長(zhǎng)江、珠江三角洲房?jī)r(jià)現(xiàn)狀調(diào)查及分析報(bào)告

1、暑期社會(huì)實(shí)踐調(diào)查報(bào)告長(zhǎng)江、珠江三角洲房?jī)r(jià)現(xiàn)狀調(diào)查及分析我們暑期調(diào)查實(shí)踐的主要容是房?jī)r(jià)。作為全中國(guó)高速發(fā)展最前端的長(zhǎng)江三角 洲、珠江三角洲，在日益快速的城市發(fā)展背后，房?jī)r(jià)是隨之而來(lái)的最重大問(wèn)題之 一。新聞媒體、社會(huì)輿論、市場(chǎng)分析等各個(gè)方面無(wú)不在議論著21世紀(jì)的中國(guó)房?jī)r(jià)，作為當(dāng)代大學(xué)生，我們需要關(guān)心的不僅僅是學(xué)習(xí)和就業(yè)， 住房問(wèn)題也是迫在 眉睫。我們小組成員有一個(gè)的，一個(gè)的，兩個(gè)的，為了便于實(shí)地調(diào)查，問(wèn)卷采訪(fǎng), 小組成員在自己本省選取具有代表性的城市進(jìn)行調(diào)查，以、為模本，對(duì)兩個(gè)三 角洲的房?jī)r(jià)進(jìn)行分析。問(wèn)卷可參見(jiàn)附表 1。是中國(guó)最富庶的地區(qū)之一。全省綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力在全國(guó)一直處于前列。2010年省國(guó)生產(chǎn)

2、總值40903億元，總量在之后，位居大陸第二；全年人均生產(chǎn)總值 達(dá)到7700美元，名列全國(guó)各省區(qū)（不包含直轄市）第一。我作為一個(gè)土生土長(zhǎng)的人，對(duì)于 21世紀(jì)以來(lái)房?jī)r(jià)的驚天巨變有著極為真切 的感受，在經(jīng)濟(jì)重區(qū)的，房?jī)r(jià)比全國(guó)絕大多數(shù)地區(qū)更要恐怖。 而我所居住的市算 是省房?jī)r(jià)漲幅最為驚人的地區(qū)之一。為了方便調(diào)查，易于問(wèn)卷，我就選取家鄉(xiāng)為 例，從一些方面來(lái)分析省的房?jī)r(jià)現(xiàn)狀。單“吟湖年1 -10月無(wú)錫商品住宅報(bào)價(jià)走勢(shì)無(wú)錫房?jī)r(jià)赤勢(shì)創(chuàng)10年08月-11年0?月2011.8房?jī)r(jià)（行政區(qū)）行政區(qū)平均售價(jià)崇安區(qū)¥ 9000.29北塘區(qū)¥ 8425.9惠山區(qū)¥ 6682.18新區(qū)

3、65; 8013.37錫山區(qū)¥ 7379.49南長(zhǎng)區(qū)¥ 9343.7濱湖區(qū)¥ 11260.2宜興市¥ 10000我查閱了相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平均利潤(rùn)率普 遍都在10%以上，部分中高檔房地產(chǎn)的利潤(rùn)率更是高達(dá)30%-40% 房?jī)r(jià)收入比直接反映出房?jī)r(jià)水平與居民自住需求的匹配程度。據(jù)市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2009年全市城鎮(zhèn)集體以上單位在崗職工年平均工資 43346元，那么以家庭為單位，年收入 平均為8-9萬(wàn)。目前商品房成交均價(jià)在 7000元/平-8000元/平，那么買(mǎi)一套最 普通的商品房需要70萬(wàn)，如此一算，房?jī)r(jià)收入比已近 9倍，也就是說(shuō)以家庭

