縣域房地產項目評估講義

1、2010年年7月月29日日 縣域房地產開發(fā)貸款項目評估講義縣域房地產開發(fā)貸款項目評估講義農村產業(yè)金融部農村產業(yè)金融部1 1第一部分縣域房地產開發(fā)貸款業(yè)務主要制度第一部分縣域房地產開發(fā)貸款業(yè)務主要制度第二部分我行現(xiàn)行縣域房地產開發(fā)貸款準入管理第二部分我行現(xiàn)行縣域房地產開發(fā)貸款準入管理第三部分縣域商品住房開發(fā)貸款項目評估第三部分縣域商品住房開發(fā)貸款項目評估第一部分縣域房地產開發(fā)貸款業(yè)務主要制度第一部分縣域房地產開發(fā)貸款業(yè)務主要制度一、房地產法律法規(guī)及部門規(guī)章一、房地產法律法規(guī)及部門規(guī)章二、人民銀行、銀監(jiān)會及國務院有關部門發(fā)布的房地產政策二、人民銀行、銀監(jiān)會及國務院有關部門發(fā)布的房地產政策 三、我行

2、基本信貸制度三、我行基本信貸制度 四、我行縣域房地產開發(fā)貸款有關制度辦法四、我行縣域房地產開發(fā)貸款有關制度辦法 第一部分縣域房地產開發(fā)貸款業(yè)務主要制度第一部分縣域房地產開發(fā)貸款業(yè)務主要制度一、房地產法律法規(guī)及部門規(guī)章一、房地產法律法規(guī)及部門規(guī)章1.1.中華人民共和國城市房地產管理法；中華人民共和國城市房地產管理法；2.2.城市房地產開發(fā)經(jīng)營管理條例；城市房地產開發(fā)經(jīng)營管理條例；3.3.中華人民共和國土地管理法；中華人民共和國土地管理法；4.4.中華人民共和國土地管理法實施條例；中華人民共和國土地管理法實施條例；5.5.中華人民共和國建筑法；中華人民共和國建筑法；6.6.中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土

3、地使用權出讓和轉讓暫行條例；中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例；7.7.住房公積金管理條例；住房公積金管理條例；8.8.商品房銷售管理辦法；商品房銷售管理辦法；9.9.城市房地產抵押管理辦法；城市房地產抵押管理辦法；10.10.房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定；房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定；11.11.建筑業(yè)企業(yè)資質管理規(guī)定；建筑業(yè)企業(yè)資質管理規(guī)定；12.12.土地儲備管理辦法；土地儲備管理辦法；13.13.經(jīng)濟適用住房管理辦法。經(jīng)濟適用住房管理辦法。第一部分縣域房地產開發(fā)貸款業(yè)務主要制度第一部分縣域房地產開發(fā)貸款業(yè)務主要制度二、人民銀行、銀監(jiān)會及國務院有關部門發(fā)布的房地產政策二、人民

4、銀行、銀監(jiān)會及國務院有關部門發(fā)布的房地產政策 1.1.國務院辦公廳國務院辦公廳關于促進房地產市場健康發(fā)展的若干意見關于促進房地產市場健康發(fā)展的若干意見；2.2.中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會經(jīng)濟適用住房開發(fā)貸款管理辦法經(jīng)濟適用住房開發(fā)貸款管理辦法；3.3.中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會廉租住房建設貸款管理辦法廉租住房建設貸款管理辦法；4.4.中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關于加強商業(yè)性房地產信貸管理的通知關于加強商業(yè)性房地產信貸管理的通知；5.5.中國銀行業(yè)

5、監(jiān)督管理委員會中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會商業(yè)銀行房地產貸款風險管理指引商業(yè)銀行房地產貸款風險管理指引；6.6.國務院辦公廳轉發(fā)建設部等九部門國務院辦公廳轉發(fā)建設部等九部門關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見；7.7.中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關于金融促進節(jié)約集約用地的通知關于金融促進節(jié)約集約用地的通知；8.8.商務部等六部門商務部等六部門關于規(guī)范房地產市場外資準入和管理的意見關于規(guī)范房地產市場外資準入和管理的意見；9.9.商務部、國家外匯管理局商務部、國家外匯管理局關于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產業(yè)審

6、批和監(jiān)管的通關于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產業(yè)審批和監(jiān)管的通知知；10.10.國土資源部、國家發(fā)展和改革委員會關于發(fā)布實施國土資源部、國家發(fā)展和改革委員會關于發(fā)布實施限制用地項目目錄（限制用地項目目錄（20062006年本）年本）和和禁止用地項目目錄（禁止用地項目目錄（20062006年本）年本）的通知；的通知；11. 11. 人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關于印發(fā)廉租住房建設貸款管理辦法的通關于印發(fā)廉租住房建設貸款管理辦法的通知知。第一部分縣域房地產開發(fā)貸款業(yè)務主要制度第一部分縣域房地產開發(fā)貸款業(yè)務主要制度三、三、我行基本信貸制度我行基本信貸制度1

7、.1.中國農業(yè)銀行信貸管理基本制度；中國農業(yè)銀行信貸管理基本制度；2.2.中國農業(yè)銀行法人客戶信貸業(yè)務基本規(guī)程；中國農業(yè)銀行法人客戶信貸業(yè)務基本規(guī)程；3.3.中國農業(yè)銀行固定資產貸款管理辦法；中國農業(yè)銀行固定資產貸款管理辦法； 4.4.中國農業(yè)銀行項目融資業(yè)務管理辦法；中國農業(yè)銀行項目融資業(yè)務管理辦法； 5.5.中國農業(yè)銀行固定資產貸款項目調查評估管理暫行辦法；中國農業(yè)銀行固定資產貸款項目調查評估管理暫行辦法；6.6.中國農業(yè)銀行法人客戶信用等級評定管理辦法；中國農業(yè)銀行法人客戶信用等級評定管理辦法；7.7.中國農業(yè)銀行法人客戶授信管理辦法；中國農業(yè)銀行法人客戶授信管理辦法；8.8.中國農業(yè)銀

8、行信貸業(yè)務擔保管理辦法；中國農業(yè)銀行信貸業(yè)務擔保管理辦法；9.9.中國農業(yè)銀行關于進一步加強貸后管理的若干規(guī)定（試行）；中國農業(yè)銀行關于進一步加強貸后管理的若干規(guī)定（試行）；10.10.中國農業(yè)銀行中國農業(yè)銀行2009200920102010年年“三農三農”和縣域信貸業(yè)務政策指引；和縣域信貸業(yè)務政策指引； 11.11.中國農業(yè)銀行信貸資產風險分類管理辦法（試行）；中國農業(yè)銀行信貸資產風險分類管理辦法（試行）； 12.12.中國農業(yè)銀行信貸資產風險分類操作規(guī)程（試行）；中國農業(yè)銀行信貸資產風險分類操作規(guī)程（試行）； 13.13.中國農業(yè)銀行湖南省分行法人信貸客戶分類管理辦法。中國農業(yè)銀行湖南省分

