虎門建設(shè)集團(tuán)戰(zhàn)略咨詢報(bào)告（PPT頁）

1、東莞市虎門建設(shè)發(fā)展有限公司東莞市虎門建設(shè)發(fā)展有限公司項(xiàng)目項(xiàng)目最終報(bào)告最終報(bào)告長期戰(zhàn)略目標(biāo)長期戰(zhàn)略目標(biāo)2 2目錄目錄項(xiàng)目工作總結(jié)及方法論項(xiàng)目工作總結(jié)及方法論.3.3對(duì)虎門建設(shè)實(shí)施多元化戰(zhàn)略的思考對(duì)虎門建設(shè)實(shí)施多元化戰(zhàn)略的思考.11.11主營業(yè)務(wù)分析現(xiàn)有輔業(yè)分析擬投資業(yè)務(wù)分析小結(jié)及建議對(duì)盤活現(xiàn)有存量資產(chǎn)的探討和建議對(duì)盤活現(xiàn)有存量資產(chǎn)的探討和建議.36.36關(guān)于企業(yè)方向性戰(zhàn)略的總體設(shè)想關(guān)于企業(yè)方向性戰(zhàn)略的總體設(shè)想.3939企業(yè)“愿景”目標(biāo)的設(shè)定及其理由企業(yè)未來發(fā)展方向：業(yè)務(wù)重組方案建議企業(yè)戰(zhàn)略實(shí)施重點(diǎn)：核心競爭力的提升總結(jié)與展望總結(jié)與展望.70.70附件：萬科案例、華僑城案例附件：萬科案例、華僑城案

2、例3 31 1、項(xiàng)目工作總結(jié)及方法論、項(xiàng)目工作總結(jié)及方法論工作總結(jié)工作總結(jié)方法論方法論核心競爭力理論戰(zhàn)略聯(lián)盟理論品牌理論收購兼并理論4 41-11-1、項(xiàng)目工作總結(jié)、項(xiàng)目工作總結(jié)從去年11月起，我們接受了虎門建設(shè)公司的委托,為虎門建設(shè)提供戰(zhàn)略咨詢服務(wù)。服務(wù)內(nèi)容包括：調(diào)查、研究虎門建設(shè)的發(fā)展概況；了解和分析公司的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)；分析和設(shè)定未來發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)；就增強(qiáng)核心競爭力，及未來業(yè)務(wù)組合提供建議；就如何盤活公司現(xiàn)有存量資產(chǎn)提供初步探討和建議。我們走訪了貴公司，與主要的中層干部和技術(shù)骨干進(jìn)行了交談，對(duì)公司發(fā)展經(jīng)營的長處特點(diǎn)和不足有了初步的認(rèn)識(shí)和了解。同時(shí)，還拜訪了廣東省和東莞市主管經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，

3、了解整個(gè)廣東和東莞經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的計(jì)劃和規(guī)劃，對(duì)東莞及虎門在整個(gè)珠江三角洲整體發(fā)展和粵港合作中的作用和地位有了比較深刻的認(rèn)識(shí)。我們還走訪了許多地產(chǎn)界人士，充分了解國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展規(guī)律和目前的發(fā)展階段，對(duì)珠三角房地產(chǎn)發(fā)展的大環(huán)境有了更深刻地認(rèn)識(shí)。同時(shí)，根據(jù)我們近年了解的國內(nèi)許多房地產(chǎn)企業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，我們將具有典型意義的企業(yè)案例，作為本報(bào)告的附錄介紹給貴公司參考，希望能夠?qū)F公司今后的經(jīng)營和發(fā)展有所助益。5 51-21-2、方法論、方法論本報(bào)告以企業(yè)管理的最新理論和方法（核心競爭力、戰(zhàn)略聯(lián)盟、品牌、收購兼并），為虎門建設(shè)應(yīng)對(duì)競爭、加快發(fā)展提供借鑒；同時(shí)，力圖從理論和實(shí)踐上，為如何做強(qiáng)做大虎

4、門建設(shè)集團(tuán)，展開一個(gè)較為廣闊的思維空間。其中，核心競爭力是支持企業(yè)長期可持續(xù)增長的關(guān)鍵能力；戰(zhàn)略聯(lián)盟和收購兼并理論可運(yùn)用在集團(tuán)輔業(yè)發(fā)展及業(yè)務(wù)擴(kuò)張上；有效的品牌管理有助于企業(yè)加強(qiáng)市場開發(fā)及營銷能力；而收購兼并也是日后重組集團(tuán)架構(gòu)需要要借助的方法。1-2-11-2-1、核心競爭力理論、核心競爭力理論本報(bào)告主要運(yùn)用核心競爭力理論。該理論最早出現(xiàn)于1990年，由美國管理專家C.K.Praharad和Gary Hamel提出，是指企業(yè)在長期生產(chǎn)經(jīng)營過程中逐漸積累起來的知識(shí)和技能，尤其是協(xié)調(diào)不同生產(chǎn)技能和整合多種技術(shù)的知識(shí)和技能，并據(jù)此獲得超越其他競爭對(duì)手的獨(dú)特能力。也就是說，任何企業(yè)的優(yōu)勢都是暫時(shí)的，而

5、不斷創(chuàng)造企業(yè)優(yōu)勢的能力才是最寶貴的，這種能力就是企業(yè)的核心競爭力。通俗地講，企業(yè)就像一棵大樹，樹根就是企業(yè)的核心競爭力，樹干是企業(yè)的核心產(chǎn)品，樹葉、花、果等就是企業(yè)的最終產(chǎn)品。企業(yè)沒有核心技術(shù)，并不意味著沒有核心競爭力。例如，戴爾公司長期沒有個(gè)人電腦的核心技術(shù)，但并不妨礙它成為行業(yè)翹楚。其核心競爭力在于高效的供應(yīng)鏈管理。核心競爭力本身也是發(fā)展的。如果企業(yè)的核心競爭力不再發(fā)展，就有變成“核心鋼性”的可能。核心鋼性是陳舊了的核心能力，它種下了企業(yè)慣性的種子，會(huì)導(dǎo)致企業(yè)戰(zhàn)略近視癥，使得企業(yè)不能隨著外部環(huán)境的變化而及時(shí)作出反應(yīng)（戴爾近年已申請(qǐng)了數(shù)百項(xiàng)專利，其核心競爭力一直在變化和提升）。6 61-21

6、-2、方法論（續(xù)）、方法論（續(xù)）核心競爭力的構(gòu)成和特征核心競爭力的構(gòu)成和特征核心競爭力由四個(gè)因素構(gòu)成核心競爭力由四個(gè)因素構(gòu)成：企業(yè)員工的知識(shí)和技能水平，知識(shí)結(jié)構(gòu)及技能結(jié)構(gòu)；企業(yè)的技術(shù)體系：既包括硬件系統(tǒng)，如機(jī)器設(shè)備、儀器儀表等，也包括軟件系統(tǒng)，如知識(shí)產(chǎn)權(quán)、技術(shù)規(guī)范、管理軟件及技術(shù)訣竅等；企業(yè)的管理體系：不僅包括企業(yè)管理的各個(gè)方面，也包括企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人的領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)在內(nèi)；企業(yè)的價(jià)值觀念：企業(yè)文化是核心競爭力的重要組成部分。核心競爭力五大特征：核心競爭力五大特征：價(jià)值性價(jià)值性 核心競爭力是有價(jià)值的，它能為企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值。獨(dú)特性獨(dú)特性 很難被競爭對(duì)手模仿。稀缺性稀缺性 核心競爭力是稀缺資源。內(nèi)生性內(nèi)生性 核心

7、競爭力很難從市場上買來，通常是在企業(yè)內(nèi)部生成的。延展性延展性 它可為企業(yè)打開多種產(chǎn)品市場提供支持。如：液晶技術(shù)既可用在筆記本電腦上，也可用在袖珍計(jì)算器、手機(jī)及大屏幕電視機(jī)等領(lǐng)域。7 71-21-2、方法論（續(xù)）、方法論（續(xù)） 某些大公司的核心競爭力：某些大公司的核心競爭力：公司名稱公司名稱核心能力核心能力市場及產(chǎn)品市場及產(chǎn)品INTELCPU技術(shù)電腦中央處理器、相關(guān)芯片組波音波音航空技術(shù)各式民用航空器、軍用飛機(jī)、導(dǎo)彈本田本田發(fā)動(dòng)機(jī)和電動(dòng)火車技術(shù)摩托車、汽車、發(fā)電機(jī)、割草機(jī)SONY家電小型化、袖珍化便攜式收錄機(jī)、攝像機(jī)、電視機(jī)、收音機(jī)、機(jī)器人等3M粘結(jié)技術(shù)砂紙、告示貼、磁帶、錄象帶GE制度設(shè)計(jì)能力

