第5章--土地估價(jià)方法之一——收益還原法

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上第五章 土地估價(jià)方法之一收益還原法第一節(jié) 收益還原法概述一、收益還原法的定義收益還原法是土地估價(jià)中最常用的方法之一，它也是對土地、房屋、不動(dòng)產(chǎn)或其他具備收益性質(zhì)資產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)的基本方法。此方法用于土地估價(jià)時(shí)，把購買土地作為一種投資，地價(jià)款作為購買未來若干年土地收益而投入的資本。因此，收益還原法是在估算土地在未來每年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原率，將評估對象在未來每年的純收益折算為評估時(shí)日收益總和的一種方法。二、收益還原法的原理由于土地具有固定性、不增性、個(gè)別性、永續(xù)性等特性，使用者在占有某塊土地時(shí)，土地不僅能提供現(xiàn)時(shí)的純收益，而且還能期待在未來年間源源不斷地繼續(xù)取得

2、。當(dāng)將此項(xiàng)隨時(shí)間延續(xù)而能不斷取得的純收益，以適當(dāng)?shù)倪€原利率折算為現(xiàn)在價(jià)值的總額（稱為收益價(jià)值或資本價(jià)值）時(shí)，它即表現(xiàn)為該土地的實(shí)質(zhì)價(jià)值，也是適當(dāng)?shù)目陀^交換價(jià)值，這就是收益還原法的原理。具體表述：假設(shè)有一宗土地，每平方米每年可產(chǎn)生1000元的純收益，土地所有人對此宗土地的純收益只要能以5%的資本年利率還原即能滿意，那么該所有者的土地收益價(jià)格應(yīng)該是每平方米20000元。即地價(jià)土地年純收益÷土地還原率。再假設(shè)此人另以20000元貨幣以年利率5%存入銀行，此人每年得到的利息（貨幣純收益）與上述的一平方米土地的收益是等額的。因此，對該土地所有者來講，一平方米土地與20000元貨幣，其資本價(jià)值相

3、等。上述收益還原法的表述，只是在土地純收益每年不變，土地還原率每年不變，且在土地使用年期為無限年情況下的一種特殊形式。如果三個(gè)基本因素發(fā)生變化，土地收益價(jià)格的計(jì)算公式都將發(fā)生變化，這將在以后介紹的公式中反映。三、收益與地租的關(guān)系土地是社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的基礎(chǔ)。但由于土地的自然條件不同和土地區(qū)位的差異性，使土地使用者因使用不同的土地而獲得收益。這種因使用土地而帶來的土地收益，將因土地所有權(quán)的存在而轉(zhuǎn)化為地租。也就是說，地租是土地所有者憑土地所有權(quán)而得到的收益，是土地所有權(quán)借以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)形式，即土地所有者從土地上獲取收益的權(quán)利。因此，土地收益與地租二者在量上具有一致性，只不過由于土地所有權(quán)和使用權(quán)的分離

4、，使來自土地的收益，相對于土地使用者而言，稱為土地收益；而相對于土地所有者而言，稱之為地租。四、收益還原法的基本公式（一）土地年純收益不變土地還原率不變且大于零，土地使用年期無限的土地價(jià)格計(jì)算公式為：式中：P土地價(jià)格；a土地純收益；r土地還原率。（二）土地使用年期有限且其他因素不變的土地價(jià)格計(jì)算公式當(dāng)a每年不變；r每年不變且大于零；土地使用為n年時(shí)，其計(jì)算公式如下：式中：P、a、r含義同前；n使用土地的年期或有土地收益的年期。（三）土地純收益在若干年內(nèi)有變化的土地價(jià)格計(jì)算公式1土地使用年期無限當(dāng)t年以前（含t年）純收益有變化，其值為ai；t年以后純收益無變化，其值為a；r每年不變且大于零，使用

5、期無限時(shí)，土地價(jià)格的計(jì)算公式為：式中：P、a、r含義同前；ai第i年的純收益；t純收益有變化的年限。2土地使用年期有限當(dāng)t年以前（含第t年）純收益有變化，其值為ai；t年以后純收益無變化，其值為a，r每年不變且大于零；土地使用年期為n時(shí)，土地價(jià)格的計(jì)算公式如下：式中：P、a、r、ai、t、n含義同前。（四）未來若干年后的土地價(jià)格已知的條件下的計(jì)算公式當(dāng)未來某年的土地價(jià)格已知，而已知土地價(jià)格的年份以前的純收益有變化（不變時(shí)是特例），r每年不變且大于零時(shí)，土地價(jià)格的計(jì)算公式如下：式中：P、ai、r含義同前；t未來土地價(jià)格已知的年限；Pt未來第t年的土地價(jià)格。（五）純收益按等差級數(shù)遞增或遞減的土地價(jià)

