1-2月春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)方案20140109

1、2014年“返鄉(xiāng)置業(yè)”營銷計劃（2014年1-2月營銷計劃）一、市場背景與目的年末將至，“返鄉(xiāng)潮”登陸。新春黃金銷售期即將來臨。通過往年統(tǒng)計分析，春節(jié)成交客戶中，近半成交客戶是來自返鄉(xiāng)購房。針對春節(jié)重要營銷節(jié)點，制定優(yōu)惠措施，以吸引年終置業(yè)及返鄉(xiāng)置業(yè)購房客戶。二、返鄉(xiāng)置業(yè)客群的共性居住需求：置業(yè)注重投資價值和居住價值并重，看重生活環(huán)境與生活品質；精神需求：養(yǎng)老情感推動返鄉(xiāng)置業(yè)，追求落葉歸根的戀家情節(jié)，傳統(tǒng)倫理促使他們返鄉(xiāng)購房。戶型需求：呈現(xiàn)兩極分化傾向，年輕客群選擇購買小戶型居多，中年人群選擇大戶型居多。三、銷售策略“世紀金馬新春置業(yè)特惠專場”優(yōu)惠政策：一重禮：購房即享額外99折（此折扣點為營

2、銷副總折扣，特價房不享受此折扣優(yōu)惠）二重禮：老帶新成交，老客戶可享1000-10000元物業(yè)管理費（或家政服務費）獎勵（標準以現(xiàn)行老帶新政策為準）三重禮：返鄉(xiāng)客戶成功認購，每套房源報銷交通費3000元；（只能沖抵房款，期間所有成交均可享受，每套3000元優(yōu)惠）四重禮：1月10日-2月14日期間認購成功可參與現(xiàn)場家電大抽獎！（每天開展抽獎活動，具體以項目情況而定）五重禮：1月10日-2月14日，現(xiàn)場看房客戶，即可獲得新年禮盒！（春聯(lián)、紅包等）（注：以上相關優(yōu)惠措施均在各項目現(xiàn)行優(yōu)惠基礎上執(zhí)行O四、推廣策略推廣主題：“新春置業(yè)五重大禮，盛惠全城”常規(guī)媒體投放思路：報版：貫穿本次推廣主題，輸出項目賣

3、點；短信：與報版內容一致，每周15-20萬條短信群發(fā)；DM單：根據推廣主題設計全新畫面，突出項目階段信息；長途車座套廣告：“合川-重慶”線路23輛；“合川-鄉(xiāng)鎮(zhèn)”線路50輛；購房手冊：內容以購房常識、娛樂出行地圖及項目、優(yōu)惠政策介紹為主，用于拓客贈送;策略一：“全城銷售聯(lián)動計劃”1、聯(lián)動方式：全城各樓盤售樓處銷售人員聯(lián)動銷售、二手房經紀人聯(lián)動銷售2、聯(lián)動目的： 發(fā)動全城聯(lián)動營銷，以籠絡其他樓盤及二手房市場客戶資源，增加有效客戶量；利用高提成機制刺激，轉化為成交。3、操作方式：聯(lián)動合川城區(qū)客戶資源較強的項目銷售人員、二手中介機構開展聯(lián)動銷售，通過他們的客戶資源和篩選機制來為項目帶來最有效的客戶，

4、同時通過激勵機制給聯(lián)動方以銷售積極性和尋找客戶的熱情。最后由本項目銷售員進行殺客、簽單。4、操作流程： 由營銷部經理、銷售經理及策劃進行調查，篩選聯(lián)動樓盤及中介機構。 由營銷部經理、銷售經理與聯(lián)動方進行溝通與洽談，明確聯(lián)動單位或個人合作意向。 組織聯(lián)動銷售的單位或個人參觀本項目，由項目銷售經理進行項目講解。 參與聯(lián)動銷售的單位及個人須親自帶領意向客戶到銷售中心，由該項目置業(yè)顧問帶領進場，聯(lián)動銷售人員不得擅自帶領客戶進場。 制定“客戶確認表”，經銷售經理確認，由當班置業(yè)顧問進行接待流程。 如該客戶最終成交，則發(fā)放相應提成于聯(lián)動銷售單位及個人。5、提成機制： 獎勵標準：帶客戶成交獎勵標準為一房獎勵

5、500元/套，兩房獎勵800元/套，三房獎勵1000元/套，四房或頂躍獎勵2000元/套；疊拼獎勵2000元/套，聯(lián)排獎勵3000元/套,雙拼及獨棟獎勵5000元/套。預計帶客成交數及總金額：預計花灘項目帶客60組，獎勵金額預計約12萬元；MINI時代帶客60組，獎勵金額約4.8萬元，總獎勵金額預計16.8萬元；備注：具體以現(xiàn)執(zhí)行的“全員營銷”政策標準為準。6、成交確定方式： 客戶最終成交，由置業(yè)顧問、成交客戶兩人當場通過電話告知聯(lián)動人員，帶看人員憑“客戶確認單”至售樓中心領取獎金。（注：自通知之日起10日內有效；客戶確認單或客戶登記統(tǒng)計表一式三聯(lián)，銷售留存1聯(lián)，財務報銷收1聯(lián)，帶客人員1聯(lián)；

