商鋪推售方案

1、保利薔薇住宅底商營(yíng)銷推廣方案保利薔薇住宅底商營(yíng)銷推廣方案思睿達(dá)地產(chǎn)代理2006 年 9 月 11 日目 錄保利薔薇商業(yè)所在區(qū)域商業(yè)概況保利薔薇商業(yè)所在區(qū)域商業(yè)概況.4 4第一章第一章 保利薔薇周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析篇保利薔薇周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析篇.5 5一、周邊重點(diǎn)商業(yè)調(diào)研分析.51、富貴園二期底商.52、本家潤(rùn)園底商.63、幸福家園底商.7二、周邊其它商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分析.8三、總結(jié).8第二章第二章 保利薔薇商業(yè)情況分析篇保利薔薇商業(yè)情況分析篇.9 9一、項(xiàng)目商業(yè)基本情況 .91、2 號(hào)樓住宅底商.92、4 號(hào)樓住宅底商.93、5 號(hào)樓獨(dú)立商鋪.10二、項(xiàng)目商業(yè)的優(yōu)勢(shì)、不足.111、優(yōu)勢(shì).112、不足.1

2、13、目商業(yè)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn).12第三章第三章 保利薔薇商業(yè)定位篇保利薔薇商業(yè)定位篇.1212一、項(xiàng)目整體定位.121、項(xiàng)目商業(yè)消費(fèi)群定位.122、項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位.13二、項(xiàng)目的功能定位.14三、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位.171、定價(jià)原則.172、項(xiàng)目定價(jià).173、定價(jià)參考.174、各商鋪具體價(jià)格.20第四章第四章 保利薔薇商業(yè)營(yíng)銷推廣保利薔薇商業(yè)營(yíng)銷推廣 .2323一、入市時(shí)間.231、整體推售方案.232、分批推售方案.23二、銷售方式.241、直接銷售.242、以租代售.24三、營(yíng)銷主線.25四、具體工作安排.251、售樓處展板 .252、銷售資料.263、戶外宣傳.264、網(wǎng)絡(luò)宣傳.265、樓體條

3、幅.266、與保利項(xiàng)目的聯(lián)動(dòng) .26保利薔薇商業(yè)所在區(qū)域商業(yè)概況隨著崇文區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)的逐步完善，眾多高檔居住小區(qū)的入住，住宅社區(qū)型商業(yè)環(huán)境也日益成熟。本項(xiàng)目周邊住宅底商主要分布于兩廣大街南北兩側(cè)，其中，北側(cè)由于幾個(gè)大型高檔社區(qū)的相應(yīng)入住，形成了大群高消費(fèi)力人群，商業(yè)氛圍成熟，并在滿足社區(qū)居民需求的同時(shí)逐步輻射周邊，例如北側(cè)的富貴園二期住宅底商、新景家園一期底商、本家潤(rùn)園底商等。而南側(cè)由于新建的住宅項(xiàng)目相對(duì)較少，周邊老舊環(huán)境改造也尚在進(jìn)行中，人氣相對(duì)不足，商業(yè)氛圍相對(duì)淡泊，例如新裕家園底商、幸福家園底商，以及保利薔薇本項(xiàng)目。第一章 保利薔薇周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析篇一、周邊重點(diǎn)商業(yè)調(diào)研分析主要選取富貴園二

4、期底商、本家潤(rùn)園底商、幸福家園底商。1、富貴園二期底商整體商業(yè)規(guī)模約 12000 平米地理位置兩廣大街北側(cè)、東花市大街單體商業(yè)面積100300 平米銷售價(jià)格出租情況98%租賃價(jià)格5-6 元/平米/天富貴園二期底商位于兩廣大街北側(cè)，東花市大街上，對(duì)面即是北京較早的高檔居住區(qū)東花市小區(qū)?？傮w商業(yè)規(guī)模約為 12000 平米，二手銷售價(jià)格約 2.6-2.8 萬(wàn)/平米，租賃價(jià)格約 5-6 元/平米/天，目前出租情況較為理想，出租率在98以上，僅剩余個(gè)別單位未出租。目前主要服務(wù)社區(qū)需求，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)主要集中在餐廳、便利店、美容美發(fā)、地產(chǎn)中介、洗衣店、茶莊、煙酒店、藥店。富貴園底商 2001 年開始銷售，隨著一

