 GDP、人口、人均GDP、固定資產投資、新批三資企業(yè)人數、接待入境旅游人數2、結構指標：產業(yè)結構及布局、就業(yè)人口結構3、水平指標：人均收入水平、消費水平、人均居住面積、住宅消費支出水平4、城市經濟發(fā)展計劃、產業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃 區(qū)域房地產市場分析區(qū)域房地產市場分析1、投資：開發(fā)投資額2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量4、銷售：銷

15、售額、銷售面積、價格、空置量、吸納量5、房地產景氣指數、價格指數數據來源數據來源各地方統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計公報、經濟發(fā)展月報、地方經濟信息網、地方政府網站、中房指數、國房指數、地方房地產年鑒土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談規(guī)劃、房地產等專業(yè)人士訪談房地產市場分析的思路、步驟和方法房地產市場分析的思路、步驟和方法3。方法。方法第二步第二步區(qū)域經濟區(qū)域經濟環(huán)境和環(huán)境和市場分市場分析析（三）能夠反映區(qū)域房地產（三）能夠反映區(qū)域房地產市場發(fā)展狀況的指標市場發(fā)展狀況的指標人均人均GDPGDP與房地產發(fā)展關系與房地產發(fā)展關系GDPGDP增速與房地產發(fā)展關系增速與房地產發(fā)展關系發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段

16、減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800300030004000400080008000以上以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主宏觀經濟增長房地產業(yè)發(fā)展狀況小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展房地產市場分析的思路、步驟和方法房地產市場分析的思路、步驟和方法3。方法。方法異常異常基本基本正常正常正常正常運行運行基本基本正常正常異常異常房地產開房地產開發(fā)投資額發(fā)投資額增幅增幅25%適度投資利于拉動經濟增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導致供過于求房地產開房地產開發(fā)投資發(fā)投資/GDP0.2反映房地產投資規(guī)模的基礎指標，合理指標為0.1-0.15

17、房地產開房地產開發(fā)投資發(fā)投資/固定資產固定資產投資投資37反映投資結構是否合理的基礎性指標，發(fā)達國家的比例為20%-25%房地產市場預警預報指標體系房地產市場預警預報指標體系第二步第二步區(qū)域經濟區(qū)域經濟環(huán)境和市環(huán)境和市場分析場分析（三）能夠反映區(qū)域房地產（三）能夠反映區(qū)域房地產市場發(fā)展狀況的指標市場發(fā)展狀況的指標房地產市場分析的思路、步驟和方法房地產市場分析的思路、步驟和方法3。方法。方法第二步第二步區(qū)域經濟區(qū)域經濟環(huán)境和市環(huán)境和市場分析場分析（三）能夠反映區(qū)域房地產（三）能夠反映區(qū)域房地產市場發(fā)展狀況的指標市場發(fā)展狀況的指標消費類型恩格爾系數住房消費占總消費性支出的比重（%）恩格爾系數住房消

18、費占總消費支出的比重（%）溫飽型0.50.599.40.550.597.60.500.5511.2小康型0.40.515.50.450.512.10.40.4518.9恩格爾系數與住房支出比重的國際衡量標準恩格爾系數與住房支出比重的國際衡量標準 恩格爾系數食物支出金額/總支出金額與國際上其他國家相比，在相同的收入水平下，我國城市居民的住房支出占總消費支出的比重仍然偏低 北京上海天津重慶成都武漢西安人均可支配收入 （元）1388214867103138094964185247748較上年增速20082008年我國各主要城市的恩格爾系數年我國各主要城市的恩格爾系數房地產市場分析的思路、步驟和方法房

19、地產市場分析的思路、步驟和方法3。方法。方法第三步第三步專業(yè)市場專業(yè)市場分析（分析（住宅）住宅）1、住宅類土地供應情況、成、住宅類土地供應情況、成交情況、成交價格交情況、成交價格2、住宅商品房供給總量、供、住宅商品房供給總量、供給結構分析（按面積進行劃給結構分析（按面積進行劃分）分）3、住宅商品房成交結構、產、住宅商品房成交結構、產品特點分析品特點分析4、住宅商品房成交價格分析、住宅商品房成交價格分析5、專業(yè)房地產市場總結、專業(yè)房地產市場總結房地產市場分析的思路、步驟和方法房地產市場分析的思路、步驟和方法3。方法。方法第四步第四步項目市場項目市場分析分析（微觀層（微觀層面）面）對每一個可能影響

