國際酒店集團區(qū)位選擇策略

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上90多年以前，被人們譽為酒店大師的美國酒店聯(lián)號之父一一埃爾斯沃思斯塔特勒認為，對任何酒店來說，取得成功的三個最重要因素是地點、地點、地點(The three most important ele-menu in any hotels success are Location,Location，location )。也許這位酒店大師的話有點夸張，但不可否認，隨著旅游業(yè)的飛速發(fā)展，處于優(yōu)越地理位置的酒店在日趨激烈的市場競爭中顯示出來的市場競爭能力和影響能力，是一些區(qū)位較差的酒店難以匹敵的?？v觀近年來所評選出來的世界最佳酒店，可以毫不夸張的說，優(yōu)越的地理位置是其成功的一個重

2、要因素。80年代初，一些大型的國際飯店聯(lián)號的總裁、總經(jīng)理所確定的評選世界最佳飯店的十條規(guī)定里，就有一條明確規(guī)定:“地理位置的選擇要十分恰當，最好是在商業(yè)繁華的中心區(qū)，以方便客人的各項活動。”事實上，國內(nèi)的一些著名酒店(如廣州白天鵝賓館)以及國際上一些著名酒店(如曼谷東方大酒店)對地理位置的精心選擇簡直令人嘆為觀止。其中最具代表性的是1991年和1992年連續(xù)兩年被評為世界最佳飯店之首的香港麗晶大酒店。一、 酒店集團對位置的理解 （一）區(qū)位因素 酒店建設(shè)的歷史可以追溯到很久遠的年代，已出土的埃及古墓的圖畫中記載，最早的酒店(古時多稱客棧)出現(xiàn)于意大利南部的旅游勝地龐貝和黑古拉寧。當然，因為古代交

3、通工具的落后，不可能產(chǎn)生大規(guī)模的流動人群，客棧建于旅游勝地，只是與今天對酒店選址的某些要求相巧合也說不定。然而，隨著新的交通工具的出現(xiàn)和交通的發(fā)展，酒店地理位置的選擇開始形成一種區(qū)位趨勢。m至i8世紀，酒店主要分布在馬車駱站或海港城鎮(zhèn)。二十世紀早期火車是長途旅行的主要交通工具，因此大量酒店布局在火車站附近。zo世紀50年代至60年代，隨著洲際公路網(wǎng)的出現(xiàn)，假日酒店的創(chuàng)立者威爾遜利用區(qū)位優(yōu)勢吸引使用汽車旅行的商務(wù)散客及家庭旅游者。70年代，油價的上升及惡劣的公路條件大大減緩了汽車酒店的增長，同時因為乘飛機旅行越來越普遍，尤其是隨著1958年噴氣式飛機的出現(xiàn)，促成了機場成為除公路外的第二重要的酒店

4、地理位置所在地。 酒店的經(jīng)營成敗在相當大的程度上取決于它的位置與交通干線、工業(yè)區(qū)、城市中心或旅游區(qū)的關(guān)系。因此，酒店地理位置的區(qū)位選擇是至關(guān)重要的，必須求助于專家來分析預(yù)想設(shè)點地區(qū)的社會、經(jīng)濟、文化和旅游環(huán)境。同樣，也必須估計到競爭的情況(價格、優(yōu)點、缺點等)和需求量(工商業(yè)人士、旅游者、大小會議等等)。 在考慮酒店區(qū)位的時候，要結(jié)合酒店的類型。酒店地理位置的不同，往往決定了宜建何種類型的酒店。加拿大學(xué)者弗蘭克戈(Frank Go)認為:酒店可以根據(jù)其所在的地點區(qū)分為:城市中心酒店、近機場的郊區(qū)酒店、公路沿線酒店、海濱酒店和度假地酒店。酒店投資者必須根據(jù)專家的分析選擇合適的地址，以便因地制宜，