8、、強(qiáng)有力的戰(zhàn)略實(shí)施能力飛機(jī)發(fā)動(dòng)機(jī)、汽車、大型醫(yī)療設(shè)備、財(cái)務(wù)公司等30個(gè)行業(yè)海爾海爾服務(wù)提升品牌白色和黑色家電萬科萬科住宅開發(fā)及物業(yè)管理高中檔住宅、寫字樓聯(lián)想聯(lián)想銷售網(wǎng)絡(luò)、品牌推廣計(jì)算機(jī)及其附屬設(shè)備8 81-21-2、方法論（續(xù)）、方法論（續(xù)）1-2-21-2-2、戰(zhàn)略聯(lián)盟理論、戰(zhàn)略聯(lián)盟理論n戰(zhàn)略聯(lián)盟是指兩個(gè)或多個(gè)公司之間為了實(shí)現(xiàn)一定的戰(zhàn)略目的，在一定時(shí)期內(nèi)進(jìn)行的一種合作安排。n自從美國管理學(xué)者羅杰內(nèi)格爾和DEC公司總裁簡霍普蘭德提出的“戰(zhàn)略營銷聯(lián)盟”后，聯(lián)盟概念得到了越來越多的企業(yè)界人士的認(rèn)同，成為現(xiàn)代企業(yè)加強(qiáng)其國際競爭力的重要方式之一。n互補(bǔ)性聯(lián)盟互補(bǔ)性聯(lián)盟：2001年8月，箭牌聯(lián)手寶潔，利

9、用后者的口腔護(hù)理技術(shù)，生產(chǎn)具有潔齒功效的口香糖；2002年5月，和記黃埔與中國聯(lián)通組成戰(zhàn)略聯(lián)盟，在國內(nèi)電訊領(lǐng)域展開多種合作。n競合關(guān)系：競合關(guān)系：與以往的互補(bǔ)性聯(lián)盟不同，未來會(huì)有更多競爭對(duì)手的聯(lián)盟，即所謂的“競爭合作”。經(jīng)過多年的自由競爭，很多行業(yè)逐漸發(fā)展成熟，時(shí)常趨于飽和，每個(gè)競爭者從對(duì)手搶食一點(diǎn)市場份額都很難，必須通過聯(lián)盟，共同把市場做大，形成多贏格局。2002年5月，科龍與小天鵝結(jié)盟，共同投資電子商務(wù)、相互進(jìn)行OEM/ODM方式的合作、共同開拓海外市場。n國際聯(lián)盟：國際聯(lián)盟：將來會(huì)出現(xiàn)更多的國際聯(lián)盟。中國本土企業(yè)要想在國際聯(lián)盟中受益，需要先搞清楚未來的國際合作伙伴奉行的是“全球戰(zhàn)略”還是

10、“全球、地方”戰(zhàn)略。此外，需要將品牌或分銷權(quán)等重要的無形資產(chǎn)加以長期保護(hù)。最重要的是，要事先考慮清楚聯(lián)盟的目的。聯(lián)盟常被比作婚姻，但一個(gè)成功的聯(lián)盟不一定要長期存在下去。成功的標(biāo)準(zhǔn)不是時(shí)間的長短，而在于是否達(dá)到預(yù)定的目標(biāo)。9 91-21-2、方法論（續(xù)）、方法論（續(xù)）1-2-31-2-3、品牌理論、品牌理論n品牌是一種特定的名稱、術(shù)語、符號(hào)或設(shè)計(jì)，或是它們的組合運(yùn)用，其目的是借以辨認(rèn)某個(gè)銷售或某群消費(fèi)者的產(chǎn)品或服務(wù)，并使之同競爭對(duì)手的產(chǎn)品或服務(wù)區(qū)分開來。n按Amazon公司創(chuàng)始人Jeff Bezos的說法：“品牌就是指你與客戶間的關(guān)系，說到底，起作用的不是你在廣告或其他宣傳中向他們?cè)S諾了什么，而

11、是他們反饋了什么以及你又如何對(duì)此作出反應(yīng)。對(duì)我們來說，口碑極其重要。簡而言之，品牌就是人們私下里對(duì)你的評(píng)價(jià)?！眓從這個(gè)角度看，海爾集團(tuán)品牌建設(shè)堪稱可圈可點(diǎn)。海爾品牌的核心價(jià)值是“真誠”，品牌口號(hào)是“真誠到永遠(yuǎn)”，其星級(jí)服務(wù)、產(chǎn)品研發(fā)都是對(duì)這一理念的詮釋和延展。因此，海爾的空調(diào)、冰箱、洗衣機(jī)等產(chǎn)品多次被列為消費(fèi)者最喜歡的品牌之一。n就國內(nèi)企業(yè)的品牌建設(shè)而言，要補(bǔ)的一課是品牌戰(zhàn)略規(guī)劃。目前大多數(shù)家電企業(yè)面臨著十分嚴(yán)重的品牌空心化危機(jī)。這是由于長時(shí)期缺乏品牌戰(zhàn)略規(guī)劃所導(dǎo)致的。品牌空心化的主要表現(xiàn)是：品牌單純的符號(hào)化、有廣泛的知名度而沒有差異化的忠誠度、品牌沒有個(gè)性化的內(nèi)涵、品牌與產(chǎn)品沒有形成良性的互

12、動(dòng)關(guān)系、品牌對(duì)消費(fèi)者 的購買決策的影響力非常有限。 n品牌戰(zhàn)略規(guī)劃就是指一個(gè)品牌要有明顯地區(qū)別于其他競爭對(duì)手的個(gè)性化品牌價(jià)值規(guī)劃和清晰的發(fā)展途徑。10101-21-2、方法論（續(xù)）、方法論（續(xù)）1-2-41-2-4、收購兼并理論、收購兼并理論n1993年9月底，寶安集團(tuán)通過在二級(jí)市場收集流通股的方式，取得延中實(shí)業(yè)（今方正科技）第一大股東地位，這是國內(nèi)證券市場的第一起公司購并案。中國企業(yè)的購并風(fēng)由此發(fā)端。n波士頓公司的研究報(bào)告認(rèn)為，中國的購并額在過去5年里以每年70%的速度增長，使中國成為亞洲第三大購并市場。從1998-2001年，中國國內(nèi)購并案發(fā)生了1713起，金額為1250億元人民幣；海外企

13、業(yè)收購中國國內(nèi)企業(yè)的交易有66起，金額為63億元人民幣。n但從全球范圍看，過往20年中，65%的購并是失敗的，無法實(shí)現(xiàn)當(dāng)初的承諾和實(shí)現(xiàn)購并企業(yè)的價(jià)值。成功購并的關(guān)鍵有三點(diǎn)，其一，策略：尋求建立可持續(xù)性的競爭優(yōu)勢；其二、價(jià)格：避免超額制服過高溢價(jià)；三、整合：要有高層管理人員的投入、嚴(yán)格執(zhí)行整合策略。n中國企業(yè)購并的挑戰(zhàn)在于：公司長遠(yuǎn)計(jì)劃不明確，缺乏整合程序的專業(yè)知識(shí)，所有權(quán)模式仍在變化等。此外，須在并購過程的早期就如何解決職工過多和留住人才這兩個(gè)棘手問題，提出解決方案。n中國企業(yè)未來的購并會(huì)有如下兩個(gè)發(fā)展趨勢中國企業(yè)未來的購并會(huì)有如下兩個(gè)發(fā)展趨勢：n跨國購并會(huì)更加頻繁跨國購并會(huì)更加頻繁。將來不僅

14、會(huì)有跨國公司收購中國國內(nèi)企業(yè)，中國企業(yè)也開始利用購并這一工具走向海外。如：兩年前萬向集團(tuán)收購了美國汽配部件制造商UAI公司；繼華立集團(tuán)完成了對(duì)飛利浦集團(tuán)CDMA移動(dòng)通訊部門的收購和TCL收購德國電視機(jī)制造商施耐德之后，京東方科技集團(tuán)日前又成功收購了韓國現(xiàn)代顯示技術(shù)株式會(huì)社TFT-LCD業(yè)務(wù)，標(biāo)志著中國企業(yè)第一次掌握了TFT-LCD核心技術(shù)。此外，聯(lián)想、春蘭、創(chuàng)維等產(chǎn)業(yè)巨頭也都在醞釀跨國收購。種種跡象表明，中國企業(yè)加快了跨國收購的腳步。在國外巨頭不斷并購國內(nèi)企業(yè)和中國企業(yè)通過出口產(chǎn)品來搶占世界市場之后，中國產(chǎn)業(yè)巨頭已開始以一種新的方式走向世界。n更多行業(yè)整合型的購并將會(huì)發(fā)生更多行業(yè)整合型的購并將

15、會(huì)發(fā)生。迄今為止，政府主導(dǎo)的電信、民航和電力系統(tǒng)的戰(zhàn)略重組，構(gòu)成金額最大的幾宗并購交易案；僅30年歷史的法國達(dá)能公司整合中國飲料業(yè)已經(jīng)取得初步成功，名列中國飲料行業(yè)的前5名；德隆等有遠(yuǎn)見的本土民營企業(yè)正主動(dòng)利用購并這一手段整合某些食品行業(yè)。11112 2、對(duì)虎門建設(shè)實(shí)施多元化戰(zhàn)略的思考、對(duì)虎門建設(shè)實(shí)施多元化戰(zhàn)略的思考12122 2、對(duì)虎門建設(shè)實(shí)施多元化戰(zhàn)略的思考、對(duì)虎門建設(shè)實(shí)施多元化戰(zhàn)略的思考2-12-1、對(duì)主業(yè)的分析和初步評(píng)估、對(duì)主業(yè)的分析和初步評(píng)估房地產(chǎn)開發(fā)建筑物業(yè)管理2-22-2、對(duì)輔業(yè)的考察和初步評(píng)估、對(duì)輔業(yè)的考察和初步評(píng)估裝飾家具廣告2-32-3、對(duì)計(jì)劃中業(yè)務(wù)的初步評(píng)估、對(duì)計(jì)劃中業(yè)務(wù)