4、為 單位，不吃不喝9年，才能買(mǎi)得起房。但是，房?jī)r(jià)收入比的計(jì)算使用的是全市新 建商品住房均價(jià)且包括經(jīng)濟(jì)適用房， 大量身處高房?jī)r(jià)地區(qū)，拿著平均收入的人感 到有點(diǎn)不真實(shí)，據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2009年的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入只有 25027 元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到7萬(wàn)的標(biāo)準(zhǔn)，那么，市區(qū)的房?jī)r(jià)收入比應(yīng)該是多少呢？以崇安、 南長(zhǎng)、北塘三大區(qū)域成交均價(jià)來(lái)算，目前市區(qū)新房成交價(jià)格在11000元/平米左右，掐指一算，市中心的房?jī)r(jià)收入比應(yīng)該在19至20之間，也就是說(shuō)如今想要在 市中心買(mǎi)套房子需要不吃不喝19-20年。當(dāng)然，適時(shí)的國(guó)家調(diào)控政策和土地供應(yīng)也能對(duì)房?jī)r(jià)起到一定控制作用。去年國(guó)家4.17調(diào)控政策和下半年的大批土地供

5、應(yīng)的確使房?jī)r(jià)在今年年初以后下降一 定百分比并且保持穩(wěn)定，但是仍舊高額的房?jī)r(jià)基數(shù)還是讓市民搖頭苦嘆。其次是。提到，第一印象是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，現(xiàn)代化的代表。為中國(guó)第一經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省，走在中 國(guó)經(jīng)濟(jì)改革開(kāi)放的前列，連續(xù)十幾年經(jīng)濟(jì)領(lǐng)先中國(guó)其他省份。 省以中國(guó)第一經(jīng)濟(jì) 大省的地位，在許多經(jīng)濟(jì)指標(biāo)上都列各省第一位。如地區(qū)生產(chǎn)總值、社會(huì)消費(fèi)品 零售總額、居民儲(chǔ)蓄存款、專(zhuān)利申請(qǐng)量、稅收、進(jìn)出口總額、旅游總收入、移動(dòng) 擁有量、互聯(lián)網(wǎng)用戶(hù)、貨物運(yùn)輸周轉(zhuǎn)總量等。其中進(jìn)出口總額年均占全國(guó)約1/4， 從1985年至2008年連續(xù)23年居全國(guó)第一；年財(cái)政總收入占全國(guó)約1/7 ;累計(jì)吸引外商投資占全國(guó)約1/4 ； GDP從 1989年

6、至2010年連續(xù)21年居全國(guó)第一。省2008年國(guó)生產(chǎn)總值突破35696.46億元，連續(xù)20年保持全國(guó)經(jīng)濟(jì)總量第 一位置，繼超過(guò)亞洲“四小龍”中的，新加坡后又超越。2009年的地區(qū)生產(chǎn)總值為 39081.59億元，人均 GDP4074嘰，折合為5965 億美元。財(cái)政總收入完成8620億元。在省，市絕對(duì)是具有代表性的城市。省省會(huì)，副省級(jí)城市，華南政治、經(jīng)濟(jì)、 文化、科教中心，交通樞紐，是全國(guó)著名的僑鄉(xiāng)，華僑人數(shù)居全國(guó)大城市之首， 中國(guó)一線(xiàn)城市，華南政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教中心，交通樞紐，珠三角都市圈中 心城市（珠三角都市圈為中國(guó)三大城市圈之一），廣佛都市圈中心城市。廣州各區(qū)域房?jī)r(jià)均價(jià)40000300

7、0020000均價(jià)° .城區(qū)住房區(qū)郊區(qū)調(diào)查表數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)出份 數(shù)50回收份數(shù)37有效份 數(shù)30題號(hào)ABCDE1100.0%210.0%36.6%33.3%10.0%10.0%313.3%40.0%30.0%16.6%410.0%36.6%30.0%23.3%50.0%23.3%56.6%20.0%616.6%50.0%20.0%13.3%70.0%30.0%50.0%20.0%846.6%10.0%20.0%23.3%910.0%40.0%50.0%1040.0%43.3%10.0%6.6%110.0%6.6%20.0%53.3%20.0%社會(huì)實(shí)踐調(diào)查表分析（）本次社會(huì)調(diào)查采訪(fǎng)對(duì)象均為