6、格計(jì)算公式1土地使用年期無限時(shí)的計(jì)算公式式中：P、a、r含義同前；b純收益的等差級數(shù)遞增或遞減的數(shù)額，如純收益第一年為a，則第二年為a±b，第三年為a±2b，第n年為a±（n-1）b。公式中符號，當(dāng)純收益按等差級數(shù)遞增時(shí)取加號，遞減時(shí)取減號。2土地使用年期有限時(shí)的計(jì)算公式式中：P、a、r、b、n含義同前。公式中符號的選取，當(dāng)純收益按等差級數(shù)遞增時(shí)取上面的符號，遞減時(shí)取下面的符號。（六）純收益按一定比率遞增或遞減時(shí)的土地價(jià)格計(jì)算公式1土地使用年期無限時(shí)的地價(jià)計(jì)算公式式中：P、a、r含義同前；s純收益逐年遞增或遞減的比率，如純收益第一年為a，則第二年為a（1±

7、;s），第三年為a（1±s）2，第n年為a（1±s）n-1。公式中的符號，當(dāng)純收益按等比級數(shù)遞增時(shí)取減號，遞減時(shí)取加號。r不變，遞增時(shí)r>s，遞減時(shí)（rs）>0。2土地使用年期有限時(shí)的地價(jià)計(jì)算公式式中：P、a、r、s、n含義同前。公式中的符號，當(dāng)純收益按等比級數(shù)遞增時(shí)取上面的符號，遞減時(shí)取下面的符號。r不變，遞增時(shí)rs，rs0（七）純收益、還原率有變化的土地價(jià)格計(jì)算公式式中：a1，a2an分別為未來各年的純收益；r1，r2rn分別為未來各年的還原利率。本公式實(shí)際上是收益還原法基本原理的公式化，即收益還原法公式的最一般形式。當(dāng)公式中ai、ri、n按一定規(guī)律變化時(shí)，

8、可推算出上述公式（一）至公式（六），也就是說公式（一）至公式（六）只不過是本公式的特例。五、收益還原法的特點(diǎn)與適用范圍1收益還原法的特點(diǎn)（1）收益還原法具有嚴(yán)格的理論基礎(chǔ)。地租理論和生產(chǎn)要素分配理論是收益還原法的理論依據(jù)。土地、勞動(dòng)、資本等生產(chǎn)要素組合產(chǎn)生的收益，應(yīng)由各要素分配。歸屬于土地的收益應(yīng)是地租和利用土地資產(chǎn)帶來的純收益。它可以采取從總收益中扣除其他生產(chǎn)要素產(chǎn)生的收益后得到，然后，將土地的收益以一定的還原率還原，即為土地的價(jià)格。（2）收益還原法以收益途徑評估價(jià)格，所以求得的價(jià)格稱為“收益價(jià)格”。收益還原法將土地的價(jià)格視為一筆貨幣額，如將其存入銀行，每年可以得到一定的利息，這個(gè)利息可相當(dāng)

9、于土地的純收益。所以，從確定土地收益人手，即可求得土地價(jià)格。（3）收益還原法評估結(jié)果的準(zhǔn)確度，取決于土地的純收益及還原率的準(zhǔn)確程度。土地純收益測定是否準(zhǔn)確，還原率選擇是否合適，直接影響土地價(jià)格的評估結(jié)果。所以求取土地收益及確定還原率是收益還原法的關(guān)鍵。2收益還原法的適用范圍收益還原法以求取土地純收益為途徑評估土地價(jià)格，它只適用于有收益或潛在收益的土地和建筑物，或是房地產(chǎn)的估價(jià)。例如，租賃用房地產(chǎn)或企業(yè)用房地產(chǎn)的估價(jià)均可采用此法。收益還原法是具有理論依據(jù)而應(yīng)用面很廣的一種估價(jià)方法，而對于沒有收益的不動(dòng)產(chǎn)的估價(jià)，例如機(jī)關(guān)、學(xué)校、公園等公益用地的估價(jià)則大多不適用。同時(shí)，由于收益還原法主要適用于有收益

10、或潛在收益的土地或房地產(chǎn)，而關(guān)于收益性土地的穩(wěn)定純收益和適當(dāng)?shù)倪€原率的求取，要受一般的經(jīng)濟(jì)行情和工商企業(yè)以及房地產(chǎn)市場的發(fā)展、變化的影響，確定它也是一件困難的事。這是收益還原法的一個(gè)缺點(diǎn)。第二節(jié) 收益還原法估價(jià)的程序和方法一、估價(jià)程序1計(jì)算總收益總收益是指以收益為目的的土地及與此有關(guān)的設(shè)施、勞力及經(jīng)營等要素相結(jié)合而產(chǎn)生的總收益。計(jì)算總收益首先分析可能產(chǎn)生的各種收益，然后按客觀、持續(xù)及穩(wěn)定等原則來確定土地的總收益。2計(jì)算總費(fèi)用和折舊費(fèi)、房屋收益或其他資產(chǎn)的收益等總費(fèi)用是指為創(chuàng)造收益所投入的直接必要的勞動(dòng)費(fèi)用與資本費(fèi)用?？傎M(fèi)用在不同情況下，所包含的項(xiàng)目也有所不同。因此，計(jì)算總費(fèi)用，首先要分析可能的

