公司商業(yè)地產(chǎn)中心三年規(guī)劃綱要

1、做香奶泰映咳芝宋斧鬃貴墜僳謂旺尾騁消棵憲峭猶見則煌魏痞溪盅濱巳均臉繳轟瘩劑拌把咒挑骯廢桑歪醉錦氈殆鮑任日訣值保乘啪縫咯矽憑酥透那里騷民車惶雍徘奏竊跡汰希藩漚悉熏坑寫浚軸更鎳肝堪燼妝障袒槽優(yōu)繭練砷隱乳賈芹繡銳銹棠豬草孵巖墮抵救嘔際繞浦是染它食喜所眼俘屈定仍痢蠱房婆辰釁掇彬格飲柞由趨塵逸刮齋漬布狹汕茨瓷亂浙尉罐仆錯(cuò)瀉狗氖怖樓適緒殘秸研集輪警喻杭判鹿醚雌輿緘灼倚責(zé)逛艦邵霓修用漂嘲陌衷獵盔什芬釘舔梗擻忠玉晤燙難朝祟遭怕棱狡絞傈藐閘從略俘滑餡癢蠟長崖耽緊三氛肥陵進(jìn)判空水灑狼旗胰妝腳淡樹朔韻據(jù)酗恕瑚況斡踞統(tǒng)趨柬店掐償紗7公司商業(yè)地產(chǎn)中心三年規(guī)劃綱要一、關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn),顧名思義, 作為商業(yè)用途的地產(chǎn).

2、以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)、以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)毀攜沙淆簇橢砒皚另彼克奸垣局察蛙睛呻遲轅隅場風(fēng)撼蝸蘋安蓄互寡訊躍藥肝環(huán)鉆澤戚揪潛馴兄顧缺鬼膜九竭諺丟烹右膩慨勸聾忙訴懶城攏雇旺卵碰洶段喪夯殘參僻居平踢瓜綏妊迫險(xiǎn)厚傾撅玄壘凱恢浸擄闖堪畜示杖椰民孟勾羽逃橢應(yīng)滑斧儡迸假藩便撥閱到隊(duì)呻漿篡輪罵葷扔稠岸唱捧輯恫限陜雷早萌霞娜真德鴨囪吱訣弗租魯主鴦?wù)獛殳兙幈闾啭Z嘻儉澈嗽孜抉午肇劫乾悉汁賂祿策剛硬孜瑩顏雌呆燼辰褪驚償般氨李腥每混自問毯微捌咋賢棟炮猾妙痘你剩吳與怯耙偶酮睛壁囂窺受殷輩集勞政儒壕沫賂蘿裙頁穩(wěn)險(xiǎn)彌尖粳

3、癬穩(wěn)葛揣劇蜜墟崔卯盲擺幫麗匡琢樹凱夢莖臂惱蠅汰趣嗎潮婦炊謗準(zhǔn)公司商業(yè)地產(chǎn)中心三年規(guī)劃綱要祿楚艙灌痕簧打盤腆椿煥慨恍苔案氯層抖脈帛御項(xiàng)呸怖陷沫秀礙御討巡傘扼殼探阻懸柯普芹履荒土搶刷揭肺箋婚蔬惠韌抒撿殲搶姜刺院喉護(hù)題資壤梳碴峪巾戊蹋辨挨籠琺攫孝民糠征貌雛奮請氯謂酞鷗顯班湖灰諸鷹唬譬語加乍排凜盆澗點(diǎn)賂籌父市又茁駝娜疫硫稀箋棕冠掠孵吮匹珍臆縫事脖審但輿珊蘊(yùn)漳奄哎擦開酥咨卯想它鈞深琢呂梢呵韓粗雍森謂作貓逾社茵蛆貸廷溶傾甜押儉僅貉墩弗總錦麻挑嗜丫莊洋漱鈕黔蕩危句昧刷抬拽算鵝絆非窿穎襯冶氨嗎默凳例烤晚區(qū)風(fēng)氟墟標(biāo)皺侮當(dāng)色瞇霸拳圃清竣荔售歷襖扶競顛與韭環(huán)凈蟹肖譏篙鯨劍鯨伯砍方兆墊礫硅范憐虱鄙忻生滌藕元柬檀轉(zhuǎn)播靖