5、確定擬建酒店的類型。 此外，還應(yīng)考慮當?shù)鼐频陿I(yè)的總體情況。在一個確定的區(qū)域里提出建店的問題以后，必須分析該區(qū)域酒店業(yè)的總體情況及其發(fā)展趨勢，這對酒店投資者是非常有益的?！巴忻芗妥詠怼薄＿@是古時的經(jīng)營之道，對今天的許多行業(yè)仍然適用。但對酒店業(yè)來說，酒店的投資者在確定的擬建酒店位置時，必須考慮周圍有哪些酒店是直接或間接的競爭對手，而且必須分析競爭對手的優(yōu)勢和劣勢，因為酒店業(yè)的客源市場相對于其他行業(yè)來說會顯得供給不足。如果擬建酒店周圍已建成或在建酒店的數(shù)目就已使客房出租率不足，投資者除非有足夠的把握憑借自己的酒店設(shè)備設(shè)施和服務(wù)質(zhì)量從其他酒店吸引足夠的客源，否則，酒店就要重新考慮選址，以免造成投資

6、損失和酒店之間的惡性競爭。 （二）環(huán)境因素 擬建酒店地理位置周圍的環(huán)境，對酒店的經(jīng)營有著極大的影響。通常來說，城市中心酒店周圍的環(huán)境往往是商業(yè)區(qū)、居民區(qū)或者文化區(qū)。而郊區(qū)酒店、海濱酒店或公路沿線酒店周圍的環(huán)境往往很難定論。如紐約曼哈頓的第五大街，在立著世界上許多著名的金融中心，辦公樓林立，為周圍的酒店提供了相當數(shù)量的商務(wù)旅客和會議團體。當然，如果擬建酒店周圍有大型零售商店，則能為住宿者提供購物消遣的場所?？傊車貐^(qū)的繁華，能增強酒店的市場地位，對酒店的客房出租率、房價、餐飲銷售額都會產(chǎn)生有利的影響。 交通也是環(huán)境因素中的一個重要組在部分。任何酒店都受交通的影響，交通方便與否，直接影響客人對

7、酒店的選擇.而且在影響擬建酒店地理位置的所有因素當中，交通是最具有影響力的。因此，確定擬建酒店的地理位置時，投資者必須考慮酒店與需求客源產(chǎn)生點之間的距離，以及當?shù)氐慕煌ǚ绞健＞同F(xiàn)在的交通方式來說，主要是火車，汽車、飛機和輪船。對位于城市中心的酒店來說，住店者多為商務(wù)客人，因而首要的考慮是酒店與機場、火車站、汽車站或碼頭之間的距離。距離這些地點近且可進人性程度高的酒店在競爭中往往處于有利地位。此外，酒店的客源除了外地的旅游者外，還有當?shù)氐木用?，故必須同時考慮當?shù)鼐用襁M人酒店就餐或娛樂休閑的難易程度。（三）客源因素與可見度因素 酒店地理位置對客源市場的細分無疑會有很大的影響。位于城市中C1的酒店，

8、因為其周圍大多是商業(yè)中心或金融中心，因而對進行商業(yè)貿(mào)易的旅游者有很大的吸引力。事實上，幾乎所有的酒店都把商務(wù)客人作為自己的主要目標客源市場，并且商務(wù)客人也樂意選擇這類酒店住宿和進行商務(wù)活動，因為這類酒店往往能為他們提供方便和周到的服務(wù)。公路沿線酒店吸引的是汽車旅游者和家庭旅游者，以他們?yōu)樽约旱哪繕丝驮词袌?。而度假地酒店因為建在風(fēng)景名勝區(qū)，因而其主要目標客源市場是度假旅游者及一部分商務(wù)旅游者。每逢節(jié)假日，人們總喜歡選擇風(fēng)景名勝區(qū)去觀光、休假和娛樂，希望得到比在家里更好的休息娛樂和享受。 在選擇酒店的具體位置時，我們還必須注意到酒店的可見度。隨著信息技術(shù)日新月異的發(fā)展，越來越多的旅游者可以通過電話