20、項目競爭性能的特征一一進行分析和評對每一個可能影響項目競爭性能的特征一一進行分析和評價。價。地塊特征：土地使用權年限、規(guī)劃條件、建筑標準、地塊面積、形狀、高度周圍環(huán)境：自然景觀、人文環(huán)境關聯性：通達性、可視性項目自身資源條件分析項目自身資源條件分析(swot分析分析)競爭對手分析競爭對手分析目標客戶分析目標客戶分析現有、潛在競爭項目的競爭特點、功能和優(yōu)劣勢、市場反應目標客戶的數量、客戶類型、收入水平、家庭結構、消費偏好、生活方式、心理特征、行為模式找出項目的目標客戶找出項目的目標客戶目標客戶的置業(yè)需求目標客戶的置業(yè)需求和偏好和偏好找出項目面對競爭市找出項目面對競爭市場的機會點場的機會點最終目標

21、最終目標STOW內部因素內部因素外部因素外部因素SWOT分析分析SWOT工具（項目工具（項目+環(huán)境環(huán)境+競爭）競爭）SWOT分析的價值要素分析的價值要素S/W（優(yōu)勢（優(yōu)勢/劣勢）劣勢）的價值要的價值要素素 地段要素 環(huán)境要素 地塊要素 項目要素具體地說，針對一個具體地說，針對一個地塊地塊的價值要素的價值要素包括：包括： 地段要素地段/片區(qū)認知度/周邊配套（商業(yè)/教育）/交通等（可總結為便利性/成熟度/知名度） 環(huán)境要素自然環(huán)境/四至景觀/社會人文環(huán)境（噪音）等（可判定資源的程度：稀缺、良好還是匱乏） 地塊要素地形地貌/規(guī)模/技術經濟指標等（可判斷產品的可發(fā)揮空間） 項目要素目標/開發(fā)商品牌/可

22、利用資源等O/T（機會（機會/威威脅）的價值要脅）的價值要素素 宏觀要素經濟形勢（宏觀政策）/重大城市變革 中觀要素行業(yè)形勢（一、二、三級市場）/城市規(guī)劃（交通、市政配套、開發(fā)重點、熱點等） 微觀要素市場競爭（片區(qū)、樓盤、戶型）/客戶流向觀點的判定很重要，它是我們作出策略方向的基礎。在分析的過程中，我們強調盡可能多地去考慮優(yōu)勢和機會，尤其是必須抓住核心優(yōu)勢和大機會這是我們“挖掘物業(yè)價值”的要旨所在。SWOT分析分析我們的戰(zhàn)略我們的戰(zhàn)略發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會利用機會，克服劣勢減少劣勢，避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢，轉化威脅優(yōu)勢優(yōu)勢 S機會機會 O威脅威脅 T劣勢劣勢 W進行房地產市場分析時常犯的錯誤進行房地產市

23、場分析時常犯的錯誤1。大環(huán)境看好，項目的小環(huán)境就一定不錯大環(huán)境看好，項目的小環(huán)境就一定不錯2。過分倚重宏觀資料來論證項目，只關注外圍共性，忽視過分倚重宏觀資料來論證項目，只關注外圍共性，忽視項目差異性項目差異性3。 過于偏重對過于偏重對“二手資料二手資料”的應用的應用4。以前什么賣得好，現在就做什么以前什么賣得好，現在就做什么5。別人做什么賣得好，我們做也會賣得好別人做什么賣得好，我們做也會賣得好房地產市場是變化的，因此市場分析應貫穿于整個項目開發(fā)過程，根據市場的變化及時調整戰(zhàn)略。地產江湖地產江湖數十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！補充幾

24、點市場分析方法的建議：補充幾點市場分析方法的建議：市場分析多用數據說話，用圖表說話事實勝于雄辯！市場分析多用數據說話，用圖表說話事實勝于雄辯！數據的整理可用數據的整理可用excel表格統(tǒng)計（尤其是區(qū)域類繁雜項目），表格統(tǒng)計（尤其是區(qū)域類繁雜項目），便于整理分析；便于整理分析；基于事實的分析要提出結論性的建議和觀點，或是提出問基于事實的分析要提出結論性的建議和觀點，或是提出問題、或是判斷趨勢、或是找到答案等。題、或是判斷趨勢、或是找到答案等。EXCEL表格示例1EXCEL表格示例2學習內容學習內容 理論部分 案例學習如何進行房地產市場分析如何進行房地產市場分析學習內容學習內容 理論部分 案例學習

