廣州市舊村莊全面改造成本核算辦法

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上2017年12月29日，市城市更新局印發(fā)新的廣州市舊村莊全面改造成本核算辦法（下簡(jiǎn)稱(chēng)辦法），即日起實(shí)施。辦法明確劃定了舊村莊全面改造成本核算具體的適用范圍，其內(nèi)容涵蓋了舊村莊全面改造過(guò)程中成本核算時(shí)主要包括的前期費(fèi)、臨遷費(fèi)、拆運(yùn)費(fèi)、復(fù)建費(fèi)、農(nóng)轉(zhuǎn)用及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等，也規(guī)定了各項(xiàng)費(fèi)用的核定方式和計(jì)費(fèi)方法。辦法的出臺(tái)，使舊村莊全面改造成本核算的標(biāo)準(zhǔn)更為明確，核算方式更加規(guī)范，成本測(cè)算更加科學(xué)、準(zhǔn)確、客觀，對(duì)于規(guī)范和推進(jìn)舊村莊全面改造工作具有積極的推動(dòng)作用。辦法共十七條，以下是全文及官方權(quán)威“條文釋義”！廣州市舊村莊全面改造成本核算辦法（附條文釋義）第一條為進(jìn)一步明確舊村莊全面

2、改造成本核算標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范舊村莊全面改造成本的核算方式，科學(xué)測(cè)算項(xiàng)目改造成本，根據(jù)廣州市城市更新辦法和廣州市舊村莊更新實(shí)施辦法，制訂本辦法?！菊f(shuō)明】本條是關(guān)于本辦法編制的目的和依據(jù)。第二條本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)城市更新片區(qū)策劃方案、項(xiàng)目實(shí)施方案編制和審核階段對(duì)舊村莊進(jìn)行的全面改造復(fù)建安置成本核算。【說(shuō)明】本條明確了本辦法適用于片區(qū)策劃方案、項(xiàng)目實(shí)施方案的編制和審核階段。第三條舊村莊全面改造成本主要包括前期費(fèi)、臨遷費(fèi)、拆運(yùn)費(fèi)、復(fù)建費(fèi)、農(nóng)轉(zhuǎn)用及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等。前款所稱(chēng)前期費(fèi)是指包含基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查費(fèi)、片區(qū)策劃方案編制費(fèi)、項(xiàng)目實(shí)施方案編制費(fèi)在內(nèi)的項(xiàng)目前期工作費(fèi)用。【說(shuō)明】本條前款是根據(jù)廣州市舊村莊更新實(shí)施

3、辦法的第四十八條規(guī)定，對(duì)舊村莊改造成本的構(gòu)成進(jìn)行列舉式概括說(shuō)明。第二款是根據(jù)廣州市城市更新辦法第十六條“應(yīng)當(dāng)建立常態(tài)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查制度”、第二十三條“納入城市更新片區(qū)實(shí)施計(jì)劃的區(qū)域，應(yīng)當(dāng)編制片區(qū)策劃方案”、第二十九條“納入城市更新年度計(jì)劃的項(xiàng)目，由區(qū)政府組織編制城市更新項(xiàng)目實(shí)施方案”，并結(jié)合近年來(lái)“三舊”改造實(shí)踐的實(shí)際情況，將此類(lèi)前期工作費(fèi)用列入改造成本。第四條現(xiàn)狀建筑拆運(yùn)費(fèi)按不高于每平方米30元的標(biāo)準(zhǔn)核算（包括含拆卸、余泥排放等費(fèi)用）；搬家補(bǔ)償費(fèi)按每戶(hù)2000元的標(biāo)準(zhǔn)核算（含搬出、搬進(jìn)費(fèi)用）；屋內(nèi)裝有電話、有線電視等設(shè)施需遷移的，按有關(guān)主管部門(mén)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算遷移費(fèi)?！菊f(shuō)明】本條沿用了2012