11、各種費(fèi)用支出，然后在全面分析的基礎(chǔ)上，計(jì)算加總一般正常合理的必要年支出，即得總費(fèi)用。3計(jì)算土地純收益從總收益中扣除總費(fèi)用和房屋折舊費(fèi)、房屋收益等，即為純收益。4確定合適的還原率還原率是影響地價(jià)高低的重要因素，必須慎重選擇。一般首先要通過各種途徑，確定各種可能的還原率，然后再經(jīng)過綜合分析、比較，確定可采用的還原率。5選擇公式求算地價(jià)根據(jù)公式適用評估對象和評估目的等條件，選用相應(yīng)的計(jì)算公式，將純收益用相應(yīng)的還原率進(jìn)行還原，即得土地或房地產(chǎn)的收益價(jià)格。二、總收益計(jì)算方法土地收益可以分為實(shí)際收益和客觀收益。實(shí)際收益是在現(xiàn)狀下實(shí)際取得的收益。由于個(gè)人的經(jīng)營能力等因素對實(shí)際收益影響很大，依據(jù)土地估價(jià)的性質(zhì)

12、和特點(diǎn)，所以不能用它作為評估的依據(jù)?？陀^收益是指排除了土地實(shí)際收益中屬于特殊的、偶然的要素后所能得到的一般正常收益，它可以直接用于評估。土地的收益也可以分為有形收益和無形收益。有形收益是可以用貨幣形式表現(xiàn)的收益，無形收益則難以用貨幣形式表現(xiàn)。在計(jì)算收益價(jià)格時(shí)，應(yīng)根據(jù)一定原則全面分析各種收益，確定合理的客觀收益。確定客觀收益一般要考慮以下條件：（1）從客觀上看，土地的總收益是由具備良好素質(zhì)及正常使用能力者使用而產(chǎn)生的收益。（2）收益必須是持續(xù)且有規(guī)律地產(chǎn)生的收益。即采用長期可以固定取得的收益。（3）收益是安全可靠的收益。是指必須符合國家規(guī)定和批準(zhǔn)的經(jīng)營項(xiàng)目所產(chǎn)生的收益，那些未經(jīng)批準(zhǔn)的，甚至是違法

13、的經(jīng)營項(xiàng)目收益不能作為計(jì)算客觀收益的依據(jù)。根據(jù)土地參與生產(chǎn)經(jīng)營過程的形式和業(yè)主以土地取得收益的方式不同，總收益產(chǎn)生的形式有以下幾種情況：1土地租金是指直接通過土地出租，每年獲得租金收入，包括在土地租賃過程中承租方所交納的押金或擔(dān)保金的利息。2房地出租的租金是指房地一起出租過程中，出租方從承租方取得的租金及有關(guān)收益。一般根據(jù)實(shí)際的租賃合同金額和當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)租賃市場狀況，確定客觀收益水平。3企業(yè)經(jīng)營收益是指企業(yè)在正常的經(jīng)營管理水平下每年所獲得的客觀總收益。在分析企業(yè)經(jīng)營的客觀收益時(shí)，首先可以根據(jù)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析，客觀的財(cái)務(wù)報(bào)表是企業(yè)經(jīng)營狀況的基本反映，但是由于企業(yè)在經(jīng)營過程中往往會(huì)受到經(jīng)營管

14、理水平、不合理的人為干預(yù)等偶然因素的影響，造成企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表不能客觀地反映企業(yè)經(jīng)營狀況和土地及有關(guān)資產(chǎn)的收益能力，因此在利用企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行企業(yè)經(jīng)營收益分析時(shí)，應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，調(diào)整為正常經(jīng)營管理水平下的客觀收益；其次還可以根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營項(xiàng)目，按照其生產(chǎn)的產(chǎn)品或提供的服務(wù)項(xiàng)目及其相應(yīng)的市場價(jià)格，分析計(jì)算其客觀總收益。在計(jì)算總收益時(shí)，還應(yīng)準(zhǔn)確分析測算由評估對象所引起的其他衍生收益，如租賃過程中承租方所支付押金的利息收益、企業(yè)經(jīng)營生產(chǎn)過程中的副產(chǎn)品銷售收益等，確定的原則是只要由評估對象所產(chǎn)生的并為其產(chǎn)權(quán)主體所取得的收益均應(yīng)計(jì)人總收益之中。另外，還應(yīng)充分考慮收益的損失，如出租房屋的閑置（即房屋未租出去）

15、，一般以出租率或空房損失率折算總收益。三、總費(fèi)用的計(jì)算總費(fèi)用是指業(yè)主為取得總收益而必須支付的有關(guān)費(fèi)用。根據(jù)總收益的產(chǎn)生形式不同，總費(fèi)用的計(jì)算也分為以下幾種情況：（一）土地租賃中總費(fèi)用的計(jì)算一般這種單純的土地租賃時(shí)，發(fā)生的總費(fèi)用包括以下幾項(xiàng)：（1）土地稅。指因土地使用和租賃發(fā)生的，由評估土地負(fù)擔(dān)的稅賦。如我國的城鎮(zhèn)土地使用稅等。（2）管理費(fèi)。指管理人員的薪水及其他費(fèi)用。一般以年租金額的3%計(jì)算。（3）維護(hù)費(fèi)。指維護(hù)土地使用所發(fā)生的費(fèi)用，如給排水及道路的修繕費(fèi)等。（二）房地出租中總費(fèi)用的計(jì)算依據(jù)房地出租中租金的構(gòu)成因素分析，計(jì)算土地純收益時(shí)的總費(fèi)用包括以下幾項(xiàng)：（1）管理費(fèi)。指對出租房屋進(jìn)行的必要