8、市大學(xué)生。 派出問(wèn)卷50,收回37,其中30有效。調(diào)查結(jié)果分析表明，市民的住房主要是以保障性住房和商品房。 其中保障性 住房包括了事業(yè)單位的福利性分房、房改房、集資房等。就住房面積而言，主體 人群的住房面積在60到100平方之間。換言之，按照三口之家計(jì)算，人均住房 面積均超過(guò)20平方米。受訪(fǎng)人群對(duì)其現(xiàn)有的住房條件還是總體上過(guò)得去的。而 面對(duì)現(xiàn)有的房子價(jià)格，大部分人都覺(jué)得價(jià)格過(guò)高無(wú)法承受。 大學(xué)生畢業(yè)后馬上獨(dú) 立購(gòu)房基本已成幻想。市分為十個(gè)大區(qū)。其中越秀區(qū)、荔灣區(qū)、天河區(qū)、海珠區(qū) 這四個(gè)區(qū)為老城區(qū)也是商業(yè)區(qū)和經(jīng)濟(jì)行政中心區(qū)，因其開(kāi)發(fā)程度已經(jīng)趨于飽和， 可用的住房面積急劇減少，所以其房?jī)r(jià)是高于市平

9、均樓價(jià)的。而番禺區(qū)和白云區(qū) 這兩個(gè)區(qū)是市最大的生活區(qū)，其面積大，可供開(kāi)發(fā)的住宅用地多，其房?jī)r(jià)與市平 均樓價(jià)基本持平，部分環(huán)境配套設(shè)施好的樓盤(pán)價(jià)格稍高。剩下黃埔區(qū)、花都區(qū)、 南沙區(qū)、蘿崗區(qū)因其為新開(kāi)發(fā)、離城市中心區(qū)偏遠(yuǎn)、公共配套設(shè)施建設(shè)落后，導(dǎo) 致其樓價(jià)是低于市平均樓價(jià)的。大多數(shù)受訪(fǎng)者認(rèn)為自己能承受的房?jī)r(jià)在市平均樓 價(jià)一下。許多大學(xué)生的父母也為孩子將來(lái)的房子問(wèn)題擔(dān)憂(yōu)。從如今的主流社會(huì)觀(guān)念看來(lái)，如果一個(gè)人想成立一個(gè)家庭，其最不可少的是 需要一套房子。中國(guó)人多地少這是不爭(zhēng)的事實(shí)，房子起再多也還是滿(mǎn)足不了全國(guó) 人民的需求。這種情況在、這些中心城市顯得最為明顯。 城市可給予的機(jī)會(huì)和 條件是農(nóng)村無(wú)法比擬的

10、，每個(gè)人都有過(guò)上美好生活的愿望。但是現(xiàn)實(shí)是殘酷的， 資源就是那么多，怎么分配？當(dāng)然是價(jià)高者得，所以房?jī)r(jià)上漲是必然的，這只是 快和慢的問(wèn)題。國(guó)家出臺(tái)的政策也是限制房?jī)r(jià)快速上漲，重點(diǎn)是“快速”二字， 上漲不可避免，需要做的就是遏制炒房、捂盤(pán)惜售、在房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)倒把等行 為。就是一個(gè)很好的例子，是亞太乃至國(guó)際金融中心。在上世紀(jì)六七十年代，經(jīng) 濟(jì)開(kāi)始飛速發(fā)展，房地產(chǎn)也在瘋狂得發(fā)展，但是太小沒(méi)有足夠的土地建房子， 樓 房建得再高，住房面積弄得再小也無(wú)法滿(mǎn)足市場(chǎng)的需求。 當(dāng)然也有一部分人是炒 房者，所以的房地產(chǎn)也曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)一輪泡沫。但是泡沫過(guò)后的房?jī)r(jià)還是降不下來(lái)， 這就是因?yàn)楣┥儆谇蟮脑?。而我們大陸?/p>

