關(guān)于加快物業(yè)管理市場化的思考

1、 關(guān)于加快物業(yè)管理市場化的思考2006級(jí)干部業(yè)余本科班 石 鑫物業(yè)管理, 是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。國務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例對(duì)物業(yè)管理內(nèi)容作了明確的規(guī)定。物業(yè)管理作為一種新興行業(yè)和朝陽產(chǎn)業(yè)，是隨著市場經(jīng)濟(jì)和城市化發(fā)展而產(chǎn)生的。經(jīng)營城市離不開物業(yè)管理，良好的居住環(huán)境和生活秩序離不開物業(yè)管理。要使物業(yè)管理更好地服務(wù)城市、服務(wù)居民、服務(wù)社會(huì)就必須加快物業(yè)管理市場化進(jìn)程的步伐。一、影響物業(yè)管理市場化的主要因素（一）開發(fā)企業(yè)管理物業(yè)和格局沒有打破。我國城市物業(yè)管理企業(yè)絕大數(shù)是房

2、主開發(fā)企業(yè)的一個(gè)子企業(yè)，房產(chǎn)企業(yè)自己開發(fā)的房子自己管，形成了開發(fā)企業(yè)管理業(yè)企業(yè)的格局。隨著房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由國營改制為民營，原有的開發(fā)企業(yè)與物管企業(yè)的“父子”關(guān)系逐步被打破，但長期形成的開發(fā)企業(yè)管理管企業(yè)的格局，導(dǎo)致物管企業(yè)依賴性強(qiáng)，市場意識(shí)和管理能力差的狀況在短期內(nèi)還很難根本改變。（二）物業(yè)管理的監(jiān)督機(jī)制沒有形成。按照物業(yè)管理?xiàng)l例的要求，業(yè)主通過市場競爭機(jī)制公開、公平、公正地選聘物業(yè)管理企業(yè)。從目前情況看，不少小區(qū)沒有建立業(yè)主委員會(huì)，物管企業(yè)很少是通過業(yè)主公開選聘進(jìn)入小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的，大多是開發(fā)企業(yè)指定的物管公司進(jìn)行物業(yè)管理，業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)中出現(xiàn)的損害自己利益的行為雖耿耿于懷，但又無法淘汰不滿

3、意的物客企業(yè)，大多數(shù)業(yè)主選擇了“忍氣吞吐聲”，有的則通過拒交物客費(fèi)用來表示自己的不滿。物客市場中的監(jiān)督機(jī)制、競爭淘汰機(jī)制還沒有開成。（三）物客從業(yè)人員的素質(zhì)偏低。物業(yè)管理中，從業(yè)人員素質(zhì)偏低是比較普遍的現(xiàn)象。一是專業(yè)技術(shù)人員數(shù)量不達(dá)標(biāo)，特別是中小城市所物客企業(yè)，自己擁有的專業(yè)技術(shù)人員普遍不達(dá)標(biāo)，大多數(shù)是借用人員。另外，物管公司聘用的一般人員中，相當(dāng)一部分是報(bào)酬較低，工作不盡如人意。（四）小區(qū)規(guī)模小物管成本大。小區(qū)規(guī)劃層次低，建筑規(guī)模小、物業(yè)管理硬件設(shè)施差，在中小城市這一問題顯得尤為突出。由于規(guī)劃層次低、建筑規(guī)模小，再加之一些物客配套設(shè)施不到位，不具備實(shí)施物業(yè)管理的條件，從而導(dǎo)致物業(yè)管理成本加大