16、管理所需的費(fèi)用。分為兩部分：一是出租經(jīng)營過程中消耗品價(jià)值的貨幣支出；另一是管理人員工資的支出。管理費(fèi)的計(jì)算有兩種方法：一是依管理面積平均計(jì)算；二是依租金的一定比例計(jì)算，通常以年租金的2%5%計(jì)。（2）維修費(fèi)。指為保證房屋正常使用每年需支付的修繕費(fèi)。它的計(jì)算方法比較復(fù)雜，一般有造價(jià)比例法、定期輪修法、經(jīng)驗(yàn)估計(jì)法等，為計(jì)算方便，通?？砂唇ㄖ镏刂脙r(jià)的1.5%2%計(jì)算。（3）保險(xiǎn)費(fèi)。指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險(xiǎn)公司支付的費(fèi)用。一般可按房屋重置價(jià)或現(xiàn)值乘以保險(xiǎn)費(fèi)率計(jì)算。我國房屋的保險(xiǎn)費(fèi)率是1.52。（4）稅金。指房產(chǎn)所有人按有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納的房產(chǎn)稅和營業(yè)稅等。關(guān)于稅收標(biāo)準(zhǔn)，國家

17、及各城市均有規(guī)定。一般月租金在120元以下者只繳納12%的房產(chǎn)稅。月租金在120元以上者除繳納房產(chǎn)稅外，還要按租金額繳納營業(yè)稅5%、附加城建稅0.35%、教育稅0.05%等。（5）計(jì)算房屋折舊費(fèi)。折舊費(fèi)是指房屋在使用過程中因損耗而在租金中補(bǔ)償?shù)哪遣糠謨r(jià)值。其計(jì)算公式為：式中房屋建筑重置價(jià)、耐用年限和殘值是隨房屋結(jié)構(gòu)及等級不同而變化的，一般各城市均有規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。如果房屋耐用年限超過了出讓的土地使用權(quán)年限，即土地使用者可使用土地的年期小于房屋耐用年限，根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法和國務(wù)院（1990）55號令規(guī)定，土地使用期滿而使用者未申請續(xù)期的，土地使用權(quán)由國家無償收回，關(guān)于地上建筑物的處置，城市房地產(chǎn)管理

18、法未作具體規(guī)定，而國務(wù)院55號令則規(guī)定由國家無償取得。因此，土地使用者可使用房屋和土地的年限不能超過土地使用權(quán)出讓年期。這樣，當(dāng)房屋耐用年限超過土地使用權(quán)出讓年期時(shí)，按土地使用權(quán)出讓年限調(diào)整確定房屋可使用年限，在計(jì)算年折舊時(shí)也不應(yīng)考慮殘值。相應(yīng)的計(jì)算公式為：（三）企業(yè)經(jīng)營費(fèi)用的計(jì)算企業(yè)經(jīng)營費(fèi)用是指在企業(yè)經(jīng)營過程中為獲取經(jīng)營收益而必須支付的一切費(fèi)用，通常包括原料費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)、折舊費(fèi)、工資、稅金、應(yīng)攤提費(fèi)用以及其他應(yīng)扣除的費(fèi)用。根據(jù)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的方式不同，一般可分為經(jīng)營性企業(yè)（如賓館、飯店、商場等商業(yè)服務(wù)業(yè)企業(yè)）和生產(chǎn)性企業(yè)（如工廠、礦山等工業(yè)企業(yè)）兩大類。經(jīng)營性企業(yè)在經(jīng)營過程中的總費(fèi)用主要包括銷售

19、成本、銷售費(fèi)用、經(jīng)營管理費(fèi)、銷售稅金、財(cái)務(wù)費(fèi)用和經(jīng)營利潤等；生產(chǎn)性企業(yè)在經(jīng)營過程中的總費(fèi)用主要包括生產(chǎn)成本（包括原材料費(fèi)、人工費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)等）、產(chǎn)品銷售費(fèi)、產(chǎn)品銷售稅金及附加、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用等。企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營費(fèi)用的計(jì)算通常有以下兩種方法：1根據(jù)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析調(diào)整計(jì)算客觀的企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程的基本反映，因此可根據(jù)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表中的損益表及有關(guān)財(cái)務(wù)資料分析計(jì)算企業(yè)經(jīng)營總費(fèi)用，但需要詳細(xì)分析企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營和管理的整個(gè)過程，扣除不正常的生產(chǎn)經(jīng)營和管理費(fèi)用，計(jì)算客觀的生產(chǎn)經(jīng)營費(fèi)用。2根據(jù)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營或服務(wù)的項(xiàng)目計(jì)算企業(yè)經(jīng)營費(fèi)用如工業(yè)企業(yè)可根據(jù)其生產(chǎn)的各種產(chǎn)品的平均成本計(jì)算總成本，采用這種