6、）項目銷售經理審核、營銷管理部經理審核、營銷副總審批，財務核發(fā)。7、政策傳遞與合作選定：對選定個人及合作機構由項目銷售經理及策劃進行一對一政策、產品講解。8、注意事項：全過程由代理公司代辦。（注：主要考慮公司聲譽保護的需要）客戶接待以置業(yè)顧問輪崗順序進行接待。參與聯(lián)動銷售的成交房源出春節(jié)期間優(yōu)惠外，無額外優(yōu)惠。策略二："出租車司機帶客計劃1、目的：由于項目位置稍偏，上訪量不足，通過與合川出租車司機的聯(lián)動，增加來人量，并最終使之成為項目的信息傳播者。同時，通過針對司機帶客及成交的高激勵措施，不斷促進有效客戶上訪及成交量提升。2、執(zhí)行時間：2014年1月10日-2月28日3、預計目標：活

7、動期間按每日10組帶訪客戶計算，預計上訪客戶10組*50天=500組。成交率按10%轉換，預計成交50套。4、操作方式：對參與活動的出租車司機，實行“帶客雙重獎勵”。獎勵一：每帶訪一組（每一趟為一組）帶客至現(xiàn)場，由物業(yè)人員予以登記，置業(yè)顧問確認，由物業(yè)公司人員予以核發(fā)20元燃油（加氣）補助（以紅包形式）給出租車司機。（注：客戶確認登記表一式三份，銷售留存1份，財務報銷收1份，帶客司機收1份；另帶訪客戶公司員工除外）。獎勵二：帶來的客戶最終成交的，即每成交一套房源（住宅與商業(yè)標準一致），獲500元現(xiàn)金獎勵。5、政策傳遞與講解：由策劃及渠道人員于每天定點對出租車司機進行攔截講解，每周一次前往出租車

8、座套更換處派單講解；五、活動策略活動一：為愛車加油活動活動目的：配合渠道拓客，通過免費發(fā)放免費油卡，吸引有車客戶上門，提升現(xiàn)場人氣；通過發(fā)放車貼，引起市場關注，擴大項目宣傳力度；引起目標客戶群體關注，激發(fā)目標受眾購買欲望，促進項目銷售；活動時間：2014年1月10-31日活動形式：客戶電話形畦門|客戶自然來訪墨業(yè)諼i物皤戶，并完成敏話瞻與由請我奇沼*免3翰咔"活動砌為客戶建醐同時銷售人員版沙盤，客戶箜婀頁目實景|軒船拍腰營釁孑僵岫表F，瓠】叫元部個月后，車柄車噂客戶可現(xiàn)場翎職禮品一份注：1個月后客戶到現(xiàn)場領取禮品為春節(jié)期間派送的紅包禮盒預計目標：為了提高活動效果，增加客戶上門數量，活

9、動期間，按每日50張油卡發(fā)放名額宣傳、準備；各項目按每日達到20組的客戶上門量，活動期間預計20組*22天*2=880組客戶。采購流程：由成本控制部進行核價并執(zhí)行采購；活動二：新春購房家電大抽獎活動時間：2014年1月10日-2月14日活動對象：花灘項目及MINI時代項目活動期間所有成交客戶活動形式：集中邀約本階段成交所有成交客戶至銷售中心集中抽獎，聚集現(xiàn)場人氣；獎品設置價值500-5000元，平均每套不低于1500元，不超1800元；采購流程：由營銷管理部提供獎品采購清單，由成本控制部進行核價并執(zhí)行采購?；顒尤汉洗▍^(qū)自行車賽活動時間：2014年1月12日活動形式：承辦合川區(qū)自行車協(xié)會舉行;

10、執(zhí)行流程：贊助活動5000元費用，并負責現(xiàn)場布置;六、費用預算花灘國際新城推廣線媒體名稱投放形式及數量金額線上推廣報版1月投放2版，合川日報1版、今日合JII1版，共計2版；2月投放2版，合川日報1版、今日合JII1版，共計2版；共計投放4版，版面：整版4.6萬短信群發(fā)短信：單價0.03元/條，每周20萬條；春節(jié)期間短信增發(fā)60萬條，共計發(fā)送200萬條，費用6萬元6萬戶外廣告根據營銷主題，更換戶外廣告畫面3萬DM單1-2月DM單頁10萬份（預計單價1元/張），用于派單拓客與直投10萬購房手冊用于渠道拓客，發(fā)放給返鄉(xiāng)客戶，共計5000份2.5萬座套廣告合川-重慶23輛，600元/輛月；合川至鄉(xiāng)鎮(zhèn)

