補充：房地產(chǎn)企業(yè)稅收風險防范及納稅籌劃

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上房地產(chǎn)企業(yè)新政解析與房地產(chǎn)業(yè)涉稅合同處理技巧一、1設立房地產(chǎn)公司2前期立項3土地儲備制度-一級開發(fā)4土地使用權的取得方式：二 取得土地使用權環(huán)節(jié)涉及稅種分析：1印花稅：產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù) 2契稅3土地使用稅：財稅200656 4承諾負擔對方稅收三 取得轉(zhuǎn)讓土地使用權的不同方式：1購買土地使用權 2購買整體資產(chǎn) 3購買股權4合并 5分立購買股權四 不同方式取得土地稅負比較分析及籌劃1出讓招拍掛方式2拆遷方式取得土地使用權3前期報批報建準備工作4前期報批報建階段涉及稅收及籌劃五、項目施工建設1開發(fā)成本核算內(nèi)容 （1）土地征用及拆遷補償費 （2）前期工程費（3）基礎設施費 （4）

2、建筑安裝工程費 （5）配套設施費 （6）開發(fā)間接費2項目開發(fā)成本對象的確定：3土地征用及拆遷補償4前期工程費5基礎設施費核算注意問題：6建筑安裝工程費6配套設施費7開發(fā)間接費8其他有關注意問題：9項目開發(fā)方式（1）代建 （2）合作建房六、預售環(huán)節(jié)1商品房預售條件2預售商品房的會計核算3預售階段納稅要求：4竣工驗收環(huán)節(jié)5現(xiàn)房銷售條件6現(xiàn)房銷售會計核算處理：7會計收入確認條件七、相關稅務處理及規(guī)定 1營業(yè)稅的處理：（1）營業(yè)稅納稅義務實現(xiàn)時間 （2）營業(yè)稅計稅依據(jù)（3）營業(yè)稅視同銷售 （4）原來預售商品房的處理 （5）現(xiàn)房銷售的處理2所得稅處理：（1）所得稅納稅義務實現(xiàn)時間 （2）所得稅計稅依據(jù)（

3、3）不同銷售方式所得稅收入確認（4）所得稅是同銷售 （5）原來預售商品房的處理 （6）現(xiàn)房銷售的處理3土地增值稅處理：（1）土地增值稅清算條件 （2）土地增值稅納稅義務（3）土地增值稅視同銷售 （4）土地增值稅計算（5）土地增值稅清算注意事項4不交稅及免稅規(guī)定：（1）營業(yè)稅 （2）所得稅 （3）土地增值稅（4）契稅 （5）房產(chǎn)稅 （6）土地使用稅5房屋租賃（1）一般租賃 （2）商品房預租（3）商品房先租后售 （4）商品房售后包租八項目清盤環(huán)節(jié)n 第一部分 營業(yè)稅的納稅檢查n 營業(yè)稅是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行稅務檢查的重要稅種之一。目前一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取多種手段不計、少計商品房銷（預）售收入，發(fā)

4、生納稅義務時不及時進行納稅申報，所以營業(yè)稅檢查的重點應是計稅依據(jù)和納稅義務發(fā)生時間。一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅計稅依據(jù)以及納稅義務發(fā)生時間的具體規(guī)定n （一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅計稅依據(jù)具體包括商品房銷（預）售收入、安置被拆遷人產(chǎn)權調(diào)換收入和擴大面積集資款收入、土地轉(zhuǎn)讓收入、配套設施銷售收入、代建工程結算收入、周轉(zhuǎn)（舊）房銷售收入、進戶費收入和租金收入等其他業(yè)務收入等。n （二）營業(yè)稅的納稅義務發(fā)生時間，為納稅人收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天。納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權或者銷售不動產(chǎn)，采用預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的以后用于出售的住