20、方式計(jì)算總費(fèi)用需要詳細(xì)了解企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營過程和各種成本費(fèi)用的支出狀況。四、計(jì)算土地純收益土地純收益的計(jì)算可以根據(jù)具體評估對象的不同和總收益、總費(fèi)用的計(jì)算方式不同采用不同的計(jì)算方法。（I）土地租賃中的土地純收益求取土地純收益年租金總收入-年總費(fèi)用（2）房地出租中的土地純收益求取土地純收益房地純收益-房屋純收益房地純收益房地出租年總收入-房地出租年總費(fèi)用房屋純收益房屋現(xiàn)值×建筑物還原率房屋現(xiàn)值房屋重置價(jià)×房屋成新度房屋重置價(jià)-房屋總折舊房屋重置價(jià)也稱房屋重置成本，是指根據(jù)估價(jià)期日的人工和建筑材料價(jià)格，并按照目前的材料、標(biāo)準(zhǔn)與設(shè)計(jì)，建造功能相同的建筑物所需的建造成本，一般根據(jù)當(dāng)?shù)?/p>

21、同類建筑物的建造成本進(jìn)行分析計(jì)算；房屋成新度是指房屋建筑物在估價(jià)期日的新舊狀況；房屋總折舊是指房屋建筑物在已使用年限內(nèi)由于物理、經(jīng)濟(jì)和功能等因素引起的房屋折舊總額，通常采用平均折舊法計(jì)算，其計(jì)算公式如下：房屋總折舊額房屋年折舊額×已使用年限（3）企業(yè)經(jīng)營中的土地純收益求取企業(yè)經(jīng)營純收益年經(jīng)營總收入-年經(jīng)營總費(fèi)用土地純收益企業(yè)經(jīng)營純收益-非土地資產(chǎn)純收益（4）自用土地或待開發(fā)土地的純收益求取自用土地或待開發(fā)土地的純收益可采用比較法求取，即比照類似地區(qū)或相鄰地區(qū)有收益的相似土地的純收益，經(jīng)過區(qū)域因素、個(gè)別因素的比較修正，求得其土地純收益。五、土地還原率的確定（一）土地還原率的概念土地還原

22、率是用以將土地純收益還原成為土地價(jià)格的比率。在采用收益還原法評估土地價(jià)格時(shí)確定適當(dāng)?shù)倪€原率，是準(zhǔn)確計(jì)算土地價(jià)格的非常關(guān)鍵的問題。（二）還原率的種類在運(yùn)用收益還原法評估不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，按照評估對象的不同（單純的土地估價(jià)、建筑物的估價(jià)或房地產(chǎn)的估價(jià)），可以將還原率分為以下三類：（1）綜合還原率：是求取土地及其地上建筑物合為一體的價(jià)格時(shí)所使用的還原率。即如果運(yùn)用收益還原法評估的是土地及建筑物合為一體的價(jià)格，所使用的純收益必須是土地及建筑物合為一體所產(chǎn)生的純收益，同時(shí)，所選用的還原率，必須是土地及建筑物合為一體的還原率，即綜合還原率。（2）建筑物還原率：是求取單純建筑物價(jià)格時(shí)，所使用的還原率。這時(shí)所對

23、應(yīng)的純收益是建筑物本身所產(chǎn)生的純收益，不包括土地產(chǎn)生的純收益，因此選用的還原率，也應(yīng)是建筑物還原率。（3）土地還原率：是求取純土地價(jià)格時(shí)，所應(yīng)使用的還原率。這時(shí)對應(yīng)的純收益，是由土地所產(chǎn)生的純收益，這個(gè)純收益不應(yīng)包括其他方面帶來的部分。所選用的還原率，是相應(yīng)的土地的還原率。一般情況下，土地還原率比建筑物還原率低23個(gè)百分點(diǎn)。綜合還原率、建筑物還原率、土地還原率三者雖有嚴(yán)格區(qū)分，但又是相互聯(lián)系的。若知道其中兩個(gè)還原率，便可求出另一個(gè)還原率。計(jì)算公式如下：公式1：r（r1Lr2B）/（LB）公式2：rr1Lr2（Ld）B/（LB）式中：r綜合還原率；r1土地還原率；r2建筑物還原率；L地價(jià)；B建筑

24、物價(jià)格；d建筑物折舊率。上述第一個(gè)公式適用于建筑物折舊后的純收益的情況；第二個(gè)公式適用于建筑物折舊前的純收益的情況。（三）求取還原率的幾種觀點(diǎn)利用收益還原法評估土地或房地產(chǎn)的價(jià)格，影響評估結(jié)果最大的一個(gè)因素是還原率。還原率隨房地產(chǎn)的種類不同而不同，對投資風(fēng)險(xiǎn)大的房地產(chǎn)，其還原率高，反之，風(fēng)險(xiǎn)愈小，還原率愈低。選擇的還原率不同，評估出的收益價(jià)格就會(huì)發(fā)生很大的差別。如表51所示，對于純收益同是5萬元的土地，當(dāng)選取的還原率為2%時(shí)，評估額為250萬元；當(dāng)選取的還原率為6%時(shí)，評估額為83.33萬元。因此還原率確定的準(zhǔn)確與否對估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性有著非常重要的影響。（1）馬克思對地租資本化中的利息率的一些