25、為什么要進行房地產市場分析？為什么要進行房地產市場分析？房地產市場分析的思路、步驟和方法房地產市場分析的思路、步驟和方法什么是房地產市場分析？什么是房地產市場分析？慈溪銀泰地產項目市場研究及定位報告慈溪銀泰地產項目市場研究及定位報告市場市場為什么要進行房地產市場分析？為什么要進行房地產市場分析？開發(fā)商建筑師消費者1。評估項目所處的市場環(huán)境評估項目所處的市場環(huán)境2。尋找項目潛在的市場機會，挖掘需求尚未被滿足的市場尋找項目潛在的市場機會，挖掘需求尚未被滿足的市場3。制定項目的發(fā)展方向和市場定位制定項目的發(fā)展方向和市場定位4。推薦最具競爭力的產品建議推薦最具競爭力的產品建議5。評估項目目標實現的可能

26、性。評估項目目標實現的可能性。市場分析是對市場調研搜集到的信息進行市場分析是對市場調研搜集到的信息進行整合與提整合與提煉煉的過程，市場分析的結論是進行決策的基礎。的過程，市場分析的結論是進行決策的基礎。開發(fā)商是追逐利潤的，建筑師是唯美主義的，市場分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費者的橋梁，房地產市場分析是基于對市場的理性判斷具體起到哪些作用呢？什么是房地產市場分析？什么是房地產市場分析？概念，即指：針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關系。針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關系。需求方：物業(yè)的購買者或租賃者需求方：物業(yè)的購買者或租賃者供應方：市場中的各競爭物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店供應方：市場

27、中的各競爭物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等）等）市場分析不是簡單的羅列市場數據，而是必須基于數據進行分析！房地產市場分析的思路、步驟和方法房地產市場分析的思路、步驟和方法1。思路。思路 三個層次三個層次區(qū)域市場、專業(yè)物業(yè)市場、項目市場 兩個方面兩個方面供給、需求 三個時段三個時段過去、現在、未來區(qū)域市場分析專業(yè)市場分析項目市場分析廣州經濟環(huán)境和房地產市場廣州住宅市場項目所在地市場例如：競爭供給分析客戶需求分析競爭供給分析客戶需求分析競爭樓盤分析客戶需求分析房地產市場分析的思路、步驟和方法房地產市場分析的思路、步驟和方法2。步驟。步驟第一步：市場區(qū)域界定第一步：市場區(qū)域界定這里所指的區(qū)

28、域是中觀房地產市場分析的基本單位，具有完整的房地產市場特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分。第二步：區(qū)域經濟環(huán)境和市場分第二步：區(qū)域經濟環(huán)境和市場分析析考察整個區(qū)域經濟環(huán)境，判斷區(qū)域房地產市場處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產市場變化的主要因素，對區(qū)域房地產發(fā)展前景進行預測。第三步：專業(yè)市場分析第三步：專業(yè)市場分析按物業(yè)類型進行市場細分，對各專業(yè)市場的供給和需求進行對比預測，從而揭示各專業(yè)市場的需求潛力及分布狀況。第四步：項目市場分析第四步：項目市場分析根據對競爭對手及消費者的分析找到項目的機會點、預估項目的市場占有率。房地產市場分析的思路、步驟和方法房地產市場分析的思路、步驟和方法3。方法。方法第

29、二步第二步區(qū)域經濟環(huán)境和市場分析區(qū)域經濟環(huán)境和市場分析區(qū)域經濟區(qū)域經濟環(huán)境分環(huán)境分析析區(qū)域房地產區(qū)域房地產市場分析市場分析（一）基（一）基本內容本內容+對當地經濟環(huán)境中決定所有類型房地產供給和需求的基本因素進行分析，對過去變化趨勢進行判斷，預測未來的發(fā)展前景。房地產市場分析的思路、步驟和方法房地產市場分析的思路、步驟和方法3。方法。方法第二步第二步區(qū)域經濟環(huán)境和市場分析區(qū)域經濟環(huán)境和市場分析（二）基本資（二）基本資料的獲得料的獲得 區(qū)域經濟環(huán)境分析區(qū)域經濟環(huán)境分析1、總量指標 GDP、人口、人均GDP、固定資產投資、新批三資企業(yè)人數、接待入境旅游人數2、結構指標：產業(yè)結構及布局、就業(yè)人口結構3

30、、水平指標：人均收入水平、消費水平、人均居住面積、住宅消費支出水平4、城市經濟發(fā)展計劃、產業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃 區(qū)域房地產市場分析區(qū)域房地產市場分析1、投資：開發(fā)投資額2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量4、銷售：銷售額、銷售面積、價格、空置量、吸納量5、房地產景氣指數、價格指數數據來源數據來源各地方統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計公報、經濟發(fā)展月報、地方經濟信息網、地方政府網站、中房指數、國房指數、地方房地產年鑒土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談規(guī)劃、房地產等專業(yè)人士訪談房地產市場分析的思路、步驟和方法房地產市場分析的思路、步驟和方法3。方法。方法第二步第二步