4、年8月“三舊”辦印發(fā)的關(guān)于印發(fā)廣州市舊村莊改造成本核算指引的通知（穗舊改辦201248號(hào)，下稱(chēng)“原指引”）中第六點(diǎn)的相關(guān)內(nèi)容。第五條歷史建筑保護(hù)費(fèi)用（遷建或修繕）根據(jù)具體的歷史建筑保護(hù)方案確定，并計(jì)入改造成本?！菊f(shuō)明】本條沿用了“原指引”中第七點(diǎn)的相關(guān)內(nèi)容。第六條在不突破規(guī)劃建筑總量的情況下，舊村莊改造范圍內(nèi)安置住宅復(fù)建總量按照“棟”或者“戶(hù)”兩種方式進(jìn)行核定。住宅復(fù)建總量不含住宅公建配套建筑面積。（一）以“棟”的方式核定的，住宅復(fù)建總量按照每棟住宅280平方米乘以改造范圍內(nèi)合法住宅建筑的總棟數(shù)，或以合法住宅建筑基底總面積的3.5倍，并以不超過(guò)10%的比例上浮后核定。（二）以“戶(hù)”的方式核定的

5、，住宅復(fù)建總量按照每戶(hù)280平方米乘以改造范圍內(nèi)的總戶(hù)數(shù)進(jìn)行核定。“戶(hù)”的核定標(biāo)準(zhǔn)按照本市村莊規(guī)劃建設(shè)管理的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。以上所稱(chēng)“合法住宅建筑”指有房屋產(chǎn)權(quán)證、村鎮(zhèn)建房許可證、宅基地證、2007年6月30日前的有關(guān)批準(zhǔn)使用房屋宅基地的證明或區(qū)政府實(shí)施村民建房登記管理的證明等文件的住宅建筑。【說(shuō)明】本條在“原指引”第一點(diǎn)的“城中村改造范圍內(nèi)村民安置住宅復(fù)建總量上限應(yīng)按照戶(hù)均不超過(guò)宅基地房屋基準(zhǔn)建筑面積（240平方米至280平方米）控制”基礎(chǔ)上進(jìn)行了修改。依據(jù)是廣州市舊村莊更新實(shí)施辦法第十三條的相關(guān)規(guī)定。第七條舊村莊改造范圍內(nèi)安置住宅復(fù)建改造成本的核定有以下幾種情形：（一）合法住宅建筑與2007

6、年6月30日前建成經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織批準(zhǔn)的三層半以下住宅建筑的總量不超過(guò)核定復(fù)建總量的，準(zhǔn)予按照按1：1復(fù)建，并計(jì)入改造成本；其與復(fù)建總量差額可作為安置住宅權(quán)益面積予以復(fù)建，權(quán)益面積建安費(fèi)用由村民自籌，不計(jì)入改造成本。（二）合法住宅建筑與2007年6月30日前建成經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織批準(zhǔn)的三層半以下住宅建筑的總量超過(guò)核定復(fù)建總量的，按核定復(fù)建總量復(fù)建，超出面積可按房屋重置價(jià)給予貨幣補(bǔ)償，或在不超過(guò)集體經(jīng)濟(jì)物業(yè)復(fù)建總量的前提下，可按照住宅租金收益和物業(yè)租金收益相當(dāng)?shù)脑瓌t，按比例折算轉(zhuǎn)化為集體商業(yè)物業(yè)，計(jì)入改造成本。（三）2007年6月30日前建成經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織批準(zhǔn)的三層半以下住宅建筑的總量之外的建筑

7、，可按每平方米1500元核算給予建安成本補(bǔ)償，計(jì)入改造成本。（四）2007年6月30日后建成的違法建筑，不計(jì)入改造成本。村民戶(hù)籍證明應(yīng)取得當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)確認(rèn)，其中用于核算住宅權(quán)益建筑面積的村民戶(hù)數(shù)應(yīng)由區(qū)按“戶(hù)”的條件審核確認(rèn)?！菊f(shuō)明】本條在“原指引”第一點(diǎn)相關(guān)內(nèi)容基礎(chǔ)上，根據(jù)廣州市舊村莊更新實(shí)施辦法第十三條的相關(guān)規(guī)定，經(jīng)研究重新進(jìn)行了分類(lèi)調(diào)整。“原指引”為：“有證建筑面積按拆一補(bǔ)一復(fù)建安置。2007年6月30日之前已建的歷史建筑，若已完善歷史用地手續(xù)且符合廣州市農(nóng)村住宅建設(shè)用地管理規(guī)定（2001年廣州市人民政府令第5號(hào)），經(jīng)村集體批準(zhǔn)使用宅基地的，現(xiàn)狀房屋不超過(guò)三層半部分建筑面積按拆一補(bǔ)一復(fù)建安