4、，難以進(jìn)行良性運(yùn)作。（五）業(yè)主對(duì)物業(yè)管理缺少了解。由于我國長期實(shí)行福利分房、單位管房的模式，住房商品化后，不少城市居民還不習(xí)慣物業(yè)管理，認(rèn)為沒有必要“花錢買服務(wù)”。隨著城市化進(jìn)程加快，一些城郊農(nóng)民和農(nóng)村進(jìn)城經(jīng)商人員一下子變成了城市居民，他們?nèi)狈?duì)物業(yè)管理的了解，認(rèn)為自己花錢買了房子，物客服務(wù)要不要無所謂。此外，一些業(yè)主不善于利用合同來維護(hù)自己的合法權(quán)益，一有不滿意的地方不是與物管公司商榷解決而仍習(xí)慣于去找政府部門來解決。（六）物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低。目前物客收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)大多是政府部門定的價(jià)。物業(yè)公司必須在物價(jià)部門規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)收取費(fèi)用，物業(yè)服務(wù)好差與物客收費(fèi)高低很少掛鉤。由于物客收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低，經(jīng)濟(jì)

5、杠桿對(duì)物客市場的調(diào)節(jié)作用沒有顯現(xiàn)，加之個(gè)別業(yè)主拖欠費(fèi)用，甚至拒交物客費(fèi)，使不少物客公司難以為繼，物客市場的完善發(fā)育受到了巨大的制約。二、政府應(yīng)加強(qiáng)規(guī)范和引導(dǎo)，大力推進(jìn)物業(yè)管理市場化（一）依法律法規(guī)進(jìn)行規(guī)范。市場經(jīng)濟(jì)同時(shí)也是一種法制經(jīng)濟(jì)，國務(wù)院頒布的物業(yè)管理?xiàng)l例，是我國物業(yè)管理的法律法規(guī)。政府一是要加大物業(yè)管理?xiàng)l例的宣傳力度，使這部直接為老百姓服務(wù)的法規(guī)家喻戶曉；二是要依法規(guī)范物業(yè)管理市場使物管企業(yè)養(yǎng)成依法經(jīng)營、守法經(jīng)營的良好風(fēng)尚；三是要依法維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，對(duì)物客市場出現(xiàn)的欺詐行為和服務(wù)中“缺斤少兩”的現(xiàn)象嚴(yán)肅查處，從而促進(jìn)物客市場的良性發(fā)展。（二）行業(yè)協(xié)會(huì)進(jìn)行管理。物業(yè)管理協(xié)會(huì)是市場經(jīng)濟(jì)條

6、件下政府對(duì)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施管理的主要形式行業(yè)協(xié)會(huì)，一是要組建物業(yè)管理市場，制定物業(yè)管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)；二是要加強(qiáng)物客市場的管理，定期發(fā)布物客企業(yè)信息組織小區(qū)選聘物業(yè)管理公司，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營行為；三是要組織物管從工作出發(fā)業(yè)人員培訓(xùn)，提高物管從業(yè)人員隊(duì)伍素質(zhì)；四是要對(duì)物客企業(yè)工作進(jìn)行考核，樹立和推廣先進(jìn)典型，建立優(yōu)勝劣汰的物管市場競爭機(jī)制。（三）資質(zhì)審批要嚴(yán)格把關(guān)。資質(zhì)是物管企業(yè)從事物業(yè)管理的合格證，也是政府對(duì)物客行業(yè)實(shí)施管理、促使物客市場有序發(fā)展的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)是政府調(diào)控物管市場的有效手段。為了保證物客市場的健康發(fā)展，政府有關(guān)職能部門要嚴(yán)格按照物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法，認(rèn)真把好市場準(zhǔn)入關(guān)。在審批資質(zhì)

7、時(shí)，不僅要審核物客企業(yè)提供的書面材料，更應(yīng)深入實(shí)地考察了解該企業(yè)的經(jīng)營狀況，聽取服務(wù)對(duì)象的評(píng)介，既要看申報(bào)單位的硬件，也要考察其軟件情況，全面、客觀、立體地對(duì)申報(bào)新人新事作出評(píng)價(jià)，防止進(jìn)行市場的物客企業(yè)先天不足。（四）多渠道籌集資金，形成“以業(yè)養(yǎng)業(yè)”的供血機(jī)制。社區(qū)本身就帶著福利性、公益性色彩，物業(yè)公司對(duì)小區(qū)的管理承擔(dān)了政府的一部分責(zé)任，小區(qū)原有的建筑和配套設(shè)施往往不完善，需要物管公司進(jìn)行整治和完善，這些費(fèi)用原本應(yīng)由政府補(bǔ)貼，但現(xiàn)在需要物客公司承擔(dān)，因而物管公司在費(fèi)用方面壓力較大，解決的辦法是，政府在稅費(fèi)方面對(duì)物業(yè)公司衽一定的減免，同時(shí)根據(jù)信戶的經(jīng)濟(jì)隨能力也要收取一部分物管費(fèi)用。物業(yè)公司還可以