16、的初步評(píng)估星級(jí)酒店投資品牌服裝經(jīng)營其他1313虎門建設(shè)的競爭力虎門建設(shè)的競爭力確認(rèn)市場關(guān)鍵成功要素評(píng)估虎門建設(shè)相應(yīng)能力市場吸引力市場吸引力 市場規(guī)模增長利潤率 市場需求特點(diǎn)及趨勢驅(qū)動(dòng)因素（客戶分析） 競爭分析退出退出成長成長高低低高評(píng)價(jià)要素評(píng)價(jià)要素在哪里在哪里競爭競爭？對(duì)于每一項(xiàng)業(yè)務(wù)，我們均從市場吸引力與企業(yè)相應(yīng)的競爭力兩大方面進(jìn)行深入對(duì)于每一項(xiàng)業(yè)務(wù)，我們均從市場吸引力與企業(yè)相應(yīng)的競爭力兩大方面進(jìn)行深入分析，并進(jìn)一步提出建議分析，并進(jìn)一步提出建議14142-1-12-1-1、房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)市場吸引力分析市場吸引力分析市場規(guī)模及增長：市場規(guī)模及增長：虎門當(dāng)?shù)鼐用窦s10萬人，外來人口約70萬

17、，是一個(gè)發(fā)展十分迅速的新興城鎮(zhèn)。當(dāng)?shù)鼐用裨诮?jīng)濟(jì)條件好轉(zhuǎn)后有改善住房的要求；外來務(wù)工者中，經(jīng)濟(jì)條件相對(duì)較好的約10%的人有購房后落地生根的愿望，其余90%的外來人口也需要租房居住。因此，虎門房地產(chǎn)市場容量較大，多年來一直在增長。市場平均利潤率/投資回報(bào)率為？市場需求特點(diǎn)市場需求特點(diǎn)：隨著珠江三角洲經(jīng)濟(jì)一體化程度的提高，與香港和廣州兩地聯(lián)系的進(jìn)一步密切，作為二線城市的東莞，其房地產(chǎn)市場還有較大的發(fā)展?jié)摿Α８鶕?jù)我們?cè)诨㈤T幾個(gè)售樓處了解的情況，買主基本上是自用，沒有炒樓者，也沒有過多的泡沫；中價(jià)位住宅的需求是市場主流，在激活有效需求后，市場還有較大的容量。 虎門地產(chǎn)市場是難得的賣方市場。作為新興的工業(yè)

18、化城鎮(zhèn)，居民對(duì)房屋需求的檔次和質(zhì)量將進(jìn)一步提高，住房梯度消費(fèi)方式已逐步形成。 15152-1-12-1-1、房地產(chǎn)開發(fā)（續(xù)）、房地產(chǎn)開發(fā)（續(xù)）公司業(yè)務(wù)現(xiàn)狀：公司業(yè)務(wù)現(xiàn)狀：近年公司年均房地產(chǎn)開發(fā)面積都在15萬平方米以上，其中，2001年完成開發(fā)面積近20萬平方米，銷售收入超過4億元；公司現(xiàn)有土地儲(chǔ)備（三塊地）共有90萬平方米，均在虎門鎮(zhèn)與其他鎮(zhèn)的交接處，環(huán)境良好，可供開發(fā)4-5年。競爭分析競爭分析目前的競爭對(duì)手：在虎門鎮(zhèn)，由于公司在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)市場的占有率高達(dá)60%，可以說是處于絕對(duì)壟斷地位，不存在強(qiáng)有力的競爭對(duì)手。潛在的競爭對(duì)手：（1）隨著公司業(yè)務(wù)拓展到周邊城鎮(zhèn)，遇到的競爭對(duì)手將有：廣東光大

19、、宏遠(yuǎn)、東城房地產(chǎn)、新世紀(jì)、廣州珠江、深圳金地及香港中信華南、和記黃埔、新世界等已在東莞投資房地產(chǎn)的企業(yè)；（2）萬科公司有一個(gè)“造鎮(zhèn)計(jì)劃”，在大中城市郊區(qū)參與小城鎮(zhèn)的建設(shè)，成為一個(gè)個(gè)“衛(wèi)星城”，虎門和東莞其他城鎮(zhèn)的地理位置，使得許多城鎮(zhèn)擁有成為“衛(wèi)星城”的條件和機(jī)遇。16162-1-12-1-1、房地產(chǎn)開發(fā)（續(xù)）、房地產(chǎn)開發(fā)（續(xù)）虎門建設(shè)競爭力評(píng)估虎門建設(shè)競爭力評(píng)估關(guān)鍵成功要素關(guān)鍵成功要素熟悉當(dāng)?shù)氐氖袌霏h(huán)境，在當(dāng)?shù)負(fù)碛芯哂辛己玫纳鐣?huì)關(guān)系；管理層對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)十分熟悉，決策正確，效率較高；在當(dāng)?shù)鼐哂休^強(qiáng)的資金實(shí)力，及有效的財(cái)務(wù)控制手段。公司能力評(píng)估公司能力評(píng)估在資本密集型的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中，虎門建

20、設(shè)已具備了上億元的資金調(diào)度能力，擁有參與大中型房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)能力；具有13年的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的成功經(jīng)驗(yàn)，公司開發(fā)的主要樓盤已是目前東莞市十大樓盤之一。管理團(tuán)隊(duì)比較精干、團(tuán)結(jié)，市場反應(yīng)迅速、準(zhǔn)確；企業(yè)管理制度建設(shè)在完善之中。17172-1-22-1-2、建筑、建筑市場吸引力分析市場吸引力分析市場規(guī)模及增長市場規(guī)模及增長作為珠三角的地理中心、廣深陸地交通中點(diǎn)，虎門鎮(zhèn)的城市化建設(shè)規(guī)模相對(duì)比較大。新增市政工程、道路、港口及其附屬設(shè)施已在規(guī)劃和建設(shè)中，增長還將維持相當(dāng)一段時(shí)期。需求特點(diǎn)及趨勢需求特點(diǎn)及趨勢城鎮(zhèn)建設(shè)作為工業(yè)化、現(xiàn)代化的重要標(biāo)志，一直是國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)的重點(diǎn)，在宏觀政策上可以得到政府的支持。作

21、為珠江三角洲交通樞紐和工業(yè)化城鎮(zhèn)的虎門，市政建設(shè)的需求還很大，需建設(shè)的項(xiàng)目也比較多。公司業(yè)務(wù)現(xiàn)狀公司業(yè)務(wù)現(xiàn)狀已承擔(dān)了虎門鎮(zhèn)多數(shù)高層樓宇的建筑工程。到2001年底，累計(jì)完成土木建筑工程項(xiàng)目100多項(xiàng)，完成建筑面積超過150萬平方米，總值近10億元。競爭分析競爭分析市場競爭比較激烈，像中建*局的施工隊(duì)伍也已經(jīng)進(jìn)駐了虎門，他們較強(qiáng)的技術(shù)能力和施工機(jī)械，勢必在高端的建設(shè)施工市場中得到較大的份額。18182-1-22-1-2、建筑（續(xù)）、建筑（續(xù)）虎門建設(shè)競爭力評(píng)估虎門建設(shè)競爭力評(píng)估關(guān)鍵成功要素關(guān)鍵成功要素在建筑市場的競爭中，客戶最為看中的是質(zhì)量、工期、造價(jià)和技術(shù)保障措施等因素。公司能力評(píng)估公司能力評(píng)估

22、虎門建設(shè)作為鎮(zhèn)里的建筑公司，擁有大中型建筑施工設(shè)備100余臺(tái)/套，能夠主導(dǎo)虎門鎮(zhèn)大多數(shù)高層樓宇的工程建設(shè)，以及樁基基礎(chǔ)施工能力。擁有二級(jí)建筑施工資質(zhì)，可作為建筑工程總承包來承接相應(yīng)的建筑施工工程。由于熟悉環(huán)境，且本身是市場占有率很高的開發(fā)商，公司在當(dāng)?shù)赜胸S富的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，在工期和造價(jià)上也具有相當(dāng)?shù)氖袌龈偁幜Α５热糇叱龌㈤T，在東莞市范圍內(nèi)，在技術(shù)和施工能力上，虎門建設(shè)具有一定的競爭力，但由于東莞市的建筑市場尚不規(guī)范，工程招投標(biāo)中有人為因素影響，虎門建設(shè)在其他市鎮(zhèn)的公共關(guān)系能力還不能保障合理中標(biāo)，取得工程的承建權(quán)。至于在更大的市場上參與較高難度建設(shè)項(xiàng)目的競爭，將遇到中建公司、廣東省建，及華西和江蘇