25、論述。關(guān)于地租資本化中的利息率，馬克思在資本論中同時(shí)提到5種利息率的可能性：平均利息率；資本投在有息證券上的利息率；借貸資本的利息率（即貸款利息率）；普通利息率；資本增值率。同時(shí)，馬克思還提到，地租資本化的利息率比長期投資的利息率要低。（2）中國臺灣林英彥提出，收益還原法中的還原率應(yīng)采用實(shí)質(zhì)利率。所謂實(shí)質(zhì)利率，是以銀行一年期定期存款利率為基礎(chǔ)，并用物價(jià)指數(shù)調(diào)整以后，再扣除一成的所得稅，得到的比率，這個(gè)比率可直接作為土地還原率。表5-1 產(chǎn)生定額純收益的房地產(chǎn)在不同還原率下的評估價(jià)格（3）中國臺灣柯傅義在其編譯的資料中，介紹了西方選擇還原率所使用的方法：市場投資品質(zhì)比較法；投資組合法；銀行家利率

26、選擇法；重疊法。（4）日本杉木正幸著的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格一書中，總結(jié)了以往學(xué)說上關(guān)于決定還原率的種種主張。主要有：地方的一般利率說；地方的習(xí)慣利率說；地方的土地利率說；普通一般利率說；長期投資利率說；相當(dāng)于抵押貸款利率與剩余貸款利率的復(fù)合利率說；相當(dāng)于純粹利息與風(fēng)險(xiǎn)貼補(bǔ)金的復(fù)合利率說。（5）美國雷利·巴洛維教授在土地資源經(jīng)濟(jì)學(xué)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)一書中指出，確定還原率主要采用3種方法：加總法；“投資分段理論”；對比選擇法。另外，他補(bǔ)充提到了第四種方法，即銀行家利率選擇法。雷利·巴洛維的加總法與柯傅義的重疊法是一回事，“投資分段理論”與投資組合法是一回事，對比選擇法與市場投資品質(zhì)比較法是一回

27、事，僅是由于用詞或翻譯的不同。（6）日本及中國臺灣有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)法規(guī)中規(guī)定了求取還原率的方法。日本不動(dòng)產(chǎn)鑒定評價(jià)基準(zhǔn)規(guī)定：還原率應(yīng)以最具一般性的投資利潤率為標(biāo)準(zhǔn)。中國臺灣地價(jià)調(diào)查估計(jì)規(guī)則規(guī)定：還原率采用通行投資年利率。（7）其他有關(guān)文獻(xiàn)也有一些不同主張。如：銀行存款利率；產(chǎn)業(yè)平均獲利率；政府統(tǒng)計(jì)的經(jīng)濟(jì)增長率；安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值，其中的安全利率一般可以用銀行的定期存款利率（在美國為長期債券利率），風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值則根據(jù)當(dāng)時(shí)影響地價(jià)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境決定；房地產(chǎn)的租價(jià)比，即還原率租金/價(jià)格。收益還原法中采用的還原率，從純理論上講，應(yīng)等于與獲取純收益具有同等風(fēng)險(xiǎn)和資本的獲利率。因此，采用安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)

28、整值比較合適。同時(shí)，采用租金與價(jià)格的比率是比較實(shí)用的。（四）還原率的確定方法（1）純收益與價(jià)格比率法：即采用市場上相同或相似不動(dòng)產(chǎn)的純收益與價(jià)格的比率。為避免偶然性，常常需要考察多宗不動(dòng)產(chǎn)（一般至少三宗以上），求其純收益與價(jià)格的平均值。具體方法是：選擇3宗以上最近發(fā)生的，且在類型、性質(zhì)上都與待估不動(dòng)產(chǎn)具有相似特點(diǎn)的交易案例，以案例的純收益與其價(jià)格的比率的均值作為還原率。（2）安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法：即還原率安全利率風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。所謂安全利率是指無風(fēng)險(xiǎn)的資本投資利潤率，可以選用同一時(shí)期的一年期國債年利率或一年期的銀行定期存款利率為安全利率。風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價(jià)對象所處地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地市場等

29、狀況對其影響程度而確定。（3）投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法：具體的方法是，將社會(huì)上各種類型的投資（如銀行存款、貸款、國債、債券、股票等）收益率按其大小從低到高排序，然后根據(jù)經(jīng)驗(yàn)判斷所要評估的不動(dòng)產(chǎn)的投資收益率與風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該落在哪個(gè)范圍，從而確定所要求取的還原率的具體數(shù)值。六、土地價(jià)格確定在土地純收益確定以后，可以根據(jù)收益變化狀況和土地使用權(quán)年期等條件，選擇適當(dāng)?shù)耐恋剡€原率和公式，即可計(jì)算得到土地的試算收益價(jià)格。若要用收益還原法評估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格，則應(yīng)選用綜合還原率對房地產(chǎn)純收益進(jìn)行還原而求取。通常選取多個(gè)可行的還原率，計(jì)算得到幾個(gè)價(jià)格，并從中比較分析確定可能的價(jià)格水平。同時(shí)，也應(yīng)根據(jù)具體情況，在