8、置，超出部分建筑面積不予復(fù)建安置，可給予建安成本補(bǔ)償；屬于未經(jīng)村集體批準(zhǔn)，私自占地建設(shè)的一律拆除不予復(fù)建，可給予建安成本補(bǔ)償。2007年6月30日之后建成的無(wú)合法證明的村民住宅一律拆除，不予補(bǔ)償。”第八條舊村莊改造范圍內(nèi)集體經(jīng)濟(jì)物業(yè)復(fù)建總量可按現(xiàn)有建筑面積或用地范圍兩種方式核定。（一）以現(xiàn)有建筑面積方式核定的，集體經(jīng)濟(jì)組織物業(yè)合法建筑面積按1：1核定復(fù)建量；2007年6月30日前建成的無(wú)合法證明的建筑，按照現(xiàn)有建筑面積2：1核定復(fù)建量，剩余面積可按建安成本價(jià)計(jì)入改造成本；2007年6月30日后建成的違法建筑，不予核定。（二）以用地范圍方式核定的，包括納入舊村莊改造范圍的村級(jí)工業(yè)園、堆場(chǎng)、貨倉(cāng)、

9、露天停車(chē)場(chǎng)等用地，參照廣州市城市更新辦法有關(guān)村級(jí)工業(yè)園的相關(guān)政策，即按現(xiàn)有用地面積和容積率1.8（毛）計(jì)算權(quán)益建筑面積，其建安費(fèi)用由村集體自籌，不計(jì)入改造成本。改造主體可根據(jù)實(shí)際情況選擇其中一種方式核算村集體經(jīng)濟(jì)物業(yè)復(fù)建總量。納入舊村莊改造的現(xiàn)狀合法建設(shè)用地屬于已批準(zhǔn)未建或已建但尚未達(dá)到已批準(zhǔn)建設(shè)規(guī)模的情況，可按批準(zhǔn)建設(shè)規(guī)模補(bǔ)足復(fù)建集體經(jīng)濟(jì)物業(yè)權(quán)益建筑面積，其建安費(fèi)用由村集體自籌，不計(jì)入改造成本?！菊f(shuō)明】本條在“原指引”第二點(diǎn)相關(guān)內(nèi)容基礎(chǔ)上，根據(jù)廣州市舊村莊更新實(shí)施辦法第十三條、廣州市舊廠房更新實(shí)施辦法第十三條的相關(guān)規(guī)定，經(jīng)研究重新進(jìn)行了分類(lèi)調(diào)整?！霸敢睘椋骸按寮w物業(yè)不能按現(xiàn)狀建筑面積拆

10、一補(bǔ)一復(fù)建安置。合法的集體物業(yè)建筑面積依照拆一補(bǔ)一予以復(fù)建安置；在改造范圍內(nèi)土地承載能力允許的情況下，2007年6月30日之前已建的歷史集體經(jīng)濟(jì)物業(yè)，若已完善歷史用地手續(xù)的，可按照保障改造后集體經(jīng)濟(jì)物業(yè)收入不降低的原則折算準(zhǔn)予復(fù)建的總量，準(zhǔn)予復(fù)建部分建安費(fèi)用納入改造成本，不予復(fù)建部分歷史集體物業(yè)可給予建安成本補(bǔ)償?！闭{(diào)整依據(jù)是廣州市舊村莊更新實(shí)施辦法第十三條“集體經(jīng)濟(jì)組織物業(yè)復(fù)建總量按集體經(jīng)濟(jì)組織合法建筑面積1:1核定復(fù)建量；對(duì)2007年6月30日之前建設(shè)的違法建筑，按照現(xiàn)有建筑面積2:1比例核定復(fù)建量；2007年6月30日之后建設(shè)的違法建筑，不予核定。”以及廣州市舊廠房更新實(shí)施辦法第十三條“

