1、淺談加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)預算管理

1、淺談加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)預算管理 在市場經(jīng)濟條件下,企業(yè)存在的目的是追求利潤，而企業(yè)財務(wù)管理的目標是資本利潤最大化。要使資本真正能夠?qū)崿F(xiàn)利潤最大化的功能 ,就必須建立和完善資本經(jīng)營機制 ，必須促使企業(yè)按照資本經(jīng)營機制的內(nèi)在要求進行運作 ，廣泛有效地進行資本經(jīng)營。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點是投入資金多,建設(shè)周期長,投資風險大，所以在項目的規(guī)劃階段,必須對項目的投資與成本費用進行準確的估算，以便作出經(jīng)濟效益評價、投資決策，這就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中財務(wù)預算管理。它的的作用是確定設(shè)計任務(wù)書的投資額和控制初步設(shè)計概算。財務(wù)預算的核心是企業(yè)的現(xiàn)金預算 ，準確的現(xiàn)金流量預算 ，可以為企業(yè)提供預警信號,使經(jīng)營者能

2、夠及早采取措施。合理科學的財務(wù)預算能正確地考慮現(xiàn)金流量的確定性與到期債務(wù)之間的關(guān)系，為企業(yè)合理回避財務(wù)風險提供有力保障。財務(wù)預算管理是在科學經(jīng)營預測與決策的基礎(chǔ)上 ，圍繞企業(yè)戰(zhàn)略目標,對一定時期內(nèi)企業(yè)資金的籌集、使用、分配等財務(wù)活動所進行的計劃與規(guī)劃.從而使生產(chǎn)經(jīng)營活動按照預定的計劃與規(guī)劃進行流轉(zhuǎn)和運動,以實現(xiàn)企業(yè)理財目標的有效管理機制。因此，實行財務(wù)預算管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資本經(jīng)營機制運行的必然需要。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要進行資本經(jīng)營 ，必然要引入財務(wù)預算管理機制。 一、我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實施財務(wù)預算管理中存在的問題 （一)對全面預算管理的認識不足很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行預算管理時,重點考慮怎樣

3、降低成本費用，預算的考核也直接與費用的節(jié)約或超支掛鉤，注重預算管理對成本費用的節(jié)約,缺乏價值管理和系統(tǒng)管理觀念。企業(yè)負責人往往在財務(wù)管理時，忽視了對其它部門的管理，將預算和計劃相混淆,使其成為財務(wù)報表.其它部門很少直接參與預算編制工作，往往只是對財務(wù)部門提交的具體結(jié)果進行確認，這樣的預算往往缺乏可操作性. (二)預算管理機制不健全有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然編制了預算,但沒有建立相應(yīng)組織機構(gòu)。沒有具體和權(quán)威的機構(gòu)對預算管理進行協(xié)調(diào)和監(jiān)督。把全面預算管理交給財務(wù)部門，而沒有健全企業(yè)的預算管理機制.法人治理機構(gòu)的不完善,對財務(wù)預算管理的認識不足,導致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預算管理機制不健全。（三）預算管理與企

4、業(yè)的經(jīng)營活動相脫節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預算管理往往缺少客觀性，很多企業(yè)通過對以往的經(jīng)營情況和上一年度指標值,來決定下一年度預算指標值，沒有認真的對企業(yè)下一年度的生產(chǎn)經(jīng)營狀況進行分析，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)外部環(huán)境、發(fā)展速度、業(yè)務(wù)范圍等因素變化比較大時，這種預算指標就會缺乏客觀性。有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還沒有真正認識到戰(zhàn)略的重要性，甚至沒有中長期戰(zhàn)略目標,沒有長期發(fā)展預算目標 ，使短期的預算指標與長期的發(fā)展規(guī)劃不相適應(yīng) ，各期的預算不能很好的銜接。尤其是外部環(huán)境十分復雜的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,缺少彈性的預算編制是無法適應(yīng)企業(yè)的經(jīng)營活動的。 （四）缺乏預算的執(zhí)行和監(jiān)控有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預算管理往往只停留在預算