5、宅、商業(yè)用房，以及其他建筑物、附著物、配套設施等應根據(jù)收入來源的性質(zhì)和銷售方式，按下列原則分別確認收入的實現(xiàn)： （六種銷售方式）二、對銷售商品房取得收入的檢查n 檢查的重點是企業(yè)銷售商品房收取的價款是否足額、及時進行賬務處理，是否在賬簿上不記或少記銷售價款；是否未將收取的定金作為計稅依據(jù)；是否存在符合收入確認條件而不進行收入確認的現(xiàn)象。n （一）檢查賬簿，審核計提稅金是否正確n 計提基數(shù)=“主營業(yè)務收入”賬戶貸方發(fā)生額-“主營業(yè)務收入”賬戶貸方發(fā)生額中由“預收賬款-預售商品房”賬戶轉(zhuǎn)入額+“預收賬款-預售商品房”賬戶貸方發(fā)生額+“其他應付款-定金”賬戶貸方發(fā)生額+其他。n （二）編制“商品房盤

6、點表”，審核商品房銷售收入的準確性n （三）重點環(huán)節(jié)的檢查 n 1、對“虛開發(fā)票”虛減計稅依據(jù)的檢查n 2、對以商品房抵頂建筑工程款，利用“房差”少繳稅款的檢查n 3、對“以房換地”或“以地換房”少記商品房銷售收入的檢查n 4、對以房抵債、以房作為股息紅利進行分配、抵償股東投資款或?qū)⑸唐贩坑糜诰栀洝⒙毠じ＠?、公司領導層分配及無償贈與他人的檢查n 5、對“以收抵支”或收入在往來賬科目里掛賬的檢查n 6、對銷售“精裝房”（包括樣板房）分解收入的檢查n 7、對向購房者收取的“面積差價款”不記收入的檢查n 8、對委托代理銷售，不及時收取售房款，不做收入或采取包銷低價開票方式，少記銷售收入的檢查三、對安

7、置被拆遷人產(chǎn)權調(diào)換收入和擴大面積集資款收入的檢查n 檢查人員在確認、核對動遷戶產(chǎn)權調(diào)換收入和擴大面積集資款收入的過程中應把握以下三個環(huán)節(jié)。n 首先，要分清補償方式。對實行貨幣補償?shù)牟蛔鳡I業(yè)稅檢查內(nèi)容；對實行實物補償?shù)?，應根?jù)遼地稅函2006173號文件的規(guī)定，按主管稅務機關認定的調(diào)換房屋的市場價（對沒有市場價的，由主管稅務機關依同類房屋的工程成本核定計稅價格）計征營業(yè)稅。n 其次，要確認動遷還建房的數(shù)量、種類和建筑面積。檢查人員應注意檢查開發(fā)項目的拆遷文件、建筑圖紙和與動遷戶簽訂的動遷協(xié)議、收取擴大面積集資款開具的收款收據(jù)以及企業(yè)制作的房源明細表，同時應采取實地盤點的方法，到企業(yè)開發(fā)的樓盤小區(qū)

8、實地盤點動遷還建房，逐個小區(qū)、逐棟樓盤、逐個單元、逐戶房號進行核對。n 第三，檢查人員應要求企業(yè)提供動遷還建時擴大面積的標準和收費單價，以便核對動遷協(xié)議計算收取的擴大面積集資款是否準確（如數(shù)量多可采取抽查的方法）。 n 重點檢查以下常見的問題： n （一）審核企業(yè)是否在計算、收取動遷戶擴大面積集資時，有直接“坐扣”應支付的動遷安置補助費、搬家費等行為。n （二）有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)建設項目時,會因為市政規(guī)劃等原因需要替政府或其他機關、企事業(yè)單位安置動遷戶和公建單位。如果是替政府安置，一般情況下，政府會減免該開發(fā)企業(yè)應繳納的土地出讓金以及大配套費等；n 如果是替其他機關、企事業(yè)單位安置，一般