30、可能的條件下，采用其他的估價(jià)方法，例如采取市場比較法試算地價(jià)做為評估結(jié)果的驗(yàn)證。第三節(jié) 收益還原法應(yīng)用一、利用收益還原法評估土地價(jià)格（一）基本思路首先依據(jù)收益還原法以外的方法求得建筑物的價(jià)格；然后從待估不動(dòng)產(chǎn)（房地產(chǎn)）的純收益中減掉屬于建筑物的純收益，得到土地的純收益；再以土地還原率還原，即可得到土地的價(jià)格。（二）計(jì)算公式a-B·（r2d）L·r1式中：L土地價(jià)格；a建筑物及其相應(yīng)范圍的土地所產(chǎn)生的純收益（a如為折舊后收益則去掉d）；B建筑物的價(jià)格（依其他方法求得）；r1土地還原率；r2建筑物還原率；d建筑物的折舊率；a1土地的純收益（a-B（r1d）。例題：1估價(jià)對象概況

31、某公司于1995年11月以有償出讓方式取得A地塊50年使用權(quán)，并于1996年11月在此地塊上建成建筑物B，當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米1200元；其經(jīng)濟(jì)耐用年限為55年，目前該類建筑重置價(jià)格為每平方米1500元，殘值率為10%，A地塊面積450 m2，建筑面積為400 m2，目前該建筑全部出租，每月實(shí)收租金為10000元。據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝惤ㄖ鲎庾饨鹨话銥槊吭旅科椒矫?0元，土地及房屋還原率分別為5%和6%，每年需支付的土地使用稅及房產(chǎn)稅為每建筑平方米20元，需支付的年管理費(fèi)為同類建筑年租金的4%，年維修費(fèi)為重置價(jià)的2%，年保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的0.2%。2估價(jià)要求試根據(jù)上述資料估算A地塊在1999年11月的

32、土地使用權(quán)價(jià)格。3估價(jià)過程（1）該宗土地與房屋出租，有經(jīng)濟(jì)收益，適宜采用收益還原法進(jìn)行估價(jià)。（2）計(jì)算出租總收益：收益應(yīng)采用客觀收益，即每月每平方米30元。年總收益30×400×12（元）（3）計(jì)算出租總費(fèi)用：總費(fèi)用包括以下幾項(xiàng)：年稅金20×4008000（元）年管理費(fèi)30×400×12×4%5760（元）年維修費(fèi)1500×400×2%12000（元）年保險(xiǎn)費(fèi)1500×400×0.2%1200（元）計(jì)算房屋年折舊費(fèi)：房屋年折舊費(fèi)應(yīng)根據(jù)房屋重置價(jià)、耐用年限、殘值率等進(jìn)行計(jì)算。但本案例中土地使用權(quán)出

33、讓年限，即土地使用者可使用土地的年期小于房屋耐用年限，而根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法和國務(wù)院55號令規(guī)定，土地使用期滿而使用者未申請續(xù)期的，土地使用權(quán)由國家無償收回，關(guān)于地上建筑物的處置，城市房地產(chǎn)管理法未作具體規(guī)定，而國務(wù)院55號令則規(guī)定由國家無償取得。因此使用者可使用房地產(chǎn)的年限不能超過出讓年期。對本案例而言，使用者可使用房產(chǎn)的年期為50-149年；而房屋的殘值在使用期滿時(shí)也并不能由房產(chǎn)主取得。因此，整個(gè)房屋重置價(jià)必須在可使用期內(nèi)全部收回，以回收整個(gè)投資。因此本案例中房屋年折舊費(fèi)為：所以總費(fèi)用39205（元）（4）計(jì)算房屋出租年純收益：房屋現(xiàn)值房屋重置價(jià)-年折舊費(fèi)×已使用年限1500&#

34、215;400-12245×3（元）房屋年純收益房屋現(xiàn)值×房屋還原率×6%33795.9（元）（5）計(jì)算年土地純收益：土地年純收益（2）-（3）-（4） -39205-33795.970999.1（元）（6）確定1999年11月的土地使用權(quán)價(jià)格本案例土地在1999年11月的土地使用權(quán)剩余使用年期為46年，因此土地使用權(quán)價(jià)格為：（元）二、利用還原法評估房產(chǎn)價(jià)格（一）基本思路首先，依據(jù)收益還原法以外的方法求取基地價(jià)格；然后以建筑物與其相應(yīng)范圍內(nèi)土地所產(chǎn)生的總的純收益中，減掉歸屬于土地的純收益，求得建筑物的純收益；再將此純收益以建筑物的還原率還原，就可求取到建筑物的收益

35、價(jià)格。（二）計(jì)算公式a-Lr1B（r2d）式中：B建筑物的收益價(jià)格；a建筑物及其基地產(chǎn)生的純收益（如為折舊后則去掉d）；a2建筑物的純收益；L土地的價(jià)格（依其他方法求得）；r1土地還原率；r2建筑物還原率；d建筑物折舊率。（三）評估案例（1）估價(jià)對象簡介：某不動(dòng)產(chǎn)的土地使用權(quán)通過有償出讓方式取得，占地面積為1萬m2，出讓年限為50年。該宗地上有一座飯店。在2000年8月尚可有效使用50年，容積率為3。據(jù)當(dāng)?shù)厥袌鲑Y料用比較法評估的宗地在2000年8月50年期土地使用權(quán)價(jià)格為每平方米600元（容積率為1時(shí)）。據(jù)當(dāng)?shù)刭Y料，容積率每增加1，地價(jià)增長60%。該飯店每月的客觀凈收益為11萬元。已知土地還原