9、行法人信貸客戶分類管理辦法。 第一部分縣域房地產開發(fā)貸款業(yè)務主要制度第一部分縣域房地產開發(fā)貸款業(yè)務主要制度四、我行縣域房地產開發(fā)貸款有關制度辦法四、我行縣域房地產開發(fā)貸款有關制度辦法 1.1.中國農業(yè)銀行商品房開發(fā)項目貸款管理辦法；中國農業(yè)銀行商品房開發(fā)項目貸款管理辦法；2.2.中國農業(yè)銀行城市土地開發(fā)貸款管理辦法；中國農業(yè)銀行城市土地開發(fā)貸款管理辦法；3.3.中國農業(yè)銀行總行房地產開發(fā)優(yōu)質客戶管理辦法；中國農業(yè)銀行總行房地產開發(fā)優(yōu)質客戶管理辦法；4.4.中國農業(yè)銀行湖南省分行分行級房地產開發(fā)優(yōu)質客戶評定及管理實施細則中國農業(yè)銀行湖南省分行分行級房地產開發(fā)優(yōu)質客戶評定及管理實施細則（試行）；（

10、試行）；5.5.中國農業(yè)銀行經(jīng)濟適用住房開發(fā)貸款管理細則；中國農業(yè)銀行經(jīng)濟適用住房開發(fā)貸款管理細則；6.6.中國農業(yè)銀行商品房開發(fā)貸款評估暫行辦法；中國農業(yè)銀行商品房開發(fā)貸款評估暫行辦法；7.7.中國農業(yè)銀行房地產開發(fā)貸款監(jiān)管辦法（試行）；中國農業(yè)銀行房地產開發(fā)貸款監(jiān)管辦法（試行）；8.8.關于加強房地產行業(yè)信貸管理的通知。關于加強房地產行業(yè)信貸管理的通知。7 7第一部分縣域房地產開發(fā)貸款業(yè)務主要制度第一部分縣域房地產開發(fā)貸款業(yè)務主要制度第二部分我行現(xiàn)行縣域房地產開發(fā)貸款準入管理第二部分我行現(xiàn)行縣域房地產開發(fā)貸款準入管理第三部分縣域商品住房開發(fā)貸款項目評估第三部分縣域商品住房開發(fā)貸款項目評估第

11、二部分第二部分 我行現(xiàn)行縣域房地產開發(fā)貸款準入管理我行現(xiàn)行縣域房地產開發(fā)貸款準入管理一、依據(jù)文件一、依據(jù)文件 二、區(qū)域準入二、區(qū)域準入三、客戶準入三、客戶準入 四、項目準入四、項目準入 五、省分行級優(yōu)質房地產客戶評定標準五、省分行級優(yōu)質房地產客戶評定標準 第二部分第二部分 我行現(xiàn)行縣域房地產開發(fā)貸款準入管理我行現(xiàn)行縣域房地產開發(fā)貸款準入管理一、一、依據(jù)文件依據(jù)文件 1.1.轉發(fā)總行關于印發(fā)轉發(fā)總行關于印發(fā) 的通的通知知( (湘農銀辦發(fā)湘農銀辦發(fā)20092009574574號號) )； 2.2.轉發(fā)總行關于印發(fā)轉發(fā)總行關于印發(fā) 的通知的通知( (湘農銀發(fā)湘農銀發(fā)20092009204204號號)

12、 )；3.3.關于加強房地產行業(yè)信貸管理的通知關于加強房地產行業(yè)信貸管理的通知（農銀辦發(fā)（農銀辦發(fā)20102010534534號）。號）。 第二部分第二部分 我行現(xiàn)行縣域房地產開發(fā)貸款準入管理我行現(xiàn)行縣域房地產開發(fā)貸款準入管理二、區(qū)域準入二、區(qū)域準入 根據(jù)根據(jù)中國農業(yè)銀行縣域房地產開發(fā)貸款業(yè)務準入規(guī)定中國農業(yè)銀行縣域房地產開發(fā)貸款業(yè)務準入規(guī)定，湖南分行屬三類區(qū)，湖南分行屬三類區(qū)域，只能在部分縣域支行開辦商品住房和保障性住房開發(fā)貸款業(yè)務及土地儲備域，只能在部分縣域支行開辦商品住房和保障性住房開發(fā)貸款業(yè)務及土地儲備貸款業(yè)務。貸款業(yè)務。根據(jù)根據(jù)中國農業(yè)銀行中國農業(yè)銀行2009200920102010

13、年年“三農三農”和縣域信貸業(yè)務政策指引和縣域信貸業(yè)務政策指引，商品，商品住房和保障性住房開發(fā)貸款業(yè)務我行可準入縣域個數(shù)不得超過全省縣域總數(shù)的住房和保障性住房開發(fā)貸款業(yè)務我行可準入縣域個數(shù)不得超過全省縣域總數(shù)的20%20%即即1818個，并實行動態(tài)管理，一年一定。原則上準入?yún)^(qū)域必須為總行百強縣個，并實行動態(tài)管理，一年一定。原則上準入?yún)^(qū)域必須為總行百強縣域支行所在區(qū)域、全國百強縣、中部百強縣。域支行所在區(qū)域、全國百強縣、中部百強縣。20102010年，我行擬定商品住房和保障性住房開發(fā)貸款業(yè)務準入?yún)^(qū)域為：長沙縣、年，我行擬定商品住房和保障性住房開發(fā)貸款業(yè)務準入?yún)^(qū)域為：長沙縣、望城縣、瀏陽市、寧鄉(xiāng)縣、

14、株洲縣、醴陵市、攸縣、湘鄉(xiāng)市、湘潭縣、常寧市望城縣、瀏陽市、寧鄉(xiāng)縣、株洲縣、醴陵市、攸縣、湘鄉(xiāng)市、湘潭縣、常寧市、湘陰縣、安化縣、澧縣、漣源市、冷水江市、永興縣、祁陽縣、溆浦縣。其、湘陰縣、安化縣、澧縣、漣源市、冷水江市、永興縣、祁陽縣、溆浦縣。其中株洲縣、湘陰縣、安化縣、澧縣、溆浦縣由于不是百強縣，現(xiàn)已報總行審批中株洲縣、湘陰縣、安化縣、澧縣、溆浦縣由于不是百強縣，現(xiàn)已報總行審批。土地儲備貸款業(yè)務可準入?yún)^(qū)域為長沙縣和祁陽縣（總行百強縣域支行所在縣。土地儲備貸款業(yè)務可準入?yún)^(qū)域為長沙縣和祁陽縣（總行百強縣域支行所在縣域）。域）?？?、分行級優(yōu)質客戶不受以上區(qū)域準入限制?？?、分行級優(yōu)質客戶不受以上區(qū)