23、省建等強(qiáng)勁對(duì)手。與它們相比，虎門建設(shè)的施工力量特別是技術(shù)力量還不夠強(qiáng)，遇到較高難度的技術(shù)問題還不能依靠自己的技術(shù)力量單獨(dú)解決；在制定施工計(jì)劃和方案時(shí)，中標(biāo)的比率不高，施工進(jìn)度和工程管理計(jì)劃還達(dá)不到省優(yōu)、市優(yōu)或“魯班獎(jiǎng)”標(biāo)準(zhǔn)的要求。19192-1-32-1-3、物業(yè)管理、物業(yè)管理市場吸引力分析市場吸引力分析市場規(guī)模及增長市場規(guī)模及增長伴隨著虎門鎮(zhèn)城市化改造的深入和擴(kuò)大，及對(duì)老鎮(zhèn)街道的改造將逐步進(jìn)行，物業(yè)管理的市場規(guī)模將逐步擴(kuò)大和增長。需求特點(diǎn)及趨勢需求特點(diǎn)及趨勢物業(yè)管理的市場將逐步擴(kuò)大，對(duì)品牌化和規(guī)?；囊笤谠龃?；對(duì)傳統(tǒng)的物業(yè)管理的人性化，細(xì)致入微的服務(wù)要求也在逐步提高。公司業(yè)務(wù)現(xiàn)狀公司業(yè)務(wù)現(xiàn)

24、狀已承擔(dān)了總公司所開發(fā)全部樓盤的物業(yè)管理工作；管理比較正規(guī)，在當(dāng)?shù)鼐哂幸欢ǖ闹取Ｊ腔㈤T鎮(zhèn)最好的物業(yè)管理公司之一。競爭分析競爭分析國內(nèi)住宅物業(yè)管理公司多是作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的促銷方式和手段，以管理自身開發(fā)的物業(yè)為主，本身通常是不（需要）盈利的。它們只有充分利用住宅區(qū)內(nèi)服務(wù)設(shè)施的出租，才能維持物業(yè)管理自身的發(fā)展。因此，物業(yè)管理公司之間還沒有形成真正意義的市場競爭格局。20202-1-32-1-3、物業(yè)管理（續(xù)）、物業(yè)管理（續(xù)）虎門建設(shè)競爭力評(píng)估虎門建設(shè)競爭力評(píng)估關(guān)鍵成功要素關(guān)鍵成功要素管理制度化：將每一個(gè)細(xì)致的服務(wù)都能落實(shí)到具體的行動(dòng)中；服務(wù)人性化：只在顧客需要時(shí)出現(xiàn)，平時(shí)并不影響顧客的平靜生

25、活，決不介入和涉及業(yè)主的私人生活；服務(wù)細(xì)微化：任何業(yè)主的需要，都是物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容，對(duì)個(gè)別業(yè)主的不良行為，也需要通過我們體貼的服務(wù)，逐步影響到他們的行為。特別注意物業(yè)管理服務(wù)的細(xì)微性，努力滿足各種業(yè)主的需求，增添服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)能力。公司能力評(píng)估公司能力評(píng)估對(duì)傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)做的不錯(cuò)，以較好的物業(yè)管理服務(wù)來促進(jìn)公司房地產(chǎn)銷售。但沒有管理大型高檔生態(tài)住宅區(qū)的經(jīng)驗(yàn)。對(duì)于采用較多高新技術(shù)設(shè)備的物業(yè)管理項(xiàng)目，由于技術(shù)力量欠缺，將面臨挑戰(zhàn)。公司即將接手管理的豐泰華園水庫山莊（高級(jí)別墅型為主的小區(qū)），由于擁有業(yè)主會(huì)所和許多紅外線報(bào)警器等高新技術(shù)設(shè)備，對(duì)于物業(yè)管理和管家服務(wù)就提出了更高的要求，要求物業(yè)管理

26、更規(guī)范、更細(xì)致、更有品味，能夠提供全方位的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。21212-2-12-2-1、裝飾業(yè)務(wù)、裝飾業(yè)務(wù)市場吸引力分析市場吸引力分析市場規(guī)模及增長市場規(guī)模及增長隨著市政建設(shè)和城鎮(zhèn)住宅商品化，建筑裝飾消費(fèi)水平逐步提高，每年增長速度將超過10%。少數(shù)建筑裝飾費(fèi)用已占到了工程造價(jià)的3040，較高級(jí)的已占到50，再加上老房屋的重新裝修，造就了一個(gè)相當(dāng)龐大的市場。全國裝飾工程造價(jià)已從1990年的80億元飛升到2001年的2800億元。虎門地區(qū)物業(yè)裝修裝飾的費(fèi)用，通常為600-800元平方米，占房屋總成本的13左右。需求特點(diǎn)及趨勢需求特點(diǎn)及趨勢市場變化的特點(diǎn)是裝飾作用逐步增加，受時(shí)尚因素影響很大，舊房子每5-

27、10年就必須重新裝修一次。為了解決家居裝修市場的混亂和隱患，減少住宅裝修工程帶來的室內(nèi)環(huán)境污染，在住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的領(lǐng)先城市，正在積極探索告別“毛坯房”，推進(jìn)全裝修住宅房的方式，為顧客提供方便和全程的服務(wù)。在東莞和虎門也有一定比例的客戶群希望能夠買到裝修好的住房。公司業(yè)務(wù)現(xiàn)狀公司業(yè)務(wù)現(xiàn)狀僅僅對(duì)所銷售的住宅進(jìn)行簡易裝修，倘若客戶不選擇，則提供毛坯房。所裝修的價(jià)格低廉，僅1-2萬元，檔次較低，許多業(yè)主將簡易裝修打掉重新裝修。22222-2-12-2-1、裝飾業(yè)務(wù)（續(xù)）、裝飾業(yè)務(wù)（續(xù)）競爭分析競爭分析由于客戶需求分散化、個(gè)性化，缺乏成熟品牌等因素，目前市場較為分散，缺乏具有很強(qiáng)競爭實(shí)力并能占據(jù)主要市場份

28、額的企業(yè)?；㈤T建設(shè)競爭力評(píng)估虎門建設(shè)競爭力評(píng)估關(guān)鍵成功要素關(guān)鍵成功要素房屋裝修是物業(yè)使用功能的具體體現(xiàn)方式，也是使用者個(gè)性化的體現(xiàn)方式。裝修公司的市場競爭力主要體現(xiàn)在設(shè)計(jì)風(fēng)格、質(zhì)量保障、施工進(jìn)度、環(huán)境保護(hù)、造價(jià)、新技術(shù)新材料的引進(jìn)和企業(yè)管理等諸多細(xì)微和具體的方面。向顧客提供合適的精心裝修和裝飾的房屋，也是結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的精品意識(shí)，人文關(guān)懷和細(xì)致工作的組成部分和具體體現(xiàn)。公司能力評(píng)估公司能力評(píng)估目前的住宅裝修能力不強(qiáng)，所提供裝修與房子設(shè)計(jì)不匹配。例如，在房子結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)上已考慮了工人房的位置和結(jié)構(gòu)，但所提供的裝修則過于簡單。裝飾工程公司只有實(shí)行嚴(yán)格的管理制度，才能既向顧客提供滿意的裝修，又可以對(duì)分散

29、的裝修工人進(jìn)行有效的管理；反之，則很難從裝修裝飾工程業(yè)務(wù)中獲得較好的收益。由于管理和收益的問題，目前還無法和其他裝飾企業(yè)競爭。23232-2-22-2-2、家具業(yè)務(wù)、家具業(yè)務(wù)市場吸引力分析市場吸引力分析市場規(guī)模及增長市場規(guī)模及增長2001年度，世界家具總產(chǎn)值約2000億美元，其中超過60%在發(fā)達(dá)國家生產(chǎn)。中國已取代意大利，成為世界上最大的家具出口國。2001年出口額為40億美元，同比增長11%。2002年全年出口額超過50億美元。作為中國最大的家具生產(chǎn)基地，廣東今年的出口額預(yù)計(jì)將有25億美元。美國是中國家具出口的最主要的市場，在2000年，占中國家具出口額的40%以上 。國內(nèi)市場對(duì)家具產(chǎn)品的需

30、求量也很大，每年都有10-15%的增長。15年來房地產(chǎn)業(yè)和裝修業(yè)的飛速發(fā)展激活了家具市場。據(jù)中國家具協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，國內(nèi)市場家具產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值已從1997年的7800萬元增長到2000年的1.2億元。2001年總產(chǎn)值估計(jì)為1.3億元，估計(jì)2002年為1.4億元。需求特點(diǎn)及趨勢需求特點(diǎn)及趨勢家具做為生活必需品，其需求的特點(diǎn)和層次取決于人們的生活水平和文化追求以及時(shí)尚風(fēng)格的影響。例如，古典風(fēng)：精致與奢侈并存；新古典風(fēng)：古今的完美結(jié)合；休閑風(fēng)：以寬大和圓為美等。24242-2-22-2-2、家具業(yè)務(wù)（續(xù)）、家具業(yè)務(wù)（續(xù)）公司業(yè)務(wù)現(xiàn)狀公司業(yè)務(wù)現(xiàn)狀處于前期籌備和試生產(chǎn)階段，客戶單一，長期虧損（去年持平？），經(jīng)營風(fēng)