9、、傳真或網(wǎng)絡(luò)提前預(yù)訂酒店，對這些旅游者來說，酒店地理位置的可見度也許并不很重要。然而，城市中心酒店的能見度對未提前預(yù)訂的旅游者的需求量卻有相當大的影響。一般來說，城市中心酒店分布于城市的各個不同位置，旅游者在自己經(jīng)濟能承受和允許的條件下，通常會選擇他首先看到的酒店去住宿而不會再花時間和精力去尋找其他的酒店。對公路沿線的酒店來說，酒店地理位置的能見度也是影響旅游者需求量的關(guān)鍵因素。相對來說，海濱酒店的能見度對旅游者需求量的影響要小一些。因為去海濱度假的旅游者，要么在市區(qū)酒店已訂好房，要么就直接去找海濱酒店。（四）成本與其他因素酒店地理位置的選擇對投資成本的影響主要體現(xiàn)在土地成本上。據(jù)統(tǒng)計，酒店的

10、土地成本一般占總投資成本的10-20%。當然，選擇的地理位置不同，地價肯定也有差別。通常，城市中心酒店的投資成本大大高于郊區(qū)酒店以及公路沿線酒店。 影響酒店地理位置選擇的其他因素還有當?shù)氐娜丝?、資源、氣候、經(jīng)濟發(fā)展趨勢以及當?shù)卣畬β糜螛I(yè)的態(tài)度等其他因素。比如氣候，就受到風(fēng)向、日照程度、日照時間等因素的綜合影響。因而在我國南方城市建酒店，酒店的位置不能朝西，否則就會有日曬，而在北方城市，不能面向西北方向，否則就會受到寒風(fēng)的侵襲。此外人口的多少，也影響在當?shù)亟ň频晔欠駮蓄A(yù)期的投資回報。Location selection involves the provision of an overall

11、 distribution blueprint for the region, and traffic and transportation conditions are also very important (Coltman, 1989). During the decision-making process of selecting the tourist hotel location, the objective of synergy can be accomplished if facilities such as commercial areas, conventional cen

12、ters, and airports can be taken into consideration. Gray and Liguori (1998), in a feasibility study of hotel establishment, suggested several considerations for location selection: local economic environment, regional or zone regulations, height limit of buildings, car park facilities, public facili

13、ties, traffic convenience and accessibility, geographic factors, natural resources, and the size of the location. Also, Pan (2002) categorized tourist hotel location selection factors according to base station suitability, traffic convenience and fine visual perception, public facilities and other s

14、ervices, application of certain regulations, and flexible space. The basis of these discussions is focused on the overall facilities surrounding the hotel, traffic conditions, and future considerations for expandability. On the other hand, some scholars have also utilized the issues of 區(qū)位理論location

15、theory such as中心地理論 central place theory, 最小差別原理principle of minimum differentiation, and 競租理論bid rent theory as the basis for making decisions on tourist hotel locations (Wey and Liao, 2004, Hsieh and Huang, 1998, Lee et al., 2000). From the standpoint of the central place theory, two primary conce

16、pts of service scope and demand threshold are survived for the hotel operator. Given these two concepts, we can theorize that the consumer characteristics and scope covered under the overall market conditions include factors such as consumption standard and number of consumers. Factors attributed to

17、 the principle of minimum differentiation mainly emphasized on the concept of 集聚效應(yīng)cluster effect, which is a result of the consumer behavior of asking for quotations. In order to minimize the cost of transportation during the process in which consumers are seeking price information, companies will e

18、ngage in cluster activities. According to Lee et al. (2000) and Hsieh and Huang (1998), the number of competitive store locations is an important factor for location selection, where competitiveness is demonstrated by market share in commercial circles. The degree of proximity to competitor location

19、s is also an indicator of competitiveness. Therefore, when businesses are making location selection decisions, future development potential is an important consideration in addition to projecting the competitiveness of the new location. From the perspective of surrounding environment, public order i

20、ssues such as the outbreak of theft, fire, and robbery are also major concerns in location selection. Through the viewpoints of cluster economy effect, this paper discusses the competitive situation, developmental potential, and surrounding environment given certain market and geographic conditions.