5、期二期住戶的入住，加上對(duì)面東花市小區(qū)居民以及周邊幾個(gè)高檔項(xiàng)目（質(zhì)城、本家潤(rùn)園）的相應(yīng)入住，構(gòu)成了龐大的高消費(fèi)力人群，拉動(dòng)了其商業(yè)的發(fā)展，是保利薔薇周邊區(qū)域中經(jīng)營(yíng)狀況最好兩廣大街富貴園二期底商的底商之一。2、本家潤(rùn)園底商整體商業(yè)規(guī)模約 3000 平米地理位置兩廣大街北側(cè)、東花市大街單體商業(yè)面積90300 平米銷售價(jià)格地上 3 萬(wàn)/平米出租情況60%租賃價(jià)格本家潤(rùn)園底商位于兩廣大街北側(cè)，東花市大街東，富貴園二期底商?hào)|側(cè)。共 28 間商鋪，部分帶地下室，總體商業(yè)面積約 3000 平米，單個(gè)商鋪面積在90300 平米之間，地上一層，地下一層帶采光、上下水，目前新房售價(jià) 2.5-3萬(wàn)/平米，租賃價(jià)格 3

6、.5-4 元/平米/天，出租情況一般，出租率約 60。經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)主要集中在便利店、茶莊、煙酒店、藥店。雖同處于東花市大街，但由于本家潤(rùn)園入住時(shí)間稍晚（2006 年初） ，目前園區(qū)人氣尚顯不足，并由于旁側(cè)富貴園底商的競(jìng)爭(zhēng)，出租率一般，但其建筑結(jié)構(gòu)與保利薔薇 24底商相似，有一定參考價(jià)值。兩廣大街本家潤(rùn)園底商3、幸福家園底商整體商業(yè)規(guī)模約 20000 平米地理位置兩廣大街南側(cè)，與幸福大街交匯處單體商業(yè)面積60400 平米銷售價(jià)格出租情況70%租賃價(jià)格幸福家園位于兩廣大街與幸福大街的交匯口東南角，緊臨兩廣大街南側(cè)，總體商業(yè)面積約 20000 平米，單體商業(yè)面積在 60400 平米之間，多數(shù)為平層，售價(jià)

7、 2.22.6 萬(wàn)/平米，租賃價(jià)格 3.5-5.5 元/平米/天。商鋪分別分布在北側(cè)、西側(cè)、南側(cè)，北側(cè)商鋪由于緊臨兩廣大街，交通便利,多路公車經(jīng)過(guò)，人氣較旺并且緊臨旁邊通正大廈寫字樓，租賃情況較為理想，出租率 100。不僅服務(wù)本社區(qū)，更輻射周邊區(qū)域，業(yè)態(tài)種類豐富，如麥當(dāng)勞、品牌專賣店等。西側(cè)商鋪緊臨幸福大街，交通相對(duì)北側(cè)稍差，僅一路公車，人氣相對(duì)單薄，租賃情況一般，出租率約 70，主要服務(wù)路過(guò)的人群，業(yè)態(tài)主要為小型超市。南側(cè)商鋪緊臨培新街，為匯文中學(xué)學(xué)生以及保利薔薇以后居民出入的必經(jīng)之路，租賃情況一般，出租率約 50，主要服務(wù)社區(qū)需求，目前業(yè)態(tài)主要為小型便利店。兩廣大街幸福家園底商二、周邊其它

8、商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分析地理位置面積(平米)面寬(米)層高(平米)實(shí)用率售價(jià)(萬(wàn)元/平米)租價(jià)(元/平/天)新景家園底商80685%5新裕家園底商30014390%2夕照寺大街底商3301290%富貴園三期底商12574903期房/平米/平米元/平/天之間。三、總結(jié)由以上分析可知，兩廣大街北側(cè)社區(qū)住宅底商經(jīng)營(yíng)狀況明顯優(yōu)于南側(cè)住宅底商。/平米元/平/天之間。其中，區(qū)域內(nèi)人氣最旺、經(jīng)營(yíng)狀況最好的社區(qū)住宅底商（富貴園二期）售價(jià)約 3 萬(wàn)/平米，租賃價(jià)格約 5-6 元/平/天。第二章 保利薔薇商業(yè)情況分析篇一、項(xiàng)目商業(yè)基本情況保利薔薇商鋪共分三部分，2 號(hào)樓住宅底商、4 號(hào)樓住宅底商、5 號(hào)樓（售樓部）獨(dú)立商