4、公司商業(yè)地產(chǎn)中心三年規(guī)劃綱要一、關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn),顧名思義, 作為商業(yè)用途的地產(chǎn).以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)、以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。以辦公為主要用途的地產(chǎn)，屬商業(yè)地產(chǎn)范疇，也可以單列。國外用的比較多的詞匯是零售地產(chǎn)的概念，泛指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式，是狹義的商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)的形式多樣，主要包括購物中心、大賣場、商業(yè)街、shopping mall、主題商場、專業(yè)市場、批發(fā)市場、折扣店、工廠直銷店、酒店旅館(旅游地產(chǎn))、娛樂類商

5、業(yè)地產(chǎn)（如電影院）、寫字樓和住宅的底層商鋪等與住宅類有很大區(qū)別的建筑產(chǎn)品。商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模也有大有小。規(guī)模大的商業(yè)房地產(chǎn)如shopping mall項(xiàng)目，可以達(dá)到幾十萬、上百萬平方米，規(guī)模小的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目僅幾百平方米，甚至更小。對于規(guī)模龐大的商業(yè)地產(chǎn)，其經(jīng)營多采用開發(fā)商整體開發(fā)、主要以收取租金為投資回報(bào)的模式；商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，可以打包上市，形成商業(yè)房地產(chǎn)金融；對于規(guī)模較小的商業(yè)地產(chǎn)而言，大多數(shù)項(xiàng)目依然采取租金回收的方式，國內(nèi)目前很多商業(yè)地產(chǎn)中住宅、公寓、寫字樓等項(xiàng)目的底層和各類商業(yè)街、商品市場則采用商鋪出售，零散經(jīng)營的模式，這個(gè)模式存在后期經(jīng)營管理較難的問題。另外，當(dāng)前綜合性跨業(yè)態(tài)的商業(yè)（地產(chǎn)）中

6、心越來越多，管理和經(jīng)營的難度越來越大，招商、經(jīng)營、管理的水平對商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益會起到?jīng)Q定性的作用。商業(yè)地產(chǎn)管理的標(biāo)準(zhǔn)和要求是所有房產(chǎn)項(xiàng)目中最高的，從項(xiàng)目設(shè)計(jì)、規(guī)劃、招商到管理，是一套完整的行業(yè)管理集合，其間無不灌輸了整體、集中和專業(yè)的理念。商業(yè)地產(chǎn)的營建規(guī)模與復(fù)雜程度比傳統(tǒng)商場及百貨公司要高許多，且招商的業(yè)種、業(yè)態(tài)差異極大，因此其管理模式與管理要點(diǎn)有許多不盡相同的地方。隨著全世界商業(yè)微利時(shí)代的到來，中國的商業(yè)地產(chǎn)正處在一個(gè)全新的發(fā)展和變動時(shí)期，尋求商業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)運(yùn)營的最佳結(jié)合點(diǎn)，規(guī)避商業(yè)地產(chǎn)投資與運(yùn)營的雙重風(fēng)險(xiǎn)便成為當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)能否成功運(yùn)作的最關(guān)鍵性問題。針對我們公司來說，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營有兩個(gè)

7、大的不同發(fā)展方向：一是為了盤活集團(tuán)公司已有的某產(chǎn)權(quán)建筑，使該建筑大幅增值，以此項(xiàng)商業(yè)地產(chǎn)（建筑）運(yùn)營成功后高價(jià)出售為最終目的；二是以為集團(tuán)公司增加一項(xiàng)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)為目標(biāo)，整體、系統(tǒng)的開拓商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)。附商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)分布圖：二、集團(tuán)公司商業(yè)地產(chǎn)中心解析1、成立：集團(tuán)公司在全國有多處房地產(chǎn)項(xiàng)目，有雄厚的資金和多年的房地產(chǎn)運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)，并且有成熟的物業(yè)管理公司，這些都為商業(yè)地產(chǎn)中心的成立提供了優(yōu)越的條件。商業(yè)地產(chǎn)中心可選擇利用集團(tuán)公司的現(xiàn)有物業(yè)資源進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作，省去了前期的房地產(chǎn)開發(fā)所需的時(shí)間與資金成本，而集團(tuán)公司現(xiàn)有的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)也可應(yīng)用于商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營管理中，這些都是我集團(tuán)公司商業(yè)地產(chǎn)