31、險(xiǎn)大。競爭分析競爭分析中國家具設(shè)計(jì)與國外水平相比還有不少差距，但就制造工藝而言已和國際水準(zhǔn)相去不遠(yuǎn)。家具零部件也向標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展，使得生產(chǎn)經(jīng)營的靈活性大為提高，并有利于降低制造與運(yùn)輸成本，增強(qiáng)家具的適應(yīng)性。隨著CAD（計(jì)算機(jī)輔助設(shè)計(jì)）、CAM（輔助制造）和CAT（輔助檢驗(yàn)）等先進(jìn)技術(shù)被引入家具生產(chǎn)過程，及數(shù)控機(jī)床等精密高效的加工設(shè)備在生產(chǎn)過程中得到更加廣泛的應(yīng)用，家具生產(chǎn)進(jìn)一步趨于柔性化，世界家具市場上流行產(chǎn)品的變化頻率也因此而加快；中國由于勞動(dòng)生產(chǎn)率低下，家具產(chǎn)業(yè)的價(jià)格競爭力仍遜于國外同行；若將家具的設(shè)計(jì)水平、質(zhì)量、售后服務(wù)等非價(jià)格競爭因素加以考慮，中國家具產(chǎn)業(yè)在競爭中劣勢更加明顯；世界家具市場

32、的發(fā)展依然為中國的家具產(chǎn)業(yè)帶來各種機(jī)遇。在比較優(yōu)勢的利益驅(qū)動(dòng)下，發(fā)達(dá)國家家具生產(chǎn)能力順勢向發(fā)展中國家轉(zhuǎn)移，形成了發(fā)達(dá)國家生產(chǎn)技術(shù)與發(fā)展中國家低廉勞動(dòng)力成本的有機(jī)結(jié)合，合作方式體現(xiàn)在合資合作、加工貿(mào)易、OEM等多方面。競爭對(duì)手強(qiáng)大?！笆澜缂揖呖磸V東”，本省家具企業(yè)主要集中在厚街及其附近的城鎮(zhèn)、深圳龍崗區(qū)坑梓鎮(zhèn)和順德。這些地方由于大量生產(chǎn)企業(yè)聚集，已形成頗具知名度的家具生產(chǎn)基地。順德是國內(nèi)最大的家具生產(chǎn)基地和家具集散市場，出口貿(mào)易額約13億美元，占全國家具出口額的26，其中大部分出口家具為木質(zhì)家具。東莞家具生產(chǎn)及相關(guān)企業(yè)已近2000家，從業(yè)人員18萬人，年產(chǎn)值超過100億元。25252-2-22-

33、2-2、家具業(yè)務(wù)（續(xù)）、家具業(yè)務(wù)（續(xù)）虎門建設(shè)競爭力評(píng)估虎門建設(shè)競爭力評(píng)估關(guān)鍵成功要素關(guān)鍵成功要素家具業(yè)的經(jīng)營方式與房地產(chǎn)業(yè)有很大的不同，與所處地點(diǎn)無關(guān)，其所受環(huán)境的影響在于設(shè)計(jì)、原材料的供應(yīng)、銷售渠道和輔助元件的配套等諸多因素；對(duì)行業(yè)外企業(yè)來說，要克服行業(yè)壁壘，就需要在上述諸多因素中建立自己的優(yōu)勢，并根據(jù)自己所欠缺的部分，與眾多專業(yè)公司建立長久的合作和伙伴關(guān)系，完善產(chǎn)業(yè)的全部因素。公司能力評(píng)估公司能力評(píng)估由于在該行業(yè)投入的時(shí)間精力和人力都不多，管理層的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)也不足，資本規(guī)模也難以支持應(yīng)有的發(fā)展。由于缺乏人才和經(jīng)驗(yàn)，對(duì)行業(yè)不熟悉，缺乏競爭能力；缺乏消除虧損，保障盈利的可行計(jì)劃和有力措施。由于

34、尚未建立比較競爭優(yōu)勢，在東莞家具業(yè)的競爭中暫時(shí)處于劣勢。以參股合作經(jīng)營的方式起步，可更好地進(jìn)入該行業(yè)，取得經(jīng)驗(yàn)。26262-2-32-2-3、廣告業(yè)務(wù)、廣告業(yè)務(wù)市場吸引力分析市場吸引力分析市場規(guī)模及增長市場規(guī)模及增長中國戶外廣告營業(yè)額已從1990年的6億，增加到2002年的55億元，約占整個(gè)廣告市場營業(yè)額15%，為報(bào)紙廣告的40%，電視廣告的1/3。北京、上海、武漢、大連、沈陽、昆明、寧波、重慶等城市的戶外廣告花費(fèi)占各城市廣告費(fèi)用總額的20-30%。國內(nèi)廣告行業(yè)的特點(diǎn)是：缺乏有效的廣告策劃和整體規(guī)劃來達(dá)到廣告效果；廣告發(fā)布媒體的有效利用率并不高。公路及公路兩側(cè)廣告、標(biāo)牌設(shè)施的設(shè)計(jì)和建設(shè)，須先由

35、省交通廳統(tǒng)一規(guī)劃和批準(zhǔn)。需求特點(diǎn)及趨勢需求特點(diǎn)及趨勢國內(nèi)廣告行業(yè)的增長速度已放緩；廣告主投入廣告時(shí)，更希望獲得全面的服務(wù)和廣告影響力追蹤調(diào)查，確保廣告效果。公司業(yè)務(wù)現(xiàn)狀公司業(yè)務(wù)現(xiàn)狀廣告公司原只承擔(dān)自己的樓盤業(yè)務(wù)，2002年10月底投標(biāo)獲得142塊路牌廣告板的經(jīng)營權(quán)，投標(biāo)價(jià)格為4000元塊年，出租價(jià)格為6000元塊年，地段比較好的廣告板已經(jīng)出租了30%。到春節(jié)前出租量約50%，沒有達(dá)到公司預(yù)計(jì)的70%的出租率。另外，擁有2塊高速公路旁的T型廣告板。27272-2-32-2-3、廣告業(yè)務(wù)（續(xù)）、廣告業(yè)務(wù)（續(xù)）競爭分析競爭分析廣東白馬、T等幾家大型企業(yè)將占據(jù)市場份額的大部分。前者擁有1000多名員工

36、，其候車亭廣告燈箱在國內(nèi)沿海城市（含北京）的市場占有率已達(dá)70%；2001年底以5000萬純利在香港上市集資4億港元。而后者的戶外媒體營業(yè)額也已超過3.5億港元。虎門建設(shè)競爭力評(píng)估虎門建設(shè)競爭力評(píng)估關(guān)鍵成功要素關(guān)鍵成功要素戶外廣告是資本密集型產(chǎn)業(yè)，需要大量投資。同時(shí)，作為具有一定創(chuàng)造性特征的廣告行業(yè)，除了廣告媒體外，還要有廣告創(chuàng)意等其他諸多因素的結(jié)合，才能達(dá)到廣告主所期望的廣告效果。制作一個(gè)好的廣告，除了市場調(diào)查、準(zhǔn)確定位和掌握受眾心理外，正確選擇時(shí)間、地點(diǎn)、及媒體形式和表現(xiàn)方式，都是成功的重要因素，需要廣告營運(yùn)商根據(jù)廣告主產(chǎn)品或服務(wù)的特點(diǎn)，進(jìn)行全面和詳細(xì)的策劃。公司能力評(píng)估公司能力評(píng)估目前，

37、廣告公司專業(yè)人員不足，只有3人具有從業(yè)資格，在從業(yè)經(jīng)驗(yàn)及業(yè)務(wù)關(guān)系方面存在不足。缺乏一個(gè)專業(yè)團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)廣告牌的建設(shè)和銷售事宜。由于缺乏專業(yè)技術(shù)，所提供的服務(wù)僅僅局限于廣告牌的出租，缺乏全面參與競爭的能力。要達(dá)到每年獲得20塊高速公路廣告牌的經(jīng)營目標(biāo)，須全面了解省交通廳的規(guī)劃，并根據(jù)其規(guī)劃，走出虎門乃至東莞，到全省其他地市去投資建設(shè)廣告牌。若想進(jìn)一步發(fā)展廣告業(yè)，可考慮通過控制廣告媒介資源，通過向?qū)I(yè)的廣告企業(yè)/廣告人承包經(jīng)營權(quán)和/或出租媒介使用權(quán)獲取利潤。從長遠(yuǎn)來看，也可與他們結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，以參股的方式進(jìn)行合作，充分利用他們的專業(yè)長項(xiàng)。28282-3-12-3-1、星級(jí)酒店投資、星級(jí)酒店投資市場吸引