9、鋪。共 29 套，總面積 3583 平米。商鋪位置形式層高(米)開間(米)實(shí)用率套數(shù)面積(平米)2 號(hào)樓底商6129244 號(hào)樓底商地上一層地下一層地上 33994165 號(hào)樓底商（售樓部）地上兩層獨(dú)立969合計(jì)291、2 號(hào)樓住宅底商2 號(hào)樓住宅底商共 4 間，地上一層，地下一層，總面積在 70130 平米之間，地上部分面積在 3565 平米之間，開間在 612 米之間，地上層高 3 米，實(shí)用率 92。序號(hào)樓編號(hào)總面積地上面積地下面積1211129.00 65.48 63.52 221293.28 45.07 48.21 321372.57 34.90 37.67 421573.25 37.

10、09 36.16 2、4 號(hào)樓住宅底商4 號(hào)樓住宅底商共 16 間，地上一層，地下一層，總面積在 90130 平米之間，地上部分面積在 40100 平米之間，開間在 39 米之間，地上層高 3 米，實(shí)用率 94。序號(hào)樓編號(hào)總面積地上面積地下面積142195.11 95.11 242291.70 43.04 48.67 3423118.18 56.98 61.21 4425118.18 56.98 61.21 542691.70 43.04 48.67 642791.70 43.04 48.67 7428103.43 42.21 61.22 8429127.48 66.26 61.22 9421

11、0104.17 55.49 48.68 10421191.70 43.04 48.67 114212118.18 56.98 61.21 12421582.39 46.50 35.89 13421696.07 50.26 45.81 144217120.72 60.81 59.92 154218103.00 51.78 51.22 164219124.82 63.30 61.52 3、5 號(hào)樓獨(dú)立商鋪序號(hào)建筑面積一層面積二層面積1102.87 102.87 278.62 78.62 383.66 83.66 483.61 83.61 583.61 83.61 683.61 83.61 783.

12、61 83.61 883.61 83.61 985.13 85.13 二、項(xiàng)目商業(yè)的優(yōu)勢(shì)、不足1、優(yōu)勢(shì)1) 二環(huán)內(nèi)住宅項(xiàng)目稀缺，商鋪的投資價(jià)值也隨之上漲2) 周邊有人民保險(xiǎn)公司、匯文中學(xué)（初高中） 、培新小學(xué)、四星培新賓館、北京交管局、影視培訓(xùn)學(xué)生宿舍等高消費(fèi)力人群3) 2 號(hào)樓 4 號(hào)樓住宅底商面積小，投資門檻低4) 5 號(hào)樓獨(dú)立商業(yè)可做明火餐飲，且面積適中5) 幾乎所有商鋪都可融商鋪、倉(cāng)儲(chǔ)、家居為一體。6) 周邊競(jìng)爭(zhēng)較小，為項(xiàng)目 300 米范圍內(nèi)唯一的正規(guī)商鋪2、不足1) 雖然東二環(huán)地段價(jià)值高，但商鋪處于內(nèi)街，且為路的盡頭，客流量有限，為商業(yè)銷售之大忌2) 雖然入住客戶消費(fèi)能力都較強(qiáng)，但社

13、區(qū)整體較小，消費(fèi)人群有限3) 雖然周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手少，但同時(shí)周邊環(huán)境不佳，商業(yè)氛圍淡泊，難以成行成市，招商困難3、商業(yè)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)與周邊項(xiàng)目相比，以及與普通商鋪相比，本項(xiàng)目商鋪有以下特點(diǎn)可能成為市場(chǎng)突破口：1）5 號(hào)樓獨(dú)立商業(yè)街為項(xiàng)目周邊唯一的、正規(guī)的、檔次較高的、可做餐飲的商鋪2）雖然為培新街的盡頭，但是仍然是培新街與北側(cè)出口兩條路的交匯處，并且是項(xiàng)目南側(cè)小區(qū)居民北行至兩廣大街的必經(jīng)之路3）2 號(hào)樓與 4 號(hào)樓的商鋪面積較小，首付相對(duì)周邊其它社區(qū)較低，投資門檻低4）基本所有商鋪都可商用、居住、倉(cāng)儲(chǔ)使用第三章 保利薔薇商業(yè)定位篇一、項(xiàng)目整體定位1、項(xiàng)目商業(yè)消費(fèi)群定位本項(xiàng)目未來(lái)的主力消費(fèi)群體，主要以