11、這四個(gè)中心城市也處于這個(gè)供少于求 的情況，先不說(shuō)這個(gè)房?jī)r(jià)是否已經(jīng)是一個(gè)大泡沫， 但是我們看到的是有源源不斷 的人渴求在大城市里安居樂(lè)業(yè)。就算這是一個(gè)泡沫，破了以后也不要期望會(huì)跌到 那去。按照的房?jī)r(jià)，最便宜的房?jī)r(jià)都處在十萬(wàn)以上一平方（按人民幣結(jié)算）。中國(guó)這四個(gè)中心城市的房?jī)r(jià)還有很大的上漲空間。 或者對(duì)于我們年輕一代，想要在 大城市中安居樂(lè)業(yè)，租房會(huì)是一個(gè)更現(xiàn)實(shí)可行的辦法。同時(shí)政府應(yīng)該繼續(xù)大力推 行廉租房的建設(shè)，盡可能提供容身之所。其實(shí)面對(duì)現(xiàn)在高企的房?jī)r(jià)，我們的社會(huì) 主流觀(guān)念也需改變，如果真要等到有一套房子才結(jié)婚那會(huì)有多少的大齡剩男剩女取后是。位于長(zhǎng)三角地帶，比鄰和，經(jīng)濟(jì)實(shí)力名列全國(guó)前列。2010

12、年省GDP總量為27226億元，位居全國(guó)第四；人均 GDP為7690美元，名列全國(guó)各省區(qū)（不包含 直轄市）第二，僅次于。國(guó)民生產(chǎn)總值 GNP繼續(xù)位居全國(guó)第一。在這種大環(huán)境下，省的房?jī)r(jià)也是節(jié)節(jié)攀升。自1998年以來(lái)，省房?jī)r(jià)一路上漲，2002年和2003年，全省商品房銷(xiāo)售價(jià)格分別上漲 16.4%和11.6%, 2004年上半 年又上漲16.6%。以為例，作為省會(huì)城市，市房?jī)r(jià)由 1999年均價(jià)2000元/平方 米上升到去年的21000多元/平方米，市中心均價(jià)已經(jīng)突破2.5萬(wàn)元/平方米，成 為全國(guó)矚目的“現(xiàn)象”。t訓(xùn)曲上 MKZ加3 下趣2010年7月八區(qū)房?jī)r(jià)（元/平米）：下城區(qū)上城區(qū)西湖區(qū)江干區(qū)拱墅

13、區(qū)濱江區(qū)蕭山區(qū)余杭區(qū)261612581624507225942086172351404910156據(jù)調(diào)查，房?jī)r(jià)與省城鎮(zhèn)居民同期收入比已高達(dá) 9.6倍，市更是達(dá)到11.3倍, 遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國(guó)際上認(rèn)可的3-6倍的標(biāo)準(zhǔn)，大大超過(guò)了居民的承受能力。據(jù)省城調(diào)隊(duì) 對(duì)全省11個(gè)市1300戶(hù)城市居民的抽樣調(diào)查，有84.6%的市民表示難以承受當(dāng)?shù)?的商品房?jī)r(jià)格，表示還可以承受的占14.9%，表示完全可以承受的只占0.5%。的 高房?jī)r(jià)甚至已經(jīng)超越了倫敦這個(gè)被稱(chēng)為全球房?jī)r(jià)最高的城市，根據(jù)調(diào)查，除倫敦 中心區(qū)個(gè)別地方外，的房?jī)r(jià)正在超越倫敦。這一點(diǎn)可以給我們很多警示：其一，房?jī)r(jià)泡沫已很大，需要引起高度關(guān)注。英國(guó)是老牌發(fā)達(dá)國(guó)

14、家，倫敦是 全球第二大金融中心、國(guó)際大都會(huì)，人口達(dá)700多萬(wàn)，倫敦房?jī)r(jià)更被稱(chēng)為全球最 高。而作為人口僅400多萬(wàn)人的省會(huì)城市，仍處工業(yè)化后期階段，人均收入僅為 倫敦居民的15%左右，但房?jī)r(jià)卻已趕超倫敦。倫敦每套房?jī)r(jià)約相當(dāng)于家庭年收入 的7倍，而房?jī)r(jià)約為家庭收入的25倍；倫敦房產(chǎn)一年房租相當(dāng)于房?jī)r(jià)的 3-4%, 而房子的租售比僅有1%左右；倫敦房子空置少，房子的空置率在20%左右。從這 些指標(biāo)可以看出，房?jī)r(jià)泡沫毋庸置疑。隨著逐步進(jìn)入后工業(yè)化階段，房?jī)r(jià)回歸正 常將不可避免。其二，高房?jī)r(jià)泡沫的支撐在于投資過(guò)熱。而投資過(guò)熱在于階層收入差距過(guò)大、 缺乏房產(chǎn)稅與交易稅制約。英國(guó)居民所得稅較高，社會(huì)保障完善

