鑒定改善住房保障和房地產(chǎn)業(yè)的統(tǒng)一發(fā)展

1、鑒定改善住房保障和房地產(chǎn)業(yè)的統(tǒng)一發(fā)展近年來(lái)，市委、市政府將加快住房保障作為改善民生的首要 任務(wù)，實(shí)施了以“一健三改”（健全住房保障體系， 改革保障方式、改造危舊房屋、改善居住環(huán)境）為重點(diǎn)的安居工程，計(jì)劃用 3-5年時(shí)間，使家家擁有一套住房。在工作中，我們把改善住房 保障與發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)結(jié)合起來(lái)，注重發(fā)揮市場(chǎng)的基礎(chǔ)性作用，對(duì)住房保障方式進(jìn)行了大膽的探索與改革。一、在矛盾中尋求結(jié)合點(diǎn)改善住房保障與發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)是相互促進(jìn)的。但一個(gè)時(shí)期以來(lái)，特別是在去年的房市波動(dòng)中， 人們把住房保障與房地產(chǎn)市場(chǎng) 對(duì)立起來(lái)。購(gòu)房者總感覺(jué)房?jī)r(jià)太高，希望政府“壓市”；建房者總感覺(jué)房市低迷，希望政府“救市”。我們?cè)谡{(diào)查中發(fā)現(xiàn)，

2、 以上兩種利益訴求，集中反映了保障住房需求高漲和商品房存量亟待 消化的現(xiàn)實(shí)。年，全市商品房預(yù)售1230萬(wàn)平方米，實(shí)際銷(xiāo)售率只有30%多，保障房面積占商品房預(yù)售面積的比例還不到20%而全市經(jīng)濟(jì)房申購(gòu)積壓達(dá) 3萬(wàn)余戶(hù)。這一矛盾的形成，主要源于 三個(gè)因素：從需求看，商品住房需求下降，保障住房需求上升； 從供給看，普通房源供給有余，保障房源供給短缺；從投資看， 商品住房投資存量過(guò)多，保障住房投資增量不足。要破除這個(gè)矛盾，關(guān)鍵是要找到住房保障與房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)1 合點(diǎn)。通過(guò)大量的調(diào)查研究，我們開(kāi)拓了解決問(wèn)題的路徑。把有效需求與有效供給結(jié)合起來(lái)。 群眾對(duì)保障住房的需求是 多層次的。有的是為方便老人就醫(yī)、小孩

3、上學(xué)；有的是受限于經(jīng)濟(jì)實(shí)力，要求購(gòu)買(mǎi)二手房； 有的是家庭成員較多，希望在享受政 策的同時(shí)購(gòu)買(mǎi)更大面積的住房；有的是希望在收入增長(zhǎng)后獲得經(jīng)濟(jì)房的完全產(chǎn)權(quán)，等等。群眾的期盼就是我們努力的方向。從地方政府的基本職能出發(fā)， 我們加快住房保障方式改革， 既要注重 增加政府對(duì)保障住房的有效供給，使群眾住得上房、買(mǎi)得起房； 又要充分考慮群眾對(duì)保障住房的有效需求，使群眾買(mǎi)得稱(chēng)心、住得順心。把政府運(yùn)作與市場(chǎng)配置結(jié)合起來(lái)。我們?cè)趫?jiān)持保障責(zé)任不 推、保障范圍不減、保障水平不降的前提下，政府由“主調(diào)市場(chǎng)” 轉(zhuǎn)向“主調(diào)保障”，發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的基礎(chǔ)性作用。 在實(shí) 際操作中，我們把政府提供的住房保障通過(guò)市場(chǎng)外包給企業(yè)

4、，以形成競(jìng)爭(zhēng)性的住房保障采購(gòu)機(jī)制。這樣既發(fā)揮了市場(chǎng)作用， 又體現(xiàn)了政府職能；既杜絕了權(quán)力尋租，又有效防止了政策流于形式。把調(diào)控市場(chǎng)與培育市場(chǎng)結(jié)合起來(lái)。為有效防止房?jī)r(jià)大起大落 而削弱改革的福利效應(yīng)，我們?cè)诎驯Ｕ献》康墓┙o交給市場(chǎng)的同 時(shí)，綜合運(yùn)用規(guī)劃、稅收、信貸、土地等手段對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行 調(diào)控，優(yōu)化產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)， 增強(qiáng)住房保障能力。 針對(duì)保障住房的需求變化，我們及時(shí)建立了保障房源信息平臺(tái)，使保障對(duì)象能夠選到理想住房，取得貨幣補(bǔ)貼；配套實(shí)行契稅補(bǔ)貼、 減免住房交易營(yíng)業(yè)稅、提高公積金貸款限額等辦法，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期；著力激 活二級(jí)市場(chǎng)，規(guī)范住房租賃市場(chǎng)，為中低收入家庭改善住房條件 提供多種選擇。二、在

5、改革中把握切入點(diǎn)市近年來(lái)沉淀了大量房地產(chǎn)資源，怎樣把這些資源導(dǎo)入住房 保障？我們依據(jù)保障住房的政策框架，按經(jīng)濟(jì)房、廉租房和安置房進(jìn)行分類(lèi)改革，引導(dǎo)和滿(mǎn)足居民合理的住房消費(fèi)需求，既增強(qiáng)了住房保障能力，又促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。對(duì)于經(jīng)濟(jì)房的保障，主要是改實(shí)物分配為貨幣分配，改指定選房為自主選房，改不變產(chǎn)權(quán)為可變產(chǎn)權(quán)。在房源組織上，按照市統(tǒng)籌、區(qū)為主的級(jí)次來(lái)落實(shí)，大分散、小集中的格局來(lái)配置， 低價(jià)位、小戶(hù)型的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)選擇。 對(duì)取得經(jīng)濟(jì)房申購(gòu)資格的保障對(duì) 象，發(fā)放貨幣補(bǔ)貼憑證。居民手持一紙憑證，買(mǎi)大房還是買(mǎi)小房， 買(mǎi)舊房還是買(mǎi)新房，買(mǎi)城區(qū)還是買(mǎi)城郊，完全自主選擇，通過(guò)購(gòu) 房合同及補(bǔ)貼憑證，財(cái)政直接把錢(qián)劃撥到