14、本項(xiàng)目居民、北京交管局住戶、周邊學(xué)校學(xué)生、周邊社區(qū)住戶為主以及培新賓館游客為主。本項(xiàng)目居民多數(shù)為在周邊商圈工作的年輕白領(lǐng)以及區(qū)域周邊企事業(yè)單位工作的成功人士，如醫(yī)院、政府、體育總局等，他們追求生活的品質(zhì)，重視消費(fèi)場(chǎng)所的情調(diào)。匯文中學(xué)學(xué)生、培新小學(xué)學(xué)生雖然消費(fèi)能力不高，但是卻有著穩(wěn)定的需求，即文具、飲食、娛樂(lè)的需求。他們選擇本項(xiàng)目消費(fèi)的主要原因是距離較近，并且品質(zhì)較高。因而，要讓本項(xiàng)目成為周邊品質(zhì)最高、最具小資情調(diào)的歐式風(fēng)情商業(yè)街周邊品質(zhì)最高、最具小資情調(diào)的歐式風(fēng)情商業(yè)街2、項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位由以上分析可知：1）本項(xiàng)目主要消費(fèi)群為周邊高層次、追求格調(diào)的住戶。因此，項(xiàng)目定位必須區(qū)別于一般的社區(qū)商鋪

15、，通過(guò)整體包裝，打造成為本區(qū)域較為有特色的風(fēng)情商業(yè)街2）本項(xiàng)目依舊主要服務(wù)本項(xiàng)目。因而，滿足小區(qū)居民的需求是項(xiàng)目融入社區(qū)，被消費(fèi)者迅速認(rèn)知，集聚人氣的重要部分3）中高檔次的飲食需求。區(qū)域內(nèi)消費(fèi)群體檔次決定了他們不會(huì)在一般的飲食餐飲店中消費(fèi)，而本項(xiàng)目正恰恰是距離他們最近的檔次較高的獨(dú)立商業(yè)。因而，可通過(guò)招納特色餐飲的商家來(lái)達(dá)到吸引消費(fèi)者，同時(shí)提升項(xiàng)目的形象和檔次的目的。4）學(xué)生的需求。周邊的匯文中學(xué)、培新小學(xué)以及影視學(xué)院的眾多學(xué)生為本項(xiàng)目提供了充足而穩(wěn)定的消費(fèi)群，因而，相關(guān)的文具、休閑娛樂(lè)、精品店也將有穩(wěn)定的客源，同時(shí)也帶動(dòng)了多元商業(yè)的發(fā)展。根據(jù)以上分析，本項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位主要為特色餐飲，便

16、利店、洗衣店等社區(qū)配套，文具、精品店、專賣店，特色酒吧咖啡館，休閑娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)。區(qū)域性風(fēng)情商業(yè)街特色酒吧咖啡館便利店、洗衣店等社區(qū)配套文具、精品店、專賣店特色餐飲休閑娛樂(lè)二、項(xiàng)目的功能定位功能定位商家建議商家需求面積特色餐飲茶餐廳、粥店、地方菜系等150500社區(qū)配套商業(yè)便利店（韓國(guó)超市） 、精品店、鮮花店、藥店、西餅屋、圖書音響、洗衣店等50150休閑商業(yè)書吧、咖啡館、美容美發(fā)、沐足、SPA 等100500總體而言，充分根據(jù)周邊消費(fèi)人群的消費(fèi)習(xí)慣以及市場(chǎng)的空白點(diǎn)進(jìn)行功能定位。主要定位依據(jù)如下：1）便利店等社區(qū)商業(yè)配套在首層設(shè)置便利店等，對(duì)于社區(qū)配套非常必要。便利店是為區(qū)域消費(fèi)者提供便利性日常消費(fèi)