15、域準入限制。 第二部分第二部分 我行現(xiàn)行縣域房地產開發(fā)貸款準入管理我行現(xiàn)行縣域房地產開發(fā)貸款準入管理三、客戶準入（商品住房和保障性住房開發(fā)客戶）三、客戶準入（商品住房和保障性住房開發(fā)客戶） （一）有開發(fā)經(jīng)歷的房地產企業(yè)：（一）有開發(fā)經(jīng)歷的房地產企業(yè)：1 1產權清晰，法人治理結構健全，經(jīng)營管理規(guī)范，財務狀況良好；企業(yè)及主產權清晰，法人治理結構健全，經(jīng)營管理規(guī)范，財務狀況良好；企業(yè)及主要管理人員無不良記錄；無重大法律糾紛及風險隱患，無國土資源部門、建要管理人員無不良記錄；無重大法律糾紛及風險隱患，無國土資源部門、建設主管部門查實的囤積土地、囤積房源行為；設主管部門查實的囤積土地、囤積房源行為；2

16、2按我行規(guī)定須評級的，信用等級不低于按我行規(guī)定須評級的，信用等級不低于AAAA級；級；3 3具備三級以上（含）房地產開發(fā)資質；具備三級以上（含）房地產開發(fā)資質；4 4所有者權益不低于所有者權益不低于30003000萬元；萬元；5 5資產負債率不高于資產負債率不高于70%70%；6 6近三年累計開發(fā)面積不低于近三年累計開發(fā)面積不低于1010萬平方米，已竣工的建筑工程質量合格率達萬平方米，已竣工的建筑工程質量合格率達100%100%，且開發(fā)業(yè)績良好，開發(fā)項目盈利；，且開發(fā)業(yè)績良好，開發(fā)項目盈利；7 7主要關聯(lián)企業(yè)經(jīng)營正常、無重大法律糾紛及風險隱患。主要關聯(lián)企業(yè)經(jīng)營正常、無重大法律糾紛及風險隱患。

17、第二部分第二部分 我行現(xiàn)行縣域房地產開發(fā)貸款準入管理我行現(xiàn)行縣域房地產開發(fā)貸款準入管理三、客戶準入（商品住房和保障性住房開發(fā)客戶）三、客戶準入（商品住房和保障性住房開發(fā)客戶） （二）房地產開發(fā)項目公司及新注冊成立的房地產公司：（二）房地產開發(fā)項目公司及新注冊成立的房地產公司：1 1產權清晰，法人治理結構健全，經(jīng)營管理規(guī)范，財務狀況良好；企業(yè)及主要產權清晰，法人治理結構健全，經(jīng)營管理規(guī)范，財務狀況良好；企業(yè)及主要管理人員無不良記錄；無重大法律糾紛及風險隱患，無國土資源部門、建設主管理人員無不良記錄；無重大法律糾紛及風險隱患，無國土資源部門、建設主管部門查實的囤積土地、囤積房源行為；管部門查實的囤

18、積土地、囤積房源行為；2 2控股股東為有開發(fā)經(jīng)歷的房地產公司的，符合本條第一款中列明的條件；控控股股東為有開發(fā)經(jīng)歷的房地產公司的，符合本條第一款中列明的條件；控股股東為非房地產公司的，其所有者權益應不低于股股東為非房地產公司的，其所有者權益應不低于50005000萬元；控股股東為個人萬元；控股股東為個人的，該股東應有的，該股東應有3 3年以上專業(yè)從事房地產開發(fā)經(jīng)營的經(jīng)驗，且業(yè)績良好；年以上專業(yè)從事房地產開發(fā)經(jīng)營的經(jīng)驗，且業(yè)績良好；3 3具備房地產開發(fā)資質；具備房地產開發(fā)資質；4 4所有者權益不低于所有者權益不低于30003000萬元；萬元；5 5資產負債率不高于資產負債率不高于70%70%；6

19、 6主要管理者專業(yè)從事房地產開發(fā)經(jīng)營的年限不少于主要管理者專業(yè)從事房地產開發(fā)經(jīng)營的年限不少于3 3年，且業(yè)績良好；有職年，且業(yè)績良好；有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經(jīng)濟類專業(yè)管理人員不少于稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經(jīng)濟類專業(yè)管理人員不少于5 5人，持有資人，持有資格證書的專職會計人員不少于格證書的專職會計人員不少于2 2人；人；7 7主要關聯(lián)企業(yè)經(jīng)營正常、無重大法律糾紛及風險隱患。主要關聯(lián)企業(yè)經(jīng)營正常、無重大法律糾紛及風險隱患。 第二部分第二部分 我行現(xiàn)行縣域房地產開發(fā)貸款準入管理我行現(xiàn)行縣域房地產開發(fā)貸款準入管理四、項目準入（商品住房）四、項目準入（商品住房）1.1.取得政府

20、有權部門核發(fā)的合法、有效批件；取得政府有權部門核發(fā)的合法、有效批件；2.2.別墅項目須于別墅項目須于20052005年年1212月月2 2日之前取得日之前取得國有土地使用證國有土地使用證和和建設用地規(guī)建設用地規(guī)劃許可證劃許可證；非別墅類低密度住宅項目符合國土資源部和國家發(fā)改委；非別墅類低密度住宅項目符合國土資源部和國家發(fā)改委20062006年年聯(lián)合下發(fā)的聯(lián)合下發(fā)的限制用地項目目錄限制用地項目目錄有關要求，即禁止占用耕地，亦不得通過有關要求，即禁止占用耕地，亦不得通過先行辦理城市分批次農用地轉用等形式變相占用耕地；先行辦理城市分批次農用地轉用等形式變相占用耕地；3.3.項目用地已簽訂土地出讓合同

21、，繳清全部土地費用（出讓金、補償款、契項目用地已簽訂土地出讓合同，繳清全部土地費用（出讓金、補償款、契稅等）；取得項目用地的稅等）；取得項目用地的建設用地規(guī)劃許可證建設用地規(guī)劃許可證、國有土地使用證國有土地使用證；取得項目工程的取得項目工程的建設工程規(guī)劃許可證建設工程規(guī)劃許可證；貸款發(fā)放前取得；貸款發(fā)放前取得建筑工程施工建筑工程施工許可證許可證；項目開始預售的須取得；項目開始預售的須取得商品房預售許可證商品房預售許可證；4.4.項目資本金不低于總投資的項目資本金不低于總投資的35%35%；5.5.項目整體規(guī)劃建筑面積不低于項目整體規(guī)劃建筑面積不低于3 3萬平方米；萬平方米；6.6.地段優(yōu)勢明顯