21、 Factors attributed to the bid rent theory involve an important location concept: the nature of land use is determined by the ability to pay the rent; the higher the rent-paying ability, the closer the location is to the city center. We can use this view to discuss the aspects of base station charac

22、teristics, surrounding environment, accessibility, traffic volume, and financial conditions associated with geographic, traffic, and management considerations. Lee et al. (2000) has indicated that the base station area is a major factor of location selection; operating area is positively related to

23、sales. Teng (2000) and Tzeng et al. (2002) noted that car parking conditions should also be included into location selection factors, as additional numbers of parking spaces will attract more customers.Meanwhile, other base station traffic accessibility or convenience is one of consumers primary con

24、cerns in selecting a tourist hotel location. Hotels unique core ability is also one of customers main consideration for selecting a tourist hotel. Entertainment facilities, food and beverage services, and environmental conditions are major attributes in hotel selection. Also, developing hotel genre,

25、 amalgamating with local culture, and using decorative styles to create competitive advantage are all prime components influencing customers choice of hotels. Furthermore, the quantity and quality of local human resources is also a focal point for enterprises when making decisions on the establishme

26、nt of international tourist hotels. Combining the criteria of selecting the hotel location reported in the above literature review and considering the characteristics of Taiwans hotel industry and comments from expert academics as well as known hotel managers in Taiwan, 21 criteria were selected to

27、assess the superiority of an international tourist hotel location. The results are shown in Table 3.論酒店地理位置的選擇作者:張海燕旅游業(yè)的發(fā)展，推動著酒店業(yè)的發(fā)展。漫涉街頭，一不留神就會發(fā)現(xiàn)旁邊在建的高樓大廈就是一座酒店。也許你不會留意它位干哪個位置，但你再粗心，也會注意到它周圍的交通很方便。毫無疑問，交通是擬建酒店地理位置的首選，然而不是唯一的選擇。那么，酒店地理位置的選擇應(yīng)該考察哪些因素呢? 二、 基于多級模糊綜合評價的酒店選址模型A fuzzy multi-criteria decisi

28、on model for international tourist hotels location selection(一)影響旅游飯店選址的評價指標內(nèi)涵1.區(qū)位條件（Geographical Conditions）包括周邊環(huán)境（ Surrounding environment）：與公共設(shè)施距離的遠近Proximity to public facilities、與主要競爭對手距離的遠近The distance to existing competitors、公共安全Public security； 其他資源（Rest resources）：自然資源特征、附近其他設(shè)施； 2.交通條件（Traf

29、fic Condition）包括可進入性（access）：離高速公路的距離（The distance to airport or freeway）；離市區(qū)的距離（The distance to downtown area）；離景點景區(qū)的距離（The distance to tourism scenic spots）；停車場（Parking area）；便利性（Convenience）：機場或高速公路的便捷性Convenience of airport or freeway communication 交通路線的廣泛性Extensiveness of traffic routes 到旅游景點景區(qū)

30、的交通便利性Convenience of traffic to tourism scenic spots.3.飯店自身的因素（hotel characteristic）包括內(nèi)部發(fā)展（internal development）：室內(nèi)休閑設(shè)施狀況Indoor leisure Facilities；酒店餐飲的多樣性The diversity of restaurants in the hotel。外部發(fā)展（external development）：與當?shù)匚幕娜诤螦malgamation with local culture；當?shù)匦蓍e娛樂設(shè)施狀況Outside leisure Facilities

31、 area；獲取附近地塊的便利性Convenience of obtaining nearby land；4.運營管理(operation management)包括人力資源（Human resource）：充足的人力資源；人員的質(zhì)量運營狀況：土地成本與管制約束。（二）酒店集團區(qū)位選擇的模糊評價方法酒店集團區(qū)位選擇的各評價要素人為確定評價等級的界限沒有嚴格的標準，另外評價的結(jié)果往往和評價者本身的經(jīng)驗有很大關(guān)系，因此采用模糊數(shù)學(xué)評價的方法是比較合適的。通常的方法是根據(jù)酒店集團區(qū)位選擇的內(nèi)涵確定評價要素和內(nèi)容，列出“優(yōu)、良、中、差”評判等級以及相應(yīng)的評判標準，然后組織專家進行評判打分，在分析研究各