17、服務(wù)，具有較高的租金承受能力，56 元/平/天。一般需求面積在 100 平米以下，主要適宜在 2 號(hào)樓與 4 號(hào)樓的住宅底商。2）茶餐廳等特色餐飲由于項(xiàng)目周邊區(qū)域 300 米內(nèi)沒(méi)有上檔次的餐飲場(chǎng)所。因而，本區(qū)域大量的白領(lǐng)住戶以及學(xué)生只能到幸福大街與兩廣大街交匯口附近的環(huán)境舒適、味道佳進(jìn)行消費(fèi)，大約 500 米的路程對(duì)于日常飲食來(lái)說(shuō)稍遠(yuǎn)。建議在本項(xiàng)目引入知名的特色餐飲店，通過(guò)商家的品牌吸引力，在吸引消費(fèi)群體消費(fèi)的同時(shí)，帶動(dòng)人氣，促進(jìn)其它經(jīng)營(yíng)類別的消費(fèi)。特色餐飲經(jīng)營(yíng)商家所需面積一般在 150500 平米之間，可承受一定的租金，大約 35 元/平/天。3）書吧、咖啡館等休閑商業(yè)休閑類商業(yè)的主要消費(fèi)群

18、為高級(jí)白領(lǐng)以及周邊學(xué)生。消費(fèi)者對(duì)休閑時(shí)間的支配都有較高的追求，同時(shí)是體現(xiàn)消費(fèi)者高品味、小資生活的表現(xiàn)。因而建議引入書吧、咖啡館等休閑商業(yè)，滿足目標(biāo)消費(fèi)群的需求，并吸引區(qū)域外的消費(fèi)者形成在本項(xiàng)目商業(yè)街消費(fèi)的慣性。商家所需經(jīng)營(yíng)面積 100500 平米，可承受的租金約 45 元/平/天。三、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位1、定價(jià)原則在周邊區(qū)域商鋪的經(jīng)營(yíng)狀況調(diào)研的基礎(chǔ)上，充分挖掘本項(xiàng)目的獨(dú)特賣點(diǎn)，通過(guò)整體包裝、概念推廣等方式提升項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值。主要定價(jià)原則為參考周邊區(qū)域住宅底商的租金以及年回報(bào)率，然后反算售參考周邊區(qū)域住宅底商的租金以及年回報(bào)率，然后反算售價(jià)價(jià)。2、項(xiàng)目定價(jià)1)5 號(hào)樓商鋪定價(jià)通過(guò)以上分析，暫定 5 號(hào)樓

19、商鋪約為 3.5 元/天/平米，年回報(bào)率按 8進(jìn)行反算。首批推出 5 號(hào)樓商鋪，售價(jià)約 15000 元/平米，單間總價(jià)約 250 萬(wàn)。2）2 號(hào)樓、4 號(hào)樓住宅底商定價(jià)根據(jù)周邊帶地下室商鋪情況可知，帶采光地下室價(jià)格約為地上 1/3。因而，暫定本項(xiàng)目商鋪地上一層租價(jià)約 5 元/天/平米，地下按 2 元/天/平米，年回報(bào)率按 8進(jìn)行反算。地上售價(jià)在 2000028000 元/平米之間，地下售價(jià) 8000 元/平米，總價(jià)在130200 萬(wàn)之間。此價(jià)格暫定，將根據(jù) 5 號(hào)樓商鋪的推售過(guò)程中對(duì)客戶的摸底進(jìn)行價(jià)格調(diào)整。3、定價(jià)參考1）平層住宅底商的租價(jià)及售價(jià)地理位置面積(平米)面寬(米)層高(平米)實(shí)用率

20、售價(jià)(萬(wàn)元/平米)租價(jià)(元/平/天)幸福家園北側(cè)底商18710805富貴園二期底商133780%5新景家園底商80685%5新裕家園底商30014390%2幸福家園西側(cè)底商130790%5本家潤(rùn)園底商876495%65590%105790%幸福家園南側(cè)底商160890%夕照寺大街底商3301290%富貴園三期底商12574903期房/平米元/平/天之間。/平米之間，租賃價(jià)格約 5 元/平/天。人氣稍差地段/平米萬(wàn)/平米，租價(jià)5.5 元/平/天。2）帶地下室的底商售價(jià)地理位置面積(平米)面寬(米)層高(平米) 實(shí)用率均價(jià)(元/平米) 租價(jià)地上26020000幸福家園北側(cè)底商地下1201585%5