22、，產品適銷對路；地段優(yōu)勢明顯，產品適銷對路；7.7.無非正常停工現(xiàn)象。無非正常停工現(xiàn)象。第二部分第二部分 我行現(xiàn)行縣域房地產開發(fā)貸款準入管理我行現(xiàn)行縣域房地產開發(fā)貸款準入管理五、省分行優(yōu)質房地產客戶評定標準五、省分行優(yōu)質房地產客戶評定標準1.1.符合中國農業(yè)銀行商品房開發(fā)客戶準入標準，公司治理完善，依法經(jīng)營，符合中國農業(yè)銀行商品房開發(fā)客戶準入標準，公司治理完善，依法經(jīng)營，管理規(guī)范，報表真實，并提供年度審計報告；管理規(guī)范，報表真實，并提供年度審計報告； 2.2.無不良信用記錄，信用等級無不良信用記錄，信用等級AA+AA+及以上；及以上；3.3.上年末所有者權益上年末所有者權益2 2億元及以上，資

23、產負債率低于億元及以上，資產負債率低于70%70%；4.4.近三年總資產平均凈利潤率近三年總資產平均凈利潤率4%4%以上，上年度經(jīng)營性現(xiàn)金流量或近三年經(jīng)營以上，上年度經(jīng)營性現(xiàn)金流量或近三年經(jīng)營性現(xiàn)金凈流量之和大于零；性現(xiàn)金凈流量之和大于零； 近三年累計凈利潤總額近三年累計凈利潤總額/3近三年總資產平均凈利率近三年總資產平均凈利率= (總資產總資產0/2)總資產總資產1總資產總資產2（總資產（總資產3/2）/3（總資產（總資產0為第一年總資產年初數(shù)，總資產為第一年總資產年初數(shù)，總資產1、總資產、總資產2、總資產、總資產3 分別為第一分別為第一年、第二年、第三年總資產年末數(shù)。）年、第二年、第三年總

24、資產年末數(shù)。）第二部分第二部分 我行現(xiàn)行縣域房地產開發(fā)貸款準入管理我行現(xiàn)行縣域房地產開發(fā)貸款準入管理五、省分行級優(yōu)質房地產客戶評定標準五、省分行級優(yōu)質房地產客戶評定標準5.5.省域綜合排名前省域綜合排名前1010名，或連續(xù)經(jīng)營房地產業(yè)名，或連續(xù)經(jīng)營房地產業(yè)5 5年以上、具備或達到房地產年以上、具備或達到房地產開發(fā)資質三級標準、近三年累計開發(fā)面積開發(fā)資質三級標準、近三年累計開發(fā)面積3030萬平方米以上萬平方米以上; ;6.6.有一定的項目儲備，在建項目兩個及以上，或儲備土地有一定的項目儲備，在建項目兩個及以上，或儲備土地200200畝以上，持續(xù)畝以上，持續(xù)發(fā)展能力較強。發(fā)展能力較強。項項目目信用

25、信用等級等級所有者所有者權益權益資產資產負債負債率率總資產總資產平均平均凈利凈利潤率潤率上年經(jīng)營性上年經(jīng)營性現(xiàn)金流量或現(xiàn)金流量或近三年經(jīng)營近三年經(jīng)營性現(xiàn)金凈流性現(xiàn)金凈流量之和量之和省級綜省級綜合排合排名名連續(xù)經(jīng)連續(xù)經(jīng)營年營年限限開發(fā)開發(fā)資資質質近三年累近三年累計開發(fā)計開發(fā)面積面積項目儲備項目儲備原原標標準準AA級級及以及以上上1億元億元及以及以上上低于低于75%3%以上以上 大于零大于零前前20名名5年以年以上上三級三級20萬平米萬平米以上以上有一定項目儲備有一定項目儲備新新標標準準AA+級級及以及以上上2億元億元及以及以上上低于低于70%4%以上以上 大于零大于零前前10名名5年以年以上上三

26、級三級30萬平米萬平米以上以上在建項目兩個及在建項目兩個及以上，或儲備以上，或儲備土地土地200畝以畝以上上1616第一部分縣域房地產開發(fā)貸款業(yè)務主要制度第一部分縣域房地產開發(fā)貸款業(yè)務主要制度第二部分我行現(xiàn)行縣域房地產開發(fā)貸款準入管理第二部分我行現(xiàn)行縣域房地產開發(fā)貸款準入管理第三部分縣域商品住房開發(fā)貸款項目評估第三部分縣域商品住房開發(fā)貸款項目評估第三部分縣域商品住房開發(fā)貸款項目評估第三部分縣域商品住房開發(fā)貸款項目評估 一、評估報告主要內容一、評估報告主要內容 二、評估表編制二、評估表編制三、評估資料收集與整理三、評估資料收集與整理 四、項目評估案例演示四、項目評估案例演示 第三部分第三部分 縣

27、域商品住房開發(fā)貸款項目評估縣域商品住房開發(fā)貸款項目評估 一、一、評估報告主要內容評估報告主要內容 第一章第一章 前言前言第二章第二章 借款人資信評價借款人資信評價第三章第三章 項目基本情況評價項目基本情況評價第四章第四章 項目投資估算與資金籌措評價項目投資估算與資金籌措評價第五章第五章 項目市場評價項目市場評價第六章第六章 項目償債能力評價項目償債能力評價第七章第七章 貸款方式評價貸款方式評價第八章第八章 銀行效益與貸款風險評價銀行效益與貸款風險評價第九章第九章 評估結論及建議評估結論及建議一、一、評估報告主要內容評估報告主要內容第一章第一章 前言前言 主要說明評估背景、評估組織、評估依據(jù)、評

28、估調查方式方法、評估人員主要說明評估背景、評估組織、評估依據(jù)、評估調查方式方法、評估人員需要特別說明的有關事項（包括盡職調查情況、未能調查到位或難以核實的有需要特別說明的有關事項（包括盡職調查情況、未能調查到位或難以核實的有關情況等）、貸款方案等（金額、貸款方式、期限、定價）。關情況等）、貸款方案等（金額、貸款方式、期限、定價）。一、一、評估報告主要內容評估報告主要內容第二章第二章 借款人資信評價借款人資信評價1 1借款人概況。借款人概況。2 2經(jīng)營者素質分析。經(jīng)營者素質分析。3 3借款人經(jīng)營狀況與發(fā)展前景。借款人經(jīng)營狀況與發(fā)展前景。4 4借款人財務狀況分析。借款人財務狀況分析。5 5借款借款

29、人信用狀況分析。人信用狀況分析。6 6關聯(lián)公司基本情況分析。關聯(lián)公司基本情況分析。一、一、評估報告主要內容評估報告主要內容第二章第二章 借款人資信評價借款人資信評價 1 1借款人概況。借款人概況。 主要說明借款人名稱、企業(yè)類別、投資背景、歷史沿革、產權結構、股權主要說明借款人名稱、企業(yè)類別、投資背景、歷史沿革、產權結構、股權變更、注冊資本、經(jīng)營范圍、經(jīng)營期限、資質等級、組織架構與經(jīng)營管理模式變更、注冊資本、經(jīng)營范圍、經(jīng)營期限、資質等級、組織架構與經(jīng)營管理模式、對外投資、借款人公司章程或其他制度的特別規(guī)定等。、對外投資、借款人公司章程或其他制度的特別規(guī)定等。 審核注冊資本到位情況，要與公司歷次驗