31、區(qū)域經濟區(qū)域經濟環(huán)境和環(huán)境和市場分市場分析析（三）能夠反映區(qū)域房地產（三）能夠反映區(qū)域房地產市場發(fā)展狀況的指標市場發(fā)展狀況的指標人均人均GDPGDP與房地產發(fā)展關系與房地產發(fā)展關系GDPGDP增速與房地產發(fā)展關系增速與房地產發(fā)展關系發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800300030004000400080008000以上以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主宏觀經濟增長房地產業(yè)發(fā)展狀況小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展房地產市場分析的思路、步驟和方法房地產市場分析的思路、步驟和方法3。方法。方法異常異?；净?/p>

32、正常正常正常正常運行運行基本基本正常正常異常異常房地產開房地產開發(fā)投資額發(fā)投資額增幅增幅25%適度投資利于拉動經濟增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導致供過于求房地產開房地產開發(fā)投資發(fā)投資/GDP0.2反映房地產投資規(guī)模的基礎指標，合理指標為0.1-0.15房地產開房地產開發(fā)投資發(fā)投資/固定資產固定資產投資投資37反映投資結構是否合理的基礎性指標，發(fā)達國家的比例為20%-25%房地產市場預警預報指標體系房地產市場預警預報指標體系第二步第二步區(qū)域經濟區(qū)域經濟環(huán)境和市環(huán)境和市場分析場分析（三）能夠反映區(qū)域房地產（三）能夠反映區(qū)域房地產市場發(fā)展狀況的指標市場發(fā)展狀況的指標房地產市場分析

33、的思路、步驟和方法房地產市場分析的思路、步驟和方法3。方法。方法第二步第二步區(qū)域經濟區(qū)域經濟環(huán)境和市環(huán)境和市場分析場分析（三）能夠反映區(qū)域房地產（三）能夠反映區(qū)域房地產市場發(fā)展狀況的指標市場發(fā)展狀況的指標消費類型恩格爾系數住房消費占總消費性支出的比重（%）恩格爾系數住房消費占總消費支出的比重（%）溫飽型0.50.599.40.550.597.60.500.5511.2小康型0.40.515.50.450.512.10.40.4518.9恩格爾系數與住房支出比重的國際衡量標準恩格爾系數與住房支出比重的國際衡量標準 恩格爾系數食物支出金額/總支出金額與國際上其他國家相比，在相同的收入水平下，我國城

34、市居民的住房支出占總消費支出的比重仍然偏低 北京上海天津重慶成都武漢西安人均可支配收入 （元）1388214867103138094964185247748較上年增速20082008年我國各主要城市的恩格爾系數年我國各主要城市的恩格爾系數房地產市場分析的思路、步驟和方法房地產市場分析的思路、步驟和方法3。方法。方法第三步第三步專業(yè)市場專業(yè)市場分析（分析（住宅）住宅）1、住宅類土地供應情況、成、住宅類土地供應情況、成交情況、成交價格交情況、成交價格2、住宅商品房供給總量、供、住宅商品房供給總量、供給結構分析（按面積進行劃給結構分析（按面積進行劃分）分）3、住宅商品房成交結構、產、住宅商品房成交結

35、構、產品特點分析品特點分析4、住宅商品房成交價格分析、住宅商品房成交價格分析5、專業(yè)房地產市場總結、專業(yè)房地產市場總結房地產市場分析的思路、步驟和方法房地產市場分析的思路、步驟和方法3。方法。方法第四步第四步項目市場項目市場分析分析（微觀層（微觀層面）面）對每一個可能影響項目競爭性能的特征一一進行分析和評對每一個可能影響項目競爭性能的特征一一進行分析和評價。價。地塊特征：土地使用權年限、規(guī)劃條件、建筑標準、地塊面積、形狀、高度周圍環(huán)境：自然景觀、人文環(huán)境關聯性：通達性、可視性項目自身資源條件分析項目自身資源條件分析(swot分析分析)競爭對手分析競爭對手分析目標客戶分析目標客戶分析現有、潛在競爭項目的競爭特點、功能和優(yōu)劣勢、市場反應目標客戶的數量、客戶類型、收入水平、家庭結構、消費偏好、生活方式、心理特征、行為模式找出項目的目標客戶找出項目的目標客戶目標客戶的置業(yè)需求目標客戶的置業(yè)需求和偏好和偏好找出項目面對競爭市找出項目