38、力分析市場吸引力分析市場規(guī)模及增長市場規(guī)模及增長就全國而言，酒店供大于求。2000年底共有旅游飯店10481家，而收入是860億元，僅增長2%。國內(nèi)酒店入住率最高的四個(gè)城市是滬、京、穗和三亞；1999年世博會(huì)前的昆明曾是酒店效益最好的城市。由于總量失衡，加上非集團(tuán)化管理，國內(nèi)酒店自1997年起處于全行業(yè)虧損狀態(tài)，去年虧損總額高達(dá)26億。五星級(jí)酒店實(shí)現(xiàn)的利潤占有利潤酒店總利潤的90%；10%的外資酒店占據(jù)了90%的行業(yè)利潤。珠三角的經(jīng)濟(jì)規(guī)模及增長前景，決定了星級(jí)酒店有龐大穩(wěn)定的需求。但廣州花園酒店近5年來營業(yè)收入已減少25%（從5.5億元下降到目前約4億元）；東莞全市酒店業(yè)的平均入住率約60%。

39、需求特點(diǎn)及趨勢需求特點(diǎn)及趨勢就酒店的類型而言，廣州、深圳、上海是典型的“國際商務(wù)型”；澳門是“娛樂渡假型”；東莞則是比較獨(dú)特的“娛樂商務(wù)型”（即以娛樂帶動(dòng)的商務(wù)應(yīng)酬型）。東莞酒店主要的收入來源是娛樂和餐飲，而非單純依靠入住率?；㈤T兩家五星級(jí)酒店由于定位差異，經(jīng)營效果不一。競爭分析競爭分析作為一個(gè)資本、管理和勞動(dòng)力都很密集的行業(yè)，國內(nèi)單體酒店的投資風(fēng)險(xiǎn)和運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)均很大（東莞特色的娛樂帶動(dòng)型酒店，政策風(fēng)險(xiǎn)極高）；而外資管理的國際酒店，由于納入國際訂房網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，規(guī)模優(yōu)勢明顯（如六洲酒店集團(tuán)在全球有3200家酒店）。很多酒店實(shí)際上是銀行的打工仔（四大資產(chǎn)管理公司網(wǎng)頁資料顯示，其不良資產(chǎn)中虧損酒店占了很

40、大一塊比重），但不乏新酒店加入競爭，據(jù)估計(jì)，北京酒店將從目前的530家增加到2008年的900家，上海已有16家五星級(jí)酒店，還有8家正在申請(qǐng)，上海旅游委認(rèn)為已供過于求。29292-3-12-3-1、星級(jí)酒店投資（續(xù)）、星級(jí)酒店投資（續(xù)）虎門建設(shè)競爭力評(píng)估虎門建設(shè)競爭力評(píng)估關(guān)鍵成功要素關(guān)鍵成功要素定位：能否提供獨(dú)到的（差異性）優(yōu)質(zhì)服務(wù)？管理：自行管理，或是聘請(qǐng)專業(yè)團(tuán)隊(duì)/公司來管理？推廣：如何使到虎門及周邊地區(qū)的客人使用我們的服務(wù)？風(fēng)險(xiǎn)控制：能否有效控制政策風(fēng)險(xiǎn)（即不可使之影響公司形象）？公司能力評(píng)估公司能力評(píng)估由于公司在虎門的影響力較大，酒店將有聚客的能力；有星級(jí)酒店的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)但沒有管理經(jīng)驗(yàn)。如

41、聘請(qǐng)專業(yè)公司管理（納入跨國酒店管理體系），風(fēng)險(xiǎn)雖會(huì)降低但回報(bào)也將減少。投資酒店的必要步驟投資酒店的必要步驟通過市場調(diào)研，確認(rèn)虎門還有較大的（細(xì)分）市場空間；鑒于國內(nèi)星級(jí)酒店在很大程度上是“面子投資”（即投資的目的主要不是為了盈利，而是追求公司的形象和資產(chǎn)的沉淀），建議須先明確公司發(fā)展戰(zhàn)略，并確認(rèn)公司的投資承受能力；最壞的可能性是：要沉淀大約1-2億元人民幣，而且運(yùn)營后每年都要發(fā)生一大筆維修費(fèi)，可能對(duì)公司主業(yè)的發(fā)展構(gòu)成極大影響；確定經(jīng)營和管理模式。從長遠(yuǎn)看，只有特色酒店才能生存和發(fā)展。確定投資后，須進(jìn)行有效的形象策劃，以盡快擴(kuò)大影響力。30302-3-22-3-2、品牌服裝經(jīng)營、品牌服裝經(jīng)營市場

42、吸引力分析市場吸引力分析市場規(guī)模及增長市場規(guī)模及增長作為世界主要的服裝加工和生產(chǎn)基地，中國需要建立一批世界知名品牌來引導(dǎo)中國服裝業(yè)的發(fā)展，并使之真正走向世界。隨著收入水平的提高和穿著意識(shí)的成熟，中國職業(yè)裝市場的發(fā)展將相當(dāng)迅速，目前近600億元的消費(fèi)需求規(guī)模有望在5年后擴(kuò)大一倍，達(dá)到1100億元；而非職業(yè)裝市場相對(duì)增長較慢。綜合市場規(guī)模和發(fā)展速度來看，男式西裝以40%左右的市場比重和11%的年增長率始終保持其吸引力。女式職業(yè)裝的市場規(guī)模有限，但其中都市女性白領(lǐng)細(xì)分市場發(fā)展迅速，在2005年將達(dá)到近60億元的消費(fèi)需求總額，接近都市白領(lǐng)男式西裝市場未來85億元的需求規(guī)模。中國童裝市場缺乏全國性品牌。

43、需求特點(diǎn)及趨勢需求特點(diǎn)及趨勢中檔品牌在中國有較大的發(fā)展空間。經(jīng)過包裝的品牌附加值是產(chǎn)品價(jià)值的數(shù)倍。據(jù)海關(guān)統(tǒng)計(jì)，2002年廣東省服裝出口101億美元，增長15.8%，出口凈增加13.8億美元，占全國出口服裝總值的24.4%。從出口城市看，深圳、東莞、廣州占全省半壁江山，共55億美元，占全省服裝出口的54%，增長14%。香港是廣東服裝最大的出口市場（占出口額的一半）；美國、日本、歐盟、東盟等也是廣東服裝重要的出口地。31312-3-22-3-2、品牌服裝經(jīng)營（續(xù)）、品牌服裝經(jīng)營（續(xù)）市場吸引力分析市場吸引力分析競爭分析競爭分析然而，服裝出口大省的廣東，并不是一個(gè)強(qiáng)省，在全國知名服裝品牌中，廣東的數(shù)

44、目并不多，尤其是男裝，國產(chǎn)的西服品牌，主要是浙江品牌的天下。在女裝上，廣東的品牌也不突出，上海、江蘇、浙江和湖北等地的品牌都有壓倒廣東品牌的勢頭。作為一個(gè)服裝集散地，虎門的服裝加工業(yè)在全國具有一定的知名度；具有發(fā)展出若干知名品牌的基礎(chǔ)條件，但目前還未產(chǎn)生知名的服裝品牌。雅戈?duì)枴⑸忌嫉葮I(yè)內(nèi)龍頭企業(yè)采取既打造自己品牌，又代理國際品牌服裝的戰(zhàn)略，其目的是通過代理業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和積累國外品牌商的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)。去年底，娃哈哈宣布大舉進(jìn)軍童裝市場,業(yè)務(wù)模式獨(dú)特（即娃哈哈投入品牌和廣告，以連鎖專賣店形式經(jīng)營，產(chǎn)品由兒童服裝和靴類企業(yè)貼牌生產(chǎn)，場地費(fèi)等則由加盟者負(fù)責(zé)）；但娃哈哈的品牌沿伸戰(zhàn)略能否成功，還有待觀察。323

45、22-3-22-3-2、品牌服裝經(jīng)營（續(xù)）、品牌服裝經(jīng)營（續(xù)）虎門建設(shè)競爭力評(píng)估虎門建設(shè)競爭力評(píng)估關(guān)鍵成功要素關(guān)鍵成功要素 在國外產(chǎn)業(yè)分類中，服裝業(yè)和家具業(yè)都被列為“創(chuàng)新性的低技術(shù)產(chǎn)業(yè)”（innovative low-tech industry)，即其研發(fā)、生產(chǎn)組織、經(jīng)營管理和后勤服務(wù)等，都需要?jiǎng)?chuàng)造和創(chuàng)新。典型者如意大利的鞋和瑞士的手表。服裝品牌的成功，主要是對(duì)品牌的定位和對(duì)流行趨勢的把握上，由于服裝品牌和流行變化非?？?，如無法把握流行趨勢的變化，就很容易造成積壓。為了把握流行，不但要對(duì)流行趨勢準(zhǔn)確做出判斷，而且需要有好的設(shè)計(jì)師，根據(jù)有關(guān)趨勢，設(shè)計(jì)出具有自己品牌特點(diǎn)的服裝服飾來配合流行的各種元