8、開展多種形式的有償服務(wù)，多層次、多角度、多方面地滿足居民的需求，形成“以業(yè)養(yǎng)業(yè)”的供血機(jī)制。此外，物業(yè)公司可以利用社區(qū)整治出新后擁有的房產(chǎn)、設(shè)備、場地等基礎(chǔ)設(shè)施，開辦一些立足小區(qū)、面向社會(huì)的經(jīng)營項(xiàng)目，在為小區(qū)居民提供方便、搞好服務(wù)的同時(shí)，創(chuàng)造一定的經(jīng)濟(jì)效益。（五）發(fā)揮價(jià)格杠桿作用。在物管市場不發(fā)達(dá)的城市，物價(jià)和房管部門根據(jù)本地生活水平制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，可以起到較好的市場調(diào)節(jié)功能，物管企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。在物管市場比較發(fā)達(dá)，物業(yè)管理比較規(guī)范的城市，應(yīng)該逐步弱化政府對(duì)物管收費(fèi)的調(diào)控職能，而改為根據(jù)物管企業(yè)資質(zhì)和物業(yè)服務(wù)的數(shù)量和質(zhì)量以及業(yè)主的隨能力，由物管公司和業(yè)主雙方約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)無論

9、是政府制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或是物管公司與業(yè)主雙方約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)都應(yīng)隨行就市的面上，上下浮動(dòng)。三、企業(yè)應(yīng)積極作為，主動(dòng)迎接物業(yè)管理市場化（一）要確立服務(wù)第一的觀念。物客公司不是管理機(jī)構(gòu)，而是服務(wù)組織，使管理溶于服務(wù)之中。物客公司和物客從業(yè)人員必須確立服務(wù)第一、業(yè)主至上的觀念。這是物管行業(yè)的宗旨和物管企業(yè)的精神之所在。（二）要堅(jiān)持簽約服務(wù)。國務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)執(zhí)照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。這就為規(guī)范物業(yè)服務(wù)，提供了法規(guī)依據(jù)物管公司在進(jìn)入小區(qū)進(jìn)行服務(wù)前必須與業(yè)主簽定服務(wù)合同，這是物業(yè)公司提供規(guī)范服務(wù)的基礎(chǔ)和依據(jù)。如果物客公司在進(jìn)行物業(yè)服務(wù)前未與業(yè)主簽定服務(wù)合同，應(yīng)視為物客公司

10、違約，對(duì)業(yè)主的投訴物客公司應(yīng)承擔(dān)責(zé)任對(duì)物業(yè)服務(wù)中存在的無合同、合同不具體等問題，物客協(xié)會(huì)應(yīng)加強(qiáng)督查，限期改正，避免物管公司與業(yè)主之間發(fā)生不必要的糾紛和矛盾。（三）要努力打造品牌物管。在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，品牌效應(yīng)已越來越被人們認(rèn)識(shí)和重視。物業(yè)管理作為一種新興產(chǎn)業(yè)和服務(wù)性行業(yè)，急需創(chuàng)造品牌和特色。在杜絕物業(yè)服務(wù)中的無合同服務(wù)現(xiàn)象，堅(jiān)決制止物業(yè)服務(wù)中的欺詐行為和“缺斤少兩”行為，樹立依法規(guī)、合同提供物業(yè)服務(wù)的理念，努力創(chuàng)造出自己公司物業(yè)管理的特色，創(chuàng)造出自己的服務(wù)品牌。（四）要綜合整治出新，創(chuàng)造物業(yè)管理?xiàng)l件。針對(duì)社區(qū)普遍存在的基礎(chǔ)差，配套設(shè)施不完善的情況，政府要制定出臺(tái)社區(qū)物業(yè)管理的實(shí)施辦法，加大對(duì)社區(qū)市