15、，公務(wù)員收入低 于社會(huì)平均收入，階層間收入差距較小。同時(shí)，對(duì)房產(chǎn)交易的所得征收高額稅收， 對(duì)房產(chǎn)征收相當(dāng)于總值 3%勺物業(yè)稅，因而，從事房產(chǎn)投資并無(wú)多大利益可圖。 沒(méi)有過(guò)多的投資，房?jī)r(jià)當(dāng)然比要穩(wěn)定得多，像這樣10年漲10倍的情況絕不會(huì)出 現(xiàn)。其三，高房?jī)r(jià)已影響城市競(jìng)爭(zhēng)力。受累于高房?jī)r(jià)，的實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展受到影響， 囿于高房?jī)r(jià)與高地價(jià)，制造業(yè)外移，不少服務(wù)業(yè)難承高成本壓力。近年來(lái)，日益 感受到周邊城市快速發(fā)展的競(jìng)爭(zhēng)壓力。而未來(lái)房?jī)r(jià)泡沫的破裂更可能導(dǎo)致以房地 產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、裝飾業(yè)、建材業(yè)等為主的經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重受挫。其四，高房?jī)r(jià)扭曲居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)，影響社會(huì)和諧。高房?jī)r(jià)下年輕家庭根本不 可能自立購(gòu)房，夫妻雙方的八

16、個(gè)老人共同為小輩婚房存錢(qián)成為必然。一套房子使8+2都成為房奴，三家老小為房產(chǎn)商打工的現(xiàn)象越來(lái)越普遍，社會(huì)的消費(fèi)受到房 產(chǎn)擠出便可想而知，“促進(jìn)需”與“推進(jìn)城市化”在高房?jī)r(jià)下顯得極為蒼白。更 重要的是，高房?jī)r(jià)下的社會(huì)心理扭曲更導(dǎo)致了社會(huì)和諧的艱難。讓高房?jī)r(jià)合理回歸，對(duì)乃至加快經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)、推進(jìn)城市化、提高居民幸福 感、增進(jìn)社會(huì)和諧均有著重要的作用，更是實(shí)現(xiàn)后工業(yè)化最后一躍的重要條件。 當(dāng)然，房?jī)r(jià)泡沫在市場(chǎng)規(guī)律作用下最終會(huì)破裂。 但自然的大爆裂對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的破 壞力將極為巨大。通過(guò)政府這“第三只手”，讓泡沫逐步減少?gòu)亩鴮?shí)現(xiàn)軟著陸， 才能減輕其震撼。開(kāi)征房產(chǎn)稅、提高交易所得稅、突破城鄉(xiāng)土地二元分割或許

17、會(huì) 成為較好的政策選擇，當(dāng)然，這需要制度創(chuàng)新，更需要克服利益集團(tuán)的阻撓。參考文獻(xiàn)1 CREIS中指數(shù)據(jù).中房指數(shù)辦公室,中房指數(shù)2010年6月報(bào)告.2 2010年上半年中國(guó)房地產(chǎn)政策滿(mǎn)意度調(diào)查報(bào)告3 購(gòu)房者調(diào)控預(yù)期調(diào)查一一搜狐焦點(diǎn)房產(chǎn)4 中國(guó)購(gòu)房者消費(fèi)調(diào)查報(bào)告之.soufun.房地產(chǎn)門(mén)戶(hù)-搜房網(wǎng),2010-04-30 光中，玉.中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的寡頭壟斷趨勢(shì)分析J.經(jīng)濟(jì)體制改革，2006(1):167-170宏瑾我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷程度研究J.財(cái)經(jīng)問(wèn)題研究，2005（3） : 3-107 賈康,軍民.中國(guó)住房制度改革問(wèn)題研究一一經(jīng)濟(jì)社會(huì)轉(zhuǎn)軌中“居者有其屋” 的求解M.經(jīng)濟(jì)科學(xué),2007.3:135-

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