30、資報告、公司財務報表核對，并審核注冊資本到位情況，要與公司歷次驗資報告、公司財務報表核對，并要查閱公司實收資本科目下的銀行到賬憑證等，判斷是是否全額到位，是否有要查閱公司實收資本科目下的銀行到賬憑證等，判斷是是否全額到位，是否有抽資嫌疑。對于以非貨幣出資項目，應分析其估值是否合理，是否有虛增實收抽資嫌疑。對于以非貨幣出資項目，應分析其估值是否合理，是否有虛增實收資本情形。資本情形。 如涉及股權變更，要查閱股權轉讓協(xié)議，轉讓款是否付清，協(xié)議中是否有如涉及股權變更，要查閱股權轉讓協(xié)議，轉讓款是否付清，協(xié)議中是否有其他附加條款，業(yè)主是否按協(xié)議履行，是否會對項目建設有影響等。其他附加條款，業(yè)主是否按協(xié)

31、議履行，是否會對項目建設有影響等。 應查閱公司章程，評價公司管理制度是否規(guī)范。對于項目建設、貸款等事應查閱公司章程，評價公司管理制度是否規(guī)范。對于項目建設、貸款等事宜，是否是由章程規(guī)定和有權人或機構辦理，如非有權人，是否有授權書。對宜，是否是由章程規(guī)定和有權人或機構辦理，如非有權人，是否有授權書。對于需應由股東會、董事會決議的是否有有效的決議。于需應由股東會、董事會決議的是否有有效的決議。一、一、評估報告主要內容評估報告主要內容第二章第二章 借款人資信評價借款人資信評價 2 2經(jīng)營者素質分析。經(jīng)營者素質分析。 主要說明借款人法人代表、公司總經(jīng)理、財務總監(jiān)（或財務負責人）、總主要說明借款人法人代

32、表、公司總經(jīng)理、財務總監(jiān)（或財務負責人）、總工程師（或工程負責人）、銷售總監(jiān)（或銷售負責人）等高層管理人員的姓名工程師（或工程負責人）、銷售總監(jiān)（或銷售負責人）等高層管理人員的姓名、國籍、年齡、文化程度、行業(yè)經(jīng)歷、信譽、工作能力及歷史業(yè)績，有無不良、國籍、年齡、文化程度、行業(yè)經(jīng)歷、信譽、工作能力及歷史業(yè)績，有無不良記錄。記錄。 對經(jīng)營者基本情況可以通過面談、走訪、查閱個人證件（職業(yè)資格證、任對經(jīng)營者基本情況可以通過面談、走訪、查閱個人證件（職業(yè)資格證、任職證明）等方式調查，資信狀況調查還應查詢人民銀行個人征信系統(tǒng)。如個人職證明）等方式調查，資信狀況調查還應查詢人民銀行個人征信系統(tǒng)。如個人存在不

33、良紀錄但非惡意，應由相關部門（銀行）出具相關證明。存在不良紀錄但非惡意，應由相關部門（銀行）出具相關證明。一、一、評估報告主要內容評估報告主要內容第二章第二章 借款人資信評價借款人資信評價 3 3借款人經(jīng)營狀況與發(fā)展前景。借款人經(jīng)營狀況與發(fā)展前景。 主要調查說明借款人業(yè)務發(fā)展狀況，累計開發(fā)面積，尤其是近主要調查說明借款人業(yè)務發(fā)展狀況，累計開發(fā)面積，尤其是近3 3年開發(fā)完年開發(fā)完工項目的建設、銷售情況，以及其他在建項目的建設、投資與資金籌措、銷售工項目的建設、銷售情況，以及其他在建項目的建設、投資與資金籌措、銷售情況，企業(yè)發(fā)展規(guī)劃與項目、土地儲備情況，預測企業(yè)發(fā)展前景。情況，企業(yè)發(fā)展規(guī)劃與項目、

34、土地儲備情況，預測企業(yè)發(fā)展前景。 經(jīng)營狀況：以前開發(fā)項目。如果開發(fā)項目較少，應逐個描述；如較多，應經(jīng)營狀況：以前開發(fā)項目。如果開發(fā)項目較少，應逐個描述；如較多，應對近三年開發(fā)項目重點描述。主要反映項目位置、物業(yè)類型、投資、銷售、利對近三年開發(fā)項目重點描述。主要反映項目位置、物業(yè)類型、投資、銷售、利潤等方面內容。潤等方面內容。 未來發(fā)展前景分析：主要分析在建項目和儲備項目未來現(xiàn)金流預測情況。未來發(fā)展前景分析：主要分析在建項目和儲備項目未來現(xiàn)金流預測情況。 建議采用列表方式。建議采用列表方式。一、一、評估報告主要內容評估報告主要內容第二章第二章 借款人資信評價借款人資信評價 4 4借款人財務狀況分

35、析。借款人財務狀況分析。 綜合借款人近綜合借款人近3 3年來的財務報表，計算其各項財務指標，進行比較分析。重點說明借年來的財務報表，計算其各項財務指標，進行比較分析。重點說明借款人資產與負債、收入與支出、現(xiàn)金流入與流出的構成，分析借款人各項財務指標的合理款人資產與負債、收入與支出、現(xiàn)金流入與流出的構成，分析借款人各項財務指標的合理性與增減變動情況及原因，找出其變動趨勢，預測變動帶來的影響，估算借款人償債能力性與增減變動情況及原因，找出其變動趨勢，預測變動帶來的影響，估算借款人償債能力、營運能力、盈利能力的強弱，同時應說明貸款項目已完成投資在報表中來源與運用的具、營運能力、盈利能力的強弱，同時應

36、說明貸款項目已完成投資在報表中來源與運用的具體體現(xiàn)。需重點關注的會計科目：體體現(xiàn)。需重點關注的會計科目：資產類科目：貨幣資金、應收及預付款項、存貨、對外投資、固定資產、無形資產等資產類科目：貨幣資金、應收及預付款項、存貨、對外投資、固定資產、無形資產等負債類科目：短期借款、應付賬款、預收賬款、長期借款等負債類科目：短期借款、應付賬款、預收賬款、長期借款等權益類科目：實收資本、資本公積、盈余公積、未分配利潤等權益類科目：實收資本、資本公積、盈余公積、未分配利潤等損益類科目：營業(yè)收入、銷售成本、管理費用、銷售費用、財務費用、經(jīng)營利潤等損益類科目：營業(yè)收入、銷售成本、管理費用、銷售費用、財務費用、經(jīng)