32、要素對創(chuàng)新競爭力影響大小的基礎(chǔ)上確定權(quán)重，最后采用模糊數(shù)學(xué)的評價模型進行區(qū)位選擇要素的評價。具體步驟如下：（1）確定評價因素集，這里評價因素集為酒店集團區(qū)位選擇要素評價各級相關(guān)指標的集合，X =（X1，X2，Xn）。（2）專家討論、確定區(qū)位選擇各影響制約因素的權(quán)重集。由于評價指標體系是一個遞進的層次結(jié)構(gòu)，宜采用層次分析法分別確定權(quán)重，設(shè)指標的權(quán)重分別為A1，A2，An，有Ai=1，則權(quán)重集為A=（A1，A2，An）。 （3）建立評價等級集。評價等級集是評價者對評價對象可做出的各種評價結(jié)果所組成的集合，即r=（r1，r2，rn），這里r = （優(yōu)，良，中，差）。 （4）確定隸屬關(guān)系，建立模糊評價

33、矩陣：（5）進行模糊關(guān)系綜合評價：對于一個3層次的區(qū)位選擇評價模型，先請專家組進行二級指標評價，其評價結(jié)果相對于一級指標構(gòu)成一個模糊評價矩陣，然后與一級評價指標權(quán)重相乘（即A.R）并進行歸一化計算，最后再根據(jù)最大隸屬度原則，確定最終的評價結(jié)果。 （三）企業(yè)經(jīng)營環(huán)境多層次評價指標體系構(gòu)建針對上述結(jié)構(gòu)體系的系統(tǒng)分析，構(gòu)建以下企業(yè)經(jīng)營環(huán)境的評價指標體系，如表1所示。表1 企業(yè)經(jīng)營環(huán)境評價指標體系目標一級指標二級指標三級指標酒店區(qū)位選擇評價企業(yè)內(nèi)部環(huán)境B1內(nèi)部文化環(huán)境C1精神文化C11，制度文化C12，物質(zhì)文化C13內(nèi)部物質(zhì)環(huán)境C2人力資源C21，物力資源C22，技術(shù)資源C22企業(yè)外部環(huán)境B2政治法律

34、環(huán)境C3政治穩(wěn)定程度C31，政策支持力度C32，法律規(guī)范程度C33社會文化環(huán)境C4人口數(shù)量C41，居民受教育程度C42，風(fēng)俗習(xí)慣C43，價值觀念C44經(jīng)濟環(huán)境C5人均GNP C51，金融市場發(fā)展水平C52，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)C53，基礎(chǔ)設(shè)施完善程度C54，薪資水平C55，財稅優(yōu)惠政策C56市場環(huán)境C6需求狀況C61， 供給狀況C62， 競爭狀況C63 技術(shù)環(huán)境C7技術(shù)發(fā)展水平C71，技術(shù)研發(fā)條件C72，技術(shù)轉(zhuǎn)移和擴散狀況C73自然環(huán)境C8地理位置C81，資源狀況C82，生態(tài)條件C83本文選取算子為加乘。采用DELPHI法，對該地理位置進行評價，對宏觀環(huán)境(A)進行綜合評價每行代表A的下屬因素，每列代表不

35、同因素下的模糊評價的評語集，可以得到判斷矩陣。 通過專家調(diào)查法可以得到A B C各個因素的權(quán)重和二級權(quán)重。根據(jù)2.2分別進行加乘運算可以得到二級判斷矩陣。得到最終評價結(jié)果為0.1903, 0.2479, 0.1931, 0.10300 根據(jù)評語集V根據(jù)最大隸屬原則該地理位置建設(shè)酒店的評價為中。（四）結(jié)論 本文通過多級模糊綜合評價方法.對旅游飯店選址進行了綜合模糊評價最后可以得到該地皮適合建設(shè)旅游飯店的程度。這為投資決策者提供了一種較為可行的方法它是通過定性和定量進行分析評價的具有一定的科學(xué)合理性能夠避免投資者盲目投資。三、 區(qū)位選擇的新內(nèi)涵（A New “Location, Location, Location” for the Hotel Industry）（一）明確目標市場，注意市場評估 經(jīng)濟型連鎖酒店在擴張中，應(yīng)從多方面對擴張的目標市場進行評估。選擇擴張地時，應(yīng)先做詳細的市場調(diào)研，主要包括宏觀環(huán)境和微觀環(huán)境兩個方面。宏