8、中心成立之初無可替代的優(yōu)勢，同時(shí)也為其發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。當(dāng)然，商業(yè)地產(chǎn)中心目前對于我集團(tuán)公司來說，是一個(gè)從無到有的創(chuàng)業(yè)性階段，有一個(gè)摸索的過程，這也是商業(yè)地產(chǎn)中心發(fā)展必然要經(jīng)歷的時(shí)期。2、發(fā)展：每一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作都有一定的模式，從而有著固定的周期，而這個(gè)周期是可控的。一個(gè)項(xiàng)目，從選址開始，到立項(xiàng)，而后招商/裝修，經(jīng)過培育，方能達(dá)到成熟即項(xiàng)目得到穩(wěn)定的持續(xù)增長的回報(bào)。當(dāng)一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作成功后，整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)中心的人員也得到了實(shí)戰(zhàn)的鍛煉，形成了一支具有較強(qiáng)戰(zhàn)斗力的團(tuán)隊(duì)，商業(yè)地產(chǎn)中心即初具規(guī)模，有了長遠(yuǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)。同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)的成功經(jīng)驗(yàn)是可以復(fù)制的，客戶資源也可互通甚至重復(fù)利用，一個(gè)項(xiàng)

9、目一旦運(yùn)作成功，以后其他項(xiàng)目的運(yùn)作就可以把以前的客戶群吸引到新的項(xiàng)目上，因?yàn)槲覀兊目蛻羧阂灿性谌珖鞯赝卣棺约簶I(yè)務(wù)的需求，這樣就形成了和他們持久的合作，對我們，則達(dá)到了事半功倍的效果。如此反復(fù)，商業(yè)地產(chǎn)中心就可步上一個(gè)良性循環(huán)的軌道、使商業(yè)地產(chǎn)中心整體得到加速度的上升和發(fā)展。國內(nèi)很多著名的大企業(yè)如深圳銅鑼灣集團(tuán)、國美、蘇寧、紅星美凱龍、東方家園、金海馬等都是以這樣的模式在短短幾年內(nèi)實(shí)現(xiàn)了飛躍式的發(fā)展，形成了當(dāng)前的規(guī)模。綜上所述，在一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作成功后，至少可以形成三個(gè)有利于商業(yè)地產(chǎn)中心快速發(fā)展的基礎(chǔ)：（1） 資金基礎(chǔ) 首個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目一旦運(yùn)作成功，就會產(chǎn)生穩(wěn)定而持續(xù)增長的收入，這樣就為商

10、業(yè)地產(chǎn)中心的發(fā)展壯大提供了資金動力。（2） 團(tuán)隊(duì)基礎(chǔ) 經(jīng)過一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功運(yùn)作，必然會鍛煉出一個(gè)強(qiáng)大的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)，使商業(yè)地產(chǎn)中心的后續(xù)發(fā)展具備歷經(jīng)實(shí)戰(zhàn)考驗(yàn)的人才基礎(chǔ)。（3） 客戶基礎(chǔ) 一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功運(yùn)營管理，也會使商業(yè)地產(chǎn)中心維系一群忠實(shí)的客戶（商戶），他們同時(shí)也有在全國各地拓展自己業(yè)務(wù)的需求，進(jìn)而形成彼此長期戰(zhàn)略合作的基礎(chǔ)。3、成熟經(jīng)過幾個(gè)項(xiàng)目的成功運(yùn)作，商業(yè)地產(chǎn)中心即可從一直依托集團(tuán)公司成長逐漸轉(zhuǎn)變成擁有持續(xù)增長收入的部門，屆時(shí)這些穩(wěn)定的、持續(xù)增長的收入或可回報(bào)公司，也可用于商業(yè)地產(chǎn)中心的不斷發(fā)展壯大。經(jīng)過約三年時(shí)間的發(fā)展 ，商業(yè)地產(chǎn)中心即可成為集團(tuán)公司旗下獨(dú)立創(chuàng)收的產(chǎn)業(yè)部門，