46、素。對(duì)于絕大多數(shù)從事消費(fèi)品經(jīng)營的企業(yè)來說，品牌建設(shè)及市場營銷方面的投資需求巨大，占據(jù)其成本結(jié)構(gòu)的主要部分。而此部分的投資及經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)較大。公司能力評(píng)估公司能力評(píng)估目前沒有經(jīng)營服裝企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，無法把握市場動(dòng)態(tài)，對(duì)投資受時(shí)尚影響很大的服裝行業(yè)來說，風(fēng)險(xiǎn)很大；缺乏核心設(shè)計(jì)技術(shù)和營銷渠道；虎門的品牌服裝將由服裝企業(yè)去整合，集團(tuán)目前暫不具有比較優(yōu)勢。若想進(jìn)入該行業(yè)，最好考慮與某一經(jīng)營管理比較出色的服裝企業(yè)或團(tuán)隊(duì)結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，減低行業(yè)壁壘；由于發(fā)展品牌服裝非公司目前的主營業(yè)務(wù)，建議以參股的方式進(jìn)行。33332-3-32-3-3、其他行業(yè)（建筑化工、建筑材料等）、其他行業(yè)（建筑化工、建筑材料等）市場吸引

47、力分析市場吸引力分析市場規(guī)模及增長市場規(guī)模及增長建筑材料和建筑化工市場巨大，其可細(xì)分為：鋼材、水泥、木材、玻璃、陶瓷、涂料、塑料、石料，及新型建材等眾多的子行業(yè)和子市場。中國是世界第一水泥大國，2001年生產(chǎn)和消費(fèi)量占全球34%，占亞洲57%；水泥總產(chǎn)能已達(dá)7億噸，實(shí)際生產(chǎn)水泥6.2億噸，年增長率約4-5%。2002年國內(nèi)鋼產(chǎn)量1.8億噸，同比增長20%；鋼材產(chǎn)量繼續(xù)位居世界第一。建筑用鋼材中，國內(nèi)小型材全年生產(chǎn)5300萬噸，同比增長21%。2001年世界平板玻璃產(chǎn)量約3310萬噸。其中，中國占31%。所生產(chǎn)的玻璃主要用于建筑，年均需求增長率在%以上；浮法玻璃出口量為4000萬平方米，出口額1

48、.2億美元，單位價(jià)格下降近7%，比國際市場價(jià)格下降幅度大。我國建筑涂料年產(chǎn)量超過130萬噸，成為居美國、日本之后的世界第三大建筑涂料生產(chǎn)國。從建筑和建材行業(yè)發(fā)展速度預(yù)測，至2005年，全國建筑涂料年產(chǎn)量將達(dá)到180萬噸；2015年將達(dá)到300萬噸，是2005年預(yù)計(jì)產(chǎn)量的1.7倍。在外墻裝飾中的應(yīng)用率將大于60%。2002年我國玻璃纖維的國內(nèi)外市場容量將進(jìn)一步擴(kuò)大，產(chǎn)量將突破30萬噸。 2001年我國玻璃鋼產(chǎn)品技術(shù)含量有所提高，產(chǎn)量逾70萬噸（含F(xiàn)RSP、CCL、FRTP）。預(yù)計(jì)全國石材產(chǎn)量在保持2001年1.3億平方米的基礎(chǔ)上穩(wěn)中有升；石材對(duì)外出口金額可達(dá)到8.6億美元。全國乃至世界最大的陶瓷

49、生產(chǎn)基地廣東，2002年陶瓷出口額高近11億美元。34342-3-32-3-3、其他行業(yè)（續(xù)）、其他行業(yè)（續(xù)）虎門建設(shè)競爭力評(píng)估虎門建設(shè)競爭力評(píng)估關(guān)鍵成功要素關(guān)鍵成功要素成功把握各行業(yè)的變化趨勢；建材是一個(gè)高能耗的行業(yè)，市場競爭優(yōu)勢體現(xiàn)在能源利用率和開發(fā)新型建材等方面引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)。倘若在引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)和當(dāng)?shù)氐氖袌鲂枨蠼Y(jié)合在一起（例如能夠替代黏土磚低成本用作多層建筑的新型建材和技術(shù)），則成功來的更快。若現(xiàn)在沒有合適的建材和技術(shù)，則可適當(dāng)跟蹤相應(yīng)的開發(fā)動(dòng)態(tài)，一旦技術(shù)成熟，可搶先與技術(shù)擁有者合作。管理和市場推廣。公司能力評(píng)估公司能力評(píng)估如投資傳統(tǒng)建筑化工或建筑材料，將超過公司財(cái)力和管理能力。建議可關(guān)注

50、新型建筑化工（新型涂料）和新型建材（涉及塑鋼型材、新型管材、新型墻材、建議可關(guān)注新型建筑化工（新型涂料）和新型建材（涉及塑鋼型材、新型管材、新型墻材、復(fù)合板、玻璃纖維），及特種水泥等。復(fù)合板、玻璃纖維），及特種水泥等。如遇到有巨大市場前景的項(xiàng)目（須為如遇到有巨大市場前景的項(xiàng)目（須為“革命性革命性”的技術(shù)和項(xiàng)目），可采取創(chuàng)業(yè)投資的模式介的技術(shù)和項(xiàng)目），可采取創(chuàng)業(yè)投資的模式介入。入。投資時(shí)應(yīng)注意：投資的前提是該項(xiàng)目可以組建一個(gè)優(yōu)秀管理團(tuán)隊(duì)，并且內(nèi)部機(jī)制完善；投資投資時(shí)應(yīng)注意：投資的前提是該項(xiàng)目可以組建一個(gè)優(yōu)秀管理團(tuán)隊(duì)，并且內(nèi)部機(jī)制完善；投資的主要目的則是股權(quán)的適時(shí)變現(xiàn)和大幅度增值。的主要目的則是股

51、權(quán)的適時(shí)變現(xiàn)和大幅度增值。3535小結(jié)及建議小結(jié)及建議n主營業(yè)務(wù)：主營業(yè)務(wù)：n虎門和東莞的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)還有相當(dāng)大的發(fā)展空間，公司又有發(fā)展條件，建議應(yīng)當(dāng)采取聚焦房地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略，以專業(yè)化構(gòu)建競爭力；以專業(yè)化構(gòu)建競爭力；同時(shí)帶動(dòng)相關(guān)的建筑和物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。具體將在愿景目標(biāo)中詳細(xì)分析。n輔助業(yè)務(wù)：輔助業(yè)務(wù)：n“隔行如隔山”，進(jìn)入其他行業(yè)，肯定要付出代價(jià)，考慮與專業(yè)企業(yè)建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，從參股經(jīng)營做起，就可降低跨行業(yè)的成本，加快在新行業(yè)中的發(fā)展速度。一旦熟悉和掌握了新行業(yè)的情況，則可加大投資力度和規(guī)模。n在物色戰(zhàn)略伙伴時(shí)，建議選擇有開拓能力、善于創(chuàng)新、了解和掌握行業(yè)運(yùn)營特點(diǎn)和發(fā)展方向，但尚不具備資金

52、實(shí)力和規(guī)模效益的技術(shù)型企業(yè)。n虎門及附近地區(qū)的廣告業(yè)將主要由專業(yè)的廣告企業(yè)去整合，公司以參股經(jīng)營為宜。n同理，如要發(fā)展家具業(yè)，也需與其他專業(yè)企業(yè)建立合作關(guān)系，利用其行業(yè)優(yōu)勢。n裝修業(yè)是房地產(chǎn)和建筑業(yè)的附屬行業(yè)，其發(fā)展對(duì)公司現(xiàn)有主業(yè)可有一定的支持。n計(jì)劃中的行業(yè)：計(jì)劃中的行業(yè)：n星級(jí)酒店：建議先進(jìn)行可行性研究n品牌服裝：建議采取參股形式介入n其他：建議采取參股或風(fēng)險(xiǎn)投資方式介入36363 3、對(duì)盤活現(xiàn)有存量資產(chǎn)的探討和建議、對(duì)盤活現(xiàn)有存量資產(chǎn)的探討和建議37373 3、對(duì)盤活現(xiàn)有存量資產(chǎn)的探討和建議、對(duì)盤活現(xiàn)有存量資產(chǎn)的探討和建議公司存量資產(chǎn)情況公司存量資產(chǎn)情況主要是金巒商業(yè)大廈近4萬2的商業(yè)用

53、房，其產(chǎn)權(quán)有一半屬于虎門建設(shè)，目前處于閑置狀態(tài)。 商場項(xiàng)目出路在經(jīng)營商場項(xiàng)目出路在經(jīng)營在過了填補(bǔ)市場空白的時(shí)期后，廣州等中心城市近年的商場物業(yè)基本上無大的突破。很多商場的經(jīng)營陷入了欲罷不能的困境，新項(xiàng)目的進(jìn)入也顯得尤其困難（據(jù)說廣州海珠區(qū)一個(gè)商場項(xiàng)目的發(fā)展商請(qǐng)了8間策劃公司參與其策劃代理投標(biāo)，經(jīng)過近一年的挑選，該發(fā)展商仍未確定哪一間當(dāng)選，原因是這幾家公司的策劃皆無“出彩”之處，構(gòu)不成市場沖擊力）。而根據(jù)香港太古集團(tuán)操作太古廣場、太古坊及又一城等商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目的成功經(jīng)驗(yàn)，其中最主要的一條是：商場項(xiàng)目要靠經(jīng)營致勝（而不是國內(nèi)許多開發(fā)商崇尚的靠銷售取勝）。香港開發(fā)商的做法，通常是由發(fā)展商自行招商和經(jīng)營

