項目質(zhì)保期內(nèi)工程維修管理與控制程序（試行）

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上項目質(zhì)保期內(nèi)工程維修管理與控制程序（試行）一、目 的為確保公司開發(fā)的商住樓項目在工程質(zhì)量保修期間其工程質(zhì)量缺陷或出現(xiàn)的問題能夠及時有效、合理地得到維修、處理，提高工程維修服務質(zhì)量，降低和控制維修成本，特制定本程序。二、適用范圍本程序適用于公司新交付使用的商住樓項目在工程質(zhì)保期內(nèi)所發(fā)生的工程質(zhì)量缺陷的整改維修管理工作。三、職 責（一）董事長負責審批維修費用在50000元以上的維修項目。（二）集團總經(jīng)理負責審批維修費用在30000元以上50000元以下的維修項目。（三）河北金大地公司總經(jīng)理負責審批維修費用在8000以上30000以下的維修項目。（四）維修部分管領導1、負責

2、監(jiān)督檢查維修工作實施情況。2、負責審批單項維修費用在10008000元的維修項目。3、負責協(xié)調(diào)解決重大維修項目的相關事宜。 （五）物業(yè)公司項目物業(yè)管理處1、 維修部經(jīng)理（1）負責組織維修項目實施。 （2）負責組織鑒定維修內(nèi)容，確認維修范圍和維修責任。 （3）負責審批單項維修費用在1000元以下的維修項目的審批。 （4）負責組織維修項目的驗收工作。2、 維修主管（1）會同物業(yè)公司參加維修內(nèi)容的鑒定，分清責任，確認維修范圍。（2）安排維修時間，制定維修方案，落實維修單位，監(jiān)督維修施工。（3）參加維修項目完工后的驗收，辦理相關驗收手續(xù)，整理維修資料。（4）參與物業(yè)公司組織的工程質(zhì)量回訪。3、 維修助

3、理根據(jù)部門工作安排協(xié)助維修主管開展維修工作。（六）物業(yè)公司項目物業(yè)管理處1、負責維修項目的登記，及時將維修申請轉(zhuǎn)發(fā)展商工程維修部。2、會同維修部做好維修項目的鑒定，分清責任，明確維修范圍。3、根據(jù)維修部維修計劃，負責維修時間的安排，及與業(yè)主的聯(lián)系與協(xié)調(diào)工作。4、參與工程維修完工后驗收，并協(xié)調(diào)移交業(yè)主相關工作。5、根據(jù)發(fā)展商的安排組織定期的工程質(zhì)量回訪（原則上在項目入伙后三個月、半年、一年及二年質(zhì)保期到期后等分四次進行）四、工程維修項目的分類及責任范圍工程維修項目根據(jù)其產(chǎn)生的原因、時間等因素進行如下分類：1、保修期限內(nèi)因施工質(zhì)量缺陷（或供貨質(zhì)量缺陷）而引起的工程維修項目，由維修部負責組織承建商（

4、或供貨商）進行維修，費用由原承建（供貨）商承擔。2、保修期內(nèi)，因發(fā)展商原因或責任引起的工程維修項目，由維修部負責另行委托施工單位維修（原則上可委托原承建商維修），費用由公司（發(fā)展商）承擔。保修期內(nèi)因設計缺陷等原因引起的工程維修項目，由維修部負責另行委托施工單位維修，同時按設計合同有關條款通知設計單位，扣除相關設計費，損失嚴重的，須追究設計單位的法律與經(jīng)濟賠償責任。3、住戶裝修施工或使用不當引起的工程維修項目，原則上由住戶自行維修，如需維修部進行維修，費用由住戶承擔，具體事宜由維修部會同物業(yè)管理處、住戶商定。4、由于物業(yè)管理不當而引起的質(zhì)量維修項目，原則上由物業(yè)管理處負責維修或委托維修部維修，且

5、費用全部由物業(yè)管理公司承擔。5、如果因質(zhì)量缺陷或工程問題責任不清，和業(yè)主或原承建商難以達成一致意見，出現(xiàn)糾紛，如我司認為是原承包商的責任，由維修部辦完審批手續(xù)后先維修，再通過工程質(zhì)量管理檢驗與仲裁機構進行認定等相關手段明確責任；如屬業(yè)主責任而業(yè)主不認可，則不予維修。6、維修責任的界定應客觀、公正，要嚴格依據(jù)現(xiàn)場的實際情況進行責任界定，維修部/物業(yè)公司在維修前須根據(jù)質(zhì)量問題發(fā)生情況采用拍照、攝像等方式進行取證，以便進行責任認定和問題處理。五、工程維修部工作流程（一）工程維修項目申請登記，發(fā)出處理通知。工程質(zhì)量問題或維修項目發(fā)生后，由住戶或物業(yè)管理人員到物業(yè)管理處辦理申請維修登記手續(xù)，由物業(yè)管理處