36、率r16%，該飯店的建筑還原率取r28%。（2）估價(jià)目的：評估房屋（該飯店）的價(jià)格。（3）估價(jià)期日：2000年8月。（4）估價(jià)方法：采用收益還原法測算房價(jià)。（5）估價(jià)過程：計(jì)算房地年純收益：房地年純收益11萬元/月×12月132萬元/年計(jì)算土地價(jià)格：土地總地價(jià)600元/m2×mOOOm2×2.2（容積率修正）1320萬元計(jì)算土地年純收益：計(jì)算房屋年純收益：房屋年純收益房地產(chǎn)年總純收益-土地年純收益132-83.7548.25萬元/年計(jì)算房屋價(jià)格：三、利用收益還原法評估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格（一）基本思路首先，計(jì)算待估不動(dòng)產(chǎn)的總純收益，然后用綜合還原率還原，求取不動(dòng)產(chǎn)的收益價(jià)格

37、。在實(shí)際中，這又分為兩種情況：（1）純收益是扣除折舊后的收益。這種情況下，土地與建筑物（不動(dòng)產(chǎn)）的收益價(jià)格等于土地與建筑物的純收益與土地及建筑物的綜合還原率相除的數(shù)值。（2）純收益是折舊前的收益。這種情況，由于純收益內(nèi)含有折舊費(fèi)，這時(shí)的綜合還原率要取土地還原率與建筑物還原率及建筑物折舊率確定的綜合還原率。其計(jì)算公式為：式中：P房地產(chǎn)（不動(dòng)產(chǎn)）的收益價(jià)格；a房屋折舊前純收益；式中：r綜合還原率；r1土地還原率；r2建筑物還原率；d建筑物等折舊率；L土地價(jià)格；B建筑物價(jià)格。（二）評估案例（1）估價(jià)對象不動(dòng)產(chǎn)簡介。例中不動(dòng)產(chǎn)為地下一樓，地上十樓的鋼筋混凝土建筑。用途為辦公樓。占地面積及各層樓地板面積

38、如下：土地部分：A：176.66m2，B：49.58 m2，合計(jì)：226.24 m2。 建筑物部分：1樓：209.49 m2；2樓：204.07 m2；310樓：208.59 m2；地下一樓：209.49 m2；合計(jì)：2291.77 m2目前該不動(dòng)產(chǎn)出租情況見表5-2。表5-2不動(dòng)產(chǎn)出租情況其他條件：保證金于解除契約時(shí)，可以扣除10%；契約原則上第三年更新一次，更新時(shí)，可以征收一個(gè)月租金的更新費(fèi)；7樓現(xiàn)為空屋，計(jì)算時(shí)，按已出租計(jì)。（2）估價(jià)目的：作為購買價(jià)格（含土地及地上建筑）的參考值。（3）估價(jià)期日：1988年9月30日。（4）估價(jià)日期：1988年9月1日至lO月30日。（5）估價(jià)方法：采用

39、收益還原法等方法估價(jià)。（6）估價(jià)過程：計(jì)算總收益：租金總額：×12（元）押金運(yùn)用收益：×0.07（利率）（元）保證金運(yùn)用收益：×（1-0.1）×0.07（元）保證金運(yùn)用額及運(yùn)用收益：×0.1×0.1423（年賦均等償還率）（元）更新費(fèi)消除額及運(yùn)用收益：×0.8162（7%的3復(fù)利現(xiàn)值率）×0.3810（7%的3年的年賦償還率）（元）空房等損失額：以1個(gè)月的租金計(jì)，計(jì)為（元）則年總收益合計(jì)為：（元）。計(jì)算總費(fèi)用：折舊費(fèi)：建筑物的耐用年限主體為25年，設(shè)備平均為7.5年，殘值率為0。主體：（建筑物價(jià)格）×0.

40、065（主體所占比例）×1/25（元）設(shè)備：×0.35×1/7.58，363，413（元）小計(jì)：（元）維持管理費(fèi)：按建筑物造價(jià)的2%計(jì)：×0.02（元）租稅：（元）保險(xiǎn)費(fèi)：（元）總費(fèi)用合計(jì)為（元）計(jì)算純收益：純收益總收益-總費(fèi)用（元）計(jì)算收益價(jià)格：不動(dòng)產(chǎn)收益價(jià)格不動(dòng)產(chǎn)純收益÷綜合還原率（7）估價(jià)結(jié)果：確定不動(dòng)產(chǎn)總收益價(jià)格為元。四、利用收益還原法評估承租土地使用權(quán)價(jià)格1承租土地使用權(quán)的概念承租土地使用權(quán)是指在國有土地租賃中，國家將國有土地出租給使用者，使用者所取得的土地使用權(quán)。其中國家將國有土地出租給使用者使用，由土地使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為稱為國有土地租賃。1998年頒布的中華人民共和國土地管理法實(shí)