11、對(duì)于有合法用地手續(xù)的以及已完善歷史用地手續(xù)的集體舊廠房、工業(yè)園區(qū)升級(jí)改造項(xiàng)目在規(guī)劃承載容量允許的前提下，按現(xiàn)狀用地面積和容積率1.8（毛）計(jì)算權(quán)益建筑面積?！钡诰艞l2007年6月30日前建成的無(wú)合法證明的住宅和村集體物業(yè)建安成本價(jià)按每平方米1500元為基數(shù)，并按照當(dāng)年我市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）漲幅每年做相應(yīng)調(diào)整核算。具體補(bǔ)償由村集體在不突破房屋建筑成本補(bǔ)償核定總額的前提下自行統(tǒng)籌實(shí)施?！菊f(shuō)明】本條在“原指引”第三點(diǎn)“村民住宅和村集體物業(yè)建安成本補(bǔ)償按每平方米1000元上限核算，計(jì)入改造成本”基礎(chǔ)上對(duì)數(shù)額進(jìn)行了修改。理由是：目前無(wú)合法手續(xù)不予以復(fù)建的住宅或村集體物業(yè)，一般都為框架結(jié)構(gòu)，參照原

12、市建委廣州市城建項(xiàng)目征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)（送審稿）第九章十五章“國(guó)有或集體土地上未登記產(chǎn)權(quán)的房屋，框架結(jié)構(gòu)補(bǔ)償1500元/平方米”的標(biāo)準(zhǔn)，將數(shù)額調(diào)整為1500。第十條臨遷費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)參照房屋管理部門(mén)最新發(fā)布的廣州市房屋租金參考價(jià)，結(jié)合該區(qū)域市場(chǎng)實(shí)際租金和村所在區(qū)域的市場(chǎng)租金水平評(píng)估確定。住宅臨遷費(fèi)單價(jià)可在每平方米每月20元至40元范圍內(nèi)浮動(dòng)；集體經(jīng)濟(jì)物業(yè)等商業(yè)面積臨遷費(fèi)單價(jià)可在每平方米每月30元至60元范圍內(nèi)浮動(dòng)。合法的房屋建筑與2007年6月30日前建成的準(zhǔn)予復(fù)建的建筑，舊村規(guī)模較大、整體實(shí)施改造、一次性搬遷的，可按5年時(shí)間核算臨遷費(fèi)用（即“準(zhǔn)予復(fù)建的住宅建筑面積臨遷單價(jià)60個(gè)月+準(zhǔn)予復(fù)建的集體物業(yè)建筑面

13、積臨遷單價(jià)60個(gè)月”）；舊村規(guī)模較大、分期實(shí)施改造、分步搬遷的，可按4年時(shí)間核算臨遷費(fèi)用（即“準(zhǔn)予復(fù)建的住宅建筑面積臨遷單價(jià)48個(gè)月+準(zhǔn)予復(fù)建的集體物業(yè)建筑面積臨遷單價(jià)48個(gè)月”）。核算的權(quán)益建筑面積不得計(jì)算臨遷費(fèi)。2007年6月30日之后建成的違法建筑，不得計(jì)算臨遷費(fèi)?！菊f(shuō)明】本條對(duì)臨遷費(fèi)的計(jì)算單價(jià)和計(jì)算時(shí)間量進(jìn)行了規(guī)定。對(duì)“原指引”第五點(diǎn)“住宅臨遷單價(jià)可在每平方米每月20元至30元范圍內(nèi)、集體經(jīng)濟(jì)物業(yè)等商業(yè)面積臨遷單價(jià)可在每平方米每月30元至50元范圍內(nèi)適當(dāng)浮動(dòng)”的數(shù)值進(jìn)行了調(diào)整；并將“可按3年臨遷時(shí)間核算臨遷費(fèi)用”調(diào)整為“整體實(shí)施改造、一次性搬遷的，按5年臨遷時(shí)間核算臨遷費(fèi)用；分期實(shí)施改