9、會收取相應金額的動遷安置補償費。在實際工作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往對上述收入不記賬或未計提營業(yè)稅。n （三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在與動遷戶簽訂動遷協(xié)議時，會根據(jù)動遷戶的要求約定回遷的建筑面積并按規(guī)定標準收取相應的擴大面積集資款。但在實際中，建造房屋的實際建筑面積（產(chǎn)權面積）往往會大于約定回遷的建筑面積，在這種情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般會收取相應的擴增面積款（或叫面積差價款）。n 在檢查中，檢查人員應注意核對動遷協(xié)議約定回遷的建筑面積與回遷房屋的實際建筑面積是否存在差異，如果有差異，應查看企業(yè)是否收取了相應的擴增面積款（或叫面積差價款），是否記收入并申報納稅。n （四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果動遷還建的是商業(yè)

10、網(wǎng)點，不僅會收取擴大面積集資款，同時還會對“拆一換一”的原面積收取結構差價款。在實際工作中，檢查人員應注意檢查核查企業(yè)是否收取結構差價款，是否記收入并申報納稅。n （五）審核企業(yè)是否存在虛假動遷還建特別是商鋪（門市房）的現(xiàn)象。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了達到隱匿收入和利潤，少繳稅金的目的，甚至不惜采取欺騙手段，對動遷還建特別是商鋪（門市房）蓄意造假。在實際工作中，檢查人員應注意檢查企業(yè)在動遷還建特別是商鋪（門市房）的環(huán)節(jié)是否存在異?，F(xiàn)象，如對某個單位或個人還建的商鋪（門市房）面積過大，必要時可到房產(chǎn)管理部門調(diào)取被拆遷房屋的原始產(chǎn)權資料。四、對轉(zhuǎn)讓土地、在建項目取得收入的檢查n 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有時會發(fā)

11、生土地交易行為。在檢查土地轉(zhuǎn)讓的過程中，應重點檢查土地轉(zhuǎn)讓價格是否存在異常。檢查人員應仔細閱讀土地轉(zhuǎn)讓合同（協(xié)議），核實土地的來源、購進的價格、土地的去向及轉(zhuǎn)讓的價格。如果土地的轉(zhuǎn)讓價格存在異常，則有可能存在以下問題：一是在轉(zhuǎn)讓土地過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有可能既收取了貨幣，又換取了實物，如房屋、土地及其他商品，那么企業(yè)極有可能未將實物的價值計入營業(yè)收入而少繳營業(yè)稅； n 二是在轉(zhuǎn)讓土地過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有可能將土地轉(zhuǎn)讓收入進行分解，將原土地中包含的過戶費、土地出讓金和大配套費等各項費用未作為轉(zhuǎn)讓收入而少繳營業(yè)稅。在實際工作中，檢查人員應仔細詢問企業(yè)財務人員，如果發(fā)現(xiàn)上述問題，應按營業(yè)稅暫行

12、條例第十五條之規(guī)定，按照市場公允價格核定計稅依據(jù)，計算應繳的營業(yè)稅。n 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果將在建項目整體或部分轉(zhuǎn)讓，則檢查要點同上。具體可按遼地稅發(fā)200515號文件規(guī)定執(zhí)行。五、對代建工程、合作建房取得結算收入的檢查 n 個別房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了達到少繳稅款的目的，往往會采取虛假立項的手段，即在開發(fā)之前先找買主，然后以買主為立項單位，將購買整棟或幾棟樓房的商品房銷售行為冒充為代建行為。在實際工作中，檢查人員應特別注意審查企業(yè)的代建工程是否符合法定條件，具體可根據(jù)（遼地稅流2000291號）文件的規(guī)定執(zhí)行，防止企業(yè)鉆空子。n 對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合作建房取得收入的檢查，具體可按國稅函發(fā)1995156