11、50輛，300元/輛月；3個月全線覆蓋費用共計8.64萬，費用與花灘項目各占一半4.32萬春節(jié)燈飾位置：瑞山西路立交、鴨嘴30萬現(xiàn)場包裝現(xiàn)場春節(jié)包裝，如許愿樹、燈籠等裝飾品3萬現(xiàn)場活動為愛車加油預計客戶440組，加油卡總金額4.4萬元4.4萬新春特惠季舉行“世紀金馬新春置業(yè)特惠專場”活動：紅包禮盒（2000份，20元/份，合計5萬元）；現(xiàn)場家電抽獎（預計10萬元，單項獎品價值標準不低于1500元）15萬合川區(qū)自行車賽贊助費用5000元，關比賽現(xiàn)場包裝布置1.5萬線下渠道全城銷售聯(lián)動計劃按現(xiàn)行"全員營銷政策”標準執(zhí)行，預計成交提成12萬元一出租車帶客計劃按前期來訪情況估算，預計執(zhí)行期間

12、出租車有效帶客500組，帶客獎勵1萬元；成交50套，成交獎勵2.5萬3.5萬合計一一87.82萬MINI時代推廣線媒體名稱投放形式及數量金額線上推廣報版1月投放1版，合川日報1版；2月投放1版，今日合JII1版；共計投放2版，版面：整版2.3萬短信群發(fā)短信：單價0.03元/條，每周15-20萬條；條，共計發(fā)送120萬條，費用3.6萬元3.6萬DM單1-2月DM單頁10萬份（單價0.5元/張），用于派單拓客與直投5萬購房手冊用于渠道拓客，發(fā)放給返鄉(xiāng)客戶，共計5000份2.5萬座套廣告合川-重慶23輛，600元/輛月合川至鄉(xiāng)鎮(zhèn)50輛，300元/輛月；3個月全線覆蓋費用共計8.64萬，費用與花灘項目

13、各占一半4.32萬現(xiàn)場包裝春節(jié)包裝：現(xiàn)場增設許愿樹、燈籠等裝飾品3萬現(xiàn)場活動為愛車加油預計客戶440組，加油卡總金額4.4萬元4.4萬新春特惠季舉行“世紀金馬新春置業(yè)特惠專場”活動：紅包禮盒（2000份，20元/份，合計5萬元）；現(xiàn)場家電抽獎（預計10萬元，單項獎品價值標準不低于1500元）15萬線下渠道全城銷售聯(lián)動計劃按現(xiàn)行"全員營銷政策”標準執(zhí)行，預計成交提成4.8萬元一出租車帶客計劃按前期來訪情況估算，預計執(zhí)行期間出租車有效帶客500組，帶客獎勵1萬元；成交50套，成交獎勵2.5萬3.5萬合計一一43.62萬備注: “全城銷售聯(lián)動計劃”相關提成金額不計入營銷推廣費用；“出租車帶

14、客計劃”若效果突出，相關提成金額超出預算，則按實際發(fā)生金額發(fā)放；“新春購房家電大抽獎”獎品價格為初步預算價格，采購時根據實際情況調整，總價不超過，獎品價值標準平均每套不低于1500元，不超1800元營銷管理部2014年1月6日營銷管理部營銷經理審核營銷副總審核成本控制部董事長審批報備部門：財務管理部附件:依照“關于營銷策劃與推廣分類及采購形式優(yōu)化的專題會議”決定，以下媒體按相關流程執(zhí)行。1、報紙廣告、短信群發(fā)：按集團公司直接委托采購管理流程執(zhí)行合同采購；合川日報1.3萬/版，今日合JII1萬/版，規(guī)格：整版；短信單價0.03元/條；2、DM單頁、購房手冊：按議標或直接委托采購管理流程執(zhí)行，依據

15、相關物料價格表執(zhí)行，由成本控制部進行核價，金亞迪進行制作；3、座套廣告：采用議標或直接委托采購管理流程，由營銷部主導進行初步談判，報成本控制部核價執(zhí)行。座套廣告單位：迷瘋廣告；聯(lián)系電話：座套廣告報價單月季度半年年合川一重慶車內頭套700/月/輛600/月/輛500/月/輛400/月/輛合川一鄉(xiāng)鎮(zhèn)車內頭套500/月/輛450/月/輛400/月/輛350/月/輛4、現(xiàn)場包裝（春節(jié)）、春節(jié)家電抽獎活動物料采購：按“議標或直接采購管理流程”執(zhí)行,由營銷管理部擬定物料采購清單及型號要求等，報成本控制部核價并執(zhí)行采購；5、加油卡采購：按“議標或直接采購管理流程”執(zhí)行，由營銷管理部擬定物料采購清單及型號要求等，報成本控制部核價并執(zhí)行采購；6、紅包禮盒：依據相關物料價格表執(zhí)行，由成本控制部進行核價，金亞迪進行制作；7、“全城營銷計劃”與“出租車帶客計劃”：具體執(zhí)行過程中階段性工作計劃報成本控制部備案由成本控制部及審計監(jiān)察部定期（周或月為單位）抽查簽到情況，由營銷管理部負責日常執(zhí)行監(jiān)控。8、全城聯(lián)動營銷所需身份確認文件：客戶確認單(一式三聯(lián)，銷售、客戶、帶看聯(lián)動人