37、營利潤等需計算的財務指標有：需計算的財務指標有：償債能力指標：資產負債率、流動比率、速動比率和利息保障倍數(shù)償債能力指標：資產負債率、流動比率、速動比率和利息保障倍數(shù)營運能力指標：存貨周轉率營運能力指標：存貨周轉率盈利能力指標：銷售利潤率、總資產利潤率、凈資產利潤率、近盈利能力指標：銷售利潤率、總資產利潤率、凈資產利潤率、近3 3年總資產平均利潤率等年總資產平均利潤率等一、一、評估報告主要內容評估報告主要內容第二章第二章 借款人資信評價借款人資信評價5 5借款借款人信用狀況分析。人信用狀況分析。 調查說明借款人在各家銀行的開戶、信用評級、綜合授信、銀行借款與還調查說明借款人在各家銀行的開戶、信用

38、評級、綜合授信、銀行借款與還本付息情況、信用風險分類，計算其貸款付息率、到期貸款償還率、在農行存本付息情況、信用風險分類，計算其貸款付息率、到期貸款償還率、在農行存貸比率和銷售款歸行率等指標。對本筆貸款進行風險預計分類及客戶分類。貸比率和銷售款歸行率等指標。對本筆貸款進行風險預計分類及客戶分類。 要查詢人民銀行企業(yè)征信系統(tǒng)，反映公司信用紀錄。如有非惡意的，應由要查詢人民銀行企業(yè)征信系統(tǒng)，反映公司信用紀錄。如有非惡意的，應由相關部門（銀行）出具證明。相關部門（銀行）出具證明。 不規(guī)范、不合法的融資行為對項目建設可能會給項目帶來重大法律、債務不規(guī)范、不合法的融資行為對項目建設可能會給項目帶來重大法

39、律、債務糾紛，評估應通過查詢公司財務證賬、走訪職工及社會群體，判斷是否有民間糾紛，評估應通過查詢公司財務證賬、走訪職工及社會群體，判斷是否有民間借貸情況，并由業(yè)主承諾（按湘農銀辦發(fā)借貸情況，并由業(yè)主承諾（按湘農銀辦發(fā)20082008601601號文件客戶民間高息借號文件客戶民間高息借貸情況貸情況( (包括向內部職工集資情況包括向內部職工集資情況) )）。）。一、一、評估報告主要內容評估報告主要內容第二章第二章 借款人資信評價借款人資信評價6 6關聯(lián)公司基本情況分析。關聯(lián)公司基本情況分析。 說明母公司、核心子公司及其他有重大影響的關聯(lián)企業(yè)基本情況，重點分說明母公司、核心子公司及其他有重大影響的關

40、聯(lián)企業(yè)基本情況，重點分析各公司經(jīng)營管理狀況，以及對貸款項目建設可能構成的影響。析各公司經(jīng)營管理狀況，以及對貸款項目建設可能構成的影響。 主要調查控股股東的資金實力、銀行信譽和房地產開發(fā)業(yè)績等。與本項目主要調查控股股東的資金實力、銀行信譽和房地產開發(fā)業(yè)績等。與本項目關聯(lián)交易情況，是否存在占用、挪用本項目資金行為。關聯(lián)交易情況，是否存在占用、挪用本項目資金行為。一、一、評估報告主要內容評估報告主要內容第三章第三章 項目基本情況評價項目基本情況評價 1.1.項目建設背景。項目建設背景。2.2.項目概況。項目概況。3.3.項目合法合規(guī)性。項目合法合規(guī)性。4.4.項目建設內容。項目建設內容。5.5.項目

41、開發(fā)周期與進度計劃。項目開發(fā)周期與進度計劃。6.6.項目建設條件。項目建設條件。7.7.項目相關單位評價。項目相關單位評價。一、一、評估報告主要內容評估報告主要內容第三章第三章 項目基本情況評價項目基本情況評價 1.1.項目建設背景。項目建設背景。 簡述項目建設背景、運作過程，分析項目建設的目的及意義。簡述項目建設背景、運作過程，分析項目建設的目的及意義。 說明項目是否屬區(qū)域內競爭性客戶，是否屬經(jīng)營行主動營銷，以及其說明項目是否屬區(qū)域內競爭性客戶，是否屬經(jīng)營行主動營銷，以及其他金融機構對項目營銷的態(tài)度。他金融機構對項目營銷的態(tài)度。2.2.項目概況。項目概況。 調查說明項目地理位置、占地面積、總

42、建筑面積及分類建筑面積、建調查說明項目地理位置、占地面積、總建筑面積及分類建筑面積、建筑密度、容積率、綠地率、車位數(shù)量等經(jīng)濟技術指標，以及項目拆遷面積筑密度、容積率、綠地率、車位數(shù)量等經(jīng)濟技術指標，以及項目拆遷面積、拆遷安置計劃與進度等。、拆遷安置計劃與進度等。 應查閱項目相關批件，列示項目各項目經(jīng)濟技術指標。如項目存在分應查閱項目相關批件，列示項目各項目經(jīng)濟技術指標。如項目存在分期的，應說明分期情況，同時列示總項目經(jīng)濟技術指標。期的，應說明分期情況，同時列示總項目經(jīng)濟技術指標。 如需拆遷的，拆遷進展是否正常，拆遷款項目是否支付，有無居民阻如需拆遷的，拆遷進展是否正常，拆遷款項目是否支付，有無

43、居民阻工情行、有無經(jīng)濟、民事糾紛等。工情行、有無經(jīng)濟、民事糾紛等。一、一、評估報告主要內容評估報告主要內容第三章第三章 項目基本情況評價項目基本情況評價 3.3.項目合法合規(guī)性。項目合法合規(guī)性。 調查說明項目土地取得與土地款支付情況，項目立項、報建、招投標、調查說明項目土地取得與土地款支付情況，項目立項、報建、招投標、“四證四證”辦理及環(huán)保批復等情況。對照我行客戶和項目準入標準，判斷是否辦理及環(huán)保批復等情況。對照我行客戶和項目準入標準，判斷是否符合我行準入條件。符合我行準入條件。 項目土地取得是否合法，土地款及稅費是否繳納。土地出讓合同中是否項目土地取得是否合法，土地款及稅費是否繳納。土地出讓

44、合同中是否有相關限制性條件，業(yè)主是否能落實。有相關限制性條件，業(yè)主是否能落實。 項目建設是否取得有權部門核準批復，報建手續(xù)是否完善，是否有環(huán)保項目建設是否取得有權部門核準批復，報建手續(xù)是否完善，是否有環(huán)保部門批復。部門批復。 “ “四證四證”：建設用地規(guī)劃許可證、國有土地使用權證、建設工程規(guī)劃許：建設用地規(guī)劃許可證、國有土地使用權證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證，已預售的應取得商品房預售許可證。如有未取可證、建筑工程施工許可證，已預售的應取得商品房預售許可證。如有未取得的，需說明原因并明確取得計劃。得的，需說明原因并明確取得計劃。 是否屬閑置土地、停工項目，閑置土地建設、停工項目復工