13、號文件規(guī)定執(zhí)行。六、對銷售周轉(zhuǎn)房收入的檢查n 在實際工作中，檢查人員應通過檢查周轉(zhuǎn)房科目，注意企業(yè)是否存在將周轉(zhuǎn)房和購房者抵頂?shù)呐f房銷售的行為，如果存在，應將銷售收入計入營業(yè)收入，申報繳納營業(yè)稅。七、對收取進戶費的檢查n 房地產(chǎn)項目竣工驗收后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在向購房者和動遷戶辦理移交手續(xù)時，一般會向購房者和動遷戶額外收取進戶費，主要包括：防盜門、電子對講機、護欄、卷簾門、圍欄、平臺等費用。在實際工作中，檢查人員應注意企業(yè)是否記載進戶費收入，如果無此項收入，應詢問企業(yè)財務人員，是否記入賬外或記入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)下屬的物業(yè)管理公司。無論進戶費收入如何核算，均應并入房地產(chǎn)開發(fā)公司的營業(yè)收入，計算繳納營

14、業(yè)稅。八、對銷售配套設施收入的檢查n 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)建設過程中，都要建設一些配套設施，如業(yè)主會館、超市、鍋爐房、幼兒園、居委會辦公樓等，在項目竣工后有可能對外銷售。因此，檢查人員應重點對上述配套設施項目進行檢查，通過查閱圖紙和現(xiàn)場勘察，與賬簿記載情況進行核對，檢查是否有對外銷售的行為。九、對其他應稅行為的檢查n 在對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行檢查時，除了對商品房銷售等行為進行檢查外，也不要忽視對其他應稅行為的檢查，主要內(nèi)容包括：n （一）對收取廣告位使用費的檢查。n （二）對以不動產(chǎn)、土地使用權投資入股不承擔風險取得固定收入的檢查(關于投資稅收優(yōu)惠的規(guī)定）n （三）對取得的違約金、賠償款、滯納金

15、收入未按規(guī)定申報繳納營業(yè)稅的檢查。n （四）對出租開發(fā)產(chǎn)品的檢查n （五）對出售出租地下車庫的檢查n （六）檢查企業(yè)是否存在利用自有施工力量建設房屋等建筑物的現(xiàn)象，如果有是否在銷售不動產(chǎn)時未按規(guī)定申報建筑業(yè)環(huán)節(jié)營業(yè)稅。n （七）檢查企業(yè)是否支付過境外公司來華提供咨詢、設計、施工等勞務費，如果有是否未按規(guī)定代扣營業(yè)稅。n 第二部分 契稅的納稅檢查n 契稅收入占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收比重較大，是納稅檢查的重點稅種之一。在檢查過程中應注重檢查計稅依據(jù)和納稅義務發(fā)生時間。n 一、對計稅依據(jù)的檢查n 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承受土地權屬是其應納契稅的主要經(jīng)濟業(yè)務，其開發(fā)所用土地主要是通過國有土地出讓方式取得。（注意

16、農(nóng)村轉(zhuǎn)讓集體土地使用權的實質(zhì)）n (一)稅收規(guī)定n 出讓國有土地使用權的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經(jīng)濟利益。n 先以劃撥方式取得土地使用權，后經(jīng)批準改為出讓方式取得該土地使用權的，應依法繳納契稅，其計稅依據(jù)為應補繳的土地出讓金和其他出讓費用。n 沒有成交價格或者成交價格明顯偏低的，征收機關可依次按下列兩種方式確定： 檢查環(huán)節(jié)n 檢查土地出讓金，應核實國有土地出讓合同上記載的金額。此合同應由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供，在國土資源局也有存檔，必要時檢查人員可以外調(diào)取證。n 檢查土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費。特別是應根據(jù)動遷協(xié)議、拆遷許可證和動遷文件

17、編制動遷戶回遷明細表，將擴大面積集資款、拆遷補償費(動遷安置補助費、貨幣動遷費、搬家費)分類匯總，審核企業(yè)是否在計算、收取動遷戶擴大面積集資款時，有直接“坐扣”應支付的動遷安置補助費、搬家費，少繳契稅的行為。n 檢查實物安置面積。應根據(jù)動遷協(xié)議匯總拆遷總面積，減去貨幣動遷的面積確定總的還原面積，進而確定計稅依據(jù)。 (三)可能存在的問題：n 1、以協(xié)議方式出讓的，其契稅計稅價格未包括土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟利益。n 2、以競價方式出讓的，其契稅計稅價格未包括市政建設配套費以及各種補償費用。n 3、土地