21、0004地上12030000富貴園二期底商地下70780%100005地上13035000本家潤(rùn)園底商地下879495%100004元/平/天之間（面積按總面積計(jì)算） 。3）年回報(bào)率計(jì)算以商鋪的靜態(tài)年回報(bào)率為基準(zhǔn)進(jìn)行比較，為本項(xiàng)目商業(yè)定價(jià)提供依據(jù)。靜態(tài)年回報(bào)率租賃價(jià)(元/平米/天)30 天12 個(gè)月/單價(jià)地理位置面積(平米)面寬(米)層高(平米)實(shí)用率售價(jià)(萬(wàn)元/平米)租價(jià)(元/平/天)靜態(tài)年回報(bào)率1871080%58.2%地上26020000幸福家園北側(cè)底商地下1201585%50008.3%133780%56.9%地上12030000富貴園二期底商地下70780%1000056%新景家園底

22、商80685%57.2%新裕家園底商30014390%28.1%幸福家園西側(cè)底商130790%57.8%876495%5.5%地上13035000本家潤(rùn)園底商地下879495%1000045.8%65590%7.6%105790%6.9%幸福家園南側(cè)底商160890%5.0%夕照寺大街底商3301290%7.0%由上表計(jì)算可知，本區(qū)域商鋪靜態(tài)年回報(bào)率基本在 5%8%之間。并且對(duì)應(yīng)其不同地段的商鋪空置情況可知，在相對(duì)最為繁華地段靜態(tài)年回報(bào)率在 78，且較為容易實(shí)現(xiàn)。相對(duì)人氣較差地段的靜態(tài)年回報(bào)率在57.6之間，但由于空置較多，屬于有價(jià)無(wú)市。4、各商鋪具體價(jià)格1）5 號(hào)樓商鋪具體價(jià)格序號(hào)總面積位置

23、一層面積二層面積均價(jià)總價(jià)0240售樓處2401售樓部遮擋2售樓部遮擋3售樓部遮擋120009243240415000250830051500025083006150002508300715000250830081500025083009150002553900合計(jì)13699 243386405 號(hào)樓獨(dú)立商業(yè)示意圖（上北下南，由東至西依次為 19 號(hào)鋪）如下圖所示，目前售樓處直接遮擋東側(cè)三間商鋪，分散出售此三間商鋪不太可能，因此，此三間商鋪適宜與售樓處捆綁銷售，總面積約 670 平米（三間商鋪 530 平米，售樓處 240 平米） ，此商鋪售價(jià)需視具體情況而定，暫定售價(jià)12000 每平米。2）2

24、 號(hào)樓、4 號(hào)樓商鋪具體價(jià)格被售樓部遮擋商鋪 13共 530 平米售樓部240 平米456789以地上面積作為主要定價(jià)依據(jù)（地上面積越小，總價(jià)越低，投資門檻約低） ，并根據(jù)底商在商業(yè)街的具體位置（項(xiàng)目西北角適當(dāng)提升，東北角適當(dāng)下調(diào)） 、底商的格局（少量商鋪不規(guī)則，或有部分空間不好利用）與底商開間（大開間適當(dāng)提升，小開間適當(dāng)下調(diào)）的不同，價(jià)格上下調(diào)整。如表所示，用陰影區(qū)別不同的底商地上面積范圍，地上售價(jià)在2000028000 元/平米，最高的為園區(qū)出口東側(cè)面積最小的 13 與 15 號(hào)鋪，最低的為園區(qū)最東北角，最靠里且面積相對(duì)大的 11 號(hào)鋪。總價(jià)在 130200 萬(wàn)之間，最低總價(jià)為面積最小的

25、13、15，最高總價(jià)為園區(qū)出口西側(cè)的無(wú)地下室的 21。2 號(hào)樓、4 號(hào)樓商鋪具體售價(jià)樓編號(hào)位置格局開間總面積地上面積地下面積地上單價(jià)地下單價(jià)總價(jià)21-3出口東側(cè)6280008000127856021-5出口東側(cè)280008000132780042-85250008000154501042-2出口西側(cè)7260008000150840042-67260008000150840042-77260008000150840042-117260008000150840021-29260008000155750042-153245008000142637042-167230008000115598042-1

26、8西北角7103235008000121683042-10長(zhǎng)條空間7215008000119303542-35220008000125356042-55220008000125356042-125220008000125356042-17西北角8220008000133782042-19西北角9220008000139260021-1東北角8129200008000130960042-95220008000145772042-1出口西側(cè)不規(guī)則92100080001997310合計(jì)23341800024679775第四章 保利薔薇商業(yè)營(yíng)銷推廣一、入市時(shí)間根據(jù)本項(xiàng)目的工程進(jìn)度，5 號(hào)樓商業(yè)已經(jīng)完工