6、負責對申請的維修項目進行登記，填寫申請工程維修項目登記表（詳見附件一），并及時通知工程維修部。（二）現(xiàn)場檢查鑒定，確認維修內(nèi)容。維修部接到申請工程維修項目登記表后，半個工作日內(nèi)會同物業(yè)管理處、住戶現(xiàn)場檢查鑒定維修內(nèi)容，并按照本程序第四款分清責任，確認維修范圍及內(nèi)容。同時現(xiàn)場拍照或攝像，留取證據(jù)。（三）制訂維修計劃，實施維修。維修部根據(jù)現(xiàn)場檢查鑒定的結果，由維修工程師根據(jù)本程序第四款規(guī)定的不同情況分別進行處理。1、第一類維修項目：（1）由維修工程師制訂維修計劃、確定維修時限、維修方案，報維修部經(jīng)理審批。（2）維修計劃經(jīng)維修部經(jīng)理審批后，由維修工程師向原承建商發(fā)工程項目維修通知單，同時應將維修計劃

7、通知物業(yè)管理處，以便及時與業(yè)主聯(lián)系相關維修時間。（詳見附件三）。（3）維修工程師現(xiàn)場監(jiān)督施工方進行維修。（4）若原承建商在雙方約定時間內(nèi)沒有履行責任，則維修部可另行委托其他施工單位進行維修，維修費用直接由我司在原承建商的質(zhì)保金中扣除并按合同追究原承建商的違約責任。2、第二類維修項目：（1）由維修工程師制訂維修計劃、維修方案，提交預算部審核維修預算。（2）對于維修費用在1000元以下維修項目，維修部經(jīng)理審批后，由維修部與施工單位簽訂維修合同，實施維修（或委托原承建商維修，辦理簽證手續(xù)）。（3）對于維修費用在10008000元的維修項目，維修部經(jīng)理審核，分管領導審批后，由預算部與施工單位簽訂維修合

8、同，維修部實施維修（或委托原承建商維修，辦理簽證手續(xù)）。（4）對于維修費用在8000元以上30000元以下的維修項目，經(jīng)維修部經(jīng)理、分管領導審核，報公司總經(jīng)理審批后，由預算部與施工單位簽訂維修合同，維修部實施維修。（5）對于維修費用在30000元以上50000以下的維修項目，經(jīng)維修部經(jīng)理、分管領導、公司總經(jīng)理審核，集團總經(jīng)理審批后，由預算部與施工單位簽訂維修合同，維修部實施維修。（6）對于維修費用在50000元以上的維修項目，經(jīng)維修部經(jīng)理、分管領導、公司總經(jīng)理、集團總經(jīng)理審核、董事長審批后，由預算部與施工單位簽訂維修合同，維修部實施維修。3、第三、第四類維修項目：對于第三、第四類維修項目，如住

9、戶或物業(yè)管理處委托維修部進行維修，由住戶（或物業(yè)管理處）、維修部、施工方簽訂三方協(xié)議書，維修部負責組織、協(xié)調(diào)及工程維修質(zhì)量監(jiān)理，住戶（物業(yè)管理處）承擔工程維修費用。4、特殊維修項目的維修由分管領導審批后（報公司總經(jīng)理審批）由維修部負責實施。（四）工程維修過程中，維修工程師負責協(xié)調(diào)監(jiān)理各維修工序的質(zhì)量、組織隱蔽驗收、監(jiān)督維修進度、勞動調(diào)配、材料、機械的進出場等，并做好現(xiàn)場監(jiān)理日記。（五）工程維修完工后，由維修部組織住戶、物業(yè)管理處、施工單位進行聯(lián)合驗收，并在工程維修項目驗收單（詳見附件四）上簽字確認，同時辦理移交手續(xù)。（六） 工程維修完工后，維修工程師負責將維修資料整理裝訂歸檔。（七）維修款審批