14、造、分步搬遷的，按4年臨遷時(shí)間核算臨遷費(fèi)用”。調(diào)整理由是：廣州市房地產(chǎn)租賃管理所2014年12月發(fā)布的2014年廣州市房屋租金參考價(jià)顯示，部分區(qū)域的樓梯樓租金水平已經(jīng)超過(guò)30元/平方米，甚至達(dá)到50多元或60多元/平方米，故本次上調(diào)住宅臨遷費(fèi)，同理集體物業(yè)租金水平也相應(yīng)提高；根據(jù)2016年6月市政府正式印發(fā)廣州市人民政府關(guān)于提升城市更新水平促進(jìn)節(jié)約集約用地的實(shí)施意見(jiàn)（穗府規(guī)20176號(hào)）第二十五條規(guī)定“舊村規(guī)模較大、整體實(shí)施改造、一次性搬遷的，可按5年時(shí)間核算臨遷費(fèi)用；舊村規(guī)模較大、分期實(shí)施改造、分步搬遷的，可按4年時(shí)間核算臨遷費(fèi)用”，故將臨遷費(fèi)用年限進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。第十一條舊村莊改造范圍內(nèi)規(guī)劃

15、的市政配套及公共服務(wù)設(shè)施應(yīng)無(wú)償移交政府及相關(guān)職能部門(mén)，設(shè)施用地應(yīng)當(dāng)與融資用地同步轉(zhuǎn)為國(guó)有。其中非經(jīng)營(yíng)性的設(shè)施建設(shè)投資均計(jì)入改造成本，并優(yōu)先配套建設(shè)?！菊f(shuō)明】本條沿用了“原指引”第四點(diǎn)的相關(guān)內(nèi)容，對(duì)部分表述進(jìn)行了修改。第十二條復(fù)建成本的計(jì)算應(yīng)根據(jù)復(fù)建住宅及其配套設(shè)施，復(fù)建經(jīng)濟(jì)物業(yè)的建設(shè)等級(jí)，嚴(yán)格按照舊村莊改造成本構(gòu)成一覽表核定的綜合單價(jià)（包含前期費(fèi)、含深基坑支護(hù)地下室的單體建安工程費(fèi)、小區(qū)配套設(shè)施費(fèi)、預(yù)備費(fèi)等）標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。【說(shuō)明】附表中綜合單價(jià)的調(diào)整理由是：根據(jù)市建設(shè)工程造價(jià)管理站發(fā)布的廣州市建設(shè)工程2016年參考造價(jià)（穗建造價(jià)201710號(hào)）進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。市建設(shè)工程造價(jià)管理站發(fā)布的參考造價(jià)是單方

16、造價(jià)，本核算指引采用的是綜合造價(jià)，計(jì)入了前期費(fèi)、工程建設(shè)其他費(fèi)用、單體建安工程費(fèi)、小區(qū)配套設(shè)施費(fèi)和預(yù)備費(fèi)，并計(jì)算了暫列金額，住宅項(xiàng)目考慮到回遷居民的收入水平情況，適當(dāng)提高了裝修標(biāo)準(zhǔn)。第十三條整合權(quán)屬范圍外周邊地塊的改造成本，按照政府土地整備有關(guān)規(guī)定由專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估?！菊f(shuō)明】本條在“原指引”第十一點(diǎn)的基礎(chǔ)上經(jīng)研究進(jìn)行了修改。第十四條不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按總改造成本的3%計(jì)算，確實(shí)需要突破的，最高不超過(guò)5%，用于安置補(bǔ)償過(guò)程中實(shí)際發(fā)生但又未納入改造成本部分的費(fèi)用。包括拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議簽訂、動(dòng)遷獎(jiǎng)勵(lì)、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、集體經(jīng)濟(jì)物業(yè)租賃合同提前解約、停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)任从?jì)入改造成本的費(fèi)用?！菊f(shuō)明】本條沿用了“原指引”第十點(diǎn)的相關(guān)內(nèi)容，進(jìn)一步對(duì)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)所包含的內(nèi)容進(jìn)行了說(shuō)明補(bǔ)充。依據(jù)有廣州市舊村莊更新實(shí)施辦法第四十八條“集體經(jīng)濟(jì)物業(yè)租賃合同提前解約及停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)仍趯?shí)施改造時(shí)可能發(fā)生的費(fèi)用不在改造成本中單列，全部計(jì)入不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)據(jù)實(shí)列支?！钡谑鍡l舊村莊改造個(gè)案需突破以上條