11、政建設(shè)及改造資金的投入，因地制宜地制定社區(qū)改造治理規(guī)劃，拆除違章搭建，完善配套設(shè)施，增加綠化面積，平整社區(qū)道路，盡量采取劃片統(tǒng)一管理，盡可能實(shí)行封閉管理從而有步驟有計(jì)劃地對(duì)社區(qū)環(huán)境進(jìn)行綜合整治，為實(shí)施專業(yè)化物業(yè)管理創(chuàng)造條件。（五）要注重提高員工的素質(zhì)。物客公司是物客市場的主體，物客從業(yè)人員是物客公司總裁主體，要使物管公司適應(yīng)市場競爭，必須增強(qiáng)物客從業(yè)人員的素質(zhì)。首先要加強(qiáng)對(duì)員工的政治思想教育。要破除“大鍋飯”的思想，培養(yǎng)愛崗敬業(yè)的精神。二是要積極支持員工參加有關(guān)培訓(xùn)。對(duì)新上崗的人員要做到未經(jīng)培訓(xùn)不聘用，對(duì)已在崗的人員要定期組織培訓(xùn)，不斷更新知識(shí)。同時(shí)還要做到既重視員工崗位技能的提高，也要重視員

12、工法律法規(guī)和職業(yè) 首先的培養(yǎng)。三聯(lián)單是要加強(qiáng)對(duì)員工的考核，對(duì)立員工工作檔案，獎(jiǎng)勤罰懶，優(yōu)勝劣汰。四、業(yè)主應(yīng)積極配合、盡快適應(yīng)物業(yè)管理市場化業(yè)主是物業(yè)管理市場化的受惠主體，在享受物業(yè)服務(wù)的同時(shí)，必須要承擔(dān)起應(yīng)盡的義務(wù)，適應(yīng)物業(yè)管理市場化的要求。一是要增強(qiáng)小區(qū)管理的主人翁意識(shí)，積極參與召開業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)，行使自己對(duì)物業(yè)管理的監(jiān)督權(quán)利。二是要自覺遵守社會(huì)公德和小區(qū)管理的各項(xiàng)規(guī)定，配合物業(yè)公司管理好自己的家園。三是要按時(shí)交納物管費(fèi)用，這是保證物管公司正常運(yùn)轉(zhuǎn)，搞好物業(yè)管理的基礎(chǔ)和必要條件，是法律規(guī)定業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)。四是要及時(shí)與物客公司簽定服務(wù)合同，物定公司合同提供服務(wù)，業(yè)主對(duì)物客服務(wù)不滿意則

13、應(yīng)依據(jù)合同要求初學(xué)，這是業(yè)主維護(hù)自己合法權(quán)益的保證。五更新觀念，轉(zhuǎn)換管理體制。 首先要加強(qiáng)思想宣傳工作，要多渠道，多形式、多角度地開展宣傳活動(dòng)，讓市場經(jīng)濟(jì)觀念深入人心，增強(qiáng)群眾的物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)，讓群眾明白傳統(tǒng)的房屋管理和新型物業(yè)管理的優(yōu)劣，使群眾認(rèn)可。理解，支持物業(yè)管理。其次，作為物業(yè)管理公司而言，也要轉(zhuǎn)變觀念，增強(qiáng)其服務(wù)意識(shí)，在管理體制上要由“婆婆”式管理轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)“上帝”的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。六理順關(guān)系，規(guī)范業(yè)主委員會(huì)制度。有的業(yè)主自治自律意識(shí)較差，要加強(qiáng)指導(dǎo)，盡快成立業(yè)主委員會(huì)，引導(dǎo)業(yè)主自主選聘物業(yè)管理公司，使物業(yè)公司的物業(yè)管理工作在業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督下進(jìn)行，居民與物業(yè)公司發(fā)生矛盾，要由業(yè)主委員會(huì)進(jìn)