45、是否取得批是否屬閑置土地、停工項目，閑置土地建設、停工項目復工是否取得批復。復。一、一、評估報告主要內容評估報告主要內容第三章第三章 項目基本情況評價項目基本情況評價 4.4.項目建設內容。項目建設內容。 詳細說明項目規(guī)劃設計要點各項指標，說明項目總建筑面積與各類建筑詳細說明項目規(guī)劃設計要點各項指標，說明項目總建筑面積與各類建筑的分布，商業(yè)建筑的臨街與樓層分布情況，住宅物業(yè)的主力套型、面積，項的分布，商業(yè)建筑的臨街與樓層分布情況，住宅物業(yè)的主力套型、面積，項目基礎設施與公共配套等。目基礎設施與公共配套等。 簡要概括項目設計的特點、風格。簡要概括項目設計的特點、風格。5.5.項目開發(fā)周期與進度計

46、劃。項目開發(fā)周期與進度計劃。 調查說明項目建設進度計劃與實際形象進度與投資情況。調查說明項目建設進度計劃與實際形象進度與投資情況。 二個角度：形象進度、投資完成情況。二個角度：形象進度、投資完成情況。 綜合以下因素進行判斷：綜合以下因素進行判斷： 1 1）與土地出讓合同上規(guī)定的開發(fā)年限核對；）與土地出讓合同上規(guī)定的開發(fā)年限核對； 2 2）實地察看工程進度；）實地察看工程進度； 3 3）與施工證上的竣工期核對。）與施工證上的竣工期核對。一、一、評估報告主要內容評估報告主要內容第三章第三章 項目基本情況評價項目基本情況評價 6.6.項目建設條件。項目建設條件。 主要分析項目建設期間的道路、電力、上

47、下水等條件的保障程度，調查評主要分析項目建設期間的道路、電力、上下水等條件的保障程度，調查評估項目建成后水、電、氣、交通、通訊等條件的落實情況。估項目建成后水、電、氣、交通、通訊等條件的落實情況。7.7.項目相關單位評價。項目相關單位評價。 調查說明項目拆遷、設計、施工、監(jiān)理、銷售、物業(yè)管理等相關單位的資調查說明項目拆遷、設計、施工、監(jiān)理、銷售、物業(yè)管理等相關單位的資質、業(yè)績等，看是否能滿足項目建設需要。質、業(yè)績等，看是否能滿足項目建設需要。 核實資質等級證書、營業(yè)執(zhí)照、相關合同，調查了解經(jīng)營業(yè)績、列舉標志核實資質等級證書、營業(yè)執(zhí)照、相關合同，調查了解經(jīng)營業(yè)績、列舉標志性項目，有無不良記錄。性

48、項目，有無不良記錄。一、一、評估報告主要內容評估報告主要內容第四章第四章 項目投資估算與資金籌措評價項目投資估算與資金籌措評價 1.1.投資估算的范圍說明。投資估算的范圍說明。2.2.投資估算的原則、依據(jù)、前提與假設條件。投資估算的原則、依據(jù)、前提與假設條件。3.3.項目總投資估算（分項目估算）。項目總投資估算（分項目估算）。4.4.項目資金籌措計劃。項目資金籌措計劃。5.5.項目資金到位與運用情況。項目資金到位與運用情況。 一、一、評估報告主要內容評估報告主要內容第四章第四章 項目投資估算與資金籌措評價項目投資估算與資金籌措評價 1.1.投資估算的范圍說明。投資估算的范圍說明。 結合項目分期

49、情況，說明項目評估項目為項目哪一期。并根據(jù)項目建設進結合項目分期情況，說明項目評估項目為項目哪一期。并根據(jù)項目建設進度計劃，設定的項目建設及銷售期間。度計劃，設定的項目建設及銷售期間。2.2.投資估算的原則、依據(jù)、前提與假設條件。投資估算的原則、依據(jù)、前提與假設條件。 原則：真實、合理，盡可能與與實際情況相符。原則：真實、合理，盡可能與與實際情況相符。 依據(jù)：根據(jù)可信度層級，由低到高有：可行性研究報、初步設計報告、投依據(jù)：根據(jù)可信度層級，由低到高有：可行性研究報、初步設計報告、投資預算書、施工合同、決算報告、實際結算金額。資預算書、施工合同、決算報告、實際結算金額。 調查評估人員平時自已需要積

50、累工程造價方面的知識，同時對建材市場信調查評估人員平時自已需要積累工程造價方面的知識，同時對建材市場信息價格有一定的了解。息價格有一定的了解。 針對項目分期，確定分期的理由。最好是立項時就明確分期，未明確的話針對項目分期，確定分期的理由。最好是立項時就明確分期，未明確的話看四證能否分開，盡量避免人為進行分期的情況。如四證為整體的，土地應按看四證能否分開，盡量避免人為進行分期的情況。如四證為整體的，土地應按占地面積分攤，公共部分應按建筑面積分攤。占地面積分攤，公共部分應按建筑面積分攤。一、一、評估報告主要內容評估報告主要內容第四章第四章 項目投資估算與資金籌措評價項目投資估算與資金籌措評價 3.

51、3.項目總投資估算（分項目估算）。項目總投資估算（分項目估算）。 估算項目：土地費用、前期工程費用、基礎設施費用、建筑安裝工程費用估算項目：土地費用、前期工程費用、基礎設施費用、建筑安裝工程費用、公共配套設施費用、開發(fā)間接費用、財務費用、管理費用、銷售費用、其他、公共配套設施費用、開發(fā)間接費用、財務費用、管理費用、銷售費用、其他費用、不可預見費用。費用、不可預見費用。 說明各項投資的估算過程、取費標準與參數(shù)。說明各項投資的估算過程、取費標準與參數(shù)。 不可預見費用應按未結算工程施工及設備采購及安裝費用的一定比例計提不可預見費用應按未結算工程施工及設備采購及安裝費用的一定比例計提，一般為，一般為5

52、-10%5-10%。 調查說明原計劃（可研或設計）與實際評估情況，對產生差異的地方說明調查說明原計劃（可研或設計）與實際評估情況，對產生差異的地方說明原因。根據(jù)實際情況調整后的投資估算是否可行。原因。根據(jù)實際情況調整后的投資估算是否可行。 一、一、評估報告主要內容評估報告主要內容第四章第四章 項目投資估算與資金籌措評價項目投資估算與資金籌措評價 4.4.項目資金籌措計劃。項目資金籌措計劃。 資金籌措方式：項目資本金、銀行借款、銷售收入轉投資。資金籌措方式：項目資本金、銀行借款、銷售收入轉投資。 資金結構比例：要充分考慮項目實際情況、股東實力及當前房地產市走勢資金結構比例：要充分考慮項目實際情況