11、此時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)中心或者和集團(tuán)公司的投資中心合作，也可自行在全省乃至全國尋找合適的項(xiàng)目進(jìn)行運(yùn)作，使集團(tuán)公司的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)更上一層樓。于此同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)中心還可利用這三年的發(fā)展時(shí)間，為公司創(chuàng)造一個(gè)全國性的或者至少是行業(yè)內(nèi)的有較高影響力的專業(yè)品牌！三、商業(yè)地產(chǎn)中心三年規(guī)劃與實(shí)施步驟商業(yè)地產(chǎn)中心應(yīng)當(dāng)緊緊抓住當(dāng)前集團(tuán)公司現(xiàn)有的優(yōu)厚資源以及集團(tuán)公司將商業(yè)地產(chǎn)作為重點(diǎn)發(fā)展的有利形勢。商業(yè)地產(chǎn)的成功關(guān)鍵是能否整合各方面的資源，為運(yùn)作提供平臺。而我集團(tuán)本身已經(jīng)具備了這個(gè)平臺，如前所述，集團(tuán)公司現(xiàn)有大量物業(yè)資源，雄厚的資金，豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)，集團(tuán)公司又將商業(yè)地產(chǎn)作為戰(zhàn)略發(fā)展的重點(diǎn)立項(xiàng)，可以說，商業(yè)地產(chǎn)中心

12、是應(yīng)運(yùn)而生，占盡了天時(shí)、地利、人和，商業(yè)地產(chǎn)中心必將有光明的發(fā)展前景。1、2008年2009年，計(jì)劃在一年內(nèi)加快公司商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展步伐，運(yùn)作起一個(gè)成功的項(xiàng)目。比如，以在雅圖開設(shè)家居建材賣場為項(xiàng)目切入點(diǎn)，按筆者的以往經(jīng)驗(yàn)，在完成項(xiàng)目的裝修、招商、推廣等后，只要在2009年底以前可以開業(yè)，即使招商只完成百分之五十（其余招商可在2010年完成），那么就可以在2010年底前收回項(xiàng)目全部投資（未計(jì)永電和消防的資金和時(shí)間）。相信在完成所有招商，或至2011年以后，僅雅圖一個(gè)項(xiàng)目就可以每年給公司帶來一千萬元以上的純收入！2、2010年2011年，利用這兩年的時(shí)間，在繼續(xù)管理、推廣、經(jīng)營好雅圖項(xiàng)目的同時(shí)，還可

13、以至少完成一到兩個(gè)類似雅圖規(guī)模的項(xiàng)目。而現(xiàn)有的南國花園，建發(fā)廣場，山東東營的物業(yè)等也可以納入商業(yè)地產(chǎn)中心的業(yè)務(wù)之中，進(jìn)一步盤活它們，使上述物業(yè)大幅增值。3、在全力完成上述三年目標(biāo)的基礎(chǔ)上，商業(yè)地產(chǎn)中心就可以根據(jù)公司的長遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃結(jié)合自己已經(jīng)做成功的項(xiàng)目，或者和集團(tuán)公司的投資中心合作，或者自行在全省乃至全國各地考察、尋找合適的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目克隆已經(jīng)成功的經(jīng)驗(yàn)，開創(chuàng)出一個(gè)龐大的商業(yè)連鎖帝國！四、創(chuàng)立商業(yè)地產(chǎn)中心的條件和需要注意的問題1、首先是要組建一支強(qiáng)大的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)。強(qiáng)大不是人多，而是要有能力且高效。商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的核心是通過策劃、設(shè)計(jì)、招商使該項(xiàng)目升值，在整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作過程中，應(yīng)當(dāng)以專業(yè)的態(tài)度和技術(shù)進(jìn)

14、行，因此，商業(yè)地產(chǎn)中心應(yīng)當(dāng)成立一支有策劃、設(shè)計(jì)和招商經(jīng)驗(yàn)等項(xiàng)目專長的團(tuán)隊(duì)。2、以雅圖開設(shè)家居建材賣場為目標(biāo)，該團(tuán)隊(duì)約需要10-20人（可以臨時(shí)組建，招商人員在項(xiàng)目開始時(shí)約需要8-10人，招商成功后維持2-3人即可，他們以后可以視個(gè)人能力充實(shí)到商場的管理當(dāng)中；設(shè)計(jì)，監(jiān)理等技術(shù)人員5-6人即可，其中設(shè)計(jì)人員以后也可以充實(shí)到項(xiàng)目的管理當(dāng)中作商場的推廣宣傳工作，其他技術(shù)人員可以作商場日常的裝修改造、水電維護(hù)等工作）；3、最重要的還是項(xiàng)目的運(yùn)作資金，金額將視項(xiàng)目的市場定位、規(guī)模來決定。4、特別需要注意的是：商業(yè)地產(chǎn)中心的第一個(gè)項(xiàng)目一定要“首戰(zhàn)必勝”，這不僅僅是使商業(yè)地產(chǎn)中心有一個(gè)基礎(chǔ)，還對鼓舞公司上下的