10、與支付按照工程款審批與支付相關規(guī)定執(zhí)行。六、對于必須立即處理的緊急維修項目，由物業(yè)管理處與維修部確認后，由維修部立即安排先進行搶修，并在事后24小時內(nèi)按上述程序補辦有關審批手續(xù)。七、每月由維修部制定維修月度計劃，經(jīng)維修部經(jīng)理審核并報公司分管領導審批下達后抄送物業(yè)公司，并由維修部按計劃組織實施。八、工程質(zhì)量回訪。維修部負責定期組織物業(yè)公司、施工單位（供貨商）進行工程質(zhì)量回訪，并填寫“工程質(zhì)量回訪表”（詳見附件五），由維修部對客戶提出的質(zhì)量問題進行維修處理。定期回訪原則上分入住后三個月、半年、一年（主體工程質(zhì)保期二年）、二年四次進行，每次質(zhì)量回訪后，維修部應向公司提交工程質(zhì)量及維修評估報告。九、工

11、程保修責任范圍及維修處理時限依據(jù)按公司正式印發(fā)的住宅質(zhì)量保證書及住宅使用說明書中相關內(nèi)容執(zhí)行。十、超過質(zhì)量保修期的工程維修項目，原則上由物業(yè)公司負責處理。十一、在每項工程（采購供應）合同規(guī)定的質(zhì)保期滿后，維修部應會同公司造價合約及財務部門辦理工程質(zhì)保金結算，并負責質(zhì)保金結算資料的審核確認工作及承包商/供應商質(zhì)保期服務工作評估工作。十二、附件：1、申請工程維修項目登記表2、質(zhì)保期內(nèi)工程項目維修通知單3、工程項目維修計劃表 4、工程維修項目驗收單5、工程質(zhì)量回訪表6、工程維修工作流程圖專心-專注-專業(yè)附件1： 申請工程維修項目登記表編號： 住戶姓名聯(lián)系電話住戶地址質(zhì)量缺陷或出現(xiàn)問題部位：缺陷或問題

12、描述：初步原因分析及責任界定：業(yè)主簽名： 物業(yè)管理處 維修部維修管理人員簽名： 主管人員簽名：日期： 日期： 日期：備 注：記錄人： 接收人： 接收時間：說明：此表一式三份，分別由業(yè)主、物業(yè)管理處、維修部留存。附件2： 編號：質(zhì)保期內(nèi)工程項目維修通知單_公司：經(jīng)檢查，由貴司承建的（供應的）_ _項目_工程（材料/設備）（合同號： ），因存在以下質(zhì)量缺陷或問題，急需維修：序號維修內(nèi)容(部位)要求進場時間要求完成時間請你司接到此通知單后立即安排進場維修,如未按甲乙雙方合同規(guī)定的時限進場維修,我部將自行安排維修,所需工程費用從你司工程質(zhì)保金中扣除，你司承擔相應的違約責任。承建商/供應商簽收：_ _工

13、程維修部 年 月 日此表一式二份，發(fā)展商維修部及承建商（供應商）各執(zhí)一份。附件4 編號：工程維修項目驗收單存根聯(lián)年 月 日 住戶姓名住戶住址聯(lián)系電話預約維修時間開工時間接 單 時 間完工時間維修內(nèi)容驗收意見維修單位代表簽名物業(yè)管理處代表簽名住戶簽名維修部代表簽名附件4 編號：工程維修項目驗收單物業(yè)聯(lián)年 月 日 住戶姓名住戶住址聯(lián)系電話預約維修時間開工時間接 單 時 間完工時間維修內(nèi)容驗收意見維修單位代表簽名物業(yè)管理處代表簽名住戶簽名維修部代表簽名附件5：工程質(zhì)量回訪表尊敬的各位業(yè)主：_入伙將近，現(xiàn)就房屋工程質(zhì)量問題再次向業(yè)主征詢意見，請大力協(xié)助。序號主要問題存在問題及部位，主要特征描述1木地板是否存在開裂、起拱現(xiàn)象2戶內(nèi)木門是否存在質(zhì)量問題3凸窗窗套、窗臺及空調(diào)洞周邊是否滲水4衛(wèi)生間墻根是否存在滲水現(xiàn)象5戶內(nèi)廚、衛(wèi)天花是否存在滲水現(xiàn)象6戶內(nèi)墻面是否存在裂縫現(xiàn)象7其它質(zhì)量問題（此表不夠，可加頁）此表請于_月_日前交_管理處,以便我們及時匯總并盡快安排維修處理,否則,將可能影響您的房屋的維修進度,謝謝!_管理處房號： 聯(lián)系電話： 年 月 日附件6 工 程 維 修 工 作流程圖工程維修登記現(xiàn)場檢查鑒定 承建商 負責維修項目開發(fā)商 負責維修項目住戶(物業(yè)管理處) 委托維修項目河北金大地公司維修部、住戶、施工方簽訂維修協(xié)議分管領導審批1000-3000元維修部 經(jīng)理審批100