5、指標的下達，預算的編制和匯總上，而不注重對預算的執(zhí)行和監(jiān)控.有些企業(yè)雖然對預算的編制很重視，專門成立了預算職能部門進行預算編制,但預算職能部門對預算的執(zhí)行和監(jiān)督很少參與。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對預算的執(zhí)行和監(jiān)督重視不夠，企業(yè)的管理制度跟不上企業(yè)的經(jīng)營活動。沒有建立有效的預算反饋機制，企業(yè)的預算管理和會計核算系統(tǒng)沒有密切配合。（五)預算管理執(zhí)行中缺乏有效的考核和激勵機制很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在考核和激勵機制落實不到位的問題,成為影響企業(yè)預算管理目標無法實現(xiàn)的主要問題。在預算執(zhí)行中，沒有簽定預算指標經(jīng)濟責任合同，沒有建立預算獎懲制度,當沒完成預算任務(wù),對被考核單位和負責人進行獎懲時，被考核單位和負責人往往強

6、調(diào)客觀因素和外部環(huán)境對考核結(jié)果的影響，回避主觀原因和自身原因?？己朔揭渤３Ｔ谝欢ǔ潭壬蠋е鴤€人感情去評價被考核方，使考核過程不能按原則進行。或考核結(jié)果缺乏激勵機制，沒有建立配套的預算考核制度,各級管理者重視不夠,使考核工作流于形式.二、強化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本預算管理 （一）資本預算管理的意義資本預算是企業(yè)生產(chǎn)設(shè)備、房屋建筑及其他設(shè)備擴建、改良、更新、重置的投資管理計劃，目的是預算未來一段時間內(nèi)在設(shè)備和財產(chǎn)方面的資本支出,確定支出限額,并作財務(wù)預算的投資支出,是財務(wù)預算的重要組成部分.（二）建立完整的資本預算程序 一個完整的資本預算程序應(yīng)該包括以下步驟：1、尋找新的投資機會,開拓新市場。這一步

7、驟非常重要,可以及時了解投資項目的背景題材,動態(tài)分析一項投資的取得而失去其他投資機會的機會成本、投資的資金成本等.2、收集數(shù)據(jù)，估算項目的現(xiàn)金流量.本步驟應(yīng)由工程技術(shù)、計劃、財務(wù)、采購、生產(chǎn)等部門的人員共同參加 ,除了要收集工程數(shù)據(jù)和進行市場調(diào)查外 ，還應(yīng)考慮到各種經(jīng)濟、社會等環(huán)境的影響，并對重要事件發(fā)生的概率作出預測，估算出項目的現(xiàn)金流量。各項未來的現(xiàn)金凈增加額減去機會成本和資金成本后,應(yīng)與投資預算相比較，如前者大于后者，則說明該項目投資是可取的,否則是不可取的。3、項目評估和作出決策。利用收集到的數(shù)據(jù)對項目進行評估并作出決策,一般一小部分投資決策是在部門一級作出的 ，但大部分的投資支出要經(jīng)

8、過高層管理部門批準 ,對投資金額較大的項目，資本支出預算應(yīng)有各分項投資預算額 ，以便日后對投資實際支出額的控制。4、重新評估和調(diào)整。在實際操作及項目投資運行過程中，會遇到一些變化,應(yīng)及時地對項目進行評估，重新修改有關(guān)概率,作出新的決策，避免投資損失。 三、關(guān)于全面落實并完善財務(wù)預算管理的幾點建議 （一）細致分解各項指標，科學確定財務(wù)預算管理的責任單元.通過預算管理，強化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部管理，將企業(yè)所有的經(jīng)濟活動都納入到預算管理的環(huán)節(jié)中,通過自上而下、自下而上的指標細致分解、層層落實,確定各部門管理人員的職責范圍、管理權(quán)限以及相應(yīng)的獎懲制度。使各個部門的方向明確、責權(quán)利清晰。同時通過建立嚴密的預算管理組織機構(gòu),強化對各部門預算執(zhí)行過程和結(jié)果的監(jiān)督、控制、管理和考評。避免由于內(nèi)部管理不善、控制薄弱而造成的經(jīng)濟損失。 (二）強化資金集中管理 ，通過預算加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)管理，有效地防范財務(wù)風險。企業(yè)財務(wù)管理的核心是資金,資金是企業(yè)的血液。在進行財務(wù)預算時 ,應(yīng)處理好資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中的盈利型與流動性的關(guān)系,成本與風險的關(guān)系,合理地規(guī)劃與控制企業(yè)的現(xiàn)