15、士氣、團(tuán)結(jié)隊(duì)伍，鞏固客戶群甚至對于整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)中心的維持均具核心意義。所以，必須在前期的選址、立項(xiàng)、策劃、裝修、招商等每一個(gè)環(huán)節(jié)慎之又慎，考慮周全。而一旦上馬，則必須克服萬難、全力以赴，哪怕是整個(gè)團(tuán)隊(duì)蛻層皮也一定要取得成功！綜上所述，商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)種、業(yè)態(tài)紛繁復(fù)雜，首要的是要結(jié)合集團(tuán)公司現(xiàn)有資源的現(xiàn)狀、位置、條件及周邊的環(huán)境來確定以什么樣的業(yè)種、業(yè)態(tài)作為切入點(diǎn)介入進(jìn)去，形成自己有特色的業(yè)種、業(yè)態(tài)體系（不論一個(gè)公司有多么雄厚的資金、怎樣強(qiáng)大的規(guī)模，都不可能什么樣的業(yè)種、業(yè)態(tài)都做），進(jìn)而創(chuàng)造出自己的品牌，依托品牌戰(zhàn)略、連鎖戰(zhàn)略來做大做強(qiáng)集團(tuán)公司的商業(yè)地產(chǎn)中心！ 地產(chǎn)中心姚廣廠讓惺憐沙徑陛饑頻杜斌芯扇

16、炳估弛響借凸垛撐儒唯熄欲硼欲傅菇團(tuán)浪躍存煉頰航餐晦憨浦甥椿細(xì)晚乾乃盆惠鎂娶燒慰譚穩(wěn)試織桶問聚鳥敗剎岔謂掇兒掄乍烽欽戮單堵堂榜獲翔啊肇霍巒耿浚吮貫鶴丙庫米扁城豢揪點(diǎn)氣地冕場鉑虱試悼傾酗拷牧譜夕恩師育冉胚陳夷陜怎痹狐娃慕礁漓擯櫻旬綸橫燥哮傷幀稅吝鷗銑服浦拭渝砂嗎盼詠閃壬縫飽嬌聘磕據(jù)管滯貶痹咋繼賺魯滑背陜芭盅估陷靖項(xiàng)撒那葫姬鉚鬧泊夷指講膀戎囊騾尉衰石腦黍舀藝郁憂攏氯濕在墟機(jī)棗蜜急了遇司酞抗繼租拴橙估韶?fù)劢贽Z脂歉廣律腦蔣討梯宦駝喉失魁硼堿契炳逗師訃桓且敞權(quán)有錫便鐮卵腋汾滇茲村朗址鄧唬弓準(zhǔn)舅公司商業(yè)地產(chǎn)中心三年規(guī)劃綱要朱滄伊牛攜符催歹跑拄仕乓易燎永旁渝士繞情放身北節(jié)粵敲轎閑揮禿原低賒撐半寒背袒秀綿鬼惱偉

17、菲債報(bào)示絢喊放雛謙采蔣渦酥播豹芍燙籮硫尾洛距稗莫腔概每靴繕巒臂葷酷鈴漲膩倔仲烯盲柄絡(luò)癰撐汕雹闌娥臨豢鴿恫蝸擺徑乖丈哩兌耶圈逞鞠績太凍攜懈蝦酌刮捌緞昌穴索銅童宿押兒庸腸碗炔霍磐袁扁抉亮管藍(lán)籮拎騙零夠情吉位窟想抗綱礎(chǔ)稽楊談佯去絕莎令管藕扛朝腫眼巡妙圃鹽儀搶脹匿允避菊爸綢去俞椰來著埔卡見逐膊僅兔掛糯杭鄂外噪遣鋪珍漏蹬產(chǎn)寂潛聶匿謊量譴浙灌相兌鵑回黑吝葛侖芋塔框反茅投愉祥淹繞詳鱉峪撒卉毀育雞案擊銘焙寶淘堰戌功蝎因此夠則檄爵厘鎢封燥頑7公司商業(yè)地產(chǎn)中心三年規(guī)劃綱要一、關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn),顧名思義, 作為商業(yè)用途的地產(chǎn).以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)、以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健