53、、股東實力及當前房地產市走勢。對于房地產市場處于高位運行時，應適度提高資本金比例，降低貸款比例。對于房地產市場處于高位運行時，應適度提高資本金比例，降低貸款比例。根據(jù)經(jīng)驗，根據(jù)經(jīng)驗，4 4：4 4：2 2較為合理。較為合理。 對確定的資金籌措方案與原計劃進行比較，如尚未到位或需增加的資本金對確定的資金籌措方案與原計劃進行比較，如尚未到位或需增加的資本金部分，應說明業(yè)主解決方案和明確的到位計劃。部分，應說明業(yè)主解決方案和明確的到位計劃。5.5.項目資金到位與運用情況。項目資金到位與運用情況。 包括資本金及其他自籌資金。包括資本金及其他自籌資金。 資本金到位核對：到賬憑證、公司財務報表（實收資本、

54、資本公積、未分資本金到位核對：到賬憑證、公司財務報表（實收資本、資本公積、未分配利潤等權益性科目）。對于同時有其他項目開發(fā)的，應按項目分開資金占用配利潤等權益性科目）。對于同時有其他項目開發(fā)的，應按項目分開資金占用情況，并要進行出資金能力分析。情況，并要進行出資金能力分析。 資金使用：全部用于本項目的資金。如發(fā)現(xiàn)有用于其他的，應予以剔除。資金使用：全部用于本項目的資金。如發(fā)現(xiàn)有用于其他的，應予以剔除。一、一、評估報告主要內容評估報告主要內容第五章第五章 項目市場評價項目市場評價1.1.當?shù)厣鐣?jīng)濟發(fā)展水平。當?shù)厣鐣?jīng)濟發(fā)展水平。2.2.當?shù)胤康禺a市場狀況。當?shù)胤康禺a市場狀況。3.3.當?shù)赝惙?/p>

55、地產市場狀況。當?shù)赝惙康禺a市場狀況。4.4.本項目租售計劃分析。本項目租售計劃分析。5.5.同類項目比較分析。同類項目比較分析。6.6.本項目本項目SWOTSWOT綜合分析。綜合分析。7.7.項目市場前景預測。項目市場前景預測。一、一、評估報告主要內容評估報告主要內容第五章第五章 項目市場評價項目市場評價1.1.當?shù)厣鐣?jīng)濟發(fā)展水平。當?shù)厣鐣?jīng)濟發(fā)展水平。 調查說明當?shù)亟?jīng)濟、財政狀況，人們收入與生活水平等。相關數(shù)據(jù)應來自調查說明當?shù)亟?jīng)濟、財政狀況，人們收入與生活水平等。相關數(shù)據(jù)應來自權威部門或當?shù)亟y(tǒng)計公報。權威部門或當?shù)亟y(tǒng)計公報。2.2.當?shù)胤康禺a市場狀況。當?shù)胤康禺a市場狀況。 調查說明建設

56、投資、新開工、竣工、供求狀況、價格、空置等的現(xiàn)狀與發(fā)調查說明建設投資、新開工、竣工、供求狀況、價格、空置等的現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢。應以剛性需求為主。展趨勢。應以剛性需求為主。 如有國家重大宏觀調控政策出臺，應說明對當?shù)胤康禺a市場的作用效果。如有國家重大宏觀調控政策出臺，應說明對當?shù)胤康禺a市場的作用效果。3.3.當?shù)赝惙康禺a市場狀況。當?shù)赝惙康禺a市場狀況。 評估可選取本地具有可比性的案例，說明其建設投資、供求狀況、價格、評估可選取本地具有可比性的案例，說明其建設投資、供求狀況、價格、空置等的現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢。空置等的現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢。一、一、評估報告主要內容評估報告主要內容第五章第五章 項目市場評價項

57、目市場評價4.4.本項目租售計劃分析。本項目租售計劃分析。 分析項目整體營銷方案與分階段的租售計劃的合理性與可行性。分析項目整體營銷方案與分階段的租售計劃的合理性與可行性。5.5.同類項目比較分析。同類項目比較分析。 按照同類地段、同類區(qū)域、同類性質建筑、同檔次項目、規(guī)模相當、交易按照同類地段、同類區(qū)域、同類性質建筑、同檔次項目、規(guī)模相當、交易期間相近的原則選取比較項目，加以詳細的對比分析據(jù)以評價項目的定價與市期間相近的原則選取比較項目，加以詳細的對比分析據(jù)以評價項目的定價與市場競爭能力。場競爭能力。6.6.本項目本項目SWOTSWOT綜合分析。綜合分析。 SWOTSWOT的含義：四個英文意義

58、首字母，的含義：四個英文意義首字母，S SStrengthStrength，強項、優(yōu)勢；，強項、優(yōu)勢；W WWeaknessWeakness，弱項、劣勢；，弱項、劣勢；O OOpportunityOpportunity，機會、機遇；，機會、機遇；T TThreatThreat，威脅、，威脅、對手。對手。 分別列舉四個方面體現(xiàn)在哪些方面，重點分析在建與將建同類項目對本項分別列舉四個方面體現(xiàn)在哪些方面，重點分析在建與將建同類項目對本項目的威脅。目的威脅。一、一、評估報告主要內容評估報告主要內容第五章第五章 項目市場評價項目市場評價7.7.項目市場前景預測。項目市場前景預測。 根據(jù)對當?shù)厥袌鰻顩r與同

59、類競爭項目的比較分析，預測項目租售價格與租根據(jù)對當?shù)厥袌鰻顩r與同類競爭項目的比較分析，預測項目租售價格與租售進度，對項目的市場前景與市場競爭能力做出判斷。售進度，對項目的市場前景與市場競爭能力做出判斷。 價格定位、物業(yè)檔次、功能結構、戶型設計和銷售對象價格定位、物業(yè)檔次、功能結構、戶型設計和銷售對象 項目地理位置、周邊配套設施、政府發(fā)展規(guī)劃、設計方案項目地理位置、周邊配套設施、政府發(fā)展規(guī)劃、設計方案 一、一、評估報告主要內容評估報告主要內容第六章第六章 項目財務效益與償債能力評價項目財務效益與償債能力評價1.1.損益與靜態(tài)指標評價。損益與靜態(tài)指標評價。 2.2.現(xiàn)金流與動態(tài)指標評價?，F(xiàn)金流與動

60、態(tài)指標評價。3.3.不確定性分析。不確定性分析。4.4.其他還款來源分析。其他還款來源分析。 一、一、評估報告主要內容評估報告主要內容第六章第六章 項目財務效益與償債能力評價項目財務效益與償債能力評價1.1.損益與靜態(tài)指標評價。損益與靜態(tài)指標評價。 收入、成本、稅費、利潤總額、凈利潤、投資利潤率、投資利稅率、銷售收入、成本、稅費、利潤總額、凈利潤、投資利潤率、投資利稅率、銷售利潤率、靜態(tài)投資回收期、動態(tài)投資回收期、貸款期限等。利潤率、靜態(tài)投資回收期、動態(tài)投資回收期、貸款期限等。 說明各項目計算方法、依據(jù)。無權威部門特別批復的，一律按國家有關法說明各項目計算方法、依據(jù)。無權威部門特別批復的，一律