18、使用權受讓人通過完成土地使用權轉(zhuǎn)讓方約定的投資額度或投資特定項目，以此獲取低價轉(zhuǎn)讓或無償贈與的土地使用權，屬于契稅征收范圍，其計稅價格由征收機關參照納稅義務發(fā)生時當?shù)氐氖袌鰞r格核定。 n 4、以出讓方式承受原改制企業(yè)劃撥用地的，未按規(guī)定繳納契稅或?qū)Τ惺車型恋厥褂脵嗨鶓Ц兜耐恋爻鲎尳?，減免土地出讓金，契稅按差額繳納。n 5、分期支付方式取得土地使用權的，未按合同規(guī)定總價款繳納契稅。n 6、競得土地使用權尚未辦理產(chǎn)權，直接再轉(zhuǎn)讓，隱瞞轉(zhuǎn)讓事實，不按規(guī)定申報契稅。二、對納稅義務發(fā)生時間的檢查n 契稅的納稅義務發(fā)生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉(zhuǎn)移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬

19、轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當天，在實際檢查過程中要注意，不能以是否支付價款為標準確定契稅的納稅義務發(fā)生時間。同時要注意對以下情況檢查：n 對于房地產(chǎn)開發(fā)公司等用地單位沒辦理有關土地使用權出讓、轉(zhuǎn)讓手續(xù)，經(jīng)土地管理部門同意，已經(jīng)開始“三通一平”等前期施工的，用地單位已經(jīng)開始使用土地，應按契稅有關規(guī)定預繳稅款，待土地出讓、轉(zhuǎn)讓合同簽訂后，按成交價格計算稅款，多退少補。n 對單位和個人承受土地、房屋權屬手續(xù)不全，只取得有關土地、房屋權屬轉(zhuǎn)移合同、協(xié)議、土地使用證和房屋產(chǎn)權證其中的一種或兩種的，根據(jù)中華人民共和國契稅暫行條例第八條和中華人民共和國契稅暫行條例細則第十八條的規(guī)定，該單位和個人已有納稅義務，應按章

20、繳納契稅。n 對不經(jīng)縣以上人民政府土地管理部門批準，土地使用者之間簽訂協(xié)議，私下轉(zhuǎn)讓土地使用權的，承受方應按前款繳稅。 三、對其他納稅項目的檢查n 檢查人員應檢查“固定資產(chǎn)”、“無形資產(chǎn)”帳戶的借方是否有發(fā)生額，進一步審查是否是增加房屋、土地;檢查原始憑證,確定入帳價值， 審核是否計提契稅。n 第三部分 印花稅的納稅檢查一、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合同的檢查n 根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的特性，對印花稅的檢查一般要按照開發(fā)企業(yè)的業(yè)務流程進行，關鍵是環(huán)節(jié)查全，計稅依據(jù)準確。n 下列合同是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照有關規(guī)定必須簽定的合同。n （一）土地出讓合同、轉(zhuǎn)讓合同是取得土地使用權合同，應根據(jù)關于印花稅若干政策的通知(2006年11月27日財稅2006162號)，按照產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)征印花稅。一、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合同的檢查n （二）土地使用證是權利許可證照，按每件5元貼花。n （三）建設勘察設計合同，稅率為萬分之五。n （四）建筑安裝施工合同，稅率為萬分之三。一是土建合同，中標簽訂的合同在建委備案，一般由建委代收代繳。二是基礎設施、配套設施建設安裝合同。n （五）商品房購銷合同稅率為萬分之五，稅目為產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)。n （六）監(jiān)理合同不征印花稅。 二、對其他合同的檢查n （一）借款合同n 借款合同稅率為萬分之零點五。n （二）購銷合同n 購銷合同稅率為萬分之