27、，但目前堆積物料以及作為工作人員辦公休息場(chǎng)所，稍加清理可使用。2 號(hào)樓與 4 號(hào)樓住宅底商正在施工，商業(yè)尚需要一定時(shí)間才可以達(dá)到租賃要求。建議兩種方案：1、整體推售方案項(xiàng)目商業(yè)在入住前 3 個(gè)月整體（5 號(hào)樓、2 號(hào)樓、4 號(hào)樓商鋪）推出市場(chǎng)，即 2007 年 8 月推出。原因有項(xiàng)目將于 2007 年 11 月入住，多數(shù)商家將趕在入住前開業(yè)；一般商家的裝修期約 1 個(gè)月；從發(fā)布招商消息到客戶正式簽約，蓄客時(shí)間一般在1 個(gè)月左右。1）好處：于客戶現(xiàn)房投資，風(fēng)險(xiǎn)更小，守鋪時(shí)間少，商業(yè)街環(huán)境成型，收益更高2）壞處：積壓資金達(dá)一年2、分批推售方案于 2006 年 11 月先推出 5 號(hào)樓獨(dú)立商業(yè)街，招

28、商主要以特色餐飲為主，同時(shí)蓄積 2 號(hào)樓 4 號(hào)樓商業(yè)客戶并進(jìn)行價(jià)格摸底，通過(guò) 5 號(hào)樓的消費(fèi)群帶動(dòng)區(qū)域人氣的聚集，更利于 2 號(hào)樓與 4 號(hào)樓住宅底商的推售，2007 年 5 月推出 2 號(hào)樓4 號(hào)樓商業(yè)。1）好處：回收資金快 2）壞處：目前消費(fèi)群只能借助周邊客群，人氣淡泊，周邊環(huán)境稍差，需守鋪，招商有一定難度，價(jià)格方面都需讓利來(lái)帶動(dòng)人氣。二、銷售方式1、直接銷售如果 5 號(hào)樓獨(dú)立商業(yè)能與 2 號(hào)樓 4 號(hào)樓底商同樣取得銷售許可，則直接銷售。主要包括三種付款方式。1）一次性付款，采用此種方式購(gòu)房給予 98 折優(yōu)惠2）分期付款，簽署合同時(shí)先付房款 40，最長(zhǎng)兩個(gè)月內(nèi)付清尾款3）按揭，首付款為總

29、房款 50，剩余房款客戶向銀行貸款付清2、以租代售此種銷售方式的前提是：5 號(hào)樓銷售證件在目前銷售期內(nèi)暫時(shí)無(wú)法辦理，但是肯定能辦理下來(lái)。以租代售就是客戶開始交納總房款的 30作為購(gòu)房定金，并與開發(fā)商簽訂12 年的租賃合同（視預(yù)售證辦理時(shí)間而定） ，租金按市場(chǎng)價(jià)計(jì)算，一次性付清一年租金，租賃合同期滿后客戶如有意向購(gòu)買此商鋪則可交納剩余房款（總房款減去定金和已交租金） ，并與開發(fā)商簽訂正式購(gòu)房合同；若客戶無(wú)意購(gòu)買，則向客戶返還開始交納的購(gòu)房定金。以租代售這種方式有利之處在于一定程度規(guī)避了無(wú)證銷售的違規(guī)，同時(shí)也降低了經(jīng)營(yíng)、投資的門檻，首付約 75 萬(wàn)（250 萬(wàn)30）即可開始經(jīng)營(yíng)，縮短了銷售周期，有利于打開市場(chǎng)形成人氣，帶動(dòng)以后商鋪的銷售。不利之處在于如果在客戶正式經(jīng)營(yíng)之前仍未能取得銷售證，則無(wú)法通過(guò)工商、消防、衛(wèi)生的檢察，商鋪無(wú)法開業(yè)?；蛘咦赓U過(guò)程中當(dāng)出現(xiàn)與客戶的糾紛時(shí)，由于本商鋪簽署租賃協(xié)議時(shí)無(wú)銷售證，租賃協(xié)議的前提都不成立，因而得不到法律的保障。同時(shí)以租代售不利于資金快速回籠。因而，如果短期無(wú)