14、行協(xié)調(diào)，只有這樣，物管工作方能正常有序地開展。五、社區(qū)應(yīng)加強(qiáng)協(xié)調(diào)，提高物業(yè)管理水平隨著城市化水平的提高，社區(qū)作為城市的基層組織，其屬地管理的職能將越來越得到強(qiáng)化、住宅小區(qū)的管理將是社區(qū)管理的重要組成部分。根據(jù)社區(qū)實(shí)際，因地制宜，不照搬照抄新建小區(qū)的物業(yè)管理制度，探索“便民，利民，為民”的社區(qū)物業(yè)管理模式。一是社區(qū)引導(dǎo)業(yè)主自主管理。對(duì)房屋陳舊，環(huán)境配套設(shè)施差。規(guī)模小，比較零散的社區(qū)，指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，建立息主管理的主體。同時(shí)，在社區(qū)內(nèi)設(shè)立物業(yè)管理協(xié)調(diào)站，設(shè)置專人協(xié)調(diào)社區(qū)的物業(yè)管理糾紛。二是以招標(biāo)或協(xié)議方式選聘物業(yè)管理公司，實(shí)施專業(yè)化管理。政府通過對(duì)社區(qū)環(huán)境進(jìn)行綜合整治，完

15、善相關(guān)配套設(shè)施使之基本具備實(shí)施專業(yè)化物業(yè)管理的條件，參照新建小區(qū)的某些辦法實(shí)施物業(yè)管理。 三是單位牽頭統(tǒng)一管理。對(duì)公有住宅房屋產(chǎn)權(quán)比較集中的小區(qū)，由房屋管理單位負(fù)責(zé)牽頭統(tǒng)一管理，各專業(yè)部門分工配合實(shí)施管理。物管公司要加強(qiáng)與所轄社區(qū)的聯(lián)系，及時(shí)溝通信息。如小區(qū)的社會(huì)治安單靠物管公司是難以管好的，必須依托社區(qū)共同管理。這樣才能提高小區(qū)的物業(yè)管理水平、才能城市社區(qū)文明化，才能使整個(gè)城市進(jìn)入現(xiàn)代化的建設(shè)軌道。（4407）xu_ping1982評(píng)語：本文通過調(diào)整和修改后，中心思想明確，說理透徹；條例清楚，段落分明；語言通順；標(biāo)點(diǎn)符號(hào)使用基本正確。建議：本文我做了小部分的修改，也作了適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。建議如下：

16、1、 補(bǔ)寫一份本文的論文提綱草稿（并上交）。2、將本底稿照樣打印出來，以備上交。3、將撰寫本文的參考資料打印一份上交。4、到學(xué)校拿一份統(tǒng)一畢業(yè)論文稿紙，親筆謄抄正稿，即可。 指導(dǎo)教師：劉建鵬-mail/ytdxljp2008年9月古希臘哲學(xué)大師亞里士多德說： 人有兩種，一種即“吃飯是為了活著”,一種是“活著是為了吃飯”.一個(gè)人之所以偉大，首先是因?yàn)樗谐诔Ｈ说男??！爸井?dāng)存高遠(yuǎn)”,“風(fēng)物長宜放眼量”,這些古語皆鼓舞人們要樹立雄心壯志，要有遠(yuǎn)大的理想。有一位心理學(xué)家到一個(gè)建筑工地，分別問三個(gè)正在砌磚的工人：“你在干什么？”第一個(gè)工人懶洋洋地說：“我在砌磚?！?第二個(gè)工人缺乏熱情地說：“我在砌一堵墻。” 第三個(gè)工人滿懷憧憬地說：“我在建一座高樓！”聽完回答，心理學(xué)家判定： 第一個(gè)人心中只有磚，他一輩子能把磚砌好就不錯(cuò)了；第二個(gè)人眼中只有墻，好好干或許能當(dāng)一位技術(shù)員；而第三個(gè)人心中已經(jīng)立起了一座殿堂，因?yàn)樗膽B(tài)