中國十年來房地產(chǎn)發(fā)展回顧

1、精選優(yōu)質文檔-傾情為你奉上中國人口與房地產(chǎn)發(fā)展回顧（人口、城鎮(zhèn)化與房價）（2008-2017.11）站在風口上，豬也能飛起來。正如1980年代的個人電腦，2000年的門戶網(wǎng)站，2008年后的電子商務，2014年的移動互聯(lián)網(wǎng)。而反面就是柯達的膠卷，諾基亞的功能機，康師傅的方便面，被市場的不斷萎縮擠壓生存。1.先來看看中國人口變化。中國有兩個生育高峰，6070，8090；決定了中國人口年齡形態(tài)是紡錘形。紡錘形人口年齡結構給中國帶來了30年的人口紅利，但也埋下了人口結構變成倒金字塔，人口老齡化的禍根。從2012年起，中國勞動力人口連續(xù)五年下滑，中國已經(jīng)走向快速老齡化。再來看中國城鎮(zhèn)化進程。 自199

2、6年起中國市場經(jīng)濟，私有企業(yè)大發(fā)展，中國迎來了城鎮(zhèn)化的爆發(fā)20年，每年新增城鎮(zhèn)常住人口2100萬左右。在經(jīng)濟過熱的2007年創(chuàng)出了2345萬人的新高，然而隨著2008年金融危機，斷崖式下跌到1770萬人，引發(fā)了房地產(chǎn)滯銷，房價暴跌和打砸售樓部。不過隨著我國四萬億的推出，經(jīng)濟和城鎮(zhèn)化增長迅速恢復，在2010年一舉打破2007年的記錄，達到2466萬人，新高之后是連續(xù)四年的衰退，到2014年城鎮(zhèn)化人口新增已經(jīng)跌到1805萬人，需求的萎縮，前幾年投入的產(chǎn)能的過剩，多年來繁榮的地產(chǎn)迎來最冷的寒冬，不少融資能力弱的小開發(fā)商資金鏈斷裂跑路。幸好黨國開始及時送溫暖，降息降首付，央企入市做地王，城鎮(zhèn)化新增人口

3、一下又反彈到2200萬人，那么隨著農村年輕勞動力的減少，還能維持每年2000萬的新增城鎮(zhèn)人口么？還是像2010年起不斷走向衰退？我認為隨著農村有意愿，又有能力年輕人的減少，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)規(guī)模是不可避免的長期衰退。1996年2006年2016年，城鎮(zhèn)人口3.735.837.93億人，農村人口8.507.325.90億人。19962016年城鎮(zhèn)人口增長4.2億，農村人口減少2.6億。下面我們再回顧下房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，看是否真與城鎮(zhèn)化新增人口數(shù)相關。2008年2017年11月數(shù)據(jù)。2.先看房地產(chǎn)開發(fā)投資情況。我們可以看出，投資增速雖然不斷減緩，但是一直在保持著正增長。而住宅作為房地產(chǎn)的頂梁柱，投資額一直

4、占比在70%左右。投資增速和城鎮(zhèn)化新增人口一樣，在2010年達到頂峰，然后經(jīng)過4年衰退，在2015年起觸底反彈。3.再看房地產(chǎn)建設情況。都是增速在2010，2011年見頂，在2015年跌到負值見底，和城鎮(zhèn)化人口增速一致。唯一的不同就施工面積一直在保持增長，這和投資總額不斷增長一致。雖然竣工和新開工面積都減少了，但是隨著高達76.8億平方米的在建房地產(chǎn)竣工（其中52.7億平方米住宅，按照人均30平方米可以居住1.76億人口，而嚴重老齡化的農村只剩5.7億人），是否房地產(chǎn)會隨著農村年輕人枯竭，城鎮(zhèn)化人口增速大幅減少，在今后5年面臨嚴重的產(chǎn)能過剩和長久的衰退？4.房地產(chǎn)銷售情況。增速同樣在2010，

5、2011年見頂，除2008年和2014年的地產(chǎn)寒冬外，銷售面積和銷售額都保持了正增長，這和城鎮(zhèn)化人口凈增加額不一致。2008年到2016年，城鎮(zhèn)常住人口年增加額一直在在2100萬人左右。商品房銷售面積6.2億平方米到15.7億平方米，銷售額2.4萬億到11.76萬億，真是波瀾壯闊的大發(fā)展啊。看來改善性購房需求或者投機性購房需求填補了城鎮(zhèn)化新增人口的不足？待售面積從2010年開始累積，在2015年到達頂峰7.19億平方米，在黨國的關懷下，兩年去庫存1.26億平方米，依然有5.96億平方米庫存，依然高于2013年以前所有年份，怎么群眾又買不到房了呢？5. 房價和地價。房價果然永遠漲，政府果然在賣地

6、收入減少時比較著急。6.房地產(chǎn)開發(fā)資金看來開發(fā)商并發(fā)空手套白狼，從2008年到2016年，投入房地產(chǎn)開發(fā)的資金雖然增速減慢，但是從3.8萬億增長到了14.4萬億，果然不愧為拉到GDP的好手。同時可以看出三個增速高點2009，2013，2016，都是增速下跌中的反彈。而在黨國去庫存的號召下，中國人民紛紛為房地產(chǎn)商慷慨解囊，個人預付款和貸款占房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的比例從36%飆升到46%。7.房地產(chǎn)商的經(jīng)營現(xiàn)金流看得出雖然房價一直上漲，銷售額一直漲，但開發(fā)商并未從房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營當中獲得正現(xiàn)金流，反而像史玉柱的巨人大廈一樣，被項目黑洞吸得資金鏈越來越緊，在2015年達到了極致，十年來經(jīng)營現(xiàn)金流負3萬億，還好在黨國的有力關懷下，兩年就收回了3萬億的現(xiàn)金流。說起來這些開發(fā)商就像賣衣服的賺了一