6、出售房屋者的賬戶(hù)上， 這樣就解決了“經(jīng)濟(jì)適用房不適用”的問(wèn)題。而且，貨幣分配還易于形成住房保障的退出機(jī)制，提高政府投入的利用效率。 我們規(guī)定，不管地價(jià)、房?jī)r(jià)如何上漲，保障對(duì)象退回政府補(bǔ)貼資金，即可贖買(mǎi)所住房屋的全部產(chǎn)權(quán)。 有了這樣的機(jī)制，政府實(shí)現(xiàn)了供 房充足、分房公平的目標(biāo)，老百姓得到了買(mǎi)房實(shí)惠。對(duì)于廉租房的保障，主要體現(xiàn)為“三改、三結(jié)合、三為主”。 即：改集中新建為集中新建與分散配建相結(jié)合，以配建為主；改新建住房為新建住房與收購(gòu)住房相結(jié)合，以收購(gòu)為主；改實(shí)物配租為實(shí)物配租與貨幣配租相結(jié)合，以貨幣為主。去年以來(lái)，我們對(duì)已審批的廉租房項(xiàng)目仍實(shí)行集中興建，同時(shí)在新建商品房小區(qū)中配建部分廉租房。 這

7、一做法的主要目的在于共享配套設(shè)施、提升保障水平、增進(jìn)社會(huì)和諧。對(duì)于安置房的保障，主要是改實(shí)物安置為貨幣安置， 改過(guò)渡 安置為直接安置，改就地安置為異地安置。 隨著城市化的加快推 進(jìn)，需要對(duì)棚戶(hù)區(qū)、危舊房進(jìn)行大面積改造，所涉及的住戶(hù)大多屬于中低收入群眾。為了確保這些住戶(hù)的利益，我們把安置房納入了住房保障方式改革。 對(duì)于符合條件的安置對(duì)象，既可以享受保障房政策，又可以享受安置房政策。這兩類(lèi)政策的疊加， 大大提高了這些住戶(hù)的保障水平，有效地推進(jìn)了拆遷安置工作。三、在共贏中找準(zhǔn)落腳點(diǎn)一年多來(lái)，我們按照住房保障施惠于民、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展造福 于民的思路，積極推動(dòng)住房保障與房地產(chǎn)業(yè)的互動(dòng)， 構(gòu)建了“群 眾得實(shí)

8、惠、產(chǎn)業(yè)得發(fā)展、政府得民心”的共贏格局。讓群眾得到實(shí)惠。保障范圍進(jìn)一步擴(kuò)大。 我們確定獲得住房保障家庭的收入標(biāo)準(zhǔn)為上年度城市居民人均可支配收入的75%面積標(biāo)準(zhǔn)由人均低于 8平方米提高到人均低于 12平方米，均處 于全國(guó)較高水平。二是保障補(bǔ)貼進(jìn)一步提高。我們依據(jù)當(dāng)年商品房均價(jià)、經(jīng)濟(jì)房建設(shè)成本和補(bǔ)貼面積測(cè)算補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，一年一定， 動(dòng)態(tài)調(diào)整，解決了 “經(jīng)濟(jì)房不經(jīng)濟(jì)”的問(wèn)題。保障進(jìn)度進(jìn)一步加快。這項(xiàng)改革實(shí)施不到 8個(gè)月，全市發(fā)放經(jīng)濟(jì)房補(bǔ)貼憑證13000多戶(hù)，撥付補(bǔ)貼資金過(guò)億元，讓低收入群眾獲得了更大實(shí)惠。讓產(chǎn)業(yè)得到發(fā)展。在工作中，我們把加快住房保障與優(yōu)化房 地產(chǎn)資源配置結(jié)合起來(lái)，明確了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)

9、展的政策導(dǎo) 向，為全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入了活力。年，全市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資478億元，同比增長(zhǎng)14%商品房均價(jià)穩(wěn)定在每平方米 4000元， 銷(xiāo)量達(dá)681萬(wàn)平方米，銷(xiāo)量增長(zhǎng)位居中部省會(huì)城市前列。特別是保障住房需求被引入商品房和“二手房”市場(chǎng)，促進(jìn)了房市“回暖”。今年月，全市商品房銷(xiāo)售達(dá)360萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)24% 持有經(jīng)濟(jì)房貨幣補(bǔ)貼憑證的購(gòu)房戶(hù)達(dá)4500多戶(hù)，月份以來(lái)月均遞增近1000戶(hù)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，既盤(pán)活了土地資源， 促進(jìn)了集約開(kāi)發(fā)，又規(guī)范了土地市場(chǎng)，優(yōu)化了產(chǎn)業(yè)環(huán)境。讓政府得到民心。在住房保障改革中， 我們既注重加大財(cái)政 投入，搞好審批服務(wù)，做到施惠于民；又注重反映群眾意愿，力口強(qiáng)群眾監(jiān)督，做到取信于民。我們?cè)谑袇^(qū)率先成立了住房保障局， 街道設(shè)置了住房保障站，社區(qū)組建了住房保障中心，集中力量推 動(dòng)住房保障改革。在改革方案出臺(tái)之后，我