54、管理，獲得的收益長遠(yuǎn)而穩(wěn)定，企業(yè)資金的穩(wěn)健度也高。太古地產(chǎn)在操作“又一城”時(shí)，對(duì)招商與經(jīng)營管理工作進(jìn)行了非常細(xì)致的策劃和布置，并深入調(diào)查各個(gè)行業(yè)的經(jīng)營狀況，采用與商家進(jìn)行利潤分成的方式收取租金，令其在極為嚴(yán)峻的市場形勢下，取得了經(jīng)營成功。38383 3、對(duì)盤活現(xiàn)有存量資產(chǎn)的探討和建議（續(xù)）、對(duì)盤活現(xiàn)有存量資產(chǎn)的探討和建議（續(xù)）盤活有關(guān)資產(chǎn)的建議盤活有關(guān)資產(chǎn)的建議香港經(jīng)驗(yàn)未必完全適用于虎門，但商場如要讓投資者相信其經(jīng)營前景，不僅要告訴客戶一個(gè)很有前景的商業(yè)主題，同時(shí)更要利用招商實(shí)現(xiàn)這一商業(yè)主題，并以出色的管理，不斷的維持并改善商場的經(jīng)營，讓投資者穩(wěn)收租金。此招商、管理、投資三合一策略是商場營銷的

55、決勝之道。最好是爭取與最好是爭取與“大鋪主大鋪主”合作合作廣州、深圳已有不少有志于當(dāng)鋪主的投資者，其購買商鋪的目的是收租，自己并不會(huì)去進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營。但目前這類投資者主要是由普通市民構(gòu)成，缺乏足夠的資金實(shí)力和專業(yè)操作技巧，而要真正解決發(fā)展商的資金回籠與商場的經(jīng)營問題，需要“大鋪主”的出現(xiàn)?！按箐佒鳌彼劳械馁Y源有兩類：一是以資金實(shí)力為依托，懂得看地頭，知道哪些鋪面可做旺，于是自己投資買下不同地段、不同類型的鋪面，坐等租客上門；另一類則是與眾商家先打交道，在拿到的商家明確的租鋪意向后，再去找店鋪?zhàn)鐾顿Y。這種“大鋪主”恰好就是開發(fā)商與商家之間的橋梁。因?yàn)槠鋸?qiáng)項(xiàng)是預(yù)測一個(gè)大商場未來能否做旺。他們只要認(rèn)

56、為某商場前景看好，就敢大膽投入，以期未來獲得理想回報(bào)。這種中介力量對(duì)于商場物業(yè)的開發(fā)與經(jīng)營至關(guān)重要。但這種“大鋪主”目前還未形成氣候。據(jù)威格斯物業(yè)顧問分析，“大鋪主”階層出現(xiàn)得越早，就越有利于一個(gè)城市商鋪物業(yè)的繁榮與發(fā)展。39394 4、關(guān)于企業(yè)方向性戰(zhàn)略的總體設(shè)想、關(guān)于企業(yè)方向性戰(zhàn)略的總體設(shè)想說明說明企業(yè)企業(yè)“愿景愿景”目標(biāo)的設(shè)定及其理由目標(biāo)的設(shè)定及其理由企業(yè)未來發(fā)展方向：企業(yè)未來發(fā)展方向：業(yè)務(wù)重組方案建議業(yè)務(wù)重組方案建議企業(yè)戰(zhàn)略實(shí)施重點(diǎn)：企業(yè)戰(zhàn)略實(shí)施重點(diǎn)：核心競爭力的提升核心競爭力的提升40404-14-1、說明、說明本報(bào)告將著重就虎門建設(shè)未來發(fā)展的方向性戰(zhàn)略中的一些關(guān)鍵問題，提出看法本報(bào)

57、告將著重就虎門建設(shè)未來發(fā)展的方向性戰(zhàn)略中的一些關(guān)鍵問題，提出看法關(guān)鍵問題關(guān)鍵問題討論內(nèi)容討論內(nèi)容愿景/目標(biāo)核心業(yè)務(wù)市場定位高層次的發(fā)展目標(biāo)/衡量標(biāo)準(zhǔn)戰(zhàn)略方向 在哪里競爭市場吸引力分析市場規(guī)模/增長/利潤率市場需求特點(diǎn)及趨勢/驅(qū)動(dòng)因素（客戶分析）競爭分析虎門建設(shè)競爭力評(píng)估確認(rèn)市場關(guān)鍵成功要素評(píng)估虎門建設(shè)相應(yīng)能力實(shí)施重點(diǎn) 如何競爭根據(jù)產(chǎn)品組合戰(zhàn)略及能力分析確認(rèn)提升競爭力重點(diǎn)初步提出獲取能力的選擇方案內(nèi)部改善外部增長41414-14-1、說明（續(xù)）、說明（續(xù)）針對(duì)虎門建設(shè)的具體情況，項(xiàng)目小組在本期工作中主要采用了與傳統(tǒng)企業(yè)戰(zhàn)略設(shè)計(jì)不同針對(duì)虎門建設(shè)的具體情況，項(xiàng)目小組在本期工作中主要采用了與傳統(tǒng)企業(yè)戰(zhàn)

58、略設(shè)計(jì)不同的分析方法的分析方法通常的企業(yè)通常的企業(yè)戰(zhàn)略設(shè)計(jì)過戰(zhàn)略設(shè)計(jì)過程程1. 確認(rèn)企業(yè)核心競爭力確認(rèn)企業(yè)核心競爭力45452331322. 確認(rèn)確認(rèn)“愿景愿景”目標(biāo)目標(biāo)3. 設(shè)計(jì)企業(yè)戰(zhàn)略以實(shí)現(xiàn)目標(biāo)設(shè)計(jì)企業(yè)戰(zhàn)略以實(shí)現(xiàn)目標(biāo)在哪里競爭？如何競爭？針對(duì)具體情針對(duì)具體情況況(核心競爭核心競爭力不明力不明)所設(shè)所設(shè)計(jì)的企業(yè)戰(zhàn)計(jì)的企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展過程略發(fā)展過程1. 設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)“愿景愿景”目標(biāo)目標(biāo)2. 設(shè)計(jì)企業(yè)戰(zhàn)略以實(shí)現(xiàn)目標(biāo)設(shè)計(jì)企業(yè)戰(zhàn)略以實(shí)現(xiàn)目標(biāo)在哪里競爭？如何競爭？3. 定義虎門建設(shè)需要培養(yǎng)和定義虎門建設(shè)需要培養(yǎng)和獲取的核心競爭力獲取的核心競爭力454523313242424-24-2、企業(yè)、企業(yè)“愿景愿景”目

59、標(biāo)的設(shè)定（續(xù)）目標(biāo)的設(shè)定（續(xù)）4-2-14-2-1、 建議建議“愿景愿景”目標(biāo)目標(biāo)n核心戰(zhàn)略：核心戰(zhàn)略：集中力量發(fā)展房地產(chǎn)主業(yè)；以虎門鎮(zhèn)為中心，逐步向周邊城鎮(zhèn)滲透。n總體目標(biāo)總體目標(biāo)：爭取用3年左右時(shí)間，發(fā)展成為東莞地區(qū)前三名的品牌開發(fā)商；2007年前后，成為廣東省前10名的發(fā)展商。n近期目標(biāo)：近期目標(biāo)：n未來2-3年內(nèi)，每年平均銷售的房屋不少于20？萬平方米。n在市場占有率方面，爭取在東莞市達(dá)到 %以上。n物業(yè)管理通過考核取得ISO9001的認(rèn)證；n在財(cái)務(wù)方面，計(jì)劃每年平均銷售收入在4億元以上，盈利在4000萬元以上。n品牌建設(shè)方面。抓好建設(shè)項(xiàng)目的嚴(yán)格管理，爭取能夠獲得市優(yōu)和省優(yōu)建設(shè)項(xiàng)目，突

60、出品牌效果。 需和客戶討論需和客戶討論 43434-24-2、企業(yè)、企業(yè)“愿景愿景”目標(biāo)的設(shè)定（續(xù)）目標(biāo)的設(shè)定（續(xù)）中長期目標(biāo)：中長期目標(biāo)：自2006年起，開發(fā)和銷售面積每年不少于？萬平方米。在市場占有率方面，爭取在東莞維持在？%以上；在。其他開發(fā)地域？。在財(cái)務(wù)方面，每年實(shí)現(xiàn)銷售收入在？億元以上，盈利在1億元以上。確立品牌。44444-24-2、企業(yè)、企業(yè)“愿景愿景”目標(biāo)的設(shè)定（續(xù)）目標(biāo)的設(shè)定（續(xù)）4-2-24-2-2、建議采取、建議采取聚焦戰(zhàn)略聚焦戰(zhàn)略的五大理由的五大理由n理由之一：虎門建設(shè)具有地產(chǎn)開發(fā)的比較優(yōu)勢（理由之一：虎門建設(shè)具有地產(chǎn)開發(fā)的比較優(yōu)勢（技術(shù)條件技術(shù)條件）n核心創(chuàng)業(yè)及管理團(tuán)